從優秀到偉大貝殻能否做得到？

2024年03月25日

2423.HK BEKE.US

線上線下一體化的房地產中介貝殻，在內地疲弱的樓市下，派出一張亮麗的成績單

重點：

貝殻去年扭虧為盈，賺58.9億元
公司豪派股息每股0.117美元

劉智恒

當行業好景時，從事相關業務的企業大多可受惠，但到市況不景時，能穿越寒冬，跨過高山低谷仍屹立不倒，甚至可以邁步向前的，才有機會成為偉大企業。

近兩年內地樓市極度疲弱，民營房企十家有九家瀕臨破產，影響所及，房地產中介亦受牽連，強如易居(2048.HK)也因開發商拖佣而要重組債務。然而，面對樓市價量齊跌的環境，貝殻控股有限公司(2423.HK; BEKE.US)仍能逆市做好，公司展現出強大的能力。

貝殻剛公布2023年業績扭虧為盈，收入778億元(108億美元)，按年增長28.2%，賺58.9億元，2022年虧損13.97億元。集團繼中期派特別現金股息每股0.057美元後，末期再派股息每股0.117美元，反映集團的現金仍然充裕。

過去一年貝殻推行的「一體三翼」策略取得成功，一體即指存量房和新房交易业务，三翼包括家居装修、房屋租賃管理，以及仍在摸索中的「貝家好」業務。

市佔率擴大

貝殻最主要的業務是房地產中介，2023年內地樓市價量齊跌，但貝殻在存量房的總交易額為20,280億元，新房為10,030億元，按年分別上升28.6%及16.7%。淨收入方面，存量房是279.5億元，新房是305.8億元，分別上升15.9%及6.7%。

能逆市取得更高收入，明顯是貝殻成功擊敗對手，搶佔了別人的市場，提升了市佔率，才能在樓市收縮的環境下仍創佳續。

事實貝殻在樓市不景氣下，去年底門店數量仍按年增長8.1%至43,817家，經紀人數亦按年增8.5%至427,656名。門店及經紀數量不跌反升，足見集團在逆市仍能愈做愈大。

另一方面，地產中介最擔心的事情就是生意做成了，佣金卻遲遲未到口袋，特別是開發商的佣金，易居就是被開發商拖佣而被拖垮。貝殻在新房銷售方面，將應收賬款周轉天數，由2022年的105天減少至2023年第三季的55天。去年第四季更縮短至43天。貝殻在新房上採用「快佣」模式收取，而「快佣」佔新房的淨收入比例，亦由2022年的44%提升至去年的53%。

收數時間快了，但並沒有影響新房的生意額，去年新房淨收入還有上升，那就代表貝殻與開發商在洽商時，有強勁的議價能力，沒有因要加快收佣而生意做少了。佣金能提早收取，就減低壞賬出現的風險。

兩翼業務起飛

至於中介以外的業務，雖然佔比較低，但去年的表現也相當理想。家居裝修方面，將其納入房產交易服務的流程，為該業務增加了客源，同時透過豐富的套餐產品，及提升交付能力，令收入按年增長146%至133億元。

租賃住房管理的規模也不斷擴大，其主打租務托管的「省心租」業務，由2022年管理規模70,000套，提升至去年底的200,000套，入住率亦提升6個百分點至95.1%。

業務以外，貝殻在資金運用上亦作出配合，截至去年底止資產負債率為40%，現金及現金等價物達196.3億元，由於一直現金充裕，去年集團斥資約7.19億美元，回購4,670萬股美國存託股份，佔回購啟動前的總股數3.7%。另一方面，集團亦將閒置資金，投放在低風險的理財產品，以收取一定回報，如去年9月斥資20億元認購光大理財產品，年化回報率由2.9至3.1厘。

貝殻董事會主席兼首席執行官彭永東在業績中自豪地說：「現在有非常好的基礎，有一起打過仗的團隊，我們相互信任及團結，越來越像一支攻無不破的隊伍。」

憂樓市愈走愈弱

貝殻是否真的能攻無不克我們暫時不敢說，但投資市場似乎暫不賣賬，業績發布後在美國市場下跌2.5%，翌日港股續下跌，收報36.9港元，下跌近3%。

市場有聲音指貝殻全年業務雖做好，但第四季度似有放緩趨勢，特別是在新房的交易總額為2,380億元，按年下跌9.7%，收入則按年跌8.5%至76億元。投資者擔心，即使貝殻在行業中能成功突圍，遠遠超前對手，但整體房地產市場似正每況愈下，內房去庫存並非一年半載可解決，若房市續不理想，在下行趨勢中，你縱有天大能耐，也難持續在逆市做出亮麗成績。

史丹福大學教授Jim Collins的著作《From Good to Great》響譽全球，眾多企業家推崇備至。貝殻今天也算是一家優秀企業，但能否如Jim Collins所說，最終成為偉大企業，就看在這次房地產的超級危機中，可否穿越周期，並推上一個更高的台階。

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房地產

一體三翼, 易居地產, 貝殻控股, 房地產中介

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新聞

新聞概要：滬上阿姨通過上市聆訊料將啟動香港招股

這家茶飲連鎖品牌若上市後，本輪茶飲企業上市潮暫告一段落，累計募資金額近20億美元陽歌滬上阿姨（上海）實業股份有限公司周三通過港交所上市聆訊，標誌著這家企業將成為近期中國新式茶飲上市潮的收官之作。通過聆訊後，公司已在港交所網站上載聆訊後資料。此前報道稱滬上阿姨計劃募資約3億美元。在同類企業中，其募資規模相對較小——霸王茶姬（CHA.US）上周在納斯達克上市募資逾4億美元；頭部品牌蜜雪冰城（2097.HK）今年在港IPO募資約5億美元；古茗（1364.HK）則募資約2.5億美元。這些新股上市後表現強勁：古茗和蜜雪冰城股價較發行價均翻倍有餘，霸王茶姬上市首周漲幅稍遜為10%。三家新上市公司當前市盈率倍數均達30倍以上。若參照此估值水平，滬上阿姨基於2024年淨利潤的估值約為100億元。所有新股均獲得散戶投資者超額認購，意味著品牌熱度及中國高端現制茶飲市場的龐大規模。但受經濟增速放緩影響，消費需求減弱疊加行業競爭白熱化，多家企業近期正面臨經營壓力。總部位於華北的滬上阿姨深耕下沉市場，其門店約半數分布於三四線城市。蜜雪冰城同樣主攻下沈市場，產品均價多控制在10元以內。藉加盟模式快速擴張，各大連鎖品牌門店網絡均達數千家規模。截至去年末，滬上阿姨門店數達9,176家，較2022年底的5,307家顯著增長。伴隨規模擴張與市場繁榮，滬上阿姨2023年營收同比激增逾50%至33.5億元。但隨著市場降溫與競爭持續，去年營收微降至32.8億元。盈利表現呈現相同趨勢：2023年淨利潤同比翻倍至3.88億元，去年回落至3.29億元。欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年04月25日

簡訊：周大福上季零售額跌12% 零售點減少406個

珠寶零售商周大福珠寶集團有限公司（1929.HK）周四公布，截至今年3月底三個月，上季零售額按年跌11.6%，其中，中國內地市場跌10.4%，港澳及其他市場跌20.7%。公司表示，宏觀經濟外部因素及黃金價格高企，持續影響消費意欲。由於期內公司採取產品優化，以及農曆新年營銷活動，令內地市場的同店銷售跌幅有所收窄，季內內地直營店及加盟店的同店銷售分別下降13.2%及8.7%。港澳市場方面，則仍受市民外遊及內地旅客消費模式與喜好轉變所影響，同店銷售跌幅與上季相若，香港與澳門同店銷售分別下降13.2%及8.7%。另外，截至3月底，周大福在全球共有6,643個零售點，較去年底淨減少406個周大福的競爭對手六福集團（0590.HK）近日亦公布上季業績，其港澳市場零售額下跌11%，但內地市場則升20%。公司股價周五早盤下跌，至中午收市報9.24港元，跌4.05%。李世達欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年04月25日

1929.HK

New Oriental provides education services

中美關係續惡化新東方增長遇阻

中國領先的民辦教育服務提供商，將留學相關業務增長放緩歸咎於國際關係變化重点：新東方最新財季的出國考試準備服務收入僅增長7%，較前一季度21%的增幅大幅收窄公司預計，在6月的新財年中，留學咨詢業務將持平，較之前的強勁增長顯著放緩阳歌四年前，中國政府禁止為K12學生提供課外輔導服務，導致民辦教育企業痛失教培主業，教訓慘重。如今，隨著中美緊張關係持續升級，疊加消費態度日漸謹慎，留學市場漸降溫，該行業可能再度面臨嚴峻課題。這是業界頭部企業新東方教育科技集團（EDU.US; 9901.HK）最新季報傳遞出的最強烈信號。此前，公司一直在從2021年的整頓風暴中強勁復蘇。整頓行動過後，新東方連續兩年經歷收入萎縮，直到截至2024年5月的財年才終於重新站穩腳跟。公司依靠出國考試準備、留學咨詢，以及面向成年人和大學生的國內考試準備等業務，實現了43%的增長。這些都屬於合規業務，早前的整頓主要集中在減輕K-12學生在高考科目上的壓力。截至2024年5月的當前財年，雖然新東方全年收入有望保持增長，但截至2月29日的第三財季卻再次陷入下滑。根據周三在美國發布的最新季報，公司季度內營收同比下跌2%，從一年前的12.1億元降至11.8億美元。公司很快指出，若剔除港股子公司東方甄選（1797.HK）的业绩，最新财季收入仍同比增長21.2%，略高於10億美元。東方甄選原為新東方的在線教育業務，在整頓行動後轉向電子商務。起初，它利用老師轉型當主播，在直播賣貨領域取得巨大成功，但在去年與旗下從英語老師轉型的明星帶貨主播爆發衝突後，該業務一蹶不振。儘管東方甄選的風波已成舊聞，但新東方留學相關業務突然失速，卻是新近才出現的現象。隨著中國留學生入境美國時遭海關刁難的傳聞越來越多，很多中國家長已對送孩子去美國產生顧慮。今年1月特朗普就任美國總統，開始驅逐或嘗試驅逐那些曾在以巴衝突期間聲援巴勒斯坦的留學生後，情況更是雪上加霜。特朗普最新威脅稱，除非哈佛大學滿足政府的一系列要求，否則便禁止它招收留學生，這進一步加劇中國和其他國家的家長對送子女赴美留學的擔憂。留學生在美國越來越不受歡迎的信號，帶來的影響尚未在宏觀統計數據中顯現出來，據2024年《開放門戶國際教育交流報告》，2023-2024學年美國高校留學生總數仍達創紀錄的110萬人。但坊間傳聞稱，由於家長改變主意，很多美國學校的中國申請人數量正急劇下降。中國經濟放緩只會加劇這一下降趨勢，因為許多家長對自己能否負擔得起如此昂貴的教育費用變得愈發沒有信心。不斷變化的國際關係說了這麼多，我們再回到新東方，看看它的最新業績如何反映留學需求的急劇下降。雖然剔除東方甄選後新東方最近一個季度收入增長了21.2%，但相較於上一季度在相同基礎上錄得的31.3%的增速明顯放緩。實際上，新東方的財報從整體上顯示主要業務的增長都在放緩，並不僅僅是與出國相關的業務，反映消費者削減這類可自由支配支出。不過，與出國相關的業務增速下滑最為明顯。公司表示，季度內出國考試準備業務的營收增速已從上一季度的21%放緩至7.1%，而留學咨詢業務營收雖保持21.4%的增長，但較前季31%的增幅亦回落明顯。新東方首席財務官楊志輝在財報電話會議上表示，公司預計出國考試準備業務在6月開啓的下一財年將實現5%至10%的收入增長。但他同時指出，留學咨詢業務全年營收預計持平，較此前兩位數的強勁增長顯著放緩。楊志輝表示：「我認為出國相關業務，包括考試準備和咨詢業務增長，放緩是受宏觀經濟形勢和國際關係變化的影響。」他還指出，基於當前形勢，公司預計在財年最後一季度，含上述兩項業務在內的出國業務增幅將收窄至5%-10%之間。季度內，公司的另一個主要業務領域，即面向成年人和大學生的國內考試準備業務營收增長了17%，較上一季度34.9%的增速也大幅放緩。報告中為數不多的亮點之一是公司的教育新業務，不過即便該業務板塊本季度的營收增長了34.5%，仍低於上一季度42.6%的增速。增長乏力疊加多重利潤率壓力，使得新東方季度內淨利潤維持在8,700萬美元，與上年同期持平。對於這份似沒有多少正面消息的財報，市場反應卻出奇得平靜。財報發佈後，新東方美股週三僅微跌0.7%，港股周四甚至逆勢上漲了1.7%。相較2021年監管風暴前的股價高點，其市值仍縮水逾三分之二。或許投資者已對此類利空消息習以為常，不再擔心，又或許他們仍在押注中美關係改善後留學需求的報復性反彈。欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年04月25日

9901.HK EDU.US

簡訊：博雷頓招股集資2.3億元

内地電動工程機械製造商博雷頓科技股份公司（1333.HK）周五在香港公開招股，發行1,300萬股，每股售價18元，集資金額2.34億元，一手入場費3,636.3元。招股於4月30日截止，並於下月7日掛牌。博雷頓去年收入6.4億元人民幣，按年升37%，但續錄得虧損2.7億元人民幣，按年擴大19.7%。集資所得淨額的四成將用於投資技術及開發產品，另外四成用於建立工廠及採購機器；一成用於擴大銷售及服務網絡，並提升品牌知名度。劉智恒欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年04月25日

1333.HK

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