供股功虧一簣易居重組有機觸礁

2024年03月11日

2048.HK

E-House’s restructuring hits a snag again

內地房產代理商易居的重組計劃進展如火如茶之際，供股集資突被叫停，令重組添上重大變數

重點：

易居重組方案中要注入「克而瑞」，但銀行不容許易居解除後者的擔保
截至去年中期，集團付息的流動債務超過50億元

劉智恒

上月底易居(中國)企業控股有限公司(2048.HK)突然叫停供股，籌組多時的集資大計在臨門一腳告吹，籌不到資金事少，影響整家公司重組事大，倘若重組不成，隨時步恒大(3333.HK)後塵。

為何這次供股如此舉足輕重，我們先說說易居目前的財務困境。自2021至2022年，易居分別虧損116億元(16.1億美元)及39億元，去年中期虧損7.26億元。公司年內要償還的銀行及其它借款，加上可換股票據達到55.8億元﹐但受限制銀行存款及現金只有11.8億元。另外，賬目中原有應收賬達67.2億元，但收回成疑，預期的損失約62.8億元。

易居的經營狀況，可以用獨立核數師兩句說話概括：「存在多項不確定因素，對集團持續經營能力構成重大疑問」。

公司虧損嚴重的原因，亦是其賴以成功的要素。時間返回2018年，易居申港上市成功，集團主席兼執行董事周忻發揮其富豪朋友圈的威力，說服了20多家開發商成為投資者，最教人眼前一亮的，是當中投資最高的四家巨企，包括恒大、碧桂園(2007.HK)、萬科(2022.HK, 200002.SZ)及阿里巴巴(9988.HK, BABA.US)。星光熠熠的企業大亨，既是他的老闆，也是他朋友，齊齊捧場下，周忻輕易籌得46億港元。

水能載舟亦能覆舟

周忻如意算盤是，開發商成為易居的投資者，公司要獲取一手樓盤代理權，不就更方便及順理成章；另一方面，既然開發商都成為易居半個老闆，大家利益與共，那他們在支付給易居一手物業銷售佣金時，理應更手爽，拖數的機會變得更低。

沒錯，易居主要的收入是為開發商銷售一手住宅，市況好時，生意根本不成問題，輕輕鬆鬆已賺個盤滿砵滿；相反近兩年內地樓市疲弱，開發商又負債纍纍，應對上千億債務已經自顧不暇，又那有餘力去支付予中介的佣金。

開發商拖欠一手佣金，易居大筆應收賬變壞賬，收不到錢之餘，公司自然無力償還本身的債務，甚至連利息也付不出來，迫不得已要走上重組之路。

去年4月3日，易居公布重組方案，內容包括將發行現金與TM Home的新股。現金方面是申索人每持有1,000美元，可取回60美元。至於發行新股，重組完成後，債權人組成的SPV(特殊目的公司)將持有TM Home約54.2%股權，可換股債券股東及阿里巴巴共同持有約10.8%的股份，餘下35%的股份將由易居及其聯屬公司持有，當中的15%將轉讓予TM Home高級管理層成員。

TM Home原是2021年易居跟阿里巴巴聯手成立的公司，主要運營房地產網「天貓好房」。重組計劃下，易居會將房地產數據與咨詢服務公司「克而瑞」，以及在線房地產營銷業務，一併注入TM Home。阿里巴巴更授予易居對於天貓房產行業獨家招商權、商業定價權、商戶運營權，有效期至今年8月31日。

現金方面，是透過供股融資，每持10股供12股，每股0.23港元，預計可籌集資金4.83億港元。由於重組要將克而瑞業務注入TM Home，但易居之前以克而瑞作擔保，以取得內地銀行貸款，是次銀行不同意解除擔保，令注入克而瑞的方案未能推展，包銷亦只好告吹。

關鍵解除銀行擔保

供股戛然而止，易居未能集資，就不能應對重組計劃的現金部分。而且銀行不願意解除克而瑞的擔保，亦影響整個重組方案。重組落實日期在本月31日，已經迫在眉，易居能否在僅餘的廿天裏找出辦法？

首要一環相信是取得銀行同意，願意解除克而瑞的擔保。易居透露，之前與該銀行進行商討時，得到的意見是十分正面，銀行願意以信貸方式去代替擔保，並表示會達成協議。豈料事情急轉直下，銀行最終不願讓易居解除擔保。究竟發生了甚麼事情，導致銀行忽然轉變意向，若然能解決此一問題，情況並非沒有轉機。

事實上，易居所欠銀行的貸款是4.36億元，其中2億元是以克而瑞作擔保，若能拿出兩億元，或許銀行願意放易居一馬，到時易居再推供股集資，又或以其它方法去籌集資金，問題不就能迎刃而解。

再講，供股集資的金額只是4億多元，不是一個遙不可及的數目，當時承諾包銷的是大股東周忻本人，意味周忻口袋裡仍有一定資金，所以易居即使供股不成，也並非萬劫不復。沽勿論如何，目前距到期日時間甚短，相信要延期去處理問題。

世事從來沒如果

易居去年的業績發布會上，周忻發出罪己詔，他說作為公司決策者，在市場波動中給投資人造成龐大損失，實要為此而致歉。周忻又強調，如果債權人給他一次機會，他和公司將可以重新出發。

雖然情詞懇切，但周忻要明白，現實是沒有如果，機會錯過就錯過，否則恒大不致於會被清盤，許家印未必會面臨牢獄之苦，碧桂園楊國強也不會後悔，為何2022年不當機立斷大手放售物業。

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房地產

易居, 阿里巴巴, 碧桂園, 中國恒大, 萬科, 克而瑞

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新聞

簡訊：英國零售商Sainsbury’s向京東出售Argos談判告吹

電商巨頭京東集團股份有限公司（9618.HK, JD.US）近期積極在歐洲市場尋求併購實體零售商，但其拓展計劃在英國受挫。英國連鎖超市集團J Sainsbury plc（SBRY.L）周日公告，已終止與京東關於出售旗下商品零售商Argos的談判。公司稱，在媒體披露雙方洽談出售的消息後，京東大幅修改收購條件，但該方案不符合公司的最佳利益，因此決定退出洽談。 Argos是英國第二大綜合商品零售商，擁有全英第三大訪問量的零售網站及逾 1,100個提貨點，在2016年被Sainsbury's以11億英鎊收購。 Sainsbury's預計，2025至2026財年可實現零售基礎經營溢利約10億英鎊（13.6億美元），以及超過5億英鎊的零售自由現金流。京東港股周一平開，至中午休市報132.7港元，升0.76%。李世達欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年09月15日

9618.HK JD.US

QMSK is involved in auto insurance for accidents

納斯達克新規限制青民數科被迫提升集資額

這家汽車保險售後服務提供商，將首次公開募股目標擴大為最初三倍，募資上限達3,700萬美元重點：繼納斯達克宣布擬要求中概股募資額不低於2,500萬美元後，青民數科大幅調高納斯達克上市規模這家公司最新財年營收增長38%，但因擴張開支激增，導致利潤下降近10% 阳歌青民數科（青島）技術服務有限公司最新修訂的納斯達克上市申請中，最引人注目的並非汽車保險理賠服務的業務動態，而是募資規模的巨量級上調。不過，此次將募資目標從900萬美元提升至上限3,700萬美元，並不意味著公司對投資者認購熱情的信心上升。實際上，此次激進擴容直接源於納斯達克本月早些時候，宣布擬嚴控中概股小規模上市。此類募資通常不足1,000萬美元的微型上市，已成納斯達克中概股主流，公眾流通股比例普遍低於總股本的10%。此類低流通量易引發股價劇烈波動，通常呈現單邊下跌態勢。當股價閃崩時，缺乏經驗的散戶往往損失慘重。雪上加霜的是，多數企業採用激進的估值定價，使其上市後股價大幅回落幾成定局。回溯今年3月首度申請赴美上市時，青民數科完全符合上述情況。這家向車險企業提供理賠風險評估等增值服務的公司，據其1月原始申請及3月修訂文件披露，最初募資目標僅600萬至900萬美元。當時，公司計劃售出的150萬股，僅佔總股本約9%。最新修訂文件中，其募資目標已大幅躍升至2,500萬至3,750萬美元區間，對應每股4至6美元。當前，公司擬售625萬股，超原始方案三倍有餘，佔擴股後總股本比例近30%。募資規模與流通股比例的雙重提升，顯然是對納斯達克9月3日擬修訂中概股上市標準的直接回應。新規要求所有中概股募資額不低於2,500萬美元，公眾流通股市值需達1,500萬美元。若流通股市值跌破500萬美元，將自動啓動暫停交易及退市加速機制。上周五提交的修訂版招股書中，青民數科明確提及納斯達克待實施的新規，該標準尚需美國監管部門批准。公司聲明：「若新規生效，將大幅提高我司等發行人的上市及維持上市門檻。無法滿足修訂後的上市要求，可能導致我們難以在納斯達克掛牌或維持上市地位，從而對證券流動性、市場能見度及整體變現能力造成重大不利影響。」估值高企青民數科每股4至6美元定價區間及上市後2,125萬股總股本，對應市值介於8,500萬至1.27億美元之間。按截至2025年3月財年最新年報利潤計，中位數市盈率（P/E）達47倍；其市銷率（P/S）中位數為2.2倍。相較中國車險領域同業，上述估值均顯偏高。在港上市的眾淼控股（1471.HK）涵蓋車險業務，市盈率37倍、市銷率7.8倍。而處於虧損狀態的保險經紀商手回集團（2621.HK）與車車科技（CCG.US）市銷率僅分別為0.68倍及0.19倍。儘管青民數科或因已有盈利且增速較快，可嘗試更高估值溢價，但現實是投資者較難認同。如同我們之前指出，採取激進估值的中概股首日交易常現股價大跌，往往在數月甚至數日內市值腰斬。待觀其效，青民數科會維持高估值，抑或因募資規模巨幅擴容，需引入超計劃的投資者而被迫下調定價。最後，審視財務數據，公司基本面確具優勢。青民數科通過覆蓋中國大部地區的10,651個服務網點開展業務。風險評估服務單價低廉，截至2025年3月財年平均價50美元，較上年48.80美元微漲2.5%。招股書顯示，最新財年客戶數量從35家增至64家，增幅顯著。表明其客戶群雖集中但仍具規模，涵蓋若干「頭部保險公司」。伴隨客戶群擴容及單筆風險評估成本上升，公司最新財年營收同比增長38%，從截至2024年3月的3,460萬美元增至4,770萬美元。其毛利率保持相對平穩，從上年9.6%微降至9.2%。但為支撐擴張投入的運營開支激增近兩倍，致使其最新財年利潤同比下降8%，從244萬美元降至225萬美元。總體而言，青民數科上市，基本面相對扎實，募資規模與流通比例的巨幅提升預示未來赴美中概股的轉型方向。但當前估值訴求仍顯激進，意味公司最終可能被迫將發行價降至當前4至6美元區間以下。欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年09月15日

簡訊：祖龍娛樂斥2,420萬美元購理財產品

研發移動遊戲的祖龍娛樂有限公司（9990.HK）上周五公布，斥資2,420萬美元購入一系列理財產品，其中於上周斥1,260萬美元購入債劵掛鈎票據，並以500萬美元購入三年期首年不可贖回票據。另外，去年通過瑞銀新加坡認購本金660萬美元的24個月美元股票掛鈎雙贏本金返還票據。公司表示，購入理財產品是合理有效使用階段性閒置資金，以提高公司的資金收益。同時，通過風險考慮及比較不同報價後，認為可從認購事項中取得相對穩定收益，符合資金的安全及流動性目標。祖龍娛樂周一平開報1.93港元，公司年初至今已升逾35%。劉智恒欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年09月15日

9990.HK

Years of losses and thin profit margins leave 160 Health with few investment highlights

連年虧損毛利率低健康160乏投資亮點

在線醫療平台健康160申港上市接連受挫後，近日終獲港交所開綠燈，隨即在港公開招股重點：公司連續虧損多年，今年首季虧損1,500萬元藥物銷售毛利率偏低，只有1% 　劉智恒英國大文豪狄更斯在《雙城記》開首說：「這是最好的時代，也是最壞的時代。」對於香港新股市場，現在絕對是最好時代，公司能趕在這個風口上市，縱使未有亮麗的業績，也可成為投資者的寵兒。健康160國際有限公司（2656.HK）兩次申港上市均折㦸沉沙，但今天看來並不是壞事，公司今年6月遞交新的申請，本月初終獲港交所批准，正好趕上這班衝刺中的香港新股市場列車。根據招股書，公司發售3,364.55萬股，每股售價最高14.86港元，香港公開發售超額500倍，集資約5億港元。健康160的收入主要來自兩大業務，一是以批發模式向企業客戶（包括區域醫藥貿易公司、醫療保健機構及其他醫藥銷售平台）提供醫藥健康用品，及以零售模式向個人用戶銷售產品。另外是提供數字化醫療健康解決方案，公司透過健康160平台，整合線上及線下渠道的醫療健康服務，有效地連接醫療健康機構，醫護人員及個人用戶。截至今年3月底止，健康160的平台累計連接超過44,600家醫療機構。同時，亦與超過90萬名醫護人員建立合作關係，註冊用戶達5,520萬名，平均月活躍用戶達330萬名。健康160平台已具相當規模，但深入分析，公司的業務及財務仍然疲弱，存在一定問題。三年累虧3.4億公司業績表現乏善可陳，2022至2024年收入分別為5.26億元、6.29億元及6.2億元，收入似乎有點停滯不前，今年首三個月，收入更只有1億元。期間公司連年虧損，過去三年分別蝕1.1億元、1.09億元及1.07億元，今年首季虧損同比收窄59%至1,550萬元。即是說過去三年多，累計虧損達3.4億元。此外，公司的毛利率並不理想，雖然整體毛利率由2022年的22.5%，上升至今年首季度的27%，但仔細分析，發覺數字醫療的毛利率在今年首季雖高達80.9%，卻只佔整體收入的33%。相反佔公司總收入64.3%的醫藥健康用品銷售的毛利率，由2022年的4.1%跌至去年的1.4%，到今年首季仍停在此水平。至於公司的負債情況，似乎遲遲未能解決，2022年淨負債一度高達3.8億元，2023年雖跌至3,775萬元，去年又反彈至8,514萬元，今年首季進一步升至9,782萬元。健康160解釋，主要因為增加借款擴展解決方案業務，以及員工增加導致工資及福利開支上升。公司長期在淨負債的狀況，投資者必然對此有所戒心。經營現金續流走健康160的經營現金流也是一大問題，過去幾年一直在流血，由2022年至今年首季，分別錄得現金流出4,239萬元、6,453萬元、5,605萬元及1,328萬元。公司解釋是業務正處擴張階段，要在營運能力、技術提升及市場拓展上進行大量投資，以致營運成本高企，導致經營現金流走。面對各項不利的財務數據，公司強調長期發展策略明確，並已鞏固了商業基礎。目前已建立多項收入來源，覆蓋範圍擴展至全國260個城市。公司相信，未來的關鍵是提升收入並要改善成本，現已採取一系列措來獲取及挽留客戶、深化用戶參與度、提高技術及優化變現策略等。另外通過標準化及自動化流程，利用數據分析提高營銷的成本效益，專注影響力大的項目研發及精簡行政職能，藉以提升營運效率。宜短炒暫忌長揸雖然公司明確指出目標，問題是最終能否達到？何時可以收支平衡？甚至是扭虧為盈，至今沒有給出一幅藍圖。事實上要買相類的公司，現階段還是買龍頭股較穩健，縱然京東健康（6618.HK）的延伸市盈率達38倍、藥師幫（9885.HK）約67倍或平安好醫生（1833.HK）250倍，估值一點也不便宜，但起碼三家公司已有盈利，業務規模龐大，具有一定優勢。當然，在新股熱下，投資者暫可考慮作短線買賣，長線似乎要持續觀望公司上市後業務及股價表現才下決定。欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年09月15日

2656.HK