中國金茂控股分拆旗下物管業務上市,籌資最多6.8億元

重點:

  • 金茂物業服務已啓動公開募股程序,計劃在香港上市後,積極收購物管公司或提供社區産品及服務的公司
  • 物管行業受惠城鎮化水平提升,爲公司加速發展提供誘因

羅小芹

中國房地産商正源源不絕分拆物業管理業務,培養這些物管子公司“自給自足”的求生技能,這次作出相關舉動的,輪到中國金茂控股集團有限公司(0817.HK)。

中國金茂控股上周五宣布,把旗下物管業務金茂物業服務發展股份有限公司(0816.HK)分拆到港交所主板上市,並於當天開始招股;公司於全球發售1.01億股,每股定價7.52港元至8.14港元,集資最多8.25億港元(6.8億元), 本周三截止申購,預計3月10日上市。

金茂物業服務是中國高端物業管理及城市運營服務提供商,截至去年底止,在管總建築面積約3,640萬平方米;其中,住宅物業及非住宅物業分別各佔64.4%及35.6%。

金茂物業服務的最大股東爲中國金茂,持有約67.5%股權,而中國金茂則是中化集團旗下房地産開發業務平台企業,後者間接持有中國金茂約35.3%股權。

根據招股書顯示,金茂物業服務去年前三季度收入10.49億元,同比增長57.6%。期內,淨利潤爲1.09億元,同比大增105%,淨利潤率也從8%提升至10.4%,主要是公司新諮詢和其他增值服務産品,例如前期規劃及設計服務和交付後服務等,具有較高的利潤率。

自從2020年中央政府明確內地房企融資管理規則的“三道紅綫”,改變以往內房倚重債務融資來推動的急速發展模式,加上2021年內地出台利好物管行業政策,令內房分拆旗下物管業務上市的活動,如雨後春笋般頻密。另一方面,出於爭取市佔率及提升規模效益的考慮,行業內的收購合併等資本操作,也同時比過來來得頻密。

“三道紅綫”是代表資産負債率(不含預收款項)不得大於70%、淨資産負債率不得大於100%,以及現金短債比率不少於1倍。按照中國金茂2021年6月底止的中期業績顯示,公司的相關指標分別爲69%、52%和126%,全部都滿足“三道紅綫”的官方規定。

估值比同業高

既然財政狀况健康,它爲甚麽要分拆物管業務上市呢?正如金茂物業服務在招股書披露,公司希望藉著這次籌資,加快併購同業的步伐,並提升經濟規模效益,同時减低對母公司項目過度倚賴的風險。這些理由,與過去上市的多家物管企業一樣,有點陳腔濫調,但卻是現實考慮。

事實上,金茂物業服務在2021年前三季的物管服務分部總收入中,有92.5%是來自兩家母企,或是其合營企業與聯營公司所開發的項目。截至去年9月底,公司在管建築面積的86.6%也是來自兩家母企;由獨立第三方所開發物業的在管合約建築面積,僅佔同期在管總面積的13.4%。公司在招股書坦言,自2020年起已積極拓展獨立第三方的物管業務,减低對單一最大客戶、主要股東中化集團的依賴。

公司籌資金額不多,當中約55%會用於物色與物業管理、城市運營服務或社區運營相關的戰略投資及收購機會;約22%用於升級智慧管理服務系統、智慧社區及智慧城市解决方案的發展:約13%用於進一步開發社區增值服務。

金茂物業服務稱,將考慮按市盈率約10倍至25倍收購或投資其他物管公司的大多數股權,目標是在2024年底前,可能收購或投資約3到8家物管公司及城市運營服務商,以及約3到5家提供社區産品及服務的公司。

爲甚麽金茂物業服務銳意擴充發展呢?事實上,中國城鎮化進程加快,帶動人均可支配收入持續增長,是利好中國物管行業發展的重要因素,因此公司看准這個商機,期望抓緊市場機遇,透過籌資上市增强收購資本,也屬無可厚非。

根據中國指數研究院的資料顯示,城鎮人口的人均可支配收入從2016年起,以6.9%的年複合增長率,穩步增加至2020年的43,834元。期間,中國物業服務百强企業的平均在管建築面積,從2016年起以15.7%的年複合增長率,增加至2020年的4,880萬平方米,物管服務平均收入也增至2020年的9.14億元,年複合增長率爲15.2%。

以2020年爲例,一二綫城市住宅物業及商業物業的平均物業管理費,明顯比三四綫城市爲高,這對於管理高端物業爲主的金茂物業服務有利。如果按高端物管服務項目的在管建築面積計算,金茂物業服務2020年在北京物業服務百强企業中,排名更高達第二位。

金茂物業服務去年前三季淨利潤爲1.09億元,引伸至全年約1.46億元,按招股價計算的市值約67.8億港元至73.4億港元(55億元至60億元),相當於市盈率37.6倍至40.7倍。

在港股上市的同業中,碧桂園服務(6098.HK)與越秀服務(6626.HK)在管物業包括住宅和商業項目,而且體量也比較接近。如果以相同方式計算,兩者的預測市盈率爲29.3倍與10.3倍,可見金茂物業服務的估值明顯比同業高,反映招股價定位進取。因此,該股招股反應平平,其“借錢打新”部分僅接到約2,300萬港元申購額,佔公開發售部分籌資金額不足三成,反映投資者對其並不熱衷。

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新聞

行業概要:納斯達克擬嚴控小型中企上市

該交易所擬推出的新規,要求所有新上市中企IPO募資額不低於2,500萬美元   陽歌 納斯達克周三提出新版上市標準,將阻止絕大多數中國企業的小型IPO在該交易所上市,同時可更便利清退眾多已上市的同類公司。 更為嚴苛的新規,可能導致目前在納斯達克交易的大部分中企退市,這些公司普遍存在流動性匱乏、流通盤較小、市值不足5,000萬美元等問題。本次行動有別於美國四年前依據《外國公司問責法》推出的監管措施——彼時美方曾威脅將中企集體摘牌,除非美國證券監管機構能便利獲取其審計底稿。 根據納斯達克官網公告,依據其最新擬議規則,所有新上市企業的流通股市值需達到1,500萬美元以上。在該交易所上市的中國企業,還需實現至少2,500萬美元的募資總額。此外,對於公開交易股票市值不足500萬美元的企業,納斯達克將啓動加速停牌及退市流程。 納斯達克副總裁John Zecca表示:「這些規則升級,彰顯我們持續完善標準,以適應市場現狀的承諾,並為推動建立公平有序的市場率先垂範。通過提高特定新上市企業的最低流通股市值與募資額標準,既能為公眾投資者創造更健康的流動性環境,同時繼續通過本交易所,為投資者提供參與新興企業的機會。」 納斯達克表示,新規系「專為主要在中國境內運營的企業」制定,旨在保護投資者,免受美國證券監管機構難以介入的市場風險。此前美國《外國公司問責法》通過後,中美兩國證券監管機構,於2022年簽署了具里程碑意義的信息共享協議,旨在使美國監管機構更便利獲取在美上市中企的審計文件。 納斯達克表示,正將該提案提交美國證監會(SEC)審議,若獲監管機構批准,新規將立即對所有新上市企業生效。屆時處於IPO流程的企業將有30天時間,按原規則完成上市,否則將適用新規要求。 安永數據顯示,上半年共有36家中國企業在美上市,幾乎全部登陸納斯達克,募資總額達8.41億美元。但其中超半數資金,即4.41億美元來自霸王茶姬(CHA.US)的單次IPO。這意味其餘35宗IPO平均募資額僅為1,140萬美元,遠低於納斯達克新規即將實施的2,500萬美元門檻。 許多在美上市的小型中企流通股佔比亦極低(常不足10%),導致流動性不足。這往往引發股價劇烈震蕩,損害資金量較小、經驗不足的投資者利益,事實多只個股在上市數月內市值即腰斬甚至更高跌幅。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
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新聞概要:本地配送需求強勁 順豐同城營收創新高

該頭部即配服務平台上半年營收破百億,淨利潤翻番 余特莉 根據上周四發布的最新財報,杭州順豐同城實業股份有限公司(9699.HK)創下自2021年上市以來的最佳半年度業績——營收同比增長48.8%至102億元(約合14.4億美元),刷新曆史記錄。作為提供本地即時配送服務的開放中立平台,公司受益於餐飲外賣及即時零售的快速需求增長,其同城配送業務訂單量於上半年同比激增逾50%。 順豐同城董事長兼CEO孫海金表示:「依託對本地生活服務行業的深度洞察、覆蓋全國的彈性運力網絡以及高效的數智化科技能力,我們精准把握了餐飲、零售及服務行業的新增長點與新興趨勢。」 受強勁的網絡規模效應、運營效率提升及優質客戶收入增長共同推動,公司淨利潤較去年同期的6,220萬元增長至1.37億元,增幅超一倍。淨利潤率也從去年同期的0.9%提升至1.3%,顯示其費用率與利潤持續改善。 公司成立於2016年,從物流巨頭順豐控股(6936.HK;002352.SZ)拆分而來,後者是中國頭部快遞公司之一。憑借龐大的眾包騎手網絡,順豐同城在城市區域內為多元客群提供DAAS——「配送即服務」解決方案,通常在30至60分鐘內完成訂單履約。 今年上半年,公司同城配送業務收入同比增長43.1%至57.8億元,其中面向商戶(B2B)和消費者(B2C)的配送收入分別增長55.4%和12.7%。目前其業務已覆蓋全國2,300余個市縣,為商戶提供全場景服務。 佔總收入約44%的末端配送服務收入同比增長56.9%至44.6億元,主要得益於電商收派訂單快速增長及客戶拓展——服務場景已延伸至生鮮果蔬、企業團餐、商務禮品等領域。此外,公司包裹攬收支持服務在今年前六個月實現逾150%的同比增長。 公司表示,已與母公司協同打造「從倉儲運輸到同城即時配送」的一體化供應鏈解決方案,旨在拓寬客戶基礎並提升用戶粘性。 通過輕資產模式構建可擴展的騎手網絡,順豐同城實現了靈活高效的運營。截至6月末,其年度活躍騎手達114萬名,並在60余座城市部署300多台無人車參與日常運營,持續推動降本增效。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:萬洲附屬擬售史密斯菲爾德持股 套現3.85億美元

豬肉食品企業萬洲國際有限公司(0288.HK)周三公布,旗下史密斯菲爾德食品有限公司(SFD.US)啟動第二次發行,由萬洲國際間接全資附屬公司、史密斯菲爾德主要股東SFDS UK出售1,600萬股。 同時,SFDS UK向承銷商授予30天購股權,可額外出售最多240萬股。此次股份由SFDS UK出售,史密斯菲爾德不會發售新股,亦不會就此獲取資金。萬洲國際表示,發售完成後,史密斯菲爾德仍為其附屬公司。 史密斯菲爾德於今年1月在納斯達克重新上市,周三股價收跌5.64%,報24.07美元,上市至今股價累升21.87%。 以最新報價計算,此次銷售股數1,600萬股市值約3.85億美元,若加上240萬股超額配售,合計可達4.43億美元。 萬洲國際港股周四低開,至中午休市報8.28港元,跌1.31%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Noah does wealth management

國際業務漸見成效 諾亞出海迎來第二春

國內挑戰持續之際,這家財富管理機構的國際業務,在第二季度推動其重回營收增長軌道 重点: 諾亞控股第二季度海外營收同比增長約6.5%,推動整體營收增長2.2% 這家資產管理機構2022年啓動國際化佈局,瞄准海外富裕華人群體,延續從服務普通投資者轉向的戰略調整   梁武仁 在當前國內經濟疲軟掣肘下,出海正成為眾多中國企業的主流選擇。然而現實是,面對當地競爭與文化差異等重重阻礙,多數企業折戟沉沙。成功者(尤以金融零售等面向消費者的領域為甚)的核心制勝因素,在於瞄准海外華人聚居市場。 就此而言,數年前才揚帆出海的諾亞控股私人財富資產管理有限公司(NOAH.US, 6686.HK),能快速取得成果實屬可貴。 這家財富管理機構上周四在香港披露,第二季度淨營收同比增長2.2%至6.295億元人民幣(8,790萬美元)。表面看,這一個位數增幅平平無奇,但深入剖析可見,為應對國內業務放緩,諾亞控股在境外取得實質性突破,其海外淨營收達2.967億元,同比增長約6.5%,佔總營收近半壁江山,而國內業務則呈收縮態勢。 值得關注的是,在周五業績發布的後續公告中(全文高頻凸顯「海外」關鍵詞),諾亞控股宣稱,公司85%的新增營收源自境外銷售產品。數據顯示,截至6月末,其海外客戶經理數量達152人,較上年同期增長逾三分之一,服務客戶超18,900名。 作為國內最老牌私營資產管理機構之一,諾亞控股遲至2022年才開啓國際化進程,主攻全球華語群體的高淨值人士。2019年,涉及欺詐性影子銀行產品的危機後,公司已開始從服務普通投資者轉向聚焦中國富裕客群。 在疫情持續擾動、房地產長周期下行,以及中美貿易摩擦等多重挑戰,導致經濟遇冷,諾亞控股堅持錨定高淨值客群,轉向海外佈局。當前,中國富裕階層避險情緒升溫,傾向於囤積現金,而非通過財富管理機構獲取超額收益。市場研究公司GlobalData調查顯示,2024年中國超四分之一高淨值資產配置於現金及同等低風險產品,遠高於亞太地區約18%的平均水平。 受困於上述難題,諾亞控股2022年營收大跌28%,次年微幅反彈後,2024年再度下滑21%。頹勢延續至今年第一季度,營收同比下降5.4%。因此,儘管二季度增長看似溫和,卻可能標誌著連續六個季度滑坡後復蘇周期的起點。雅虎財經調研的五位分析師平均預測,該公司今年營收增速將達5%。 更令人鼓舞的是,諾亞控股通過削減國內業務運營成本優化整體盈利,二季度淨利潤猛增79%至1.79億元。雅虎財經分析師一致預測,其今年淨利潤有望同比增長15%,增速超越營收。  諾亞控股CEO殷哲表示:「我們欣然交出一份穩健答卷,彰顯公司在財富管理行業逆週期中的韌性與靈活性。得益於過去數季度提升運營效率與加速海外擴張戰略,投資產品盈利能力和營收強勁反彈。」 獲權威媒體背書 今年3月,權威金融期刊《歐洲貨幣》授予諾亞控股「中國最佳離岸財富管理機構」稱號,肯定其「在海外資產管理領域展現卓越專業能力與強大全球佈局」,為其境外成就提供有力背書。 諾亞控股的海外成功法則,在於聚焦熟悉其品牌的海外華人富豪,而非純外資客群。其吸引力源自雙語服務能力(涵蓋銷售代表與應用程序界面),以及對目標客群產品偏好的精准把握。 目前,亞洲金融重鎮新加坡、日本及中國香港構成諾亞控股核心海外市場。同樣在這些市場取得成功的中國公司,包括在線券商富途(FUTU.US)與老虎證券(TIGR.US)。隨著企業競逐存量有限的海外華人客群,業務摩擦或將加劇。 今年上半年,諾亞控股在新加坡設立財富管理品牌ARK全球總部,並與日本東京之星銀行,達成財富管理業務戰略合作。此類協同,使其可借合作夥伴的本土渠道加速市場滲透。公司計劃,下半年通過同類「商業夥伴」模式,拓展日美加等發達市場客群。 與此同時,諾亞控股涉足加密貨幣領域。公司正與 Coinbase 合作,以 Olive 品牌為其海外資產管理業務建立穩定幣基金﹐Olive專注以美元計價的私募股權基金和私募二級產品。 財報發佈後,諾亞控股股價持續走強,其中港股在業績日大漲8.7%。當前,其港美兩地交易市盈率(P/E)均徘徊在11倍左右,雖屬合理區間,但仍遠低於全球巨頭貝萊德的27倍,也顯著低於老虎證券的20倍與富途的27倍。 過去數年,受困國內多重挑戰,諾亞控股財務表現乏善可陳。不過,最新季報釋放業務復蘇的積極信號,或將助力其逐步拉近與國際同業,及佈局全球的中國金融機構的估值差距。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏