十里銀灘

劉智恒

    

內地

    

碧桂園星級項目成重災區

碧桂園(2007.HK)發展位於惠州的十里銀灘,曾經被包裝成中國的馬爾代夫,一度銷售十分火爆。然而當中國樓市日走下坡,十里銀灘或許變成「十里爛灘」,樓價急挫;最近市場傳出,有業主急讓房子,60平米只售15萬元,較當年高峰時大跌約70%。

究竟是真實還是宣傳,我們參考多個房地產中介網頁,看見現時十里銀灘的房價,67平米叫價約32萬元,88平米也是42萬元,即是說每平米在4千多元水平;單位叫價15萬元,即每平米約2,500元,若有業主要急讓,大劈價也不是沒可能。考慮到十里銀灘總發展達到6萬戶,供應量相當驚人,而現時內地樓市日趨向下,該項目位置又偏遠,既不適合長居,又乏人租用,若只用作渡假,長期要維修保養及交物管費用,倒不如平價出售。

物業估值重創太古

內地樓市下滑,不但影響內房企業,就連專政投資收租的地產商也受到一定影響。太古地產(1972.HK)發盈警,截至2023年底,股東應佔溢利將大幅減少7成。原因是內地的零售投資物業公平值收益錄得下跌,而發展中的辦公樓投資物業亦錄得公平值虧損。公司估計,投資物業虧損約45億港元。相反,2022年投資物業重估收益則有16億港元。

我們預計,除太古地產外,內地擁有較多投資物業的發展商都會受到影響,出現投資物業重估的虧損。雖然如太古地產所言,投資物業公平值變動屬非現金性質,對集團的營運現金流或股東應佔基本溢利不構成影響。然而想深一層,投資物業估值下跌,是因為租金收入下挫得出的結果,換言之租金收入下降,對集團的未來收入及盈利肯定有影響,並非如太古說得那樣輕描淡寫,此點不可不察。

北京監管購房預售金

為保障買樓人士,北京市住建委就《北京市商品房預售資金監督管理辦法》(2023年修訂版)公開徵求意見,其中主要一項是建議當地商品房預售資金,原本由銀行監管,現轉交給政府監管。此方案的好處,是可以更有效防止房企挪用預售資金,防範樓盤出現爛尾。

我們認為此一措施對於「保交樓」有幫助,畢竟有一些內房企業,在債務臨門時,或會利用灰色地帶而動用預售資金。現時市場樓價不斷下調,市民見樓價已跌至可負擔水平,或會心動入市,但因擔憂開發商能否如期交樓而卻步;若交由政府去監管預售資金,那就最安全不過,讓有意置業的市民更有信心入市,對樓市有一定幫助。

香港

    

政府嚴打洋房僭建

一場世紀豪雨揭發了香港多個洋房區有僭建個案,繼紅山半島後,屋宇署及地政署聯手到屯門蟠龍半島巡查,已向20間僭建獨立屋的業主發出清拆令及釘契,當中有4間的業主更被檢控。至於紅山半島,已發現70間洋房違規,當中有29間同時涉及僭建及非法佔用政府土地。

洋房僭建的情況由來已久,幾乎不是什麼秘密,嚴重的甚至霸佔政府的土地,將擁有的範圍延伸,或蓋上建築物。過去相關機構因不能隨意入屋檢查,業主即使改動,也不容易被發現,加上政府部門人手不足,於是隻眼開隻眼閉。今天出了大問題,紅山半島僭建懷疑引致斜坡山泥傾瀉,令政府不得不強力執法,加上現時航拍盛行,可以高空作出觀察,令許多僭建無所遁形。我們希望政府能貫徹去執行,別虎頭蛇尾,獨立洋房之外,還要向新界丁屋及村屋埋手,以徹底處理僭建問題。

蔚藍東岸累計22宗撻訂

香港樓市走弱,之前以樓花購入的物業,買家陸續出現達訂,五礦地產(0230.HK)位於油塘的蔚藍東岸近日錄得8戶買家撻大訂,每個單位成交價在535萬港元至989萬港元。項目在2020年開售,每方呎均價約19,000至20,000萬港元水平。單就本月,蔚藍東岸已累計出現16宗撻訂,整個項目至今已錄撻訂22宗。

我們相信,早幾年出售的住宅,到臨近入伙期,撻訂的個案會陸續出現,畢竟目前樓價較2019年高峰期跌了兩成或以上,特別那些納米樓項目,發展商當年見樓價高,於是大幅增加興建細單位,因涉及整個銀碼會較低,買家較易上車,然而發展商卻將每方呎價提高,當整體樓價下挫時,納米樓的買家損失就更大。因此,買家選擇撻訂或許是明智之舉,至少在今天看是對的。

咏竹坊文章

    

特步跑出個未來

本周《咏竹坊》文章提到國產運動品牌特步(1368.HK)以6,100萬美元(4.3億元),向Wolverine World Wide(WWW.US)購入合資公司權益。合資公司主要在中港台銷售索康尼及邁樂品牌的服裝、鞋履及配飾。其中索康尼的跑鞋有百年歷史,更有跑鞋中的勞斯萊斯稱號。

國內運動品牌以安踏(2020.HK)及李寧(2331.HK)馬首是瞻,特步在銷售規模、名氣及歷史都比不上兩大巨頭,於是集中力量,主要研發跑鞋,又斥巨額資金支持內地大型馬拉松,並贊助多位頂級長跑運動員。是次收購索康尼,正正看中對方在跑鞋上的技術及名氣,進一步優化旗下跑鞋的質素,並可將產品更加多元化。

海爾平購開利製冷

說到併購海外品牌,家電巨企海爾智家(6690.HK)近期亦6.4億美元,購入開利環球旗下的開利全球商用製冷,該公司主要從事商用冷凍鏈業務。是次收購,按去年開利全球商用製冷業績計,只是11倍市盈率,相對海外或內地同類企業平均15至30倍來得便宜。

海爾在海外併購上經驗豐富,早在2012年向日本三洋電機購入洗衣機及冰箱業務,2019年收購意大利家電商Candy,最經典是2016年以54億美元,收購美國通用電氣的家電業務,經過大刀闊斧的改革,短短5年間將其收入大增逾倍,更扭虧為盈。因此,我們相信海爾有能力,為開利商用製冷進行業務改革,將其盈利能力進一步發揮。

新聞

Merger drives Luk Fook’s fourth-quarter sales growth

快訊:合併金至尊 帶動六福四季度銷售升

最新:六福集團國際有限公司(1361.HK)周四公布本財年第四季零售收入按年增長12%,已超越2019年的同季增長達一成。 利好:公司內地季度零售收入同比上升7%,香港及澳門亦升一成,整體零售收入同比已超過2019財年。 值得關注:集團表示,金價在3月創新高,地緣政治局勢又緊張,影響消費者購買意欲,加上人民幣持續下跌,導致3月份銷售放緩。 深度:六福主要從事黃鉑金首飾及珠寶的設計與銷售,於1991年成立並在97年上市。集團今年初完成收購香港資源(2882.HK)旗下的「金至尊」品牌,因而有助提升第四季度零售收入。另外,上季度淨增加230間分店,有218間是將金至尊的店鋪納入其下。六福指出,內地對鑽石產品需求疲弱,集團計劃積極推廣其它定價首飾產品,以改善業務表現。 市場反應:公司週五開市股價微跌,4.2%至17.7港元,股價處於過去52周的低位。 記者:劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Nayuki opens 205 franchsed stores

對手競相申港上市 奈雪的茶四面楚歌

繼去年決定在直營店外開展多元化經營後,截至3月底,這家高端茶飲的店面網絡已有205家加盟店 重點: 因季節性因素,奈雪的茶一季度新店開張速度有所放緩,公司還調整了加盟模式,希望擴大在小城市的影響力 自去年10月以來,至少有五家荼飲申請上市,令這家香港上市的茶飲商,在向投資者爭取資金的時候,增加了許多競爭 陽歌 茶飲連鎖店奈雪的茶控股有限公司(2150.HK)在最新季度業務更新的數據顯示,其門店數量增長急劇放緩、加盟業務亦起步緩慢;然而,值得關注的一點,並未出現在週四的文件里。這個未公開宣佈的事實,將是奈雪的茶最後一次以唯一在港上市的茶飲公司身份發佈,該行業通常也被稱作奶茶行業,源自它最著名的產品之一。 自去年10月以來,至少已有另外五家高端茶飲連鎖店申請在香港上市,包括1月提交IPO申請的行業領軍企業蜜雪冰城。其中,只有茶百道(2555.HK)過審,並於上周正式啓動上市,由本土巨頭中金公司和花旗承銷。 茶百道的上市首次提供了與奈雪的茶真實估值的比較,奈雪的茶2021年上市以來,一直是投資者在奶茶行業唯一的選擇。隨著新上市公司(就門店數量而言大部分都比奈雪的茶大)的出現,奈雪的茶在吸引投資者關注這一點上,面臨的競爭將大大增加,不得不加倍努力,才能保持他們對其增長故事的興趣。 奈雪的茶和許多同業在疫情期間都遭受了相當大的損失,因為中國嚴格的疫情防控,它們很多門店被迫關閉或面臨其他運營限制。更重要的是,它們售賣的高端茶飲大多是那種讓人“感覺良好”的產品,人們通常在進行社交時購買,而疫情期間社交相當有限。 因此,奈雪的茶和許多同行疫情期間都在虧錢,直到去年解除疫情防控後才恢復盈利。所以,在比較投資者喜歡誰時,看市銷率(P/S)比看常見的市盈率(P/E)更有用。 奈雪的茶市銷率只有0.72倍,考慮到任何成長型公司的估值普遍都應高於1倍,並且通常要高得多時,這個市銷率就顯得相當低了。茶百道上周提交的IPO啓動文件顯示,按每股17.5港元的IPO價格計算,其市值約為260億港元。以去年169億元的收入計算,該公司的市銷率為1.4倍,約是奈雪的茶的一倍。 但與咖啡連鎖運營商相比,茶百道這個市銷率也沒什麼值得興奮。本土咖啡巨頭瑞幸咖啡(LKNCY.US)和視中國為第二大市場的星巴克(SBUX.US)的市銷率都比它高,分別為2.1倍和2.7倍。 在這方面,關鍵是投資者對現在新入市的這批高端茶飲製造商非常謹慎,因為激烈的競爭可能會迫使其中一些在未來幾年倒閉。這意味著,我們可能會看到,這些股票在未來一兩年內流入市場時面臨一定的壓力。 增長緩慢 說了這麼多,我們再看看最新季報。報告顯示,奈雪的茶一季度新店開業速度明顯放緩,這通常是天氣寒冷抑制消費所致。本季度,新開直營門店23家,截至3月底,門店總數達到1,597家。與去年第四季度的214家新店和第三季度的166家新店相比,新開店數量大幅放緩。 但我們也應該注意到,最新的門店數量比2023年3月底的923家直營門店增加了70%以上。 繼去年決定進軍特許經營業務後,奈雪還於3月底首次透露,店面網絡新增205家加盟店。儘管如此,該公司約1,800家直營和加盟店的總數,仍遠遠落後於茶百道在去年9月底的近8,000家,與蜜雪冰城當時冠絕同行的3.6萬家門店更是沒法比。茶百島和蜜雪冰城幾乎所有門店都是加盟店。 奈雪還首次詳細討論了加盟計劃的進展情況,計劃旨在幫助它擴展到中國的三四線城市。此番討論似表明,公司在嘗試更激進的擴張,以趕上規模更大的競爭對手前,仍在試驗這種商業模式。 公司表示:“業務方面,2024年2月,我們優化了對加盟商的要求,門店店型更靈活,面積要求有所下降,單店投資金額也下降到人民幣58萬元。這將幫助降低加盟商的資金壓力,助力加盟業務持續增長。” 投資者對新財報並沒有留下太深的印象,港股週五早盤奈雪的茶股價下跌3.8%。以此計算,該股今年迄今為止已經下跌了約30%,較2021年的IPO價格下跌了90%,從中可以看到我們前面提到的投資者的懷疑態度。 加盟業務將不可避免地給奈雪的茶帶來新問題,最明顯的是品控和利潤率壓力。該公司目前的毛利率約為40%,相比之下,茶百道為34%,另外兩家已申請在香港上市的大型茶飲連鎖店滬上阿姨和古茗的毛利率約為31%。 總言之,由於越來越多的競爭對手登陸港交所,投資者中短期內可能不會對奈雪太感興趣。但從長遠來看,如果公司能夠快速擴大加盟業務而不過多犧牲利潤率,它可能還可證明自己的吸引力。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道,包括贊助內容。欲瞭解更多信息,包括對個別文章的疑問,請點擊這裏聯繫我們 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Chow Tai Fook's first quarter sales rise 12%

金價屢創新高 周大福股價能否扭轉劣勢?

上周伊朗的無人機襲擊以色列後金價飆升至歷史新高,這家中國領先的珠寶銷售商能否從中受益 重點: 周大福今年前三個月的銷售額增長12.4%,高於公司截至2023年9月的中期的6%收入增長  作為中國最大的上市珠寶商,周大福可能會從近期金價升至歷史新高中受益 譚英 在痴迷於黃金的中國,周大福珠寶集團有限公司(1929.HK)位於香港中環的展銷廳,是一個如夢境般的地方,展示了這種貴金屬的許多不同面貌,從沈甸甸的黃金飾品,到小巧的迪士尼主題兒童耳環。 公司1929年在廣州成立,並於1956年推出了999.99%的純度標準,這一標準隨後被香港政府採用,從而改變了整個行業。現在,隨著金價上漲,屢創歷史新高,該公司希望能乘上這股東風。從上周發布的最新經營數據來看,公司今年前三個月的增長相對強勁,似乎已經從這一波漲勢中獲益了。 公司表示,在截至3月底的三個月里,中國內地零售值增長了12.4%,內地市場佔比88.6%。另外兩個主要市場香港和澳門的銷售額也增長了12.8%。 根據國家統計局本週公佈的數據,今年前三個月,中國社會消費品零售總額同比增長了4.7%,達到120,327億元,增長速度遠不及周大福的增速。 然而,消息也不全是樂觀。在這三個月里,周大福在中國內地同店銷售同比下跌2.7%,同店銷量同比下降6.9%。在香港和澳門,同店銷售和銷量都增長了4.5%。 這次公布的最新數據相對有限,不包括實際銷售數據或其他財務指標。但這些數據確實反映了公司的銷售趨勢,可以作為衡量中國黃金和珠寶市場整體情況的標準。 黃金價格在過去四年里上漲了48%,而同期利率也在上升。這讓一些分析機構認為,加息可能會推高金價,就像上世紀70年代一樣。當時,由於美聯儲試圖抑制通脹,美國短期利率上升,黃金價格也隨之大漲,與現在的情況類似。 金價上漲可能會讓周大福這樣的黃金銷售商受益,當它公佈截至2024年3月整個財年的詳細業績時,投資者會尋找更多這方面的信號,這份財報很有可能在6月份公佈。 周大福從成立之初到現在,已經走過了很長一段路,已成為中國珠寶市場的一種 "金標",其中黃金珠寶是其主打產品之一。創始人周至元的女婿鄭裕彤將公司發展成為一家現代零售商。鄭裕彤91歲去世後,他的兒子鄭家純接過了公司的領導權。 對衝經濟的不確定性 過去兩年,由於人們認為黃金可以對衝經濟的不確定性,加上全球利率如果像許多人預期的那樣開始下降,其他投資的回報可能會降低,所以金價不斷上漲。 在周大福的最新季報中,更值得關注的數字包括中國內地鑲嵌珠寶、鉑金及K金首飾同店銷售下降19.5%,而在香港和澳門該類別降幅更大,達到27.2%。這可能反映了在疫情後經濟增長放緩的時代,人們對珠寶首飾的需求有所下降。 但內地黃金首飾及產品類別的同店銷售表現較好,增加3.4%。在港澳,銷售情況更佳,漲幅達16.6%。在這三個月里,該公司關閉了88家門店,但在截至2024年3月的整個財年中,仍增加了153家門店,門店總數達到7,548家。 截至去年9月的前六個月,公司錄得營收同比增幅為6%,總銷售額為495億港元,而最近一個季度,兩位數的銷售額增幅明顯高於這一數字。在截至2023年3月的上一財年,該公司的銷售額實際上下降了4.3%,至947億港元,這在很大程度上是因為中國嚴格的疫情防控措施令全國零售商陷入困境。 公司截至9月的六個月,利潤增長了27%達到45.5億港元,毛利率上升1.3個百分點,至24.9%。 市場並未從周大福的最新數據中發現太多亮點。自消息公佈以來,該公司在香港上市的股票在一周內下跌10%,自今年年初以來已經下跌了13%。1,000億港元的市值使其成為全球第12大奢侈品公司,排在它前面的是Prada(1913.HK;PRPO.F),後面是Pandora(PNDORA.CO)。 公司的市盈率為16倍,低於Pandora的20倍和Prada的26倍。但它遠遠領先於規模較小的中國同行周生生(0116.HK)的5倍,後者也是源自廣州,成立於1934年,並在1973年成為香港第一家上市的黃金珠寶公司。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道,包括贊助內容。欲瞭解更多信息,包括對個別文章的疑問,請點擊這裏聯繫我們 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Lingbao Gold shares placement

快訊:站在黃金風口 靈寶集資8千萬

最新:靈寶黃金集團股份有限公司(3330.HK)周三配售近2,692萬股新股,每股配售價3.02港元,較昨天收市價折讓16.11%,集資淨額7,930萬港元。 利好:配售後集團有更多資金用於採購金精礦,並用於生產金條之用。 值得關注:集團今年2月時才以每股1.34元配售3,254萬股新股,折讓19.76%,集資淨額4,240萬港元,兩個月不到,已第二次配股集資。 深度:靈寶黃金成立於2002年,主要業務是黃金開採、冶煉及銷售,2006年在港上市。去年金價逐漸上升,年底更因以巴衝突,每盎斯突破2,000美元,靈寶黃金因而受惠。2023年賺3.18億元,按年升逾三成,毛利率按年升1.5個百分點至9.2%,集團亦表示,將繼續做大做強黃金主業。 市場反應:公司周四低開8.3%後收復部分失地,中午收跌2.5%至3.51港元,股價仍處於過去52周的高位。 記者:劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏