劉智恒

    

香港

    

尖東曾是香港「夜繽紛」的繁華地

曾經標誌著香港夜生活的大富豪夜總會,早於2012年結業,其位於尖沙嘴東部的舊址,一度獲免稅品店租用,但因疫情而退租,之後一直丟空,至近日由一財團以每月140萬港元承租,面積5萬平方呎,據報道會經營餐飲、娛樂場所及會議展覽場地。

大富豪夜總會在上世紀80至90年代,是富豪紙醉金迷的銷金窩,見證香港經濟起飛,亦經常成為電影及電視劇的拍攝題材。隨著內地騰飛,本港夜總會日漸昔微,尖東一家家夜店亦先後結業,最後連大富豪也黯然落幕,夜夜笙歌的尖東,燈紅酒綠的生活已灰飛煙滅。是次雖有新的財團進駐,但時移世易,香港環境已改變,加上尖東的配套落後、商場破舊、規模細少,更沒名牌名店,即使有新娛樂場開業,能否起死回生,市場也不寄厚望。

百年老店成集體回憶

過去的輝煌只能成為回憶,另一家港人熟識的酒家蓮香樓,於2022年結業後,酒樓位於上環曾昭灝大廈的舊址,有報道指已獲城規會批准,重建為一幢樓高30層的住宅,共有175個單位,每伙平均342方呎。蓮香樓在香港曾是赫赫有名的酒家,歷史達百年,多年來經營模式並沒大改變,酒樓不設知客,茶客要自己找位置,亦容許搭位,食物款式多年變化不大,主打菜有醬燒骨、煎釀鯪魚、霸王鴨。

社會在改變,經營者若仍沉醉昔日光輝或堅持以往的營運模式,趕不上時代,就會被淘汰,蓮香樓可以說是活生生的例子。曾經輝煌的食店,確實教人懷念,但另一方面也見到,隨著社會生活水平提高,人們的飲食口味改變、對服務的要求提升,更要一個舒適及整潔的進食環境,但蓮香樓仍一如過往,就難與對手競爭,最後只能成為港人的集體回憶。

新盤潛在供應3萬伙

物業中介公司利嘉閣統計,今年本港潛在推售的新盤達到114個,可提供的住宅單位共38,045個,略低於去年40,291個約6%,但仍是自2005年後,十九年來的第二高。當中又以九龍啟德區的供應最多,共有13個項目,可售單位7,349伙。

如果光看可出售的住宅單位,跟每年一手吸納量約萬多個比較,供應遠遠超過需求,驟眼看很是嚇人。不過,以往多年潛在可推售單位都遠較市場需求高,所以實際情況要視符發展商推盤部署,若大家一窩蜂推售,樓價肯定崩圍。可是今天本地發展商的負債比率仍然低,手上資金充裕,香港經濟縱是疲弱但也不是衰退,發展商不需一下子將所有單位推出;相反在美息接近見頂,以及香港不斷輸入專才,本港樓市即使會再調整,肯定不會出現大跌市。

內地

    

「保交樓」決定樓市生死

新華社報道,指住建部相關負責人透露,接受「保交樓」的專項借款項目,整體復工率達到99.9%。去年底在350萬伙「保交樓」項目中,逾300萬伙已交樓,比例超過86%。今年「保交樓」工作進入攻堅期,仍然需要各方群策群力,把最後的「硬骨頭」解決好。

「保交樓」是內地樓市重中之重,雖然樓市持續走弱是不爭事實,銷售情況疲弱也不容否認;然而若接連出現樓盤爛尾,問題就嚴重得多,那時市場的信心會崩潰,沒人敢輕言入市,樓價及交投將一落千丈。因此,中央十分重視「保交樓」,可說是力守房市的最後底線,處理不好,不但樓市及經濟陷於困境,更有可能動搖社會民生。

華住佳績股價急彈

經營及管理酒店的華住集團(1179.HK),去年第四季度的內地業務理想,平均可出租客房收入已超越2019年同期。華住在第四季新開酒店共460間,同時關閉225間,全年淨增加852間。受到利好消息帶動,華住股價連升三天,升幅超過一成。

內地的旅遊及出行自疫後出現爆發增長,除交通外,酒店業最受惠,多家酒店的業務甚至回復至疫前。我們估計,今年初期內地酒店表現仍然理想,但下半年暫時較難預計,因為旅遊業迅猛的增長,很大程度是幾年疫情四處封關,市民不能外出,復常後遂出現一波又一波的報復性旅遊,隨著時間過去,熱情或許會減退,特別內地經濟並不太理想,房產價格又下滑,市民財富效應失去,對旅遊消費會有影響。

咏竹坊文章

    

奧園重組的一線龧光

內房債務重組迫近眉睫,好幾家房企面臨清盤危機,本周《咏竹坊》報道中國奧園(3883.HK)的債務重組有突破進展,涉及61億美元的境外債重組,雖被其中一位債權人平安海外反對,但仍獲法院批准,加上集團去年9月共12隻境內債務獲展期,奧園的債務壓力暫可舒一口氣。

奧園成功通過債務重組,對於內房企業及整個內地樓市來說,均屬利好消息,畢竟奧園若被清盤,資產很大機會在市場放售,一下子有大量物業求售,市場將要承受更大壓力。不過,我們認為內房縱可削債及延期還款,重組的債務在未來仍要償還,而房企有否能力還債,最大關鍵是看銷售成績,是否有資金回籠。按目前中國樓市,今天的情況未許樂觀,因此房企仍面對頗大的壓力。

羅素街舖王租金插水

《咏竹坊》報道中式餐飲連鎖店和府撈麵有計劃在港上市,集資1至2億美元,籌備上市前,集團先在港開設分店,以增加集團知名度。分店設於銅鑼灣羅素街,位置之前是由名牌Prada租用地下至三樓,當年月租900萬港元,呎租平均600港元。現時和府只租用地舖,月租30萬港元,呎租190港元。

與Prada租金比較,和府的租金差距近七成,而且Prada每方呎600港元是以四層樓面平均租金計算,事實地舖租金應更高。從這宗租務反映,香港的租金下調幅度相當大,特別該舖處於羅素街,屬港島黃金地段,過往多是國際名牌租用,現本港經濟疲弱,內地豪客減少,令奢侈品市場受影響,昔日的天價租金已成為絕唱。

新聞

簡訊:廣告收入急增 B站第三季扭虧

影音平台嗶哩嗶哩股份有限公司(9626.HK; BILI.US)周四公布,截至9月底止第三季度錄得淨利潤4.69億元(6,590萬美元),去年同期為虧損7,980萬元, 成功扭虧為盈。經調整淨利潤達7.86億元,按年大增233%,盈利能力顯著改善。 公司期內收入按年增長5%至76.9億元,其中廣告營業額按年急增23%至25.7億元;增值服務收入達30.2億元,增長7%。移動遊戲收入則因去年同期基數較高而下跌17%至15.1億元。毛利率提升至36.7%,已連續13個季度按季改善。 用戶數據方面,日活用戶增長9%至1.17億,月活用戶增長8%至3.76億;月付費用戶增加17%至3,500萬,日均使用時長達同比增加6分鐘至112分鐘,再創歷史新高。公司表示,未來將持續提升廣告效益與內容生態,並在技術革新浪潮下保持投資節奏,以鞏固長期增長基礎。 嗶哩嗶哩美股周四高開低走,收市報25.89美元,跌4.78%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏 --

簡訊:毛利率急跌的創新實業 招股集資55億元

電解鋁和氧化鋁生產商創新實業集團有限公司(2788.HK)周五公開招股,發售5億股份,當中一成作公開發售,每股售價介乎10.18至10.99港元,一手500股,入場費5,550.42港元,11月19日截止,11月24日開始掛牌交易。 公司今年首五個月的收入達72.1億元人民幣(下同),按年上升22.6%;但盈利卻不升反跌14.4%至8.56億元,公司解釋是有若干主要原材料的市價上升,導致毛利下跌所致。 據招股書資料,公司去年的毛利率高達28.2%,但今年首五個月已急跌至19.9%,即大幅下跌了8.3個百分點。 是次集資金額約55億港元,扣除開支使費後,約50%用於拓展海外產能,包括建設一家電解鋁冶煉廠,另外40%將用於建設綠色能源發電站及購買設備,餘下作一般營運資金。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Damai sells concert tickets

線下娛樂全面復蘇 大麥盈利狂飆

儘管持續面臨消費者投訴與壟斷爭議,但公司在現場娛樂票務與IP業務上的主導地位,仍強力推動收入增長 重點: 截至9月底的六個月內,在演出票務及IP業務強勁增長帶動下,大麥的盈利上升約50% 快速增長的現場娛樂票務正面臨風險,包括年輕族群消費降溫,以及因技術問題與黃牛亂象引發的用戶反彈   夏飛 在後疫情時代,中國消費者似乎在各方面都開始減少支出,從智能手機到外出餐飲皆然。然而,即便如此,他們在演唱會、脫口秀、足球賽等現場娛樂上的消費意願卻持續攀升,創下新高。 即便中國經濟放緩、就業市場艱難,受惠於強勁的市場需求,大麥娛樂控股有限公司(1060.HK)仍從這波線下娛樂活動熱潮中獲得巨大紅利。公司上周發布的盈喜,透露其表現有多強勁,預計截至9月底止的上半年度,盈利將錄得強勁的雙位數增長。 大麥於2004年以線上電影票務平台起家,並於2017年被電商巨頭阿里巴巴收購,納入其獨立上市的影視子公司阿里影業旗下。該上市主體今年7月更名為「大麥娛樂」,以反映大麥現場票務服務在阿里娛樂版圖中,日益凸顯的重要地位。 在舉辦包括Ed Sheeran、周杰倫等頂級藝人的大型現場活動後,大麥近期股價飆升,已較1月時翻倍,大幅跑贏恒生指數約30%的漲幅,也遠遠勝過主要競爭對手貓眼娛樂(1896.HK),後者今年以來股價約下跌8%。 股價飆升主要反映大麥票務服務的「第二春」——在多年來的平淡表現後,該業務終於出現戲劇性反彈。大麥票務在截至3月的財年中,收入按年增長逾兩倍至20.6億元(2.9億美元),遠高於上一財年的6.13億元,使其成為公司最賺錢的業務,也佔阿里娛樂業務整體收入近三分之一。 大麥這波令人驚豔的增長,使其業務迅速成為公司最耀眼的核心資產,而這段強勢走勢或許還沒結束。公司上周向股東預告,截至9月的六個月內淨利將超過5億元,按年增幅達48%或以上。公司指出,業績亮眼主要受惠於其阿里魚(Alifish)IP授權業務表現強勁,以及投資虧損減少。 不只電影票 目前帶動整體公司增長的,毫無疑問就是大麥與阿里魚(Alifish)兩大業務。大麥票務收入之所以能夠大幅飆升,源於其策略轉向, 從早期主打的電影票務,轉為專注現場娛樂活動。電影票務在疫情期間遭受重創,而近年在經濟放緩下需求亦持續疲弱。 官方數據顯示,2024年中國票房按年下跌22.6%至425億元。雖然今年票房有所回升,但電影產業整體低迷,仍讓主要依賴電影票務與製作的貓眼娛樂,今年上半年錄得37%的盈利暴跌。 與此相比,大麥的核心業務已蛻變成中國現場活動的首選網上票務平台,涵蓋演唱會、脫口秀、體育賽事,以及博物館與展覽等各類活動。根據中國演出行業協會數據,商業演出去年增長近11%,達48.84萬場,其中觀眾超過5,000 人的大型演出,票房收入達296億元(42億美元)。在阿里影業5月的品牌重塑發布會上,大麥總裁李捷甚至暗示,未來除交通票務外,所有門票都應該可以在大麥買到。 除了票務業務外,這家上市公司的另一大增長引擎——阿里魚(Alifish),也在 Z 世代中錄得強勁增長。該業務重點投入IP授權與周邊商品開發,涵蓋包括三麗鷗(Sanrio)、寶可夢(Pokemon)以及吉伊卡哇(Chiikawa)等日本人氣 IP。該部門在公司最新一個財政年度的收入按年增長73%,達14.3億元。阿里魚IP業務的快速擴張,某種程度上正試圖複製泡泡瑪特(9992.HK)旗下「Labubu」所帶動的全球爆紅模式。 壟斷疑雲 儘管股價今年表現亮眼,但大麥與消費者之間日益惡化的關係,可能是一個暗藏的風險信號,顯示好景隨時可能逆轉。坐擁1.7億用戶的大麥票務平台近年頻頻惹怒粉絲,不僅因技術故障導致搶票失敗,也因平台在防堵黃牛方面執行不力而備受批評。 今年6月,因大麥未能讓部分用戶按時購票,導致系統取消所有訂單並最終延期演唱會,引起中國歌手鹿晗的粉絲憤怒,湧入微博大麥官方票務頁面留言抗議。部分活動中,黃牛更大規模湧入平台搶票,隨後在二級市場大幅哄抬價格。公司今年也因未能履行相關義務而遭到兩次罰款。在部分演唱會上,當歌手在尾聲致謝大麥時,台下甚至出現粉絲高喊「倒閉吧!」的場面。 然而,輿論風暴似乎未能撼動大麥在中國現場演出市場近乎壟斷的地位。根據 Questmobile數據,今年2月大麥的月活躍用戶超過2,440萬人,是主要競爭對手Moretickets的近五倍。其市場支配力更讓大麥有足夠底氣向演唱會觀眾「開條件」。 大麥的延伸市盈率已高達100倍以上,但在分析師圈中仍獲得強烈好評。根據Yahoo Finance的調查,在受訪的12位分析師中,有3位給予「強烈買入」、9位給予「買入」評級,主要看好其快速擴張的IP授權與特許經營業務。 在商業模式上,大麥其實與騰訊系的貓眼不太可比,反而更接近美國的現場活動巨頭Live Nation Entertainment(LYV.US),後者目前的市盈率同樣高企在101 倍。 但投資者仍需記住:市場狂熱終有極限。就業市場若進一步轉弱,Z世代在演唱會與現場娛樂上的「報復性消費」可能很快降溫;而Labubu熱潮急速冷卻,也再度顯示年輕消費力反轉之快。對於具支配地位的企業而言,監管風險同樣不可忽視。Live Nation目前正因涉嫌從黃牛活動中獲利,而與美國監管機構對簿公堂;若中國消費者對票務費用、排隊機制或二級市場炒價的不滿持續累積,中國的反壟斷監管機構或許遲早會敲響大麥的大門。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Nissin foods

日清方便麵銷量持續回暖 但還不是高興的時候

日清食品在中國內地的銷售持續回暖,但增速開始放緩,其方便麵業務仍在等待一個正確答案 重點: 前三季度純利按年增長2.73%至2.58億港元 中國內地業務收入錄得18.6億港元,同比增5.4%,增速低於上半年    李世達 在中國消費市場持續低迷的2025年,方便麵這碗「老味道」似乎又更香了。11月10日,日本方便麵大廠日清食品有限公司(1475.HK)公布喜人的業績報告,這個登陸中國40年的品牌似乎又一次經受住了考驗。 根據最新財報,日清今年截至9月底止的前三季度收入達30.6億港元,同比增長6.99%;純利錄得2.58億港元,增幅2.73%。毛利率亦從去年同期的34.8%升至35.4%,主要由於杯裝即食面銷量增加及生產效率改善所致。 分地區看,香港及其他地區業務表現搶眼,收入同比增長9.5%至12.01億港元。公司稱,香港方便麵銷售穩健、其他海外市場需求上揚。相比之下,中國內地業務收入為18.6億港元,同比增5.4%,在集團總收入中佔比約六成。不過,這一增速已明顯低於上半年的9.4%,意味著第三季度動能有些無以為繼。 強化線下渠道 公司在投資者會議上指出,早前受壓的華南市場已重拾增長,華北及西部地區的銷售亦有改善。這顯示公司正在擺脫電商渠道的依賴,重新強化線下經銷與便利店網絡,特別是在華南與西部市場布局實體終端,以穩定利潤率並鞏固品牌聲量。 在創新方面,公司近年推出非油炸面、高纖低卡麵等主打健康概念的新品,並藉動漫、遊戲IP聯名強化品牌年輕化。這些策略雖提升了品牌活力,但部分非主業如冷凍食品與零食仍持續虧損。 中國的方便麵需求確實在恢復。根據世界速食麵協會(WINA)統計,中國方便麵年消費量已從2020年的463.6億份降至2023年的422億份,至2024年止跌回升至438億份。這意味著儘管外賣、自熱火鍋與預製菜的興起分流了大量即食需求,但在消費分級的時代,方便麵仍然不會被淘汰。 儘管如此,日清在中國市場的回暖仍顯脆弱。 品質穩定還是缺乏創新? 對日清而言,穩定的品質是一種優勢,也可能成為束縛。當中國市場的年輕消費者越來越追求「新鮮感」與「互動感」時,傳統口味與包裝的出前一丁與合味道,雖具懷舊情懷,卻難免顯得保守。這種矛盾正成為日清在兩地市場的最大挑戰。 日清香港與內地的品牌定位與消費場景存在明顯差異。在香港,「出前一丁」是許多人從小吃到大的經典品牌,幾乎家家戶戶櫥櫃內的必備品,不僅長年佔據高端方便麵市場主導地位,且與本地便利店、茶餐廳及超市形成穩定供應網絡,早已成為一種「熟悉的品質」與「習慣的口味」。 反觀內地市場,方便麵更多被視為快節奏生活下的「即食解決方案」,主流市場仍偏重價格與性價比。而康師傅(0322.HK)、統一(0220.HK)、今麥郎、白象等國產品牌陣容龐大,產品線從平價到高端不一而足,讓承受經濟壓力的消費者有更多更具性價比與新鮮感的選擇。 日清雖然也推出多款細分子品牌,但能見度仍然有落差,消費者一想到日清,還是只會聯想到包裝萬年不變的「合味道」與「出前一丁」。 據相關數據,目前,康師傅、統一、白象與今麥郎四大品牌,在內地方便麵的市場份額合計已達到81.35%。而日清身後,還有韓國三養(145990.KS)與農心(004370.KS)正虎視眈眈。 即使如此,日清並未收縮中國投資。今年9月,公司斥資約2.4億元在廣東珠海購地建新廠,計劃導入高度自動化產線,以提升產能與效率。董事長安藤清隆表示,此舉是為應對「高端產品需求增加與區域市場變化」,並強調中國市場仍是公司中長期發展重心。 今年以來,日清股價累升約17.18%,雖較去年低位拉升,仍遠低於同期恒生指數的升幅。目前日清市盈率37.9倍,高於康師傅的15倍與統一企業中國的15.7倍,這反映出市場對日清品牌穩健及毛利率改善的高期望,但也顯示其價格明顯偏貴,其成長性與盈利表現未必能夠支撐其高估值。 說到底,日清仍象徵著熟悉的品質與日式工藝,那份「不變」仍是品牌最動人的部分,這對消費者而言是安心,但對投資者而言卻是停滯。日清若想突圍,必須在「變」與「不變」中找到平衡,讓「老味道」講出新故事。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏