十里銀灘

劉智恒

    

內地

    

碧桂園星級項目成重災區

碧桂園(2007.HK)發展位於惠州的十里銀灘,曾經被包裝成中國的馬爾代夫,一度銷售十分火爆。然而當中國樓市日走下坡,十里銀灘或許變成「十里爛灘」,樓價急挫;最近市場傳出,有業主急讓房子,60平米只售15萬元,較當年高峰時大跌約70%。

究竟是真實還是宣傳,我們參考多個房地產中介網頁,看見現時十里銀灘的房價,67平米叫價約32萬元,88平米也是42萬元,即是說每平米在4千多元水平;單位叫價15萬元,即每平米約2,500元,若有業主要急讓,大劈價也不是沒可能。考慮到十里銀灘總發展達到6萬戶,供應量相當驚人,而現時內地樓市日趨向下,該項目位置又偏遠,既不適合長居,又乏人租用,若只用作渡假,長期要維修保養及交物管費用,倒不如平價出售。

物業估值重創太古

內地樓市下滑,不但影響內房企業,就連專政投資收租的地產商也受到一定影響。太古地產(1972.HK)發盈警,截至2023年底,股東應佔溢利將大幅減少7成。原因是內地的零售投資物業公平值收益錄得下跌,而發展中的辦公樓投資物業亦錄得公平值虧損。公司估計,投資物業虧損約45億港元。相反,2022年投資物業重估收益則有16億港元。

我們預計,除太古地產外,內地擁有較多投資物業的發展商都會受到影響,出現投資物業重估的虧損。雖然如太古地產所言,投資物業公平值變動屬非現金性質,對集團的營運現金流或股東應佔基本溢利不構成影響。然而想深一層,投資物業估值下跌,是因為租金收入下挫得出的結果,換言之租金收入下降,對集團的未來收入及盈利肯定有影響,並非如太古說得那樣輕描淡寫,此點不可不察。

北京監管購房預售金

為保障買樓人士,北京市住建委就《北京市商品房預售資金監督管理辦法》(2023年修訂版)公開徵求意見,其中主要一項是建議當地商品房預售資金,原本由銀行監管,現轉交給政府監管。此方案的好處,是可以更有效防止房企挪用預售資金,防範樓盤出現爛尾。

我們認為此一措施對於「保交樓」有幫助,畢竟有一些內房企業,在債務臨門時,或會利用灰色地帶而動用預售資金。現時市場樓價不斷下調,市民見樓價已跌至可負擔水平,或會心動入市,但因擔憂開發商能否如期交樓而卻步;若交由政府去監管預售資金,那就最安全不過,讓有意置業的市民更有信心入市,對樓市有一定幫助。

香港

    

政府嚴打洋房僭建

一場世紀豪雨揭發了香港多個洋房區有僭建個案,繼紅山半島後,屋宇署及地政署聯手到屯門蟠龍半島巡查,已向20間僭建獨立屋的業主發出清拆令及釘契,當中有4間的業主更被檢控。至於紅山半島,已發現70間洋房違規,當中有29間同時涉及僭建及非法佔用政府土地。

洋房僭建的情況由來已久,幾乎不是什麼秘密,嚴重的甚至霸佔政府的土地,將擁有的範圍延伸,或蓋上建築物。過去相關機構因不能隨意入屋檢查,業主即使改動,也不容易被發現,加上政府部門人手不足,於是隻眼開隻眼閉。今天出了大問題,紅山半島僭建懷疑引致斜坡山泥傾瀉,令政府不得不強力執法,加上現時航拍盛行,可以高空作出觀察,令許多僭建無所遁形。我們希望政府能貫徹去執行,別虎頭蛇尾,獨立洋房之外,還要向新界丁屋及村屋埋手,以徹底處理僭建問題。

蔚藍東岸累計22宗撻訂

香港樓市走弱,之前以樓花購入的物業,買家陸續出現達訂,五礦地產(0230.HK)位於油塘的蔚藍東岸近日錄得8戶買家撻大訂,每個單位成交價在535萬港元至989萬港元。項目在2020年開售,每方呎均價約19,000至20,000萬港元水平。單就本月,蔚藍東岸已累計出現16宗撻訂,整個項目至今已錄撻訂22宗。

我們相信,早幾年出售的住宅,到臨近入伙期,撻訂的個案會陸續出現,畢竟目前樓價較2019年高峰期跌了兩成或以上,特別那些納米樓項目,發展商當年見樓價高,於是大幅增加興建細單位,因涉及整個銀碼會較低,買家較易上車,然而發展商卻將每方呎價提高,當整體樓價下挫時,納米樓的買家損失就更大。因此,買家選擇撻訂或許是明智之舉,至少在今天看是對的。

咏竹坊文章

    

特步跑出個未來

本周《咏竹坊》文章提到國產運動品牌特步(1368.HK)以6,100萬美元(4.3億元),向Wolverine World Wide(WWW.US)購入合資公司權益。合資公司主要在中港台銷售索康尼及邁樂品牌的服裝、鞋履及配飾。其中索康尼的跑鞋有百年歷史,更有跑鞋中的勞斯萊斯稱號。

國內運動品牌以安踏(2020.HK)及李寧(2331.HK)馬首是瞻,特步在銷售規模、名氣及歷史都比不上兩大巨頭,於是集中力量,主要研發跑鞋,又斥巨額資金支持內地大型馬拉松,並贊助多位頂級長跑運動員。是次收購索康尼,正正看中對方在跑鞋上的技術及名氣,進一步優化旗下跑鞋的質素,並可將產品更加多元化。

海爾平購開利製冷

說到併購海外品牌,家電巨企海爾智家(6690.HK)近期亦6.4億美元,購入開利環球旗下的開利全球商用製冷,該公司主要從事商用冷凍鏈業務。是次收購,按去年開利全球商用製冷業績計,只是11倍市盈率,相對海外或內地同類企業平均15至30倍來得便宜。

海爾在海外併購上經驗豐富,早在2012年向日本三洋電機購入洗衣機及冰箱業務,2019年收購意大利家電商Candy,最經典是2016年以54億美元,收購美國通用電氣的家電業務,經過大刀闊斧的改革,短短5年間將其收入大增逾倍,更扭虧為盈。因此,我們相信海爾有能力,為開利商用製冷進行業務改革,將其盈利能力進一步發揮。

新聞

簡訊:字節跳動為獅騰提供AI設施

電商企業獅騰控股有限公司(Synagistics)(2562.HK)周二宣布,將使用字節跳動提供的人工智能基礎設施,開發為商戶提升效率的工具。 根據公告,總部位於新加坡的獅騰將與BytePlus合作,後者將提供Skylark大語言模型及數據分析工具,助獅騰開發為亞洲市場量身定制的下一代企業應用,雙方未披露合作財務條款。 週二下午交易時段,獅騰股價下跌5.3%。公司於去年9月通過特殊目的收購公司(SPAC)方式在香港上市,成為港交所2022年推出SPAC後,首家以此方式上市的企業。當前股價較SPAC上市首日收盤價累計上漲約7%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:螞蟻擬分拆海外業務赴港上市

財新引述消息人士報道,阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)旗下金融科技公司螞蟻集團,計劃將其海外業務部門「螞蟻國際」在港交所上市。螞蟻目前正在就潛在上市事宜與監管機構進行溝通。 在新加坡註冊的螞蟻國際,業務規模約佔集團總收入的20%。該公司擁有四大核心產品線:跨境支付平台Alipay+、國際收單業務安通環球(Antom)、跨境匯款服務萬里匯(World First)以及創新支付解決方案Bettr,涵蓋消費者端支付、商戶端收單及企業間跨境結算等全方位金融科技服務。 螞蟻國際董事長由螞蟻集團董事長井賢棟兼任。 2020年,螞蟻原本計劃在上海與香港兩地同時進行總額達370億美元的首次公開募股(IPO),但最終遭中國監管部門叫停,其後被迫重組並遭罰款近10億美元。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Janbon makes silver powder for solar cells

太陽能行業困境持續 建邦高科上不逢時

即便業內很多下游企業陷入虧損,這家太陽能電池材料生產商去年仍保持了盈利 重點: 建邦高科申請赴港上市,去年收入增長了42% 這家用於生產太陽能電池銀漿的銀粉供應商利潤微薄,在太陽能行業仍處於危機之中,公司可能也會陷入虧損 陽歌 香港IPO市場目前可能很火爆,各行各業的公司在經歷了三年的疲軟後紛紛開始融資。但太陽能公司卻明顯缺席了本輪熱潮,因這個曾經炙手可熱的行業,正在經歷供應嚴重過剩引發的痛苦回調。 儘管面臨如此巨大阻力,建邦高科有限公司仍申請赴香港上市,試圖憑借其領先的銀粉生產商的地位吸引投資者。銀粉可用於生產銀漿,而銀漿是所有太陽能電池的關鍵材料。即使在鼎盛時期,建邦高科看上去也有點懸,因為產品高度商品化,導致利潤率極低。在行業如此動蕩的時期,公司可能難以激起投資者的太大興趣。 雖然面臨諸多動蕩,建邦高科在過去三年仍保持盈利,至少以年為單位是如此。但上周五提交的上市文件並未按季度拆分數據,我們懷疑公司可能也和很多太陽能同行一樣,在去年底和2025年第一季度陷入了虧損。 領先的太陽能電池板製造商晶科能源(JKS.US;688223.SH),以及多晶硅的龍頭生產商大全能源(DQ.US;688303.SH),都印證這個行業的困境。兩家公司在不久前的報告稱,第一季度不僅淨利潤出現虧損,毛利潤也陷入虧損——這意味它們的產品售價低於成本。 晶科能源和大全能源的股價今年迄今已下跌逾30%,目前接近五年來的最低點,行業困境可見一斑。週一,花旗將晶科能源的股票評級從「買入」下調兩級至「賣出」,稱該行業的困境看不到盡頭,導致晶科能源的股價進一步下跌。 在如此艱難的環境下,很難相信晶科能源和大全能源等下游企業不會向建邦高科這樣的上游供應商施壓,要求降價。 雪上加霜的是,近期銀價持續攀升,抬高建邦高科自己的生產成本,侵蝕公司利潤率。建邦高科披露,幾乎佔其全部生產成本的硝酸銀價格,已從2020年的每公斤3,100元,漲至去年的每公斤4,000元,預計還將持續上漲,到2029年達到每公斤5,400元。 利潤率下滑 建邦高科的優勢之一是歷史相對悠久,這幫助它佔據了中國光伏銀粉市場近10%的份額,成為國內最大的供應商。建邦高科的歷史可以追溯到2010年,當時建邦膠體材料有限公司在山東濟南成立,專門生產彼時尚處於初期的新能源和先進材料。 該公司早在2012年就開始進行銀粉研發了。2014年,它建成了中國最早的銀粉生產線之一,但直到五年後的2019年才開始工業規模生產。2023年底,公司成為國內首批能夠生產新一代太陽能產品(如PERC、TOPCon、HJT和xBC電池)所需高級銀粉的公司之一。 隨著行業一派繁榮,建邦高科的業務也蓬勃發展。上市文件顯示,公司2023年收入增長58%,至27.8億元,去年又增長42%,達到39.5億元。正如前文所說,公司主要的材料成本硝酸銀去年佔收入的96.7%,略高於2023年的96.1%。 幸運的是,建邦高科不需要大量其他支出來運營業務,主要是因它的產品高度專業,客戶數量有限,競爭相對較少。過去三年,公司的銷售、營銷和研發支出相對穩定,不過去年行政成本幾乎翻了一番。 但即便翻了一番,行政成本規模也相當小,去年僅相當於收入的0.4%。能印證這一點的是,公司去年底的員工總數僅為93人,與上年持平,相比於2022年的84人沒有增長多少。 硝酸銀成本高昂,導致公司毛利率相當低,去年僅為3.4%,低於2023年的3.9%。過去三年,該公司每年都保持盈利,儘管利潤規模微乎其微,去年僅為7,900萬元。或許唯一比盈利規模更小的是建邦高科的現金,截至2024年底,其持有的現金總額僅為2,940萬元,但這其實已經是前一年1,080萬元的近兩倍了。 說建邦高科是在冒險太過輕描淡寫了,在行業持續承壓的背景下,IPO籌集到的資金或許能為其帶來一些急需的喘息空間。但我們還是認為,投資者不會對一家受困於行業重大變革的公司有太大的興趣。 建邦高科的全球競爭對手之一同和控股(5714.T),目前的市盈率僅為10倍。建邦高科最大的客戶之一聚和材料(688503.SH)的市盈率略高一些,為18倍。若估值介於兩者之間,按去年的利潤計算,建邦高科的估值將在1.5億美元左右。 這意味公司可通過上市籌集約3,000萬美元,這將為其提供部分急需的現金。說實話,我們認為投資者不會對這種上市太感興趣,不過它可能會吸引一些著眼於長遠的買家,他們不在意當前的低迷,看中的是這個行業未來重現光芒的一天。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:美的上月斥5.5億回購A股

家電品牌美的集團股份有限公司(0300.HK, 000333.SZ)周二公布,集團截至4月底止,已斥資近5.54億元人民幣(下同)回購774萬股A股,佔公司目前總股本的0.1%,每股成交價由69.5元至75.02元。 美的於今年4月9日公布回購A股方案,回購金額介乎15億元至30億元,每股回購價不超過100元,實施期限為一年。集團表示,回購是用於股權激勵計劃及員工持股計劃。 美的周二港開市跌2.5%報73港元,公司過去半年股價基本持平。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏