6060.HK
ZhongAn buys two office towers

這家互聯網保險公司已同意購買上海外灘的兩棟寫字樓,有跡象顯示中國商業地產市場可能已經觸底

重點:

  • 眾安在線已同意從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中購買上海的兩棟寫字樓
  • 中國房地產市場長期低迷,但商業地產已初顯復蘇跡象

梁武仁

眾安在線財產保險股份有限公司(6060.HK)正向中國房地產市場投下信任票,至少在某種程度說是這樣。

上周二,這家互聯網保險公司宣布已簽署協議,以14.4億元從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中,購買位於上海外灘的兩棟寫字樓。對該公司來說這是一筆巨額支出,幾乎相當於它去年底持有的所有現金。

眾安在線表示將由內部資源撥付此次收購所需資金,但考慮到其現金持有量僅能勉強覆蓋,有關資金籌集計劃的更多細節會有助我們瞭解整體情況。公司表示,將在下週三前支付約5.9億元,獲得其中一棟樓的全部所有權,並在明年5月15日之前支付8.45億元,獲得另一棟樓的全部所有權。

除了耗資巨大之外,此舉的時機也很有趣。中國房地產市場長期低迷,從住宅地產開始,蔓延至商業地產。幾十年來,為了給新一代提供住房並推動經濟增長,政府一直在政策上提供支持,終導致市場出現供應過剩。

商業地產市場的問題略有不同,之前市場上的大量辦公空間並不是什麼大問題,直到新冠疫情暴發,居家辦公的時代到來。當前中國經濟放緩,導致問題變得愈發嚴重,因為很多企業被迫縮小規模,搬到更便宜的辦公空間,甚至徹底關閉。

從眾安在線的角度看,值得注意的是公司表示購買上海的地產並不是為了投資。它說此次收購旨在降低其租賃成本,表明這兩棟樓至少有部分用作自己的辦公室,而不是純粹用於賺取租金收入。這筆交易還可以幫助眾安在線在當地贏得好感,因為它有助於上海市政府的宏偉規劃,讓上海成為區域金融科技的中心。

截至去年底,眾安在線的上海總部擁有近2000名員工,它在上海確實需要大量辦公空间。

物美價廉?

不管購買動機為何,眾安在線似乎確實認為商業地產市場可能已經接近觸底,現在是鎖定一些便宜貨的好時機。公司表示,截至2月底,獨立評估師對這些房產給出的公允市場價值為14.9億元,高於其支付的總價。換句話說,它認為這次交易時相當於打了折扣,儘管折扣幅度很小。

在目前的中國房地產市場,這樣的折讓並不令人意外,相對較小的降價幅度可能表明,隨著商業地產的供需逐漸趨於平衡,這類折扣的幅度會變得越來越小。據彭博新聞社報道,就在今年1月,資產管理巨頭貝萊德還計劃出售上海的兩座辦公樓,售價擬在2018年12億元購買價的基礎上折價30%。

同樣是在2022年,中國各地還受疫情限制,友邦保險在上海的北外灘購得一個寫字樓項目90%的股份,按平米計算,價格遠低於新加坡房地產公司——凱德集團2018年在附近購入的一個項目。

現在,又有跡象表明,商業地產可能正在復蘇。例如,今年前三個月,北京黃金零售地段的租金增長速度是2019年以來最快的。1月和2月,北京商用物業的銷售量同比增幅達到兩位數,而住宅物業的交易量卻繼續下降。

這意味著,眾安在線此舉在一定程度上可謂先發制人,目的是避免在商業地產市場走出低迷後,不用支付更多的租金。當然,如果這些項目的價值上漲,公司肯定樂見其成,儘管它當初購買這些樓並非為了投資。

風險在於,如果剛剛出現的復蘇被證明並不屬實的話,公司可能會被迫減記這兩座大樓的價值。這樣的發展可能會對公司的資產負債表造成相當嚴重的打擊,因為根據公司簽署這筆房地產交易披露的最新關鍵償付能力相關指標,公司支付的金額相當於其截至3月底核心資本的80%以上。

根據最新的一季度償付能力報告,公司今年前三個月出現虧損。它沒有提供財務業績的更多細節,但未能在此期間實現盈利,凸顯了它面臨的挑戰,尤其是在去年盈利約41億元之後。

在收購物業的消息公布後,眾安在線的股價連續三天上漲,表明投資者或許對這項收購持歡迎態度。但過去一年,該股已跌去逾45%,遠高於恆生指數9%的跌幅,目前的市盈率只有4.7倍,只有中國平安(2318.HK; 601318.SH)香港上市股票9倍市盈率的一半。

考慮到在當前環境,購買寫字樓在多個方面看起來都相對明智——假設商業地產市場確實很快開始企穩。

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新聞

新股集資王中際旭創 出師不利首開即插水

今年香港最大集資金額的新股,光互連解決方案供應商中際旭創股份有限公司(3308.HK;300308.SZ)周四首日在港掛牌,開市即跌1%報971港元,之後股價繼續向下,中午收市報908港元,較定價980港元低7.4%。 中際旭創不但出師不利,招股價格原是1,010港元,最終要降低3%定價;是次發售5,450萬股,集資淨額528.91億港元。公開發售錄得超額15.8倍,國際配售獲超額8.7倍。是次共有35位基石投資者,共認購2,724.9萬股,佔發售股份的50%。 公司主要提供從100G到1.6T的多元化光模塊產品組合,於過去三年,分別交付750萬隻、1,460萬隻及2,110萬隻,今年首季則交付900萬隻。 今年首三個月,公司收入195億元人民幣(下同),同比上升192%,期內利潤上升274%至63.2億元。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Shanghai Shengsheng joins pharma IPO

醫藥冷鏈企業上海生生遞表港交所 業績大幅波動引關注

作為國內體量最大的製藥及生命科學溫控供應鏈服務商,上海生生在撤回A股上市申請後第二次衝刺港股上市 重點: 公司營收雖保持穩健增長,但淨利潤因向核心管理層發放巨額股權激勵而出現劇烈波動 在應收賬款攀升、現金流減少的財務壓力之下,實控人借由遞表前的大額突擊分紅獲益頗豐    莫莉 隨著國內創新藥產業的蓬勃發展及臨床試驗需求的激增,作為核心配套基礎設施的醫藥溫控供應鏈賽道正加速走向資本台前。7月22日,這一細分領域的龍頭企業上海生生醫藥冷鏈科技股份有限公司(以下簡稱「上海生生」)向港交所主板遞交上市申請。這也是該公司在主動撤回A股IPO申請後,第二次向港股資本市場發起衝刺,其赴港IPO的聯席保薦人為中金公司與國金證券。 上海生生成立於2009年,核心聚焦於臨床試驗溫控供應鏈服務,同時延伸至商業醫療產品溫控供應鏈服務,以及溫控設備與材料的研發製造。據申請文件引述的研報數據,以2025年收入計算,上海生生是中國最大的制藥及生命科學溫控供應鏈服務提供商,也是全球前十大臨床試驗溫控供應鏈服務提供商中唯一一家中國企業。在過往的經營期間,上海生生累計服務了超過7,000家客戶,覆蓋了國內眾多生物制藥公司、中心實驗室以及CRO和CDMO企業。 與普通產品的冷鏈物流不同的是,醫藥產品對溫度控制、全鏈條數據追溯以及GxP等行業合規標準有著嚴格的要求,是保障生物制劑、疫苗及細胞基因療法(CGT)等高附加值產品質量的核心環節。其中,在臨床前及臨床階段,主要側重於小批量、高頻次且時效性極強的合規運輸;而進入商業化階段後,則更加考驗企業在全國範圍內的網絡覆蓋廣度、成本控制及大規模的合規分銷能力。 近年來,隨著ADC、雙特異性抗體等新興療法廣泛應用,全球溫控供應鏈市場規模穩步擴大,預計將由2025年的313億美元增至2030年的451億美元。中國市場規模由2020年的188億元增至2025年的280億元,期間複合年增長率為8.3%;預計到2030年將進一步增至434億元,2026年至2030年的預測複合年增長率為8.9%。 在行業快速發展的背景下,上海生生的營業收入保持了穩健的增長態勢。申請文件顯示,2023年至2025年,公司營收分別為6.14億元、6.54億元和7.28億元。進入2026年,公司的收入增長趨勢得以延續,前四個月實現收入2.56億元,較2025年同期的2.37億元增長8%。公司毛利率亦從2023年的32.9%增至2026年前四個月的37.9%。 然而,在收入連年增長的同時,上海生生的淨利潤卻出現了較大幅度的波動。2023年,公司實現淨利潤9,203萬元;但在2024年,淨利潤下降至2,640萬元,同比降幅超過70%;至2025年,淨利潤回升至1.39億元。在2026年前四個月,公司錄得淨利潤4,524萬元,相較於2025年同期的4,970萬元下降約8.97%。 巨額激勵流向高級管理層 申請文件顯示,上海生生2024年淨利潤大幅下滑的直接原因,是一筆高達7,212.3萬元的股份支付費用,而該項開支在2023年僅為160萬元。市場普遍推測,這或許與公司早前衝刺A股折戟有關——上海生生曾於2023年向上交所遞交主板IPO申請,但在經歷首輪問詢後,於2024年6月主動撤回材料,公司可能是為輓留核心團隊而緊急實施股權激勵。然而,這筆巨額激勵高度集中。2024年,薪酬最高的五名高管分走了5593萬元的股份支付費用,佔總額的77%,身為核心管理層的公司創始人鞠繼兵亦借此獲益頗豐。 在通過高管激勵份額獲取豐厚回報的同時,鞠繼兵夫婦也通過持續的現金派息最大程度享受公司利潤。2024年和2025年,上海生生分別派股息2,010萬元和2,000萬元;在2026年6月12日,即向港交所二次遞表前夕,公司更是火速通過了派發3,060萬元股息的決議。IPO前鞠繼兵夫婦合計持股42.62%,這意味著無論是高度集中的天價高管激勵,還是遞表前的數次大額派息,均有大筆資金落入了實控人夫婦口袋。 除了盈利指標波動,上海生生也面臨應收賬款與現金流帶來的實質財務壓力。2023年至2025年,其貿易應收款項從1.58億元攀升至2.26億元,貿易應收款的週轉天數由98天延長至106天。回款速度的放緩直接拖累了資金面表現,截至2026年4月30日,公司持有的現金及現金等價物已從2025年末的6.25億元銳減至2.07億元。 在資金端承壓之外,公司還存在低價股權轉讓、遞表前大額突擊分紅等公司治理爭議,其基本面更趨複雜。在港股IPO市場審核日益嚴格的背景下,上海生生能否向投資者證明其長期盈利能力與合規性,從而順利推進赴港上市計劃,仍有待後續觀察。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Accounting Shift

從國際準則到中國口徑 港股公司為何集體轉制?

今年至少25家港股公司宣布或建議轉用中國企業會計準則,A+H上市潮正推動既有制度選擇加速普及,財報可比性也成為新課題    李世達 香港連接中國企業與全球資本,靠的不只是港元交易和境外融資渠道,也包括一套國際投資者熟悉的披露、審計和財務報告制度。企業赴港上市,某種程度上是把內地業務轉譯成可與全球同行比較的財務語言。然而,隨着愈來愈多中資公司統一採用中國企業會計準則,香港在財務報告層面所扮演的「轉譯」角色,也開始出現變化。 比對港交所公告,截至今年7月26日,至少25家港股公司宣布或建議改用中國企業會計準則,遠高於去年同期的兩家,以及前年的低個位數。這些公司橫跨半導體、電子製造、工程機械、農牧、醫療及基建等領域,多數為內地註冊的A+H公司,不少更是新近完成H股上市。 對這類公司而言,國際財務報告準則往往是赴港上市期間增加的一層安排,而不是日常財務系統的基礎。今年4月上市的勝宏科技(300476.SZ、02476.HK)便表示,公司一直以中國準則編製財報,只在準備H股發行時另聘香港會計師按國際準則編製資料。公司4月21日上市,未滿兩個月便宣布不再另行編製國際準則財報,並擬由境內事務所統一負責A、H股審計,理由是提高披露效率、簡化流程並節省審計費。 事實上,港交所早在2010年便接受內地註冊發行人使用中國準則,並允許獲認可的境內事務所審計相關港股財報。真正值得追問的,是為何今年選擇這條既有路徑的公司明顯增加。 更直接的推動因素,是赴港上市公司的組成正在改變。2026年上半年共有24家公司完成A+H上市,已超過2025年全年的19家。這些公司原已有完整的中國準則會計及審計系統,往往到上市後編製首份財報或重新委任核數師時,才決定是否繼續維持兩套體系。因此,今年的轉制潮可視為前一輪A+H上市潮的滯後結果。 未來,紅籌上市架構受到更嚴格審查,也可能進一步放大這一趨勢。部分擬赴港企業若由境外註冊架構轉為境內主體直接發行H股,內地註冊發行人的比重將進一步上升,採用中國企業會計準則的港股公司也可能隨之增加。 另外,市場資金結構的改變,也可能降低維持國際準則報表的吸引力。2025年港股通南向日均成交額由前一年的482億港元增至1,211億港元,第四季更佔香港股票現貨成交約23%。內地投資者本來便熟悉中國準則,因此對業務及投資者基礎主要在內地的公司而言,維持另一套國際準則財報的邊際收益可能下降。 從更大的政策脈絡看,這波轉制潮也可作為觀察中國金融制度發展的一個側面指標。中國近年提出建設金融強國,並強調提升本國金融基礎制度、專業服務及跨境融資能力。愈來愈多內地企業在保留中國會計及審計體系的同時,仍能利用香港接觸境外資本,與這一方向相互呼應。 盈利換了把尺 企業改用中國準則,主要是為了降低維持兩套財報的成本,但對投資者而言,兩套準則並不能直接互換。雖然中國準則與國際準則在不少項目上已較為接近,但在生物資產、公允價值計量等領域,仍可能產生足以改變盈利表現的差異,而差異大小也取決於公司的業務及資產結構。 德康農牧(2419.HK)便是一個明顯例子。公司2025年按中國準則計算的淨利潤為14.216億元(2.1億美元),按國際準則則只有5.317億元(7,900萬美元),差額達8.899億元;2024年的方向卻相反,中國準則盈利較國際準則低9.328億元。公司解釋,差異主要來自生物資產公允價值計量及相關會計處理。 這個案例說明,不能簡單認為中國準則一定推高盈利,或國際準則必然更加保守。同一家公司因換用準則年度盈利可能相差近10億元。若直接把新口徑數據與過往國際準則盈利比較,便可能誤判增長幅度,使用未經調整的淨利潤計算市盈率,也可能得出完全不同的估值。 轉制的影響並不單由產業決定,更取決於公司的資產結構及交易性質。若主要差異項目並不重大,盈利、每股收益和股本回報率可能變化有限;但對涉及生物資產、重大減值、企業併購或公允價值計量的公司,準則差異足以改變核心財務指標。 這波轉制潮反映的是,愈來愈多內地企業開始使用一項存在多年的制度選擇,在保留原有會計及審計體系的同時,接入香港的融資和交易平台。對香港而言,這可能意味着其角色正由單純把內地企業「翻譯」成國際財務語言,轉向容納不同但持續趨同的制度並行。對投資者而言,真正需要關注的是口徑轉換會否削弱歷史數據的可比性,以及增加理解、調整和驗證盈利的成本。 李世達,詠竹坊編輯。他的聯絡方式:shihtalee@thebambooworks.com 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

新東方季度營收雖增3% 經調整後利潤跌一成

正走出因政府禁止K-12輔導業務的艱難轉型期,教育服務公司新東方教育科技(集團)有限公司(EDU.US; 9901.HK)周三公布,截至5月的三個月營收增長23%。 新東方表示,截至5月底的三個月,即公司財年第四季度,淨營收從上年同期的12.4億美元增至15.3億美元。其出國考試準備及出國咨詢業務營收同比增長3.6%,面向成人的國內考試備考業務營收增長29.1%,新教育業務營收增長24.8%。 公司預測,當前財年(截至2027年5月31日)的營收將達到64.5億美元至66.8億美元,較上年增長14%至18%。 新東方今年截至5月的季度實現利潤6,220萬美元,較上年同期的710萬美元增長逾八倍。剔除截至2025年5月財年發生的6,030萬美元商譽減值及其他調整後,公司截至2026年5月財年的非GAAP淨利潤為8,780萬美元,較上年下降10.5%。 新東方在紐約上市的股票週三在公告發布後上漲15.3%,收報58.58美元,股價今年迄今累計上漲5.2%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏