地產快訊：大富豪夜總會舊址或重開娛樂城

劉智恒

    

▷ 香港

    

尖東曾是香港「夜繽紛」的繁華地

曾經標誌著香港夜生活的大富豪夜總會，早於2012年結業，其位於尖沙嘴東部的舊址，一度獲免稅品店租用，但因疫情而退租，之後一直丟空，至近日由一財團以每月140萬港元承租，面積5萬平方呎，據報道會經營餐飲、娛樂場所及會議展覽場地。

大富豪夜總會在上世紀80至90年代，是富豪紙醉金迷的銷金窩，見證香港經濟起飛，亦經常成為電影及電視劇的拍攝題材。隨著內地騰飛，本港夜總會日漸昔微，尖東一家家夜店亦先後結業，最後連大富豪也黯然落幕，夜夜笙歌的尖東，燈紅酒綠的生活已灰飛煙滅。是次雖有新的財團進駐，但時移世易，香港環境已改變，加上尖東的配套落後、商場破舊、規模細少，更沒名牌名店，即使有新娛樂場開業，能否起死回生，市場也不寄厚望。

百年老店成集體回憶

過去的輝煌只能成為回憶，另一家港人熟識的酒家蓮香樓，於2022年結業後，酒樓位於上環曾昭灝大廈的舊址，有報道指已獲城規會批准，重建為一幢樓高30層的住宅，共有175個單位，每伙平均342方呎。蓮香樓在香港曾是赫赫有名的酒家，歷史達百年，多年來經營模式並沒大改變，酒樓不設知客，茶客要自己找位置，亦容許搭位，食物款式多年變化不大，主打菜有醬燒骨、煎釀鯪魚、霸王鴨。

社會在改變，經營者若仍沉醉昔日光輝或堅持以往的營運模式，趕不上時代，就會被淘汰，蓮香樓可以說是活生生的例子。曾經輝煌的食店，確實教人懷念，但另一方面也見到，隨著社會生活水平提高，人們的飲食口味改變、對服務的要求提升，更要一個舒適及整潔的進食環境，但蓮香樓仍一如過往，就難與對手競爭，最後只能成為港人的集體回憶。

新盤潛在供應3萬伙

物業中介公司利嘉閣統計，今年本港潛在推售的新盤達到114個，可提供的住宅單位共38,045個，略低於去年40,291個約6%，但仍是自2005年後，十九年來的第二高。當中又以九龍啟德區的供應最多，共有13個項目，可售單位7,349伙。

如果光看可出售的住宅單位，跟每年一手吸納量約萬多個比較，供應遠遠超過需求，驟眼看很是嚇人。不過，以往多年潛在可推售單位都遠較市場需求高，所以實際情況要視符發展商推盤部署，若大家一窩蜂推售，樓價肯定崩圍。可是今天本地發展商的負債比率仍然低，手上資金充裕，香港經濟縱是疲弱但也不是衰退，發展商不需一下子將所有單位推出；相反在美息接近見頂，以及香港不斷輸入專才，本港樓市即使會再調整，肯定不會出現大跌市。

▷ 內地

    

「保交樓」決定樓市生死

新華社報道，指住建部相關負責人透露，接受「保交樓」的專項借款項目，整體復工率達到99.9%。去年底在350萬伙「保交樓」項目中，逾300萬伙已交樓，比例超過86%。今年「保交樓」工作進入攻堅期，仍然需要各方群策群力，把最後的「硬骨頭」解決好。

「保交樓」是內地樓市重中之重，雖然樓市持續走弱是不爭事實，銷售情況疲弱也不容否認；然而若接連出現樓盤爛尾，問題就嚴重得多，那時市場的信心會崩潰，沒人敢輕言入市，樓價及交投將一落千丈。因此，中央十分重視「保交樓」，可說是力守房市的最後底線，處理不好，不但樓市及經濟陷於困境，更有可能動搖社會民生。

華住佳績股價急彈

經營及管理酒店的華住集團(1179.HK)，去年第四季度的內地業務理想，平均可出租客房收入已超越2019年同期。華住在第四季新開酒店共460間，同時關閉225間，全年淨增加852間。受到利好消息帶動，華住股價連升三天，升幅超過一成。

內地的旅遊及出行自疫後出現爆發增長，除交通外，酒店業最受惠，多家酒店的業務甚至回復至疫前。我們估計，今年初期內地酒店表現仍然理想，但下半年暫時較難預計，因為旅遊業迅猛的增長，很大程度是幾年疫情四處封關，市民不能外出，復常後遂出現一波又一波的報復性旅遊，隨著時間過去，熱情或許會減退，特別內地經濟並不太理想，房產價格又下滑，市民財富效應失去，對旅遊消費會有影響。

▷ 咏竹坊文章

    

奧園重組的一線龧光

內房債務重組迫近眉睫，好幾家房企面臨清盤危機，本周《咏竹坊》報道中國奧園(3883.HK)的債務重組有突破進展，涉及61億美元的境外債重組，雖被其中一位債權人平安海外反對，但仍獲法院批准，加上集團去年9月共12隻境內債務獲展期，奧園的債務壓力暫可舒一口氣。

奧園成功通過債務重組，對於內房企業及整個內地樓市來說，均屬利好消息，畢竟奧園若被清盤，資產很大機會在市場放售，一下子有大量物業求售，市場將要承受更大壓力。不過，我們認為內房縱可削債及延期還款，重組的債務在未來仍要償還，而房企有否能力還債，最大關鍵是看銷售成績，是否有資金回籠。按目前中國樓市，今天的情況未許樂觀，因此房企仍面對頗大的壓力。

羅素街舖王租金插水

《咏竹坊》報道中式餐飲連鎖店和府撈麵有計劃在港上市，集資1至2億美元，籌備上市前，集團先在港開設分店，以增加集團知名度。分店設於銅鑼灣羅素街，位置之前是由名牌Prada租用地下至三樓，當年月租900萬港元，呎租平均600港元。現時和府只租用地舖，月租30萬港元，呎租190港元。

與Prada租金比較，和府的租金差距近七成，而且Prada每方呎600港元是以四層樓面平均租金計算，事實地舖租金應更高。從這宗租務反映，香港的租金下調幅度相當大，特別該舖處於羅素街，屬港島黃金地段，過往多是國際名牌租用，現本港經濟疲弱，內地豪客減少，令奢侈品市場受影響，昔日的天價租金已成為絕唱。

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簡訊：傳安踏、李寧有意競購彪馬

多家媒體引述知情人士報道，中國頭部運動用品生產商安踏體育用品有限公司（2020.HK）及李寧有限公司（2331.HK）正考慮對德國運動品牌彪馬（Puma）提出收購要約。 彭博報道引述不具名人士報道稱，安踏正與一名顧問合作評估可能的收購方案，並可能與一家私募股權投資者合作，以為交易提供融資。報道又指，李寧則正與多家銀行商討融資選項，以便推動其自身的潛在收購計劃。其他可能的競購者還包括日本的亞瑟士（Asics）。 彪馬目前由法國皮諾家族（Pinault family）控制，截至去年底，該家族持有公司29%的股份。安踏未回覆置評要求；李寧則表示，公司並未就彪馬進行任何「實質性」談判。 安踏與李寧近年均採取行動，試圖將業務拓展到中國以外市場，其中安踏的步伐更為積極。由安踏領導的財團曾於2019年以52億美元收購亞瑪芬體育（AS.US），該公司旗下擁有始祖鳥（Arc’teryx）和威爾勝（Wilson）等品牌。今年較早時亦有報道稱，安踏正洽談收購美國品牌銳步（Reebok），但品牌持有方Authentic Brands對此予以否認。 股價方面，安踏周五收跌0.9%，今年迄今累升8.6%；李寧同日收跌1.4%，年內累升5.5%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏
2020.HK
2331.HK
Yum China operates the Pizza Hut WOW chain

發力新模塊與多元市場 百勝中國加速擴張

作為肯德基和必勝客在中國的營運商，百勝中國在近期投資者日活動上宣布，力爭到2030年，讓門店規模突破3萬家，較當前水平增長超70% 重點： 百勝中國計劃未來三年門店數量增長超40%，到2028年底超過2.5萬家 通過多樣的門店模式及增效措施，公司目標將餐廳利潤率從今年的16.2%-16.3%提升至2028年的不低於16.7% 陽歌 在中國餐飲市場確立主導地位多年後，百勝中國控股有限公司（YUMC.US;9987.HK）正著手填補其尚未滲透到的巨大市場空白。通過採用靈活的門店模式，公司將強化高線城市的滲透率並加速下沉市場擴張，同時聚焦關鍵技術升級，以保持營運精細化，顯示其發展進入新階段。 https://youtu.be/KvM8fdg6LSo 11月17日，百勝中國在深圳舉行投資者日活動，公布門店總量擴張的宏偉目標：計劃到2028年營運超2.5萬家門店，2030年突破3萬家，較今年9月底的17,514家顯著增長。相較之下，全球競爭對手麥當勞（MCD.US）去年底在中國僅擁有約6,800家門店，位居快餐行業第二且差距明顯。 作為中國歷史最悠久的快餐營運商，百勝中國的歷史可追溯至1987年北京首家肯德基開業，而其增長動能將部分來自新一代肯德基與必勝客門店——適配下沉市場的低成本模式門店正成為重要增長引擎。 以必勝客WOW門店模式為例，該模式自去年推出後快速擴張。公司向投資者透露，單店投資成本僅65萬至85萬元人民幣，遠低於傳統門店最高120萬元的投資額。這意味著助力百勝實現快速增長目標的關鍵群體——加盟商——僅需兩到三年即可回本。 「在前端，我們通過創新的門店模塊和多元化產品線，覆蓋了廣泛的消費客群和場景。在後端，我們通過跨門店、跨區域，乃至跨品牌的資源共享與整合構建更強大的協同效應。」 百勝中國CEO屈翠容向投資者闡述道。 在公布激進拓店目標的同時，百勝中國詳述了兼顧利潤率與提升整體盈利水平的路徑：未來三年系統銷售額複合年增長率目標為中至高個位數，經營利潤實現高個位數的複合年增長率；餐廳利潤率目標從今年約16.2%提升至2028年的不少於16.7%。 為回饋現有股東並吸引新投資者，公司宣布，自2027年起，將約100%自由現金流，扣除支付給子公司少數股東的股息後回饋股東。預計在2027年和2028年期間，股東回報平均每年約9億美元至逾10億美元，並在2028年突破10億美元。 投資者看好 這樣的樂觀計劃出台之際，中國經濟正告別高速增長轉向平穩期，消費者趨於謹慎。「消費降級」趨勢反而使百勝中國受益——其主營的快餐更受青睞。 投資者日後兩個交易日公司股價上漲約3%，年內基本持平。雖漲幅有限，但優於多數同業——受中國消費者日趨謹慎影響，同行股價普遍下跌。 兩大核心品牌中，必勝客擴張計劃最為激進：目前僅覆蓋約1,000個中國城市（不足肯德基約2,500城的一半）。通過必勝客的轉型及WOW模式開發，百勝中國計劃未來三年將必勝客門店從9月底的4,022家提升約三分之一至超6,000家，預計2029年經營利潤較2024年翻番。 肯德基採取穩健增長策略，計劃到2028年底將門店數從9月末的12,640家提升約三分之一至超過17,000家。伴隨擴張，該品牌經營利潤目標將突破100億元人民幣（約14億美元），成為中國首個跨入該門檻的餐飲連鎖品牌。 為實現該目標，肯德基推廣「小鎮模式」——單店投資不足經典門店一半，旨在加速下沉市場加盟擴張。 肯德基關聯業務兩大增長模塊肯悅咖啡（KCOFFEE）與KPRO（肯律輕食）與主品牌協同布局，共享廚房及人力等資源。KPRO餐廳主打能量碗、超級食物奶昔及帕尼尼、多多卷等輕食，瞄準2026年預計突破5,000億元的中國輕食市場。 公司計劃到2029年將肯悅咖啡門店數從9月末約的1,800家激增至超5,000家，並試點獨立門店模式。 百勝中國還針對下沉市場推行「雙子星模式」——將肯德基與必勝客門店「肩並肩」布局以釋放品牌協同效應。 百勝中國還與意大利公司合作在中國營運高端咖啡連鎖Lavazza，計劃通過面積更小、資本支出更少的新店型及水牛乳拿鐵等本土化爆品，將該品牌從9月末約120家店擴張至2029年的超1,000家。 最後，百勝中國闡述了持續增效方案：通過優化供應鏈來控制成本，推行「Mega RGM（超級餐廳經理）」計劃——每位餐廳經理帶領60-90人團隊，管理2-4家門店，以同步構建人才梯隊。 公司同時詳解三項試點AI項目：門店管理助手Q睿、配送運營助手D睿及客服助手C睿。 此次三年規劃披露適逢最新財報發布：第三季度總收入按年增長4%至32億美元，經營利潤增長8%達4億美元。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道，包括贊助內容。欲瞭解更多信息，包括對個別文章的疑問，請點擊這裏聯繫我們 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏
9987.HK

簡訊：中國第二大電容器薄膜製造商 海偉電子首掛半日跌15%

超薄電容器薄膜生產商河北海偉電子新材料科技股份有限公司（9609.HK）周五在香港掛牌上市，低開5.4%，中午休市報12.09港元，跌15.34%。 公司公布，是次全球發售3,545萬股H股，發售價14.28港元，集資淨額4.52億港元（5,800萬美元）。香港公開認購獲得5,425倍超額認購，國際發售獲5.11倍超購。基石投資者匯興麗海認購1,512.9萬股，佔發售總數42.67%。上市前投資者比亞迪持有606.37萬股。 海偉股份是一家電容器薄膜製造商，根據灼識諮詢資料，以2024年電容器基膜銷量計，海偉股份是中國第二大的電容器薄膜製造商。薄膜電容器廣泛應用於新能源汽車、新能源電力繫統、工業設備及家用電器等領域。截至5月底止的五個月，公司收入1.62億元，按年跌3%，同期利潤按年跌4.5%至3,135萬元。 公司擬將所得款項淨額中，約82%用於進一步擴大產能，計劃在中國南方建設生產電容器基膜的新生產工廠；約5%用於提升研發能力；約3%用於銷售及營銷活動；及約10%用作營運資金及用於其他一般企業用途。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏
9609.HK
Burning Rock is listed on the Nasdaq

長期被忽視的燃石醫學 為何突然變香了？

癌症檢測公司燃石醫學第三季收入小幅上升，毛利率則大增近4個百分點 重點： 燃石醫學第三季收入按年增長2.3%，主要因為研發服務收入大幅攀升，抵消了癌症檢測產品的跌幅 今年以來公司股價已增兩倍，並在最新業績公布後的一周內再漲33%    陽歌 中國股市強勢的一年即將收官，這次我們深入檢視癌症診斷公司燃石醫學（BNR.US）的最新業績。該公司是今年表現格外突出的少數幾檔股票之一。我們先前曾把這類股票稱為「中國彩蛋」，因為它們看似具備良好增長前景，但卻長期被投資者忽視。 然而，燃石醫學的情況則不那麼明朗。自2020年在紐約上市以來，公司一直持續虧損，且收入增速並不快。其股價今年能夠大漲兩倍，最合理的解釋似乎在於其令人稱羨的高毛利率，遠遠領先全球同業。不過，公司龐大的營運開支仍讓燃石醫學深陷虧損之中。 雖然公司第三季仍延續虧損，但幅度大幅收窄，顯示燃石醫學距離踏入盈利的「應許之地」似已不再遙遠。由於公司有相當一部分費用屬於非現金項目，例如以股票為基礎的薪酬及折舊支出，因此短期內並無現金流緊縮的風險，也讓投資者少了一項憂慮。 不論原因為何，投資者顯然對公司上周公布的最新財報相當買帳。股價在隨後五個交易日上漲約三分之一，創下兩年新高，市值達到2.3億美元。 撇開燃石醫學令人稱羨的高毛利率不談，還有其他幾項正面進展，可用來解釋近期投資者對公司的熱情，稍後將逐一說明。不過，今年股價的大幅上漲，也可能單純源於在多年遭到忽視後，投資者「重新發現」了這家公司。即使股價今年已上升207%，公司目前的市銷率仍僅為3倍，與法國生物梅里埃（BIM.PA）的3.17倍接近，但低於規模更大的賽默飛世爾科技（TMO.US）的5.14倍。 燃石醫學主要生產癌症檢測產品，既供合作醫院用於院內檢測，也提供給個人進行居家檢測。居家檢測產品的毛利率較高，但過去兩年受到衝擊，原因是該業務高度依賴醫生轉介。然而，在政府嚴查醫療設備公司向醫生支付轉介費用後，醫生在過去兩年大幅減少這類轉介。 因此，公司近年試圖專注於不受政策影響的院內檢測業務。該業務原本在持續增長，但最新一季卻按年下跌17.1%，由6,380萬元減至5,280萬元（745萬美元）。公司僅將此下滑歸因於「銷量下降」，未作更多解釋。此外，由於燃石醫學自去年起取消季度業績電話會議，投資者也沒有機會直接向管理層詢問原因。 研發收入增長 公司所稱的「中央實驗室業務」，也就是其檢測結果需送往中央實驗室處理的居家檢測服務，因整頓效應持續發酵而按年下跌7.9%，收入由去年同期的4,000 萬元減至3,680萬元。 公司唯一的亮點是研發服務收入大增69%，由去年同期的2,490萬元升至4,200萬元。雖然這看似可能成為新的增長引擎，但從公司過去幾季的財報來看，這項收入相當不穩定，各季度都有可能大幅上升或下降。 儘管如此，研發收入的大幅成長仍帶動燃石醫學第三季整體收入按年上升 2.3%，由去年同期的1.29億元增至1.32億元。 本季公司營收成本亦相當低，且按年下降，使其第三季毛利率達到非常亮眼的 75.1%，較去年同期的71.4%增加近4個百分點。作為比較，生物梅里埃過去12個月的毛利率為56.3%，賽默飛世爾科技則更低，僅為41.3%。 但對燃石醫學而言不利的是，公司開支水平相當高。本季開支為1.15億元，相當於收入的約87%，雖然較去年同期下降12%。如此龐大的成本最終仍拖累公司本季業績，不過淨虧損已大幅收窄，由去年同期的3,570萬元縮減至1,680萬元，顯示公司距離實現盈利可能已不遠。 另一項利好消息是，公司宣布日本已批准其部分產品，可作為阿斯利康（AstraZeneca）口服乳腺癌藥物capivasertib的「伴隨診斷」使用。然而需要指出的是，燃石醫學的海外業務整體表現並不理想，第三季中國以外收入僅為 1,720萬元，較去年同期的2,580萬元大幅下滑。 我們今年寫過的其他「中國彩蛋」，還包括可穿戴裝置製造商華米科技（ZEPP.US），其股價自1月以來已增長9倍；新氧科技（SY.US），股價亦已增兩倍；以及前身為量子之歌的Here Group（HERE.US），今年股價上漲150%。但這些公司當時都有較為明確的增長催化劑，只是先前未被投資者看見。 相比之下，燃石醫學的情況要模糊得多。其核心業務雖然看起來相對穩健，但成長速度並不快，且公司似乎也沒有明顯的新增長動能正在醞釀。不過，其高毛利率與逐步逼近獲利都是令人鼓舞的訊號。此外值得一提的是，即使股價今年大幅反彈，目前的價格仍不到2021年上市後高點的十分之一。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏
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