Yoho West

      

劉智恒

      

香港

      

YOHO WEST能否笑到最後

上周香港房地產市場的焦點,肯定是新鴻基地產(0016.HK)與港鐵(0066.HK)合作,位於天水圍天榮站的項目「YOHO WEST」,首批先推280個單位,折實均價10,888港元,最低入場費不到300萬港元,單位面積208方呎。按折實平均呎價,是六年半以來新盤最低呎價。新地副董事總經理雷霆更開腔:「普天同慶價,買到就開心」

區內對上一個新盤屬新地的「Wetland Seasons Bay」第3期,去年9月推售折實呎價14,186港元,即「YOHO WEST」較其低約23.2%。至於區內二手呎價,栢慧豪園約10,000港元,慧景軒約9,000港元。

我們可以說YOHO WEST是市價開售,但以目前樓市走勢仍然偏弱,樓價何去何從市場未有方向,明年回望今日的價格時,不知是否仍如雷霆所言:「買到就開」心。

匯豐料港樓價明年跌5%

匯豐發表報告,明年亞洲股市有望上升,但對香港情況有保留,只給予港股中性評級。報告指香港第三季經濟疲弱,多項不利因素持續,該行將香港今年經濟增長由4.3%調低至3.3%,明年則由3.2%調低至2.8%;至於香港樓價,短期跌勢未止,匯豐預測明年續下跌5%。

房地產跟經濟息息相關,經濟轉差,樓市也難獨善其身。按目前情況,在中美爭拗及歐美國家多項針對中資企業措施影響,加上美國利息高企,外資不斷流出中港兩地,相信中國與歐美關係短期難有大改善,資金短期重回香港機會不大,估計本地經濟明年仍難有起色,樓價將持續偏弱。

天璽呎價逾十萬創四年新高

位於九龍站的天璽皇鑽璽81樓B室,實用面積1,545方呎,以1.36億港元售出,每方呎成交價101,546萬港元,創出九龍分層住宅第二高紀錄。至於第一位,是2019年5月時,嘉里建設(0638.HK)位於龍駒道的緹山,當年以每方呎10.18萬港元售出,至今仍未被打破。

這個天璽單位成交價之高,在今天市場上確教人咋舌。不是說香港樓價正續向下行嗎?沒錯,樓市是差勁,但個別豪宅中的罕有單位,仍可創出天價成交,因為超級豪宅的買家取態與一般人不同,正所謂「千金難買心頭好」,他們會因應稀有性、位置、景觀,甚至風水等因素,願意付出與市場有差別的價格。

內地

      

接連出招撐樓市穩信心

內房企業處於水深火熱,一方面債務高企,另外銷售又每況愈下,資金匱乏。內地監管機構準備為房企提供幫助,現正起草一份有50名地產商的「白名單」,據悉當中包括有龍湖(0960.HK),萬科(000002.SZ)及新城發展(1030.HK)等,名單內企業有機可在信貸、債權和股權融資等獲支持。

及後又有消息傳出,為提高房企流動性,金融監管部門考慮容許銀行,向房企提供無抵押貸款,協助化解資金鏈斷裂的問題。貸款可用於日常經營及周轉,好讓房企在應對債務上,能騰出更多資金運用。

政府接連出招,除提供實際幫助外,亦是要給外界信心,避免市場受不利消息拖累影響,令原先財政健康的企業,也因市場恐慌而被拖跨。由於接連有消息救房企,過去一周內房股價大幅反彈,幾家龍頭房企股價相比對上一周都有亮麗升幅,旭輝(0884)升60%、碧桂園(2007.HK)上升26%、龍湖亦升19%。

深圳二套房降首付

內地政府救市政措施停不了,除在融資方面推措施外,亦放寬置業貸款的規限。中國官方媒體《證券時報》報道,深圳於將第二住房貸款的首付,統一調低至40%,之前第二套房貸最低首付比例為70%。

我們相信,此舉是地方政府希望推出一些優化政策去推動樓市需求,從而吸引買家入市,以提振疲憊的樓市,盤活市場,讓內房企業可以透過銷售而獲取收入。由於這些政策只是稍微優化,並且按個別地區情況而推出,對樓市的助力有限。不過,有關方面釋出的信息就正面,讓市場相信政府將陸續推出措施去支持樓市。

融創中梁債務重組有進展

內房債務問題要解決,其中要看債務重組工作,本周初融創(1918.HK)公布一項重組因能滿足各項條件,已經正式生效。方案重點是將融創服務(1516.HK)約14.7%股份,轉讓至有關計劃的債權人,而發行的可轉債亦已順利在新交所上市。另外,中梁控股(2772.HK)的重組亦有突破,持有境外債務92%未償還本金總額的債權人,已加入重組支持協議,公司將要向債權人發行優先股及可換股債券。

受到消息刺激,融創翌日的股價一度升近27%,中梁公布當天的股價亦升近9%。我們看見,個別的內房企業的債務重組開始見到進展,雖然並非徹底解決問題,但起碼向前邁進一步,對債務較輕的房企來說,確實是初見一點曙光。

咏竹坊文章

      

譚仔放慢中港步伐

香港不但住宅樓價受壓,商鋪情況更差,之前大家一廂情願以為疫後復常,估計市面將生氣泱然,但實情並不是那樣,有大型連銷食店都不敢輕言在港擴張。本周《咏竹坊》報道譚仔(2217.HK)將放慢中國與香港的開店步伐,反之則計劃擴展海外業務

譚仔表示,為支持海外擴張策略,決定更改上市時所得款項用途,將原來建議用作擴充自營餐廳網絡,改為投放在海外,以合營或特許經營模式開設餐廳。事實公司在今年上半年,已結束三家深圳的分店。大型連鎖店減少在港開店,本地的鋪市情況難以樂觀。

「日日煮」美上市出師不利

港人多了北上吃喝玩樂,影響本地食店收入外,同時疫情時多了人在家煮食,疫後雖然出現報復式外出消費,但也養成部份人煮食習慣。本周《咏竹坊》另一故事是以網上教煮食及售賣預製菜的日日煮(DDC.US),其創辦人朱嘉盈,原是香港匯豐私人銀行證券研究部主管,偶然製作一段烹飪視頻而爆紅,她意識到是機遇,2012年年辭去工作,創辦日日煮。

公司剛在美國上市,但反應冷淡,原本每股招股區間9.5美元至11.5美元,最終要再壓價至8.5美元,共集資3,315萬美元。雖然一再調低上市價,但股份上市首天即插水,收市更跌27%。

新聞

ATRenew is a recycler

萬物新生提升回收效率 營收利潤雙雙增長

隨著線下門店網絡加速擴張,公司二季度營收同比增長32%,創兩年來最快增速 重點: 萬物新生營收增速創兩年來新高,二季度利潤逼近歷史高位 這家回收企業本年度股價上漲57%,當前股價在三年半以來的高點   陽歌 對二手交易而言,沒有什麼比親手觸摸和感受商品更重要了。 這正是萬物新生(RERE.US)創立14年來的心得之一,也是其打造中國頭部回收品牌的關鍵著力點。公司第二季度報告兩年來最快營收增長,同時實現連續第四個GAAP(通用會計准則)運營盈利季度。 萬物新生也啓動了全新的股東回報計劃,將通過股票回購、分紅向股東回饋持續增長的利潤。公司此前已實施回購計劃,但本次披露的股東回報計劃目標非常雄心勃勃——返還不低於60%的調整後淨利潤,預示著分紅可能為期不遠。 電商渠道對於新品銷售來說是不二之選,但消費者對二手交易更為審慎。所以萬物新生以品牌信譽來背書所售商品,除智能手機、個人電腦外,已拓展至奢侈品、黃金、名酒等多品類回收商品。 萬物新生同時洞察到,無論獲得多少保障,消費者仍傾向實地驗貨。為此公司快速拓展線下門店網絡,提供上門驗貨服務的履約團隊規模已經達到1,160人。 創始人兼董事長陳雪峰表示,在現階段,包括未來兩年,萬物新生需要做的核心事項,一是要盡可能地建設回收履約交付能力,包括門店和上門的能力,讓安全、便捷、價格好的回收服務更加觸手可及。另一個是把“國民第一回收品牌”愛回收這個C 端品牌打出去。同時持續拓展智能手機回收之外的業務版圖。 在加強消費者對二手產品的直接體驗之余,萬物新生近年持續強化核心能力以優化運營效率,包括:剔除中間商,從而直連消費者提升毛利率;開展商品翻新業務獲得高於原狀轉售的溢價收益;聚焦城市級市場運作,降低全國性運營成本。 沈寂數年後,萬物新生的股票也重獲投資者關注。主要機構股東包括Acadian資產管理(Acadian Asset Management)、瑞銀、摩根士丹利、景順及普信集團,多家通過新興市場基金持倉。公司股價年內累計上漲57%,近一月漲幅23%,觸及三年半以來的高點。 具有象徵意義的是,本輪上漲使公司市值突破10億美元大關,躋身科技「獨角獸」陣營。 營收增速創兩年新高 在同行深陷消費者信心趨弱的困境之際,持續強化的回收能力幫助萬物新生近年保持雙位數營收增長,近兩年更實現全面盈利。 二季度營收同比增長32.2%至人民幣49.9億元,創兩年最快增速。其中佔大頭的商品銷售收入增長34%至45.6億元,上年同期為34億元。值得注意的是,高毛利的直營業務當季營收增速高達63.7%,推動該板塊在產品收入中的比重從上年同期的28.2%升至34.4%。 另一項重要業務,服務收入同比增長15.4%至4.33億元,上年同期為3.75億元。CFO陳晨指出,2022年推出的非電子產品的「多品類」服務目前佔服務總收入近15%。 回收效率提升推動商品銷售毛利率從上年同期的12.1%增至13.2%。公司連續四個季度實現GAAP運營盈利,當季運營利潤達9,110萬元。淨利潤層面實現GAAP淨利7,230萬元,同比扭虧為盈(上年同期虧損1,070萬元)。 公司季度內新增206家門店,截至6月末門店總數達2,092家。較一季度淡季的新增25家顯著提速,同時也意味著下半年需開設569家門店來完成全年新增800家的目標。 線下門店在為顧客提供驗貨服務的同時,也成為品牌塑造的重要陣地。公司同步在小紅書、抖音等社媒平台開展營銷,並加強與其他消費品牌的聯動。 公司董事會8月18日通過新的三年股東回報計劃,承諾每年以回購、分紅或二者結合的形式返還不低於60%的調整後淨利潤。二季度調整後淨利潤約1億元,按全年估算約合5,600萬美元。上半年已執行約520萬美元回購額度,意味著下半年仍有充足空間推進回購及潛在的分紅。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:億航次季虧損擴大 下調全年收入指引

自動駕駛飛行器製造商億航智能控股有限公司(EH.US)周二公布,第二季入收按年增長44.2%至14.72億元(2,050萬美元),按季更暴增464%,主要受惠於EH216系列電動垂直起降(eVTOL)飛行器交付量增至68架,高於去年同期的49架。 期內公司錄得淨虧損8,100萬元,同比擴大13%,但經調整後淨利錄得940萬元,較去年同期的120萬元大幅增加。毛利率則維持62.6%,與去年同期的62.4%持平。 第二季度公司獲得超過150架新訂單,已在中國及海外建立逾40個EH216-S運行場地,2025年上半年完成超過一萬次安全飛行,保持零事故紀錄。公司表示,由於今年戰略重點放在推進eVTOL商業運營及運行示範模式,需為長期擴張奠定基礎,因此將全年營收指引由原本的9億元下調至約5億元。 摩根士丹利將下調億航2025年交付量預測45%至220架,收入預測則下調46%,並將億航目標價由30美元下調至26美元,但維持「增持」評級。 億航股價周二下跌7.53%,收報16.45美元,過去六個月累跌34.8%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Keeta is Meituan's foreign food delivery arm

美團滴滴再起爭端 巴西外賣市場互訴

兩大中國互聯網巨頭,在南美最大國家就外賣業務的不正當競爭相互提起訴訟 重點: 美團與滴滴本月在巴西相互提起訴訟,雙方均尋求在當地拓展外賣業務 進軍巴西是兩家企業出海戰略的組成部分,旨在規避國內市場的激烈競爭   梁武仁 當中國企業為對衝本土競爭加劇、經濟疲軟及監管風險而開拓新市場之際,它們或許會將標誌性的殘酷競爭模式帶至海外。當前,行業龍頭美團(3690.HK)與網約車巨頭滴滴正以極為激烈的方式上演這般場景。 隨著兩大企業在拉美最大市場的外賣爭奪戰升級,雙方在巴西陷入複雜的法律纏鬥。據財新報道,這場商戰最新進展是:滴滴旗下巴西外賣業務99Food,上周二於聖保羅法院起訴美團海外品牌Keeta,指控其商標侵權及不正當競爭。不到一周前,美團指控99Food以預支貨款為誘餌,要求餐廳夥伴終止與Keeta合作。此番針鋒相對的過招,標誌本月剛開啓的法律交鋒驟然升級。 這場對決是日益增多的中國互聯網服務商,將高強度競爭模式移植海外的最新案例。另一相似案例中,快時尚平台Shein與拼多多(PDD.US)旗下跨境業務Temu在美國深陷連環訴訟,從版權侵權到脅迫供應商等指控不一而足。 美團與滴滴在中國外賣市場短暫交鋒後,轉戰巴西再起衝突。2018年,以網約車聞名的滴滴進軍外賣領域,挑戰美團霸主地位,推出類似Uber Eats的服務。不過,該業務未能持久,2019年滴滴退出市場。其後雖嘗試多種外賣模式,均未掀起風浪。 美團佔據中國外賣市場超三分之二份額,與阿里旗下餓了麼、京東(JD.US; 9618.HK)等資金雄厚的對手競爭,這一格局令滴滴等新入局者難有施展空間。 滴滴並未延續國內外賣市場的失勢之戰,轉而聚焦出海擴張,尤其看重城鎮化快速推進、年輕人口基數龐大且數字化服務普及加速的拉丁美洲。 滴滴涉足巴西外賣市場,始於2017年投資網約車初創企業99。次年全資收購該公司後,2019年推出99Food,卻在2023年關停業務。今年4月,該業務重啓運營。 在拉美其他地區,Didi Food於2019年初登陸墨西哥,至2022年已成為該國下載量最高的餐飲應用。目前,滴滴在哥倫比亞、哥斯達黎加、多米尼加共和國及秘魯開展外賣業務,這些地區也提供其核心網約車服務。 美團也因國內外賣市場趨近飽和,及消費者支出趨謹而轉戰海外。創始人王興親自掛帥的出海戰略,始於2022年Keeta登陸中國香港,去年延伸至中東。今年5月,美團宣佈斥資10億美元布局巴西。該公司尚未在拉美開展運營,卻已與滴滴陷入激烈對抗。 美團小勝一局 美團本月起訴99Food通過購買關聯關鍵詞,在谷歌截流Keeta流量。聖保羅法院判令99Food三日內,停止該行為否則處以日罰金,美團暫獲小勝。美團還指控99Food以現金支付,要求商戶不與Keeta等競爭對手合作。此類排他性條款通常構成壟斷,曾導致阿里巴巴2021年在中國被罰創紀錄的280億元人民幣。 99Food在最新訴狀中指稱,Keeta外賣袋、網站界面的配色方案,以及字體等品牌元素與其過度相似,易致巴西消費者混淆。該公司要求賠償並禁止Keeta使用近似設計,美團回擊稱黃色作為品牌主色調已沿用超14年。 美團當前在中國的財務表現堪稱穩健:一季度營收同比增18%至866億元人民幣(合120億美元),毛利率改善驅動淨利潤飆升87%至100億元。 相較之下,滴滴一季度交易總額同比增13.5%至1,020億元人民幣,其中國際業務貢獻增長約28%,佔比近四分之一。該季度淨利潤亦現暴增,達上年同期兩倍。  2016年收購優步中國業務的滴滴,在網約車領域的統治地位堪比美團之於外賣市場。然而,其正面臨本土對手日益增強的擠壓,市場份額持續緩慢下滑。 此前,滴滴也遭遇國內監管重擊。2021年紐約IPO因未通過上市前數據安全審查,激怒監管機構,其應用遭國內商店下架,最終被迫從紐約退市,並因數據違規被處天價罰款。 此番際遇凸顯出中國企業(尤其敏感科技領域)在本土面臨的高監管風險,這正是眾多企業發力出海的動因之一。滴滴料將持續加碼海外佈局,正如美團及Shein、Temu等同行所為。這意味著更多企業或將在海外市場乃至法庭,陷入日益頻繁的衝突。 美團股價年內累計跌去20%,當前17倍市盈率雖遠高於京東的約9倍,但二者估值均未顯高位。這反映投資者對二者保持謹慎,原因是中國經濟放緩、監管風險以及出海可能面臨的類似問題。 美團股價下行,顯示投資者對其在華持續實現高利潤增長漸生疑慮,化解這一擔憂的最可靠方案是出海擴張,但包括勁敵滴滴在內的眾多企業也持此念。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:中期虧損收窄 曹操出行蝕4.7億

網約車平台曹操出行有限公司(2643.HK)周二公布上市後首份中期業績,收入同比大幅增加53.5%至94.6億元人民幣(下同),虧損收窄近40%至4.68億元,毛利率則上升1.4個百分點至8.4%。 期內各項營運指標均有所增長,上半年訂單量接近3.8億,同比上升49%,日訂單量為210.8萬,平均月活躍用戶達3,810萬,同比升57.4%,平均月活躍司機為55.4萬,同比升53.5%。 公司表示,未來計劃將自動駕駛的士(Robotaxi)的覆蓋範圍擴大至全國更多城市,截至今年6月底止,已在蘇州及杭州累計完成15,000公司的測試。 曹操出行周三開市升2.8%報83.5港元,公司自6月上市至今股價升逾90%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏