Yoho West

      

劉智恒

      

香港

      

YOHO WEST能否笑到最後

上周香港房地產市場的焦點,肯定是新鴻基地產(0016.HK)與港鐵(0066.HK)合作,位於天水圍天榮站的項目「YOHO WEST」,首批先推280個單位,折實均價10,888港元,最低入場費不到300萬港元,單位面積208方呎。按折實平均呎價,是六年半以來新盤最低呎價。新地副董事總經理雷霆更開腔:「普天同慶價,買到就開心」

區內對上一個新盤屬新地的「Wetland Seasons Bay」第3期,去年9月推售折實呎價14,186港元,即「YOHO WEST」較其低約23.2%。至於區內二手呎價,栢慧豪園約10,000港元,慧景軒約9,000港元。

我們可以說YOHO WEST是市價開售,但以目前樓市走勢仍然偏弱,樓價何去何從市場未有方向,明年回望今日的價格時,不知是否仍如雷霆所言:「買到就開」心。

匯豐料港樓價明年跌5%

匯豐發表報告,明年亞洲股市有望上升,但對香港情況有保留,只給予港股中性評級。報告指香港第三季經濟疲弱,多項不利因素持續,該行將香港今年經濟增長由4.3%調低至3.3%,明年則由3.2%調低至2.8%;至於香港樓價,短期跌勢未止,匯豐預測明年續下跌5%。

房地產跟經濟息息相關,經濟轉差,樓市也難獨善其身。按目前情況,在中美爭拗及歐美國家多項針對中資企業措施影響,加上美國利息高企,外資不斷流出中港兩地,相信中國與歐美關係短期難有大改善,資金短期重回香港機會不大,估計本地經濟明年仍難有起色,樓價將持續偏弱。

天璽呎價逾十萬創四年新高

位於九龍站的天璽皇鑽璽81樓B室,實用面積1,545方呎,以1.36億港元售出,每方呎成交價101,546萬港元,創出九龍分層住宅第二高紀錄。至於第一位,是2019年5月時,嘉里建設(0638.HK)位於龍駒道的緹山,當年以每方呎10.18萬港元售出,至今仍未被打破。

這個天璽單位成交價之高,在今天市場上確教人咋舌。不是說香港樓價正續向下行嗎?沒錯,樓市是差勁,但個別豪宅中的罕有單位,仍可創出天價成交,因為超級豪宅的買家取態與一般人不同,正所謂「千金難買心頭好」,他們會因應稀有性、位置、景觀,甚至風水等因素,願意付出與市場有差別的價格。

內地

      

接連出招撐樓市穩信心

內房企業處於水深火熱,一方面債務高企,另外銷售又每況愈下,資金匱乏。內地監管機構準備為房企提供幫助,現正起草一份有50名地產商的「白名單」,據悉當中包括有龍湖(0960.HK),萬科(000002.SZ)及新城發展(1030.HK)等,名單內企業有機可在信貸、債權和股權融資等獲支持。

及後又有消息傳出,為提高房企流動性,金融監管部門考慮容許銀行,向房企提供無抵押貸款,協助化解資金鏈斷裂的問題。貸款可用於日常經營及周轉,好讓房企在應對債務上,能騰出更多資金運用。

政府接連出招,除提供實際幫助外,亦是要給外界信心,避免市場受不利消息拖累影響,令原先財政健康的企業,也因市場恐慌而被拖跨。由於接連有消息救房企,過去一周內房股價大幅反彈,幾家龍頭房企股價相比對上一周都有亮麗升幅,旭輝(0884)升60%、碧桂園(2007.HK)上升26%、龍湖亦升19%。

深圳二套房降首付

內地政府救市政措施停不了,除在融資方面推措施外,亦放寬置業貸款的規限。中國官方媒體《證券時報》報道,深圳於將第二住房貸款的首付,統一調低至40%,之前第二套房貸最低首付比例為70%。

我們相信,此舉是地方政府希望推出一些優化政策去推動樓市需求,從而吸引買家入市,以提振疲憊的樓市,盤活市場,讓內房企業可以透過銷售而獲取收入。由於這些政策只是稍微優化,並且按個別地區情況而推出,對樓市的助力有限。不過,有關方面釋出的信息就正面,讓市場相信政府將陸續推出措施去支持樓市。

融創中梁債務重組有進展

內房債務問題要解決,其中要看債務重組工作,本周初融創(1918.HK)公布一項重組因能滿足各項條件,已經正式生效。方案重點是將融創服務(1516.HK)約14.7%股份,轉讓至有關計劃的債權人,而發行的可轉債亦已順利在新交所上市。另外,中梁控股(2772.HK)的重組亦有突破,持有境外債務92%未償還本金總額的債權人,已加入重組支持協議,公司將要向債權人發行優先股及可換股債券。

受到消息刺激,融創翌日的股價一度升近27%,中梁公布當天的股價亦升近9%。我們看見,個別的內房企業的債務重組開始見到進展,雖然並非徹底解決問題,但起碼向前邁進一步,對債務較輕的房企來說,確實是初見一點曙光。

咏竹坊文章

      

譚仔放慢中港步伐

香港不但住宅樓價受壓,商鋪情況更差,之前大家一廂情願以為疫後復常,估計市面將生氣泱然,但實情並不是那樣,有大型連銷食店都不敢輕言在港擴張。本周《咏竹坊》報道譚仔(2217.HK)將放慢中國與香港的開店步伐,反之則計劃擴展海外業務

譚仔表示,為支持海外擴張策略,決定更改上市時所得款項用途,將原來建議用作擴充自營餐廳網絡,改為投放在海外,以合營或特許經營模式開設餐廳。事實公司在今年上半年,已結束三家深圳的分店。大型連鎖店減少在港開店,本地的鋪市情況難以樂觀。

「日日煮」美上市出師不利

港人多了北上吃喝玩樂,影響本地食店收入外,同時疫情時多了人在家煮食,疫後雖然出現報復式外出消費,但也養成部份人煮食習慣。本周《咏竹坊》另一故事是以網上教煮食及售賣預製菜的日日煮(DDC.US),其創辦人朱嘉盈,原是香港匯豐私人銀行證券研究部主管,偶然製作一段烹飪視頻而爆紅,她意識到是機遇,2012年年辭去工作,創辦日日煮。

公司剛在美國上市,但反應冷淡,原本每股招股區間9.5美元至11.5美元,最終要再壓價至8.5美元,共集資3,315萬美元。雖然一再調低上市價,但股份上市首天即插水,收市更跌27%。

新聞

簡訊:新琪安啓動香港IPO 集資最高2.2億港元

甜味劑生產商新琪安科技股份有限公司(2573.HK)周五正式啓動香港招股,計劃發售1,060萬股、每股發行價最高20.9港元,最高集資2.2億港元。 最終定價將於6月6日敲定,股票預計於6月10日正式掛牌。 作為中國最大的甘氨酸、三氯蔗糖等代糖產品生產商之一,新琪安主要依託泰國和印尼生產基地向歐美客戶供貨。公司2022年收入達7.62億元,後因甘氨酸與三氯蔗糖價格受供給過剩衝擊下跌,2023年銷售額驟降逾40%至4.47億元。去年收入有所回升,達到5.689億元。 公司淨利潤從2022年的1.22億元大幅下滑後,2023年錄得4,500萬元,去年進一步微跌至4,300萬元。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Agora makes real time engagement technology

靠AI打翻身戰  聲網首季盈收雙升

這家實時互動技術開發商,因實時線上虛擬導師和對話玩具產品需求上升而獲益 重點: 聲網第一季度收入略有增長,在經歷三年下滑後終於重拾增長 這家實時互動技術開發商表示,正積極投資「有前景的領域」,如可支持虛擬導師和呼叫中心的對話式人工智能 陽歌 人工智能(AI)時代能否讓長期被忽視的實時互動技術公司聲網(API.US)重現昔日輝煌?這個問題目前尚無定論,但公司最新業績和管理層在財報電話會議上的發言,無疑釋放出了一些積極信號。 公司實際業績值得關注,包括實現淨利潤,這是自2021年以來第二個盈利季度。報告還顯示,季度內公司收入同比增長0.8%,增幅非常微弱。但對一家過去四年收入持續收縮的公司而言,這已是重大成就,因此前它的一個主要中國客戶群體遭遇行業整頓。 在去年淘汰一項與教育行業相關的低利潤業務後,聲網的看利率是近年其中一次表現最強勁。 頗具諷刺意味,讓聲網在過去三年歷經艱辛的教育領域,如今似乎成了推動其復蘇的引擎之一。2021年初,聲網因成為語音聊天室運營商Clubhouse的核心技術供應者,股價飆升至100美元以上,是20美元IPO價格的四倍,一度成為投資者的寵兒。但自那之後股價暴跌,目前大多在3至6美元區間波動。 在Clubhouse效應消退後,聲網遭遇更沈重的打擊:2021年中國禁止民營企業向K-12學生提供課外輔導服務,而這類輔導機構當時是聲網最大的客戶群體,公司在中國本土的聲網服務自此持續萎縮。 但如今,教育業務東山再起,這得益於新一代語音虛擬輔導老師。這些導師可以使用聲網開發的人工智能工具,實時提供建議和指導。教育只是聲網開發的語音工具多個應用場景之一,其他應用還包括購物和可與兒童實時互動的玩具,以及呼叫中心。 聲網創始人兼董事長趙斌在財報電話會議上說:「持續盈利和穩健的現金流,讓我們能夠主動投資有前景的領域,尤其是對話式AI。」 他續稱:「自3月推出對話式AI引擎以來,我們看到應用場景從陪伴玩具到語言輔導,開發者和客戶對構建語音助手均表現出濃厚興趣。」 趙斌還表示,隨著聲網的發展勢頭持續,有信心公司在今年剩餘時間保持盈利。 雖然這一切聽上去不錯,但投資者對最新財報及AI可讓收入恢復強勁增長並不買賬。財報發布後的兩個交易日,該股幾乎紋絲不動,今年以來已累計下跌約10%。不過,該股自去年9月以來已近乎翻倍,與在美國和香港上市中概股的反彈勢頭步調一致。聲網總部雖位於美國,但與中國聯繫緊密,中國貢獻了其大約一半的收入。 收入重拾增長 接下來,我們將深入分析部分財務數據,這些數據揭示公司在經歷三年困境後,如何最終實現轉機。聲網最新季度收入,從上年同期的3,300萬美元微增至3,330萬美元,是自2021年以來的第二次季度增長,當年市場對其技術興趣濃厚,公司實現了兩位數的強勁增長。若剔除去年部分已關停的低毛利產品帶來的收入,今年公司第一季度收入增幅更高達12%。 公司預測第二季度收入為3,300萬至3,500萬美元,若達到區間上限,將延續近期的增長勢頭(上年同期為3,420萬美元)。 聲網將收入分為兩大來源:面向中國市場的聲網服務,以及面向全球市場的Agora服務。過去三年,後者持續增長,儘管增速並不驚人,大多處於個位數至低兩位數區間;而受教育行業整頓影響,過去三年聲網服務收入持續收縮。 這些趨勢在第一季度仍在延續,儘管Agora服務的收入略有回升,同比增長18%至1,860萬美元。聲網業務繼續收縮,同比下降14%至1.055億元(1,470萬美元)。但若剔除去年已停產的薄利產品帶來的收入,聲網業務在最新季度實現了6.7%的增長。 聲網當季活躍客戶數同比增長5.2%,扭轉過去幾年下滑趨勢。過去12個月的客戶留存率提升至85%,較近期報告中70%-80%的區間有所改善。而Agora服務的客戶忠誠度向來更高,留存率一直保持在90%以上。 隨著淘汰低利潤率業務,並開始從新一代AI產品中創收,公司毛利率從去年同期的61.2%提升至68.0%,顯著高於近年來60%-65%的常規水平。 所有這些改善,加上運營成本下降20%,幫助公司本季度實現40萬美元的小幅淨利潤,扭轉了去年同期950萬美元的虧損,也較去年第四季度的20萬美元利潤有所提升。 經歷了去年9月以來的股價反彈後,聲網目前的市銷率(P/S)為2.66倍,約為美國競爭對手Twilio(TWLO.US)4.14倍的一半,但仍遠高於中國同行歌爾股份(002241.SZ)的0.76倍。一般而言,我們對那些炒作AI提振業務的公司持謹慎態度。但聲網確實看起來有望從這一趨勢中顯著受益,只要市場接受其能生成AI虛擬導師和對話玩具的新一代產品。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:手回出師不利 首掛午收跌逾14%

保險中介服務提供商手回集團有限公司(2621.HK)周五在港掛牌,開市較招股定價跌7%報,之後股價持續偏弱,中午收市報6.92港元,跌逾14%。 手回发售近2,436万股,一成公开发售,招股价每股介乎6.48港元至8.08港元,超額989倍,最終以高位定價,國際配售超額僅0.13倍。 是次集資淨額1.34億港元,集資所得主要用於加強及優化銷售及營銷網絡、改善服務、提升研發能力及改善技術基礎設施,以及作併購與戰略投資等。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:股市交易回暖 富途首季多賺98%

在線券商富途控股有限公司(FUTU.US)周四公布,首季營收按年增81%至46.95億港元(6.03億美元),非通用會計準則下經調整淨利潤增長98%至22.17億元。 首季交易佣金及手續費收入23.1億港元,按年增長113.5%;利息收入按年升52.9%至20.71億港元;包括財富管理、企業服務業務等的其他收入錄3.14億港元,按年增長101%。 富途在本季度的總交易量達到3.22萬億港元,同比激增140.1%。其中,美國股票交易量為2.25萬億港元,香港股票則為9,160億港元。截至3月底,富途的資金帳戶數量同比增長41.6%,達到2,673,119個,客戶資產也實現了60.2%的增長,達到8,298億港元。 富途周四股價微跌0.32%,收報107.36美元。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏