6060.HK
ZhongAn buys two office towers

這家互聯網保險公司已同意購買上海外灘的兩棟寫字樓,有跡象顯示中國商業地產市場可能已經觸底

重點:

  • 眾安在線已同意從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中購買上海的兩棟寫字樓
  • 中國房地產市場長期低迷,但商業地產已初顯復蘇跡象

梁武仁

眾安在線財產保險股份有限公司(6060.HK)正向中國房地產市場投下信任票,至少在某種程度說是這樣。

上周二,這家互聯網保險公司宣布已簽署協議,以14.4億元從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中,購買位於上海外灘的兩棟寫字樓。對該公司來說這是一筆巨額支出,幾乎相當於它去年底持有的所有現金。

眾安在線表示將由內部資源撥付此次收購所需資金,但考慮到其現金持有量僅能勉強覆蓋,有關資金籌集計劃的更多細節會有助我們瞭解整體情況。公司表示,將在下週三前支付約5.9億元,獲得其中一棟樓的全部所有權,並在明年5月15日之前支付8.45億元,獲得另一棟樓的全部所有權。

除了耗資巨大之外,此舉的時機也很有趣。中國房地產市場長期低迷,從住宅地產開始,蔓延至商業地產。幾十年來,為了給新一代提供住房並推動經濟增長,政府一直在政策上提供支持,終導致市場出現供應過剩。

商業地產市場的問題略有不同,之前市場上的大量辦公空間並不是什麼大問題,直到新冠疫情暴發,居家辦公的時代到來。當前中國經濟放緩,導致問題變得愈發嚴重,因為很多企業被迫縮小規模,搬到更便宜的辦公空間,甚至徹底關閉。

從眾安在線的角度看,值得注意的是公司表示購買上海的地產並不是為了投資。它說此次收購旨在降低其租賃成本,表明這兩棟樓至少有部分用作自己的辦公室,而不是純粹用於賺取租金收入。這筆交易還可以幫助眾安在線在當地贏得好感,因為它有助於上海市政府的宏偉規劃,讓上海成為區域金融科技的中心。

截至去年底,眾安在線的上海總部擁有近2000名員工,它在上海確實需要大量辦公空间。

物美價廉?

不管購買動機為何,眾安在線似乎確實認為商業地產市場可能已經接近觸底,現在是鎖定一些便宜貨的好時機。公司表示,截至2月底,獨立評估師對這些房產給出的公允市場價值為14.9億元,高於其支付的總價。換句話說,它認為這次交易時相當於打了折扣,儘管折扣幅度很小。

在目前的中國房地產市場,這樣的折讓並不令人意外,相對較小的降價幅度可能表明,隨著商業地產的供需逐漸趨於平衡,這類折扣的幅度會變得越來越小。據彭博新聞社報道,就在今年1月,資產管理巨頭貝萊德還計劃出售上海的兩座辦公樓,售價擬在2018年12億元購買價的基礎上折價30%。

同樣是在2022年,中國各地還受疫情限制,友邦保險在上海的北外灘購得一個寫字樓項目90%的股份,按平米計算,價格遠低於新加坡房地產公司——凱德集團2018年在附近購入的一個項目。

現在,又有跡象表明,商業地產可能正在復蘇。例如,今年前三個月,北京黃金零售地段的租金增長速度是2019年以來最快的。1月和2月,北京商用物業的銷售量同比增幅達到兩位數,而住宅物業的交易量卻繼續下降。

這意味著,眾安在線此舉在一定程度上可謂先發制人,目的是避免在商業地產市場走出低迷後,不用支付更多的租金。當然,如果這些項目的價值上漲,公司肯定樂見其成,儘管它當初購買這些樓並非為了投資。

風險在於,如果剛剛出現的復蘇被證明並不屬實的話,公司可能會被迫減記這兩座大樓的價值。這樣的發展可能會對公司的資產負債表造成相當嚴重的打擊,因為根據公司簽署這筆房地產交易披露的最新關鍵償付能力相關指標,公司支付的金額相當於其截至3月底核心資本的80%以上。

根據最新的一季度償付能力報告,公司今年前三個月出現虧損。它沒有提供財務業績的更多細節,但未能在此期間實現盈利,凸顯了它面臨的挑戰,尤其是在去年盈利約41億元之後。

在收購物業的消息公布後,眾安在線的股價連續三天上漲,表明投資者或許對這項收購持歡迎態度。但過去一年,該股已跌去逾45%,遠高於恆生指數9%的跌幅,目前的市盈率只有4.7倍,只有中國平安(2318.HK; 601318.SH)香港上市股票9倍市盈率的一半。

考慮到在當前環境,購買寫字樓在多個方面看起來都相對明智——假設商業地產市場確實很快開始企穩。

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新聞

Strongman Takes Control, Evergrande Property Services Reborn

強人入主 恒大物業重生

恒大物業的出售塵埃落定,太盟集團取得控制股權,並要向小股東提出全面收購 重點: 清盤人以40億港元售出51%股權 太盟重組經驗豐富,有利恒大物業未來發展 劉智恒 已破產的中國恒大,旗下從事物業管理的恒大物業集團有限公司(6666.HK)被清盤人放售多時,經過幾家機構一番爭逐後,終由太盟集團(PAG)取得控制權,對於恒大物業及其股東來說,確實迎來一大喜訊。 太盟以每股0.8359港元,購入55.15億股恒大物業股份,涉資40.26億港元。由於收購涉及51.016%股權,觸發太盟要以每股0.8359港元,向恒大物業小股東提出全面收購。 是次每股收購價與停牌前每股1.185港元有近三成折讓,公布當日恒大物業股價大插水,一度下跌20%,跌破1元的關口,及後跌幅略收窄,收市報0.975港元,全日仍跌17.7%。 市場反應正面 雖然股價大跌,但恒大物業的收市價仍可穩站於太盟的收購價之上,反映市場對太盟的入主反應其實不差,股東或投資者對太盟有信心,因此收市價較收購價仍高出16.6%。 恒大物業被出售的消息已縈繞多年,早於2021年時合生創展曾提出以200億港元收納其下,最終談不攏而告吹。至中國恒大被清盤,恒大物業成為沽售的一大項目,市場擔憂公司未來會由誰主宰?新股東實力是否足夠?發展路向及方針如何?今天大局已定,不明朗因素一掃而空,市場疑慮消除,對公司未來的發展更有利。 特別是過去賣盤消息影響,控股權最終誰屬未明,公司管理層自然顯得保守,不會輕言發展,不敢貿然改變,只是將業務維持平穩,一切靜觀其變。 太盟實力雄厚 這次入股的太盟集團並非吳下阿蒙,創始人單偉健在中國的併購市場赫赫有名。出生於1953年的單偉健,文革後於對外經濟貿易大學取得本科學位,再赴美國取得碩士及博士學位。畢業後在沃頓商學院任助教,再而加入世界銀行,1993年於摩根大通任投資銀行家,至1998年加入新橋資本。 任職新橋時,曾負責收購韓國第一銀行,經過重整,六年後將其出售,獲取近六倍回報。又於2004年入股深圳發展銀行,經他協助改革,2010年轉售予中國平安,這次更取得15倍回報。 不甘心只為別人作嫁衣裳,單偉健毅然創立太盟集團,最成功一役是2017年乘盈德氣體出現股東紛爭,出其不意將其收購並私有化,再而進行重組。2021年與上海寶鋼氣體合併後,盈德氣體業績得以倍翻,太盟於2025年減持大部份股份,取得7至8倍回報。 接著他又在房地產市場大展拳腳,投資珠海萬達商管集團。由於萬達商管未能成功在港上市,王健林要向投資者償還款項。太盟此時牽頭,聯合阿布札比投資局旗下的Platinum Peony、穆巴達拉投資、中信資本及Ares,投入600億元人民幣(下同)取得六成控制權。到去年,太盟又聯合騰訊、京東及陽光人壽,以500億元購入萬達旗下48座商場。 單偉健對市場的超強洞察,加上多年成功重組經驗,相信要將恒大物業重上軌道並沒難度,再配合其雄厚的資金,極有機會將恒大物業推上更高層次。別忘記,太盟擁有萬達商管及多個商場,不但可發揮協同效應,甚至能為恒大物業帶來更多商機。 收入穩定財務健康 事實上,恒大物業本身的條件不差,業績表現仍然理想。過去兩年每年盈利分別有10億元,今年6月的中期業績更在增長之中,收入69.4億元,同比增加4.5%,盈利更升9.5%至5.17億元。 公司手頭現金接近37億元,更沒有任何有息債務,財務狀況健康。其管理的物業規模龐大,達6.03億平米。可以說,恒大物業運作暢順,在強人入主後,發揮將可更理想。 至於中國恒大挪用恒大物業的134億資金,至今只追回不到1千萬,相信能夠悉數追回十分渺茫。不過,恒大物業於2023年已將款項悉數撥備,未來只要能追回部分,縱使為數有限,對恒大物業都是利好消息。 現時華潤萬象生活(1209.HK)的市盈率為20倍、碧桂園服務(6098.HK)24倍,相比兩大物管龍頭,具一定規模的恒大物業只是9.6倍,估值極其落後,目前控股權明朗化,太盟集團又實力非凡,恒大物業的投資價值有機逐漸展現。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

港交所第三季收入持平

香港交易所營運商香港交易及結算所有限公司(0388.HK)周五公布,第三季收入及盈利按年基本持平,期內港股日均成交額下降。 公司第三季核心業務收入為74.7億港元(9.52億美元),較去年同期的74.8億港元微跌。同期盈利亦由49億港元微降至48.6億港元。 第三季港股日均成交額由去年同期的2,860億港元,下跌11%至2,540億港元。其中,中國內地投資者透過滬深港通南向交易買賣港股的日均成交額約為1,070億港元,按年下跌30%。香港投資者透過滬深港通北向交易買賣滬深兩市股票的日均成交額,則按年上升15%至3,100億元人民幣。 恒生指數今年第三季上升7.6%,去年同期則上升11.6%。 業績公布後,港交所股價周五下跌2.3%,收報385.60港元,今年以來累跌5.4%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

量價齊升 華虹宏力第三季多賺147%

晶圓代工企業華虹宏力半導體有限公司(1347.HK;688347.SH)周四公布,第三季收入按年增19.9%至9.871億美元,創季度新高;母公司擁有人應佔利潤增147.1%至1.234億美元,毛利率升7.6個百分點至24.6%。 公司期內完成收購上海華力微電子,比較數據已按合併口徑重列。剔除華力微,季度收入為8.034億美元,毛利率19.9%,均高於此前指引;母公司擁有人應佔利潤為6,883萬美元。 公司表示,晶圓出貨量與平均售價同步上升,12英寸業務收入佔比達70.7%。人工智能相關需求持續增長,工業及汽車市場亦逐步改善,帶動微控制器、閃存及功率器件等產品需求,部分細分領域供應仍趨緊。 公司預計量價齊升趨勢將持續,第四季收入介乎10.8億至10.9億美元,毛利率為25%至26%,並繼續推進無錫三期12英寸生產線建設。 華虹宏力股價周五低開高走,至中午休市報69.25港元,升2.9%,今年至今累跌6.55%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Karrie International makes server casings

嘉利國際盈利倍增 難敵AI股拋售潮

伺服器機殼及機櫃製造商嘉利國際表示,本財年上半年盈利倍增,股價卻仍然下跌 重點: 嘉利國際受惠於毛利率較高的人工智能相關產品銷售暢旺,截至9月底止上半財年盈利倍增 這家伺服器機殼及機櫃製造商表示,截至9月30日止財季收入增長45%,遠高於前一年的7.4%增幅    陽歌 這消息來得真不是時候。一般來說,公司宣布最新報告期盈利倍增,理應是推動股價上漲的好消息。但嘉利國際控股有限公司(1050.HK)的情況卻恰好相反。這家專注生產伺服器機殼及機櫃的企業,也算搭上了人工智能熱潮,只是處於技術門檻較低的一端。 嘉利在公告發布翌日、即周四下跌2.4%。但當天也是人工智能概念股近一段時間以來跌勢最慘烈的交易日之一,納斯達克綜合指數全日下跌5.5%,創逾一年最大單日跌幅。嘉利的競爭對手勤誠興業(8210.TW)及奇鋐科技(3017.TW)表現更差,分別下跌6%及9%。 拋售潮延續至周五,嘉利股價早市再跌2.5%。即使以最新股價1.58港元計,仍較2025年5月開始的升浪前高出逾一倍。這波升勢與英偉達將嘉利列為伺服器機殼及機櫃組件的合資格及推薦供應商有關。雖然嘉利直到去年9月才公布與英偉達的關係,但業內人士很可能早在此前數月已經知情,帶動股價上漲。 在這波升勢之前,嘉利是一家相當傳統的企業,增長表現平淡。公司由何焯輝創立,據《香港商報》2017年一篇人物報道,他在1950年代年僅12歲時,便開始在工廠當學徒。他17歲首次創業,1980年創立嘉利。五年後,他到東莞設廠,成為最早北上內地辦廠的香港企業家之一。如今,東莞已是廣東省最大的製造業重鎮之一。 現年80歲的何焯輝今年9月再次成為公司新聞焦點,嘉利宣布他卸任行政總裁,留任主席。他將經營重任交給36歲、英文名為Brian的兒子何偉汗,是典型的家族企業接班。這次交接當時頗具象徵意味,代表公司由傳統伺服器機櫃製造商,轉向生產符合人工智能更高規格要求的同類產品。 這個故事固然美好,打拚多年的何焯輝或許也期待稍作休息,但由較年輕、經驗較少的一代接班,難免帶來經營執行風險。加上近期人工智能前景充滿變數,相關硬件的旺盛需求能否持續也存在疑問,嘉利及其股價未來可能面對一段顛簸時期。 增長提速 嘉利去年股價開始上漲時,財報確實看不出強勁增長的跡象。截至2026年3月底止的最近一個財年,公司收入僅增長7.4%至34.7億港元(4.42億美元),較前一財年的10.6%增幅有所放緩。 該財年最大的產品類別是伺服器機殼,收入按年增長7.1%至19.7億港元,佔總收入57%。其次是存儲產品,收入按年增長5.8%至12.7億港元,佔37%;電動車充電器機殼收入則增長23%至2.34億港元,佔7%。 盈利表現稍佳,最近一個財年增長32.4%至2.71億港元,顯示公司內部正在轉變,產品組合逐步轉向毛利率較高的高端人工智能伺服器機櫃。公司毛利率亦由前一財年的15%,小幅升至最近一個財年的16%。 本財年至今,嘉利透過季度業務更新,持續向投資者交代這項轉變,展示人工智能需求如何終於開始推動增長,為此前的股價升勢提供支持。 公司在最新一次更新中表示,截至9月30日止三個月、即第二財季,收入按年增長45%,遠高於上一整個財年的7.4%增幅。核心伺服器機殼業務收入增長48%,其中人工智能伺服器機殼佔該類別收入的比例,由上一季度的20%升至34%。 換言之,公司人工智能伺服器機殼收入,由截至6月底止的第一財季至截至9月底止的第二財季,按季增長87%。公司並表示,正將產品布局由傳統伺服器機殼,延伸至更多伺服器機櫃產品。 嘉利第二財季的存儲產品收入亦按年增長51%,但公司未有說明是否由人工智能相關需求帶動。 在此背景下,公司本財年上半年盈利倍增,並不令人太意外。公司將盈利改善歸因於人工智能相關產品放量,以及較新的伺服器機櫃與其他「新一代人工智能平台」相關產品銷售增加,帶動毛利率提升。 嘉利指出,2023年開始商業生產的泰國新生產基地,規模效益逐步顯現,營運效率亦有所改善,同樣令公司受惠。 嘉利股價在人工智能升浪前約為0.70港元,今年5月一度升至約3港元高位,其後回落約一半,令滾動市盈率降至看似較合理的14倍,低於勤誠興業的17倍,以及估值更高的奇鋐科技的38倍。 這意味著,對於相信嘉利能在未來兩三年維持目前收入及盈利強勁雙位數增長的投資者,該股或有一定投資價值。但正如周四的大幅拋售所顯示,投資者對人工智能投資熱潮能否持續,疑慮日益加深。若相關開支真的開始放緩,嘉利股價可能面對進一步下行壓力。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏