「長租公寓第一股」魔方生活二度向港交所遞交上市申請,以填補資金繼續擴充業務

重點:

  • 受疫情及封控措施影響,魔方生活去年由盈轉虧
  • 中國房地產市場深度調整,不少商品房庫存「轉賣為租」,長租公寓的市場競爭或會更趨激烈

 

羅小芹

去年新冠疫情在中國反覆爆發,包括金融重鎮上海等主要城市,更在去年第二季實施嚴厲封控措施,衝擊了長租公寓營運商魔方生活服務集團有限公司的業績表現,以致去年未能打響在港股上市的如意算盤。

上月底,魔方生活捲土重來,上市聯席保薦人仍然是摩根士丹利及建銀國際。該公司屬於創業類企業,沒有大企業作為骨幹股東,未完成招股前,私募基金華平投資持有其42.56%股份,加拿大魁北克儲蓄投資集團(CDPQ)及中航產融,則分別持股16.93%及12.59%,三家都是被動型的基金投資公司。

初步招股文件引述研究機構弗若斯特沙利文的資料,去年中國集中式長租公寓市場的規模達到511億元,預計至2027年的規模可達1,366億元,複合年增長率21.7%。按在營公寓數量計,至去年底止,魔方生活於獨立集中式長租公寓營運商的排名居首。至去年底止,該公司擁有76,245套在營公寓,分佈全國25座城市388個地點,其中在上海營運的公寓達30,053套,佔比接近四成。

該公司過去三年收入穩步上升,從2020年的9.5億元增至去年的17.1億元,顯示在官方為樓市設下關於債務的「三條紅線」與新冠疫情夾擊下,即使內地樓市疲軟,卻衍生了長期租賃的需求。

依賴直營模式

但值得留意的是,該公司近年盈利表現飄忽,其中2021年錄得約3億元淨利潤,扭轉之前一年的2.3億元虧損局面;但到了2022年,隨著新一輪新冠疫情大流行,加上官方防控措施造成的壓力,其營運所在的中國主要城市、特別是上海的業務受到負面影響,最終再度轉虧2.46億元。

以魔方生活的最新投後估值約76億港元(66.9億元)計算,其市銷率約3.9倍,作為港股的「長租公寓第一股」,市場上可比較的公司不多,與其業務最接近是經營長租酒店及長租公寓的首旅酒店(600258.SH),市銷率約5.4倍,其較高的估值也許與其業務更為多元化有關。

魔方生活近年絕大部分營收來自直營模式的貢獻,在該模式下,魔方生活整租或租賃整棟樓宇的一部分,租約期一般為10至15年,並負責管理和營運,並向住戶收取租金及向其提供配套服務的管理費。過去三年,來自直營模式的收入貢獻分別佔同期收入96.2%、94.5%及94.9%。

另一種為加盟管理和第三方托管模式,在該模式下,魔方生活只以自有品牌或相關委托方的品牌管理和營運加盟公寓,並不擁有租賃公寓所在的任何公寓物業。

行業面臨整合

房價高居不下,租樓成為打工一族或流動人口的無奈選擇。在市場剛性需求推動下,2016年長租公寓行業率先迎來爆發期,然而,自2018年開始出現長租公寓企業資金鏈斷裂的現象,隨着2020年疫情大爆發,進一步暴露了「租金貸」、「高收低租」、「長收短付」等高金融槓桿的行業弊端,甚至連龍頭企業青客去年也走上了破產清算之路,意味行業已步入「大洗牌」階段。

此外,由於樓市內部需求疲弱,市場景氣不再,地產發展商也需要為商品房庫存尋找出路。今年1月,萬科集團(2202.HK; 000002.SZ)與建設銀行(0939.HK; 601939.SH)成立百億住房租賃子基金,擬通過投資收購房企存量資產,提供市場化長租房或保障性租賃住房服務;此外,全球最大房地產投資機構之一的博楓資產,也宣布收購楊浦嘉譽雲景租賃住宅項目,計劃提供560間房源,此舉雖意味蟄伏已久的長租公寓行業似乎再受資本市場青睞,但壞處是市場競爭將會愈來愈激烈。

為擴大公寓網絡規模,魔方生活自從2020年便積極投資,例如2021年旗下經營的公寓總數便按年大增94.4%至75,887套,因此在擴張速度最快的這一年,該公司因投資活動錄得7.77億元現金淨流出,抵消了同年大部分因經營活動錄得的現金浄流入,加上去年因償還銀行貸款錄得12.77億元融資活動現金淨流出,導致公司截至去年底的現金水平僅餘3.46億元,可能因此衍生該公司上市籌資的計劃。

更令人擔心的是,在中國整體需求疲弱下,該公司旗下公寓的租金受壓。據招股文件所示,白領公寓去年月均租金為2,922元,按年減少3.4%,甚至低於2020年的2,964元,拖累整體月均租金按年微跌0.9%至3,137元,在相關成本持續上升的處境下,卻未能相應調升租金,恐繼續蠶食該公司的盈利表現。

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新聞

簡訊:周六福招股集資11億港元

內地珠寶零售商周六福珠寶股份有限公司(6168.HK)周三在港公開招股,發售4,680.8萬股,一成公開發售,每股售價24港元,集資約11.2億港元,於本月23日截止認購,26日掛牌。 去年周六福收入57.2億元人民幣(下同),按年升11%,盈利升7.1%至7.1億元。截至去年底止,公司線下銷售網絡門店,包括加盟店和自營店共有4,129家。 是次集資所得,50%將用於擴大和加強銷售網絡,20%作品牌加強,20%用於提升產品供應及加強設計與開發力,餘下10%作一般營運資金。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Tencent Music acquiring Ximalaya, shoring up its weak long-audio flank

騰訊音樂收購喜馬拉雅 補足長音頻短板

在短視頻佔據閱聽人大量時間的現在,騰訊音樂併購喜馬拉雅被視為關於聲音主權的戰略搶灘 重點: 2024年,喜馬拉雅平台用戶突破6億 喜馬拉雅已接入特斯拉、蔚來等80多家車企語音場景   李世達 內容為王的時代,聲音仍是不容忽視的戰場。中國串流音樂巨頭騰訊音樂娛樂集團(TME.US; 1698.HK)近日宣布,擬收購中國最大在線音頻平台之一的喜馬拉雅控股(Ximalaya Inc.),後者將成為騰訊音樂的全資附屬公司,補足其在長音頻部分的短板。 根據公告,騰訊音樂將支付12.6億美元現金,並向喜馬拉雅相關股東發行不超過其總股本5.1986%的A類普通股作為交易對價。若喜馬拉雅未來業績表現符合特定條件,創始股東還可額外獲得0.37%的股權激勵。 喜馬拉雅一方則表示,交易落實後將重組和交易有關的若干業務,但承諾保持現有品牌不變、現有產品獨立運營不變、核心管理團隊不變、戰略發展方向不變。 創始人余建軍、聯席CEO陳小雨在內部信件中稱:「與其單打獨鬥,不如共享資源、共同研發,把精力用在真正提升用戶體驗和創作者收益上」。「攜手,能讓我們走得更遠」。 於2013年正式上線的喜馬拉雅是中國最早期的在線音頻平台之一,曾四度挑戰上市,最早於2021年5月向美國SEC遞交招股書,估值一度達到50億美元,但隨後因受到滴滴事件衝擊而撤回;其後喜馬拉雅轉戰港股,分別於2021年9月、2022年3月及2024年4月遞表港交所,皆未能如願。 根據最近一份申請文件,2023年,以在線音頻收入為口徑,喜馬拉雅佔在線音頻行業市場份額為25%。2024年,平台用戶總數突破6億,移動端月活達3.18億,是中國最大的在線音頻平台。 2018年至2022年,喜馬拉雅五年累計虧損達31.66億元(4.4億美元)。至2023年扭虧,實現淨利潤37.36億元,但盈利主要依賴大規模裁員與市場推廣費用壓縮。2021至2023年,公司合計裁員1,705人,佔比高達39.26%。 此舉帶來的後果,則是營收增速的放緩。從2021年的43.7%下滑至2023年的1.7%,訂閱收入增速也從15.9%跌至8.4%,移動端月活用戶增速從2021年的24.4%暴跌至2023年的3.9%。這使得其盈利模式仍受到外界質疑,同時還要面對越來越多競爭者的挑戰。 事實上,騰訊音樂與喜馬拉雅最早在2022年就展開併購接觸,但因雙方在品牌獨立、管理權安排等問題上分歧頗大,談判一度停滯。直到今年4月,喜馬拉雅子公司突然大幅增資至28億元,市場普遍視為併購重啟訊號,雙方最終在6月達成協議。 搶佔車載音頻市場 早前其自營的「企鵝FM」已於2023年關停,2021年收購的「懶人聽書」也受限於網文有聲書小眾賽道,影響有限。喜馬拉雅的加入,有望迅速豐富騰訊音樂的內容生態,特別是其擁有超過520萬部有聲書、24萬檔播客,將補足騰訊長音頻內容的關鍵短板,打造完整的聲音產品體系,強化競爭能力。 值得一提的是,喜馬拉雅目前已接入特斯拉、蔚來等80多家車企語音場景,而騰訊音樂正致力於智能車載平台建構。雙方結合,將有助於騰訊在汽車座艙音頻生態的布局,進一步提升用戶滲透力。 騰訊音樂自身的業績亦提供了這場交易的「底氣」。2025年第一季度,騰訊音樂營收73.6億元,同比增長8.7%;淨利潤達22.3億元,同比增長22.8%,表現優於市場預期。然而,平台月活用戶規模卻呈現下滑,當季流失達2,000萬人,增長之中存在不小的隱憂。 在短視頻已經佔據大量消費者目光的時代,抖音母公司字節跳動並未放過聲音的市場。字節跳動旗下的「番茄暢聽」靠著免費模式迅速擴張,已在低價聽書市場佔據一席之地。而其推出的「聽抖音」功能,更讓短影音轉為音頻收聽成為常態,嚴重壓縮傳統音頻平台的用戶使用時長。更別說市場上還有得到、微信閱讀、小宇宙等眾多平台搶奪用戶的碎片時間。 市場對此次併購反應不一,消息公布當日,騰訊音樂美股盤前一度大漲8%,但最終收市轉跌0.92%,報18.34美元;港股則跌1.43%,報72.6港元。市場態度謹慎,或與公司過去曾遭反壟斷調查有關。2021年7月,由於騰訊對中國音樂集團的股權收購,構成違法實施經營者集中,因而遭到監管部門行政處罰。而此次併購仍有待相關部門批准。 從戰略層面來看,交易強化了騰訊音樂的內容護城河,將增強公司的盈利能力。中金公司指出,若此收購事項落地,差異化的內容權益有助於付費用戶的精細化營運,為收入持續增長提供支持。該行保持對公司「跑贏行業」評級,港股目標價為80元、美股目標價20.7美元。 目前騰訊音樂市盈率約為21.8倍,低於網易雲音樂(9899.HK)的28.9倍,估值屬於合理區間,具一定吸引力。若能融合喜馬拉雅的內容矩陣、車載入口與創作者社群,有望開啟新的增長曲線,進一步提升估值,形成進可攻退可守的有利局面。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
data becomes a strategic asset in the AI era

數據為王:內容生產者正在重新定位

數據資料成為AI時代的戰略資產,內容生產者對此應該有更深刻的體會    李世達 在全球人工智能競賽火熱推進的當下,人們逐漸體認到,大模型進入推理階段後,數據並不就此失去價值,反而因為動態知識需求而更顯關鍵。「最後一哩」的語料質量與多樣性,往往決定了一個大模型的優劣。 這或許是臉書母公司Meta(META.US)斥資143億美元,戰略性投資AI數據公司Scale AI的主要考量。 Scale AI是一家數據標註與數據清洗的公司,專為AI模型訓練提供高品質語料。數據標註指為圖片、文本或語音資料加上標籤,例如標示出圖片中的行人或文章的傾向等;數據清洗則是刪除錯誤、重複、無效或不相關資料,提升資料準確性與一致性。Scale AI以海量人力與自動化流程,為OpenAI、Meta、Google等科技巨頭提供高質量、結構清晰的數據資料。 優質數據的價值還有另一個例子。美國媒體《紐約時報》宣布,已與科技巨頭亞馬遜(AMZN.US)簽署新聞內容授權協議,將其經過編輯和事實查證的新聞內容投入大模型訓練。而此前還有美聯社對OpenAI的授權也是如此。 雖然表面上是「新聞內容的授權」,但實際上也體現了「內容即資料、資料即服務」的邏輯,不僅反映了媒體對自身內容價值的再認識,也揭示了AI團隊對高質量語料的迫切需求。 相比之下,中文世界面臨公開可用資源佔比極低、專業標註與文化典籍難以大規模數字化等挑戰,更凸顯了中文語料在本土化AI發展中的關鍵地位。 中文語料相對稀缺 據阿里研究院發布的《大模型訓練數據白皮書》指出,全球可爬取網路文本中,英文佔比高達59.8%,中文僅1.3%,一旦放大至需要大規模預訓練的場景,中文語料顯得尤為稀缺。同時,維基百科作為常用開放語料,英文維基擁有超過700萬篇條目,而中文維基則約為150萬篇,二者相差超過三倍。 在這種明顯不均的環境中,中文大模型若缺乏足量的公開預訓練語料,其基礎語言理解與生成能力就會明顯落後於英文對應系統,使得中文AI在理解表達及文化傳承方面可能「喝洋墨水」過多、出現「水土不服」現象。 當然,中國官方機構早已認識到此一問題,紛紛採取行動。人民網、新華社等官方平台積極構建「價值觀對齊」的語料庫,向AI開發方提供經過審核的新聞、評論與政策解讀等高質量文本,為模型價值觀安全層面的訓練奠定基礎。 中國官方亦透過如「網信研究大模型」等項目,聚焦政策法規與官媒語料建設,強化價值觀對齊。 可以想像,對齊中國價值觀是中國AI大語言模型的「基本功」。在中文世界,雖尚未有類似Scale AI規模如此大的公司,但已有多家企業與機構投入數據產業鏈建設,例如北京愛數智慧、雲測數據、科大訊飛(002230.SZ)與海天瑞聲(688787.SH)等公司提供大規模標註與清洗服務。 市調機構IDC的數據顯示,中國AI訓練數據集市場規模在2023年約2.6 億美元,預計到2032年將增至約23.2億美元,複合年增長率約27.4%。 AI模型的進步,最終取決於它「吃進什麼樣的內容」。當新聞、評論、學術論文與文化資產被結構化使用時,其價值從即時資訊轉化為可商用的數據資產。內容生產者不只是「提供素材」的角色,而是數據服務供應鏈的一環,包括新聞媒體在內的內容生產者,或許都應該認真思考自身的附加價值。 李世達,詠竹坊編輯。他的聯絡方式:shihtalee@thebambooworks.com 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:香江電器招股集資最多2.28億元

廚具製造商湖北香江電器股份有限公司(2619.HK)周二在香港公開招股,集至多2.28億元。根據交易所公告,公司計劃發售6,820萬股,發行價每股2.86元至3.35元,。 最終定價日定為6月23日,於6月25日掛牌上市。若以區間上限定價,公司市值將達9.14億港元。 香江電器去年營收達15億元人民幣(下同),較2023年的11.9億元增長26%,盈利從2023年的1.21億元增至1.4億元,上升達16%。北美是公司最大市場,佔去年總銷售額逾四分之三,亦令其在中美貿易戰中處於不利地位。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏