Yoho West

      

劉智恒

      

香港

      

YOHO WEST能否笑到最後

上周香港房地產市場的焦點,肯定是新鴻基地產(0016.HK)與港鐵(0066.HK)合作,位於天水圍天榮站的項目「YOHO WEST」,首批先推280個單位,折實均價10,888港元,最低入場費不到300萬港元,單位面積208方呎。按折實平均呎價,是六年半以來新盤最低呎價。新地副董事總經理雷霆更開腔:「普天同慶價,買到就開心」

區內對上一個新盤屬新地的「Wetland Seasons Bay」第3期,去年9月推售折實呎價14,186港元,即「YOHO WEST」較其低約23.2%。至於區內二手呎價,栢慧豪園約10,000港元,慧景軒約9,000港元。

我們可以說YOHO WEST是市價開售,但以目前樓市走勢仍然偏弱,樓價何去何從市場未有方向,明年回望今日的價格時,不知是否仍如雷霆所言:「買到就開」心。

匯豐料港樓價明年跌5%

匯豐發表報告,明年亞洲股市有望上升,但對香港情況有保留,只給予港股中性評級。報告指香港第三季經濟疲弱,多項不利因素持續,該行將香港今年經濟增長由4.3%調低至3.3%,明年則由3.2%調低至2.8%;至於香港樓價,短期跌勢未止,匯豐預測明年續下跌5%。

房地產跟經濟息息相關,經濟轉差,樓市也難獨善其身。按目前情況,在中美爭拗及歐美國家多項針對中資企業措施影響,加上美國利息高企,外資不斷流出中港兩地,相信中國與歐美關係短期難有大改善,資金短期重回香港機會不大,估計本地經濟明年仍難有起色,樓價將持續偏弱。

天璽呎價逾十萬創四年新高

位於九龍站的天璽皇鑽璽81樓B室,實用面積1,545方呎,以1.36億港元售出,每方呎成交價101,546萬港元,創出九龍分層住宅第二高紀錄。至於第一位,是2019年5月時,嘉里建設(0638.HK)位於龍駒道的緹山,當年以每方呎10.18萬港元售出,至今仍未被打破。

這個天璽單位成交價之高,在今天市場上確教人咋舌。不是說香港樓價正續向下行嗎?沒錯,樓市是差勁,但個別豪宅中的罕有單位,仍可創出天價成交,因為超級豪宅的買家取態與一般人不同,正所謂「千金難買心頭好」,他們會因應稀有性、位置、景觀,甚至風水等因素,願意付出與市場有差別的價格。

內地

      

接連出招撐樓市穩信心

內房企業處於水深火熱,一方面債務高企,另外銷售又每況愈下,資金匱乏。內地監管機構準備為房企提供幫助,現正起草一份有50名地產商的「白名單」,據悉當中包括有龍湖(0960.HK),萬科(000002.SZ)及新城發展(1030.HK)等,名單內企業有機可在信貸、債權和股權融資等獲支持。

及後又有消息傳出,為提高房企流動性,金融監管部門考慮容許銀行,向房企提供無抵押貸款,協助化解資金鏈斷裂的問題。貸款可用於日常經營及周轉,好讓房企在應對債務上,能騰出更多資金運用。

政府接連出招,除提供實際幫助外,亦是要給外界信心,避免市場受不利消息拖累影響,令原先財政健康的企業,也因市場恐慌而被拖跨。由於接連有消息救房企,過去一周內房股價大幅反彈,幾家龍頭房企股價相比對上一周都有亮麗升幅,旭輝(0884)升60%、碧桂園(2007.HK)上升26%、龍湖亦升19%。

深圳二套房降首付

內地政府救市政措施停不了,除在融資方面推措施外,亦放寬置業貸款的規限。中國官方媒體《證券時報》報道,深圳於將第二住房貸款的首付,統一調低至40%,之前第二套房貸最低首付比例為70%。

我們相信,此舉是地方政府希望推出一些優化政策去推動樓市需求,從而吸引買家入市,以提振疲憊的樓市,盤活市場,讓內房企業可以透過銷售而獲取收入。由於這些政策只是稍微優化,並且按個別地區情況而推出,對樓市的助力有限。不過,有關方面釋出的信息就正面,讓市場相信政府將陸續推出措施去支持樓市。

融創中梁債務重組有進展

內房債務問題要解決,其中要看債務重組工作,本周初融創(1918.HK)公布一項重組因能滿足各項條件,已經正式生效。方案重點是將融創服務(1516.HK)約14.7%股份,轉讓至有關計劃的債權人,而發行的可轉債亦已順利在新交所上市。另外,中梁控股(2772.HK)的重組亦有突破,持有境外債務92%未償還本金總額的債權人,已加入重組支持協議,公司將要向債權人發行優先股及可換股債券。

受到消息刺激,融創翌日的股價一度升近27%,中梁公布當天的股價亦升近9%。我們看見,個別的內房企業的債務重組開始見到進展,雖然並非徹底解決問題,但起碼向前邁進一步,對債務較輕的房企來說,確實是初見一點曙光。

咏竹坊文章

      

譚仔放慢中港步伐

香港不但住宅樓價受壓,商鋪情況更差,之前大家一廂情願以為疫後復常,估計市面將生氣泱然,但實情並不是那樣,有大型連銷食店都不敢輕言在港擴張。本周《咏竹坊》報道譚仔(2217.HK)將放慢中國與香港的開店步伐,反之則計劃擴展海外業務

譚仔表示,為支持海外擴張策略,決定更改上市時所得款項用途,將原來建議用作擴充自營餐廳網絡,改為投放在海外,以合營或特許經營模式開設餐廳。事實公司在今年上半年,已結束三家深圳的分店。大型連鎖店減少在港開店,本地的鋪市情況難以樂觀。

「日日煮」美上市出師不利

港人多了北上吃喝玩樂,影響本地食店收入外,同時疫情時多了人在家煮食,疫後雖然出現報復式外出消費,但也養成部份人煮食習慣。本周《咏竹坊》另一故事是以網上教煮食及售賣預製菜的日日煮(DDC.US),其創辦人朱嘉盈,原是香港匯豐私人銀行證券研究部主管,偶然製作一段烹飪視頻而爆紅,她意識到是機遇,2012年年辭去工作,創辦日日煮。

公司剛在美國上市,但反應冷淡,原本每股招股區間9.5美元至11.5美元,最終要再壓價至8.5美元,共集資3,315萬美元。雖然一再調低上市價,但股份上市首天即插水,收市更跌27%。

新聞

S.F. does infrastructure

簡訊:購物節助力 順豐5月收入增長

快遞公司順豐控股股份有限公司(6936.HK; 002352.SZ)周四表示,5月收入同比增長11.3%達251億元;包裹業務量飆升31.8%,但每票收入下滑14%,抵銷了部分漲幅。 順豐速運物流業務於5月投遞了14.8億票包裹,平均每票單價為13.12元,實現194億元收入;其供應鏈與國際業務當月貢獻57.3億元,同比增長5%。 公司將業務提升歸功於618購物節提前啓動,利好5月業績表現。但公司補充:「國際貨運代理業務的收入,部分受到國際貿易關係波動影響」。 順豐於周五早盤中一度大漲7%,但接著出現回吐,下午交易尾聲小幅上揚約2%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:腦動極光首席執行官因病去職

腦動極光醫療科技有限公司(6681.HK)周五公布,集團執行董事兼首席執行官及首席研發官王曉怡,因持續加重的抑鬱症引發的健康問題辭職,自周四起生效。 王曉怡在公告中稱,其病情在公司上市過程中加重,確認必須暫停所有工作,集中精力治療康復,此舉也有助確保公司治理穩定。公司已授權授權集團首席技術官兼首席運營官蔡龍軍代行王曉怡職務。 腦動極光總部位於浙江紹興,是中國首家將腦科學與人工智能技術相結合、開發醫療級數碼療法產品的公司,其產品管線涵蓋由血管疾病、神經退化性疾病、精神疾病、兒童發育缺陷等。去年公司收入1.22億元(1,700萬美元),按年增82.01%,虧損1.98億元,收窄44.7%。 消息公布後,周五公司股價高開,至中午收市報6.99港元,升1.8%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Unisound works with Shenzhen subway

AI新股蜂湧搶上市 雲知聲審慎集資4,000萬美元

AI服務提供商雲知星是次的上市集資額相對較少,只有4,000萬美元, 佔其股本的比例略超2%, 而其現金流正快速消耗 重點: 雲知聲計劃通過香港上市募集約4,000萬美元, 股票預計於6月30日掛牌 這家AI服務提供商去年收入增長29%, 客戶群相對多元化, 但現金流正快速消耗 陽歌 AI新股市場,是否正趨於飽和? 這一問題,在雲知聲智能科技股份有限公司(9678.HK)的最新招股文件中躍居首位。雲知聲周五低調啓動香港IPO, 募資目標至多僅為3.2億港元(約合4,100萬美元)。公司計劃發售156萬股, 僅佔股本的2.2%, 似乎表明其對股票的熱度並不十分自信。 此外, 雲知聲稱已找到基石投資者認購約三分之一股份, 意味向其他投資者僅售約100萬股, 每股定價在165港元至205港元。若上限定價, 公司市值將達145億港元, 但根據最新招股文件, 股價更可能接近下限, 其估值約為117億港元。 雲知聲預計於6月30日在主板上市。 那麼, 雲知聲為何對此次上市持如此謹慎?公司提供AI產品及服務, 旨在助力醫療領域及更廣泛的客戶群體,如酒店及交通運輸等行業,提升運營效率。其增長步伐穩健但不驚艷, 去年收入增幅為29%。 不過,雲知聲現金流為負, 去年消耗逾半現金儲備。與此同時, 公司選擇在近年最火爆的香港新股市場上市。雖然現時香港市場情緒樂觀, 但投資者的選擇也不少,已上市或準備上市的AI公司與日具增。儘管多數AI公司虧損且現金流緊張, 然而很多公司卻擁有更雄厚的現金儲備。 依據3月首次提交的上市文件, 公司去年底現金儲備銳減至1.56億元, 較2023年底的3.79億元下滑過半, 報告期內現金流出達3.19億元。此次IPO將提供約2.75億元新增資金,以緩燃眉之急, 但鑒於當前的現金消耗速度, 這筆款項依然不算充裕。 公司在招股書中稱:「我們相信, 有足額營運資本,包括充裕的現金及流動性資產,足以覆蓋當前所需,及從本文件簽發日起未來12個月的需求。」這反映出其的脆弱處境。當然, 若招股獲積極反響, 雲知聲很可能上市後再在資本市場增發新股集資,但這非板上釘釘的事。 儘管警示信號頻出, 雲知聲的估值仍相較同行偏高。其市銷率將在11至14倍間浮動, 具體數值取決於股價表現。然而, 即便以區間低端定價, 也將與商湯(0200.HK)11.5倍市銷率相當, 且顯著領先於規模更大的第四範式(6682.HK)的3.82倍市銷率。 財務穩健 雖處境不穩, 雲知聲的財務基本面相對可觀, 且成本控制相當自律。公司屬中國AI領域的元老級企業, 歷史可追溯至2012年,由具科研背景的梁家恩和康恒組建。2016年, 公司開始開發核心Atlas AI基礎設施(該系統支撐現有產品)。知名的啓明創投亦是雲知聲投資者, 持股比例逾6%。 雲知聲業務劃分為兩大板塊,佔營收逾80%的「日常生活」板塊,客戶涵蓋住宅及商業地產領域, 以及酒店與運輸行業。其中包括深圳地鐵系統, 後者曾利用雲知聲服務,為旗下線路開發語音售票系統。 另一大板塊為醫療健康,助力企業高效操作病歷語音輸入、醫療保險支付管理及病歷質控等。該板塊去年約佔營收15%, 增速卻快於「生活」板塊。 從客戶角度看, 雲知聲依賴較廣泛的客戶群而根基穩固, 產品覆蓋面較廣。這在新興AI服務行業少見,很多企業多依賴於極少數核心客戶。相比之下, 雲知聲前五大客戶去年僅佔營收26.7%, 較2022年30.8%有所下降。 去年,雲知聲總收入由2023年的7.27億元增長29%至9.39億元;毛利率38.8%,看似相對健康, 但必須指出,明顯低於商湯和第四範式約48%的毛利率。 雲知聲的最大開支為研發, 這在高速發展的AI行業頗為普遍。但其去年29%的研發支出增幅與收入增速同步, 凸顯公司奉行克制投入策略。公司銷售及營銷費用增速放緩至20%, 行政開支去年甚至小幅下滑。因此, 整體營運費用僅增長21%,低於總營收增速。 儘管嚴守財務紀律, 公司去年調整後淨虧損由2023年的1.37億元擴大至1.68億元, 增幅達22%。 總體而言, 雲知聲似是一家相當穩健的公司,具有良好增長前景、多元客戶群體及自律的支出管控。不過, 這家公司需找到持續融資之道,並維持運營至業績轉盈,這或許尚需三到四年。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:椰子水龍頭IF 招股集資11.6億元

椰子水品牌IF母企IFBH Ltd.(6603.HK)周五在港公開招股,發售近4,166.7萬股,一成公開發售,每股售價介乎25.3元至27.8元,集資近11.6億元,於本月25日截止認購,30日掛牌。 2020年開始,if已成內地椰子水的一哥,銷量更連續五年位居榜首,市場佔有率達34%。在香港市場,自2016年開始,已連續九年銷量第一,市佔率達到60%。 公司2024年的收入為1.58億美元,較2023年大升80%。 去年盈利3,332萬美元,按年勁升98%。公司的收入中,椰子水佔比達95.6%;集團去年毛利率,由2023年的35.5上升1.7個百分點至37.2%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏