3900.HK

綠城中國首四月的銷售成績雖有下跌,但銷售金額仍遠遠拋離多家開發商,成為僅有幾家單月銷售仍能過百億的房企

重點:

  • 綠城今年首四個月銷售達525億元,超越龍湖成為民營房企銷售一哥
  • 集團能避開內房市場下沉的一劫,全因痛改昔日瘋狂借貸發展的作風

     

劉智恒

禍兮福所倚,福兮禍所伏?

正當民營房企負債纍纍,在疲弱樓市叫苦連天的時候,綠城中國控股有限公司(3900.HK)近年表現一枝獨秀,這家曾兩度頻臨破產邊緣的房地產開發商,早年吃盡高負債的苦頭後,痛定思痛一改高槓桿策略,今天非但能成為倖存者,更跑贏一眾民營房企,教人始料不及。

綠城剛公布的四月份銷售金額達145億元(20.1億美元),按年下跌26%,今年1至4月累計銷售525億元,按年亦下跌24.5%。雖然銷售較去年跌逾兩成,但跌幅相對其它民營房企要低,累計或單月銷售亦遠高於行業對手。

首季銷售民企稱王

今年內地房產市場能單月銷售過百億元的開發商寥寥可數,碧桂園(2007.HK)4月銷售僅得有38.5億元,保利置業(0119.HK)亦只有56億元,即使強如龍湖集團(0960.HK),首四個月的銷售也是324億元。單計銷售金額,綠城暫居民營房企之冠。

近年民企開發商的業績每況愈下,綠城收入卻節節上升, 2021至2023年分別是1,002億元、1,272億元及1,314億元,去年股東應佔溢利31.2億元,按年升13%。

財務情況也遠較同業健康,截至去年底止,包括抵押銀行存款,集團銀行存款及現金達734.5億元,總借貸1,461.4億元,淨資產負債率只是63.8%,一年內到期的淨借貸餘額為325.5億元。

是甚麼原因,當內地民企開發商都被債務壓得抖不過氣來,綠城的財務仍然游刃有餘,還能在疲弱的樓市獲取利潤?

兩次僥倖逃出生天

箇中原因其實是早歷風險,反能及早調整策略,最終避過大難。今天能夠傲視同儕的綠城,曾兩次走在破產邊緣,集團2006年在香港上市後,借助這個金融平台,不斷融資瘋狂買地擴展,豈料2008年金融海嘯,中國經濟放緩,綠城面臨資金鏈斷裂,那時有傳只差一步就將控股權售予中國海外(0688.HK),卻幸運之神眷顧,政府為刺激經濟進行4萬億救市方案,銀行借貸立時鬆動,綠城得以逃過一劫。

危機過去後綠城並未汲取教訓,續以高槓桿發展,期間公司確能急速壯大,但亦站在風口浪尖,銷售稍不如意,隨時有翻車之危。到2011年時,內地樓市放緩,綠城問題漸漸浮現,公司負債360億元,負債比率高達163%。當時市場不時傳出綠城破產的聲音,時任董事長宋衛平頻頻在網上解話,問題不斷發酵。

直至2012年,宋衛平無奈接受香港藍籌企業九龍倉(0004.HK)的策略性入股,九倉共注資51億港元,綠城才得以渡過難關。2014年中交建集團購入宋衛平手上24%股權,翌年再增持4.6%權益,至此宋衛平將大股東地位拱手相讓。

經一事未必長一智,但經二事就真的不能不引以為戒,綠城不斷出售項目,除減省開發資金,亦可套現償還債項。引入投資者後,過往的急進發展受到制約,特別九倉起了一個監控作用,根據雙方協議,綠城的淨負債比率超過100%時,當有重大投資,若九倉認為對整個財務有影響,可否決掉這一決定。

汲取教訓審慎而行

綠城一改勇進作風下,集團的負債急速減低,亦不再以高槓桿發展,因而能在今次內房危機中,有充裕能力去應對。

除了審慎理財外,集團近年亦將發展策略改變,由在全國遍地開花式發展改為集中於優質城市。集團董事長張亞東表示,過去五年,他們只聚焦一二線城市,包括長三角區及北京、上海、杭州等。由於只專注於優質區而放棄三四線城市,代價是在樓市興旺時未能受惠,影響集團收入。同時,優質地區的拿地成本也相對高,令集團物業銷售毛利率由2022年的16.3%,跌至去年的11.3%。

不過亦因為集中一二線優質區,供應量遠較小城市來得緊絀,於是樓價得以企得較穩;同時大城市的居民收入相對高,物業銷售所受的影響也較低。在目前樓市不景氣下,對集團的銷售提供了一定保障。

另外,綠城財務穩健,毋需政府協助保交樓或提供借貸,市場對其興建的項目信心就較大,有意置業的人,會傾向選擇綠城的樓盤,因爛尾風險低,不怕最終收不到樓,於是有助其項目的銷售。

綠城雖能成為逆市奇葩,但要注意內地樓市供應量仍然龐大,去庫存需要一定時間。在大環境不濟下,開發商縱有天大本領也難獨善其身,但只要能在逆境中生存下來,未來就有機會做大做強。

正如綠城首席運營官李駿早前所言:「最重要是活下去。」

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新聞

簡訊:上半年淨利翻倍 遇見小麵招股集資6.9億元

中式連鎖麵館運營商廣州遇見小麵餐飲股份有限公司(2408.HK)周四起至下周二公開招股,計劃發行9,734.5萬股,招股價介乎5.64港元至7.04港元,集資最多6.9億港元(8,900萬美元),預計下周五掛牌交易。 遇見小麵成立於2014年,主打川渝麵食產品,餐廳網絡包括內地22個城市的451家餐廳及香港14家餐廳,另有115家新餐廳處於開業前籌備中。今年上半年,公司收入按年升34%至7億元,淨利潤則增96%至4,183.4萬元。 根據公告,遇見小麵引入HHLRA、國泰君安證券、君宜香港基金、Shengying Investm、Zeta Fund、海底撈全資子公司海底撈新加坡為基石投資者,投資總額約為2,200萬美元。 公司稱,集資所得將用於拓展餐廳網絡、升級餐廳網絡技術及數字系統,品牌建設、對上游食品加工行業的潛在投資,以及公司營運之用。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:超額逾9千倍 量化派午收升113%

線上市場營運商量化派控股有限公司(2685.HK)首日掛牌開市報26元,較招股定價高165%,之後股價回軟,中午收市報20.9元,升113%。 量化派發行1,334.8萬股,招股價介乎8.8元至9.8元,最終以高位定價,公開發售超額9,365倍,國際配售超額14倍。 量化派的兩大核心業務分別是一站式消費平台「羊小咩」,另外是經營汽車零售O2O平台的「消費地圖」。去年的盈利1.47億元人民幣,按年上升近40倍,主要因為來自羊小咩的收入大增所致。今年首五個月,盈利按年上升2.7倍至1.26億元人民幣。 集資所得淨額僅1,237萬元,55%將用於提高公司的研發能力及改善基礎技術設施,45%用於建立及擴大本地消費應用程序。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:天域半導體上市集資16.7億港元

碳化硅外延片製造商廣東天域半導體股份有限公司(2658.HK)周四啓動香港首次公開募股,計劃以每股58港元發行3,000萬股,集資約16.7億港元,公司於12月5日正式掛牌。 公司今年前五個月實現營收2.57億元,較上年同期的2.97億元同比下降13.5%。近五個月期間,實現盈利1,120萬元,扭轉去年同期1.12億元的虧損。 天域半導體計劃將62.5%的IPO募集資金,用於未來五年擴大產能,15.1%用於增強研發實力,另有10.8%將投向戰略投資領域。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
So-Young runs cosmetic surgery clinics

開店愈多投資愈重 新氧科技暫難靠「輕醫美」翻身

醫美平台新氧科技在積極拓展「輕醫美」實體診所後,營收雖持續成長,但其傳統平台業務快速萎縮,拖累整體盈利能力 重點: 在開出首家「輕醫美中心」僅兩年後,新氧科技第三季近一半收入已來自快速擴張的連鎖診所業務 即使診所收入於本季度錄得三倍增長,公司另一半核心業務卻大幅下滑,最終導致季度錄得淨虧損   譚英 在中國快速變動的美妝市場,短短數年往往就像過了一個世代。近期的新氧科技(SY.US)正是如此,公司從原本專注美妝社交與電商的平台業務,轉型為經營全國最大規模的「輕醫美」診所連鎖。然而,上周公布的最新季度業績顯示,這一轉型讓公司持續出現虧損,外界也開始質疑其「雙軌業務模式」是否具備可持續性。 新氧科技於2023年8月在北京總部開設首家自營診所,並此後迅速擴大布局。根據創辦人兼董事長金星的說法,截至本月,公司已擁有42家輕醫美中心,其中一家為加盟門店。 金星稱,這也讓新氧科技成為全中國規模最大的輕醫美連鎖品牌,公司有望在年底前達成50家門店的目標。他今年稍早也提出長期規劃,未來8至10年內要在全國開出1,000家門店。 他表示:「未來我們會在嚴謹的策略下繼續擴張醫美中心網絡,並透過更高標準的運營系統及更深的品牌價值,推動健康、可持續的增長。」他補充,新氧科技的新診所截至9底已累計服務約60萬人次。 這場轉型顯然正以極快的速度推進,但並非沒有代價。隨著新氧科技的線下診所開始貢獻營收,公司昔日的核心業務──為醫美消費者提供的線上社群與內容平台──卻持續流失動能。 投資者似乎認同這場轉型的大方向,但仍未完全買單。儘管新氧科技的股價自今年初以來已累計上漲逾兩倍,但公司公布最新業績後的四天內,股價又下跌了23%,距離7月中創下的多年新高,更是蒸發了約一半市值。 公司未來走向,將決定投資者對其估值的態度。在第三季度的總收入中,來自其線下診所的醫美服務收入達1.84億元,同比大增305%。但舊有線上社群的資訊與預訂服務收入卻下降34.5%至1.17億元;此外,醫療產品與維護服務收入亦下滑25%至6,700萬元。 加總各項業務後,新氧科技本季度錄得總收入3.87億元,較去年同期的3.72億元增長4%。 隨著新診所開業步伐全面加速,公司本季度由去年同期的2,030萬元淨利轉為虧損6,430萬元。現金儲備也下降約四分之一,從2024年底的12.5億元降至第三季度末的9.43億元。不過,以目前連鎖擴張的速度而言,這樣的現金消耗也在預期之內。 線上起家 要理解新氧科技當前的轉型軌跡,有必要回顧其發展歷史。2019年上市時,新氧科技仍是一家電商平台,用戶可在平台上搜尋並預訂醫美服務,連接全國 300個城市、約6,000家醫美服務機構,活躍用戶超過100萬人。 新氧科技於2013年成立時,本質上是一個整形美容相關的線上社群。2014 年,公司開始與醫美醫院與診所合作,正式切入電商領域。醫美機構成為公司主要收入來源之一,透過平台投放廣告、獲得預訂流量,新氧也從中抽取佣金。 公司在早期便開始銷售肉毒桿菌、玻尿酸等「注射類」醫美產品。董事長金星的母親是整形外科醫師,而金星本人也曾在新氧App上分享自己施打瘦臉針、植髮以及注射玻尿酸的經驗。 金星創立新氧科技的初衷,是讓人們能更輕鬆找到醫美手術與相關產品的資訊,尤其當時中國經濟高速成長,消費者對醫美服務的接受度快速提升。2021 年,新氧收購了醫院用醫療產品製造商武漢奇致。自2023年起,第三方注射產品與武漢奇致的醫療產品,已成為公司一項獨立且規模可觀的收入來源。 然而,公司目前的業務結構存在一定矛盾──原本依賴新氧平台導流、並為此付費的獨立醫師與診所,如今卻與新氧自營診所形成直接競爭。從長期來看,這無疑是一項負面因素,因為這些獨立從業者可能會對於與一個「同時身兼競爭者」的平台合作感到猶豫。 但自營診所相較於與第三方合作,亦具備明顯優勢──新氧科技能以更高標準掌控服務品質。過去數年,中國醫美行業出現大量小型診所,其中不少服務品質參差不齊,也因此成為監管部門整治的主要對象。 金星近日接受彭博訪問時表示:「隨著我們提高門店密度,並將價格向韓國市場靠攏,我相信會有越來越多消費者選擇在國內接受這些醫美療程。」他指出,新氧科技能保持低價,主要靠大規模採購策略,以及因品牌知名度高而能有效壓低行銷成本。 中國醫美市場規模龐大且增速迅猛,其滲透率仍低於韓國、美國、巴西與日本。畢馬威(KPMG)最新報告預測,市場規模將從2023年的3,115億元,成長至2030年的1.3萬億元,幾乎擴大三倍。其中約38%屬於非手術類醫美,即新氧科技的核心細分市場。去年新進入醫美市場的消費者中,56.9%為21至30歲,另有22%介於25至31歲之間。 隨著業務重心從線上服務轉向線下診所,新氧科技不再需要與中國互聯網巨頭競爭訂單導流與預訂類服務。但公司同時也面臨新對手,例如朗姿股份(002612.SZ),近期收購北京知名麗都醫院,並與醫美公司普門等合作開發新產品。即便今年股價大幅上升,新氧科技的市銷率(P/S)約為1.45,仍略低於朗姿的1.59。 新氧科技向過去的核心業務告別,未必是壞事;今年股價的大幅上漲顯示投資者多半對此方向表達認可。然而,從線上平台轉向更重資本、管理更複雜的線下診所領域,過渡過程勢必仍充滿挑戰與不確定性。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏