3900.HK

綠城中國首四月的銷售成績雖有下跌,但銷售金額仍遠遠拋離多家開發商,成為僅有幾家單月銷售仍能過百億的房企

重點:

  • 綠城今年首四個月銷售達525億元,超越龍湖成為民營房企銷售一哥
  • 集團能避開內房市場下沉的一劫,全因痛改昔日瘋狂借貸發展的作風

     

劉智恒

禍兮福所倚,福兮禍所伏?

正當民營房企負債纍纍,在疲弱樓市叫苦連天的時候,綠城中國控股有限公司(3900.HK)近年表現一枝獨秀,這家曾兩度頻臨破產邊緣的房地產開發商,早年吃盡高負債的苦頭後,痛定思痛一改高槓桿策略,今天非但能成為倖存者,更跑贏一眾民營房企,教人始料不及。

綠城剛公布的四月份銷售金額達145億元(20.1億美元),按年下跌26%,今年1至4月累計銷售525億元,按年亦下跌24.5%。雖然銷售較去年跌逾兩成,但跌幅相對其它民營房企要低,累計或單月銷售亦遠高於行業對手。

首季銷售民企稱王

今年內地房產市場能單月銷售過百億元的開發商寥寥可數,碧桂園(2007.HK)4月銷售僅得有38.5億元,保利置業(0119.HK)亦只有56億元,即使強如龍湖集團(0960.HK),首四個月的銷售也是324億元。單計銷售金額,綠城暫居民營房企之冠。

近年民企開發商的業績每況愈下,綠城收入卻節節上升, 2021至2023年分別是1,002億元、1,272億元及1,314億元,去年股東應佔溢利31.2億元,按年升13%。

財務情況也遠較同業健康,截至去年底止,包括抵押銀行存款,集團銀行存款及現金達734.5億元,總借貸1,461.4億元,淨資產負債率只是63.8%,一年內到期的淨借貸餘額為325.5億元。

是甚麼原因,當內地民企開發商都被債務壓得抖不過氣來,綠城的財務仍然游刃有餘,還能在疲弱的樓市獲取利潤?

兩次僥倖逃出生天

箇中原因其實是早歷風險,反能及早調整策略,最終避過大難。今天能夠傲視同儕的綠城,曾兩次走在破產邊緣,集團2006年在香港上市後,借助這個金融平台,不斷融資瘋狂買地擴展,豈料2008年金融海嘯,中國經濟放緩,綠城面臨資金鏈斷裂,那時有傳只差一步就將控股權售予中國海外(0688.HK),卻幸運之神眷顧,政府為刺激經濟進行4萬億救市方案,銀行借貸立時鬆動,綠城得以逃過一劫。

危機過去後綠城並未汲取教訓,續以高槓桿發展,期間公司確能急速壯大,但亦站在風口浪尖,銷售稍不如意,隨時有翻車之危。到2011年時,內地樓市放緩,綠城問題漸漸浮現,公司負債360億元,負債比率高達163%。當時市場不時傳出綠城破產的聲音,時任董事長宋衛平頻頻在網上解話,問題不斷發酵。

直至2012年,宋衛平無奈接受香港藍籌企業九龍倉(0004.HK)的策略性入股,九倉共注資51億港元,綠城才得以渡過難關。2014年中交建集團購入宋衛平手上24%股權,翌年再增持4.6%權益,至此宋衛平將大股東地位拱手相讓。

經一事未必長一智,但經二事就真的不能不引以為戒,綠城不斷出售項目,除減省開發資金,亦可套現償還債項。引入投資者後,過往的急進發展受到制約,特別九倉起了一個監控作用,根據雙方協議,綠城的淨負債比率超過100%時,當有重大投資,若九倉認為對整個財務有影響,可否決掉這一決定。

汲取教訓審慎而行

綠城一改勇進作風下,集團的負債急速減低,亦不再以高槓桿發展,因而能在今次內房危機中,有充裕能力去應對。

除了審慎理財外,集團近年亦將發展策略改變,由在全國遍地開花式發展改為集中於優質城市。集團董事長張亞東表示,過去五年,他們只聚焦一二線城市,包括長三角區及北京、上海、杭州等。由於只專注於優質區而放棄三四線城市,代價是在樓市興旺時未能受惠,影響集團收入。同時,優質地區的拿地成本也相對高,令集團物業銷售毛利率由2022年的16.3%,跌至去年的11.3%。

不過亦因為集中一二線優質區,供應量遠較小城市來得緊絀,於是樓價得以企得較穩;同時大城市的居民收入相對高,物業銷售所受的影響也較低。在目前樓市不景氣下,對集團的銷售提供了一定保障。

另外,綠城財務穩健,毋需政府協助保交樓或提供借貸,市場對其興建的項目信心就較大,有意置業的人,會傾向選擇綠城的樓盤,因爛尾風險低,不怕最終收不到樓,於是有助其項目的銷售。

綠城雖能成為逆市奇葩,但要注意內地樓市供應量仍然龐大,去庫存需要一定時間。在大環境不濟下,開發商縱有天大本領也難獨善其身,但只要能在逆境中生存下來,未來就有機會做大做強。

正如綠城首席運營官李駿早前所言:「最重要是活下去。」

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新聞

行業簡訊:Temu與Shein大砍美國廣告支出 警告即將漲價

據媒體報道,中資電商平台Shein與Temu正大幅削減其在美國的廣告支出,並警告消費者即將調漲價格。這是因應美國即將開始對所有進口包裹徵收關稅的新政策,該政策取代了原本的免稅規定,過去內容物價值低於800美元的小型包裹可免關稅入境美國。 路透社援引SensorTower數據報道,截至4月13日的兩周內,Temu在Facebook、Instagram、TikTok、Snap、X及YouTube平台的日均廣告支出較前30天均值下降31%。同期Shein在Facebook、Instagram、TikTok、YouTube及Pinterest平台的日均廣告支出縮減19%。Temu是中國電商巨頭拼多多(PDD.US)旗下國際業務板塊,Shein則是全球快時尚行業領軍企業,總部在新加坡但其大部分商品來自中國。 與此同時,英國《衛報》披露,這兩家電商業者已警告其美國客戶,預計下周起將上調價格。Shein在向消費者發出的公告中表示:「由於全球貿易規則與關稅政策變動,本平台的營運成本已上升」,價格調整將於4月25日生效。美國總統特朗普上周宣布上調所有中國商品的關稅後,Shein與Temu或需繳納最高145%的稅金。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Tims China is operated by TH International

中國消費者不愛甜甜圈 Tims天好中國憑貝果逆襲

Tims天好咖啡在中國的運營商去年賣出2,200萬個貝果類產品,並宣布力求在2025年恢復營收與同店銷售額雙增長 重點: Tims天好中國第四季度營收同比下降12%,較前季17%的降幅有所收窄 公司正爭取年內實現營收增長,並在EBITDA層面達到盈虧平衡    陽歌 過去以甜甜圈聞名的Tims天好咖啡,於1964年由同名前冰球明星創立,創始人本人據說也鍾愛這種甜食。但在將核心產品從大部分菜單中撤下後,其中國業務Tims天好中國卻憑借外形相似但甜度更低的貝果打開了局面。 作為Tims天好咖啡在中國的運營商,Tims天好中國(THCH.US)近年發展遇阻,在星巴克(SBUX.US)與本土新貴瑞幸咖啡(LKCNY.US)和庫迪咖啡等咖啡品牌的圍剿中難以突圍。不過最新財報顯示,這家公司或已憑借貝果迎來轉機:財報多次提到這種以麵包類的西式主食,並顯示公司或終將在第四季度走出困境。 公司披露,去年共賣出2,200萬個貝果及貝果三文治產品,按約950家門店計算,相當於單店全年日均售出逾60個——對於這種相對較新的差異化產品而言,可謂表現不俗。 資本市場似乎看好該公司的本土化新路徑,推動其股價在財報發布後三個交易日內累計上漲18%。不過該股過去一年仍遭腰斬,當前市銷率疲軟,僅為0.45倍。對比來看,瑞幸咖啡和同樣大舉進軍精品咖啡領域的百勝中國(YUMC.US; 9987.HK)市銷率分別高達2.08倍和1.52倍。 Tims天好中國不僅提供搭配傳統奶油芝士配料的貝果,還用貝果代替各式三文治類產品中的麵包。除了在貝果業務上取得成功,該公司的加盟業務表現亦優於直營門店。這一點與多數餐飲運營商形成反差,後者的直營店通常更賺錢,但也會為了加速擴張和節省資本開支而選擇使用加盟模式。 公司首席財務官李東表示,加盟業務目前貢獻著「穩定的現金流及盈利能力」,而直營門店持續虧損,導致公司整體運營尚未扭虧。 隨著經營狀況改善,公司也對2025年寄予厚望。在經歷2024年初關鍵指標轉負並持續全年後,其致力於年內恢復同店銷售額與營收增長。同時力爭實現全年稅息折舊及攤銷前利潤(EBITDA)盈虧平衡,這代表公司主要盈利指標首次擺脫負值。 首席執行官盧永臣表示:「步入2025年春季,我們期待恢復營收增長並繼續擴張,今年計劃新開至少200家門店,其中大部分將通過成功的二級加盟模式實現,同時持續聚焦運營卓越和盈利表現。」 第三季度觸底 總體而言,Tims天好中國的最新財報顯示,該公司近年的低迷狀況已於去年第三季度觸底,隨著直營門店完成重大調整及加盟業務步入正軌,公司在年末開啓了復蘇進程。當季營收同比下滑12%至3.33億元(4,560萬美元),較前季17%的降幅有所收窄。 同店銷售額也有相同趨勢:第四季度同比下降13.3%,較第三季度21.7%的跌幅明顯改善。 第四季度,公司達成標誌性里程碑,它在中國的第1,000家門店於上海開業。截至去年底,門店總數已達1,022家。入華六載,Tims天好中國已形成可觀布局,業務覆蓋全國82座城市。 深入剖析門店總量數據可見,該公司去年前三季度大刀闊斧關閉低效直營店,直營店數量從2023年末的619家縮減至去年9月底的564家。但第四季度該趨勢逆轉回升,截至去年底直營店數量增至576家。 與此同時,加盟店數量保持穩步增長態勢,從2023年末的283家增至去年底的446家,佔門店總數的44%。正如我們此前指出,首席執行官盧永臣表示,今年新開門店將主要來自加盟業務,但未透露具體細節。 儘管加盟業務利潤率更高且門店數量有望超越直營門店,但其營收貢獻仍遠遜於直營體系。財報顯示,第四季度直營業務創收2.7億元,同比下滑17.7%,但仍佔總營收的81%。相較之下,主要來自加盟業務的「其他收入」當季同比增長25.8%至6,250萬元,但僅佔總營收的19%。 公司在成本管控方面表現亦可圈可點:第四季度門店成本與費用同比下降18.8%,營銷費用降幅更達35%。 成本管控、閉店優化加上以貝果產品為基礎的定位成功,令Tims天好中國的運營虧損從上年同期的2.18億元收窄至1.17億元,淨虧損由3.11億元降至1.32億元。首席財務官李東強調,公司已「不再像過去幾年那樣燒錢」,且在獲得創始股東新注資後目前現金流充沛。 諸多信號表明,Tims天好中國或已走出困境期,正蛻變為一家業務更聚焦、有望在不遠的將來實現盈利的企業。當前要務,是證明在激烈競爭與經濟減速的逆風中,它能夠延續近期的向好態勢。 欲訂閱詠竹坊每周免費通訊,請點擊這裡

簡訊:台積電首季淨利增六成 客戶未受關稅影響

晶片代工大廠台灣積體電路製造股份有限公司(TSM.US; 2330.TW)周四公布最新業績,首季收入8,392,5億元台幣(255.3億美元),同比增長35.3%,淨利潤3,615.6億元台幣,同比增長60.3%,創歷史新高。 其中,來自高階運算業務的收入佔比,從去年同期的46%增長至59%,但智能手機業務則從38%降至28%。另外,五奈米製程業務收入比重從去年同期的37%降至36%,但三奈米製程業務則從9%增至22%。從地區看,公司有77%收入來自北美地區。 台積電董事長魏哲家表示,目前客戶行為並未因關稅政策有任何轉變,2025年營運展望不變,美元營收將成長24%至26%,預計AI需求仍然強勁。他提到,公司正加碼美國投資,預估將有約30%的二奈米及以上產能將位於美國亞利桑那州。 業績公布後,台積電美股周四微漲0.05%,收報151.74美元。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Chagee debuts on the Nasdaq

新聞概要:霸王茶姬納斯達克上市 融資4.11億美元

這是中國精品現制茶飲企業首次登陸美國資本市場。公司產品以簡約著稱,專注傳承中國傳統茶文化    陽歌 精品現制茶飲企業茶姬控股有限公司(CHA.US)本周在納斯達克IPO,融資4.11億美元(30億元人民幣),創下本年度中概股最大募資規模。該公司不僅是首家赴美上市的中國高端茶飲品牌,也以其對傳統茶飲簡約的堅持,在競爭激烈的市場中獨樹一幟。 此次IPO發售1,470萬份美國存托股份(ADS),每股定價28美元,若承銷商行使超額配售權,募資總額可望再增加6,160萬美元。這使其成為自去年11月自動駕駛企業小馬智行(Pony AI)在納斯達克IPO融資約4億美元以來,規模最大的中概股赴美上市案例。上市首日(週四),霸王茶姬股價漲15.9%,公司市值達到59.5億美元。 霸王茶姬於2017年在茶葉之鄉雲南創立,當地以普洱茶聞名。公司標榜以更為純粹、簡約的方式詮釋中國數千年歷史的茶文化,並表示已將茶文化「融入基因」,其產品多以不同配比的茶與鮮奶調制而成。 這與許多在香港上市、加入珍珠、奶蓋、水果等豐富配料的競爭對手大相徑庭。在品牌視覺體系上,霸王茶姬亦強調國風元素,其商標設計靈感源自京劇經典人物虞姬形象。 更舒適的門店場景是霸王茶姬的另一項差異化優勢。有別於同業普遍採用的「即取即走」窗口店模式,其門店設有堂食區域,這樣的運營理念,讓人聯想起星巴克的「第三空間」概念。 與星巴克相似,霸王茶姬也重視員工關懷。在納斯達克敲鐘儀式上,公司特別邀請基層員工代表,與加盟商一同參加。 與中國新茶飲行業整體發展趨勢一致,霸王茶姬過去幾年借勢城鎮人口增長,以及新茶飲產品席捲全國的浪潮,實現爆發式增長。門店數量從2022年第四季度的1,087家激增至2024年底的6,440家,其中加盟店佔比達97%。營收增速與之匹配,從2022年的4.92億元攀升至去年的124億元(17億美元)。 2023年公司首度實現盈利,利潤額8.03億元,去年淨利潤同比增長超兩倍至25.1億元。 在夯實本土市場的同時,全球化布局也是霸王茶姬的新增長極。招股書披露其計劃於今年底前在海外開設1,000至1,500家門店,並已確認將於年內在洛杉磯開設美國首店。 詠竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道,包括贊助內容。欲了解更多信息,包括對個別文章的疑問,請點擊這裏聯係我們。 欲訂閱詠竹坊每周免費通訊,請點擊這裏