2048.HK
E-House’s restructuring hits a snag again

內地房產代理商易居的重組計劃進展如火如茶之際,供股集資突被叫停,令重組添上重大變數

重點:

  • 易居重組方案中要注入「克而瑞」,但銀行不容許易居解除後者的擔保
  • 截至去年中期,集團付息的流動債務超過50億元

    

劉智恒

上月底易居(中國)企業控股有限公司(2048.HK)突然叫停供股,籌組多時的集資大計在臨門一腳告吹,籌不到資金事少,影響整家公司重組事大,倘若重組不成,隨時步恒大(3333.HK)後塵。

為何這次供股如此舉足輕重,我們先說說易居目前的財務困境。自2021至2022年,易居分別虧損116億元(16.1億美元)及39億元,去年中期虧損7.26億元。公司年內要償還的銀行及其它借款,加上可換股票據達到55.8億元﹐但受限制銀行存款及現金只有11.8億元。另外,賬目中原有應收賬達67.2億元,但收回成疑,預期的損失約62.8億元。

易居的經營狀況,可以用獨立核數師兩句說話概括:「存在多項不確定因素,對集團持續經營能力構成重大疑問」。

公司虧損嚴重的原因,亦是其賴以成功的要素。時間返回2018年,易居申港上市成功,集團主席兼執行董事周忻發揮其富豪朋友圈的威力,說服了20多家開發商成為投資者,最教人眼前一亮的,是當中投資最高的四家巨企,包括恒大、碧桂園(2007.HK)、萬科(2022.HK, 200002.SZ)及阿里巴巴(9988.HK, BABA.US)。星光熠熠的企業大亨,既是他的老闆,也是他朋友,齊齊捧場下,周忻輕易籌得46億港元。

水能載舟亦能覆舟

周忻如意算盤是,開發商成為易居的投資者,公司要獲取一手樓盤代理權,不就更方便及順理成章;另一方面,既然開發商都成為易居半個老闆,大家利益與共,那他們在支付給易居一手物業銷售佣金時,理應更手爽,拖數的機會變得更低。

沒錯,易居主要的收入是為開發商銷售一手住宅,市況好時,生意根本不成問題,輕輕鬆鬆已賺個盤滿砵滿;相反近兩年內地樓市疲弱,開發商又負債纍纍,應對上千億債務已經自顧不暇,又那有餘力去支付予中介的佣金。

開發商拖欠一手佣金,易居大筆應收賬變壞賬,收不到錢之餘,公司自然無力償還本身的債務,甚至連利息也付不出來,迫不得已要走上重組之路。

去年4月3日,易居公布重組方案,內容包括將發行現金與TM Home的新股。現金方面是申索人每持有1,000美元,可取回60美元。至於發行新股,重組完成後,債權人組成的SPV(特殊目的公司)將持有TM Home約54.2%股權,可換股債券股東及阿里巴巴共同持有約10.8%的股份,餘下35%的股份將由易居及其聯屬公司持有,當中的15%將轉讓予TM Home高級管理層成員。

TM Home原是2021年易居跟阿里巴巴聯手成立的公司,主要運營房地產網「天貓好房」。重組計劃下,易居會將房地產數據與咨詢服務公司「克而瑞」,以及在線房地產營銷業務,一併注入TM Home。阿里巴巴更授予易居對於天貓房產行業獨家招商權、商業定價權、商戶運營權,有效期至今年8月31日。

現金方面,是透過供股融資,每持10股供12股,每股0.23港元,預計可籌集資金4.83億港元。由於重組要將克而瑞業務注入TM Home,但易居之前以克而瑞作擔保,以取得內地銀行貸款,是次銀行不同意解除擔保,令注入克而瑞的方案未能推展,包銷亦只好告吹。

關鍵解除銀行擔保

供股戛然而止,易居未能集資,就不能應對重組計劃的現金部分。而且銀行不願意解除克而瑞的擔保,亦影響整個重組方案。重組落實日期在本月31日,已經迫在眉,易居能否在僅餘的廿天裏找出辦法?

首要一環相信是取得銀行同意,願意解除克而瑞的擔保。易居透露,之前與該銀行進行商討時,得到的意見是十分正面,銀行願意以信貸方式去代替擔保,並表示會達成協議。豈料事情急轉直下,銀行最終不願讓易居解除擔保。究竟發生了甚麼事情,導致銀行忽然轉變意向,若然能解決此一問題,情況並非沒有轉機。

事實上,易居所欠銀行的貸款是4.36億元,其中2億元是以克而瑞作擔保,若能拿出兩億元,或許銀行願意放易居一馬,到時易居再推供股集資,又或以其它方法去籌集資金,問題不就能迎刃而解。

再講,供股集資的金額只是4億多元,不是一個遙不可及的數目,當時承諾包銷的是大股東周忻本人,意味周忻口袋裡仍有一定資金,所以易居即使供股不成,也並非萬劫不復。沽勿論如何,目前距到期日時間甚短,相信要延期去處理問題。

世事從來沒如果

易居去年的業績發布會上,周忻發出罪己詔,他說作為公司決策者,在市場波動中給投資人造成龐大損失,實要為此而致歉。周忻又強調,如果債權人給他一次機會,他和公司將可以重新出發。

雖然情詞懇切,但周忻要明白,現實是沒有如果,機會錯過就錯過,否則恒大不致於會被清盤,許家印未必會面臨牢獄之苦,碧桂園楊國強也不會後悔,為何2022年不當機立斷大手放售物業。

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新聞

Robust business and high dividends: Lam Soon generates investment value out of dullness

業務穩健派息高 南順悶出投資價值

糧油食品生產商南順剛公布去年度業績,盈利略為倒退3%,但公司過去十年股價加股息總回報有近八成 重點: 產品需求穩定但毛利受原材料價格影響 股份成交極疏落但具私有化憧憬   鄭瑞棠 生產刀嘜(knife)食油、斧頭牌(AXE)洗潔精等家傳戶曉品牌的南順(香港)有限公司(0411.HK),近日公布截至2026年度6月底止全年業績,收入雖上升5%至50.63億港元,但盈利卻倒退3.2%至2.93億港元,末期息由再對上年度的33港仙增至35港仙,業績公布後股價上升近4%至11港元。 今天南順在香港股票市場毫不起眼,但原來早於1972年已在香港上市,與著名華資大戶長實、新鴻基地產、新世界發展等同期上市,50多年來股票回報或不及這些受惠香港經濟起飛的大地產商,但勝在業務穩定不受經濟周期影響,如果以近十年計,回報更跑贏不少大公司。 十年回報跑贏恒指 近十年南順股價大致在10港元上下,波動相對較低,2016年9月底股價約8.5港元,加上最近10個財政年度共派息4.28港元,以現時股價約11港元計算,股東十年股價加股息總回報約為八成。 恒生指數十年前約在23,000與24,000點之間,加上每年平均三厘多息率,總回報及不上南順。至於大地產商如新地等現股價基本上低於十年前,總回報亦及不上南順。 南順的主要產品是糧油食品、清潔用品等,無論經濟好壞都必須要用,業務具防守性,對追求高回報的投資者來說可能比較沉悶,大市及經濟向好時一定跑輸,但在經濟波動時往往有穩定的回報。 而且近年南順財政相當穩健,基本上是零借貸,2026年6月底公司現金達20.59億港元,支持公司可以持續派高息,近年息率維持約4厘。 美中不足是南順股票的成交極低,股民要有長線投資的準備。另外要留意公司業績也受到原材料價格影響,包括生產麵粉食油用的小麥、花生、棕櫚油等;及生產清潔劑用的石油化工原材料等。 目前南順是穩健的公司,但回顧其發展歷史,曾經歷業務過於進取而出現危機,最終導致股權易手。 兄弟內訌股權易手 南順於1930年代由黃景順於新加坡創立,最初經營食油、食米及乾椰貿易,1948年推出刀嘜食油。1955年黃景順去世,由兩兒子黃大椿和黃大樑承繼。1961年開拓香港業務,1969年推出AXE,1987年收購香港麵粉廠。 九十年代南順由黃大椿的女婿錢果豐管理,人稱公職王的錢氏曾任行政會議成員,他試圖將南順這家傳統糧油企業,轉型進軍電訊、互聯網等高科技領域。另一方面他急速將生產線由香港搬往內地,長線雖令生產成本降低,但巨大的資本開支加重了集團的財務負擔。 其後九七亞洲金融風暴爆發,銀行收緊信貸,加上當時黃大樁及黃大樑兄弟不和,甚至要告上法庭對簿公堂。當時馬來西亞豐隆集團主席郭令燦看準南順家族有內閧,及其核心糧油業務的品牌價值,於是在1997年伺機發動收購,在市場大量收集南順股份,一舉成為大股東。 由郭氏收購後,南順回歸核心業務,黃氏兄弟的糾紛最終亦於2000年得到和解,不過他們已淪為小股東。 同業紛紛私有化 本港也曾有從事食油業的公司上市,但近年都選擇私有化退市。例如南順的主要競爭對手,生產獅球嘜食油的合興集團,2021年被大股洪氏家族提出私有化;中糧集團旗下主要從事食油及麵粉業務的中國糧油亦於2020年被私有化;而知名玉米油生產商長壽花食品亦於2020年私有化退市。可見一定程度上顯示食油股未受投資者歡迎,令股價低迷,大股東因而選擇退市。 A股上市的內地食油龍頭公司金龍魚((300999.SZ),其現價市盈率及市賬率分別為47倍及1.56倍。雖然南順規模較金龍魚要細,但市盈率約9倍,市賬率約0.85倍,市值只有26.77億港元,估值亦較偏低。 目前郭令燦家族持有南順約61.2%股份,前大股東黃氏家族的黃上哲及關連人士持11.28%股份,街貨量低加上長期成交低迷,估值偏低,實在也惹來私有化的憧憬。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
JinkoSolar changes its name to Jinko Holdings

晶科轉向AI投資 會否失去光芒?

太陽能板製造商晶科能源將從英文名稱中刪去「Solar」,並透過投資前沿產業打造第二業務支柱 重點: 晶科能源正透過投資人工智能等新興高科技產業,打造第二業務支柱,與目前承壓的傳統光伏業務形成互補 公司這項轉型包括投資月之暗面、階躍星辰及硅基流動等AI初創企業,相關早期投資單筆通常為1億元或以下    陽歌 乍看之下,光伏組件龍頭晶科能源控股有限公司(JKS.US)這次改名似乎只是換個招牌,但「名字不只是名字」這件事,在此卻有了新的意義。細看公司公告便會發現,公司將分別從英文及中文名稱中刪去「solar」及「能源」字樣。對這家中國歷史最悠久的光伏製造商之一而言,這次改名其實預示著一次相當重大的轉變。 公司在上周三發布的公告中披露,主要光伏業務今後將成為兩大業務支柱之一,另一支柱則是投資人工智能、先進材料及其他「前沿技術」等新興高科技產業。為反映這項轉變,董事會已表決通過將公司英文名稱改為Jinko Holdings Ltd.,刪去「solar」一詞;同樣地,新的中文名稱也將刪去「能源」二字。 背後的大背景是,中國光伏行業在過去十年經歷政府主導的大規模擴產,目前正深受嚴重產能過剩困擾。這導致光伏組件及其生產材料價格暴跌,令整條供應鏈上的企業深陷虧損。 中國正採取措施改善局面,包括關閉或整合大量規模較小的業者,並要求企業淘汰用於生產較舊、效率較低光伏組件及零部件的產能。然而,這個過程進展相當緩慢,投資者早已對這批公司失去耐性。更重要的是,目前完全無法確定政府會否在這場艱難轉型中繼續支持所有現有製造商,意味最終可能有一家或多家大型企業被迫退出行業。 這些因素持續拖累光伏股,許多公司的股價在過去一年已蒸發一半甚至更多。晶科能源控股正是典型例子,單是今年股價便累跌57%,目前處於八年低位。公司在6月中還跨過一個不太光彩的里程碑,市值跌破新興行業「獨角獸」企業所界定的10億美元門檻。不過,也有人可能會認為,光伏行業早已相當成熟,無論市值多少,業內公司很久以前便已失去被稱為「獨角獸」的資格。 投資者對晶科能源控股最新轉型反應冷淡,上周公告發布後三個交易日,股價再跌8%。即使通常看法較為正面的分析師,對公司及其同業也相當悲觀。Yahoo Finance調查的七名分析師中,只有一人給予公司「買入」評級,四人評為「持有」,另有一人直接給予「賣出」評級。 公司的核心光伏業務將繼續由上海上市子公司晶科能源股份有限公司(688223.SH)持有。該業務收入由2023年的高峰至去年下跌45%,今年第二季再按年下降31.3%至124億元(18.5億美元)。晶科去年亦由盈轉虧,2026年第二季再錄得6.97億元淨虧損。 創投投資者 儘管面臨困境,晶科的現金仍相對充裕,而這顯然正是公司用來打造第二業務支柱、進軍創投領域的本錢。截至6月底,公司持有約170億元現金,但較三個月前的228億元有所下降。現金減少一部分無可避免是受到光伏業務所面臨挑戰影響,但另一部分可能也與公司新扮演的創投投資者角色有關。 行政總裁杜威表示,「擬議的新名稱反映了公司如今的定位:一家以世界級光伏及儲能業務為根基的控股公司,並透過戰略投資打造第二個價值增長引擎。」 晶科在8月底公布第二季業績時,其實已低調透露這項轉變。公告中設有「戰略投資亮點」一節,披露對拉普拉斯新能源及杭州高特電子兩家公司的投資。最新公告進一步顯示,晶科自今年初以來一直積極參股初創企業,目前已向八家公司投入約4億元,包括拉普拉斯及高特電子。 其餘六項投資中,規模最大的三筆分別是向階躍星辰投資約1億元、向硅基流動投資7,000萬元,以及向月之暗面投資6,900萬元。不出所料,三家公司均來自炙手可熱的人工智能行業,企業估值正在飆升,同時也投入巨額資金開發產品。晶科目前其他投資還包括向松延動力投資1,500萬元,以及向Jabon Metallic Materials投資860萬元。 晶科指出,公司已退出拉普拉斯的投資,錄得2.5億元已實現收益;其對高特電子的投資亦錄得4億元公允價值收益,後者近期已完成在深圳創業板上市。 這類投資最大的問題是風險極高,對晶科這種經驗較少的投資者而言,管理起來並不容易。在目前估值急升的市場環境下,這類投資要賺錢相當容易。但一旦形勢逆轉,而許多人認為這無可避免,估值很可能大幅回落。假如所投公司的估值跌破晶科入股時的水平,公司便可能蒙受巨額損失。 晶科並非唯一一家試圖擺脫光伏行業困境的公司。今年6月,光伏材料生產商大全新能源(DQ.US;688303.SH)也宣布類似轉型,進軍人工智能數據中心電氣設備業務,重新利用公司在轉向光伏用多晶硅製造之前累積的部分業務基礎。投資者對這項轉型同樣反應平淡,公告發布後三個月,大全新能源美股已累跌約30%。 總的來說,儘管我們理解這些光伏企業為何要採取這些行動,但對這些新的轉型仍很難感到太過興奮。實際上,晶科與大全新能源的做法,看起來都是要從一個已經破裂的泡沫跳進另一個正在膨脹、而且幾乎肯定也會破裂的泡沫。第二個人工智能泡沫一旦破裂,只會令其光伏業務不斷擴大的虧損雪上加霜。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

納真科技啟動7億美元香港IPO

光通訊產品製造商納真科技公司(9856.HK)周一啟動香港首次公開招股,計劃以每股32.96港元發售1.72億股,集資約54.5億港元(6.95億美元)。招股將於9月17日截止,並定於9月22日掛牌上市。 納真科技於2000年代初以光通訊企業起家,今年上半年收入由去年同期42.2億元增長27.7%至53.9億元(8.03億美元)。其中約70%收入來自數據通訊光收發模塊。同期公司盈利由5.10億元增長29.6%至6.61億元。 包括春華資本、未來資產證券及霸菱等近30名基石投資者,已同意共同認購本次發行約47%的股份。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

智譜配股及發可轉債 淨籌392.7億港元

人工智能大模型公司北京智譜華章科技股份有限公司(2513.HK)周日公布,擬配售新H股並同步發行可換股債券,兩項交易合計最多淨籌約392.74億港元(50.1億美元),主要用於模型研發、算力基礎設施及業務擴張。 其中,公司擬以每股714港元配售最多2,196.5萬股新H股,較上周五收市價793港元折讓9.96%,淨籌約156.64億港元;另發行本金201.4億元、2027年到期的美元結算零息可換股債,初始換股價892.5港元,淨籌約236.10億港元。所得款項約60%用於下一代GLM模型研發、訓練推理算力及基礎設施,15%用於業務拓展、戰略投資及潛在併購,25%用於營運資金及一般企業用途。 若不計年初IPO及超額配股,今次是智譜上市後第二次配股。公司7月曾以每股1,588港元配售1,978萬股,淨籌313.75億港元;截至8月底已動用109.55億港元,尚餘204.20億港元。連同今次交易,兩次配股淨籌最多約470.39億港元。 智譜上半年收入按年增399.7%至9.54億元,期內虧損20.72億元;截至6月底現金及現金等價物39.94億元。 公司股價周一低開,至中午休市報735.5港元,跌7.25%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏