3900.HK

綠城中國首四月的銷售成績雖有下跌,但銷售金額仍遠遠拋離多家開發商,成為僅有幾家單月銷售仍能過百億的房企

重點:

  • 綠城今年首四個月銷售達525億元,超越龍湖成為民營房企銷售一哥
  • 集團能避開內房市場下沉的一劫,全因痛改昔日瘋狂借貸發展的作風

     

劉智恒

禍兮福所倚,福兮禍所伏?

正當民營房企負債纍纍,在疲弱樓市叫苦連天的時候,綠城中國控股有限公司(3900.HK)近年表現一枝獨秀,這家曾兩度頻臨破產邊緣的房地產開發商,早年吃盡高負債的苦頭後,痛定思痛一改高槓桿策略,今天非但能成為倖存者,更跑贏一眾民營房企,教人始料不及。

綠城剛公布的四月份銷售金額達145億元(20.1億美元),按年下跌26%,今年1至4月累計銷售525億元,按年亦下跌24.5%。雖然銷售較去年跌逾兩成,但跌幅相對其它民營房企要低,累計或單月銷售亦遠高於行業對手。

首季銷售民企稱王

今年內地房產市場能單月銷售過百億元的開發商寥寥可數,碧桂園(2007.HK)4月銷售僅得有38.5億元,保利置業(0119.HK)亦只有56億元,即使強如龍湖集團(0960.HK),首四個月的銷售也是324億元。單計銷售金額,綠城暫居民營房企之冠。

近年民企開發商的業績每況愈下,綠城收入卻節節上升, 2021至2023年分別是1,002億元、1,272億元及1,314億元,去年股東應佔溢利31.2億元,按年升13%。

財務情況也遠較同業健康,截至去年底止,包括抵押銀行存款,集團銀行存款及現金達734.5億元,總借貸1,461.4億元,淨資產負債率只是63.8%,一年內到期的淨借貸餘額為325.5億元。

是甚麼原因,當內地民企開發商都被債務壓得抖不過氣來,綠城的財務仍然游刃有餘,還能在疲弱的樓市獲取利潤?

兩次僥倖逃出生天

箇中原因其實是早歷風險,反能及早調整策略,最終避過大難。今天能夠傲視同儕的綠城,曾兩次走在破產邊緣,集團2006年在香港上市後,借助這個金融平台,不斷融資瘋狂買地擴展,豈料2008年金融海嘯,中國經濟放緩,綠城面臨資金鏈斷裂,那時有傳只差一步就將控股權售予中國海外(0688.HK),卻幸運之神眷顧,政府為刺激經濟進行4萬億救市方案,銀行借貸立時鬆動,綠城得以逃過一劫。

危機過去後綠城並未汲取教訓,續以高槓桿發展,期間公司確能急速壯大,但亦站在風口浪尖,銷售稍不如意,隨時有翻車之危。到2011年時,內地樓市放緩,綠城問題漸漸浮現,公司負債360億元,負債比率高達163%。當時市場不時傳出綠城破產的聲音,時任董事長宋衛平頻頻在網上解話,問題不斷發酵。

直至2012年,宋衛平無奈接受香港藍籌企業九龍倉(0004.HK)的策略性入股,九倉共注資51億港元,綠城才得以渡過難關。2014年中交建集團購入宋衛平手上24%股權,翌年再增持4.6%權益,至此宋衛平將大股東地位拱手相讓。

經一事未必長一智,但經二事就真的不能不引以為戒,綠城不斷出售項目,除減省開發資金,亦可套現償還債項。引入投資者後,過往的急進發展受到制約,特別九倉起了一個監控作用,根據雙方協議,綠城的淨負債比率超過100%時,當有重大投資,若九倉認為對整個財務有影響,可否決掉這一決定。

汲取教訓審慎而行

綠城一改勇進作風下,集團的負債急速減低,亦不再以高槓桿發展,因而能在今次內房危機中,有充裕能力去應對。

除了審慎理財外,集團近年亦將發展策略改變,由在全國遍地開花式發展改為集中於優質城市。集團董事長張亞東表示,過去五年,他們只聚焦一二線城市,包括長三角區及北京、上海、杭州等。由於只專注於優質區而放棄三四線城市,代價是在樓市興旺時未能受惠,影響集團收入。同時,優質地區的拿地成本也相對高,令集團物業銷售毛利率由2022年的16.3%,跌至去年的11.3%。

不過亦因為集中一二線優質區,供應量遠較小城市來得緊絀,於是樓價得以企得較穩;同時大城市的居民收入相對高,物業銷售所受的影響也較低。在目前樓市不景氣下,對集團的銷售提供了一定保障。

另外,綠城財務穩健,毋需政府協助保交樓或提供借貸,市場對其興建的項目信心就較大,有意置業的人,會傾向選擇綠城的樓盤,因爛尾風險低,不怕最終收不到樓,於是有助其項目的銷售。

綠城雖能成為逆市奇葩,但要注意內地樓市供應量仍然龐大,去庫存需要一定時間。在大環境不濟下,開發商縱有天大本領也難獨善其身,但只要能在逆境中生存下來,未來就有機會做大做強。

正如綠城首席運營官李駿早前所言:「最重要是活下去。」

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新聞

簡訊:賽力斯申港上市獲中證監備案

根據中國證監會官網周四公告,新能源汽車製造商賽力斯集團股份有限公司(601127.SH)已獲中證監批准赴港上市。該上市計劃完成備案登記,為後續推進掃除了關鍵障礙。 賽力斯擬通過本次IPO發行約3.31億股,此舉將與其上海上市形成互補,公司已於4月向港交所提交初步招股說明書。 上市文件顯示,賽力斯旗下「問界」品牌(Aito)新能源汽車2024年實現營收1,450億元,較上年同期的358億元增長三倍;毛利率由7.2%升至23.8%。公司2024年實現59億元盈利,成為全球第四家達成盈利里程碑的新能源汽車製造商。 周五賽力斯股價在上交所上漲5.8%,今年以來累計漲幅約18%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:吉宏股份預告首三季盈利翻倍

跨境社交電商企業廈門吉宏科技股份有限公司(2603.HK; 002603.SZ)周四公布,預計2025年首三季錄得淨利潤2.57億元(3,600萬美元)至2.7億元,按年大增約95.1%至105.3%。 公司表示,受惠於跨境社交電商業務持續高速增長,及紙製快消品包裝業務盈利能力顯著提升,整體營收與盈利能力顯著提升。根據公告,扣除非經常性損益後的淨利潤亦達2億元至2.1億元,同比升幅在55%至65%之間。 吉宏股份成立於2003 年,總部位於廈門,2016年在深交所上市。公司本業原是紙制包裝,初期以產品設計和營銷為基礎,在識別消費者需求方面累積相當經驗,隨後開始拓展跨境社交電商業務,採取「信息找人」的推廣方式,實現「貨找人」的跨境社交電商模式。 今年5月,吉宏股份在港交所掛牌,上市至今股價累升63.2%。盈喜發布後,公司股價周五高開,至中午休市報18.34 港元,升2.17%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Jingdong Industrials does industrial e-commerce

京東工業獲中證監備案 距港上市一步之遙

這家中國領先的工業品採購B2B交易平台,上市申請已獲中國證券監管機構備案 重點: 京東工業的港股IPO已獲中國證監會備案,為上市鋪平道路 按40億至70億美元估值區間測算,公司此次募資規模可能超10億美元   陽歌 歷經三年等待,電商巨頭京東集團(JD.US; 9618.HK)旗下最新業務單元終臨近上市。我們作此項研判的依據在於,中國證監會官網最新發布的備案通知書顯示,京東集團旗下B2B平台京東工業股份有限公司(JINGDONG Industrials, Inc.)此前擱置的香港公開募股,已獲境外發行上市備案,此類備案是中資企業赴海外(主要面向美國及中國香港)上市必須跨越的關鍵監管門檻。 中國證監會公告顯示,京東工業計劃發售2.53億股普通股。公司2023年首次申報赴港上市,去年二度提交申請,今年3月又進行新一輪申報,但申請本月底即將失效,意味年底前公司很可能重新提交申請。 與聚焦消費者市場的國內電商企業不同,專注企業級產品服務的京東工業將為投資者提供差異化。相較於面向消費者的B2C模式,企業採購單筆交易規模通常更大。然而,大宗訂單往往伴隨更薄的利潤空間。 京東工業正是典型例證,公司2024年毛利率僅16.2%,顯著低於阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)同期的41%和拼多多(PDD.US)截至六月的全年58%的水平。這種差異也有助解釋,為何阿里巴巴將其2007年上市的B2B業務「阿里巴巴網絡有限公司」最終退市,此前該業務上市五年間股價長期低迷。 儘管如此,憑借龐大業務體量及中國市場規模優勢,京東工業仍具相對吸引力。公司在MRO(指非生產原料性質的工業用品)工業品服務(涵蓋辦公清潔耗材及生產維保工具等)領域穩居行業龍頭地位。據3月呈交的上市文件中第三方數據顯示,其立足的中國工業品供應鏈市場規模,2024年達11.4萬億元人民幣(約合1.6萬億美元)。 京東工業指出,2024年龐大市場的數字化滲透率僅6.2%,但預計2029年將升至8.2%。伴隨數字化進程加速,公司深耕的中國工業供應鏈科技與服務市場規模,有望實現近10%的年均復合增長,從2024年的7,000億元增至2029年的1.1萬億元。 雖未在3月的申報文件中披露具體募資目標,但本次IPO獲得諸多重量級機構加持,美銀、高盛及海通擔任承銷商,中信證券與瑞銀出任財務顧問。據悉,2023年申報時擬募資10億美元,考慮到當前香港IPO市場熱況,若該公司提高募資額度也在意料之中。 重量級機構背書 2017年,京東工業自京東集團拆分,若成功上市將成為繼京東集團、京東健康(6618.HK)、京東物流(2618.HK)及德邦股份(603056.SH)後第五家上市公司。京東曾於2020年推動旗下京東科技申報科創板,去年也為旗下房地產業務提交類似方案,兩項計劃均未能成行。 估值方面,京東工業2023年通過3億美元融資實現67億美元估值,投資方包括紅杉中國及阿布扎比政府主權基金Mubadala。 若此前成功上市,其估值大概率難以維持。然而,當前港股反彈疊加近年最活躍IPO市場窗口期,局面已明顯改觀。參照全球MRO龍頭應用工業技術(AIT.US)與固安捷(GWW.US)當前約25倍市盈率及2.5倍市銷率的交易水平,若京東工業適用相同估值倍數,依其2024年銷售額及調整後利潤測算,公司估值介於40億至70億美元之間。 相較於當前多數企業增長乏力甚至營收萎縮的整體環境,京東工業的財務狀況相對穩健。其核心優勢在於輕資產運營模式,主要採用客戶需求歸集後向供應商下單的機制,顯著降低存貨風險。這與京東集團主站B2C模式形成鮮明對比,後者需先行採購商品儲備庫存,再根據訂單向消費者分批發貨。 公司在申請文件中稱,「該模式下,大量訂單實現了供應端直發需求端。我們以輕資產的運營模式,打造了一個可擴展的業務,使我們能夠以高效的方式快速擴大規模。」 京東工業的持續經營業務收入從2023年的173億元增至2024年的204億元,同比增長18%。雖然增速尚屬穩健,但需指出,該增幅已較上一年度23%的水平顯著放緩。 公司約94%的營收(去年佔比)來自產品銷售,其餘為服務貢獻。但服務對毛利潤的貢獻率明顯更高,去年約佔總量三分之一,反映出其毛利率遠高於產品銷售業務。不利因素是,過去三年服務收入停滯,所有營收增長均依賴產品銷售提升,最終拉低整體毛利率。 儘管如此,公司盈利表現仍具相當吸引力,2024年淨利潤7.62億元,調整後淨利潤達11億元。對投資者而言,京東工業憑借其主導的市場地位,整體上看起來相對有吸引力。這些優勢疊加當前港股IPO市場熱潮,應可轉化為強勁的市場認購需求,但投資者無疑將密切關注其最終定價策略。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:長風藥業招股集資6億港元

藥物生產商長風藥業股份有限公司(2652.HK)周五發售4,119.8萬股,一成作公開發售,每股售價14.75港元,集資總額約6.01億港元。招股於10月2日截止,並於10月8日掛牌。 集資所得的40%用於吸入製劑候選產品的持續研發,及為臨床開發提供資金;約20%用於為多個管線計劃及技術的臨床前研發提供資金;30%用於設備採購及生產管理系統的擴張與升級。 長風藥業去年收入升9%至近6.1億元人民幣,錄得2,109萬元盈利,按年下跌33.5%。今年首季度的收入1.36億元,按年跌2.7%;期內錄得1,281.5萬元盈利,按年升逾倍。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏