3900.HK

綠城中國首四月的銷售成績雖有下跌,但銷售金額仍遠遠拋離多家開發商,成為僅有幾家單月銷售仍能過百億的房企

重點:

  • 綠城今年首四個月銷售達525億元,超越龍湖成為民營房企銷售一哥
  • 集團能避開內房市場下沉的一劫,全因痛改昔日瘋狂借貸發展的作風

     

劉智恒

禍兮福所倚,福兮禍所伏?

正當民營房企負債纍纍,在疲弱樓市叫苦連天的時候,綠城中國控股有限公司(3900.HK)近年表現一枝獨秀,這家曾兩度頻臨破產邊緣的房地產開發商,早年吃盡高負債的苦頭後,痛定思痛一改高槓桿策略,今天非但能成為倖存者,更跑贏一眾民營房企,教人始料不及。

綠城剛公布的四月份銷售金額達145億元(20.1億美元),按年下跌26%,今年1至4月累計銷售525億元,按年亦下跌24.5%。雖然銷售較去年跌逾兩成,但跌幅相對其它民營房企要低,累計或單月銷售亦遠高於行業對手。

首季銷售民企稱王

今年內地房產市場能單月銷售過百億元的開發商寥寥可數,碧桂園(2007.HK)4月銷售僅得有38.5億元,保利置業(0119.HK)亦只有56億元,即使強如龍湖集團(0960.HK),首四個月的銷售也是324億元。單計銷售金額,綠城暫居民營房企之冠。

近年民企開發商的業績每況愈下,綠城收入卻節節上升, 2021至2023年分別是1,002億元、1,272億元及1,314億元,去年股東應佔溢利31.2億元,按年升13%。

財務情況也遠較同業健康,截至去年底止,包括抵押銀行存款,集團銀行存款及現金達734.5億元,總借貸1,461.4億元,淨資產負債率只是63.8%,一年內到期的淨借貸餘額為325.5億元。

是甚麼原因,當內地民企開發商都被債務壓得抖不過氣來,綠城的財務仍然游刃有餘,還能在疲弱的樓市獲取利潤?

兩次僥倖逃出生天

箇中原因其實是早歷風險,反能及早調整策略,最終避過大難。今天能夠傲視同儕的綠城,曾兩次走在破產邊緣,集團2006年在香港上市後,借助這個金融平台,不斷融資瘋狂買地擴展,豈料2008年金融海嘯,中國經濟放緩,綠城面臨資金鏈斷裂,那時有傳只差一步就將控股權售予中國海外(0688.HK),卻幸運之神眷顧,政府為刺激經濟進行4萬億救市方案,銀行借貸立時鬆動,綠城得以逃過一劫。

危機過去後綠城並未汲取教訓,續以高槓桿發展,期間公司確能急速壯大,但亦站在風口浪尖,銷售稍不如意,隨時有翻車之危。到2011年時,內地樓市放緩,綠城問題漸漸浮現,公司負債360億元,負債比率高達163%。當時市場不時傳出綠城破產的聲音,時任董事長宋衛平頻頻在網上解話,問題不斷發酵。

直至2012年,宋衛平無奈接受香港藍籌企業九龍倉(0004.HK)的策略性入股,九倉共注資51億港元,綠城才得以渡過難關。2014年中交建集團購入宋衛平手上24%股權,翌年再增持4.6%權益,至此宋衛平將大股東地位拱手相讓。

經一事未必長一智,但經二事就真的不能不引以為戒,綠城不斷出售項目,除減省開發資金,亦可套現償還債項。引入投資者後,過往的急進發展受到制約,特別九倉起了一個監控作用,根據雙方協議,綠城的淨負債比率超過100%時,當有重大投資,若九倉認為對整個財務有影響,可否決掉這一決定。

汲取教訓審慎而行

綠城一改勇進作風下,集團的負債急速減低,亦不再以高槓桿發展,因而能在今次內房危機中,有充裕能力去應對。

除了審慎理財外,集團近年亦將發展策略改變,由在全國遍地開花式發展改為集中於優質城市。集團董事長張亞東表示,過去五年,他們只聚焦一二線城市,包括長三角區及北京、上海、杭州等。由於只專注於優質區而放棄三四線城市,代價是在樓市興旺時未能受惠,影響集團收入。同時,優質地區的拿地成本也相對高,令集團物業銷售毛利率由2022年的16.3%,跌至去年的11.3%。

不過亦因為集中一二線優質區,供應量遠較小城市來得緊絀,於是樓價得以企得較穩;同時大城市的居民收入相對高,物業銷售所受的影響也較低。在目前樓市不景氣下,對集團的銷售提供了一定保障。

另外,綠城財務穩健,毋需政府協助保交樓或提供借貸,市場對其興建的項目信心就較大,有意置業的人,會傾向選擇綠城的樓盤,因爛尾風險低,不怕最終收不到樓,於是有助其項目的銷售。

綠城雖能成為逆市奇葩,但要注意內地樓市供應量仍然龐大,去庫存需要一定時間。在大環境不濟下,開發商縱有天大本領也難獨善其身,但只要能在逆境中生存下來,未來就有機會做大做強。

正如綠城首席運營官李駿早前所言:「最重要是活下去。」

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新聞

簡訊:丘鈦科技料上半年盈利增長150%

手機鏡頭製造商丘鈦科技集團有限公司(1478.HK)周四公布,預期於截至6月底止上半年綜合溢利,較2024年同期的1.15億元(1,600萬美元)增長約150%至180%。 該公司稱,預期綜合溢利明顯增長,主要由於期內應用於智能手機的攝像頭模組之規格繼續提升,令集團中高端產品的銷售比重繼續提升,並進一步改善毛利率。此外,集團指紋識別模組產品的銷售數量較同期增長約59.7%,銷售數量和產品結構的雙重改善令得指紋識別模組產品的銷售收入明顯增長,毛利率有所改善;以及一家聯營公司新鉅科技股份有限公司的經營業績有所改善。 今年6月,丘鈦科技攝像頭模組銷量達3,434.8萬套,按年增長4.1%,指紋識別模組銷量1,390萬套,按年增長7.3%。 公司股價周五高開4.22%,至中午休市報10.68港元,升2.5%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:代幣化點石成金 德林股價一度狂飈

從事金融服務的德林控股集團有限公司(1709.HK)周四公布集團資產代幣化的進展,預計今年第三季度可完成合作框架與資產評估,並將向監管機構遞交申請,到明年第二季度起,平台可正式上線並開始長期監控。 集團上月公布,把持有的資產進行代幣化,涉及金額最高5億港元,首批的資產包括位於中環的德林大廈若干權益,以及三項由集團管理的基金資產。 德林表示,將資產代幣化後,將以分派方式贈予合資格股東、德林證券(香港)的合規用戶,以及「突觸科技」平台的認證用戶。透過實物分派,讓參與者能夠直接持有鏈上資產,享有更高的透明度與流動性,並參與新一代的數字金融生態。 德林股價開市升4.2%報4.18港元,過去一個月公司股價上升達42%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
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業績急升卻出售近半股權 海爾印度的資本博弈

在印度的收入快速增長之際,海爾仍決定出售近半數股權,以換取更多本地化發展空間 重點: 去年海爾印度收入超10億美元,按年增長超30% 海爾印度擬釋出2%股份予員工,並計劃於未來兩年啟動IPO    李世達 在全球家電巨頭中,海爾智家股份有限公司(6690.HK; 600690.SH)是少數能在新興市場取得本地化成功的中國品牌。但令人意外的是,這家中國製造「出海標杆」企業,在其印度子公司年收入突破10億美元、南亞市場持續高速成長之際,卻傳出擬出售近半股權予印度本地企業,這一操作再次凸顯了中國資本在海外發展面對的困境。 據《商業旗幟報》、路透社等媒體報道,印度巴帝電信(BRTI.NS)創始人蘇尼爾·米塔爾(Sunil Mittal)的家族辦公室,正聯合美國私募股權公司華平投資,提出以600億盧比(7.2億美元)收購海爾印度49%的股份。目前海爾仍在評估此一交易,尚未做出最終決定。 此前,彭博社於5月份一則報道也透露了此一可能性,但當時傳出的估值為20億美元,最新報價折價幅度高達64%。路透社稱,估值縮水關鍵因素是海爾向印度子公司收取的高額品牌使用費和特許權費用,侵蝕公司未來的利潤率,一定程度上抑制了外部投資者的估值預期。 製造業出海先行者 回頭來看,海爾集團可說是中國最早一批布局全球化的製造企業之一,從冰箱起家,逐步拓展至洗衣機、空調、廚電、電視等多元家電產品,並成功併購GE Appliances、Candy等國際品牌,成為全球智能家電領導者之一。截至2024年底,海爾連續15年蟬聯全球大型家電品牌市佔第一,海外營收佔比達52%。 早在2004年,海爾便已進入印度市場,是首批在印度設廠的中國家電品牌之一。2007年,海爾在普納(Pune)設立首座工廠,生產冰箱與洗衣機,並在2017年於大諾伊達(Greater Noida)興建第二座綜合工業園區。截至2024年底,海爾印度擁有近3,000名員工,當中技術與研發人員佔比達25%以上,實現研發、製造、銷售、售後服務四位一體的本地全鏈條運營體系。 根據2024年報,海爾印度收入首次超過10億美元,同比增長超過30%,公司更訂下2027年達20億美元的目標,成為公司海外業務最大亮點之一,幫助公司去年度收入與淨利潤雙雙創下歷史新高。 今年第一季,南亞市場(主要是印度)收入年增超過30%,印度地區零售額與零售量市佔率分別提升0.6與0.7個百分點,對開門冰箱的市佔率更達到21%。 這樣的業務表現應當吸引母公司繼續增資擴產,卻為何選擇出售近半股權? 必然的妥協 從地緣政治因素來看,印度自2020年中印邊境爆發衝突以來,印度政府對中國企業的投資採取更高的審批標準。根據「Press Note 3」政策,所有來自與印度接壤國家的投資案皆需政府逐案核准,不適用自動通道。海爾印度曾於2023年申請100億盧比的直接投資計劃,用以擴建現有產能與建設新廠,但截至2024年底仍未獲批。 事實上,自印度總理莫迪於2014年提出「印度製造」以來,一直力圖將印度打造為全球製造中心,並減少對外資的依賴,尤其是家電、電信與半導體等敏感領域。對外資企業而言,若想在印度取得政策支持與市場拓展機會,通常需在股權、治理結構與供應鏈層面進行在地化調整。在此情形下,海爾勢必要降低「中國控制」的敏感標籤。 雖然交易後仍由中資控股,但透過讓渡49%股份給印度本地商界與西方資本,可形塑出一種「多元治理」、「間接本地化」的形象,降低在產能擴張與IPO等關鍵節點上被卡關的風險,在不喪失實控權的前提下,獲得更多制度操作空間與政策通融餘地。 這種「讓渡而不放權」的資本設計,或許是當前地緣政治環境下,中國企業海外求生的必然妥協。 根據路透報道,海爾印度還將釋出2%股份予員工,並計劃於未來兩年啟動IPO。此安排也有助強化公司在印度的「本地企業」形象,有利於說服印度監管層其治理結構符合在地利益。以目前7.2億美元收購49%計算,整體估值僅14.7億美元。若未來IPO估值回升至20至25億美元,母公司持有的51%股份市值也將回升至10億美元以上,加上品牌授權收入與潛在技術服務費,可實現實質收益放大。 不過,交易後勢必仍需面對嚴格的審批與資本回報限制,而高額的品牌授權費與技術轉移費若未調整,仍可能抑制海爾印度本地利潤,影響IPO估值表現,同時股權的讓渡也意味著治理複雜度提升。但對海爾而言,這仍然是一場值得下注的轉型賭局。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

行業簡訊:多晶硅製造商擬設公司 收購業內陷困境對手

財新網周三報道,因多晶硅供應過剩,導致過去一年價格持續暴跌,中國有主要多晶硅製造商,計劃設立一家公司收購國內規模較小的競爭對手,以拯救被受產能過剩困擾的行業。 財新援引熟悉計劃的消息人士稱,參與該倡議的主要包括通威股份(600438.SH)和協鑫科技(3800.HK)。新公司將與較大生產商合作,以便更好地控制行業產出並支撐價格。 新公司的籌建談判始於今年初,目前參與方包括主要多晶硅製造商、潛在收購目標和金融機構,並已就推進方案達成共識。 大全新能源 (DQ.US; 688303.SH)的現狀折射行業困境,2025年首季度多晶硅銷售均價跌至每公斤4.37美元,較上年同期的7.66美元驟降43%。但大全在2025年首季度的平均生產成本達每公斤7.57美元,相當於每售出1公斤產品即虧損3.2美元。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏