優客工場創巨虧 最艱難時刻未過

新冠疫情導致辦公室需求減少，加上巨額商譽減值損失，這個被稱為“中國版WeWork”的共享辦公室經營者，去年錄得破紀錄虧損

重點：

• 優客工場2021年的淨虧損創下新紀錄，過去4年“燒掉”40億元
• 巨額虧損表明，該公司的輕資産轉型還有很長的路要走

王川

醜婦終需見家翁。在新冠疫情導致辦公室需求減少的背景下，被稱為“中國版WeWork”的共享辦公室經營者優客工場(UK.US)於5月中延期發布的財報顯示，其2021年淨虧損達到創紀錄的21.6億元。

回顧優客工場去年前三個季度，公司分別錄得1.27億元、1.36億元和1.82億元的淨虧損，可見去年全年錄得巨虧的主因，是因為第四季度大幅虧損近17億元。

優客工場2021年的創紀錄虧損中，單是商譽減值的損失已達到15億元，而上一年這一項的損失還是0。優客工場解釋稱，由於新冠疫情的不利影響，其三個報告單位的公允值低於賬面價值，長期資産減值損失和長期待攤費用也增長了近三倍，達到1.15億元，主要是因為投資的長期資産可能無法收回。

寄望輕資産模式

2021年，優客工場實現總收入10.6億元，其中辦公空間會員收入3.77億元，同比降低10.87%，並已連續三年下滑，反映需求持續減少；營銷和品牌服務收入4.63億元，上升46.1%；其他服務收入則大增58.4%至2.17億元。

從2020年開始，優客工場將辦公場地的自營模式轉變爲輕資産模式，以試圖扭虧爲盈。所謂自營模式，就是將辦公樓買下或長期租賃後再改造出租，類似於“二房東”。在這種模式下，前期資本投入高，還要自己承受租不出去的風險。財報顯示，優客工場運營的辦公場所入住率只有70%，換言之，有將近30%的空間都處於空置狀態，這種風險已經成爲了擺在桌面上的現實。

相反，輕資産模式類似於辦公場地的業務“加盟”，優客工場提供空間設計、建造以及管理服務，包括U Brand和U Partner兩大類模式。U Brand主要是向房東收取品牌、諮詢和服務管理費；U Partner則是房東提供空間使用權，優客工場負責經營管理，雙方分享收入。這意味著公司不再需要大量資本，以投資和推出新的辦公空間。

2021年，優客工場在輕資産模式下擁有165個辦公空間，較2020年底增加了40個，分布於55個城市，管理面積62.28萬平方米，較上年末增長77%，而輕資産模式管理的面積已經是自營模式的近3倍。總結去年，優客工場輕資産模式收入為6,670萬元，雖然漲幅達183.8%，但佔總收入比例仍然只有6.3%，反映公司仍需多下苦功提升這方面的收入。

優客工場CEO兼首席營運官關心表示，公司將繼續探索輕資産模式，以提升營運效率。此外，未來也會拓展消費者服務領域的産品，爲客戶提供額外的營銷和廣告解決方案，並開發房地産數字化管理系統。

股價累跌98%

不過，從去年的巨額虧損顯示，優客工場的這種轉型的努力還遠遠不夠。2018年以來，優客工場的虧損額出現上升勢頭，累計淨虧損已高達39.22億元，至今尚未看到盈利的曙光。持續虧損已經讓投資者對共享辦公這個商業模式失去了耐性。自從公司於2020年11月以特殊目的收購公司(SPAC)形式在美國納斯達克上市以來，其股價一路下挫，上周四收報3.34美元，市值僅餘1,460萬美元(9,800萬元)。

事實上，爲了避免股價連續低於1美元而遭到退市，優客工場在4月21日實施了每20股普通股合併成1股的股份合併，暫時擺脫了被強制退市的危險區域；因此，如果以掛牌日收盤價計算，該公司已累跌98%，早期投資者恐損失慘重。

2020年，創始人毛大慶曾在一次演講中表示，“優客工場正在經歷五年來最艱難的時刻”，但他似乎沒有想到，優客工場在接下來的日子裏，會一年比一年更艱難，而且仍未看到盡頭。

環顧共享辦公室行業，並不只有優客工場陷入了這樣艱難的困境。在疫情反覆和經濟下行的情況下，這種商業模式似乎已經到達樽頸。一方面疫情催生的在家工作(Work from home)，正取代傳統的“實體辦公”模式；而且對共享辦公需求最大的中小企業和創業公司也在經歷寒冬，甚至出現倒閉潮。

“我們環顧四周，卻發現自己如此孤獨，當年與我們競爭過或是合作過的很多友商，都不見蹤影了”，毛大慶如是說道。

事實上，即使是共享辦公室龍頭老大WeWork(WE.US)，2021年底的辦公空間實際入駐率也只有63%，上市以來的累計淨虧損更達84.66億美元，而營收也由2020年的34.2億美元，下降25%至2021年的25.7億美元。WeWork最新的市銷率約1.74倍，遠高於優客工場的0.07倍，從市場給予後者的極保守估值，或某程度上反映了投資者對其前景的憂慮。

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