恒大物業 誰來接盤的燙手山竽？

中國恒大旗下的恒大物業，清盤人正積極物色投資者收購，市傳進展如火如荼

重點：

• 市傳廣東省旅遊控股與PAG有收購意欲
• 公司中期業績的壞賬高達30億元

劉智恒

房地產開發商中國恒大集團（下稱中國恒大）已被頒令清盤，因其地產項目多在國內，令清盤工作進展緩慢，集團旗下主營物業管理的恒大物業集團有限公司（6666.HK），因在港上市，在處理其股權出讓上會較容易，加上公司仍具一定價值，清盤人因而著力物色買家。

恒大物業在一月中曾發公告，表示清盤人已邀請投標人，對恒大物業進行盡職審查，並要在一月底前遞交要約方案。清盤人也強調，仍未達成具法律約束力的協議，簽訂交易文件的時間尚未落實。

公告刊發後，市場傳出有好幾方買家，當中有信宸資本、某家廣東省國企、中海物業（2669.HK）、華潤萬象生活（1209.HK）、保利物業（6049.HK）、越秀服務（6626.HK）、招商積餘（001914.SZ）以及萬物雲（2602.HK）等。

中海華潤否認接盤

消息傳出後，中海物業及華潤萬象生活即時否認，前者表示目前不掌握具體情況，後者更直斥消息並不屬實。其餘被傳者則沒有具體回應，但在目前房地產景氣疲弱下，物管的經營也不容易，要併吞問題多多兼規模龐大的恒大物業，肯定具相當難度。

直至近日《財新》報道，太盟投資集團（PAG）及廣東省旅遊控股（下稱廣東省旅遊）均表達收購恒大物業的意向，並已經與清盤人接洽。市場的猜測又再四起，特別是廣東省旅遊，因市場一直傳出某國企集團對恒大物業虎視眈眈。

PAG是專注亞太地區的私募股權公司，管理資產超過550億美元，在內地廣為人知的就是投資大連萬達商管。廣東省旅遊屬廣東省政府企業，專注旅遊及景點營運，旗下持有廣東中旅，並擁有廣州白天鵝賓館、白雲賓館及亞洲國際大酒店等。兩方在接獲媒體查詢時，一律不予置評。

中國恒大持續拖累

不過，要收購恒大物業，最大問題還是母公司中國恒大帶來的持續影響。首先在財務方面，截至去年6月底止，恒大物業的應收貿易賬款總額達58.8億元，但在回收無期情況下，公司作出30.4億元的減值，當中接近22億元主要來自中國恒大。

同時，因為中國恒大正被清盤，旗下的物業雖然閒置，但仍由恒大物業提供物業管理服務，去年中期的支出約2.28億元，恒大物業未能收到款項，故亦不能將收入作出確認。

財務以外，中國恒大的清盤，嚴重削弱恒大物業在外部市場的競爭力，如招標及投標、新客戶拓展，以及現有客戶續約等，其品牌信任度與議價能力均受到一定影響。

更甚的是，當年中國恒大出售物業時，部份項目以免若干年物業費作促銷，集團被清盤，恒大物業要不就承擔了這項費用，要不就只好向業主追討物管費；但業主是白紙黑字簽約享有優惠，又怎願再繳付，恒大物業處於兩難之局。

另外，中國恒大曾透過恒大物業向不少業主出售一系列理財產品，現時理財產品大都失效，中國恒大又不認賬，業主就向恒大物業追討，引起許多爭議。

受到母企多種因素影響，部分業主繳交物管費的意願低迷，貿易應收賬款因而攀升，或回收周期拉長，導致公司資金鏈持續承壓。

業績穩定負債低企

雖面對種種問題，唯從業務本身看，恒大物業並不差勁。公司去年中期收入同比增長6.9%至66.5億元，盈利只輕微下跌5.6%至4.72億元，期內毛利率18%，淨利潤率7.4%，較中海物業的17%及6%，或萬物雲的13%及4.6%都要高，反映其營運能力並不差。

至於當年恒大物業為中國恒大擔保支付的 134億元，雖被銀行沒收，但公司已悉數撇賬。去年中期時，公司手頭現金仍有27.8億元，亦沒有計息銀行借貸。

事實中期業績時，核數師表示集團期內雖錄得淨流動負債5.18億元，但因集團實施各項措施改善流動性，仍具持續經營的能力。

因此，若有資金雄厚的企業或具實力的國有企業收購，市場信心重拾，恒大物業極有機會得以重生。

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