6060.HK
ZhongAn buys two office towers

這家互聯網保險公司已同意購買上海外灘的兩棟寫字樓,有跡象顯示中國商業地產市場可能已經觸底

重點:

  • 眾安在線已同意從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中購買上海的兩棟寫字樓
  • 中國房地產市場長期低迷,但商業地產已初顯復蘇跡象

梁武仁

眾安在線財產保險股份有限公司(6060.HK)正向中國房地產市場投下信任票,至少在某種程度說是這樣。

上周二,這家互聯網保險公司宣布已簽署協議,以14.4億元從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中,購買位於上海外灘的兩棟寫字樓。對該公司來說這是一筆巨額支出,幾乎相當於它去年底持有的所有現金。

眾安在線表示將由內部資源撥付此次收購所需資金,但考慮到其現金持有量僅能勉強覆蓋,有關資金籌集計劃的更多細節會有助我們瞭解整體情況。公司表示,將在下週三前支付約5.9億元,獲得其中一棟樓的全部所有權,並在明年5月15日之前支付8.45億元,獲得另一棟樓的全部所有權。

除了耗資巨大之外,此舉的時機也很有趣。中國房地產市場長期低迷,從住宅地產開始,蔓延至商業地產。幾十年來,為了給新一代提供住房並推動經濟增長,政府一直在政策上提供支持,終導致市場出現供應過剩。

商業地產市場的問題略有不同,之前市場上的大量辦公空間並不是什麼大問題,直到新冠疫情暴發,居家辦公的時代到來。當前中國經濟放緩,導致問題變得愈發嚴重,因為很多企業被迫縮小規模,搬到更便宜的辦公空間,甚至徹底關閉。

從眾安在線的角度看,值得注意的是公司表示購買上海的地產並不是為了投資。它說此次收購旨在降低其租賃成本,表明這兩棟樓至少有部分用作自己的辦公室,而不是純粹用於賺取租金收入。這筆交易還可以幫助眾安在線在當地贏得好感,因為它有助於上海市政府的宏偉規劃,讓上海成為區域金融科技的中心。

截至去年底,眾安在線的上海總部擁有近2000名員工,它在上海確實需要大量辦公空间。

物美價廉?

不管購買動機為何,眾安在線似乎確實認為商業地產市場可能已經接近觸底,現在是鎖定一些便宜貨的好時機。公司表示,截至2月底,獨立評估師對這些房產給出的公允市場價值為14.9億元,高於其支付的總價。換句話說,它認為這次交易時相當於打了折扣,儘管折扣幅度很小。

在目前的中國房地產市場,這樣的折讓並不令人意外,相對較小的降價幅度可能表明,隨著商業地產的供需逐漸趨於平衡,這類折扣的幅度會變得越來越小。據彭博新聞社報道,就在今年1月,資產管理巨頭貝萊德還計劃出售上海的兩座辦公樓,售價擬在2018年12億元購買價的基礎上折價30%。

同樣是在2022年,中國各地還受疫情限制,友邦保險在上海的北外灘購得一個寫字樓項目90%的股份,按平米計算,價格遠低於新加坡房地產公司——凱德集團2018年在附近購入的一個項目。

現在,又有跡象表明,商業地產可能正在復蘇。例如,今年前三個月,北京黃金零售地段的租金增長速度是2019年以來最快的。1月和2月,北京商用物業的銷售量同比增幅達到兩位數,而住宅物業的交易量卻繼續下降。

這意味著,眾安在線此舉在一定程度上可謂先發制人,目的是避免在商業地產市場走出低迷後,不用支付更多的租金。當然,如果這些項目的價值上漲,公司肯定樂見其成,儘管它當初購買這些樓並非為了投資。

風險在於,如果剛剛出現的復蘇被證明並不屬實的話,公司可能會被迫減記這兩座大樓的價值。這樣的發展可能會對公司的資產負債表造成相當嚴重的打擊,因為根據公司簽署這筆房地產交易披露的最新關鍵償付能力相關指標,公司支付的金額相當於其截至3月底核心資本的80%以上。

根據最新的一季度償付能力報告,公司今年前三個月出現虧損。它沒有提供財務業績的更多細節,但未能在此期間實現盈利,凸顯了它面臨的挑戰,尤其是在去年盈利約41億元之後。

在收購物業的消息公布後,眾安在線的股價連續三天上漲,表明投資者或許對這項收購持歡迎態度。但過去一年,該股已跌去逾45%,遠高於恆生指數9%的跌幅,目前的市盈率只有4.7倍,只有中國平安(2318.HK; 601318.SH)香港上市股票9倍市盈率的一半。

考慮到在當前環境,購買寫字樓在多個方面看起來都相對明智——假設商業地產市場確實很快開始企穩。

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新聞

港股視覺具身智能第一股 瑞為信息首掛半日跌4.8%

視覺智能AI公司廈門瑞為信息技術股份有限公司(7656.HK)周三在港掛牌上市,首掛低開16.9%,其後跌勢收斂,至中午休市報20.62港元,較發行價低4.8%。 公司公布,是次全球發售2,808.7萬股H股,發行價每股21.66港元,集資淨額約5.291億港元(約6,780萬美元)。其中香港公開發售獲約3,645倍超購;國際發售獲2.08倍超購。 公司主要面向企業客戶提供視覺智能及視覺具身智能技術與產品,具備算法、光學、硬件與數據融合能力,並可按應用場景設計相關感測器、智能終端及駕駛安全分析設備,產品應用於智慧民航、智慧商業及智慧安全駕駛等場景。2025年收入4.43億元(約6,500萬美元),按年增長約12.2%;期內由盈轉虧,錄得淨虧損6,722.3萬元,2024年盈利971.4萬元 公司稱,集資所得款項中,55.8%將用於提升研發能力及產品供應,26.3%用於建立生產基地,10.4%用於提升營銷能力及拓展海外銷售渠道,餘下7.5%作一般公司用途。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

易控智駕首掛午收升5%

商用智能駕駛車製造商易控智駕科技股份有限公司(7687.HK)周三首日在港掛牌,開市升3.5%,股份中午收升5%至92.35元。 公司發售2,613.2萬股,每股作價87.92元,集資淨額21.7億元,公開發售獲超額認購157倍,國際發售超額9.5倍。共有十一家基石投資者,共認購1,301萬股,佔發售股份約49.79%。 按2025年數據,易控智駕在中國商用車智駕市場中排名第一,亦是內地最大的礦區無人駕駛解決方案提供商,市場份額約為37.6%。 是次集資所得的一半,用於加強軟硬件研發,23%用於海外業務擴張,12%用於人才發展及信息技術開發,5%用於戰略投資,餘下一成作營運資金。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Restructuring channels incurs massive costs as Want Want sees revenue growth but profit decline

重整渠道耗費大 旺旺營增利跌

老牌食品巨頭旺旺收入重回增長,但渠道重建、新品推廣與成本上升同步壓低利潤 重點: 旺旺2025財年收入增長3.8%至244億元,但淨利潤下跌11.5%至38.37億元 公司積極重整銷售渠道,分銷成本升16.9%,拖累盈利表現   李世達 過去,老牌食品企業只要守住經銷商、商超和幾個國民級大單品,便足以支撐多年增長。但隨著零食量販、內容電商、即時零售和折扣業態崛起,品牌商不再只是把產品送進渠道,而是要重新設計規格、價格和消費場景。對中國旺旺控股有限公司(0151.HK)這類依賴經典產品和廣泛鋪貨的食品企業來說,渠道重建已成為維繫增長的關鍵。從最新年度業績看,這場變革已帶動收入回升,卻仍處於利潤承壓的陣痛期。 截至今年3月底止2025財年,旺旺收入達244億元(35.92億美元),按年增長3.8%,銷量同比亦錄得高個位數增長;但毛利率由47.6%降至46.3%。更能反映壓力的是,營運利潤按年下跌14%至50.21億元,淨利潤按年減少11.5%至38.37億元,淨利率由18.4%降至15.7%。 這場費力的增長,其實是旺旺近兩年渠道重建逐步落地的結果。公司推行「攻略城市,旺得天下」策略,並在2024財年末重新梳理產品類別、成立新的產品事業部,試圖把過去依賴批發商、商超和大單品鋪貨的模式,改成更貼近不同渠道和場景的打法。 具體來看,旺旺把傳統批發市場拆得更細,按小區域和產品組合重新找客戶,同時把產品推向學校周邊、電競館、檯球室等年輕場景。便利店主打即飲和單人份,商超強化家庭裝和禮盒裝,零食量販則增加適合大量走貨的品項。 2025財年,傳統批發和現代渠道仍佔總收入近七成,但收入按年高個位數下滑;相反,零食量販渠道高速增長,收入佔比約15%,新興渠道收入佔比亦達低雙位數。老渠道仍是基本盤,但增量正向零食量販、電商、即時零售、自動售貨機和社交平台轉移。 大單品放慢 新品類接力 產品結構也隨渠道改變。乳品及飲料仍是最大板塊,收入123.42億元,按年增長1.9%,佔總收入約一半;但旺仔牛奶收入微跌0.3%,真正拉動增長的是飲料及其他小類,收入近四成增長、銷量增長逾八成。米果收入59.36億元,只增長0.5%,更多是穩住基本盤。 旺旺一直有靠大單品打開市場的基因。公司早年在台灣做罐頭,後來赴日本取經發展米果,靠雪餅、仙貝打造出「旺旺」品牌;進入中國大陸後,真正讓它成為國民品牌的是旺仔牛奶。然而大單品雖能守住基本盤,卻難推動增長。飲料新品及休閒食品旗下的糖果、冰品等細分品類,反而錄得較快增長。 其中表現最突出的是休閒食品分類,收入升10.4%至59.15億元,銷量也達雙位數增長。得益於軟糖、吸吸糖、壓片牛奶糖等新品放量,糖果小類收入創歷史新高,而新產品收入佔該分類收入四分之一,說明旺旺的增長故事轉向更多細分品類和消費場景。 至於去年利潤下滑並非單一原因,而是成本與轉型費用同時上升。其中銷貨成本升6.3%至131億元,主要受進口全脂奶粉及棕櫚油成本上漲拖累。同時為推動新渠道、新產品及品牌年輕化,分銷成本升16.9%至35.40億元,行政費用亦升11.4%至33.52億元。 與同業相比,這種增收不增利顯得尷尬。康師傅控股(0322.HK)2025年收入跌2.0%至790.68億元,但淨利潤大升20.5%;統一企業中國(0220.HK)淨利潤亦升10.9%。相比之下,旺旺收入增長未能轉化為盈利增長,反映其高毛利護城河正被渠道重構與營銷投入重新定價。 所幸旺旺仍是一家現金充裕的公司,截至2026年3月底,公司現金及銀行存款連同長期銀行存款合計158.59億元,總借款降至26.57億元,淨現金達132.03億元,全年經營活動現金淨流入45.26億元,足以支撐新渠道、新品和海外市場投入。 績後兩個交易日,旺旺股價累跌18.7%,過去六個月跌約32.5%,估值折讓已反映市場疑慮。目前延伸市盈率約8.5倍,低於康師傅的11倍及統一的12.7倍。市場擔心的是旺旺收入增長背後高昂的代價,若要迎來估值修復,旺旺仍需證明零食量販、新興渠道和新品不只是帶來銷量,也能把過去屬於大單品時代的豐厚利潤重新找回來。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
WAIC is a robotics event

世界人工智能大會將聚焦全球硬件與機器人瓶頸問題

隨著人工智能商業化,2026年世界人工智能大會將凸顯行業向統一計算架構與物理數據解決方案的務實轉型   大章 隨著人工智能領域從孤立的算法突破轉向全面的技術生態系統,定於7月17日至20日在上海舉辦的2026年世界人工智能大會將聚焦行業最緊迫的工程瓶頸。主辦方表示,本屆大會將有超過1,100家國際企業參展,展示超過3,000件展品,戰略重點在於解決硬件碎片化、處理能力限制以及機器人領域的數據稀缺問題。 隨著單個微芯片逼近物理性能極限,多家科技巨頭正大舉投資於“超級節點”架構。此類配置通過高速網絡連接數千個處理器,使之作為一個統一的計算實體運行。 華為將發佈其Atlas 950 SuperPoD,據稱是業內最大的商用超級節點,設計可連接多達8,192顆芯片,針對訓練萬億參數模型進行優化。中興通訊(0763.HK; 000063.SZ)將展示協同計算集群,該集群集成了包括曦智科技和壁仞科技(6082.HK)在內的多家國內半導體廠商。 這些多樣化的硬件架構導致了嚴重的結構性碎片化,迫使企業耗費大量資源在不同平台上重新編譯軟件。為解決供應商鎖定問題,一個國際聯盟正在力推統一操作系統眾智FlagOS。由圖靈獎得主戴維·帕特森牽頭,該計劃獲得了Linux、Eclipse和PyTorch基金會等知名開源組織的支持,旨在確保跨架構的軟件兼容性。 本屆大會將2026年定義為具身人工智能(即能夠與環境進行物理交互的機器人)商業化落地的關鍵之年。然而,該領域面臨高保真物理訓練數據的嚴重短缺。開發者正採取雙軌策略來解決這一短板,並將在大會上展示其解決方案。 跨維智能等公司正在使用開源仿真工具,可解決高達90%的機器人學習泛化問題。為應對不可預測的物理變量,企業正利用大量工業數據。京東(JD.US; 9618.HK)已建立了一個超過1,000萬小時的機器人運行數據倉庫,同時上海市也開發了一個專用於人形機器人執行工業任務的測試設施。 與此同時,行業正在機器人算法上迅速達成共識,將視覺-語言-動作模型與預測性世界模型相融合。為展示這一趨勢,由商湯科技(0200.HK)和螞蟻集團支持的大曉機器人將首次發佈一款面向量產的世界模型,專為實時機器人控制而設計。 儘管全球半導體市場存在地緣政治複雜性,2026年世界人工智能大會仍被定位為一場國際性盛會。包括戴維·帕特森、姚期智和理查德·薩頓在內的知名學者將擔任大會主席。美國數據管理公司Hammerspace和西部數據(WDC.US)也將舉辦論壇,探討全球存儲基礎設施議題。 這種對人工智能基礎設施的務實態度也在催化風險資本投資。大會前夕,生命科學AI初創公司天鶩科技完成了超過2億元人民幣(約合2,750萬美元)的A+輪融資。同樣,計算優化公司共績科技在完成近1億元人民幣的Pre-A輪融資後,估值已接近4億元人民幣。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏