十里銀灘

劉智恒

    

內地

    

碧桂園星級項目成重災區

碧桂園(2007.HK)發展位於惠州的十里銀灘,曾經被包裝成中國的馬爾代夫,一度銷售十分火爆。然而當中國樓市日走下坡,十里銀灘或許變成「十里爛灘」,樓價急挫;最近市場傳出,有業主急讓房子,60平米只售15萬元,較當年高峰時大跌約70%。

究竟是真實還是宣傳,我們參考多個房地產中介網頁,看見現時十里銀灘的房價,67平米叫價約32萬元,88平米也是42萬元,即是說每平米在4千多元水平;單位叫價15萬元,即每平米約2,500元,若有業主要急讓,大劈價也不是沒可能。考慮到十里銀灘總發展達到6萬戶,供應量相當驚人,而現時內地樓市日趨向下,該項目位置又偏遠,既不適合長居,又乏人租用,若只用作渡假,長期要維修保養及交物管費用,倒不如平價出售。

物業估值重創太古

內地樓市下滑,不但影響內房企業,就連專政投資收租的地產商也受到一定影響。太古地產(1972.HK)發盈警,截至2023年底,股東應佔溢利將大幅減少7成。原因是內地的零售投資物業公平值收益錄得下跌,而發展中的辦公樓投資物業亦錄得公平值虧損。公司估計,投資物業虧損約45億港元。相反,2022年投資物業重估收益則有16億港元。

我們預計,除太古地產外,內地擁有較多投資物業的發展商都會受到影響,出現投資物業重估的虧損。雖然如太古地產所言,投資物業公平值變動屬非現金性質,對集團的營運現金流或股東應佔基本溢利不構成影響。然而想深一層,投資物業估值下跌,是因為租金收入下挫得出的結果,換言之租金收入下降,對集團的未來收入及盈利肯定有影響,並非如太古說得那樣輕描淡寫,此點不可不察。

北京監管購房預售金

為保障買樓人士,北京市住建委就《北京市商品房預售資金監督管理辦法》(2023年修訂版)公開徵求意見,其中主要一項是建議當地商品房預售資金,原本由銀行監管,現轉交給政府監管。此方案的好處,是可以更有效防止房企挪用預售資金,防範樓盤出現爛尾。

我們認為此一措施對於「保交樓」有幫助,畢竟有一些內房企業,在債務臨門時,或會利用灰色地帶而動用預售資金。現時市場樓價不斷下調,市民見樓價已跌至可負擔水平,或會心動入市,但因擔憂開發商能否如期交樓而卻步;若交由政府去監管預售資金,那就最安全不過,讓有意置業的市民更有信心入市,對樓市有一定幫助。

香港

    

政府嚴打洋房僭建

一場世紀豪雨揭發了香港多個洋房區有僭建個案,繼紅山半島後,屋宇署及地政署聯手到屯門蟠龍半島巡查,已向20間僭建獨立屋的業主發出清拆令及釘契,當中有4間的業主更被檢控。至於紅山半島,已發現70間洋房違規,當中有29間同時涉及僭建及非法佔用政府土地。

洋房僭建的情況由來已久,幾乎不是什麼秘密,嚴重的甚至霸佔政府的土地,將擁有的範圍延伸,或蓋上建築物。過去相關機構因不能隨意入屋檢查,業主即使改動,也不容易被發現,加上政府部門人手不足,於是隻眼開隻眼閉。今天出了大問題,紅山半島僭建懷疑引致斜坡山泥傾瀉,令政府不得不強力執法,加上現時航拍盛行,可以高空作出觀察,令許多僭建無所遁形。我們希望政府能貫徹去執行,別虎頭蛇尾,獨立洋房之外,還要向新界丁屋及村屋埋手,以徹底處理僭建問題。

蔚藍東岸累計22宗撻訂

香港樓市走弱,之前以樓花購入的物業,買家陸續出現達訂,五礦地產(0230.HK)位於油塘的蔚藍東岸近日錄得8戶買家撻大訂,每個單位成交價在535萬港元至989萬港元。項目在2020年開售,每方呎均價約19,000至20,000萬港元水平。單就本月,蔚藍東岸已累計出現16宗撻訂,整個項目至今已錄撻訂22宗。

我們相信,早幾年出售的住宅,到臨近入伙期,撻訂的個案會陸續出現,畢竟目前樓價較2019年高峰期跌了兩成或以上,特別那些納米樓項目,發展商當年見樓價高,於是大幅增加興建細單位,因涉及整個銀碼會較低,買家較易上車,然而發展商卻將每方呎價提高,當整體樓價下挫時,納米樓的買家損失就更大。因此,買家選擇撻訂或許是明智之舉,至少在今天看是對的。

咏竹坊文章

    

特步跑出個未來

本周《咏竹坊》文章提到國產運動品牌特步(1368.HK)以6,100萬美元(4.3億元),向Wolverine World Wide(WWW.US)購入合資公司權益。合資公司主要在中港台銷售索康尼及邁樂品牌的服裝、鞋履及配飾。其中索康尼的跑鞋有百年歷史,更有跑鞋中的勞斯萊斯稱號。

國內運動品牌以安踏(2020.HK)及李寧(2331.HK)馬首是瞻,特步在銷售規模、名氣及歷史都比不上兩大巨頭,於是集中力量,主要研發跑鞋,又斥巨額資金支持內地大型馬拉松,並贊助多位頂級長跑運動員。是次收購索康尼,正正看中對方在跑鞋上的技術及名氣,進一步優化旗下跑鞋的質素,並可將產品更加多元化。

海爾平購開利製冷

說到併購海外品牌,家電巨企海爾智家(6690.HK)近期亦6.4億美元,購入開利環球旗下的開利全球商用製冷,該公司主要從事商用冷凍鏈業務。是次收購,按去年開利全球商用製冷業績計,只是11倍市盈率,相對海外或內地同類企業平均15至30倍來得便宜。

海爾在海外併購上經驗豐富,早在2012年向日本三洋電機購入洗衣機及冰箱業務,2019年收購意大利家電商Candy,最經典是2016年以54億美元,收購美國通用電氣的家電業務,經過大刀闊斧的改革,短短5年間將其收入大增逾倍,更扭虧為盈。因此,我們相信海爾有能力,為開利商用製冷進行業務改革,將其盈利能力進一步發揮。

新聞

簡訊:名創優品擬拆TOP TOY 委摩通瑞銀任承銷商

據媒體周三引述彭博報道,零售商名創優品集團控股有限公司(MNSO.US; 9896.HK)計劃分拆旗下潮玩品牌TOP TOY在香港獨立上市,並已委任摩根大通及瑞銀擔任承銷商。 報道指出,這家主打日式風格、販售從化妝品到文具等各式商品的零售商,也可能再聘其他投行協助,並希望在上市前引入主權財富基金等新投資者。 TOP TOY是名創優品五年前創立的子品牌,專注於潮流玩具。在去年第四季,其收入按年增長超過50%,遠高於同期名創優品整體22.7%的增幅。 這次分拆計劃是近期中國玩具企業赴港上市潮的一部分,繼今年布魯可(0325.HK)上市,以及52Toys近期提交上市申請後,TOP TOY成為又一籌備上市的企業。這些公司均希望借助「盲盒」熱潮獲利,這類藏品玩具毛利率高,深受年輕消費者喜愛。今年憑藉Labubu系列公仔爆紅的泡泡瑪特(9992.HK),即為其中代表。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:科倫博泰折讓7.5%配股籌19.6億港元

從事創新藥開發的四川科倫博泰生物醫藥股份有限公司(6990.HK)周四公布,計劃配售591.8萬股新H股,佔公司擴大後已發行股本約2.54%,每股作價331.8港元,較股份前收市價每股359港元折讓約7.58%,集資19.64億元(2.5億美元)。 公司表示,所得款項將用作產品研發、臨床試驗、註冊備案、製造及商業化;提升內部研發技術能力、加強外部合作及拓展產品管線組合;及補充流動資金及作一般企業用途。 科倫博泰主要從事創新藥物的研發、生產和銷售,產品用於乳腺癌、非小細胞肺癌、胃腸道癌等疾病的治療。公司去年收入19.33億元,同比增長67.8%,虧損收窄53.5%至2.67億元。 科倫博泰周四早盤下跌,至中午收市報334.20港元,跌6.9%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:上市不足一年 龍蟠科技配股集資億二

磷酸鐵鋰電池正極材料製造商江蘇龍蟠科技股份有限公司(2465.HK)周三表示,配售2,000萬股,每股作價6港元,共集資1.2億港元。 配售價較周三收市價6.59港元折讓8.95%,及相對過去五個交易日平均收市價折讓0.33%。配售股份佔已擴大發行H股本16.67%。 公司表示,集資主要是減低負債,並提供額外運營資金,以滿足未來發展需求。同時,可以擴大公司的股東基礎。 龍蟠科技周四開市股價下跌2.9%至6.4港元,公司自去年10月上市以來,股價下跌16%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Nuclear medicine specialist Sinotau file IPO application

專注核藥賽道 先通醫藥衝刺港股「核藥第一股」

專注於放射性藥物即核藥的研發,是中國首家獲得創新放射性藥物上市批准的企業 重點: 儘管擁有兩款已上市產品,先通醫藥的創收能力仍然較弱,2024年淨虧損1.56 億元。 先通醫藥通過增資擴股的方式至少完成了9輪融資,累計融資金額超 29 億元    莫莉 隨著內地行業巨頭先後來港上市,香港新股市場近期明顯回暖,超過150間企業正排隊等候上市。在恒瑞醫藥(1276.HK; 600276.SH)登陸港股迎來大漲後,創新藥企業也加速奔赴香港。上周一,中國核藥行業龍頭北京先通國際醫藥科技股份有限公司(下稱 「先通醫藥」)正式向港交所遞交上市申請,有望成為港股「核藥第一股」。中金公司和中信證券擔任先通醫藥赴港上市的聯席保薦人。 先通醫藥成立於2005年,專注於放射性藥物即核藥的研發,是中國首家獲得創新放射性藥物上市批准的企業,構建起放射性核素原料生產、放射性藥物的研發、生產製造以及銷售的全產業鏈業務能力。目前,先通醫藥建立了覆蓋聚焦腫瘤學、神經退行性疾病及心血管疾病的15條產品管線,其中包括四款核心產品以及兩款已上市銷售的產品。 放射性藥物為一類特殊的醫藥產品,其含有放射性核素,這類藥物的原理是將放射性核素精准遞送至特定生物靶點,用於診斷成像或治療介入,主要應用領域涵蓋腫瘤學、神經學及心臟病學。據招股書引述的報告,全球已有超過10種放射性配體藥物獲得上市批准。其中,諾華的前列腺癌治療藥物Pluvicto在2024年創造約14億美元收入,另一款核藥GEP-NET治療藥物Lutathera同期收入達約7.24億美元。 在先通醫藥的管線中,核心產品XTR008是公司自主研發的、中國首個靶向Lu標記生長抑素受體(SSTR)的治療用放射性配體,用於治療神經內分泌腫瘤,該產品已經完成三期臨床試驗,國家藥監局在今年4月受理XTR008的新藥上市申請,XTR008有望在2026年獲批上市。招股書顯示,2024年,全球靶向SSTR的治療用放射性配體的市場規模約為7億美元,預計到2035年,該市場將達到34億美元。 先通醫藥旗下的XTR005是國內首個獲批的阿爾茨海默症診斷的PET示蹤劑,可以在PET成像中測量成年患者大腦中的Aβ斑塊水平,幫助評估阿爾茨海默症及認知能力下降的其他原因。這款產品從2025年1月正式上市銷售,財報中暫時無法看到其銷售成績。另一款已上市產品是腺苷注射液,用於輔助診斷冠心病 ,貢獻的收入很有限。 借勢核藥研發熱潮 儘管擁有兩款已上市產品,先通醫藥的創收能力仍然較弱,主要收入源於向醫院和醫藥企業提供放射性核素藥物開發的CRO/CDMO服務,以及在2021年向映恩生物授權的一款HER3單抗管線後獲得的許可收入。在2023年和2024 年,先通醫藥的收入分別為1,020萬元和4,410萬元,其中2024年CRO/CDMO服務貢獻了2,716萬元的收入,而產品收入銷售僅僅貢獻374.2萬元 。在過去兩年,公司淨虧損分別達到3 .09億元、1.56 億元,支出大頭為研發開支,分別為2.97億元及2.28億元。 截至2024年末,先通醫藥的現金及現金等價物同比收縮40%至4.72億元,當前現金儲備或許僅能覆蓋約2年的研發投入。但是,先通醫藥多個核心管線已經進入臨床後期,需持續投入高額研發經費,加上XTR008有望在明年獲批上市,商業化初期的市場教育、渠道建設及產能擴張也將帶來額外資金壓力。 從 2017 年至今,先通醫藥通過增資擴股的方式至少完成了9輪融資,累計融資金額超 29 億元,單單在2023 年…