十里銀灘

劉智恒

    

內地

    

碧桂園星級項目成重災區

碧桂園(2007.HK)發展位於惠州的十里銀灘,曾經被包裝成中國的馬爾代夫,一度銷售十分火爆。然而當中國樓市日走下坡,十里銀灘或許變成「十里爛灘」,樓價急挫;最近市場傳出,有業主急讓房子,60平米只售15萬元,較當年高峰時大跌約70%。

究竟是真實還是宣傳,我們參考多個房地產中介網頁,看見現時十里銀灘的房價,67平米叫價約32萬元,88平米也是42萬元,即是說每平米在4千多元水平;單位叫價15萬元,即每平米約2,500元,若有業主要急讓,大劈價也不是沒可能。考慮到十里銀灘總發展達到6萬戶,供應量相當驚人,而現時內地樓市日趨向下,該項目位置又偏遠,既不適合長居,又乏人租用,若只用作渡假,長期要維修保養及交物管費用,倒不如平價出售。

物業估值重創太古

內地樓市下滑,不但影響內房企業,就連專政投資收租的地產商也受到一定影響。太古地產(1972.HK)發盈警,截至2023年底,股東應佔溢利將大幅減少7成。原因是內地的零售投資物業公平值收益錄得下跌,而發展中的辦公樓投資物業亦錄得公平值虧損。公司估計,投資物業虧損約45億港元。相反,2022年投資物業重估收益則有16億港元。

我們預計,除太古地產外,內地擁有較多投資物業的發展商都會受到影響,出現投資物業重估的虧損。雖然如太古地產所言,投資物業公平值變動屬非現金性質,對集團的營運現金流或股東應佔基本溢利不構成影響。然而想深一層,投資物業估值下跌,是因為租金收入下挫得出的結果,換言之租金收入下降,對集團的未來收入及盈利肯定有影響,並非如太古說得那樣輕描淡寫,此點不可不察。

北京監管購房預售金

為保障買樓人士,北京市住建委就《北京市商品房預售資金監督管理辦法》(2023年修訂版)公開徵求意見,其中主要一項是建議當地商品房預售資金,原本由銀行監管,現轉交給政府監管。此方案的好處,是可以更有效防止房企挪用預售資金,防範樓盤出現爛尾。

我們認為此一措施對於「保交樓」有幫助,畢竟有一些內房企業,在債務臨門時,或會利用灰色地帶而動用預售資金。現時市場樓價不斷下調,市民見樓價已跌至可負擔水平,或會心動入市,但因擔憂開發商能否如期交樓而卻步;若交由政府去監管預售資金,那就最安全不過,讓有意置業的市民更有信心入市,對樓市有一定幫助。

香港

    

政府嚴打洋房僭建

一場世紀豪雨揭發了香港多個洋房區有僭建個案,繼紅山半島後,屋宇署及地政署聯手到屯門蟠龍半島巡查,已向20間僭建獨立屋的業主發出清拆令及釘契,當中有4間的業主更被檢控。至於紅山半島,已發現70間洋房違規,當中有29間同時涉及僭建及非法佔用政府土地。

洋房僭建的情況由來已久,幾乎不是什麼秘密,嚴重的甚至霸佔政府的土地,將擁有的範圍延伸,或蓋上建築物。過去相關機構因不能隨意入屋檢查,業主即使改動,也不容易被發現,加上政府部門人手不足,於是隻眼開隻眼閉。今天出了大問題,紅山半島僭建懷疑引致斜坡山泥傾瀉,令政府不得不強力執法,加上現時航拍盛行,可以高空作出觀察,令許多僭建無所遁形。我們希望政府能貫徹去執行,別虎頭蛇尾,獨立洋房之外,還要向新界丁屋及村屋埋手,以徹底處理僭建問題。

蔚藍東岸累計22宗撻訂

香港樓市走弱,之前以樓花購入的物業,買家陸續出現達訂,五礦地產(0230.HK)位於油塘的蔚藍東岸近日錄得8戶買家撻大訂,每個單位成交價在535萬港元至989萬港元。項目在2020年開售,每方呎均價約19,000至20,000萬港元水平。單就本月,蔚藍東岸已累計出現16宗撻訂,整個項目至今已錄撻訂22宗。

我們相信,早幾年出售的住宅,到臨近入伙期,撻訂的個案會陸續出現,畢竟目前樓價較2019年高峰期跌了兩成或以上,特別那些納米樓項目,發展商當年見樓價高,於是大幅增加興建細單位,因涉及整個銀碼會較低,買家較易上車,然而發展商卻將每方呎價提高,當整體樓價下挫時,納米樓的買家損失就更大。因此,買家選擇撻訂或許是明智之舉,至少在今天看是對的。

咏竹坊文章

    

特步跑出個未來

本周《咏竹坊》文章提到國產運動品牌特步(1368.HK)以6,100萬美元(4.3億元),向Wolverine World Wide(WWW.US)購入合資公司權益。合資公司主要在中港台銷售索康尼及邁樂品牌的服裝、鞋履及配飾。其中索康尼的跑鞋有百年歷史,更有跑鞋中的勞斯萊斯稱號。

國內運動品牌以安踏(2020.HK)及李寧(2331.HK)馬首是瞻,特步在銷售規模、名氣及歷史都比不上兩大巨頭,於是集中力量,主要研發跑鞋,又斥巨額資金支持內地大型馬拉松,並贊助多位頂級長跑運動員。是次收購索康尼,正正看中對方在跑鞋上的技術及名氣,進一步優化旗下跑鞋的質素,並可將產品更加多元化。

海爾平購開利製冷

說到併購海外品牌,家電巨企海爾智家(6690.HK)近期亦6.4億美元,購入開利環球旗下的開利全球商用製冷,該公司主要從事商用冷凍鏈業務。是次收購,按去年開利全球商用製冷業績計,只是11倍市盈率,相對海外或內地同類企業平均15至30倍來得便宜。

海爾在海外併購上經驗豐富,早在2012年向日本三洋電機購入洗衣機及冰箱業務,2019年收購意大利家電商Candy,最經典是2016年以54億美元,收購美國通用電氣的家電業務,經過大刀闊斧的改革,短短5年間將其收入大增逾倍,更扭虧為盈。因此,我們相信海爾有能力,為開利商用製冷進行業務改革,將其盈利能力進一步發揮。

新聞

簡訊:滴普科技招股集資最多7.1億港元

中國企業級大模型人工智能應用提供商滴普科技股份有限公司Deepexi Technology Co. Ltd.(1384.HK)周一起在港交所主板招股,計劃發行2,663.2萬股,每股招股價26.66港元,集資最多7.1億港元,預計10月28日掛牌買賣。 公司表示,所得款項將用於未來5年提升研發能力;擴大在中國的銷售網絡及客戶群,從而加強商業化能力;海外業務擴張;以及用於潛在投資、併購機會,並用於營運資金及一般公司用途。 滴普科技主要為企業提供人工智能解決方案,助力企業高效整合企業數據、決策運營及生產製造等,主要向中國消費零售、製造、醫療及交通等領域的客戶銷售解決方案。 2022年至2024年,公司收入從1.00億元增至2.43億元,三年複合增長率達55.5%。2025年上半年收入達1.32億元,同比增長118.4%,同期虧損收窄至3.1億元,去年同期為虧損6.2億元。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:盈收下滑的八馬茶業 招股最高集資4.5億元

茶葉生產商八馬茶業股份有限公司(6980.HK)周一公開招股,發售900萬股H股,一成公開發售,每股發售價介乎45至50元,最高集資4.5億元,每手100股,一手入場費5,050.43港元。公司於本周四截止認購,下周二在港掛牌。 按2024年高端茶葉銷售計,八馬茶業位居全中國第一。按去年銷售收入計,公司在中國烏龍茶和紅茶市場亦排名第一。截至今年6月底止,公司共有3,585家門店,其中加盟店佔93%。 今年首6個月,公司中期收入10.63億元,同比下跌4.2%,盈利亦跌近18%至1.2億元。公司解釋是線下渠道銷售減少影響收入,以及行政費用的增加所致。期內的淨利潤率,由去年同期的13.2%跌至11.3%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
China Travel International sheds property unit to unshackle core business

香港中旅拆離地產 卸下包袱輕裝上路

香港中旅突然公布重大重整計劃,將旅遊地產拆離上市公司,並大幅削減股本 重點: 股東可選擇收取現金每股0.336港元 未來將集中資源發展旅遊景區及相關業務   劉智恒 當年在火爆的房地產市場下,香港中旅國際投資有限公司(0308.HK)的旅遊地產曾被公司寄予厚望,認為是一大增長動力;可成也地產,敗也地產,自幾年前房地產泡沫爆破後,反倒成為拖集團後腿的業務,為撇除這個沉重負擔,公司突然公布重大重整計劃。 方案是香港中旅將旅遊地產項目從上市公司剥離,改由一家私人公司持有,並透過實物分派,將私人公司股份派予股東。若股東不願收取股份,也可選擇收取每股0.336港元的現金。按公布前一個交易日每股1.53港元計,佔股價近22%。 據公告資料,旅遊地產的私人公司資產淨值49.06億元,若按香港中旅現時總股份55.37億股計算,即每股資產淨值為0.886港元。 同時,香港中旅建議將股本削減,由92.2億港元大幅削減85億元至7.2億港元。削減的85億港元進賬,將撥至公司的保留溢利。 地產拖業績後腿 所謂旅遊地產,就是在旅遊項目如主題公園或風景區附近的土地,進行房地產發展。香港中旅旗下共有五個項目,分別位於珠海海泉灣的度假酒店及住宅、位於咸陽的海泉灣度假酒店及溫泉、浙江安吉的度假酒店及住宅、深圳的商業綜合體,以及四川成都的金堂項目。 據香港中旅披露,旅遊地產近年的表現一直不濟,2023及2024年的收入為6.29億港元及4.59億港元,卻錄得虧損4.61億港元及2.39億港元。到今年上半年情況持續惡化,收入只有1.47億港元,卻錄得虧損達1.92億港元。 公司也要不斷為投資物業進行減值,2022年至2024年公允價值虧損分別為9,072萬港元、1,913萬港元及2.22億港元。今年上半年的減值虧損則達1.23億元,按年擴大24%。 因為物業發展的影響,導致盈利受拖累,去年全年盈利下跌56%至1.06億元,今年上半年更蝕8,685萬元,去年同期有盈利6,323萬元。 專注旅遊利大於弊 是次重組對香港中旅來說,不失為一項理想部署。在內地房地產市場暫仍疲不能興的時候,暫時看不到有明顯復蘇,要銷售項目並不容易;但物業開發投資不菲,影響集團現金流轉。將其剔除於上市公司,可以減少受物業表現的拖累,起碼不用持續為物業減值。 另外,香港中旅不用投入資金在房地產開發及維護上,可將資源集中在旅遊業務,專注回公司的主營事業,特別在內地旅遊近年表現理想下,把握時機大肆拓展,勝於將資金投放在持續尋底的房地產行業。 事實上,中旅在重整計劃披露的半個月前,已向萬科收購吉林省松花湖滑雪度假區的滑雪場、酒店、公寓及商業街,同時更購入雪場管理公司,涉及資金3億元人民幣,另要負擔項目的銀行借貸7.55億元人民幣。很明顯,香港中旅將資源投入旅遊業務,進一步拓展城市及休閒項目的戰略,把目標放在滑雪產業方面。 市場定位更清晰 目前房地產發展不景氣時,項目發展隨時有虧損,相反旅遊景區業務的利潤率遠高於房地產,若將地產剥離,投資者一方面更容易對公司前景進行估值,另外沒有地產業務的負擔,對公司估值更有利。 近兩年旅遊相關的上市股份為投資市場一大焦點,㩗程集團(9961.HK)及同程旅行(0780.HK)的股票交投相當活躍,亦受到投資者追捧。雖然香港中旅規模與兩者相比有距離,但撇除地產後,一家純旅遊企業,無疑可讓投資者容易對公司的定位理解,在現時旅遊業好景時更易受投資者青睞。 香港中旅公布重整業務翌日,恒生指數跌逾400點,但公司股價不跌反升,更一度升近15%,收市雖回軟報1.66港元,但全日仍升8.5%,反映市場對公司的重組方向是正面。 不過,投資者也要注意,現時地產市場雖不景氣,但經過幾年去庫存及國家政策扶持,未來或有機止跌回升;加上項目減值多次後,價格或許已近見底,倘樓市復蘇,香港中旅就未能受惠於房地產轉勢。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:星展看好億咖通客戶多元化增長潛力

星展銀行本周首次覆蓋智能座艙製造商億咖通科技控股股份有限公司(ECX.US),給予12個月目標價2.80美元,較現時股價高約24%。報告指出,公司正逐步擺脫對母公司吉利的業務依賴,客戶多元化前景強勁。 星展在10月14日研報中指出,目前吉利及其旗下品牌,包括極氪、沃爾沃、路特斯等,貢獻億咖通約80%收入。但大眾集團的戰略合作有望推動客戶結構多元化,該合作涵蓋大眾、斯柯達品牌。星展表示:「大眾計劃自2027年起,在巴西和印度銷售搭載億咖通產品的車型,協議未來可能擴展至歐洲市場,成為新增增長動能。」 報告強調,基於2026年預估銷售額,億咖通當前企業價值/銷售額比率為0.9,低於行業中位數1.5。「估值折讓部分源於客戶過度集中於吉利集團,疊加2025年第二季度毛利率承壓,”星展分析稱,“但伴隨客戶多元化進程加速及毛利率預期修復,該股有望迎來價值重估。」 億咖通股價過去52周累計上漲約27%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏