十里銀灘

劉智恒

    

內地

    

碧桂園星級項目成重災區

碧桂園(2007.HK)發展位於惠州的十里銀灘,曾經被包裝成中國的馬爾代夫,一度銷售十分火爆。然而當中國樓市日走下坡,十里銀灘或許變成「十里爛灘」,樓價急挫;最近市場傳出,有業主急讓房子,60平米只售15萬元,較當年高峰時大跌約70%。

究竟是真實還是宣傳,我們參考多個房地產中介網頁,看見現時十里銀灘的房價,67平米叫價約32萬元,88平米也是42萬元,即是說每平米在4千多元水平;單位叫價15萬元,即每平米約2,500元,若有業主要急讓,大劈價也不是沒可能。考慮到十里銀灘總發展達到6萬戶,供應量相當驚人,而現時內地樓市日趨向下,該項目位置又偏遠,既不適合長居,又乏人租用,若只用作渡假,長期要維修保養及交物管費用,倒不如平價出售。

物業估值重創太古

內地樓市下滑,不但影響內房企業,就連專政投資收租的地產商也受到一定影響。太古地產(1972.HK)發盈警,截至2023年底,股東應佔溢利將大幅減少7成。原因是內地的零售投資物業公平值收益錄得下跌,而發展中的辦公樓投資物業亦錄得公平值虧損。公司估計,投資物業虧損約45億港元。相反,2022年投資物業重估收益則有16億港元。

我們預計,除太古地產外,內地擁有較多投資物業的發展商都會受到影響,出現投資物業重估的虧損。雖然如太古地產所言,投資物業公平值變動屬非現金性質,對集團的營運現金流或股東應佔基本溢利不構成影響。然而想深一層,投資物業估值下跌,是因為租金收入下挫得出的結果,換言之租金收入下降,對集團的未來收入及盈利肯定有影響,並非如太古說得那樣輕描淡寫,此點不可不察。

北京監管購房預售金

為保障買樓人士,北京市住建委就《北京市商品房預售資金監督管理辦法》(2023年修訂版)公開徵求意見,其中主要一項是建議當地商品房預售資金,原本由銀行監管,現轉交給政府監管。此方案的好處,是可以更有效防止房企挪用預售資金,防範樓盤出現爛尾。

我們認為此一措施對於「保交樓」有幫助,畢竟有一些內房企業,在債務臨門時,或會利用灰色地帶而動用預售資金。現時市場樓價不斷下調,市民見樓價已跌至可負擔水平,或會心動入市,但因擔憂開發商能否如期交樓而卻步;若交由政府去監管預售資金,那就最安全不過,讓有意置業的市民更有信心入市,對樓市有一定幫助。

香港

    

政府嚴打洋房僭建

一場世紀豪雨揭發了香港多個洋房區有僭建個案,繼紅山半島後,屋宇署及地政署聯手到屯門蟠龍半島巡查,已向20間僭建獨立屋的業主發出清拆令及釘契,當中有4間的業主更被檢控。至於紅山半島,已發現70間洋房違規,當中有29間同時涉及僭建及非法佔用政府土地。

洋房僭建的情況由來已久,幾乎不是什麼秘密,嚴重的甚至霸佔政府的土地,將擁有的範圍延伸,或蓋上建築物。過去相關機構因不能隨意入屋檢查,業主即使改動,也不容易被發現,加上政府部門人手不足,於是隻眼開隻眼閉。今天出了大問題,紅山半島僭建懷疑引致斜坡山泥傾瀉,令政府不得不強力執法,加上現時航拍盛行,可以高空作出觀察,令許多僭建無所遁形。我們希望政府能貫徹去執行,別虎頭蛇尾,獨立洋房之外,還要向新界丁屋及村屋埋手,以徹底處理僭建問題。

蔚藍東岸累計22宗撻訂

香港樓市走弱,之前以樓花購入的物業,買家陸續出現達訂,五礦地產(0230.HK)位於油塘的蔚藍東岸近日錄得8戶買家撻大訂,每個單位成交價在535萬港元至989萬港元。項目在2020年開售,每方呎均價約19,000至20,000萬港元水平。單就本月,蔚藍東岸已累計出現16宗撻訂,整個項目至今已錄撻訂22宗。

我們相信,早幾年出售的住宅,到臨近入伙期,撻訂的個案會陸續出現,畢竟目前樓價較2019年高峰期跌了兩成或以上,特別那些納米樓項目,發展商當年見樓價高,於是大幅增加興建細單位,因涉及整個銀碼會較低,買家較易上車,然而發展商卻將每方呎價提高,當整體樓價下挫時,納米樓的買家損失就更大。因此,買家選擇撻訂或許是明智之舉,至少在今天看是對的。

咏竹坊文章

    

特步跑出個未來

本周《咏竹坊》文章提到國產運動品牌特步(1368.HK)以6,100萬美元(4.3億元),向Wolverine World Wide(WWW.US)購入合資公司權益。合資公司主要在中港台銷售索康尼及邁樂品牌的服裝、鞋履及配飾。其中索康尼的跑鞋有百年歷史,更有跑鞋中的勞斯萊斯稱號。

國內運動品牌以安踏(2020.HK)及李寧(2331.HK)馬首是瞻,特步在銷售規模、名氣及歷史都比不上兩大巨頭,於是集中力量,主要研發跑鞋,又斥巨額資金支持內地大型馬拉松,並贊助多位頂級長跑運動員。是次收購索康尼,正正看中對方在跑鞋上的技術及名氣,進一步優化旗下跑鞋的質素,並可將產品更加多元化。

海爾平購開利製冷

說到併購海外品牌,家電巨企海爾智家(6690.HK)近期亦6.4億美元,購入開利環球旗下的開利全球商用製冷,該公司主要從事商用冷凍鏈業務。是次收購,按去年開利全球商用製冷業績計,只是11倍市盈率,相對海外或內地同類企業平均15至30倍來得便宜。

海爾在海外併購上經驗豐富,早在2012年向日本三洋電機購入洗衣機及冰箱業務,2019年收購意大利家電商Candy,最經典是2016年以54億美元,收購美國通用電氣的家電業務,經過大刀闊斧的改革,短短5年間將其收入大增逾倍,更扭虧為盈。因此,我們相信海爾有能力,為開利商用製冷進行業務改革,將其盈利能力進一步發揮。

新聞

行業簡訊:長安與東風合併重組告吹

傳聞近四個月的長安汽車與東風集團重組計劃宣告落空。長安汽車股份有限公司(000625.SZ)周四公告稱,其母公司兵裝集團的汽車業務將分拆為一家獨立中央企業,由國資委繼續履行實控人角色。同日,東風集團股份(0489.HK)亦公告暫不參與資產和業務重組。意味著由國資委主導的汽車央企整合計劃大幅「縮水」。 據財新報道,原重組構想為兵裝集團軍品併入兵工集團,汽車業務與東風合組一家新的汽車央企,擬定名「中國南方汽車集團」,公司總部位於長安汽車所在地重慶。但雙方在話語權、人事安排及總部選址等問題上分歧明顯,加上地方政府介入,重組最終未果。 報道引述知情人士透露,重組原以長安汽車為主導,冀激活東風體系,但重組過程中內部阻力與博弈升溫。分析指出,汽車央企難以靠合併突圍,國資委放棄主導兩家汽車央企重組,令其繼續保持獨立發展,意味著汽車行業兼並重組將主要由市場競爭決定。 消息公布後,周四長安汽車收升3.34%至12.98元,東風集團則大跌14.45%至3.61港元。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Qudian abandons last mile delivery

趣店的最後出路:私有化?

公司表示,由於激烈競爭導致一季度營收驟降,正考慮終止最後一公里配送服務 重點: 趣店一季度營收下滑逾半,公司因激烈競爭考慮關停最後一公里物流業務 過去三年,公司流通股數量縮減約三分一,其龐大現金儲備可用於回購股票,實現私有化 陽歌 消費信貸、教育、預製食品,最後一公里配送服務,有什麼共同點? 以上都是趣店集團(QD.US)過去十年涉足但最終放棄的業務,公司近年嘗試最後一公里配送服務,試圖利用其在華資源,協助物流企業完成中國至澳大利亞和新西蘭客戶的包裹遞送。 趣店最新披露,最後一公里配送業務遭遇激烈競爭,導致2025年一季度營收縮水近半。基於此,公司在一周前發布的一季報中表示,正考慮放棄此次最新業務嘗試。 我們雖不是最後一公里配送領域的專家,無法就趣店境遇作過於具體的點評,但中國配送業確實已競爭白熱化,約六家公司佔據主導地位,這些公司正加速構建全球網絡,幫助中國企業每日遞送數百萬包裹。 趣店曾助力部分企業,完成澳大利亞和新西蘭客戶的配送。然而,公司無疑面臨運營歷史更悠久、基礎設施更完善的本地對手競爭。更關鍵的是,中國物流企業也在海外自建當地基礎設施,與趣店服務迎面角逐。在多重不利因素,再疊加自身缺乏歷史積澱的背景下,趣店折戟實屬意料之中。 趣店有別於其他陷入困境的中國公司的地方,在於其龐大的現金儲備。即便經歷多次業務挫敗,該資金池仍在膨脹。這凸顯出公司創始人、董事長羅敏的投資智慧。在持續尋求可行業務注入資金及資源的同時,他正通過穩步回購公司股票,推進私有化進程。 趣店在最新公告中稱:「2025年第一季度,公司最後一公里配送業務持續面臨激烈競爭。評估當前市場環境後,公司正考慮終止該業務。未來,趣店將繼續堅定推進業務轉型,同時維持審慎現金管理,保障資產負債表穩健。」 投資者對此次業務挫敗反應平淡,最新公告發布當日,趣店股價持平,隨後四個交易日亦幾無波動,顯示市場對局面並不擔憂。 雅虎財經的數據顯示,作為尚無商業模式的企業而言,趣店仍坐擁瑞銀(持股3.45%)、摩根士丹利(1.36%)、花旗(0.57%)及摩根大通(0.36%)等知名機構股東。我們推測,這些巨頭對趣店長期前景興趣有限,他們可能更期待羅敏能推進私有化,從而套現獲利。 營收大跌 2014年,羅敏創立金融科技公司時,被視為行業遠見者,其通過向學生提供智能手機、電腦消費貸款,迅速獲利。但2017年前後,中國開始整頓此類民營金融科技企業,同年趣店登陸紐交所。 整頓期間,大批金融科技貸款機構倒閉,幸存者多放棄直接放貸業務,轉型為銀行與借款人的撮合方。但憑借IPO募資及數年強勁業績積累充沛現金的趣店,選擇徹底脫離金融科技本源。此後,公司在2021至2023年試水教育及預製食品領域,終因競爭激烈,在一兩年內先後放棄。 2022年末推出Fast Horse最後一公里配送業務時,趣店以為找到突破口,並於2023年中擴大該業務規模。2024年,業務短暫爆發,錄得2.16億元(3,000萬美元)營收,較2023年增長71%,但同年第四季度開始收縮,今年一季度營收從2024年同期的5,580萬元驟降逾半至2,580萬元。 最後一公里業務虧損不足為奇,不過趣店憑借龐大現金儲備,錄得1.65億元利息收入,成功實現一季度1.5億元盈利。 截至今年3月末,公司現金及受限現金達56億元,較2022年末的35億元大幅增加。似乎印證,羅敏長於投資,不擅經營。此外,趣店持續回購股票,截至3月底,公司美國存托股票(ADS)總流通量1.72億股,較2022年末的2.65億股縮減約三分之一。 趣店最新年報顯示,2024年末羅敏持股約35%。其他投資者持有約1.12億份ADS,按最新收盤價每股3美元計,價值約3.35億美元。公司龐大的現金儲備足以溢價回購全部流通股,無需維持上市公司地位,且仍有充足「彈藥」供羅敏探索新商業模式, 事實上,趣店2024年3月啓動的3億美元股票回購計劃中,仍有2.5億美元額度。這使公司可加速回購股票以持續縮減流通股數量,最終發出私有化要約。此舉將再次印證羅敏的精明財技,儘管他在教育、預製食品及最後一公里配送領域,表現平平。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:綠城五月銷售金額按年按月雙升

房地產開發商綠城中國控股有限公司(3900.HK)周四公布五月營運數據,上月銷售金額 186億元人民幣(下同),較去年同期升14%,較今年4月更大升60%。 五月涉及的銷售面積約42萬平方米,按年跌14%,每平方米均價44,102元,較去年同期的32,766元上升34%。 今年首五個月,累計的合同銷售金額約654億元,歸屬於集團的金額約444億元,按年下跌7%。 周五綠城開市升0.1%報9.3港元,公司過去一年股價相對高位下跌逾30%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Yeahka secures bridgehead in U.S. payments market

MTL牌照到手 移卡北美布局落地

取得美國亞利桑那州MTL牌照後,移卡的出海之路邁進一大步 重點: 公司成功取得亞利桑那州金融監管部門頒發MTL牌照 去年公司海外交易規模成長近五倍    李世達 在全球支付市場競爭日益激烈的背景下,依託中國境內小微支付業務成長的移卡有限公司(9923.HK),正慢慢實踐其國際化戰略發展目標,逐步從中國本土的第三方支付服務商,轉型為具備國際合規能力的全球化金融科技平台。 移卡上周五宣布,已獲得由美國亞利桑那州金融監管部門頒發的Money Transmitter License(MTL)牌照,這是繼去年獲得Money Services Business(MSB)牌照後,移卡獲得的另一重要支付牌照。 在美國,MSB和MTL是兩種關鍵的支付業務牌照。MSB由聯邦層級的金融犯罪執法局(FinCEN)頒發,允許企業從事貨幣服務業務,涵蓋匯款、貨幣兌換、加密貨幣服務等廣義金融服務,幾乎所有涉及資金轉移的業務,都需要註冊MSB牌照。 而MTL則由各州政府頒發,授權企業在特定州內合法進行資金轉移和相關金融服務,如P2P支付、電子錢包、跨州/跨境匯款等,真正賦予公司在州內合法經營資金轉移業務的資格。 總部位於深圳的移卡,創立於2011年,由前騰訊(0700.HK)高級產品經理劉穎麒創辦。他曾在騰訊任職多年,深諳產品運營與支付業務的發展邏輯。而移卡的發展,也緊扣微信支付的成長節奏。2013年前後,微信支付剛剛起步,移卡便成為最早一批為微信支付拓展線下商戶的合作方之一,負責將微信支付技術整合至中小商戶的收銀系統、POS機及移動支付終端中。 轉型金融科技平台 微信支付雖然由騰訊直接運營,但其線下拓展高度依賴服務商(俗稱「ISV」),而移卡正是這些服務商中重要的一員。2015年之後,移卡開始從單一的支付服務提供商,轉向打造以支付為入口的綜合數位商業服務平台,逐步拓展至商戶營銷、數據智能分析、會員經營、貸款撮合等增值業務,期望轉型為金融科技平台。 不過,隨著中國移動支付基礎設施高度成熟,微信支付與支付寶早已深度滲透至各類場景。作為收單服務商的移卡,其本地市場規模雖大,但增長速度正在放緩,尤其在一線城市已趨近飽和。同時,自2018年起,中國金融監管明顯加強,第三方支付牌照審核趨嚴、資金清算要求提高,加上數據安全、個人隱私與跨境合規風險上升,使得業者的拓展空間受限。 加上移卡所處的聚合支付、ISV服務商領域,競爭者眾多,如拉卡拉(300773.SZ)、銀盛(3773.HK)、樂刷、海科融通等。價格戰激烈,商戶黏性下降,服務費率不斷被壓縮,尋找毛利率更高的新市場迫在眉睫。 於是,移卡自2021年起開始探索海外市場,進入2023年以來,移卡開始積極布局跨境支付與海外市場,推出獨立子品牌「YeahPay」,鎖定東南亞、北美與其他新興市場商戶,目前已獲得包括香港的Money Service Operator(MSO)、新加坡的Major Payment Institution(MPI)與美國的MSB、MTL等牌照。這些舉措為其全球化戰略奠定了堅實的基礎。 海外收入快速成長 根據移卡財報,受到國內消費單筆金額普遍下降影響,公司2024年收入同比下跌21.9%至30.86億元(4.29億美元)。「海外業務」是去年主要亮點,期內公司來自海外的交易規模突破11億元,同比增長近5倍,顯示其全球化布局已初見成效。而在收入減少的情況下,公司依靠人工智能減省成本,各項開支全面下降,令公司取得7,300萬元盈利,按年增長超六倍。 海外業務的擴張也直接反映在資本市場的回饋上。自上周公司宣布取得MTL牌照後,移卡三個交易日股價上漲了65%,過去6個月則升23.8%。投資者看好移卡取得MTL牌照後,有望增強盈利能力。相較於國內低價高頻交易,海外市場用戶對金融服務付費意願更高,尤其在B2B商戶支付、金融科技工具訂閱制等場景中,移卡有機會創造更多穩定且可持續的收入來源。 目前移卡的市盈率約為51倍,低於拉卡拉的78.6倍,但遠高於國際支付巨頭PayPal(PYPL.US)的15.9倍,估值明顯偏高,不過,比起純支付收單業務,移卡也正布局會員經營、廣告數據等工具型SaaS業務,具備更高溢價的潛力,若其海外支付業務能順利商業化並持續放量,當前的市盈率可視為對未來三年的折現預估。但若短期內海外營收增速不達預期,或國內支付市場進一步內捲壓縮利潤,其高估值則會迅速被市場修正,投資人需要審慎評估。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏