地產快訊：碧桂園終止六連冠 保利成賣樓之王

劉智恒

▷ 內房

去年內地銷售三甲：保萬中

根據中指研究院發布的《2023年中國房地產銷售額百億企業排行榜》，去年內地房企的銷售冠軍是保利發展(600048.SH)，全年銷售金額4,207億元人民幣(下同)，萬科(000002.SZ)緊隨其後，銷售3,755.4億元，第三位是中海地產(0688.HK)，銷售額3,098億元。至於連續六年冠軍的碧桂園(2007.HK)，去年跌至第七位，只有2,200億元，中國恒大(3333.HK)排名27位，銷售金額589.4億元。以首100位房企的銷售金額計算，合共62,791億元，按年下跌17.3%。

至於銷售額逾1,000億元的房企，按年減少4家至16家，達到100億元但未夠1,000億元的有100家，按年減少10家。中指研究院指出，重點房企去年銷售呈前高後低走勢，展望今年有望築底企穩。 然而，我們不能只看百大房企銷售金額情況，相信許多細規模的開發商應在水深火熱之中，估計今年會有更多開發商倒閉，房企問題能否紓緩，仍是今年中國經濟能否走出陰霾的一大關鍵。

金茂分拆Reit上市套現

內房企業負債纍纍，需要透過出售資產套現，金地集團(600383.SH)出售位於深圳的金地環灣城股權及所欠的股東借款，總作價72.8億元。出售項目有助金地減輕債務壓力，集團今年1至4月，將有3筆公司債及3筆中期票據到期。另外，中國金茂(0817.HK)透過分拆旗下資產，打包成地產投資信託基金(Reit)上市，藉此可套回資金。基金定名為華夏金茂商業，每基金單位2.67元，預計出售所得約10.7億元。

我們相信，今年將有更多大型項目出售的消息，畢竟開發商要紓減債務壓力，要各施各法賣家當，除賣樓外，就是將整個發展中項目或投資物業轉手，又或效法金茂，將投資物業以Reit模式上市。不過，在賣家不斷增加，供應多於需求下，擔心內地房產市場將進一步下調。

▷ 香港

怕流標不推住宅地

香港政府本財年最後一季度賣地計劃，只會推出一幅位於元朗的工業地，可建總樓面約172萬方呎。發展局局長甯漢豪表示，考慮到近期市況，加上投地氣氛較冷淡，決定暫不推售住宅及商業地。她補充，今年首三季度，土地供應可建住宅7,960伙，若計入第四季度的供應，將可達11,530伙，接近全年目標的12,900伙。

本財政年度政府推出的多幅地皮均以流標告終，我們估計政府被迫要放緩推住宅及商業地。然而，當住宅用地推出量減少，教人擔憂是未來的住宅供應量或會受一定影響。另一方面，過往政府的收入有頗大部分來自賣地及補地價，按目前情況看，賣地收益勢難達標，財政收入也受拖累。

花旗勁劈地產股目標價

外資銀行對本港樓市較悲觀，花旗預測今年樓價將下跌超過一成，加上內地及香港經濟經疲弱，美國利息持續高企等，將15隻地產股的目標價大幅調底，平均降幅達21%。更將九龍倉(0004.HK)、新世界發展(0017.HK)及港鐵(0066.HK)評級調低至「沽售」，其中港鐵的目標價由47港元大降至26.5港元，九倉則由24.5港元調低至19.8港元，港鐵當天股價即時大跌近6%。

我們相信香港樓市正在受壓，唯現時情況遠遠不如97年的嚴峻，因此樓價會調整，但不會出現大跌。然而，股票是看前景，若今年樓價難有起色，上市公司的估值將會收縮，實際上這個情況已經發生，而投資銀行將地產股評級及目標價調低亦屬無可厚非。

今天港樓是平還是貴？

過去一年我們經常聽到地產發展商及中介高聲疾呼，要全面撤辣，並要引入救市措施，講到香港樓市好像要末日一般。我們認同樓價是較高峰期有所回落，但若有注意本港新樓價格及銷售情況，又不如他們口中所說那樣嚴重。中國海外(0688.HK)位於九龍啟德的維港1號，於本月6日推12伙發售，入場費最低的一個單位在20樓，實用面積只有459方呎，折實售價近961萬港元，呎價20,934港元。

一個只有400多方呎的單位，總樓價竟然接近1,000萬，呎價近21,000元，基層市民一個月工資也買不了一方呎樓，你叫小市民如何上車？打工仔如何負擔？而發展商及中介還說地產行業很差勁，經常在媒體上呼天搶地求救，現實卻是樓價與市民負擔能力仍然大脫節，出現調整根本是好合理事情。

▷ 咏竹坊文章

中東資金能頂半邊天

本周《咏竹坊》報道富豪酒店(0078.HK)夥四海國際(0120.HK)，與沙特阿拉伯投資部(MISA)簽定備忘錄，合作酒店開發及項目管理，初步涉及投資總額約50億美元(357億元)，預計在中東新增50間酒店。富豪酒店主要提供品牌、營運及管理等服務，MISA會尋找及介紹投資者、企業或基金等，為項目提供發展資金，四海或會成為一個籌集資金的投資平台。

近年中東致力打破倚賴石油為主要收入的來源，並推出「2030願景」計劃，具體是實現經濟多元化發展，加快發展新投資機會。適逢中國在歐美的打壓下，有部分海外資金撤離中港，於是有意另覓投資方，雙方一拍即合，中東資金大舉投資中國，如入股蔚來(9866.HK)及金蝶(0268.HK)，及夥同海昌海洋公園(2255.HK)在中東建新項目。香港的企業亦把握機會，與中東資金合作拓展業務，我們預計今年將會有更多中東資金在中港投資。

復星旅文迎來最好時光？

一直有傳復星旅文 (1992.HK)計劃出售旗下的地中海俱樂部(Club Med)，近日執董德斯坦辭去公司董事會的多個職務，但仍續執掌Club Med，加上在疫後業務增長強勁，似乎出售這隻現金牛的機會暫時不會太高。集團亦計劃，未來3年新增17家度假村，並預計中國人將成Club Med未來最大客戶。

復星旅文董事長徐曉亮表示，公司正在加快「重資產」項目出售，早前接受訪問時，強調在經歷旅遊業的冬天後，將迎來最好的時光。不過，我們認為去年旅遊業出現爆發性增長，主要是疫後的報復式反彈；經過一年後，情況或許會放緩下來，內地人未必再心急一窩蜂搶著去遊山玩水，始終經濟有放緩趨向，加上房價的大幅下滑，或許會影響旅遊消費，因此暫時還是保持觀望會穩妥一點。