劉智恒

    

香港

    

尖東曾是香港「夜繽紛」的繁華地

曾經標誌著香港夜生活的大富豪夜總會,早於2012年結業,其位於尖沙嘴東部的舊址,一度獲免稅品店租用,但因疫情而退租,之後一直丟空,至近日由一財團以每月140萬港元承租,面積5萬平方呎,據報道會經營餐飲、娛樂場所及會議展覽場地。

大富豪夜總會在上世紀80至90年代,是富豪紙醉金迷的銷金窩,見證香港經濟起飛,亦經常成為電影及電視劇的拍攝題材。隨著內地騰飛,本港夜總會日漸昔微,尖東一家家夜店亦先後結業,最後連大富豪也黯然落幕,夜夜笙歌的尖東,燈紅酒綠的生活已灰飛煙滅。是次雖有新的財團進駐,但時移世易,香港環境已改變,加上尖東的配套落後、商場破舊、規模細少,更沒名牌名店,即使有新娛樂場開業,能否起死回生,市場也不寄厚望。

百年老店成集體回憶

過去的輝煌只能成為回憶,另一家港人熟識的酒家蓮香樓,於2022年結業後,酒樓位於上環曾昭灝大廈的舊址,有報道指已獲城規會批准,重建為一幢樓高30層的住宅,共有175個單位,每伙平均342方呎。蓮香樓在香港曾是赫赫有名的酒家,歷史達百年,多年來經營模式並沒大改變,酒樓不設知客,茶客要自己找位置,亦容許搭位,食物款式多年變化不大,主打菜有醬燒骨、煎釀鯪魚、霸王鴨。

社會在改變,經營者若仍沉醉昔日光輝或堅持以往的營運模式,趕不上時代,就會被淘汰,蓮香樓可以說是活生生的例子。曾經輝煌的食店,確實教人懷念,但另一方面也見到,隨著社會生活水平提高,人們的飲食口味改變、對服務的要求提升,更要一個舒適及整潔的進食環境,但蓮香樓仍一如過往,就難與對手競爭,最後只能成為港人的集體回憶。

新盤潛在供應3萬伙

物業中介公司利嘉閣統計,今年本港潛在推售的新盤達到114個,可提供的住宅單位共38,045個,略低於去年40,291個約6%,但仍是自2005年後,十九年來的第二高。當中又以九龍啟德區的供應最多,共有13個項目,可售單位7,349伙。

如果光看可出售的住宅單位,跟每年一手吸納量約萬多個比較,供應遠遠超過需求,驟眼看很是嚇人。不過,以往多年潛在可推售單位都遠較市場需求高,所以實際情況要視符發展商推盤部署,若大家一窩蜂推售,樓價肯定崩圍。可是今天本地發展商的負債比率仍然低,手上資金充裕,香港經濟縱是疲弱但也不是衰退,發展商不需一下子將所有單位推出;相反在美息接近見頂,以及香港不斷輸入專才,本港樓市即使會再調整,肯定不會出現大跌市。

內地

    

「保交樓」決定樓市生死

新華社報道,指住建部相關負責人透露,接受「保交樓」的專項借款項目,整體復工率達到99.9%。去年底在350萬伙「保交樓」項目中,逾300萬伙已交樓,比例超過86%。今年「保交樓」工作進入攻堅期,仍然需要各方群策群力,把最後的「硬骨頭」解決好。

「保交樓」是內地樓市重中之重,雖然樓市持續走弱是不爭事實,銷售情況疲弱也不容否認;然而若接連出現樓盤爛尾,問題就嚴重得多,那時市場的信心會崩潰,沒人敢輕言入市,樓價及交投將一落千丈。因此,中央十分重視「保交樓」,可說是力守房市的最後底線,處理不好,不但樓市及經濟陷於困境,更有可能動搖社會民生。

華住佳績股價急彈

經營及管理酒店的華住集團(1179.HK),去年第四季度的內地業務理想,平均可出租客房收入已超越2019年同期。華住在第四季新開酒店共460間,同時關閉225間,全年淨增加852間。受到利好消息帶動,華住股價連升三天,升幅超過一成。

內地的旅遊及出行自疫後出現爆發增長,除交通外,酒店業最受惠,多家酒店的業務甚至回復至疫前。我們估計,今年初期內地酒店表現仍然理想,但下半年暫時較難預計,因為旅遊業迅猛的增長,很大程度是幾年疫情四處封關,市民不能外出,復常後遂出現一波又一波的報復性旅遊,隨著時間過去,熱情或許會減退,特別內地經濟並不太理想,房產價格又下滑,市民財富效應失去,對旅遊消費會有影響。

咏竹坊文章

    

奧園重組的一線龧光

內房債務重組迫近眉睫,好幾家房企面臨清盤危機,本周《咏竹坊》報道中國奧園(3883.HK)的債務重組有突破進展,涉及61億美元的境外債重組,雖被其中一位債權人平安海外反對,但仍獲法院批准,加上集團去年9月共12隻境內債務獲展期,奧園的債務壓力暫可舒一口氣。

奧園成功通過債務重組,對於內房企業及整個內地樓市來說,均屬利好消息,畢竟奧園若被清盤,資產很大機會在市場放售,一下子有大量物業求售,市場將要承受更大壓力。不過,我們認為內房縱可削債及延期還款,重組的債務在未來仍要償還,而房企有否能力還債,最大關鍵是看銷售成績,是否有資金回籠。按目前中國樓市,今天的情況未許樂觀,因此房企仍面對頗大的壓力。

羅素街舖王租金插水

《咏竹坊》報道中式餐飲連鎖店和府撈麵有計劃在港上市,集資1至2億美元,籌備上市前,集團先在港開設分店,以增加集團知名度。分店設於銅鑼灣羅素街,位置之前是由名牌Prada租用地下至三樓,當年月租900萬港元,呎租平均600港元。現時和府只租用地舖,月租30萬港元,呎租190港元。

與Prada租金比較,和府的租金差距近七成,而且Prada每方呎600港元是以四層樓面平均租金計算,事實地舖租金應更高。從這宗租務反映,香港的租金下調幅度相當大,特別該舖處於羅素街,屬港島黃金地段,過往多是國際名牌租用,現本港經濟疲弱,內地豪客減少,令奢侈品市場受影響,昔日的天價租金已成為絕唱。

新聞

簡訊:優必選收購A股上市公司鋒龍電氣43%股權

機器人製造商深圳市優必選科技股份有限公司(9880.HK)周三公布,擬收購深圳證券交易所上市的浙江鋒龍電氣股份有限公司(002931.SZ)合共43%股權,總作價約16.65億元(2.37億美元)。 交易將分兩階段進行,優必選首先以每股17.72元透過股份轉讓收購鋒龍股份29.99%股權,隨後再發起要約收購13.02%股權,價格較停牌前折讓約一成。收購完成後,鋒龍股份將成為優必選旗下首家A股上市附屬公司,其財務業績將併入優必選帳目。鋒龍股份董事會將重組,七名董事中的六名將由優必選委派,控股權及實際控制人隨之變更。 成立於2003年的鋒龍股份主要從事園藝機械、液壓控制系統及汽車零部件業務,近年已成功扭虧。優必選表示,收購有助強化其供應鏈整合、成本控制及量產能力,進一步鞏固在人形機器人產業的競爭地位。 鋒龍股份於12月18日停牌,周四復牌後股價上漲10.01%,收報21.65元,市值升至約47億元。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Geneplus IPO

疫情紅利退潮 吉因加穩扎穩打再出發

疫情紅利退潮後,AI精準醫療公司吉因加試圖證明已重新找回增長動力,而叩關港股上市將是一次重要考驗 重點: 精準醫療公司吉因加正式遞表港交所,其核心業務在疫情後已重新恢復增長 公司毛利率由2022年的41.9%提升至今年上半年的68.5%    李世達 人工智能仍是全球資本市場的大勢所趨,但不同應用場景的市場待遇已逐漸分化。在這環境下,吉因加科技(紹興)股份有限公司選擇推進上市進程,為市場提供了一個檢視AI醫療企業現實處境的窗口。 吉因加的成長軌跡,與中國近十年的精準醫療發展高度重疊。根據申請文件,公司最早可追溯至2015年,初期以科研級基因測序與多組學分析服務起家,主要服務對象為醫學研究機構與臨床科研團隊。在精準醫療仍屬前沿概念的階段,公司定位偏向「技術平台」,透過累積樣本數據與生物標誌物研究能力,逐步建立多組學分析基礎。 真正改變公司發展節奏的,是新冠肺炎疫情的到來。2020年至2022年間,新冠檢測需求迅速放大,吉因加亦在此期間大幅擴張檢測服務,帶動收入於2022年衝高至18.15億元(2.58億美元),並錄得3.72億元盈利,成為公司歷史高峰。然而,這一成績更多來自特殊公共衛生事件所帶來的集中需求,並非常態。 隨著疫情紅利在2023年快速退潮,吉因加亦不得不面對「回歸常態」的考驗。公司收入於2023年急降至4.73億元,按年下滑約73.9%,疫情相關檢測業務幾近退出舞台。此後,公司將資源重新聚焦於腫瘤精準診斷、器官健康監測等方向,加快將早年累積的多組學能力轉化為臨床與體外診斷(IVD)產品。2024年收入回升至5.57億元,按年增長約17.8%,2025年上半年收入為2.85億元,按年再回升12.6%,顯示核心業務已重新站穩,但規模仍有限。 從業務結構看,吉因加目前的收入高度集中於可直接變現的精準診斷解決方案。2024年,該業務貢獻約78.3%的收入;臨床科研與轉化解決方案佔約16.7%,藥物研發賦能相關收入僅佔約5%。申請文件引用第三方數據稱,以2024年收入計,吉因加在中國精準診斷解決方案行業排名第三,市佔率約2.7%。 毛利率持續改善 盈利方面,吉因加仍未擺脫轉型期的考驗。公司在2023年仍錄得5,412.7萬元盈利,但2024年轉為虧損4.24億元,2025年上半年虧損進一步擴大至4.14億元。主要因為上半年錄得3.62億元的公允價值虧損,去年同期為1.09億元。而經調整淨虧損實際上是收窄,較去年同期的8,823.5萬元減少至4,765.6萬元 值得留意的是,公司毛利率持續改善,由2022年的41.9%提升至2025年上半年的68.5%。這意味虧損並非源於產品競爭力下降,而主要來自研發、銷售及平台建設等前期投入。 然而,財務結構則解釋了公司選擇此時赴港上市的現實動機。截至今年6月底,公司手頭現金及現金等價物僅9,600.6萬元,但流動負債淨額卻高達17.75億元,上半年經營活動現金流亦為負3,477.8萬元。在資金壓力上升的情況下,透過上市補充資本,對其維持研發與市場投入顯然至關重要。 從市場面來看,AI醫療板塊並未出現明顯退潮,但市場熱度已不再「雨露均霑」。去年底上市的訊飛醫療(2506.HK),雖然公司中期收入增長超三成,虧損亦收窄42%,但股價今年至今仍跌13%,目前市銷率約為11倍;鷹瞳科技(2251.HK)上市以來則跌了82.3%。這說明AI醫療的溢價紅利已經過去,公司必須證明未來的盈利潛力,爭取投資人的信任票。 整體而言,吉因加並非一間缺乏技術或市場基礎的AI醫療公司,其多年累積的多組學數據、在精準診斷領域建立的醫院與臨床網絡,以及核心診斷業務已恢復溫和增長,顯示公司並未在疫情紅利退潮後「失速」。毛利率持續走高,亦反映其產品結構正朝附加值較高的方向調整,基本面並非全然悲觀。 然而,現階段的挑戰同樣明確:收入規模仍偏小,業務高度集中於診斷端,藥物研發賦能等高想像空間業務尚未形成實質貢獻;同時,連續虧損與緊張的現金流,也讓上市的節奏並不從容。在港股AI醫療估值已趨理性的背景下,市場對吉因加的期待,在於能否清楚交代未來兩至三年的盈利路徑與現金流改善節奏。若公司能在精準診斷之外,逐步釋放平台化能力的變現成果,其估值或仍有支撐空間。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:直播服務遭攻擊 快手股價受壓

視頻平台快手科技(1024.HK)周二表示,應用程序的直播功能前一晚約10時遭受攻擊,迫使平台暫停服務。據財新報道,此次攻擊針對直播內容審核功能,色情內容在直播平台短暫泛濫。 快手錶示已完成系統修復,應用程序直播功能正逐步恢復。公司補充,快手App其他服務未受此次事件影響。快手聲明:「公司強烈譴責黑客的違法犯罪行為,已就上述事宜向公安機關報警並向相關部門報告。」 直播業務是快手三大支柱之一,第三季度貢獻27%的營收。作為中國頭部視頻內容平台,公司日均活躍用戶超4億。 受此消息影響,快手股價周二下跌3.5%;周三小幅回升,午間休市時漲幅達0.4%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Qian Xun trades used smartphones

告別廣告業務改當電商 千循科技盼藉加密貨幣鍍金

千循科技原以廣告服務業務為主軸,如今正拓展電商及加密貨幣業務,允許用戶在其二手電子產品交易業務中,以穩定幣進行結算 重點: 千循科技推出PayKet平台,用戶可透過穩定幣在平台上進行支付結算,逐步淡出廣告服務業務 今年9月,公司收購一家金融科技公司,藉此開發以區塊鏈技術為基礎的新產品與新服務   梁武仁 或許可以這樣說,千循科技有限公司(1640.HK)是近年中資上市公司轉型潮中的一個縮影。這類企業往往迅速調整發展方向,拋下舊有業務,轉而追逐當下最具市場熱度的新方向。就千循科技而言,公司顯然將未來寄望於虛擬貨幣相關應用。 上周五,正由廣告服務業務轉型為電商平台營運商的千循科技,透過推出一項全新的支付服務,進一步展現其最新的戰略方向。該服務名為PayKet,主要用於二手手機交易的跨境支付結算,並採用穩定幣進行交易。所謂穩定幣,是與美元等現實世界資產掛鉤的加密貨幣。此外,該產品亦提供多項有助簡化供應鏈金融的功能,並包含數字貨幣錢包服務。 在千循科技所在的中國內地,加密貨幣屬於被禁止的範疇,但香港對此則採取相對開放的態度,尤其是穩定幣。由於投機性較低,且顧名思義旨在維持價值穩定,穩定幣在香港獲得更高程度的接納。香港於今年8月正式推出穩定幣監管制度,而PayKet的相關服務極有可能正是建基於該監管框架之下。 PayKet的推出,距離千循科技同意以2,500萬港元(約320萬美元)收購 Web3金融科技公司Punkcode Technology,僅相隔三個月。公司由騰訊前員工創立,相關收購主要用於開發以區塊鏈技術為基礎的新產品與新服務。 隨著業務重心由廣告服務轉向電商,千循科技正積極探索加密貨幣在實體交易場景中的應用。此前,公司亦於去年收購了一個用於二手電腦及其他電子設備線上交易的平台。在推進上述轉型過程中,公司於今年初由原名瑞誠(中國)傳媒集團有限公司,正式更名為現時的千循科技有限公司。 受到新電商業務帶動,千循科技今年上半年收入按年飆升9倍至6.47億元(約9,200萬美元),其廣告業務收入同期則出現收縮。不過,最近六個月電商業務亦在一定程度上拉低了千循科技的整體毛利率。同時,公司淨利潤的增幅與收入升勢相若,但主要受惠於非經營性因素,其中大部分來自出售一家附屬公司所錄得的收益。令人鼓舞的是,上半年業績顯示,公司有望在多年以來首次實現全年淨利潤。 突破跨境支付痛點 穩定幣及其他加密貨幣的一大優勢,在於交易結算幾乎可以即時完成,且成本低於使用美元或人民幣等由國家發行的貨幣。千循科技表示,這將有助於減輕跨境支付過程中的各項「痛點」。根據投資加密貨幣初創企業的創投基金a16z crypto於10月發布的報告,穩定幣在過去一年已被用於總值達46萬億美元的交易。 目前,千循科技每年處理超過100萬部手機的海外銷售業務,因此PayKet的用戶基礎有望快速擴大。同時,PayKet的應用並不限於二手手機交易的支付結算,公司計劃將產品類別擴展至涵蓋所有「3C」產品,即電腦、通訊設備及消費電子產品。 千循科技使用PayKet不僅作為支付結算工具,亦將其納入布局供應鏈金融的重要一環。區塊鏈及人工智能等新興技術,能透過加快流程、提升透明度及更有效管理風險,為此類融資活動帶來顯著改變。 透過整合自研的物聯網(IoT)智能倉儲技術及用於價格預測的AI模型,PayKet為供應鏈金融提供信用中介服務。同時,該平台將庫存商品數字化,並與智能合約結合,即儲存在區塊鏈網絡上的數字合約。客戶亦可將平台上的閒置資金用於理財功能。 公司在PayKet的公告中指出,該產品的推出,標誌著公司已升級為數字貨幣金融科技服務提供商。公司亦表示,這是產品邁向成為「跨境貿易版財付通」的重要一步,財付通為騰訊旗下的跨境支付服務。 PayKet最終將透過多項服務所收取的費用,為千循科技帶來新的收入來源,並有助加快公司由廣告服務供應商轉型的初步進程。在中國經濟長期放緩的背景下,原有廣告服務客戶收緊市場推廣開支,對公司傳統核心業務構成壓力,促使千循科技作出轉型決定。在此期間,千循科技於截至2024年的連續三個年度均錄得虧損。 同時,中國及全球多個國家的經濟環境依然疲弱,意味著愈來愈多消費者可能選擇購買二手電子產品,而非大手筆添置新機,從而推升對千循科技服務的需求。隨著市場接受度提升,加上標準化流程與翻新能力的進步,一批新一代中國電子產品回收專業企業得以崛起,其中包括在美國上市的萬物新生(RERE.US),以及已遞表申請在香港上市的閃回科技。 為了在中國及海外市場開發二手設備交易相關的新服務,千循科技於今年2月透過發行可換股債券,集資約3億港元。 投資者似乎看好千循科技的發展方向,推動公司股價今年以來上升約四分之一。目前其市銷率(P/S)約為2,仍屬相對溫和,但已明顯高於電商巨頭京東(JD.US;9618.HK)港股的0.2倍,以及萬物新生的0.5倍。該估值亦高於燦谷(CANG.US)的0.8倍,燦谷近期亦完成自身的轉型,由汽車交易商轉型為比特幣礦企及高效能運算(HPC)中心營運商。 上述估值差距顯示,投資者相信千循科技專注於價格親民的二手電子產品,在當前經濟環境下具備可行性。投資者可能亦看好公司進軍以區塊鏈與人工智能為基礎的前沿金融服務。若公司能透過加密貨幣結算的便利性吸引更多消費者,將意味著其發展再向正確方向邁進一步,並為股價帶來進一步上行空間。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏