債務重組首看現金流碧桂園「摸著石頭過河」

2025年01月20日

2007.HK

Country Garden feeling its way forward, the debt restructuring progress hinging on future cashflow

繼公布具體的重組方案後，負債纍纍的碧桂園終帶來一份遲來的業績

重點：

去年中期虧損128.4億元
中期總借貸2,502億元

劉智恒

去年4月，碧桂園控股有限公司(2007.HK)因未能趕及刊發2023年業績報告，被迫暫停在港交所交易。根據上市條例，若停牌18個月未能復牌，上市公司將面臨除牌命運。

換言之，今年10月1日前碧桂園要通過港交所的要求，否則上市地位將消失，距離死線只有九個月時間。

要復牌，首要公布集團業績，經過一番努力，碧桂園的2023年全年業績及2024年中期業績，終於在市場亮相。

中期現金僅餘67億

2023年全年收入按年下跌6.8%，虧損1,673億元，總借貸2,496億元﹐手頭現金638億元。

2024年中期收入同比下跌55%至1,021億元，虧損則收窄73%至128億元。1年內要償還的銀行借款已達1,218.5億元，但手頭現金只餘下67億元，總負債達2,502億元，而經營現金流更是負1.85億元。

情況未見改善，但重組開始有眉目，本月初碧桂園公布方案，與七家銀行組成的協調委員會達成共識，倘能落實，重組提案可讓集團大幅去槓桿，目標是減少境外債務最多116億美元。此外，亦將債項到期時間延長至最多11.5年，並可降低融資成本，目標是加權平均借貸成本，從每年約6%降低至約2%。

控股股東亦考慮，將集團未償還的11億美元股東貸款，轉換為碧桂園或附屬公司的股份。

業績發布，意味有機復牌，而債務重組方案漸見曙光，重組路途似邁進一步。然而，事情較想像要複雜得多。

首先有外電引述知情人士透露，碧桂園主要債權人小組尚未同意境外債務重組條款，而該債權人小組佔一筆104億美元境外債逾三成。

一切還看樓市

此外，在重組方案中，未來的現金流是重中之重。公司估計在2024年至2040年間，29個國際項目的累計應佔槓桿自由現金流介乎26至30億美元。另外，2025年1月至2033年內，預期透過出售金融投資籌集約6至8億美元。

中國內地的物業銷售更是一大關鍵，公司預測在2024年至2039年，可用於應付境外債務的現金介乎200至250億元。

不過，現金流是否達到預估水平，碧桂園有一套假設條件，首要是境內房地產市場逐漸復蘇下，能夠維持持續經營狀況及正常業務營運。另外預計境內項目的平均售價， 2025年只出現低位數下降，2026至2032年實現中低位數增長，並於2033年增長穩定在低個位水平。

簡單說，前提是房地產市場能否逐漸復蘇，另外要看債務重組方案，能否獲各方債權人接受。

後面一點現時似有明確方案，雖仍未獲所有債權人接納，但起碼邁前了一步。反之房地產市場的發展最難估量，目前內地樓市仍然疲不能興，今年售價是否只有輕微下降，以及未來幾年又可否增長，沒人可回答，即使中國樓市好轉，實際情況對碧桂園未必樂觀。

銷售急萎縮

債務纒身下，市場擔憂碧桂園能否如期交付，即使有意置業者，都避開高風險的企業，未必考慮碧桂園項目；何況全國開發商也要賣樓，樓市充斥龐大供應，買家選擇多的是。

過去幾年，碧桂園的銷售可用四個字概括，就是「每況愈下」。2021年銷售達5,580億元，2022年同比下跌36%至3,575億元，2023年跌51%至1,743億元，去年更暴跌73%至只有472億元。可見銷售並不樂觀，縱使去年政府不斷推出穩定樓市措施，碧桂園受惠程度似有限。

事實上，去年9月碧桂園核數師羅兵咸永道辭任，由中匯安達接任。羅兵咸的辭任函中指出，遲遲未能推進財務報表的工作，因要等待碧桂園提供資料及文件，包括集團對未來現金流的預測、有關在建及完工物業的減值評估，以及應收款的損失評估。換言之，對現金流的預期，當時似沒有充足資料引證。那現時集團對現金流的預算，準確程度又有多高？

按目前情況，碧桂園即使能復牌及債務重組獲通過，能否持續前行，要視符資金情況，而資金又要看樓市，以及在低沉市場可否出售投資項目，一切都未能掌握在集團手中，碧桂園只能「摸著石頭過河」。

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房地產

羅兵咸永道, 碧桂園, 重組, 中匯安達, 債務

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新聞

簡訊：招聘需求回升 Boss直聘第三季多賺67%

內地招聘平台Boss直聘運營商看準科技有限公司（2076.HK; BZ.US）周二公布，受惠招聘活動回暖及商業化效率提升，截至9月底止的第三季度收入及盈利均錄得顯著增長。期內收入按年增13.2%至21.63億元，淨利潤按年增67.2%至7.75億元（1.1億美元）。期內，來自企業客戶的線上招聘服務收入為21.47億元，按年升13.6%，其他服務收入（主要為向求職者提供的付費增值服務）為1,640萬元，按年跌27%。公司解釋，減少主要源於對部分增值服務的優化，精簡了相關功能，以增強平台黏性並推動生態系統的長期發展。期內付費企業客戶數達680萬家，年增13.3%，平均月活用戶（MAU）達 6,380萬，亦按年增10%。創辦人兼CEO趙鵬表示，公司正加快AI技術在產品及運營中的應用，持續改善求職者與用人企業體驗，並探索AI代招聘等新模式。公司預期，2025年第四季度總收入介乎20.5億至20.7億元，增加12.4%至13.5%。業績公布後，公司美股周二升1.32%，收報20.79美元。公司股價今年累升約52%。李世達欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年11月19日

2076.HK BZ.US

簡訊：電動車收入創新高小米三季度盈利勁升130%

手機製造商小米集團（1810.HK）周二公布第三季度業績，截至9月底止的季度收入為1,131億元人民幣（下同），按年增長22.3%。盈利大幅上升129.5%至122.6億元，經調整利潤113億元，同比上升80.9%。期內集團的「手機×AIoT」收入為人民幣841億元，同比增長1.6%。上季度全球智能手機出貨量為4,330萬台，同比增長0.5%，收入為人民幣460億元。在中國大陸地區，小米智能手機銷量排名第二，市佔率達16.7%；在全球智能手機出貨量則排名前三，市場份額為13.6%。智能電動汽車收入及AI等創新業務，第三季收入創歷史新高達290億元，同比增長199.2%。當中電動汽車收入為283億元，期內共交付108,796輛，亦創出新高。6月才推出的Xiaomi YU 7 系列，在上月位列內地SUV銷量第一。周三小米開市升1.9%報40港元，公司股價過去一年由高位下跌35%。劉智恒欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年11月19日

1810.HK

政策影響盈收雙降明基醫院賣點乏善足陳

去年多次闖關未果，民營綜合醫院營運商明基醫院再度向港交所遞交上市申請，但最新財務表現仍乏善可陳重點：去年明基醫院曾申港上市，最近又再啟動上市計劃，儘管中國民營醫療仍具備可觀成長空間，但公司收入與盈利卻雙雙下滑，政策轉向與激烈競爭成為主要掣肘　梁武仁中國民營醫療看似擁有龐大潛力，因為隨著中產階級崛起，越來越多民眾希望尋求公營醫院以外的選擇。然而，這樣的敘事對明基醫院集團股份有限公司似乎並不完全適用。該民營綜合醫院多次申港上市均以失敗告終，最新遞表所呈現的財務表現亦難言亮眼。對投資者而言，公司確存在一些值得關注的亮點，但不利因素也同樣不少。這家民營醫院營運商於上周再次向香港提交上市申請，這是其自去年4月以來的第三度闖關，前兩次均未能完成。公司由台灣上市企業佳世達科技股份有限公司（2352.TW）持有多數股權，佳世達為全球液晶顯示器與投影機領域的重要供應商。如今，明基醫院集團期望第三次嘗試能順利在港上市，為其集資進程帶來轉機。從表面來看，民營醫院似乎是個吸引投資者的好故事。中國人口迅速老化，對高品質醫療服務的需求持續攀升。同時，中國中產階層規模擴大，愈來愈多患者希望在民營醫院獲得更舒適、具私密性且更優質的服務體驗，以避免在大型公立醫院忍受人潮擁擠、長時間等待，如生產線一般的就醫環境。但該行業同時面臨一系列挑戰。首先，由於涉及公共衛生領域，民營醫療受到嚴格監管，這在政策層面具有合理性。此外，民營醫院與政府支持的公立醫療機構競爭愈發艱難，難以在醫師人才招募方面取得優勢。民眾亦普遍存在質疑，認為民營醫院更重視盈利而非健康價值，加上其醫療費用通常高於公立醫院，在患者選擇上形成不利因素。明基醫院的財務表現正反映上述困境，公司去年收入較2023年下降1%至27億元，今年上半年收入亦再次出現按年下滑。更令人憂慮的是，公司盈利能力亦同步走弱，淨利潤率由2023年的6.2%下跌至去年的 4.1%，並在今年上半年進一步降至3.7%，低於去年同期的4.8%。接待能力有限在收入面上，一個核心限制在於醫療資源的容量上限。集團目前營運兩家醫院：2008年開業的南京明基醫院，為三級甲等綜合醫院；以及2013年啟用的蘇州明基醫院，為三級綜合醫院。截至今年6月底，兩家醫院合計提供1,850 張病床，自南京院區在2023年新增150張病床後，床位數便未再成長。南京明基醫院目前病床使用率超過100%，須依賴臨時加床來應對住院需求，顯示該院住院服務承載能力已極為緊張。而在蘇州明基醫院，病床使用率亦接近90%，住院服務的收入提升空間相當有限，難以再透過擴充住院量來拉動醫療收入增長。幾年前引入的新醫療支付制度，亦讓明基醫院集團的經營面臨更多挑戰。明基醫院集團旗下兩家醫院所在的江蘇省，自2022年起正式採用疾病診斷相關分組（DRG）支付制度。在此制度下，公立醫保基金不再按實際治療成本報銷，而是依據診斷分組下的標準化住院診療付費額度進行結算，超出部分則需由醫院自行承擔。在此機制影響下，南京明基醫院與蘇州明基醫院的平均住院費用均大幅下降。住院醫療服務約佔明基醫院集團收入佔比逾半，成為其收入承壓的重要來源。儘管因政府擴大藥品集中採購、帶動藥價下降，使門診就診人次有所增加，但門診平均費用也因此同步下降。此外，政府亦調整部分診療項目的醫保報銷規則，使得醫療機構獲得的報銷金額減少，進一步壓縮了醫院的門診收入。集中採購政策雖然幫助明基醫院降低藥品成本，但監管制度帶來的收入壓力，亦凸顯在高度監管的醫療行業中，明基醫院的經營命運在相當程度上仰賴政府政策走向。激烈的市場競爭也使明基醫院的經營難度加劇。根據其申請文件，以收入計算，公司在中國民營綜合醫院市場的市佔率僅約0.4%；其旗下的南京明基醫院雖為江蘇省內規模最大的民營醫院，但在省內市場佔有率亦僅約2%。若將公立醫院計入整體市場，明基醫院在行業中的存在感便更低。中國民營醫院的總收入為9,447億元，不足公立醫療機構整體收入的四分之一。聘用高素質醫生對明基醫院維持競爭力至關重要，但也帶來了成本壓力。由於新聘人員增加，尤其是包括主任醫師在內的高資歷醫療專業人士，公司人力成本明顯上升，進一步壓縮利潤空間。其毛利率已由去年同期下降至今年上半年的15.9%。最終，若要提升收入並改善盈利能力，擴大營運規模似乎是明基醫院的關鍵方向。若本次成功在香港上市，公司計劃將集資所得用於擴建及升級現有醫院，並尋求併購機會以進一步提升醫療服務能力。去年，主營腫瘤治療的民營醫院營運商和睦家醫療（2453.HK）在香港上市，或許為明基醫院集團帶來了一定借鏡，但該股自上市以來已累跌超過80%。即便如此，近期市場對中資股票的投資情緒整體偏向正面，這或將成為明基醫院第三度叩關港股IPO的有利因素之一。然而，能否順利上市仍未有定論，原因在於公司當前的財務表現或難以讓投資者留下深刻印象，這也為上市增添不確定性。欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年11月19日

SJM is dealt a tough hand in Macao gambling shake-up

衛星場結業重創澳博首三季蝕1.7億

澳門賭收創疫後新高，惟澳博第三季業績倒退，甚至連旗艦新葡京也出現業績壓力，反映其轉型陣痛或比預期更長重點：第三季博彩收入按年下跌4.7%，市佔跌至 11.8%，跑輸同業旗下新葡京經調整EBITDA下跌至4.71 億港元，按年跌超13.6% 　李世達澳門路氹金光大道的燈火依舊耀眼，但澳門博彩控股有限公司（0880.HK）的業績卻像是璀璨背後的一道陰影。這家曾經掌控澳門博彩命脈的老牌營運商，如今站在產業結構劇變的風口。澳門博彩業賭收於剛剛過去的10月份再度創下疫情後新高，達240.9億澳門元，按年大增近16%，旅客人潮、酒店的入住率維持高檔、賭場內人聲鼎沸，都顯示澳門這座世界級賭城已回到往日的光彩，但這一切似乎與澳博無關。澳博公布第三季度業績，期內博彩收入按年下跌4.7%至71.4億港元，按季亦跌1.8%，經調整EBITDA按年下跌15.0%至8.81億港元，但按季則增長28.0%。澳門六家博企中，惟有澳博錄得賭收下滑。更觸目驚心的是淨利潤按年急挫91%，僅900萬港元，遠遜於去年同期的1.01億港元，首三季更錄得1.73億港元虧損。相比之下，其餘五家博企第三季均錄得利潤增長。究其原因，自然與澳門博彩業結構調整脫不了關係。過去由澳博佔最大多數、遍布整個澳門半島的龐大衛星娛樂場網絡，將在今年底退出歷史舞台。今年以來，澳博旗下已有四家娛樂場宣布結業，另外三家也將在年底熄燈，僅餘兩間將在收購物業後轉為自營。這意味著澳博失去了多達七間的衛星場館，這些場館過去正是澳博在博彩市場中的重要觸角。從數字看，澳博第三季衛星場的賭收按年大跌14.6%，但衛星場EBITDA卻由去年的3,500萬港元大幅提升至5,300萬港元，增幅超過五成。換言之，澳博正在「止血」，減少補貼與中介成本，使得衛星場不再成為財務黑洞。然而失去面積與客源的代價，是短期營收與市佔同步下滑。公司指出，受到衛星場結業影響，第三季博彩收入市場份額從去年同期13.9%、2025年第二季的12.9%降至11.8%。澳博控股主席兼執行董事何超鳳在業績公告中表示，「雖然這一轉型期難免帶來干擾，正積極調整人力及賭枱等資源，以強化核心業務運營。」新葡京盈收雙挫短期陣痛無可避免，但真正讓人擔心的，是其旗艦——新葡京業務的滑落。作為澳門的地標，新葡京可以說是澳門賭業發展的標誌，新葡京長期是澳博最穩定的盈利來源，但第三季的表現卻明顯滑落。賭收由去年同期的19.43億港元下降至19.08億港元，經調整物業EBITDA按年下跌13.6%至4.71億港元，遠低於去年同期的5.45億港元。而被寄予厚望的上葡京，雖然賭收錄得11%增長，但經調整物業EBITDA大跌32.7%至1.11億港元，酒店入住率亦從2024年第三季的98.9%降至94.9%。此外，澳博在第三季末僅持有約34億港元現金，但債項高達273億港元，是六大博企中財務槓桿最高的一家。這讓公司在市場復蘇初期缺乏資源投入推廣、非博彩體驗升級與客層重建，而這些正是其競爭者積極在做的事。更重要的是，澳博旗下只有上葡京符合新時代綜合度假村的規模，而其餘多數物業都屬半島型、空間有限，連帶影響了未來增長空間。業績公布後首個交易日，澳博控股股價大跌8.05%至2.74港元，年初至今僅升約1.86%，遠低於31.3%的行業平均升幅。摩根士丹利稱，其負債或在完成收購兩家衛星場物業後進一步上升，因此給予「減持」評級與2.8%港元目標價。公司表示，將在葡京酒店開設首個「活化區」。集團已從母公司澳門旅遊娛樂有限公司收購該葡京酒店內的額外博彩區域，計劃將已關閉的衛星賭場賭枱及博彩機遷入。公司期望「進一步提升澳門酒店集群的協同效應」。這意味著澳博的營運模式將會從「多點並進」轉向「集中火力」。然而，其競爭對手正加速逐漸朝向非博彩化方向努力，包括新濠博亞（MLCO.US）已在度假村內開設首家私立醫院、永利澳門（1128.HK）則將興建大型活動中心，而失去衛星場的澳博已經落後好幾步，加上核心物業業績滑落、財務槓桿過高，市場給予他們的耐性勢必有限。欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年11月19日

0880.HK

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