3900.HK

綠城中國首四月的銷售成績雖有下跌,但銷售金額仍遠遠拋離多家開發商,成為僅有幾家單月銷售仍能過百億的房企

重點:

  • 綠城今年首四個月銷售達525億元,超越龍湖成為民營房企銷售一哥
  • 集團能避開內房市場下沉的一劫,全因痛改昔日瘋狂借貸發展的作風

     

劉智恒

禍兮福所倚,福兮禍所伏?

正當民營房企負債纍纍,在疲弱樓市叫苦連天的時候,綠城中國控股有限公司(3900.HK)近年表現一枝獨秀,這家曾兩度頻臨破產邊緣的房地產開發商,早年吃盡高負債的苦頭後,痛定思痛一改高槓桿策略,今天非但能成為倖存者,更跑贏一眾民營房企,教人始料不及。

綠城剛公布的四月份銷售金額達145億元(20.1億美元),按年下跌26%,今年1至4月累計銷售525億元,按年亦下跌24.5%。雖然銷售較去年跌逾兩成,但跌幅相對其它民營房企要低,累計或單月銷售亦遠高於行業對手。

首季銷售民企稱王

今年內地房產市場能單月銷售過百億元的開發商寥寥可數,碧桂園(2007.HK)4月銷售僅得有38.5億元,保利置業(0119.HK)亦只有56億元,即使強如龍湖集團(0960.HK),首四個月的銷售也是324億元。單計銷售金額,綠城暫居民營房企之冠。

近年民企開發商的業績每況愈下,綠城收入卻節節上升, 2021至2023年分別是1,002億元、1,272億元及1,314億元,去年股東應佔溢利31.2億元,按年升13%。

財務情況也遠較同業健康,截至去年底止,包括抵押銀行存款,集團銀行存款及現金達734.5億元,總借貸1,461.4億元,淨資產負債率只是63.8%,一年內到期的淨借貸餘額為325.5億元。

是甚麼原因,當內地民企開發商都被債務壓得抖不過氣來,綠城的財務仍然游刃有餘,還能在疲弱的樓市獲取利潤?

兩次僥倖逃出生天

箇中原因其實是早歷風險,反能及早調整策略,最終避過大難。今天能夠傲視同儕的綠城,曾兩次走在破產邊緣,集團2006年在香港上市後,借助這個金融平台,不斷融資瘋狂買地擴展,豈料2008年金融海嘯,中國經濟放緩,綠城面臨資金鏈斷裂,那時有傳只差一步就將控股權售予中國海外(0688.HK),卻幸運之神眷顧,政府為刺激經濟進行4萬億救市方案,銀行借貸立時鬆動,綠城得以逃過一劫。

危機過去後綠城並未汲取教訓,續以高槓桿發展,期間公司確能急速壯大,但亦站在風口浪尖,銷售稍不如意,隨時有翻車之危。到2011年時,內地樓市放緩,綠城問題漸漸浮現,公司負債360億元,負債比率高達163%。當時市場不時傳出綠城破產的聲音,時任董事長宋衛平頻頻在網上解話,問題不斷發酵。

直至2012年,宋衛平無奈接受香港藍籌企業九龍倉(0004.HK)的策略性入股,九倉共注資51億港元,綠城才得以渡過難關。2014年中交建集團購入宋衛平手上24%股權,翌年再增持4.6%權益,至此宋衛平將大股東地位拱手相讓。

經一事未必長一智,但經二事就真的不能不引以為戒,綠城不斷出售項目,除減省開發資金,亦可套現償還債項。引入投資者後,過往的急進發展受到制約,特別九倉起了一個監控作用,根據雙方協議,綠城的淨負債比率超過100%時,當有重大投資,若九倉認為對整個財務有影響,可否決掉這一決定。

汲取教訓審慎而行

綠城一改勇進作風下,集團的負債急速減低,亦不再以高槓桿發展,因而能在今次內房危機中,有充裕能力去應對。

除了審慎理財外,集團近年亦將發展策略改變,由在全國遍地開花式發展改為集中於優質城市。集團董事長張亞東表示,過去五年,他們只聚焦一二線城市,包括長三角區及北京、上海、杭州等。由於只專注於優質區而放棄三四線城市,代價是在樓市興旺時未能受惠,影響集團收入。同時,優質地區的拿地成本也相對高,令集團物業銷售毛利率由2022年的16.3%,跌至去年的11.3%。

不過亦因為集中一二線優質區,供應量遠較小城市來得緊絀,於是樓價得以企得較穩;同時大城市的居民收入相對高,物業銷售所受的影響也較低。在目前樓市不景氣下,對集團的銷售提供了一定保障。

另外,綠城財務穩健,毋需政府協助保交樓或提供借貸,市場對其興建的項目信心就較大,有意置業的人,會傾向選擇綠城的樓盤,因爛尾風險低,不怕最終收不到樓,於是有助其項目的銷售。

綠城雖能成為逆市奇葩,但要注意內地樓市供應量仍然龐大,去庫存需要一定時間。在大環境不濟下,開發商縱有天大本領也難獨善其身,但只要能在逆境中生存下來,未來就有機會做大做強。

正如綠城首席運營官李駿早前所言:「最重要是活下去。」

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新聞

簡訊:極氪私有化獲股東大比數通過

電動車(EV)製造商極氪智能科技控股有限公司(ZK.US)周一表示,大多數股東投票通過私有化要約,有96.8%支持該交易。 極氪於5月首次宣布私有化計劃,由在港上市的吉利汽車(0175.HK)牽頭的集團,對該公司每股美國存托憑證(ADS)出價25.66美元。但部分股東抗議價格過低後,吉利在7月將收購價上調至每美國存托憑證26.87美元。 此次私有化發生在極氪於2023年5月在紐約IPO籌集4.4億美元之後不到兩年,極氪及吉利汽車均隸屬於吉利集團,旗下其他上市公司包括汽車製造商沃爾沃(VOLCAR-B.ST)和路特斯(Lotus Technology)(LOT.US),以及汽車技術公司億咖通科技(ECX.US)。 公告發布後,極氪股價於周一上漲2%,周二又上漲0.7%,收於29.88美元。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Shengjing Bank is a lender

瀋陽國資委終極提價 盛京股東賣還是不賣?

這家地方金融機構正承受前控股股東恒大集團的危機餘波,地方政府擬將其私有化 重點: 瀋陽市政府的投資公司擬將私有化盛京銀行的收購報價提高約20% 這家銀行長期承受中國經濟疲軟與前控股股東恒大集團崩盤的雙重打擊   梁武仁 為維護金融體系的信心,中國當局維持銀行業穩定的舉措正付出高昂代價。 上周五,總部位於東北瀋陽市的盛京銀行股份有限公司(2066.HK)宣布,政府支持的控股股東瀋陽盛京金控投資已將私有化報價提高,擬將盛京銀行從港交所退市。 目前,瀋陽盛京金控提價至每股1.6港元和1.45元人民幣,以收購H股和境內股。銀行大股東瀋陽市國資委掌控當地多家最大國企,本次報價較8月26日初始方案溢價逾20%,並明確表示不再提價。 「要約人將不會再增加最終要約價,且不保留如此行事的權利」,該行聲明,「股東及潛在投資者務須注意,在作出本聲明後,要約人將不上調最終H股要約價及最終內資股要約價。」 最新報價較8月私有化方案提出前的股價高逾40%,總金額達到2024年淨利潤的逾20倍。瀋陽盛京金控已實際持有盛京銀行約37%股權,現願斥資逾10億美元實現全資控股。 若交易完成,盛京銀行將轉為國有獨資運營,繼續要扭轉前大股東恒大集團衰敗的經營頹勢。2022年,瀋陽市政府的接管,實為對這家區域性銀行的紓困,最新私有化方案的昂貴代價顯示,在維護龐大金融體系穩定方面,政府不願冒險。決策層顯然要防範銀行業「害群之馬」引發多米諾效應,波及散戶及機構投資者。 過去幾年,盛京銀行效益滑坡致淨利潤大幅萎縮,股價同步跳水。即便私有化要約觸發大漲,市值較2014年上市時仍低近80%。地方當局顯然認為,脫離公眾投資者審視,實施全盤掌控更利於該行發展。 這家區域性銀行因恒大集團關聯交易引發關注,恒大2016年入股盛京銀行時,正值中國樓市繁榮期,至2019年持股比例達36%。合作之初就存隱患,外界擔憂該行可能放寬授信標準,市場質疑其忽視信貸風險,對恒大實施差別化借貸政策。 隱患最終爆發,作為恒大主要融資方,盛京銀行遭流動性危機反噬。2022年末,恒大子公司拖欠該行數十億美元債務,致後者啓動司法追償。此前數月,恒大通過拍賣將剩餘股權售予瀋陽國資,完成2021年啓動的減持計劃,後者是其債務重組籌資舉措之一。 舉步維艱 無論是否涉及恒大風波,盛京銀行生存本就艱難。如諸多同業般,該行深受2020年代初拖垮恒大的地產寒冬衝擊。房企是盛京銀行等區域性銀行的核心借貸群體,2020年該行貸款損失激增,吞噬近三分之二營業利潤,不良貸款率從2019年不足2%升至逾3%。 2023年,盛京銀行再獲政府援手,以非傳統的方式重整受創資產負債表,向遼寧省政府旗下資產管理公司(AMC)出售約240億美元不良債權及投資。中國政府成立AMC來接管並管理銀行的不良貸款(NPL),這種交易並不罕見。 不過,遼寧的AMC為籌資向盛京銀行發行債券,形成國資機構「借該行資金購其壞賬」的財務騰挪。此舉賬面化解不良貸款,卻使該行持有債券資產。無論如何,資產處置後,盛京銀行表面指標好轉,助力中國銀行體系穩定。 操作後不良率雖降,但受國內經濟疲軟拖累,該行營收盈利仍難提振,去年淨利息收入下滑逾20%,淨利潤跌15%至6.21億元(約8,700萬美元),不足鼎盛期的零頭。 周二,收盤價1.55港元較最新收購價1.60港元小幅折價3%,對應23倍市盈率遠高於同業普遍不足5倍的水平。 鑒於收購價無上浮空間且財務表現黯淡,盛京銀行估值上行空間受限。短期中國銀行業難現好轉,現時接受私有化或是明智選擇。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:小鵬通過麥格納代工 實現歐洲量產

電動車製造商小鵬汽車有限公司(XPEV.US; 9868.HK)周一宣布,將透過麥格納(Magna Steyr)奧地利工廠實現在歐洲的本地化生產,首批小鵬G6與G9已於該廠順利下線,相關專案預計於2025年第三季全面啟動。 據財新報道,麥格納是全球汽車零部件巨頭,亦為多家整車企業提供代工服務,累計生產逾400萬輛汽車。小鵬表示,看重麥格納在零部件、系統及整車領域的綜合能力與供應鏈網路,能快速推動本地化落地,未來將在奧地利投產更多純電轎車與SUV車型。 代工並非小鵬首次嘗試。2017年,小鵬曾與海馬汽車合作,代工生產首款G3車型。董事長何小鵬亦坦言,公司在中國市場起步即採代工模式,在歐洲延續此策略並不意外。 對中國新能源車企而言,歐洲是全球第三大汽車市場,2024年新車註冊量達1063萬輛,其中純電動車註冊量同比大增22%。然而,隨歐盟自2024年10月底對中製電動車加徵最高35.3%反補貼關稅,本地化生產的重要性愈發凸顯。比亞迪(1211.HK; 002594.SZ)、零跑(9863.HK)、廣汽(02238.HK;601238.SH)等亦相繼公布歐洲建廠或代工計畫,與小鵬一樣積極搶佔市場先機。 小鵬港股週二收升1.8%,報84.8港元。年初至今累升81.43%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏 --

簡訊:食髓知味 博雅斥2.2億續購比特幣

網絡遊戲開發商博雅互動國際有限公司(0434.HK)周二公布,在本月15及16日間,斥資2.19億元購入245枚比特幣。 收購比特幣的資金,主要來自今年公司多次配股所得。截至公告日,博雅持有3,925枚比特幣,平均每枚購入價為66,094美元。 公司表示進一步購入比特幣,是持續對Web3遊戲及Web3基礎設施研發進行投入,並擴大Web3核心戰略資產儲備,以及繼續在該領域進行項目投資和戰略合作。 博雅周三開市升1.2%報7.4元,公司過去半年股價上升90%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏