地產快訊：大富豪夜總會舊址或重開娛樂城

劉智恒

▷ 香港

尖東曾是香港「夜繽紛」的繁華地

曾經標誌著香港夜生活的大富豪夜總會，早於2012年結業，其位於尖沙嘴東部的舊址，一度獲免稅品店租用，但因疫情而退租，之後一直丟空，至近日由一財團以每月140萬港元承租，面積5萬平方呎，據報道會經營餐飲、娛樂場所及會議展覽場地。

大富豪夜總會在上世紀80至90年代，是富豪紙醉金迷的銷金窩，見證香港經濟起飛，亦經常成為電影及電視劇的拍攝題材。隨著內地騰飛，本港夜總會日漸昔微，尖東一家家夜店亦先後結業，最後連大富豪也黯然落幕，夜夜笙歌的尖東，燈紅酒綠的生活已灰飛煙滅。是次雖有新的財團進駐，但時移世易，香港環境已改變，加上尖東的配套落後、商場破舊、規模細少，更沒名牌名店，即使有新娛樂場開業，能否起死回生，市場也不寄厚望。

百年老店成集體回憶

過去的輝煌只能成為回憶，另一家港人熟識的酒家蓮香樓，於2022年結業後，酒樓位於上環曾昭灝大廈的舊址，有報道指已獲城規會批准，重建為一幢樓高30層的住宅，共有175個單位，每伙平均342方呎。蓮香樓在香港曾是赫赫有名的酒家，歷史達百年，多年來經營模式並沒大改變，酒樓不設知客，茶客要自己找位置，亦容許搭位，食物款式多年變化不大，主打菜有醬燒骨、煎釀鯪魚、霸王鴨。

社會在改變，經營者若仍沉醉昔日光輝或堅持以往的營運模式，趕不上時代，就會被淘汰，蓮香樓可以說是活生生的例子。曾經輝煌的食店，確實教人懷念，但另一方面也見到，隨著社會生活水平提高，人們的飲食口味改變、對服務的要求提升，更要一個舒適及整潔的進食環境，但蓮香樓仍一如過往，就難與對手競爭，最後只能成為港人的集體回憶。

新盤潛在供應3萬伙

物業中介公司利嘉閣統計，今年本港潛在推售的新盤達到114個，可提供的住宅單位共38,045個，略低於去年40,291個約6%，但仍是自2005年後，十九年來的第二高。當中又以九龍啟德區的供應最多，共有13個項目，可售單位7,349伙。

如果光看可出售的住宅單位，跟每年一手吸納量約萬多個比較，供應遠遠超過需求，驟眼看很是嚇人。不過，以往多年潛在可推售單位都遠較市場需求高，所以實際情況要視符發展商推盤部署，若大家一窩蜂推售，樓價肯定崩圍。可是今天本地發展商的負債比率仍然低，手上資金充裕，香港經濟縱是疲弱但也不是衰退，發展商不需一下子將所有單位推出；相反在美息接近見頂，以及香港不斷輸入專才，本港樓市即使會再調整，肯定不會出現大跌市。

▷ 內地

「保交樓」決定樓市生死

新華社報道，指住建部相關負責人透露，接受「保交樓」的專項借款項目，整體復工率達到99.9%。去年底在350萬伙「保交樓」項目中，逾300萬伙已交樓，比例超過86%。今年「保交樓」工作進入攻堅期，仍然需要各方群策群力，把最後的「硬骨頭」解決好。

「保交樓」是內地樓市重中之重，雖然樓市持續走弱是不爭事實，銷售情況疲弱也不容否認；然而若接連出現樓盤爛尾，問題就嚴重得多，那時市場的信心會崩潰，沒人敢輕言入市，樓價及交投將一落千丈。因此，中央十分重視「保交樓」，可說是力守房市的最後底線，處理不好，不但樓市及經濟陷於困境，更有可能動搖社會民生。

華住佳績股價急彈

經營及管理酒店的華住集團(1179.HK)，去年第四季度的內地業務理想，平均可出租客房收入已超越2019年同期。華住在第四季新開酒店共460間，同時關閉225間，全年淨增加852間。受到利好消息帶動，華住股價連升三天，升幅超過一成。

內地的旅遊及出行自疫後出現爆發增長，除交通外，酒店業最受惠，多家酒店的業務甚至回復至疫前。我們估計，今年初期內地酒店表現仍然理想，但下半年暫時較難預計，因為旅遊業迅猛的增長，很大程度是幾年疫情四處封關，市民不能外出，復常後遂出現一波又一波的報復性旅遊，隨著時間過去，熱情或許會減退，特別內地經濟並不太理想，房產價格又下滑，市民財富效應失去，對旅遊消費會有影響。

▷ 咏竹坊文章

奧園重組的一線龧光

內房債務重組迫近眉睫，好幾家房企面臨清盤危機，本周《咏竹坊》報道中國奧園(3883.HK)的債務重組有突破進展，涉及61億美元的境外債重組，雖被其中一位債權人平安海外反對，但仍獲法院批准，加上集團去年9月共12隻境內債務獲展期，奧園的債務壓力暫可舒一口氣。

奧園成功通過債務重組，對於內房企業及整個內地樓市來說，均屬利好消息，畢竟奧園若被清盤，資產很大機會在市場放售，一下子有大量物業求售，市場將要承受更大壓力。不過，我們認為內房縱可削債及延期還款，重組的債務在未來仍要償還，而房企有否能力還債，最大關鍵是看銷售成績，是否有資金回籠。按目前中國樓市，今天的情況未許樂觀，因此房企仍面對頗大的壓力。

羅素街舖王租金插水

《咏竹坊》報道中式餐飲連鎖店和府撈麵有計劃在港上市，集資1至2億美元，籌備上市前，集團先在港開設分店，以增加集團知名度。分店設於銅鑼灣羅素街，位置之前是由名牌Prada租用地下至三樓，當年月租900萬港元，呎租平均600港元。現時和府只租用地舖，月租30萬港元，呎租190港元。

與Prada租金比較，和府的租金差距近七成，而且Prada每方呎600港元是以四層樓面平均租金計算，事實地舖租金應更高。從這宗租務反映，香港的租金下調幅度相當大，特別該舖處於羅素街，屬港島黃金地段，過往多是國際名牌租用，現本港經濟疲弱，內地豪客減少，令奢侈品市場受影響，昔日的天價租金已成為絕唱。