3900.HK

綠城中國首四月的銷售成績雖有下跌,但銷售金額仍遠遠拋離多家開發商,成為僅有幾家單月銷售仍能過百億的房企

重點:

  • 綠城今年首四個月銷售達525億元,超越龍湖成為民營房企銷售一哥
  • 集團能避開內房市場下沉的一劫,全因痛改昔日瘋狂借貸發展的作風

     

劉智恒

禍兮福所倚,福兮禍所伏?

正當民營房企負債纍纍,在疲弱樓市叫苦連天的時候,綠城中國控股有限公司(3900.HK)近年表現一枝獨秀,這家曾兩度頻臨破產邊緣的房地產開發商,早年吃盡高負債的苦頭後,痛定思痛一改高槓桿策略,今天非但能成為倖存者,更跑贏一眾民營房企,教人始料不及。

綠城剛公布的四月份銷售金額達145億元(20.1億美元),按年下跌26%,今年1至4月累計銷售525億元,按年亦下跌24.5%。雖然銷售較去年跌逾兩成,但跌幅相對其它民營房企要低,累計或單月銷售亦遠高於行業對手。

首季銷售民企稱王

今年內地房產市場能單月銷售過百億元的開發商寥寥可數,碧桂園(2007.HK)4月銷售僅得有38.5億元,保利置業(0119.HK)亦只有56億元,即使強如龍湖集團(0960.HK),首四個月的銷售也是324億元。單計銷售金額,綠城暫居民營房企之冠。

近年民企開發商的業績每況愈下,綠城收入卻節節上升, 2021至2023年分別是1,002億元、1,272億元及1,314億元,去年股東應佔溢利31.2億元,按年升13%。

財務情況也遠較同業健康,截至去年底止,包括抵押銀行存款,集團銀行存款及現金達734.5億元,總借貸1,461.4億元,淨資產負債率只是63.8%,一年內到期的淨借貸餘額為325.5億元。

是甚麼原因,當內地民企開發商都被債務壓得抖不過氣來,綠城的財務仍然游刃有餘,還能在疲弱的樓市獲取利潤?

兩次僥倖逃出生天

箇中原因其實是早歷風險,反能及早調整策略,最終避過大難。今天能夠傲視同儕的綠城,曾兩次走在破產邊緣,集團2006年在香港上市後,借助這個金融平台,不斷融資瘋狂買地擴展,豈料2008年金融海嘯,中國經濟放緩,綠城面臨資金鏈斷裂,那時有傳只差一步就將控股權售予中國海外(0688.HK),卻幸運之神眷顧,政府為刺激經濟進行4萬億救市方案,銀行借貸立時鬆動,綠城得以逃過一劫。

危機過去後綠城並未汲取教訓,續以高槓桿發展,期間公司確能急速壯大,但亦站在風口浪尖,銷售稍不如意,隨時有翻車之危。到2011年時,內地樓市放緩,綠城問題漸漸浮現,公司負債360億元,負債比率高達163%。當時市場不時傳出綠城破產的聲音,時任董事長宋衛平頻頻在網上解話,問題不斷發酵。

直至2012年,宋衛平無奈接受香港藍籌企業九龍倉(0004.HK)的策略性入股,九倉共注資51億港元,綠城才得以渡過難關。2014年中交建集團購入宋衛平手上24%股權,翌年再增持4.6%權益,至此宋衛平將大股東地位拱手相讓。

經一事未必長一智,但經二事就真的不能不引以為戒,綠城不斷出售項目,除減省開發資金,亦可套現償還債項。引入投資者後,過往的急進發展受到制約,特別九倉起了一個監控作用,根據雙方協議,綠城的淨負債比率超過100%時,當有重大投資,若九倉認為對整個財務有影響,可否決掉這一決定。

汲取教訓審慎而行

綠城一改勇進作風下,集團的負債急速減低,亦不再以高槓桿發展,因而能在今次內房危機中,有充裕能力去應對。

除了審慎理財外,集團近年亦將發展策略改變,由在全國遍地開花式發展改為集中於優質城市。集團董事長張亞東表示,過去五年,他們只聚焦一二線城市,包括長三角區及北京、上海、杭州等。由於只專注於優質區而放棄三四線城市,代價是在樓市興旺時未能受惠,影響集團收入。同時,優質地區的拿地成本也相對高,令集團物業銷售毛利率由2022年的16.3%,跌至去年的11.3%。

不過亦因為集中一二線優質區,供應量遠較小城市來得緊絀,於是樓價得以企得較穩;同時大城市的居民收入相對高,物業銷售所受的影響也較低。在目前樓市不景氣下,對集團的銷售提供了一定保障。

另外,綠城財務穩健,毋需政府協助保交樓或提供借貸,市場對其興建的項目信心就較大,有意置業的人,會傾向選擇綠城的樓盤,因爛尾風險低,不怕最終收不到樓,於是有助其項目的銷售。

綠城雖能成為逆市奇葩,但要注意內地樓市供應量仍然龐大,去庫存需要一定時間。在大環境不濟下,開發商縱有天大本領也難獨善其身,但只要能在逆境中生存下來,未來就有機會做大做強。

正如綠城首席運營官李駿早前所言:「最重要是活下去。」

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新聞

S.F. does infrastructure

簡訊:購物節助力 順豐5月收入增長

快遞公司順豐控股股份有限公司(6936.HK; 002352.SZ)周四表示,5月收入同比增長11.3%達251億元;包裹業務量飆升31.8%,但每票收入下滑14%,抵銷了部分漲幅。 順豐速運物流業務於5月投遞了14.8億票包裹,平均每票單價為13.12元,實現194億元收入;其供應鏈與國際業務當月貢獻57.3億元,同比增長5%。 公司將業務提升歸功於618購物節提前啓動,利好5月業績表現。但公司補充:「國際貨運代理業務的收入,部分受到國際貿易關係波動影響」。 順豐於周五早盤中一度大漲7%,但接著出現回吐,下午交易尾聲小幅上揚約2%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:腦動極光首席執行官因病去職

腦動極光醫療科技有限公司(6681.HK)周五公布,集團執行董事兼首席執行官及首席研發官王曉怡,因持續加重的抑鬱症引發的健康問題辭職,自周四起生效。 王曉怡在公告中稱,其病情在公司上市過程中加重,確認必須暫停所有工作,集中精力治療康復,此舉也有助確保公司治理穩定。公司已授權授權集團首席技術官兼首席運營官蔡龍軍代行王曉怡職務。 腦動極光總部位於浙江紹興,是中國首家將腦科學與人工智能技術相結合、開發醫療級數碼療法產品的公司,其產品管線涵蓋由血管疾病、神經退化性疾病、精神疾病、兒童發育缺陷等。去年公司收入1.22億元(1,700萬美元),按年增82.01%,虧損1.98億元,收窄44.7%。 消息公布後,周五公司股價高開,至中午收市報6.99港元,升1.8%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Unisound works with Shenzhen subway

AI新股蜂湧搶上市 雲知聲審慎集資4,000萬美元

AI服務提供商雲知星是次的上市集資額相對較少,只有4,000萬美元, 佔其股本的比例略超2%, 而其現金流正快速消耗 重點: 雲知聲計劃通過香港上市募集約4,000萬美元, 股票預計於6月30日掛牌 這家AI服務提供商去年收入增長29%, 客戶群相對多元化, 但現金流正快速消耗 陽歌 AI新股市場,是否正趨於飽和? 這一問題,在雲知聲智能科技股份有限公司(9678.HK)的最新招股文件中躍居首位。雲知聲周五低調啓動香港IPO, 募資目標至多僅為3.2億港元(約合4,100萬美元)。公司計劃發售156萬股, 僅佔股本的2.2%, 似乎表明其對股票的熱度並不十分自信。 此外, 雲知聲稱已找到基石投資者認購約三分之一股份, 意味向其他投資者僅售約100萬股, 每股定價在165港元至205港元。若上限定價, 公司市值將達145億港元, 但根據最新招股文件, 股價更可能接近下限, 其估值約為117億港元。 雲知聲預計於6月30日在主板上市。 那麼, 雲知聲為何對此次上市持如此謹慎?公司提供AI產品及服務, 旨在助力醫療領域及更廣泛的客戶群體,如酒店及交通運輸等行業,提升運營效率。其增長步伐穩健但不驚艷, 去年收入增幅為29%。 不過,雲知聲現金流為負, 去年消耗逾半現金儲備。與此同時, 公司選擇在近年最火爆的香港新股市場上市。雖然現時香港市場情緒樂觀, 但投資者的選擇也不少,已上市或準備上市的AI公司與日具增。儘管多數AI公司虧損且現金流緊張, 然而很多公司卻擁有更雄厚的現金儲備。 依據3月首次提交的上市文件, 公司去年底現金儲備銳減至1.56億元, 較2023年底的3.79億元下滑過半, 報告期內現金流出達3.19億元。此次IPO將提供約2.75億元新增資金,以緩燃眉之急, 但鑒於當前的現金消耗速度, 這筆款項依然不算充裕。 公司在招股書中稱:「我們相信, 有足額營運資本,包括充裕的現金及流動性資產,足以覆蓋當前所需,及從本文件簽發日起未來12個月的需求。」這反映出其的脆弱處境。當然, 若招股獲積極反響, 雲知聲很可能上市後再在資本市場增發新股集資,但這非板上釘釘的事。 儘管警示信號頻出, 雲知聲的估值仍相較同行偏高。其市銷率將在11至14倍間浮動, 具體數值取決於股價表現。然而, 即便以區間低端定價, 也將與商湯(0200.HK)11.5倍市銷率相當, 且顯著領先於規模更大的第四範式(6682.HK)的3.82倍市銷率。 財務穩健 雖處境不穩, 雲知聲的財務基本面相對可觀, 且成本控制相當自律。公司屬中國AI領域的元老級企業, 歷史可追溯至2012年,由具科研背景的梁家恩和康恒組建。2016年, 公司開始開發核心Atlas AI基礎設施(該系統支撐現有產品)。知名的啓明創投亦是雲知聲投資者, 持股比例逾6%。 雲知聲業務劃分為兩大板塊,佔營收逾80%的「日常生活」板塊,客戶涵蓋住宅及商業地產領域, 以及酒店與運輸行業。其中包括深圳地鐵系統, 後者曾利用雲知聲服務,為旗下線路開發語音售票系統。 另一大板塊為醫療健康,助力企業高效操作病歷語音輸入、醫療保險支付管理及病歷質控等。該板塊去年約佔營收15%, 增速卻快於「生活」板塊。 從客戶角度看, 雲知聲依賴較廣泛的客戶群而根基穩固, 產品覆蓋面較廣。這在新興AI服務行業少見,很多企業多依賴於極少數核心客戶。相比之下, 雲知聲前五大客戶去年僅佔營收26.7%, 較2022年30.8%有所下降。 去年,雲知聲總收入由2023年的7.27億元增長29%至9.39億元;毛利率38.8%,看似相對健康, 但必須指出,明顯低於商湯和第四範式約48%的毛利率。 雲知聲的最大開支為研發, 這在高速發展的AI行業頗為普遍。但其去年29%的研發支出增幅與收入增速同步, 凸顯公司奉行克制投入策略。公司銷售及營銷費用增速放緩至20%, 行政開支去年甚至小幅下滑。因此, 整體營運費用僅增長21%,低於總營收增速。 儘管嚴守財務紀律, 公司去年調整後淨虧損由2023年的1.37億元擴大至1.68億元, 增幅達22%。 總體而言, 雲知聲似是一家相當穩健的公司,具有良好增長前景、多元客戶群體及自律的支出管控。不過, 這家公司需找到持續融資之道,並維持運營至業績轉盈,這或許尚需三到四年。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:椰子水龍頭IF 招股集資11.6億元

椰子水品牌IF母企IFBH Ltd.(6603.HK)周五在港公開招股,發售近4,166.7萬股,一成公開發售,每股售價介乎25.3元至27.8元,集資近11.6億元,於本月25日截止認購,30日掛牌。 2020年開始,if已成內地椰子水的一哥,銷量更連續五年位居榜首,市場佔有率達34%。在香港市場,自2016年開始,已連續九年銷量第一,市佔率達到60%。 公司2024年的收入為1.58億美元,較2023年大升80%。 去年盈利3,332萬美元,按年勁升98%。公司的收入中,椰子水佔比達95.6%;集團去年毛利率,由2023年的35.5上升1.7個百分點至37.2%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏