3900.HK

綠城中國首四月的銷售成績雖有下跌,但銷售金額仍遠遠拋離多家開發商,成為僅有幾家單月銷售仍能過百億的房企

重點:

  • 綠城今年首四個月銷售達525億元,超越龍湖成為民營房企銷售一哥
  • 集團能避開內房市場下沉的一劫,全因痛改昔日瘋狂借貸發展的作風

     

劉智恒

禍兮福所倚,福兮禍所伏?

正當民營房企負債纍纍,在疲弱樓市叫苦連天的時候,綠城中國控股有限公司(3900.HK)近年表現一枝獨秀,這家曾兩度頻臨破產邊緣的房地產開發商,早年吃盡高負債的苦頭後,痛定思痛一改高槓桿策略,今天非但能成為倖存者,更跑贏一眾民營房企,教人始料不及。

綠城剛公布的四月份銷售金額達145億元(20.1億美元),按年下跌26%,今年1至4月累計銷售525億元,按年亦下跌24.5%。雖然銷售較去年跌逾兩成,但跌幅相對其它民營房企要低,累計或單月銷售亦遠高於行業對手。

首季銷售民企稱王

今年內地房產市場能單月銷售過百億元的開發商寥寥可數,碧桂園(2007.HK)4月銷售僅得有38.5億元,保利置業(0119.HK)亦只有56億元,即使強如龍湖集團(0960.HK),首四個月的銷售也是324億元。單計銷售金額,綠城暫居民營房企之冠。

近年民企開發商的業績每況愈下,綠城收入卻節節上升, 2021至2023年分別是1,002億元、1,272億元及1,314億元,去年股東應佔溢利31.2億元,按年升13%。

財務情況也遠較同業健康,截至去年底止,包括抵押銀行存款,集團銀行存款及現金達734.5億元,總借貸1,461.4億元,淨資產負債率只是63.8%,一年內到期的淨借貸餘額為325.5億元。

是甚麼原因,當內地民企開發商都被債務壓得抖不過氣來,綠城的財務仍然游刃有餘,還能在疲弱的樓市獲取利潤?

兩次僥倖逃出生天

箇中原因其實是早歷風險,反能及早調整策略,最終避過大難。今天能夠傲視同儕的綠城,曾兩次走在破產邊緣,集團2006年在香港上市後,借助這個金融平台,不斷融資瘋狂買地擴展,豈料2008年金融海嘯,中國經濟放緩,綠城面臨資金鏈斷裂,那時有傳只差一步就將控股權售予中國海外(0688.HK),卻幸運之神眷顧,政府為刺激經濟進行4萬億救市方案,銀行借貸立時鬆動,綠城得以逃過一劫。

危機過去後綠城並未汲取教訓,續以高槓桿發展,期間公司確能急速壯大,但亦站在風口浪尖,銷售稍不如意,隨時有翻車之危。到2011年時,內地樓市放緩,綠城問題漸漸浮現,公司負債360億元,負債比率高達163%。當時市場不時傳出綠城破產的聲音,時任董事長宋衛平頻頻在網上解話,問題不斷發酵。

直至2012年,宋衛平無奈接受香港藍籌企業九龍倉(0004.HK)的策略性入股,九倉共注資51億港元,綠城才得以渡過難關。2014年中交建集團購入宋衛平手上24%股權,翌年再增持4.6%權益,至此宋衛平將大股東地位拱手相讓。

經一事未必長一智,但經二事就真的不能不引以為戒,綠城不斷出售項目,除減省開發資金,亦可套現償還債項。引入投資者後,過往的急進發展受到制約,特別九倉起了一個監控作用,根據雙方協議,綠城的淨負債比率超過100%時,當有重大投資,若九倉認為對整個財務有影響,可否決掉這一決定。

汲取教訓審慎而行

綠城一改勇進作風下,集團的負債急速減低,亦不再以高槓桿發展,因而能在今次內房危機中,有充裕能力去應對。

除了審慎理財外,集團近年亦將發展策略改變,由在全國遍地開花式發展改為集中於優質城市。集團董事長張亞東表示,過去五年,他們只聚焦一二線城市,包括長三角區及北京、上海、杭州等。由於只專注於優質區而放棄三四線城市,代價是在樓市興旺時未能受惠,影響集團收入。同時,優質地區的拿地成本也相對高,令集團物業銷售毛利率由2022年的16.3%,跌至去年的11.3%。

不過亦因為集中一二線優質區,供應量遠較小城市來得緊絀,於是樓價得以企得較穩;同時大城市的居民收入相對高,物業銷售所受的影響也較低。在目前樓市不景氣下,對集團的銷售提供了一定保障。

另外,綠城財務穩健,毋需政府協助保交樓或提供借貸,市場對其興建的項目信心就較大,有意置業的人,會傾向選擇綠城的樓盤,因爛尾風險低,不怕最終收不到樓,於是有助其項目的銷售。

綠城雖能成為逆市奇葩,但要注意內地樓市供應量仍然龐大,去庫存需要一定時間。在大環境不濟下,開發商縱有天大本領也難獨善其身,但只要能在逆境中生存下來,未來就有機會做大做強。

正如綠城首席運營官李駿早前所言:「最重要是活下去。」

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新聞

行業簡訊:外賣戰升溫引監管關注 五部門約談京東 美團 餓了麼

在外賣市場競爭日趨激烈之際,中國監管部門出手介入。5月13日晚,市場監管總局聯同中央社會工作部、中央網信辦、人社部及商務部,針對當前外賣行業存在的突出問題,約談京東(JD.US; 9618.HK)、美團(3690.HK)及阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)旗下餓了麼等平台企業。 據財新報道,五部門要求企業嚴格遵守《電子商務法》《反不正當競爭法》《食品安全法》等法律,強調須履行主體責任與社會責任,規範經營、保障消費者、商戶與外賣騎手權益,促進平台經濟健康有序發展。 京東今年強勢進軍外賣市場,劉強東親自領軍,提出佣金不超過5%、為全職騎手繳納五險一金等政策;美團則回應推出養老保險補貼,雙方並因「騎手二選一」問題互相指責。阿里也在4月底加入戰局,饿了麼宣布百億補貼計畫,並聯合淘寶閃購發放上億份免費茶飲券。 監管層自去年底多次強調平台經濟要規範發展,並整治算法濫用、保護新型就業者權益。未來外賣平台競爭將不僅拼補貼與速度,更須接受更高標準的法律與社會責任檢視。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Kintor makes Koshine, a hair loss product

開拓藥業資金告急 謀轉身攻化妝品市場

這家資金緊絀的生物科技公司,正從原來的腫瘤藥物業務轉型,非處方化妝品已開始產生收入 重點: 曾專注於抗癌藥的開拓藥業正在轉型,最新推出的兩款產品分別用於祛斑和治療脫髮 公司首次取得來自非處方化妝品的收入,但脫發藥物仍在進行臨床試驗 譚英 聊聊改頭換面的「美容轉型」吧! 2020年5月在香港首次公開招股(IPO)時,總部位於蘇州的的生物科技企業開拓藥業有限公司(9939.HK),在研發管線中有兩款潛在的「重磅產品」,其抗癌藥物和脫髮治療藥物均處於臨床試驗階段。 公司當時正研發用於治療晚期前列腺癌的普克魯胺,並預測到2025年,該藥物在中國的市場規模可達到約213億元(29.5億美元)。招股書顯示,公司對一款正在研發的脫髮藥物也寄予了厚望,希望進入一個由強生(JNJ.US)的米諾地爾和默沙東(MRK.US)的非那雄胺主導的市場,開拓中國價值31億元的脫髮市場。 時移勢易,公司的策略正發生重大轉變,已放棄普克魯胺的研發。不僅如此,4月發布的2024年報顯示,公司腫瘤研發部門已基本關閉。 當前的發展方向在公司上周的公告中披露已開始將KT-939商業化,這是一種具有美白祛斑功能的「功效性化妝品原料」。開拓藥業引用中國香料香精化妝品工業協會的數據稱,2023年全球化妝品原料市場規模為500億美元,預計到2030年將增至600億美元。 開拓藥業引用前述機構的數據稱,2023年中國化妝品原料市場規模為619億元。公司表示:「在化妝品原料的多層級市場格局中,功效性原料是其核心組成板塊。」 上周公告發布次日,開拓藥業股價一度上漲8%,但隨後回吐大部分漲幅,收盤時漲幅不足1%。該公告似乎也印證,開拓藥業正退出需長期臨床試驗獲監管批准的藥品研發賽道。 除KT-939外,開拓藥業研發管線中還有防脫藥物KX-826。後者已應用於非處方產品Koshiné。同時,該公司仍在推進相關臨床試驗。若成功,將有助於其作為處方藥獲市場認可。 2024年,公司錄得Koshiné帶來的首筆500萬元收入,Koshiné的網站上將其描述為「化妝品牌」。KX-826目前也正在進行治療雄激素性脫髮(AGA)的臨床試驗。 5月2日,公司宣布,一項針對KX-826與米諾地爾聯合用於治療AGA的臨床觀察性研究,已達到「主要終點」,為設計新試驗鋪平了道路。研究結果是積極的,但並非值得大肆慶祝,因為研究顯示,相比於單用米諾地爾組,米諾地爾和KX-826聯合用藥組僅略有優勢。 日益枯竭的現金   公司計劃開展的米諾地爾與KX-826聯合療法三期試驗(可能涉及數千名志願者),如何融資是另一個問題。開拓藥業多年來一直處於燒錢狀態,如果發行新股籌集資金,可能難以吸引投資者。截至去年底,公司現金儲備只剩下1.47億元,較2023年底的4.56億元大幅減少。   若KX-826獲批成為處方藥,開拓藥業將與全球僅有的兩大競爭對手比肩,但獲批絕非板上釘釘。根據年報,公司目前正聚焦資本密集度較低的化妝品業務。自2025年初以來,已推出6款此類產品,包括Koshiné品牌,以及基於KX-826的痤瘡乳膏和基於KT-939的美白精華及乳液。   公司正通過中國的天貓、京東、抖音、小紅書等社交媒體渠道,國際電商平台亞馬遜以及自有在線銷售平台,推廣非處方化妝護理產品。毋庸置疑,無論是脫髮產品還是美白產品,在監管寬鬆的非處方市場中,國內外均存在眾多競爭對手,尚不清楚開拓藥業的產品具備何種競爭優勢。   雖然其來自非處方產品的收入規模仍很小,但更有說服力的數字是,開拓藥業的研發成本從2023年的9.39億元降至去年的7,810萬元,降幅達91.7%,反映公司在向低成本化妝品業務轉型。這一調整幫助公司的年虧損從2023年的10億元,收窄85.4%至去年的1.55億元。公司將研發投入大幅下降歸因於「更加聚焦核心皮科管線(KX-826和GT20029)投入,而該等投入較腫瘤管線大幅減少。」GT20029是一種用於治療AGA的外用化合物。  在進入脫髮市場後,開拓藥業加入了一個越來越擁擠的領域,業內成員包括科笛(2487.HK)和雍禾醫療(2279.HK)。銷售一款AGA治療噴霧劑的科笛股價較2023年6月上市時已下跌72%,而提供毛髮移植修復的雍禾醫療股價較2021年底上市時已暴跌近93%。 開拓藥業的處境類似,公司股價較發行價已下跌超90%。該股還逆勢於整體醫藥股市場,過去一年下跌2.7%,而同期恒生醫療保健指數上漲16.5%。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊: 較A股折讓逾兩成 恒瑞醫藥集資近百億

中國藥業龍頭江蘇恒瑞醫藥股份有限公司(1276.HK; 600276.SH)於周四招股,發售約2.25億股,5.5%作公開發售,每股售價介乎41.45至44.05港元,較A股周三的收市價折讓約23%至27.6%,集資近99億港元,下周二截止認購,周五正式掛牌。 恒瑞醫藥專注的藥物領域包括腫瘤、代謝和心血管疾病、免疫和呼吸系統疾病,以及神經科學。公司擁有110多款商業化藥物,包括19款新分子實體創新藥和4款其他創新藥。 去年公司盈利達63.4億元人民幣(下同),按年增長48%。今年首季收入72.06億,同比增長20.1%,純利上升36.9%至18.74億元。 是次共有七名基石投資者,認購金額達5.3億美元,包括新加坡政府的GIC、Invesco Advisers、UBS AM Singapore、Cordial Solar、Hillhouse、Millennium及Oaktree。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
BeiGene celebrates profit milestone

澤布替尼海外市場大賣 百濟神州首次實現季度盈利

第一季度,百濟神州GAAP淨利潤為127萬美元(919萬元),2024年同期淨虧損2.51億美元 重點: 第一季度澤布替尼全球銷售額達7.92億美元,同比增長62%,單單在美國市場的銷售額就達到5.63億美元 百濟神州啓用新的英文名稱BeOne Medicines Ltd.,並將註冊地遷至瑞士    莫莉 作為中國最有發展前景的創新藥企業,百濟神州有限公司( 688235.SH; 6160.HK; ONC.US)何時能為股東帶來盈利回報一直備受市場關注。在最新公布的2025年第一季度財報中,百濟神州終於展現出年度盈利的曙光,在美國通用會計準則(GAAP)下,公司首次實現季度盈利。 5月7日晚間,百濟神州港股、美股、A股三地同時發布的2025年第一季度財報。其中美股的業績快報顯示,第一季度,百濟神州GAAP淨利潤為127萬美元(919萬元),2024年同期淨虧損2.51億美元。再看A股的財務數據,百濟神州的營業利潤也已扭虧為盈,歸母淨虧損0.95億元,較去年同期的淨虧損19.08億元,同比大幅減虧。 快速扭虧為盈的背後是產品銷售收入的大幅上漲,2025年第一季度,公司的產品收入高達11億美元,同比增長47%。百濟神州解釋,這主要得益於公司自研產品澤布替尼、替雷利珠單抗以及安進授權產品的銷售增長,尤其是核心產品BTK(布魯頓酪氨酸激酶)抑制劑澤布替尼,貢獻了逾七成的收入。 自從2023年獲FDA批准用於慢性淋巴細胞白血病(CLL)後,作為適應症最廣泛的BTK抑制劑,澤布替尼成為同類最優(Best-in-class)藥物,是一線和復發/難治性CLL以及所有其他已獲批的B細胞惡性腫瘤新增患者的主要選擇。在2023年總收入突破10億美元後,澤布替尼的銷售額仍處於快速上升期。 財報顯示,第一季度澤布替尼全球銷售額達7.92億美元,同比增長62%,單單在美國市場的銷售額就達到5.63億美元,超過60%的季度環比增長來自於在CLL適應症中的擴大使用,其季度銷售額首次超過由強生和艾伯維合作開發的伊布替尼,成為美國BTK抑制劑領域市場份額最大的領導者。另一方面,得益於在德國、意大利、西班牙、法國等歐洲主要市場的份額提升,澤布替尼在歐洲的銷售額也同比增長73%至1.16億美元。 另一款重點產品PD-1替雷利珠單抗銷售額1.71億美元,同比增長18%,遠超過其他中國創新藥企的同類產品,主要得益於海外市場的快速拓展。替雷利珠單抗目前已在全球46個市場獲批,本季度在11個市場新增納入報銷範圍,包括美國、歐洲和中國。 強化全球化身份 海外市場對於百濟神州的重要性不言而喻,面對日益激烈的中美地緣政治摩擦,百濟神州正加速全球化戰略佈局。最初,百濟神州的品牌標識是充滿中國元素的「百濟神州」四個篆體漢字,2021年上市時改為以英文名稱BeiGene為主體。2024年11月,百濟神州啓用新的英文名稱BeOne Medicines Ltd.,在最新的季度報中,百濟神州宣布將註冊地遷至瑞士。 藥品作為豁免商品,暫時還不受美國對中國加徵關稅的影響,但美國總統特朗普也曾表示美國將對藥品徵收關稅。如今,澤布替尼和替雷利珠單抗在美國地區的藥品銷售均由美國本土的CDMO企業生產,僅有供應鏈中有部分涉及中國供應商,即使關稅政策改變,對百濟神州的影響也很有限。2024年7月,百濟神州位於美國新澤西州霍普韋爾普林斯頓西部創新園區的全新旗艦基地正式啓用,該基地建有世界一流的生物制劑生產能力和臨床研發中心。 在歐美市場,百濟神州憑借本土商業化團隊,不僅有效提升了海外銷售收入,其銷售費用佔產品收入的比例也從2024年一季度的57%降至41%,在產品收入高速增長的同時,銷售及管理費用僅同比增加7%至8.88億美元,顯示其運營效率顯著提升。 百濟神州下一個寄予厚望的重磅產品是BCL2抑制劑索托克拉,該產品主攻血液腫瘤,在中國已經提交上市申請,並納入優先評審,美國FDA也授予該產品快速通道資格,用於治療套細胞淋巴瘤(MCL)和華氏巨球蛋白血症(WM)患者。如今,百濟神州在港股的市銷率約為5.6倍,同樣手握出海PD-1藥物的君實生物( 688180.SH;1877.HK )在港股的市銷率為6.6倍。隨著百濟神州開始實現盈利,經營性現金流持續改善,公司有望為股東帶來更大回報。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏