Property management is Dalu's business

這家區域性物業管理公司已申請在納斯達克上市,估值約為1億美元,市盈率遠高於大多數同行

重點:

  • 大陸國際申請在納斯達克上市,可能募集約800萬美元資金,市盈率約為57倍
  • 這家物業管理公司正向更賺錢的租賃服務轉型,所以其利潤率遠高於大多數同行

  

陽歌

中國房地產市場如今對投資者來說並不友好,因為價格持續下跌,由於缺乏資金和需求疲軟,數以千計的項目因而爛尾。但這幾乎阻不了區域性物業管理服務提供商大陸國際集團有限公司,據該公司本周提交的一份文件顯示,計劃通過在納斯達克IPO募集800萬美元,這個金額不算大。

在中國房地產市場低迷時期,物業管理公司是為數不多而能夠持續盈利的業務之一,其收入主要來自定期收取管理費。然而,即便是這個業務也面臨著壓力,這一點從大陸國際招股說明書的數據中就可以看出來,對此我們稍後再介紹。

此次IPO有點不同尋常,原因有很多,尤其是大陸國際選擇在納斯達克上市這一點。它的幾乎所有同行都選擇香港上市,那裡的投資者對中國房地產市場的任何情況都非常熟悉。或許大陸國際選擇赴紐約上市也正是出於這個原因,因為和很多在香港上市的同行相比,該公司尋求的估值也相當高。

大陸國際似乎認為自己配得上這麼高的估值,原因在於該公司利潤率高企,而高利潤率看起來是其最近從傳統物業管理服務,轉向更賺錢的租賃服務的結果。自三年前進入該行業以來,租賃服務已成為其主要收入來源。

公司還為投資者提供了一個相對獨特的機會,讓他們可以投資一家希望將業務,擴展到成都基地之外的區域性物業管理公司。公司表示,計劃將IPO收益的一半用於戰略投資,包括收購和成立合資企業,這些投資可能會使其擴展到目前的大本營之外的地方。而在成都,公司管理著十幾處商業和住宅物業,並為另外三處物業提供轉租服務。

在深入研究其財務狀況前,我們來詳細看看該公司的融資目標,這些目標表明瞭公司為何對自己評價甚高。大陸國際表示,計劃以每股4至6美元的價格出售150萬股股票,佔其擴大後股本的7.7%。這將使該公司的估值達到約1億美元。

以此市值和該公司最新的年度利潤計算,其市盈率(P/E)將達到57倍。其他在香港上市的同行規模都比它大得多,但市盈率卻低得多,其中金茂服務(0816.HK)僅為6.7倍,萬物雲(2602.HK)為15倍,而規模較小的越秀服務(6626.HK)為9.2倍。

同行估值偏低的部分原因可能是,它們大多是大型上市房地產開發商的子公司,而這些開發商現在幾乎都在巨虧。投資者可能會擔心,那些規模較大的母公司,可能會試圖從自己旗下的物業管理部門抽取資金。實際上,大陸國際也是由房地產開發商大陸集團控制,後者目前約佔大陸國際收入的四分之一。

唯一一家接近大陸國際估值目標的同行是貝殼(BEKE.US;2423.HK),該公司是中國領先的房地產中介服務提供商,當前市盈率為47倍。

豐厚的利潤率

說到這裡,我們就來詳細看看大陸國際的財務狀況,包括看起來相當強勁的毛利率。與此同時,這些財務數據也表明,在經濟放緩、房地產市場疲軟的情況下,商業地產空置率上升,業主支付高額管理費的意願下降,即使是物業管理公司也面臨壓力。

根據招股書中引用的第三方市場數據,公司所處的中國物業管理服務市場,預計從2020年起每年增長4.5%,到2027年將達到1,080億美元。大陸國際還指出,該市場的區域性特點使其高度分散,這為整合提供了機會。

截至去年9月的六個月里,也就是該公司的上半財年,它的營收從上年同期的276萬美元增至284萬美元,增幅僅為3%。與截至2024年3月財年錄得的增長15.7%至554萬美元比,增長速度大幅放緩。

增長放緩的一個主要原因,是該公司收取的服務費用呈現出疲態。截至2024年9月的六個月,該公司管理的住宅物業的服務費,從上年同期的每平米0.35美元下降到0.34美元。商業物業管理費在此期間顯示出類似的趨勢,從上年同期的每平方米1.75美元降至1.71美元。在此之前,住宅管理費在上個財政年度增長了46%,而商業管理費則增長了14%。

该公司表示:「目前,写字楼和零售空间的供应量正在增加,而入住率却在下降。」公司续称:「如何吸引和留住租戶和客戶,已成為我們業務運營中的一個主要挑戰。」

儘管業績疲軟,大陸國際在截至去年9月的六個月里,仍錄得44.2%的毛利率,與金茂服務去年上半年的24.6%、越秀服務的25.9%和碧桂園服務的21.2%相比,幾乎高出了一倍甚至更多。

高利潤率背後的一個主要因素似乎是大陸國際於2022年4月進入租賃服務領域,而這塊業務的利潤率要高於管理服務。招股書顯示,租賃服務目前佔公司總收入的一半以上,在最新報告期內約佔60%,其餘大部分則來自物業管理。

截至去年9月的六個月里,大陸國際實現淨利潤87.8萬美元,同比增長4.8%。這樣的利潤增長加上3%的收入增長,看起來平平無奇,也落後於大多數同行。但大陸國際可能希望投資者關注它的利潤率,以及成為行業整合者的潛力,因為它在紐約(而不是香港)上市,可以利用投資者對中國房地產市場的複雜情況相對不熟悉的優勢。

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新聞

簡訊:多點數智準備申請穩定幣牌照

零售軟件服務提供商多點數智有限公司(2586.HK)周四公告,公司正在籌備申請香港穩定幣牌照,並已通過公開市場HashKey Exchange購買比特幣,其資金來源爲本公司現有的現金儲備。 公司稱,已於今年2月與HashKey Group簽署戰略合作協定,公司將在HashKey Exchange開設交易帳戶,雙方將圍繞數字資產交易、Web3技術開發與應用、以及區塊鏈生態建設等重點領域展開深度合作,探索推出包括穩定幣支付在內的技術服務,並推動穩定幣在零售支付場景中的廣泛應用。 消息公布後,周四多點數智股價一度升近九成,收市報11.14港元,漲23%,成交額達18億港元(2.3億美元)。公司去年底以每股30.21港元上市,首日掛牌暴跌54%至13.8港元,之後股價持續下滑,最低見4.78港元,目前股價雖有回升,仍較上市價下跌63%,市值由上市首日最高的270億港元,跌至目前約100億港元。 多點數智主要為零售行業提供雲基礎數字零售SaaS平台服務,惟其客戶高度集中,近九成業務來自大股東張文中的物美集團系內公司。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:淘寶啟動500億元補貼計劃

電商巨頭阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)旗下即時零售平台「淘寶閃購」周三宣布,啟動總額達500億元(69.76億美元)的補貼計劃,為期12個月,將直接補貼消費者與商家,藉此加速推動大消費平台建設與服務升級。 在商家端,淘寶閃購推出店舖補貼、商品補貼、配送補貼與免佣減佣等措施,保障利潤空間、促進訂單成長;在消費者端,則透過大額紅包、免單卡與官方補貼一口價商品等方式,強化購物吸引力。 淘寶閃購自5月上線以來成長迅速,官方指出目前日訂單已突破6,000萬單,並帶動全國店家訂單量月增逾100%。部分地區餐飲商家營業額較前一季翻倍成長,零售與花類商家亦明顯受惠,吸引大量新客。另外,數據顯示,中國整體即時零售市場日訂單亦從1億單成長至1.6億單,顯示競爭正持續升溫。 阿里巴巴港股周三逆市跌0.4%,報109.4元,美股則跌2.86%,報110.71美元。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏 --

簡訊:首開即崩盤 撥康視雲午收勁跌30%

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HBM notches up another mega deal

和鉑醫藥獲6.7億美元BD大單 轉型之路能否久長?

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