2423.HK BEKE.US
From good to great, can Shell do it?

線上線下一體化的房地產中介貝殻,在內地疲弱的樓市下,派出一張亮麗的成績單

重點:

  • 貝殻去年扭虧為盈,賺58.9億元
  • 公司豪派股息每股0.117美元

    

劉智恒

當行業好景時,從事相關業務的企業大多可受惠,但到市況不景時,能穿越寒冬,跨過高山低谷仍屹立不倒,甚至可以邁步向前的,才有機會成為偉大企業。

近兩年內地樓市極度疲弱,民營房企十家有九家瀕臨破產,影響所及,房地產中介亦受牽連,強如易居(2048.HK)也因開發商拖佣而要重組債務。然而,面對樓市價量齊跌的環境,貝殻控股有限公司(2423.HK; BEKE.US)仍能逆市做好,公司展現出強大的能力。

貝殻剛公布2023年業績扭虧為盈,收入778億元(108億美元),按年增長28.2%,賺58.9億元,2022年虧損13.97億元。集團繼中期派特別現金股息每股0.057美元後,末期再派股息每股0.117美元,反映集團的現金仍然充裕。

過去一年貝殻推行的「一體三翼」策略取得成功,一體即指存量房和新房交易业务,三翼包括家居装修、房屋租賃管理,以及仍在摸索中的「貝家好」業務。

市佔率擴大

貝殻最主要的業務是房地產中介,2023年內地樓市價量齊跌,但貝殻在存量房的總交易額為20,280億元,新房為10,030億元,按年分別上升28.6%及16.7%。淨收入方面,存量房是279.5億元,新房是305.8億元,分別上升15.9%及6.7%。

能逆市取得更高收入,明顯是貝殻成功擊敗對手,搶佔了別人的市場,提升了市佔率,才能在樓市收縮的環境下仍創佳續。

事實貝殻在樓市不景氣下,去年底門店數量仍按年增長8.1%至43,817家,經紀人數亦按年增8.5%至427,656名。門店及經紀數量不跌反升,足見集團在逆市仍能愈做愈大。

另一方面,地產中介最擔心的事情就是生意做成了,佣金卻遲遲未到口袋,特別是開發商的佣金,易居就是被開發商拖佣而被拖垮。貝殻在新房銷售方面,將應收賬款周轉天數,由2022年的105天減少至2023年第三季的55天。去年第四季更縮短至43天。貝殻在新房上採用「快佣」模式收取,而「快佣」佔新房的淨收入比例,亦由2022年的44%提升至去年的53%。

收數時間快了,但並沒有影響新房的生意額,去年新房淨收入還有上升,那就代表貝殻與開發商在洽商時,有強勁的議價能力,沒有因要加快收佣而生意做少了。佣金能提早收取,就減低壞賬出現的風險。

兩翼業務起飛

至於中介以外的業務,雖然佔比較低,但去年的表現也相當理想。家居裝修方面,將其納入房產交易服務的流程,為該業務增加了客源,同時透過豐富的套餐產品,及提升交付能力,令收入按年增長146%至133億元。

租賃住房管理的規模也不斷擴大,其主打租務托管的「省心租」業務,由2022年管理規模70,000套,提升至去年底的200,000套,入住率亦提升6個百分點至95.1%。

業務以外,貝殻在資金運用上亦作出配合,截至去年底止資產負債率為40%,現金及現金等價物達196.3億元,由於一直現金充裕,去年集團斥資約7.19億美元,回購4,670萬股美國存託股份,佔回購啟動前的總股數3.7%。另一方面,集團亦將閒置資金,投放在低風險的理財產品,以收取一定回報,如去年9月斥資20億元認購光大理財產品,年化回報率由2.9至3.1厘。

貝殻董事會主席兼首席執行官彭永東在業績中自豪地說:「現在有非常好的基礎,有一起打過仗的團隊,我們相互信任及團結,越來越像一支攻無不破的隊伍。」

憂樓市愈走愈弱

貝殻是否真的能攻無不克我們暫時不敢說,但投資市場似乎暫不賣賬,業績發布後在美國市場下跌2.5%,翌日港股續下跌,收報36.9港元,下跌近3%。

市場有聲音指貝殻全年業務雖做好,但第四季度似有放緩趨勢,特別是在新房的交易總額為2,380億元,按年下跌9.7%,收入則按年跌8.5%至76億元。投資者擔心,即使貝殻在行業中能成功突圍,遠遠超前對手,但整體房地產市場似正每況愈下,內房去庫存並非一年半載可解決,若房市續不理想,在下行趨勢中,你縱有天大能耐,也難持續在逆市做出亮麗成績。

史丹福大學教授Jim Collins的著作《From Good to Great》響譽全球,眾多企業家推崇備至。貝殻今天也算是一家優秀企業,但能否如Jim Collins所說,最終成為偉大企業,就看在這次房地產的超級危機中,可否穿越周期,並推上一個更高的台階。

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新聞

簡訊:受惠市場氣氛改善 閃送美上市首日上漲

同城配送公司閃送有限公司(FLX.US)周五在美國上市,首日上漲9%。公司表示,以每股16.5美元出售400萬股美國存托股票(ADS)後,籌集了6,600萬美元。上市價接近公司之前宣佈的15至17美元區間的上限。 周五,該股價一度上漲33%,收於18美元,較IPO價上漲9.2%,上市首日市值為30億美元。中國早前推出的刺激措施,帶動MSCI中國指數在過去一個月內上漲逾40%,閃送的上市也受惠於市場氣氛改善。 公司的閃送服務上半年營收22.8億元,利潤1.24億元。2022年3月至2024年6月的 10個季度中,有7個季度實現盈利。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

行業簡訊:內地黃金周房產銷售理想

路透引述中央電視台報道,指在黃金周假期開始,內地看房人數大幅增加,許多地方的房屋銷售量均出現增長。央視引述住建部消息,50多個城市均推出振興房產市場措施,有1,000多家房企進行促銷,涉及的樓盤近2,000多個。 內地房地產市場自9月下旬,政府推出一系列政策,包括降低貸款利率及首付比例,明顯帶動房屋成交量。不過,內地新盤供應量仍然高企,仍需要時間去庫存。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Jingdong Industrials files for IPO second time

趕股市風口 京東工業再申港上市

京東的B2B平台第二次申請上市,希望借其強勁增長,在香港股市飆升之際能吸引投資者 重點: 京東再次申請其子公司京東工業在香港上市,此次或可籌集至少10億美元 此舉為抓住近期中國股市反彈的機會,但由於完成發行需時,最終或錯過這個時機 肖林 過去一個月香港股市牛氣沖天,電子商務巨頭京東集團(JD.US; 9618.HK)將成為中國首家利用近期港股反彈而讓子公司上市的互聯網巨頭。 此舉來自京東工業股份有限公司,這是該公司去年首次嘗試申上市失敗後,第二次嘗試申港上市。這家連接工業供應商和客戶的B2B平台,在上周十一假期前夕再次申請IPO。如果成功上市,它將成為京東旗下第六家上市公司。 京東工業沒有透露融資目標,但據報去年首次申請時,公司擬募資約10億美元。 公司脫胎於母公司龐大的工業供應商網絡,其母公司運營著中國其中一個最大的電子商務網站。與競爭對手阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)多年來只是提供一個連接賣家和買家的市場不同,京東主要是將自己的產品直接賣給買家。這些買家大多是消費者,現如今他們構成了京東業務的大頭。 但買家中也有相當一部分是企業,通常是廠商。京東從2013年開始成立B2B企業部門。四年後,該業務開始作為獨立部門運營,將企業買家與生產所需的工具、零部件或原料供應商連接起來。 初步申請文件顯示,截至6月底,京東工業擁有9,900家大企業和超過260萬家中小企業客戶,接觸約9萬家廠商、分銷商和經銷商。 強勁收入增長 公司通過在平台上銷售產品和服務來獲得收入。它的收入一直以健康的兩位數速度穩步增長,相比之下,以消費者為中心的平台多數時候增長緩慢。今年上半年,是近期增長速度的典型表現,收入增長20%至86億元。公司在2023年首次實現盈利,這個數字在今年上半年增至2.91億元。 值得注意的是,京東工業的服務比其核心的電子商務要賺錢得多。今年上半年,服務佔其毛利潤的36%,儘管服務收入僅佔其總收入的7%。 中國供應鏈服務全球最大的製造業中心,而京東工業則表示自己處於有利地位,可以受惠中國供應鏈的數字化趨勢。其核心的B2B平台的數字化程度,仍遠不及中國的零售電子商務行業,很多買家仍在使用冗長的流程來比較不同供應商間的價格和質量。 京東工業沒有進行太多融資,去年才完成B輪融資。但其支持者中不乏重量級機構,如紅杉資本(前身為紅杉中國)和中東的穆巴達拉投資等,在上一輪融資後,公司估值約為67億美元。 此次IPO申請的時機似是為搭上最新一輪股市反彈的東風,恆生指數已從9月11日的近期低點飆升逾30%。自9月24日中國央行宣佈一系列支持經濟的新措施以來,股市反彈勢頭強勁。但此類上市通常至少需要幾個月才能完成,因此到京東工業真正上市時,反彈勢頭很可能會消退。 對公司來說,一個很好的參照對象是震坤行(ZKH.US),這是僅次於京東工業的第二大B2B平台,於去年12月在美國上市。不同於京東工業,震坤行最初是一家銷售進口粘合劑和潤滑劑的貿易公司,2014年才建立起自己的電子商務平台。其股價已從15.5美元的IPO價格下跌了四分之三,不過在目前這一輪反彈中上漲了約25%。 就近期上市的公司而言,另一個可與之比較的是家電製造商美的,公司上個月在香港首次公開募股,這是它登陸深交所後的二次上市。在香港交易的股票在首個交易日上漲8%,此後上漲超過45%。強勁的首日表現,加上同樣強勁的40億美元融資金額(今年最大),增強人們對中國公司大型上市復蘇的希望。 良莠不齊的分拆記錄 京東工業有望成為京東旗下最新一家上市子公司。劉強東創辦京東時,京東只是北京一家售賣磁光產品的小企業。16年後的2014年,京東在納斯達克上市,募集資金18億美元,成為當時中國在美國規模最大的上市公司。2020年,京東在香港二次上市,募集資金38.7億美元。 經過多年的發展,京東已成為一家相當多元化的企業,除了核心的電商業務外,資產涵蓋醫療保健、房地產和物流。這些資產中很多現在都已在紐約和香港單獨上市。 2020年6月,京東持股63%的同城配送公司達達(DADA.US)在納斯達克上市。2020年12月,京東健康(6618.HK)在香港上市,募資35億美元,成為當年亞洲最大的醫療保健IPO和香港第二大IPO。2021年,公司提供倉儲和配送服務的物流部門京東物流(2618.HK)在香港上市。京東物流於2022年收購競爭對手德邦股份(603056.SH),後者目前仍在公開交易。 雖然有這樣成功的先例,但京東旗下也有子公司的上市遭遇挫折。京東科技集團是京東旗下的金融科技部分,最初計劃於2020年在上海上市。但隨著中國監管機構加強對此類金融科技公司的審查,公司最終放棄了計劃;而這也導致螞蟻集團2020年底在上海和香港上市的計劃泡湯。 去年早些時候,京東還提交了將房地產部分分拆並上市的計劃。但據中國媒體報道,隨著中國房地產市場在多年強勁增長後出現下滑,京東後來暫停了京東產發(該部門購買土地並建造京東的倉庫和工業園區)的上市。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Founded in 2001 and listed in Hong Kong in 2010, Sihuan originally specialized in the production of cardiovascular and oncology generic drugs, and is one of the largest cardiovascular prescription drug suppliers in China.

快訊:公布大手回購股份 四環醫藥股份急漲

最新:四環醫藥控股集團有限公司(0460.HK)周日宣布,計劃於未來一年內於市場回購公司股份,總額不超過5億港元。 利好:該公司表明自主研發的近20款創新藥及糖尿病生物類似藥產品已獲批上市,對未來發展前景充滿信心,而這個也許是管理層決定回購股份的原因。 值得關注:該公司計劃回購股份的資金,約佔截至今年6月底約40億元現金水平的11%(約4.5億元),可能間接令日常經營和未來投資資金減少。 深度:四環醫藥於2001年創立,2010年在港交所上市,過去專注於生產心腦血管及腫瘤仿製藥物,是中國最大的心腦血管處方藥物供應商之一。2021年2月,該公司進軍醫學美容業務,其獨家代理的肉毒素「樂提葆」上市銷售,是第四款在中國獲批上市的A型肉毒素。今年上半年,受仿製藥收入下挫近三成影響,該公司的整體收入下降10%至9.5億元,但其來自醫美產品的收益大增66.4%至3.2億元,反映業務轉型已見成效。 市場反應:四環醫藥周一股價大漲,中午收市升23.6%至0.89港元,創52周新高。 記者:歐美美 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏