劉智恒

    

香港

    

尖東曾是香港「夜繽紛」的繁華地

曾經標誌著香港夜生活的大富豪夜總會,早於2012年結業,其位於尖沙嘴東部的舊址,一度獲免稅品店租用,但因疫情而退租,之後一直丟空,至近日由一財團以每月140萬港元承租,面積5萬平方呎,據報道會經營餐飲、娛樂場所及會議展覽場地。

大富豪夜總會在上世紀80至90年代,是富豪紙醉金迷的銷金窩,見證香港經濟起飛,亦經常成為電影及電視劇的拍攝題材。隨著內地騰飛,本港夜總會日漸昔微,尖東一家家夜店亦先後結業,最後連大富豪也黯然落幕,夜夜笙歌的尖東,燈紅酒綠的生活已灰飛煙滅。是次雖有新的財團進駐,但時移世易,香港環境已改變,加上尖東的配套落後、商場破舊、規模細少,更沒名牌名店,即使有新娛樂場開業,能否起死回生,市場也不寄厚望。

百年老店成集體回憶

過去的輝煌只能成為回憶,另一家港人熟識的酒家蓮香樓,於2022年結業後,酒樓位於上環曾昭灝大廈的舊址,有報道指已獲城規會批准,重建為一幢樓高30層的住宅,共有175個單位,每伙平均342方呎。蓮香樓在香港曾是赫赫有名的酒家,歷史達百年,多年來經營模式並沒大改變,酒樓不設知客,茶客要自己找位置,亦容許搭位,食物款式多年變化不大,主打菜有醬燒骨、煎釀鯪魚、霸王鴨。

社會在改變,經營者若仍沉醉昔日光輝或堅持以往的營運模式,趕不上時代,就會被淘汰,蓮香樓可以說是活生生的例子。曾經輝煌的食店,確實教人懷念,但另一方面也見到,隨著社會生活水平提高,人們的飲食口味改變、對服務的要求提升,更要一個舒適及整潔的進食環境,但蓮香樓仍一如過往,就難與對手競爭,最後只能成為港人的集體回憶。

新盤潛在供應3萬伙

物業中介公司利嘉閣統計,今年本港潛在推售的新盤達到114個,可提供的住宅單位共38,045個,略低於去年40,291個約6%,但仍是自2005年後,十九年來的第二高。當中又以九龍啟德區的供應最多,共有13個項目,可售單位7,349伙。

如果光看可出售的住宅單位,跟每年一手吸納量約萬多個比較,供應遠遠超過需求,驟眼看很是嚇人。不過,以往多年潛在可推售單位都遠較市場需求高,所以實際情況要視符發展商推盤部署,若大家一窩蜂推售,樓價肯定崩圍。可是今天本地發展商的負債比率仍然低,手上資金充裕,香港經濟縱是疲弱但也不是衰退,發展商不需一下子將所有單位推出;相反在美息接近見頂,以及香港不斷輸入專才,本港樓市即使會再調整,肯定不會出現大跌市。

內地

    

「保交樓」決定樓市生死

新華社報道,指住建部相關負責人透露,接受「保交樓」的專項借款項目,整體復工率達到99.9%。去年底在350萬伙「保交樓」項目中,逾300萬伙已交樓,比例超過86%。今年「保交樓」工作進入攻堅期,仍然需要各方群策群力,把最後的「硬骨頭」解決好。

「保交樓」是內地樓市重中之重,雖然樓市持續走弱是不爭事實,銷售情況疲弱也不容否認;然而若接連出現樓盤爛尾,問題就嚴重得多,那時市場的信心會崩潰,沒人敢輕言入市,樓價及交投將一落千丈。因此,中央十分重視「保交樓」,可說是力守房市的最後底線,處理不好,不但樓市及經濟陷於困境,更有可能動搖社會民生。

華住佳績股價急彈

經營及管理酒店的華住集團(1179.HK),去年第四季度的內地業務理想,平均可出租客房收入已超越2019年同期。華住在第四季新開酒店共460間,同時關閉225間,全年淨增加852間。受到利好消息帶動,華住股價連升三天,升幅超過一成。

內地的旅遊及出行自疫後出現爆發增長,除交通外,酒店業最受惠,多家酒店的業務甚至回復至疫前。我們估計,今年初期內地酒店表現仍然理想,但下半年暫時較難預計,因為旅遊業迅猛的增長,很大程度是幾年疫情四處封關,市民不能外出,復常後遂出現一波又一波的報復性旅遊,隨著時間過去,熱情或許會減退,特別內地經濟並不太理想,房產價格又下滑,市民財富效應失去,對旅遊消費會有影響。

咏竹坊文章

    

奧園重組的一線龧光

內房債務重組迫近眉睫,好幾家房企面臨清盤危機,本周《咏竹坊》報道中國奧園(3883.HK)的債務重組有突破進展,涉及61億美元的境外債重組,雖被其中一位債權人平安海外反對,但仍獲法院批准,加上集團去年9月共12隻境內債務獲展期,奧園的債務壓力暫可舒一口氣。

奧園成功通過債務重組,對於內房企業及整個內地樓市來說,均屬利好消息,畢竟奧園若被清盤,資產很大機會在市場放售,一下子有大量物業求售,市場將要承受更大壓力。不過,我們認為內房縱可削債及延期還款,重組的債務在未來仍要償還,而房企有否能力還債,最大關鍵是看銷售成績,是否有資金回籠。按目前中國樓市,今天的情況未許樂觀,因此房企仍面對頗大的壓力。

羅素街舖王租金插水

《咏竹坊》報道中式餐飲連鎖店和府撈麵有計劃在港上市,集資1至2億美元,籌備上市前,集團先在港開設分店,以增加集團知名度。分店設於銅鑼灣羅素街,位置之前是由名牌Prada租用地下至三樓,當年月租900萬港元,呎租平均600港元。現時和府只租用地舖,月租30萬港元,呎租190港元。

與Prada租金比較,和府的租金差距近七成,而且Prada每方呎600港元是以四層樓面平均租金計算,事實地舖租金應更高。從這宗租務反映,香港的租金下調幅度相當大,特別該舖處於羅素街,屬港島黃金地段,過往多是國際名牌租用,現本港經濟疲弱,內地豪客減少,令奢侈品市場受影響,昔日的天價租金已成為絕唱。

新聞

藥明康德向美提訴訟 要求從國防部黑名單除名

據財新本周報道,醫藥服務提供商無錫藥明康德新藥開發股份有限公司(2359.HK; 603259.SH)已起訴美國國防部,要求從涉與中國軍方有關的企業名單中移除。 6月11日,藥明康德在美國哥倫比亞聯邦法院提交的訴狀中,指稱這一涉軍企業的認定錯誤,且“缺乏事實或相關法規,以及判例法所規定的法律依據”。公司請求法院撤銷該認定,並責令將其名稱從名單中移除。該份被稱為“第1260H名單”,收錄美國國防部認為與中國軍方有關聯的企業。 藥明康德是6月8日被列入該名單的65家中國企業之一。美國國防部稱,作出這一認定的原因,是藥明康德由中國國務院國有資產監督管理委員會(國資委)間接持股,且與國家國防科技工業局存在間接關聯。 藥明康德港股在列入名單後的兩個交易日中,一度下跌約6%,但此後已收復大部分失地,今年迄今累計上漲約25%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

博泰車聯網年內二度配股 折讓17.6%籌3.8億港元

智能座艙及車聯網方案供應商博泰車聯網科技(上海)股份有限公司(2889.HK)周三宣布配售225.93萬股新H股,每股作價173.4港元,較前一個交易日收市價210.4港元折讓17.6%,預計集資淨額約3.82億港元(4.900萬美元)。 配售股份相當於現有H股約2.8%,完成後佔擴大後H股股本約2.73%。公司表示,所得資金約80%將用於未來潛在戰略併購及投資,包括AI Agent、芯片及半導體等人工智能產業鏈相關領域,其餘20%用作營運資金及一般企業用途。 這已是博泰車聯網今年第二次股權融資,公司今年5月完成約1.14億港元定向增發,但截至目前相關資金仍未動用。 博泰車聯網股價周三低開,至中午休市報190港元,跌9.7%。該股過去六個月累跌約4%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Annto does logistics

走出美的光環 安得智聯闖關港股

這家長期隱身幕後、為製造企業提供供應鏈物流服務的公司,雖然收入規模可觀,利潤率卻十分微薄 重點: 安得智聯已向港交所遞交上市申請,美的集團希望藉此推動這家昔日內部物流部門獨立發展 由於業務高度依賴美的集團,公司議價能力有限,毛利率長期僅維持在約7%的水平 梁武仁 龐大的營收規模往往能在第一時間吸引投資人目光,讓一家企業看起來宛如行業巨頭。但如果最終能轉化為利潤的資金微乎其微,再亮眼的收入數字也難以真正反映企業價值。 安得智聯供應鏈科技股份有限公司正是這類「營收繁榮、利潤單薄」企業的典型案例。隨著公司申請赴港上市,其面臨的最大挑戰,將是如何說服投資人接受其微薄的利潤率,並將自身塑造成一個具有吸引力的投資標的。作為製造業供應鏈物流服務商,安得智聯長期扮演物流整合中介角色,而其最大客戶正是母公司美的集團(0300.HK; 000333.SZ)——全球最大的家電製造商之一。 安得智聯上周提交的申請文件中,不乏令人眼前一亮的數字。對於未深入研究的投資人而言,公司看起來頗具現金牛特質。過去三年,其收入保持約15%的年均增長率,2025年達到215億元(29.6億美元)的規模。 然而,撕開表面的亮麗包裝後,安得智聯商業模式背後並不光鮮的財務現實便顯露無遺。公司主要為美的集團等客戶解決物流與供應鏈管理問題,但這類業務本質上屬於競爭激烈且利潤微薄的服務行業。其大部分收入來自向第三方供應商採購倉儲、運輸等物流資源,再轉售給美的及其他客戶,從中賺取有限的價差。 隨著內地製造企業持續尋求降本增效,愈來愈多企業將倉儲管理、貨運調度等業務外包給安得智聯這類專業供應鏈服務商,帶動相關市場需求持續增長。 透過精細化配送體系及自動化分揀設備,安得智聯能有效降低工廠庫存成本。其中,家電供應鏈管理業務無疑是公司的核心優勢領域,這與其深厚的美的背景密切相關。公司提供所謂的「一盤貨」生產物流模式,服務範圍涵蓋空調所需鋼材、壓縮機等原材料的供應管理,到大型冰箱送達消費者家門口的最後一公里配送。申請文件引述的第三方研究資料,安得智聯目前是中國家電行業最大的綜合供應鏈解決方案服務商。 不過,儘管這類依靠數據驅動的供應鏈協調服務需求持續增加,但高昂的運營成本與資源投入,也使安得智聯及同業的實際盈利能力受到明顯限制。 利潤微薄 安得智聯的毛利率僅約7%,可謂薄如刀鋒,原因在於其業務高度依賴大量第三方司機、人力作業人員及倉庫租賃資源。其他各項成本進一步侵蝕利潤,使公司淨利率僅剩可憐的2%。換言之,儘管公司去年從美的集團及其他客戶取得龐大收入,最終實現的淨利潤也只有4.49億元。 對於熟悉同類商業模式企業的投資者而言,安得智聯的財務特徵並不陌生。例如,電商巨頭京東集團旗下的京東物流(2618.HK)同樣面臨毛利率偏低的問題。 美的集團貢獻安得智聯超過三分之二收入,這種高度依賴進一步壓縮了公司的利潤空間。從本質上看,安得智聯主要是以極低的服務費,為母公司承擔大量幕後物流與供應鏈工作。當單一客戶掌握一家企業如此大比例的業務來源時,其議價能力本就十分有限;而當該客戶同時還是控股股東時,這種弱勢地位更為明顯。 美的集團首要考量是自身股東利益,而股東自然希望公司持續提升盈利能力。這意味著美的有能力在服務費用上向安得智聯施加壓力,而後者往往只能被動承受。更糟的是,一旦雙方合作關係出現變化,例如美的減少合作、轉向其他物流供應商,甚至終止合作,安得智聯都可能迅速陷入經營危機。若公司成功上市,這種明顯偏向美的一方的不對等關係,也可能成為中小股東長期擔憂的問題。事實上,安得智聯在申請文件中已坦率承認這項風險。 安得智聯在申請文件中表示:「我們的客戶集中度較高,且在很大程度上依賴控股股東。」公司並指出:「倘若美的集團終止、減少與我們的合作,或對相關物流及供應鏈協議條款作出不利調整,我們的業務、財務狀況及經營業績均可能受到重大不利影響。」 這並非紙上談兵的風險。最直接的例子便是京東物流上市後的遭遇。為應對市場逆風,母公司京東集團調整內部履約服務定價,而物流業務則首當其衝,於2021年及2022年錄得巨額虧損。京東物流其後透過積極開拓第三方客戶,才重新恢復盈利,而這也是安得智聯目前努力推進的方向。不過,即使如此,京東物流股價至今仍較2021年高位下跌超過70%。 目前京東物流的歷史市盈率(P/E)約為10.9倍,而市銷率(P/S)更僅有0.3倍。若安得智聯按相同市銷率估值,其市值約為65億元,折合不足10億美元;若按京東物流的市盈率作為參考,其估值則進一步降至約49億元。這再次凸顯安得智聯盈利基礎薄弱,一旦美的進一步壓低服務價格,公司甚至可能由盈轉虧。 此外,中國家電市場已相當成熟,且具有明顯周期性,其景氣程度與房地產市場高度連動。在內地新房銷售已連續多年低迷的背景下,家電需求也面臨一定壓力。 這些風險正迫使安得智聯加快拓展家電以外的客戶群,包括快速消費品、汽車零部件及電子產品製造商。然而,進入這些領域也意味著必須正面迎戰京東物流及順豐控股(6936.HK;002352.SZ)等物流巨頭。在與這些資金雄厚、經驗豐富的競爭對手進行價格競爭時,安得智聯原本已相當微薄的利潤率勢必面臨更大壓力。 港股上市募集的新資金,或許能夠提升安得智聯的競爭力。公司計劃將所得資金用於升級數字化供應鏈平台、推動倉儲網絡自動化,以及支持第三方客戶市場的擴張計劃。 為吸引投資者,安得智聯很可能主打數字化供應鏈、自動化履約中心,以及背靠全球家電巨頭美的集團等投資故事。然而,若公司無法逐步擺脫對母公司的高度依賴,即使擁有龐大營收規模,投資者或許仍應對這份「送上門的新股」保持審慎態度。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

小紅書擬今年港上市 本月底前將遞申請

據彭博報道,中國社交媒體平台小紅書擬今年在香港上市,並準備於本月底前向港交所秘密遞交上市申請。 於2021年的一輪融資中,小紅書估值達到200億美元,去年公司的估值更達310億美元。報道指是次的集資額暫未明確,但小紅書2026年的預期利潤可達到30億美元,保薦人為高盛和中金。 小紅書成立於2013年,創始人為毛文超和瞿芳,初期是以海外購物分享為主要內容,逐漸發展成為中國主要的社交媒體、短視頻及電商平台。公司的投資者包括高瓴、騰訊、及阿里巴巴等。 據悉小紅書於2021年曾在美國秘密提交上市申請,但因中國監管機構對上市地點有所擔憂,公司放棄在美上市。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏