劉智恒

    

香港

    

尖東曾是香港「夜繽紛」的繁華地

曾經標誌著香港夜生活的大富豪夜總會,早於2012年結業,其位於尖沙嘴東部的舊址,一度獲免稅品店租用,但因疫情而退租,之後一直丟空,至近日由一財團以每月140萬港元承租,面積5萬平方呎,據報道會經營餐飲、娛樂場所及會議展覽場地。

大富豪夜總會在上世紀80至90年代,是富豪紙醉金迷的銷金窩,見證香港經濟起飛,亦經常成為電影及電視劇的拍攝題材。隨著內地騰飛,本港夜總會日漸昔微,尖東一家家夜店亦先後結業,最後連大富豪也黯然落幕,夜夜笙歌的尖東,燈紅酒綠的生活已灰飛煙滅。是次雖有新的財團進駐,但時移世易,香港環境已改變,加上尖東的配套落後、商場破舊、規模細少,更沒名牌名店,即使有新娛樂場開業,能否起死回生,市場也不寄厚望。

百年老店成集體回憶

過去的輝煌只能成為回憶,另一家港人熟識的酒家蓮香樓,於2022年結業後,酒樓位於上環曾昭灝大廈的舊址,有報道指已獲城規會批准,重建為一幢樓高30層的住宅,共有175個單位,每伙平均342方呎。蓮香樓在香港曾是赫赫有名的酒家,歷史達百年,多年來經營模式並沒大改變,酒樓不設知客,茶客要自己找位置,亦容許搭位,食物款式多年變化不大,主打菜有醬燒骨、煎釀鯪魚、霸王鴨。

社會在改變,經營者若仍沉醉昔日光輝或堅持以往的營運模式,趕不上時代,就會被淘汰,蓮香樓可以說是活生生的例子。曾經輝煌的食店,確實教人懷念,但另一方面也見到,隨著社會生活水平提高,人們的飲食口味改變、對服務的要求提升,更要一個舒適及整潔的進食環境,但蓮香樓仍一如過往,就難與對手競爭,最後只能成為港人的集體回憶。

新盤潛在供應3萬伙

物業中介公司利嘉閣統計,今年本港潛在推售的新盤達到114個,可提供的住宅單位共38,045個,略低於去年40,291個約6%,但仍是自2005年後,十九年來的第二高。當中又以九龍啟德區的供應最多,共有13個項目,可售單位7,349伙。

如果光看可出售的住宅單位,跟每年一手吸納量約萬多個比較,供應遠遠超過需求,驟眼看很是嚇人。不過,以往多年潛在可推售單位都遠較市場需求高,所以實際情況要視符發展商推盤部署,若大家一窩蜂推售,樓價肯定崩圍。可是今天本地發展商的負債比率仍然低,手上資金充裕,香港經濟縱是疲弱但也不是衰退,發展商不需一下子將所有單位推出;相反在美息接近見頂,以及香港不斷輸入專才,本港樓市即使會再調整,肯定不會出現大跌市。

內地

    

「保交樓」決定樓市生死

新華社報道,指住建部相關負責人透露,接受「保交樓」的專項借款項目,整體復工率達到99.9%。去年底在350萬伙「保交樓」項目中,逾300萬伙已交樓,比例超過86%。今年「保交樓」工作進入攻堅期,仍然需要各方群策群力,把最後的「硬骨頭」解決好。

「保交樓」是內地樓市重中之重,雖然樓市持續走弱是不爭事實,銷售情況疲弱也不容否認;然而若接連出現樓盤爛尾,問題就嚴重得多,那時市場的信心會崩潰,沒人敢輕言入市,樓價及交投將一落千丈。因此,中央十分重視「保交樓」,可說是力守房市的最後底線,處理不好,不但樓市及經濟陷於困境,更有可能動搖社會民生。

華住佳績股價急彈

經營及管理酒店的華住集團(1179.HK),去年第四季度的內地業務理想,平均可出租客房收入已超越2019年同期。華住在第四季新開酒店共460間,同時關閉225間,全年淨增加852間。受到利好消息帶動,華住股價連升三天,升幅超過一成。

內地的旅遊及出行自疫後出現爆發增長,除交通外,酒店業最受惠,多家酒店的業務甚至回復至疫前。我們估計,今年初期內地酒店表現仍然理想,但下半年暫時較難預計,因為旅遊業迅猛的增長,很大程度是幾年疫情四處封關,市民不能外出,復常後遂出現一波又一波的報復性旅遊,隨著時間過去,熱情或許會減退,特別內地經濟並不太理想,房產價格又下滑,市民財富效應失去,對旅遊消費會有影響。

咏竹坊文章

    

奧園重組的一線龧光

內房債務重組迫近眉睫,好幾家房企面臨清盤危機,本周《咏竹坊》報道中國奧園(3883.HK)的債務重組有突破進展,涉及61億美元的境外債重組,雖被其中一位債權人平安海外反對,但仍獲法院批准,加上集團去年9月共12隻境內債務獲展期,奧園的債務壓力暫可舒一口氣。

奧園成功通過債務重組,對於內房企業及整個內地樓市來說,均屬利好消息,畢竟奧園若被清盤,資產很大機會在市場放售,一下子有大量物業求售,市場將要承受更大壓力。不過,我們認為內房縱可削債及延期還款,重組的債務在未來仍要償還,而房企有否能力還債,最大關鍵是看銷售成績,是否有資金回籠。按目前中國樓市,今天的情況未許樂觀,因此房企仍面對頗大的壓力。

羅素街舖王租金插水

《咏竹坊》報道中式餐飲連鎖店和府撈麵有計劃在港上市,集資1至2億美元,籌備上市前,集團先在港開設分店,以增加集團知名度。分店設於銅鑼灣羅素街,位置之前是由名牌Prada租用地下至三樓,當年月租900萬港元,呎租平均600港元。現時和府只租用地舖,月租30萬港元,呎租190港元。

與Prada租金比較,和府的租金差距近七成,而且Prada每方呎600港元是以四層樓面平均租金計算,事實地舖租金應更高。從這宗租務反映,香港的租金下調幅度相當大,特別該舖處於羅素街,屬港島黃金地段,過往多是國際名牌租用,現本港經濟疲弱,內地豪客減少,令奢侈品市場受影響,昔日的天價租金已成為絕唱。

新聞

簡訊:第四季數據雖有起色 錦欣生殖全年業務仍跌1.4%

據生育服務提供商錦欣生殖醫療集團有限公司(1951.HK)周一發布的數據計算所得,去年第四季度向客戶提供7,004例體外受精(IVF)治療,同比增長12%。這一強勁增長,反映公司業務在經歷2025年初疲軟後正在反彈。 在計入強勁的第四季度表現後,公司2025年整年體外受精治療總數同比下降1.4%至28,039例,相比去年首九個月5.2%的降幅有所改善。 公司位於成都的旗艦中心,在2025年提供的體外受精治療同比上升1.3%至14,070例,約佔總業務量的一半。但海外業務提供的治療全年下降6.9%至4,235例,因公司關閉了老撾的體外受精中心,海外業務僅剩美國。 錦欣生殖周二下午早盤微漲至2.50港元,股價在過去52周內下跌約5%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
SMIC and Hua Hong make chips

中芯、華虹回購政府投資 半導體整合潮方興未艾

中國兩家領先的晶片製造商中芯國際與華虹半導體上周相繼宣布,將收購旗下非全資附屬公司中由政府背景投資者持有的股份,顯示中國半導體產業的整併進程正在加快 重點: 中芯國際與華虹半導體正透過買斷政府持股的方式,整合旗下資產所有權,藉此消除利潤分成機制,並降低集團內部晶圓廠間的競爭 中國政府主導的半導體投資策略成效參差不齊,既有成功的投資退場案例,也有重大的投資失敗,例如武漢弘芯項目的崩潰   陳竹 當半導體產業參與者過多、資本配置效率低下,全球巨頭競爭壓力持續升高時,該如何應對?對中國而言,答案很明確:整併。 這種政策取向的最明確訊號出現在上周,中國兩大晶片製造商、合計佔全球晶圓代工產能逾7%的中芯國際集成電路製造有限公司(0981.HK;688981.SH)與華虹半導體有限公司(1347.HK),幾乎在同一時間宣布,將收購政府投資基金在其核心附屬公司中持有的少數股權。 這兩宗交易的共同點在於,被買斷的少數股東包括同一個核心投資者——中國國家集成電路產業投資基金(俗稱「大基金」),以及多個地方政府投資平台。兩項高度相似的公告幾乎同時出現,顯然並非巧合。隨著產業參與者日益擁擠,這些國有背景基金也需要回收部分資金,用於下一輪投資部署。 政府基金先行投入、扶植新項目成長,待企業成熟後再行退出,正是北京多年來打造半導體產業的既定模式。此次中芯國際與華虹半導體的交易,正好展現這套模式運作最順暢的一面,也就是早期由國家資本協助建立本土龍頭,隨後在估值提升後退出,回收可觀收益,再投入下一代技術的培育。 中芯國際與華虹半導體的發展歷史,都早於這套產業投資策略正式成形前。而在高度定向、政策主導的晶片投資年代,實際運作並非總是如此順利。中國半導體產業同時背負著大量失敗項目與投資失利的包袱,資金被困在表現平平的企業中,這些問題正是整併變得迫切的重要原因。相關挑戰稍後將進一步討論,在此之前,先來更仔細看看中芯國際與華虹半導體這兩宗交易,以及其背後的推動因素。 中芯國際於上周一公布的交易,核心標的是其附屬公司中芯北京。該公司營運一座採用先進技術的12吋晶圓廠。根據公司公告,中芯國際將以406億元(約58.1億美元),向包括大基金在內的多名賣方,其中亦包括兩個北京市屬投資平台,收購中芯北京的49%股權。 華虹半導體在兩天後公布的交易,路徑幾乎如出一轍。華虹將收購上海華力微電子額外38.4%的股權。上海華力微電子在上海營運兩座12吋晶圓廠,而此次交易涉及其中一座廠房的股權,對應估值為83億元。交易涉及四名賣方,包括上海集成電路基金、國家集成電路產業基金二期,以及國投先導基金。 不同於中國晶片產業中不少企業,中芯國際與華虹半導體都有能力承擔這類買斷交易,原因在於兩家公司本身已相對成熟,均擁有約20年的發展歷史,同時具備穩定的現金流,以及良好的信貸條件與資本市場融資能力。 成效參差 中芯國際與華虹半導體均計劃主要透過發行新股來為收購籌措資金。在兩家公司股價接近多年高位的背景下,這樣的做法相當合理。對於選擇退出的投資者而言,這類交易幾乎可以確定帶來可觀回報。 對中芯國際與華虹半導體而言,這兩宗交易在策略層面的意義並不相同。中芯國際的核心考量在於利潤整合。儘管中芯北京早已為母公司貢獻收入,但該附屬公司接近一半的利潤仍流向少數股東。隨著收購其餘49%股權完成,中芯國際將可全數納入旗下10座晶圓廠中,最具盈利能力之一的產線收益。 華虹半導體的邏輯則略有不同,其收購的資產,過去一直與華虹自有的上海主力晶圓廠形成直接競爭。此次整併不僅消除了集團內部的競合關係,也讓華力的收入全面併入華虹帳目,預期將帶來營收的顯著跳升,並改善整體盈利能力。 這也讓討論再次回到北京長期以政府資金推動產業發展的策略本身。從邏輯上看,這套做法並非沒有道理,晶圓廠屬於高度資本密集型產業,初期投資龐大且折舊壓力沉重,因此在早期階段由政府資金介入扶持,確實有其合理性。 但過往經驗也顯示,這套策略同樣可能造成巨大的資源浪費。規劃失當的項目往往與成功的案例同時出現,一同競逐政府的大額補貼。其中最具代表性的反面案例,便是武漢弘芯半導體。該項目在啟動時曾立志成為中國最先進的晶圓廠之一,最終卻在2020年宣告破產,燒掉超過150億元,卻從未生產出任何一顆可商用的晶片。 較近期的案例顯示,這類失敗其實並不少見,只是曝光度相對較低。2019年在上海啟動的梧升電子項目,原本規劃總投資超過180億元,建設期為五年,但不到三年便全面停擺,該公司並於去年申請破產,期間從未展開具實質意義的量產。 對整體中國半導體產業而言,歷經多年由政府資金推動的快速擴張後,倖存企業之間已具備高度整併的成熟條件。成立於2014年的國家集成電路產業投資基金(「大基金」)一直是關鍵推手,其一期募資1,387億元,二期募資2,000億元,並於2024年完成第三期3,440億元的募資。 如今,整併浪潮已全面擴散,不僅限於晶片製造領域,亦延伸至晶片設計、材料、設備製造,以及EDA工具等各個環節。 去年9月,大型晶圓製造商滬硅產業(688126.SH)宣布,計劃全資收購旗下三家附屬公司。早於三個月前,半導體設備龍頭北方華創(002371.SZ)則以310億元,向兩家國有背景投資者收購競爭對手屹唐半導體17.9%的股權。 整併速度正持續加快。根據數據分析機構IT桔子統計,中國去年截至9月共錄得93宗半導體併購交易,較前一年同期的70宗增加33%;相關交易總額估計達549億元,按年增幅接近五成。 在這些交易背後,政府角色清晰可見。於擴張階段投入資金的國有背景基金,現正承受明顯的退出壓力,需將回收資本重新配置至新的政策重點領域。 然而,並非所有整併嘗試都能順利完成。較具代表性的案例,是AI晶片與CPU設計商海光信息與服務器製造商中科曙光之間的合併案。該交易於去年6月宣布,但至12月最終告吹,雙方指出,交易規模過大,以及多方協調難度過高,是主要原因。 儘管存在上述挫折,今年半導體產業的整併浪潮幾乎可以確定仍將持續。這是一場必要的產業演進,反映北京在中美科技競爭加劇的背景下,推動半導體全產業鏈自給自足的戰略方向。問題已不再是整併是否會發生,而是哪些企業將成為主要整合者,進而成為中國對標台積電(2330.TW; TSM.US)、三星(005930.KS)及高通(QCOM.US)等全球巨頭的關鍵力量。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:宇樹科技上市進程持續 最遲第二季上市

多家媒體報道,人形機器人公司杭州宇樹科技上市「綠色通道」被叫停。對此,財新引述消息人士報道,公司並未申請綠色通道,目前上市進程正常,預計最快於2026年首季末、最遲第二季完成上市。 該名人士指出,有關綠色通道的說法早於一兩個月前已在市場流傳,但宇樹所屬的人形機器人領域並非「卡脖子」關鍵科技,公司盈利條件亦符合一般上市要求,無需特別政策支持。宇樹亦為中國境內首家正式啟動上市進程的人形機器人企業,於去年7月完成IPO輔導備案,11月通過輔導驗收。 成立於2016年的宇樹,最初以四足機器人起家,2023年全球市佔率近七成,其產品曾於杭州亞運期間「出圈」。2023年公司切入人形機器人賽道,並以9.9萬元售價推出G1機型,顯著拉低行業門檻。2025年以來,宇樹登上央視春晚舞台,並於北京設立線下首店,市場關注度持續升溫。 隨著人形機器人投融資活躍,多家同業亦加速進軍資本市場,包括港股上市的優必選(9880.HK)、杭州的雲深處科技及上海的智元機器人,人形機器人板塊資本化進程明顯提速。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏 --

簡訊:趁高位減持國泰 國航獲稅前利潤近2億

中國國際航空股份有限公司(0753.HK, 601111.SH)周二公布,公司於本周一以每股12.22港元,配售1.08億股國泰航空(0293.HK)股份,佔國泰已發行總股份的1.61%,套現13.2億港元。 是次的配售價,較國泰周一收市價每股13.09港元折讓6.64%。是次配售,國航將可獲稅前利潤約1.82億元人民幣。 國航原持有國泰航空28.72%股份,這次減持後,持股量將由19.3億股減至18.2億股,佔國泰已發行股份總數27.11%。 國泰航空過去一年股價上升近六成,周二開市國泰航空跌0.53%至13.02港元,國航則跌0.84%報7.09港元。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏