6060.HK
ZhongAn buys two office towers

這家互聯網保險公司已同意購買上海外灘的兩棟寫字樓,有跡象顯示中國商業地產市場可能已經觸底

重點:

  • 眾安在線已同意從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中購買上海的兩棟寫字樓
  • 中國房地產市場長期低迷,但商業地產已初顯復蘇跡象

梁武仁

眾安在線財產保險股份有限公司(6060.HK)正向中國房地產市場投下信任票,至少在某種程度說是這樣。

上周二,這家互聯網保險公司宣布已簽署協議,以14.4億元從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中,購買位於上海外灘的兩棟寫字樓。對該公司來說這是一筆巨額支出,幾乎相當於它去年底持有的所有現金。

眾安在線表示將由內部資源撥付此次收購所需資金,但考慮到其現金持有量僅能勉強覆蓋,有關資金籌集計劃的更多細節會有助我們瞭解整體情況。公司表示,將在下週三前支付約5.9億元,獲得其中一棟樓的全部所有權,並在明年5月15日之前支付8.45億元,獲得另一棟樓的全部所有權。

除了耗資巨大之外,此舉的時機也很有趣。中國房地產市場長期低迷,從住宅地產開始,蔓延至商業地產。幾十年來,為了給新一代提供住房並推動經濟增長,政府一直在政策上提供支持,終導致市場出現供應過剩。

商業地產市場的問題略有不同,之前市場上的大量辦公空間並不是什麼大問題,直到新冠疫情暴發,居家辦公的時代到來。當前中國經濟放緩,導致問題變得愈發嚴重,因為很多企業被迫縮小規模,搬到更便宜的辦公空間,甚至徹底關閉。

從眾安在線的角度看,值得注意的是公司表示購買上海的地產並不是為了投資。它說此次收購旨在降低其租賃成本,表明這兩棟樓至少有部分用作自己的辦公室,而不是純粹用於賺取租金收入。這筆交易還可以幫助眾安在線在當地贏得好感,因為它有助於上海市政府的宏偉規劃,讓上海成為區域金融科技的中心。

截至去年底,眾安在線的上海總部擁有近2000名員工,它在上海確實需要大量辦公空间。

物美價廉?

不管購買動機為何,眾安在線似乎確實認為商業地產市場可能已經接近觸底,現在是鎖定一些便宜貨的好時機。公司表示,截至2月底,獨立評估師對這些房產給出的公允市場價值為14.9億元,高於其支付的總價。換句話說,它認為這次交易時相當於打了折扣,儘管折扣幅度很小。

在目前的中國房地產市場,這樣的折讓並不令人意外,相對較小的降價幅度可能表明,隨著商業地產的供需逐漸趨於平衡,這類折扣的幅度會變得越來越小。據彭博新聞社報道,就在今年1月,資產管理巨頭貝萊德還計劃出售上海的兩座辦公樓,售價擬在2018年12億元購買價的基礎上折價30%。

同樣是在2022年,中國各地還受疫情限制,友邦保險在上海的北外灘購得一個寫字樓項目90%的股份,按平米計算,價格遠低於新加坡房地產公司——凱德集團2018年在附近購入的一個項目。

現在,又有跡象表明,商業地產可能正在復蘇。例如,今年前三個月,北京黃金零售地段的租金增長速度是2019年以來最快的。1月和2月,北京商用物業的銷售量同比增幅達到兩位數,而住宅物業的交易量卻繼續下降。

這意味著,眾安在線此舉在一定程度上可謂先發制人,目的是避免在商業地產市場走出低迷後,不用支付更多的租金。當然,如果這些項目的價值上漲,公司肯定樂見其成,儘管它當初購買這些樓並非為了投資。

風險在於,如果剛剛出現的復蘇被證明並不屬實的話,公司可能會被迫減記這兩座大樓的價值。這樣的發展可能會對公司的資產負債表造成相當嚴重的打擊,因為根據公司簽署這筆房地產交易披露的最新關鍵償付能力相關指標,公司支付的金額相當於其截至3月底核心資本的80%以上。

根據最新的一季度償付能力報告,公司今年前三個月出現虧損。它沒有提供財務業績的更多細節,但未能在此期間實現盈利,凸顯了它面臨的挑戰,尤其是在去年盈利約41億元之後。

在收購物業的消息公布後,眾安在線的股價連續三天上漲,表明投資者或許對這項收購持歡迎態度。但過去一年,該股已跌去逾45%,遠高於恆生指數9%的跌幅,目前的市盈率只有4.7倍,只有中國平安(2318.HK; 601318.SH)香港上市股票9倍市盈率的一半。

考慮到在當前環境,購買寫字樓在多個方面看起來都相對明智——假設商業地產市場確實很快開始企穩。

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新聞

匯損拖累 福耀玻璃上半年少賺17%

玻璃製造商福耀玻璃工業集團股份有限公司(3606.HK; 600660.SH)周二公布,截至6月底止上半年收入219.71億元(32.6億美元),按年增長2.44%;淨利潤39.70億元,按年倒退17.37%。除稅前利潤46.38億元,按年下降19.95%。 期內汽車玻璃收入202.70億元,按年增長3.75%,毛利率升1.49個百分點至32.02%;集團整體毛利率則升1.74個百分點至38.33%。福耀表示,上半年中國汽車產量及銷量分別按年下降4%及4.1%。 公司指出,盈利下滑主要受匯兌損益影響,期內錄得匯兌損失8.03億元,去年同期則錄得匯兌收益6.02億元;若撇除相關因素,上半年除稅前利潤實際按年增長4.78%。 福耀玻璃股價周三低開高走,至中午休市報58.5港元,升3.08%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

宇樹科技IPO助推首程控股加碼物理AI投資

首程控股(0697.HK)在物理AI領域的一筆早期投資,隨著宇樹科技(688836.SHG)登陸科創板,迎來了首次公開市場定價。這也為投資者評估這家備受矚目的人形機械人公司提供了公開市場基準。 宇樹科技招股書顯示,首程控股的關聯基金在IPO前持有宇樹科技約3.83%的股份,這意味著該部分股份的預期價值約為23億元(3.2億美元)。 憑借這一估值,首程控股的相關資本與美團(3690.HK)一同躋身宇樹科技已披露的最大外部股東之列;美團的關聯實體在IPO前合計持有宇樹科技9.65%的股份。宇樹科技將發行價定為每股150.80元,預期市盈率達219倍,而招股書引用的行業平均市盈率為38.56倍。 首程控股實行基礎設施運營與產業及股權投資相結合的「雙輪驅動」模式,其基礎設施運營涵蓋100多個停車設施和100萬平方米的產業園區。自2024年以來,除REIT(房地產投資信託基金)和基金管理業務外,公司不斷加大在物理AI領域的投資。 截至2025年底,首程控股已向宇樹科技、銀河通用、星海圖、墨現科技、自變量、松延動力、雲深處等20多家機器人及物理AI公司投資超20億元。其投資範圍涵蓋機械人製造商、具身智能企業及其他關鍵技術領域。首程控股的投資策略側重基於被投公司的技術、團隊、產品和商業化潛力進行篩選。 此外,公司還募集了35億元的北京前沿科技基金,作為在物理AI、機械人及先進製造領域擴大投資的新增資本。 分析人士表示,宇樹科技的上市表明中國的物理AI投資正進入「價值兌現階段」,並為早期投資確立了公開市場參考基準。對首程控股而言,宇樹科技的IPO是一個重要參考,這表明其部分物理AI投資組合已開始從私募市場的估值模型向公開市場的價格發現機制過渡。 余特莉 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道,包括贊助內容。欲瞭解更多信息,包括對個別文章的疑問,請點擊這裏聯繫我們 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

行業增長放緩 中通調低全年快遞量

物流公司中通快遞(開曼)有限公司(2057.HK; ZTO.US)周三公布今年中期業績,截至6月底收入同比上升22.5%至278億元人民幣(下同),盈利更升31.5%至51.7億元。 公司表示,收入及盈利增長主要由於包裹量增加以及持續向更高價值群體轉變。期內核心快遞業務的收入較2025年同期增長22.8%,貨運代理服務上升4.1%,物料銷售的收入則增加0.5% 不過,中通在考慮市場形勢持續變化,以及行業包裹量增長呈廣泛放緩態勢,將年度業務量指引調低;由當初的 423.7 億至 435.2 億件,調低至408億至424億件,同比增長6%至10%,原先估計的增長 是10%至13%。 周三中通平開報182.8港元,公司過去一年股價從高位下跌11%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
700 million yuan paper profit underpins turnaround as Iluvatar CoreX's core GPU business awaits a return to the black

7億帳面收益撐起扭虧 天數智芯GPU主業仍待「轉正」

GPU晶片供應商天數智芯上半年預告扭虧,但推理GPU主業何時跨過盈利線才是關注焦點 重點: 公司預計上半年盈利6,000萬至1.4億元,但同期公允價值收益超7億元 公司7月配股籌逾70億港元備戰放量   李世達 如果一家晶片公司半年賺了6,000萬元人民幣(下同)至1.4億元,背後卻有7.3億至7.9億元投資浮盈,這究竟算不算真正扭虧?剛在今年初登陸港股的國產GPU(圖形處理器)公司上海天數智芯半導體股份有限公司(9903.HK),最新盈利預告正好提出這個問題。 該公司預計今年上半年由去年同期虧損6.09億元,轉為盈利6,000萬元至1.4億元,但董事會同時指出,扭虧主要來自按公允價值計入損益的金融資產錄得7.3億至7.9億元收益,源自持有一家上交所上市公司的股份,而且屬尚未實現的帳面收益。天數智芯沒有透露相關上市公司名稱,但結合資料推測應是今年參投、剛剛完成上市的盛合晶微(688820.SH)。 天數智芯預告損益表跨過了盈利線,但GPU主業是否同步跨線,目前仍要打上一個問號。若只作最簡單的算術扣除,撇除上述公允價值收益後,其餘損益約為虧損5.9億至7.3億元。這並不能直接視為公司的「經調整淨虧損」,因完整中報仍可能包含其他損益及會計調整,但至少說明今次扭虧,並非單靠賣更多晶片賺回來。 這種落差之所以值得注意,是因為天數智芯的主業其實一直在高速增長。公司2025年收入按年大增91.6%至10.34億元,毛利率由49.1%升至54%;但全年仍錄得10.04億元淨虧損,撇除股份支付及上市開支後,經調整淨虧損為4.38億元。研發開支更達9.74億元,相當於全年收入94.2%,甚至約為全年毛利的1.75倍,顯示收入快速放大的同時,高額研發投入仍令盈利承受巨大壓力。 2025年上半年,公司推理晶片收入由2,160萬元急升至8,700萬元,但毛利率由52.9%降至32%,公司解釋主要因市場競爭加劇,以及下調舊產品售價以加快去庫存。2025年全年,ZK系列推理產品收入達3.39億元,按年增238.2%,收入佔比由18.6%升至32.8%;GPGPU產品(general-purpose graphics processing unit,通用圖形處理器)收入合計9.23億元,佔總收入近九成。問題已非產品能否賣出去,而是能否把高速增長轉化為規模效應。 同業已經提供了一個參照。寒武紀(688256.SH)2025年收入達64.97億元,同比暴增453.2%,並錄得20.59億元淨利潤,上市後首次實現年度盈利;同期摩爾線程(688795.SH)和沐曦(688802.SH)收入亦分別增長243.4%及121.3%,但仍分別虧損10.24億元及7.81億元。 國產AI晶片市場已進入「誰能把出貨量變成盈利」的新階段。相比寒武紀由業務放量帶動盈利,天數智芯今次的帳面扭盈成色明顯不同。 另一項值得留意的是現金消耗,天數智芯2025年經營活動現金淨流出11.62億元,較2024年接近翻倍,年末存貨亦由3.43億元增至7.10億元,顯示業務放量需要更多營運資金支持。 真正考驗在下半年 也正因此,天數智芯7月完成的一次大規模融資格外值得關注。公司以每股476港元配售1,485.7萬股新股,淨籌約70.34億港元,其中60%、即約42.2億港元,計劃用於關鍵材料和零部件的戰略採購及提升供應鏈韌性。公司稱,AI訓練及推理集群需求增加,加上記憶體等零部件供應緊張,需要提前採購並建立庫存緩衝。 更具想像空間的是大客戶。路透6月引述消息人士報道,字節跳動正與天數智芯洽購用於AI推理的晶片,若交易落實,天數智芯今年可能向字節交付至少5萬顆晶片,主要用於豆包的推理工作;相關條款當時仍未最終敲定。報道又指,國產GPU及AI晶片商2025年已取得中國AI加速服務器市場近41%的份額。 把幾條線索放在一起看,公司推理GPU收入正在高速增長,潛在大型互聯網客戶開始浮現,公司又一次過籌得逾70億港元,其中大部分用於供應鏈和備貨。這些因素若最終轉化為更高出貨量,天數智芯的收入規模確實可能再上一個台階,但能否把收入增長進一步轉化為毛利、經營現金流乃至主業盈利,才是下一階段更重要的考驗。 公司目前尚未披露今年上半年的收入、毛利率、研發開支及經營現金流等核心營運數據。7億多元的投資浮盈可以讓損益表率先轉正,但對一家GPU公司而言,最終要證明的仍是同一件事:究竟何時能真正賺錢。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏