3900.HK

綠城中國首四月的銷售成績雖有下跌,但銷售金額仍遠遠拋離多家開發商,成為僅有幾家單月銷售仍能過百億的房企

重點:

  • 綠城今年首四個月銷售達525億元,超越龍湖成為民營房企銷售一哥
  • 集團能避開內房市場下沉的一劫,全因痛改昔日瘋狂借貸發展的作風

     

劉智恒

禍兮福所倚,福兮禍所伏?

正當民營房企負債纍纍,在疲弱樓市叫苦連天的時候,綠城中國控股有限公司(3900.HK)近年表現一枝獨秀,這家曾兩度頻臨破產邊緣的房地產開發商,早年吃盡高負債的苦頭後,痛定思痛一改高槓桿策略,今天非但能成為倖存者,更跑贏一眾民營房企,教人始料不及。

綠城剛公布的四月份銷售金額達145億元(20.1億美元),按年下跌26%,今年1至4月累計銷售525億元,按年亦下跌24.5%。雖然銷售較去年跌逾兩成,但跌幅相對其它民營房企要低,累計或單月銷售亦遠高於行業對手。

首季銷售民企稱王

今年內地房產市場能單月銷售過百億元的開發商寥寥可數,碧桂園(2007.HK)4月銷售僅得有38.5億元,保利置業(0119.HK)亦只有56億元,即使強如龍湖集團(0960.HK),首四個月的銷售也是324億元。單計銷售金額,綠城暫居民營房企之冠。

近年民企開發商的業績每況愈下,綠城收入卻節節上升, 2021至2023年分別是1,002億元、1,272億元及1,314億元,去年股東應佔溢利31.2億元,按年升13%。

財務情況也遠較同業健康,截至去年底止,包括抵押銀行存款,集團銀行存款及現金達734.5億元,總借貸1,461.4億元,淨資產負債率只是63.8%,一年內到期的淨借貸餘額為325.5億元。

是甚麼原因,當內地民企開發商都被債務壓得抖不過氣來,綠城的財務仍然游刃有餘,還能在疲弱的樓市獲取利潤?

兩次僥倖逃出生天

箇中原因其實是早歷風險,反能及早調整策略,最終避過大難。今天能夠傲視同儕的綠城,曾兩次走在破產邊緣,集團2006年在香港上市後,借助這個金融平台,不斷融資瘋狂買地擴展,豈料2008年金融海嘯,中國經濟放緩,綠城面臨資金鏈斷裂,那時有傳只差一步就將控股權售予中國海外(0688.HK),卻幸運之神眷顧,政府為刺激經濟進行4萬億救市方案,銀行借貸立時鬆動,綠城得以逃過一劫。

危機過去後綠城並未汲取教訓,續以高槓桿發展,期間公司確能急速壯大,但亦站在風口浪尖,銷售稍不如意,隨時有翻車之危。到2011年時,內地樓市放緩,綠城問題漸漸浮現,公司負債360億元,負債比率高達163%。當時市場不時傳出綠城破產的聲音,時任董事長宋衛平頻頻在網上解話,問題不斷發酵。

直至2012年,宋衛平無奈接受香港藍籌企業九龍倉(0004.HK)的策略性入股,九倉共注資51億港元,綠城才得以渡過難關。2014年中交建集團購入宋衛平手上24%股權,翌年再增持4.6%權益,至此宋衛平將大股東地位拱手相讓。

經一事未必長一智,但經二事就真的不能不引以為戒,綠城不斷出售項目,除減省開發資金,亦可套現償還債項。引入投資者後,過往的急進發展受到制約,特別九倉起了一個監控作用,根據雙方協議,綠城的淨負債比率超過100%時,當有重大投資,若九倉認為對整個財務有影響,可否決掉這一決定。

汲取教訓審慎而行

綠城一改勇進作風下,集團的負債急速減低,亦不再以高槓桿發展,因而能在今次內房危機中,有充裕能力去應對。

除了審慎理財外,集團近年亦將發展策略改變,由在全國遍地開花式發展改為集中於優質城市。集團董事長張亞東表示,過去五年,他們只聚焦一二線城市,包括長三角區及北京、上海、杭州等。由於只專注於優質區而放棄三四線城市,代價是在樓市興旺時未能受惠,影響集團收入。同時,優質地區的拿地成本也相對高,令集團物業銷售毛利率由2022年的16.3%,跌至去年的11.3%。

不過亦因為集中一二線優質區,供應量遠較小城市來得緊絀,於是樓價得以企得較穩;同時大城市的居民收入相對高,物業銷售所受的影響也較低。在目前樓市不景氣下,對集團的銷售提供了一定保障。

另外,綠城財務穩健,毋需政府協助保交樓或提供借貸,市場對其興建的項目信心就較大,有意置業的人,會傾向選擇綠城的樓盤,因爛尾風險低,不怕最終收不到樓,於是有助其項目的銷售。

綠城雖能成為逆市奇葩,但要注意內地樓市供應量仍然龐大,去庫存需要一定時間。在大環境不濟下,開發商縱有天大本領也難獨善其身,但只要能在逆境中生存下來,未來就有機會做大做強。

正如綠城首席運營官李駿早前所言:「最重要是活下去。」

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新聞

Amid surging autonomous driving concept popularity, Cheng-Tech aims to list on the Hong Kong Stock Exchange

自駕概念當紅 承泰科技搶灘登陸港交所

毫米波雷達龍頭承泰科技計劃來港上市,創辦人曾任職華為 重點: 上半年收益大增464%,惟業績仍見紅 客戶過份單一,正積極擴大客戶群   白芯蕊 自動駕駛越來越普及,除用攝像頭及激光雷達輔助外,毫米波雷達也是主要零件之一,內地第三大車載毫米波雷達供應商深圳承泰科技股份有限公司,近日刊發上市申請文件,盼趁近期香港科技股熱潮,尋求在港交所掛牌。 承泰科技於2016年成立,由曾在華為任職的陳承文與在汽車電子開發行業超過20年經驗的周珂創辦,2020年集團開始批量交付乘用車型的角雷達,2021年更成為一家德國汽車企業指定供應商,2022年則奪得內地一家領先OEM指定供應商訂單。 在業務發展過程中,承泰科技已引入多位投資者,包括A股上市的寧波杉杉(600884.SH)持股的杉創中小微,以及新雷能(300593.SZ)等,目前大股東是主席陳承文,持有承泰科技15.48%股權。 集團主要產品為毫米波雷達,該產品屬非接觸式感測器,通過無線電波發射訊號,隨即作出接收和處理,用作發現目標兼測定相關物體空間位置、移動方向、速度、距離以及形狀特徵等。 雖然一般自駕汽車已裝上攝像頭及激光雷達等,但毫米波雷達能在全天候運行,加上抗干擾性強,同時穿透性佳,配合成本越來越平,因此成為目前感知系統的重要組成部分。 整體上,毫米波雷達產業鏈分上、中及下游,上游主要以零部件為主,包括射頻前端組件(MMIC)、數字訊號處理器(DSP/FPGA)、PCB板、天線及控制電路等,中游是毫米波雷達系統設計和製造,下游則主要用於在智能駕駛、交通安全、機器人、低空經濟等應用。 據調研機構灼識諮詢指出,毫米波雷達正處快速增長階段,該市場在2020年規模只是178億元,但到2024年已達291億元,即相當於複合增長13.1%,主要驅動來源是汽車智能駕駛應用,隨著智駕普及,料到2029年整個毫米波雷達市場規模將增至630億元人民幣,即複合年增長率達16.7%,絶對不容忽視。 智駕滲透率增利銷售 特別是毫米波雷達產品成本降低,令中低價位車款智駕滲透率大幅提升,加上政策支持和消費者需求殷切,在單一感測器在複雜或極端場景下,常常存在性能局限,易產生感知盲區,由於感知系統是智駕不可或缺的組成部分,涉及毫米波雷達、攝像頭、超聲波雷達和激光雷達,因此具有互補性,提升智駕安全度,減少意外發生。 至於承泰科技已建立多款毫米波雷達產品,滿足從L0至L2+級智駕需求,亦已在乘用車及商用車應用,涉及前向雷達及後向與側向雷達。集團在2025上半年收益為5.39億元,按年大升464%,主要受惠前向毫米波雷達與角毫米波雷達銷量按年分別大增351%和1,134%,也令毛利急升182%至7,451萬元。 不過,集團2025上半年仍要見血,錄得虧損1,443萬元,主要是貿易應收款項及其他應收款項要撥備422萬元,以及一般與行政開支大增197.2%,因薪金及花紅、開支及股份付款增加所致。 比亞迪佔收入逾九成 此外,承泰科技大部分收益來自單一客戶,據申請上市文件披露,2022年、2023年、2024年及2025上半年,約佔該公司總收益的81.9%、91.3%、93.6%及97.4%。據網上媒體報道,該單一客戶是電動車生產商比亞迪(1211.HK; 002594.SZ)。 為避免客戶過份單一的風險,承泰科技表明正積極探索與汽車業合適的OEM客戶,尋求合作機會。上市申請文件提到,承泰科技與中國前十大OEM中的九家建立業務往來,包括技術交流、簽署保密協議、產品測試或供應商資格,同時計劃進軍其他行業,包括高精度工業測量及低空經濟等,以分散過份單一客戶風險。 整體來講,參照自駕零件龍頭公司禾賽科技(2525.HK, HSAI.US),市場預期2026年預期市盈率為40倍,至於承泰科技也表明短期虧轉盈機會大,因此一旦低於2026年30倍預期市盈率掛牌,股價將有望走高,若高於2026年40倍掛牌,股價潛水機會較大,畢竟承泰科技客戶過份單一,與禾賽比較,規劃也較細,故未必能承受太高估值。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Black Sesame does infrastructure

簡訊:黑芝麻智能斥資4.8億元 收購SoC製造商六成股權

自動駕駛晶片製造商黑芝麻國際控股有限公司(2533.HK)周三宣布,同意以4.782億元收購珠海億智電子科技有限公司現有股份及新發行股份,交易完成後將持有該公司60%股權。其中40.4%的股權將透過向億智電子注資2,020萬元取得;另19.6%的股權將以約4.58億元對價,向該公司現有股東收購。 交易完成後,億智電子將成為黑芝麻智能的非全資附屬公司。該公司主要從事人工智能系統級晶片(SoC)產品研發,產品主打高性價比與低功耗,應用場景涵蓋汽車智能及端側AI應用。2024年,億智電子錄得虧損約8,800萬元,較2023年的1.13億元虧損有所收窄。 黑芝麻智能表示,董事會認為,此項收購將有助集團建立涵蓋高、中、低端的全系列車規級算力晶片產品,提供智能汽車的全場景解決方案,同時推動集團產品拓展至更廣泛的機器人及「AI+」應用領域,從而提供完整的AI推理晶片及解決方案。 黑芝麻智能曾在6月宣布達成收購某家業務描述與億智電子相似的企業,但當時未披露標的名稱。 黑芝麻智能股票周五開盤下跌,但午後扭轉跌勢,午後時段上漲1%至19.48港元。該股現價較2024年8月28日的IPO發行價下跌約30%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Ribo Life makes mRNA drugs

港股迎來siRNA領軍企業 瑞博生物啓動招股

這家小核酸藥物公司一直專注於小核酸藥物尤其是siRNA療法的研發,目前已建立全球最大的siRNA藥物管線之一 重點: 瑞博啓動香港IPO,其核心產品是全球首款針對血栓性疾病的siRNA藥物 「中國研發+歐洲臨床註冊」的協同模式為未來公司產品在中國、歐洲等全球主要市場的獲批與商業化奠定基礎    莫莉 近年,RNA(核糖核酸)領域在連續獲得諾貝爾獎認可,mRNA和miRNA的相關發現分別在2023年、2024年獲獎,其科學價值與產業潛力備受關注。以RNA為基礎的小核酸藥物憑藉其靶點選擇範圍廣、臨床開發成功率相對較高、作用持久等優勢,有望成為繼小分子藥物、抗體藥物之後,現代新藥第三次浪潮的引領者。如今,國際投資者即將可以參與投資中國小核酸藥物領域的領軍企業。 在小核酸藥物領域深耕18年的蘇州瑞博生物技術股份有限公司,自我定位是siRNA(小干擾核糖核酸)療法領域的世界領先者。 瑞博生物於2025年12月31日啓動香港主板IPO。計劃發行股份數量約為2,750萬股,發行價57.97港元,計劃募資約15.9億港元(約2.05億美元)。此次上市由中金公司和花旗銀行擔任聯席保薦人。 股票申購期將持續至1月6日,交易首日定於1月9日。 成立於2007年的瑞博生物一直專注於小核酸藥物,尤其是siRNA療法的研發,目前已建成全球最大的siRNA藥物管線之一,有七款自研藥物處於臨床試驗階段,涉及心血管、代謝類、腎臟和肝臟疾病的7種適應症,當中有4款藥物正在進行二期臨床試驗,另有超過20個臨床前項目儲備。 首款治療血栓性疾病的siRNA藥物 瑞博生物核心產品RBD4059是全球首款用於治療血栓性疾病的siRNA藥物,也是全球進展最快的siRNA藥物,目前已完成2a期臨床試驗患者入組,預計將於2026年啓動2b期試驗,以拓展更多適應症。目前的標準血栓治療抗凝劑都存在讓患者嚴重出血的風險,RBD4059則通過靶向凝血因子XI(FXI)實現長效抗凝,而且將FXI靶向的優勢與siRNA藥物技術相結合,在保持強大療效的同時,具備顯著安全優勢。 值得注意的是,跨國藥企拜耳(BAYN.DE)在2025年11月宣布,旗下口服FXIa抑制劑AsundexianIII期的臨床結果,該產品顯著降低缺血性卒中復發風險且未增加大出血風險,這也驗證了FXI靶點的臨床可行性與安全性,為瑞博生物等佈局同類賽道的企業提供了明確的臨床與商業化路徑。 瑞博生物的另一產品RBD5044 ,作為全球第二個進入臨床開發的靶向APOC3 siRNA藥物,在治療高甘油三酯血症(HTG)方面也展現出「同類最佳」潛力。 2025年11月,美國Arrowhead公司(ARWR.US)的同靶點siRNA藥物Plozasiran獲FDA(美國食品藥品監督管理局)批准上市,用於治療家族性乳糜微粒血症(FCS),III期數據顯示其可降低甘油三酯水平達80%,且給藥頻率僅為每三個月一次。這一成功案例不僅驗證了APOC3靶點的臨床價值,也凸顯了siRNA療法在慢病管理中的長效優勢。 RBD5044現已進入II期臨床,未來亦有望在規模超千億美元的降脂藥物市場中分得一杯羹。 中歐國際化布局 瑞博生物不僅在中國北京、蘇州布局研發中心,同時在2022年於瑞典成立子公司Ribocure AB開展研發活動,此舉為公司提供了國際臨床試驗基地,扎根利潤豐厚的歐洲藥物市場的中心。 位於Mölndal市的CTU(Ribocure Clinic)專門用於執行心血管、肝臟、肺、腎臟和其他疾病領域的2期臨床試驗。目前,Ribocure AB執行瑞博生物在歐洲的所有臨床研究,能夠入組患者超過100名。這種 「中國研發+歐洲臨床註冊」的協同模式,為未來公司產品在中國、歐洲等全球主要市場的同步獲批與商業化奠定基礎。 瑞博生物是全球少有的擁有自主研發,且經過臨床驗證的GalNAc(一種糖類分子,在siRNA藥物里常被用作肝臟靶向遞送的「導航彈頭」)遞送技術的企業之一,其全技術鏈小核酸藥物研發平台研發實力也獲得國內外同行的認可。 2023年12月,瑞博生物與齊魯制藥達成合作,授權其在大中華區開發、生產和商業化RBD7022;同月,與勃林格殷格翰簽訂合作,共同開發治療NASH/MASH的小核酸創新療法,兩項合作價值高達20億美元。 截至2025年6月,瑞博生物已完成9輪融資,投資方包括國投基金、聯想之星、磐霖資本、中金資本、高瓴資本等知名機構。2025年6月的最新一輪融資後,公司估值已達50.2億元,顯示其強勁潛力。 隨著產品臨床進展及商業化落地,瑞博生物的收入也穩步增長——從2023年的幾乎零收入增長到2024年的1.43億元人民幣,再到2025年上半年的1.04億元人民幣。2025年上半年虧損則從去年同期的1.42億元人民幣收窄至9,780萬元人民幣。…

簡訊:國產GPU登陸港股 壁仞科技首掛半日升逾七成

中國AI晶片製造商上海壁仞科技股份有限公司(6082.HK)周五在港掛牌上市,早盤高開82%,至中午休市報33.88港元,較發售價高72.86%。該公司是2026年港股首支上市新股,亦是港股第一支GPU股。 公司公布,此次全球發售2.84億股,每股定價19.6港元,為上限定價,集資總額55.83億港元(7.17億美元)。香港公開發售獲2,347倍超額認購,據報吸引約47.1萬人認購,創下近一年來港股散戶申購人數紀錄。國際發售部分則獲24.95倍超額認購。 有「國產GPU四小龍」之稱的壁仞科技,由曾任商湯科技總裁的張文創立,其研發的BR100系列晶片宣稱性能可媲美英偉達(Nvidia)的H100。下一代旗艦晶片BR20X計劃2026年商業化上市,其單卡運算能力、內存容量、互連帶寬均實現大幅升級,將進一步提升大模型訓練與推理效率。 根據規劃,募資淨額中約85%將用於研發投入,重點推進下一代產品迭代與技術創新,約5%用於商業化拓展,10%用作營運資金及一般公司用途。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏