中國金茂控股分拆旗下物管業務上市,籌資最多6.8億元

重點:

  • 金茂物業服務已啓動公開募股程序,計劃在香港上市後,積極收購物管公司或提供社區産品及服務的公司
  • 物管行業受惠城鎮化水平提升,爲公司加速發展提供誘因

羅小芹

中國房地産商正源源不絕分拆物業管理業務,培養這些物管子公司“自給自足”的求生技能,這次作出相關舉動的,輪到中國金茂控股集團有限公司(0817.HK)。

中國金茂控股上周五宣布,把旗下物管業務金茂物業服務發展股份有限公司(0816.HK)分拆到港交所主板上市,並於當天開始招股;公司於全球發售1.01億股,每股定價7.52港元至8.14港元,集資最多8.25億港元(6.8億元), 本周三截止申購,預計3月10日上市。

金茂物業服務是中國高端物業管理及城市運營服務提供商,截至去年底止,在管總建築面積約3,640萬平方米;其中,住宅物業及非住宅物業分別各佔64.4%及35.6%。

金茂物業服務的最大股東爲中國金茂,持有約67.5%股權,而中國金茂則是中化集團旗下房地産開發業務平台企業,後者間接持有中國金茂約35.3%股權。

根據招股書顯示,金茂物業服務去年前三季度收入10.49億元,同比增長57.6%。期內,淨利潤爲1.09億元,同比大增105%,淨利潤率也從8%提升至10.4%,主要是公司新諮詢和其他增值服務産品,例如前期規劃及設計服務和交付後服務等,具有較高的利潤率。

自從2020年中央政府明確內地房企融資管理規則的“三道紅綫”,改變以往內房倚重債務融資來推動的急速發展模式,加上2021年內地出台利好物管行業政策,令內房分拆旗下物管業務上市的活動,如雨後春笋般頻密。另一方面,出於爭取市佔率及提升規模效益的考慮,行業內的收購合併等資本操作,也同時比過來來得頻密。

“三道紅綫”是代表資産負債率(不含預收款項)不得大於70%、淨資産負債率不得大於100%,以及現金短債比率不少於1倍。按照中國金茂2021年6月底止的中期業績顯示,公司的相關指標分別爲69%、52%和126%,全部都滿足“三道紅綫”的官方規定。

估值比同業高

既然財政狀况健康,它爲甚麽要分拆物管業務上市呢?正如金茂物業服務在招股書披露,公司希望藉著這次籌資,加快併購同業的步伐,並提升經濟規模效益,同時减低對母公司項目過度倚賴的風險。這些理由,與過去上市的多家物管企業一樣,有點陳腔濫調,但卻是現實考慮。

事實上,金茂物業服務在2021年前三季的物管服務分部總收入中,有92.5%是來自兩家母企,或是其合營企業與聯營公司所開發的項目。截至去年9月底,公司在管建築面積的86.6%也是來自兩家母企;由獨立第三方所開發物業的在管合約建築面積,僅佔同期在管總面積的13.4%。公司在招股書坦言,自2020年起已積極拓展獨立第三方的物管業務,减低對單一最大客戶、主要股東中化集團的依賴。

公司籌資金額不多,當中約55%會用於物色與物業管理、城市運營服務或社區運營相關的戰略投資及收購機會;約22%用於升級智慧管理服務系統、智慧社區及智慧城市解决方案的發展:約13%用於進一步開發社區增值服務。

金茂物業服務稱,將考慮按市盈率約10倍至25倍收購或投資其他物管公司的大多數股權,目標是在2024年底前,可能收購或投資約3到8家物管公司及城市運營服務商,以及約3到5家提供社區産品及服務的公司。

爲甚麽金茂物業服務銳意擴充發展呢?事實上,中國城鎮化進程加快,帶動人均可支配收入持續增長,是利好中國物管行業發展的重要因素,因此公司看准這個商機,期望抓緊市場機遇,透過籌資上市增强收購資本,也屬無可厚非。

根據中國指數研究院的資料顯示,城鎮人口的人均可支配收入從2016年起,以6.9%的年複合增長率,穩步增加至2020年的43,834元。期間,中國物業服務百强企業的平均在管建築面積,從2016年起以15.7%的年複合增長率,增加至2020年的4,880萬平方米,物管服務平均收入也增至2020年的9.14億元,年複合增長率爲15.2%。

以2020年爲例,一二綫城市住宅物業及商業物業的平均物業管理費,明顯比三四綫城市爲高,這對於管理高端物業爲主的金茂物業服務有利。如果按高端物管服務項目的在管建築面積計算,金茂物業服務2020年在北京物業服務百强企業中,排名更高達第二位。

金茂物業服務去年前三季淨利潤爲1.09億元,引伸至全年約1.46億元,按招股價計算的市值約67.8億港元至73.4億港元(55億元至60億元),相當於市盈率37.6倍至40.7倍。

在港股上市的同業中,碧桂園服務(6098.HK)與越秀服務(6626.HK)在管物業包括住宅和商業項目,而且體量也比較接近。如果以相同方式計算,兩者的預測市盈率爲29.3倍與10.3倍,可見金茂物業服務的估值明顯比同業高,反映招股價定位進取。因此,該股招股反應平平,其“借錢打新”部分僅接到約2,300萬港元申購額,佔公開發售部分籌資金額不足三成,反映投資者對其並不熱衷。

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新聞

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Zeekr gets privatization bid from Geely

美上市僅一年 極氪極速退市

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簡訊:八大基石投資者力撐 綠茶招股集資12億

內地餐廳營運商綠茶集團有限公司(6831.HK)周四在港公開招股,發售1.68億股,一成公開發售,招股價每股7.19元,集資約12.1億元,本月13日截止認購,16日掛牌。 公司表示已引入八名基石投資者,當中包括無鍚紫鮮及Action Chain等,合共認購6.73億元股份。 綠茶起源於杭州,截至2024年底餐廳數目達493家,覆蓋28個省市地區,去年收入為38.4億元人民幣,按年升6.9%;盈利按年升18.5%至3.5億元人民幣。 是次集資所得,約63.3%用於擴展餐廳網絡,26.3%設立中央食材加工設施,5.4%升級信息技術系統及相關基礎設施,5%則撥作營運資金及其他一般企業用途。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏