地產快訊：十里銀灘15萬可做業主？

智能座艙企業博泰車聯網同意收購廣州海鷗住宅工業股份有限公司的控股權，以拓展中國快速增長的智能家居市場 重點： 博泰車聯網將以8億元人民幣收購廣州海鷗住宅工業股份有限公司20%股權，交易完成後將取得這家智能家居硬件製造商的控制權 公司希望利用其核心智能座艙軟件，將智能家居硬件納入其產品組合 　 梁武仁 外界或許會形容這是一次大幅「換檔」，這正是博泰車聯網科技（上海）股份有限公司（2889.HK）最新動作的一大看點。公司上周宣布，將業務版圖從核心的高科技智能座艙進一步延伸至廚房水槽及衛浴管件。乍看之下，這次轉向有點令人摸不着頭腦，但若深入了解其背後邏輯，就會發現並非毫無章法。 根據公司上周五的公告，這家智能座艙製造商已簽署協議，擬以8億元（1.19億美元）從控股股東手中收購廣州海鷗住宅工業股份有限公司（002084.SZ，下稱海鷗住工）20%股權。儘管博泰車聯網收購的是少數股權，但交易將令其取得這家衞生潔具製造商的控制權，並有權提名海鷗住工九名董事中的七名。博泰車聯網支付的價格相當於海鷗住工賬面價值的2.6倍，其中包括取得控制權所支付的溢價。 乍看之下，這項交易似乎偏離了博泰車聯網的主營業務。公司主要從事汽車智能座艙業務，而海鷗住工則生產衛生潔具及裝配式整裝廚衛空間相關產品。 這兩條業務線表面上缺乏關聯，也令這宗交易顯得不同尋常。博泰車聯網似乎押注，推動汽車數字化的部分技術，同樣可以應用於家居自動化。簡單來說，公司希望利用其在汽車場景中的技術能力，進一步推動家居設備數字化。例如，理論上博泰車聯網可以把AI語音助手、環境交互系統等核心產品，導入海鷗住工的廚衛硬件之中。 博泰車聯網在公告中表示：「本次交易將本集團在智能汽車方面的能力向智能家居及其它相關終端場景進一步拓展，構建『車家一體』的戰略布局，促進本集團之長遠發展。」 在5G通信網絡快速鋪設、政府政策推動，以及華為、小米和海爾等巨頭加速統一生態整合的帶動下，中國智能家居行業有望快速增長。根據Grand View Research的預測，2026年至2033年間，中國智能家居市場的年複合增長率約為24%，到期末年銷售額將達1,170億美元。這一增速明顯高於Global Market Insights對全球市場的預測，後者預計截至2035年的九年間，全球市場年均增長約9%，使中國成為AIoT（人工智能物聯網）崛起的核心增長引擎。 相比之下，中國智能座艙市場規模約為120億至150億美元，受制於汽車產量有限，同時持續的電動車價格戰亦帶來巨大壓力，迫使博泰車聯網等零部件供應商不斷承受產品降價，侵蝕利潤率。 更重要的是，智能家居硬件製造商擁有廣泛的潛在客戶群，從房地產開發商、家裝連鎖企業到個人消費者均涵蓋其中。相比之下，博泰車聯網等汽車供應商的客戶群要有限得多，往往受制於少數幾家車企。因此，對博泰車聯網而言，跨足家居自動化不僅是從汽車場景延伸至家居場景的一項概念性布局，也是試圖從競爭殘酷、利潤率承壓的汽車供應鏈，轉向一個利潤率更高、前景更佳，而且從銷售潛力來看規模已大得多的國內市場。 智能馬桶 海鷗住工生產一系列高科技衞浴設備，包括智能馬桶和坐浴器、用於廚房及浴室的紅外感應水龍頭，以及整合照明、通風和用水控制感應器的裝配式衛浴單元。 但公司缺乏內部軟件開發能力，而這正是其可以借助與博泰車聯網新關係的地方。海鷗住工主要生產實體設備，讓這些設備變得「智能」的軟件則依賴第三方提供。如今，公司可以轉向博泰車聯網取得實現相關功能所需的軟件。 此外，博泰車聯網還可以把AI芯片加入其中。本月初，公司達成另一項交易，擬以不超過14億元收購成都明夷電子科技股份有限公司70%股權。公司表示，這項交易進一步完善其「軟硬芯雲」一體化模式。 成都明夷是一家採用Fabless模式的芯片設計企業，專注於高性能模擬、射頻及高速光電通信芯片。儘管這些芯片原本是為AI數據中心及高速車載網絡而設計，但同樣可以應用於廣泛的家居場景，包括馬桶的語音識別，以及供暖、通風和空調系統。 儘管如此，博泰車聯網進入的市場與中國房地產行業直接相關，而後者正深陷長期低迷，這一點也反映在海鷗住工疲弱的業績上。受中國住宅銷售下滑衝擊，海鷗住工去年收入下降8%至26.2億元，連續第二年錄得年度收入下滑。 海鷗住工的經營活動現金流仍為正數，但折舊成本及未售存貨減值等會計因素令公司持續錄得虧損。公司去年虧損1.181億元，意味其短期內無法為博泰車聯網的盈利帶來任何提振。 博泰車聯網本身亦尚未盈利，主要受到高額研發投入及中國電動車供應鏈價格壓力影響。儘管公司去年收入大增37%至35億元，但淨虧損仍擴大逾一倍至約10億元。 海鷗住工交易公布後的首個交易日周一，博泰車聯網股價幾乎沒有變動。海鷗住工的股價表現則較好，在深圳觸及10%的單日漲停限制。市場對收購計劃出現這種反應並不令人意外，尤其是當買方可能像博泰車聯網一樣，需要發行新股為交易融資時。 收購海鷗住工的8億元代價，相當於博泰車聯網去年底所持14億元現金及現金等價物的一半以上。因此，博泰車聯網需要動用其他資金來源支付交易代價，並表示計劃以「自籌資金」支付部分成本。 公司可以利用其相對較高的5.9倍市銷率（P/S）發行新股，這一估值遠高於德賽西威（002920.SZ）的1.8倍及億咖通（ECX.US）的0.4倍。 博泰車聯網轉向智能家居領域在戰略上有其合理性，也可能進一步推高公司估值。但希望短期內看到成果的投資者可能會失望，尤其是在中國房地產市場目前依然疲弱的情況下。…