供股功虧一簣易居重組有機觸礁

2024年03月11日

2048.HK

E-House’s restructuring hits a snag again

內地房產代理商易居的重組計劃進展如火如茶之際，供股集資突被叫停，令重組添上重大變數

重點：

易居重組方案中要注入「克而瑞」，但銀行不容許易居解除後者的擔保
截至去年中期，集團付息的流動債務超過50億元

劉智恒

上月底易居(中國)企業控股有限公司(2048.HK)突然叫停供股，籌組多時的集資大計在臨門一腳告吹，籌不到資金事少，影響整家公司重組事大，倘若重組不成，隨時步恒大(3333.HK)後塵。

為何這次供股如此舉足輕重，我們先說說易居目前的財務困境。自2021至2022年，易居分別虧損116億元(16.1億美元)及39億元，去年中期虧損7.26億元。公司年內要償還的銀行及其它借款，加上可換股票據達到55.8億元﹐但受限制銀行存款及現金只有11.8億元。另外，賬目中原有應收賬達67.2億元，但收回成疑，預期的損失約62.8億元。

易居的經營狀況，可以用獨立核數師兩句說話概括：「存在多項不確定因素，對集團持續經營能力構成重大疑問」。

公司虧損嚴重的原因，亦是其賴以成功的要素。時間返回2018年，易居申港上市成功，集團主席兼執行董事周忻發揮其富豪朋友圈的威力，說服了20多家開發商成為投資者，最教人眼前一亮的，是當中投資最高的四家巨企，包括恒大、碧桂園(2007.HK)、萬科(2022.HK, 200002.SZ)及阿里巴巴(9988.HK, BABA.US)。星光熠熠的企業大亨，既是他的老闆，也是他朋友，齊齊捧場下，周忻輕易籌得46億港元。

水能載舟亦能覆舟

周忻如意算盤是，開發商成為易居的投資者，公司要獲取一手樓盤代理權，不就更方便及順理成章；另一方面，既然開發商都成為易居半個老闆，大家利益與共，那他們在支付給易居一手物業銷售佣金時，理應更手爽，拖數的機會變得更低。

沒錯，易居主要的收入是為開發商銷售一手住宅，市況好時，生意根本不成問題，輕輕鬆鬆已賺個盤滿砵滿；相反近兩年內地樓市疲弱，開發商又負債纍纍，應對上千億債務已經自顧不暇，又那有餘力去支付予中介的佣金。

開發商拖欠一手佣金，易居大筆應收賬變壞賬，收不到錢之餘，公司自然無力償還本身的債務，甚至連利息也付不出來，迫不得已要走上重組之路。

去年4月3日，易居公布重組方案，內容包括將發行現金與TM Home的新股。現金方面是申索人每持有1,000美元，可取回60美元。至於發行新股，重組完成後，債權人組成的SPV(特殊目的公司)將持有TM Home約54.2%股權，可換股債券股東及阿里巴巴共同持有約10.8%的股份，餘下35%的股份將由易居及其聯屬公司持有，當中的15%將轉讓予TM Home高級管理層成員。

TM Home原是2021年易居跟阿里巴巴聯手成立的公司，主要運營房地產網「天貓好房」。重組計劃下，易居會將房地產數據與咨詢服務公司「克而瑞」，以及在線房地產營銷業務，一併注入TM Home。阿里巴巴更授予易居對於天貓房產行業獨家招商權、商業定價權、商戶運營權，有效期至今年8月31日。

現金方面，是透過供股融資，每持10股供12股，每股0.23港元，預計可籌集資金4.83億港元。由於重組要將克而瑞業務注入TM Home，但易居之前以克而瑞作擔保，以取得內地銀行貸款，是次銀行不同意解除擔保，令注入克而瑞的方案未能推展，包銷亦只好告吹。

關鍵解除銀行擔保

供股戛然而止，易居未能集資，就不能應對重組計劃的現金部分。而且銀行不願意解除克而瑞的擔保，亦影響整個重組方案。重組落實日期在本月31日，已經迫在眉，易居能否在僅餘的廿天裏找出辦法？

首要一環相信是取得銀行同意，願意解除克而瑞的擔保。易居透露，之前與該銀行進行商討時，得到的意見是十分正面，銀行願意以信貸方式去代替擔保，並表示會達成協議。豈料事情急轉直下，銀行最終不願讓易居解除擔保。究竟發生了甚麼事情，導致銀行忽然轉變意向，若然能解決此一問題，情況並非沒有轉機。

事實上，易居所欠銀行的貸款是4.36億元，其中2億元是以克而瑞作擔保，若能拿出兩億元，或許銀行願意放易居一馬，到時易居再推供股集資，又或以其它方法去籌集資金，問題不就能迎刃而解。

再講，供股集資的金額只是4億多元，不是一個遙不可及的數目，當時承諾包銷的是大股東周忻本人，意味周忻口袋裡仍有一定資金，所以易居即使供股不成，也並非萬劫不復。沽勿論如何，目前距到期日時間甚短，相信要延期去處理問題。

世事從來沒如果

易居去年的業績發布會上，周忻發出罪己詔，他說作為公司決策者，在市場波動中給投資人造成龐大損失，實要為此而致歉。周忻又強調，如果債權人給他一次機會，他和公司將可以重新出發。

雖然情詞懇切，但周忻要明白，現實是沒有如果，機會錯過就錯過，否則恒大不致於會被清盤，許家印未必會面臨牢獄之苦，碧桂園楊國強也不會後悔，為何2022年不當機立斷大手放售物業。

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房地產

易居, 阿里巴巴, 碧桂園, 中國恒大, 萬科, 克而瑞

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新聞

簡訊：唯品會預計第三季度或將重返營收增長軌道

折扣電商唯品會控股有限公司（VIPS.US）上周四發布財報顯示，公司已連續五個季度營收下滑。為穩定投資者信心，公司宣稱經營形勢趨於穩定，近期有望恢復營收增長。財報顯示，公司第二季收入258億元，較上年同期的269億元下降4%。淨利潤亦從去年同期的19億元降至15億元，同比縮水21%。季度活躍用戶數與總訂單量均出現同比下降，但商品交易總額（GMV）逆勢增長1.7%。伴隨經營企穩，該公司預計第三季度將重返營收增長通道。其預測第三季度收入將達207億元至217億元區間，相當於實現0%至5%的增長。最新財報發布後，唯品會上周四股價應聲上漲5.9%，但周五回吐部分漲幅。該股年初至今累計漲幅約28%。陽歌欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年08月18日

VIPS.US

Secret to Tingyi's interim profit: price hikes

康師傅中期盈利贏在兩個字：加價

主打方便麵及飲品的康師傅，受惠於價格調升，中期收入微降但盈利卻有理想增長重點：公司中期盈利同比上升逾兩成期內毛利率提升近兩個百分點　劉智恒康師傅一年多前兵行險著，先在23年11月將飲品零售價格上調17至25%，又在去年5月調升方便麵價8%。基於當時中國內地經濟疲態畢現，人們消費意欲低迷，對價格出奇地敏感，市場認為康師傅的決定十分冒進，隨時因加得減。消費者更頻頻吐糟，批評之聲此起彼落：「漲唄，以後不喝了」、「沒想到有一天，統一竟然成了康師傅的平替」，消費者被刺痛之餘，有人就用腳投票，不再買康師傅的麵，不飲康師傅的茶。在一片痛罵聲下，康師傅控股有限公司（0322.HK）今年中期卻派出一份頗為亮眼的成績表，並向市場證明，加價的決定是正確，公司下了一著好棋。截至6月底，康師傅的收入接近401億元，同比下跌2.7%。收入雖微跌，盈利卻出奇地升近21%至22.71億元。撇除一次性出售附屬公司收益，核心盈利升12%至21.1億元，要知道康師傅這類傳統行業及已成熟的企業，有雙位數的增長，實在也殊不簡單。對於盈利上升，康師傅歸因於成本結構的優化及運營效率提升，令整體毛利率增加1.9個百分點至34.5%。而毛利率得以拉升，與近年加價不無關係。雖然調升價格後令產品銷售輕微下跌，但毛利率的增加，能提升整體利潤。收入跌盈利升公司兩大核心業務上，就方便麵而言，上半年收入134.65億元，同比下跌2.5%，但因產品升級調價，毛利率同比升0.7個百分點至27.8%，最終讓方便麵上半年的股東應佔溢利上升11.9%至9.51億元。飲品方面，上半年收入按年亦下跌2.6%，但因2023年底的加價，以及管理效能提升，毛利率上升2.5個百分點至37.7%，推動飲品的股東應佔溢利大升19.7%至13.35億元。公司財務穩健，截至6月底的銀行存款及現金（包含長期定存）達194.91億元，較去年底增加近35億。扣除有息借貸150.2億元，淨現金達44.74億元。雖然康師傅在上半年表現理想，但別對公司前景有較大寄望，畢竟這類成熟的企業，在中國內地發展多年，市場佔有率幾已大定，蹭中國經濟增長紅利時代亦已過去，盈利每年能有輕微增長，已屬有所交待。康師傅亦深明此道，今天要吸引投資者，主要是派高息，此之所以公司近年將全部盈利派予股東，除了是回饋股東支持外，實也反映公司發展成熟，未能找到新的發展，不用保留大量資金，倒不如將現金悉數派發。短期難再加價在市佔率已不易進一步拓展下，最能推升公司業績的方法就是提升產品價格。然而康師傅主打的是基層消費者，對價格敏感度十分高，除非迫不得意，公司等閒不容易調升價格。而之前調升飲品及方便麵售價時，消費市場的罵聲不絕於耳，產品銷量因而下調，只不過跌幅並非太大，加價後亦能抵銷到銷量下跌的影響。事實上集團在近一年多時間，先後將飲品及麵食價格調升，未來兩年甚至三年時間內，並不容易再提價，否則隨時得不償失，被消費者離棄，進而影響銷量，到時加了的價格，也未能彌補銷售下跌帶來的損失。另外，康師傅是次盈利能增長除提價外，原料價格的下跌也應記一功。然而原料價格的波動，並非公司可掌控。財報顯示，白砂糖、麵粉及聚酯粒的價格均有所下跌，但最主要的原料棕櫚油價則持續上升，今年上半年同比升幅達24%。若然棕櫚油價續向上，勢將加重康師傅成本。投資者不買賬確實，市場也未看好康師傅的長線投資價值，公布中期業績後，股價翌日一度下跌6.2%，收市收窄至跌1.75%，報11.2港元。康師傅的預期市盈率近15倍，死敵統一（0220.HK）的預期市盈率為17倍，旺旺（0151.HK）則是14.5倍。康師傅在行業估值只屬市場水平，吸引力有限。業績後里昂證劵表示扣除公司一次性收益後的盈利，較他們預測低2%，並認為市場競爭格局和飲料復蘇存在不確定性。花旗亦指康師傅持續疲弱的收入，迭加市場份額不斷流失，讓投資者感到憂慮。欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年08月18日

0322.HK

新聞概要：京東物流發力擴展，收入與利潤齊增

2025年上半年，京東物流的一體化供應鏈解決方案業務實現強勁增長，持續效率優化也提升了其盈利能力余特莉京東物流股份有限公司（2618.HK）周四報告稱，得益於穩定的市場擴展勢頭，2025年上半年，其營收按年增長14.1%至985億元（137億美元）。且其一體化供應鏈（ISC）解決方案業務的客戶群規模與單客戶支出均實現穩健增長。據周四發布的半年報顯示，京東物流的一體化供應鏈解決方案收入在六個月內達到501億元，佔總收入超過一半，按年增長19.9%。在為母公司京東集團（JD.US；9618.HK）提供服務之外，其外部ISC客戶群擴大至73,713家客戶，增長14.5%，持續業務多元化。來自外部ISC客戶的單客戶平均收入約為239,000元。來自其他客戶的收入（包括快遞與貨運服務）也按年增長8.7%，達484億元。期間，京東物流有限公司進一步強化了荔枝、櫻桃等生鮮產品的端到端解決方案，並在港、澳市場實現快速增長。第二季度，公司已啟動招募及管理全職騎手參與京東外賣配送服務，旨在與最後一公里快運服務形成更高的協同效應與效率提升。京東物流在上半年錄得非國際財務報告準則（non-IFRS）利潤33億元，按年增長7.1%，此源於資源利用效率的改善。 CEO胡偉表示：「隨著我國經濟回升向好，市場需求逐漸釋放，京東物流持續提升供應鏈服務能力，成為企業高質量發展的重要動力。」京東物流在第二季營收達516億元，佔京東集團總收入約15%，按年增長16.6%。非國際財務報告準則利潤為26億元，按年增長5.4%。公司正積極拓展全球市場。6月，其在沙特推出自營B2C快遞服務JoyExpress，提供最後一公里配送服務，最快可當日或翌日達，並全程由內部配送團隊完成履約，還包含暫存退貨等增值功能。京東物流還在上半年擴展自營倉庫，覆蓋美國、英國、沙特、韓國及越南等地，使其全球物流服務擴至數百個國家與地區。作為全球拓展的一環，京東物流在波蘭華沙啟動了第三個倉庫，並於香港開設運營中心，進一步提升一體化物流解決方案能力。公司強調，科技仍是提升其服務效率的關鍵。其「貨到人」自動化倉儲解決方案——「智狼」已開始在倉庫部署，以實現高量級訂單履約及供應鏈大部無人化操作。京東物流是競爭白熱化的中國物流行業的頭部企業，以成本效益與快速投遞著稱，脫胎於母公司京東集團，並於2021年在港獨立上市。咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道，包括赞助内容。欲了解更多信息，包括对个别文章的疑问，请点击这里联系我们欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2025年08月15日

2618.HK

簡訊：雲工場料上半年多賺最多三成

IDC解決方案服務商雲工場科技股份有限公司（2512.HK）周五公布，預計6月止六個月淨利介乎1,400萬元至1,600萬元，較去年同期的約1,230萬元增長約14%至30%。公司表示，溢利增長主要受惠於上市開支減少，以及持續推進的營運成本控制措施。雲工場主要提供網絡數據中心（IDC）解決方案服務、邊緣運算服務以及資訊通信技術（ICT）相關服務等。8月12日，公司宣布與香農芯創（300475.SZ）成立合資公司，開拓智能算力服務市場。公司股價周五低開，至中午休市報4.22港元，升0.5%。李世達欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年08月15日

2512.HK