3900.HK

綠城中國首四月的銷售成績雖有下跌,但銷售金額仍遠遠拋離多家開發商,成為僅有幾家單月銷售仍能過百億的房企

重點:

  • 綠城今年首四個月銷售達525億元,超越龍湖成為民營房企銷售一哥
  • 集團能避開內房市場下沉的一劫,全因痛改昔日瘋狂借貸發展的作風

     

劉智恒

禍兮福所倚,福兮禍所伏?

正當民營房企負債纍纍,在疲弱樓市叫苦連天的時候,綠城中國控股有限公司(3900.HK)近年表現一枝獨秀,這家曾兩度頻臨破產邊緣的房地產開發商,早年吃盡高負債的苦頭後,痛定思痛一改高槓桿策略,今天非但能成為倖存者,更跑贏一眾民營房企,教人始料不及。

綠城剛公布的四月份銷售金額達145億元(20.1億美元),按年下跌26%,今年1至4月累計銷售525億元,按年亦下跌24.5%。雖然銷售較去年跌逾兩成,但跌幅相對其它民營房企要低,累計或單月銷售亦遠高於行業對手。

首季銷售民企稱王

今年內地房產市場能單月銷售過百億元的開發商寥寥可數,碧桂園(2007.HK)4月銷售僅得有38.5億元,保利置業(0119.HK)亦只有56億元,即使強如龍湖集團(0960.HK),首四個月的銷售也是324億元。單計銷售金額,綠城暫居民營房企之冠。

近年民企開發商的業績每況愈下,綠城收入卻節節上升, 2021至2023年分別是1,002億元、1,272億元及1,314億元,去年股東應佔溢利31.2億元,按年升13%。

財務情況也遠較同業健康,截至去年底止,包括抵押銀行存款,集團銀行存款及現金達734.5億元,總借貸1,461.4億元,淨資產負債率只是63.8%,一年內到期的淨借貸餘額為325.5億元。

是甚麼原因,當內地民企開發商都被債務壓得抖不過氣來,綠城的財務仍然游刃有餘,還能在疲弱的樓市獲取利潤?

兩次僥倖逃出生天

箇中原因其實是早歷風險,反能及早調整策略,最終避過大難。今天能夠傲視同儕的綠城,曾兩次走在破產邊緣,集團2006年在香港上市後,借助這個金融平台,不斷融資瘋狂買地擴展,豈料2008年金融海嘯,中國經濟放緩,綠城面臨資金鏈斷裂,那時有傳只差一步就將控股權售予中國海外(0688.HK),卻幸運之神眷顧,政府為刺激經濟進行4萬億救市方案,銀行借貸立時鬆動,綠城得以逃過一劫。

危機過去後綠城並未汲取教訓,續以高槓桿發展,期間公司確能急速壯大,但亦站在風口浪尖,銷售稍不如意,隨時有翻車之危。到2011年時,內地樓市放緩,綠城問題漸漸浮現,公司負債360億元,負債比率高達163%。當時市場不時傳出綠城破產的聲音,時任董事長宋衛平頻頻在網上解話,問題不斷發酵。

直至2012年,宋衛平無奈接受香港藍籌企業九龍倉(0004.HK)的策略性入股,九倉共注資51億港元,綠城才得以渡過難關。2014年中交建集團購入宋衛平手上24%股權,翌年再增持4.6%權益,至此宋衛平將大股東地位拱手相讓。

經一事未必長一智,但經二事就真的不能不引以為戒,綠城不斷出售項目,除減省開發資金,亦可套現償還債項。引入投資者後,過往的急進發展受到制約,特別九倉起了一個監控作用,根據雙方協議,綠城的淨負債比率超過100%時,當有重大投資,若九倉認為對整個財務有影響,可否決掉這一決定。

汲取教訓審慎而行

綠城一改勇進作風下,集團的負債急速減低,亦不再以高槓桿發展,因而能在今次內房危機中,有充裕能力去應對。

除了審慎理財外,集團近年亦將發展策略改變,由在全國遍地開花式發展改為集中於優質城市。集團董事長張亞東表示,過去五年,他們只聚焦一二線城市,包括長三角區及北京、上海、杭州等。由於只專注於優質區而放棄三四線城市,代價是在樓市興旺時未能受惠,影響集團收入。同時,優質地區的拿地成本也相對高,令集團物業銷售毛利率由2022年的16.3%,跌至去年的11.3%。

不過亦因為集中一二線優質區,供應量遠較小城市來得緊絀,於是樓價得以企得較穩;同時大城市的居民收入相對高,物業銷售所受的影響也較低。在目前樓市不景氣下,對集團的銷售提供了一定保障。

另外,綠城財務穩健,毋需政府協助保交樓或提供借貸,市場對其興建的項目信心就較大,有意置業的人,會傾向選擇綠城的樓盤,因爛尾風險低,不怕最終收不到樓,於是有助其項目的銷售。

綠城雖能成為逆市奇葩,但要注意內地樓市供應量仍然龐大,去庫存需要一定時間。在大環境不濟下,開發商縱有天大本領也難獨善其身,但只要能在逆境中生存下來,未來就有機會做大做強。

正如綠城首席運營官李駿早前所言:「最重要是活下去。」

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新聞

Yalla rings bell at 5th anniversary

雅樂科技新遊戲戰略起飛 明年或將迎「拐點」

歷經一年籌備,這家中東社交媒體公司於第三季度推出了首款自主研發的中核遊戲 重點: 雅樂科技第三季度延續營收增長態勢,並暗示其新遊戲戰略或將於2026年上半年開始貢獻收入 公司表示,近期推出的自研中核遊戲在中東核心市場及北美、歐洲地區反響良好 陽歌 各位車手,請發動引擎。 這就是雅樂科技(YALA.US)在三季度釋放的信號。這家中東與北非地區領先的社交媒體與遊戲公司推出了備受期待的中核遊戲,冀望以此激活增長引擎。公司表示,這款名為《Turbo Match》的汽車主題中核遊戲開局勢頭強勁,不僅在中東大本營,在其他市場亦表現不俗。 公司同時指出,這款新作及另外兩款計劃年底面世的遊戲,最早可能在明年上半年開始對營收產生顯著貢獻。 雅樂在周一美股收盤後發布季報,其首席運營官許劍峰(Jeff Xu)在電話會議上表示:「對於期待新遊戲帶來顯著收入貢獻的投資者,我們認為2026年第二季度將是關鍵拐點。」 季報顯示,儘管此前曾預測營收可能下滑,公司仍成功實現單季收入增長,延續了自2020年登陸紐交所以來該關鍵指標在每個季度保持增長的紀錄。公司近期剛出席五週年敲鐘儀式以資紀念。 雅樂近期營收增速有所放緩,而公司也並未沉浸在過去的輝煌中。相反,公司正依託龐大的休閒遊戲用戶基礎,試圖在利潤更豐厚的中重度遊戲領域開闢疆土,以此點燃投資者對未來前景的熱情。 推進戰略轉型之際,雅樂並未面臨財務壓力。憑借一貫的審慎經營策略,公司現金儲備充沛。截至9月末持有現金7.4億美元,較去年底的6.6億美元大幅增長,且持續保持可觀盈利能力和令人艷羨的利潤率。此外,公司正動用充裕現金回購股份。 真正令公司感到壓力的是自身增長放緩,故試圖通過進軍中重度遊戲賽道來重燃增長引擎,進而提振投資者信心。相關努力已初見成效——隨著持續向投資者通報新遊戲戰略進展,雅樂股價年內漲幅約達75%。 雅樂當前市盈率為8.7倍,介於中國頭部社交媒體平台微博(WB.US;9898.HK)7.6倍與體量相當的美國公司Pinterest(PINS.US)9.6倍之間。但較中國頭部遊戲公司網易(NTES.US;9899.HK)19倍的市盈率仍有顯著差距,這表明若遊戲戰略開花結果,雅樂股價或存較大上行空間。 第三季度上線 首席運營官許劍峰透露《Turbo Match》於第三季度開啓軟發佈。他與雅樂創始人兼董事長楊濤對該遊戲的著重強調,彰顯公司對其寄予厚望。他將這款遊戲描述為「汽車改裝與模擬經營玩法的獨特融合」。 他還補充道,基於初期反饋,公司正為《Turbo Match》新增關卡並豐富支線玩法選項,「為下一輪大規模用戶獲取奠定基礎」。董事長楊濤亦表示,該遊戲不僅在中東,在北美與歐洲市場同樣收穫積極反響。 楊濤稱:「鑒於用戶反饋積極,我們計劃在表現強勁的市場追加營銷預算。」 除已上線的遊戲外,雅樂還計劃年底前推出自研「肉鴿」類遊戲《Boom Survivor》,並通過與「頭部遊戲工作室」的中東授權協議發佈一款策略類遊戲。 雅樂最初以語音社交服務起家,目前該項業務仍是最大收入來源。公司同期拓展的休閒遊戲業務增速近期已超越原生聊天服務,正成為新遊戲戰略的基石。 第三季度這兩項業務合計創收8,960萬美元,遠超三個月前7,800萬至8,500萬美元的業績指引,較上年同期的8,890萬美元增長0.8%。其中聊天服務佔比約62%,遊戲業務貢獻其餘收入。 公司月活用戶同比增長8.1%至4,340萬,付費用戶數則較去年同期微降。 雅樂財務紀律嚴明,利潤率令多數企業艷羨。最新季度營收成本同比下降10.7%,而實際營收實現增長,致使其營收成本佔比從上年同期的35.8%降至31.7%。公司將改善歸因於第三方支付平台佣金費率下降。 總成本與費用亦下降1%,推動淨利潤率提升1.3個百分點至45.4%,淨利潤同比增長3.9%至4,070萬美元(上年同期為3,920萬美元)。公司表示截至11月7日,年內已回購5,190萬美元股票,超額完成全年5,000萬美元目標,根據2021年首次公佈的1.5億美元計劃,尚有4,860萬美元額度可用於後續回購。 這樣的回購能支撐股價,且無疑是雅樂年內漲勢的推手之一。但若要真正點燃投資者對前景的熱情,公司仍需展現新遊戲戰略的實質性成果——若按計劃推進,相關成果或將於明年上半年顯現。…

簡訊:遊戲相關業務帶動 虎牙第三季收入年增一成

直播遊戲公司虎牙信息科技有限公司(HUYA.US)周三公布,截至9月底止第三季度,虎牙收入按年增長9.8%至16.88億元(2.37億美元),為公司今年以來最佳季度表現。 期內,公司遊戲相關服務、廣告及其他收入增長29.6%至5.32億元,首次佔總收入超過三成,成為主要增長動力。直播業務收入微升2.6%至11.57億元,主要受惠於付費用戶平均消費上升帶動。用户數據方面,截至第三季度,虎牙總月活躍用戶(MAU)達到1.62億。 期內純利錄得960萬元,相對第二季虧損550萬元實現扭虧為盈,但較去年同期2,360萬元下滑59.3%。經調整純利錄得3,630萬元,按年下降53.5%。毛利率維持穩定,為13.4%,略高於去年同期的13.2%。 財報公布後,虎牙美股周三高開低走,收報2.68美元,跌4.29%,過去六個月累跌約27%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏 --

簡訊:中教控股預告本財年最高賺6億

教企中國教育集團控股有限公司(0839.HK)周三公布,截至今年8月底止的財年,料會錄得淨利潤4.4億至6億元人民幣(下同),去年同期淨利潤為5.02億元。 中教透露,淨利潤的預期,已反映商譽及無形資產確認減值之影響。集團表示,主要是預計位於海南省、廣東省及河南省的單位,因未來現金流量估算出現下調,要為商譽及無形資產將減值。 集團續稱,單位所處的地區,因市場供給增加及在當前宏觀經濟下,整體支付能力下降;初步估算,是次減值是非現金性質,約在16.2至17億元。 中教控股周四開市下跌4.5%報2.98港元,公司過去一年股價由高位下跌27%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Distinct Healthcare

專注私立高端醫療 卓正醫療三闖港交所

卓正醫療已構建起覆蓋中國經濟發達地區的醫療服務網絡,在中國一二線城市擁有並經營19家醫療服務機構 重點: 卓正醫療採用家庭醫療模式,將單次、低頻的醫療需求轉變為多人、更高頻的服務 2025年前8個月才首次實現經營利潤回正,同期錄得淨利潤8,321.1萬元    莫莉 在政策監管趨嚴、醫保支付改革等背景之下,中國不少民營醫院陷入經營困境,甚至出現破產倒閉潮。不過,定位中高端市場的私立醫療服務卻展現出較強的韌性,營收規模不斷擴大。11月5日,以中產家庭為目標客群的卓正醫療控股有限公司向港交所主板遞交上市申請書,這是其自2024年5月以來的第三次遞表,海通國際、浦銀國際為聯席保薦人。 卓正醫療的業務始於2012年,現可提供兒科、齒科、眼科、皮膚科、耳鼻喉及外科、婦科及內科等一系列專科服務,目標客群是具有較強購買力、偏好更個性化醫療服務的大眾富裕人群。據弗若斯特沙利文資料顯示,以2024年的收入計,卓正醫療是中國第三大私立中高端綜合醫療服務機構,市場份額為2.0%。中國大眾富裕人群規模持續擴大,從2020年的1.04億人增至2024年的1.23億人。大眾富裕人群的增長推動中高端醫療服務需求快速上升,市場規模從2020年的3,223億元增至2024年的6,411億元,弗若斯特沙利預計到2029年,該市場規模將進一步擴大至11,659億元。 經過13年發展,卓正醫療已構建起覆蓋中國經濟發達地區的醫療服務網絡,在深圳、廣州、北京、成都、蘇州、長沙、上海、重慶、杭州及武漢擁有並經營19家醫療服務機構,包括17家診所和2家醫院。卓正醫療的業務亦拓展至海外,在新加坡經營四家全科診所,在馬來西亞經營一家全科診所,成為少數走出國門的中國私立醫療品牌之一。 與中國絕大多數醫療機構採用的個人醫療模式不同的是,卓正醫療採用的是家庭醫療模式,將單次、低頻的醫療需求轉變為多人、更高頻的服務。以兒科作為流量入口,帶動了整個家庭的醫療消費。2025年前8個月,卓正醫療兒科總就診人次達15.89萬,在整體就診人次54.1萬中佔比達三成。 為了吸引更多家庭成員就診,卓正醫療從2020年起推出了以年費為基礎的會員計劃,可以為一個賬戶中最多六名會員提供優先預約、部分醫療服務及產品的折扣價等優惠,大大提升患者的回頭率。截至2025年8月底,卓正醫療共有11.65萬個會員賬戶。2023年、2024年以及2025年前8個月內,分別有73.34萬、90.58萬以及64.21萬人次的患者在卓正醫療服務機構及在線醫療服務平台付費就診。 盈利並不容易 儘管卓正醫療的業務快速增長,但財務表現卻並不盡如人意。2023年、2024年以及2025年前8個月,卓正醫療的營收分別為6.9億元、9.58億元和6.96億元,但是其盈利之路卻並不容易,2022年和2023年,公司淨虧損分別為2.22億元和3.53億元。2024年,在可轉換可贖回優先股公允價值變動的支撐下,公司實現淨利潤8,022.7萬元,同期的經營利潤仍虧損4,687.7萬元。直到2025年前8個月才首次實現經營利潤回正,同期錄得淨利潤8,321.1萬元。 其中,巨大的僱員薪金及福利開支是是影響卓正醫療財務表現的主要原因之一。2023年、2024年以及2025年前8個月,卓正的僱員薪金及福利開支總額分別為4.36億元、5.65億元以及3.77億元,分別佔同期總收入的63.2%、58.9%及54.2%。 這部分支出難以大幅縮減,因為醫生團隊是卓正醫療的核心競爭力。截至2025年8月底,公司擁有387名全職醫生,平均執業經驗約15年,其中約79%的醫生曾在頂級三甲醫院執業。不過,隨著經營效率提高和就診人次增加帶來的規模經濟效益,卓正醫療的毛利率正在改善,整體毛利率從2022年的9.3%提升至2025年前8個月的24%。 卓正醫療的發展中一直備受投資機構青睞,自2014年以來,公司完成5輪融資,投資方包括騰訊、H Capital、天圖資本、經緯中國等知名機構,其中騰訊是卓正醫療的最大機構投資方,持有19.39%的股份。 在2021年完成的E輪融資中,卓正醫療的估值已升至約5.1億美元(約合36.3億元)。作為參照,目前已在港股上市、年營收超10億元的眼科專科機構希瑪醫療(3309.HK),其市值約為22.45億港元,仍顯著低於卓正醫療上一輪融資估值。這一反差也反映出港股市場對醫療服務企業的評判邏輯:投資者更為看重企業的持續盈利能力和自我造血水平,而非僅憑業務規模或融資估值。因此,卓正醫療能否在上市後展現出穩健的盈利前景,將成為其獲得市場認可的關鍵。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏