3900.HK

綠城中國首四月的銷售成績雖有下跌,但銷售金額仍遠遠拋離多家開發商,成為僅有幾家單月銷售仍能過百億的房企

重點:

  • 綠城今年首四個月銷售達525億元,超越龍湖成為民營房企銷售一哥
  • 集團能避開內房市場下沉的一劫,全因痛改昔日瘋狂借貸發展的作風

     

劉智恒

禍兮福所倚,福兮禍所伏?

正當民營房企負債纍纍,在疲弱樓市叫苦連天的時候,綠城中國控股有限公司(3900.HK)近年表現一枝獨秀,這家曾兩度頻臨破產邊緣的房地產開發商,早年吃盡高負債的苦頭後,痛定思痛一改高槓桿策略,今天非但能成為倖存者,更跑贏一眾民營房企,教人始料不及。

綠城剛公布的四月份銷售金額達145億元(20.1億美元),按年下跌26%,今年1至4月累計銷售525億元,按年亦下跌24.5%。雖然銷售較去年跌逾兩成,但跌幅相對其它民營房企要低,累計或單月銷售亦遠高於行業對手。

首季銷售民企稱王

今年內地房產市場能單月銷售過百億元的開發商寥寥可數,碧桂園(2007.HK)4月銷售僅得有38.5億元,保利置業(0119.HK)亦只有56億元,即使強如龍湖集團(0960.HK),首四個月的銷售也是324億元。單計銷售金額,綠城暫居民營房企之冠。

近年民企開發商的業績每況愈下,綠城收入卻節節上升, 2021至2023年分別是1,002億元、1,272億元及1,314億元,去年股東應佔溢利31.2億元,按年升13%。

財務情況也遠較同業健康,截至去年底止,包括抵押銀行存款,集團銀行存款及現金達734.5億元,總借貸1,461.4億元,淨資產負債率只是63.8%,一年內到期的淨借貸餘額為325.5億元。

是甚麼原因,當內地民企開發商都被債務壓得抖不過氣來,綠城的財務仍然游刃有餘,還能在疲弱的樓市獲取利潤?

兩次僥倖逃出生天

箇中原因其實是早歷風險,反能及早調整策略,最終避過大難。今天能夠傲視同儕的綠城,曾兩次走在破產邊緣,集團2006年在香港上市後,借助這個金融平台,不斷融資瘋狂買地擴展,豈料2008年金融海嘯,中國經濟放緩,綠城面臨資金鏈斷裂,那時有傳只差一步就將控股權售予中國海外(0688.HK),卻幸運之神眷顧,政府為刺激經濟進行4萬億救市方案,銀行借貸立時鬆動,綠城得以逃過一劫。

危機過去後綠城並未汲取教訓,續以高槓桿發展,期間公司確能急速壯大,但亦站在風口浪尖,銷售稍不如意,隨時有翻車之危。到2011年時,內地樓市放緩,綠城問題漸漸浮現,公司負債360億元,負債比率高達163%。當時市場不時傳出綠城破產的聲音,時任董事長宋衛平頻頻在網上解話,問題不斷發酵。

直至2012年,宋衛平無奈接受香港藍籌企業九龍倉(0004.HK)的策略性入股,九倉共注資51億港元,綠城才得以渡過難關。2014年中交建集團購入宋衛平手上24%股權,翌年再增持4.6%權益,至此宋衛平將大股東地位拱手相讓。

經一事未必長一智,但經二事就真的不能不引以為戒,綠城不斷出售項目,除減省開發資金,亦可套現償還債項。引入投資者後,過往的急進發展受到制約,特別九倉起了一個監控作用,根據雙方協議,綠城的淨負債比率超過100%時,當有重大投資,若九倉認為對整個財務有影響,可否決掉這一決定。

汲取教訓審慎而行

綠城一改勇進作風下,集團的負債急速減低,亦不再以高槓桿發展,因而能在今次內房危機中,有充裕能力去應對。

除了審慎理財外,集團近年亦將發展策略改變,由在全國遍地開花式發展改為集中於優質城市。集團董事長張亞東表示,過去五年,他們只聚焦一二線城市,包括長三角區及北京、上海、杭州等。由於只專注於優質區而放棄三四線城市,代價是在樓市興旺時未能受惠,影響集團收入。同時,優質地區的拿地成本也相對高,令集團物業銷售毛利率由2022年的16.3%,跌至去年的11.3%。

不過亦因為集中一二線優質區,供應量遠較小城市來得緊絀,於是樓價得以企得較穩;同時大城市的居民收入相對高,物業銷售所受的影響也較低。在目前樓市不景氣下,對集團的銷售提供了一定保障。

另外,綠城財務穩健,毋需政府協助保交樓或提供借貸,市場對其興建的項目信心就較大,有意置業的人,會傾向選擇綠城的樓盤,因爛尾風險低,不怕最終收不到樓,於是有助其項目的銷售。

綠城雖能成為逆市奇葩,但要注意內地樓市供應量仍然龐大,去庫存需要一定時間。在大環境不濟下,開發商縱有天大本領也難獨善其身,但只要能在逆境中生存下來,未來就有機會做大做強。

正如綠城首席運營官李駿早前所言:「最重要是活下去。」

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新聞

簡訊:智匯礦業港股首掛 半日升逾倍

礦業公司西藏智匯礦業股份有限公司(2546.HK)周五在港交所掛牌上市,首掛高開139.5%,至中午休市報9.52港元,升111%。 公司公布,是次全球發售1.22億股,招股價4.51元為上限定價,集資淨額4.95億港元(6,400萬美元)。其中香港公開發售獲5247.2倍超額認購,國際發售獲1.7倍超購。 智匯礦業專注於中國西藏的鋅、鉛及銅的探礦、採礦、精礦生產及銷售業務。截至今年7月31日止7個月,智匯礦業錄得收入約2.57億元,同比增長約253.4%;股東應佔利潤約5,173.7萬元,上年同期則錄得虧損約4,000元。 公司表示,上市所得資金將用於提升採礦能力、擴大探礦投資,提升選礦和精礦生產能力、投資及收購資產,以及一般營運用途與償還銀行貸款等。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:希迪智駕上市脫腳 午收破發跌8%

自動駕駛礦卡生產商希迪智駕科技股份有限公司(3881.HK)周五首日在港掛牌平開,之後股價持續下跌,中午收市報241港元,跌8.4%。 公司出售540.8萬股,每股售價263港元,集資淨額13.1億港元。公開發售錄得超額認購21.6倍,國際配售超額1.1倍。 希迪智駕獲五名基石投資者入股,包括有湖南湘江智騁產業、南寧智駕一號、工銀瑞信基金、工銀瑞信資產管理,以及前海開源群巍,合共獲配近208萬股,佔發售股份的38.4%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Banu operates a hotpot chain

市場重科技輕飲食 巴奴上市有壓力

高端火鍋連鎖品牌巴奴已更新香港上市申請文件,但近期投資者偏好前沿科技概念下,上市之路或將面臨一定阻力 重點: 根據最新更新的上市申請文件,巴奴在今年中仍維持強勁的收入與利潤增長 儘管近來大幅放慢開店步伐,這家火鍋連鎖店仍維持在未來三年,將門店網絡擴大一倍的目標   陽歌 高端火鍋連鎖品牌巴奴國際控股有限公司最新披露的香港上市申請文件,講述了兩個並不完全一致、甚至略顯矛盾的故事。 一方面,公司仍堅持未來三年新開177家門店的進取擴張計劃,這一數字與其今年6月提交、其後失效的上一份申請文件中所披露的目標一致。根據周三遞交的更新版上市文件,若計劃落實,門店數量將較今年9月底的162家 增加逾一倍。 但實際情況似乎並不完全相符。近來,巴奴在開店策略上明顯轉趨審慎,並於 2024年底及今年初關閉了多家門店,使其門店總數由去年9月的156家,降至今年3月底的145家。最新數據顯示,門店數量已回升至162家,意味公司重新回到增長軌道,但過去九個月僅新增17家門店,增幅實際上並不算亮眼。 不過,巴奴在最新上市文件中仍預期,明年將淨新增52家門店,並在2027年提升至淨新增61家,2028年進一步將增幅提升至64家。當然,距離2028年尚有一段時間,相關計劃未來仍可能出現調整。 我們認為,這背後反映的是,投資者已習慣於從中國企業那裡聽到高增長敘事,並希望這樣的敘事能夠延續,即便現實經營環境未必真正支撐如此高速的擴張。對巴奴及不少同業而言,現實是在當前經濟放緩、消費者趨於保守的大環境下,企業正逐步收緊擴張步伐,採取更為審慎的發展策略。 不過,企業並非在等待經濟復蘇期間按兵不動。多數情況下,不少餐飲企業正積極下調餐飲價格,主要方式是推出更具性價比的新產品,以吸引價格敏感度更高的消費族群。 這一趨勢亦反映在巴奴的單客消費上。根據最新上市文件,過去兩年其人均消費持續下滑,今年首九個月人均消費由上年同期的142元,下降2.8%至138元(約19.6美元)。值得一提的是,與巴奴上一份IPO申請文件相比,這一下滑幅度已有所改善。該文件顯示,今年首季人均消費按年跌幅曾達5.3%。 巴奴將人均消費持續下滑歸因於「自2024年3月起進行的產品結構與定價策略調整,相關措施旨在吸引更廣泛的客群,並在市場趨勢變化下提升競爭力」。 除了透過推出更親民的產品組合向下延伸價格帶,巴奴亦在其他方面嘗試更具創意的經營方式。其中最引人注意的是,巴奴表示正逐步增加24小時營業的門店比例,以迎合年輕客群的消費習慣。該族群是其主要客源之一,往往偏好在深夜甚至凌晨時段外出用餐。 增長強勁 在消費者日趨審慎的背景下,巴奴為吸引顧客回流而推出的一系列創新策略,正以穩健的業績增長形式逐步顯現成效。今年首九個月,巴奴收入按年增長 24.6%,由上年同期的16.7億元提升至20.8億元。這一增速遠高於同期門店數量僅3.8%的增幅,顯示公司透過提升現有門店客流的策略正發揮效果。 這一成果亦反映在多項餐廳營運指標上,其中最突出的是今年首九個月同店銷售按年增長4.3%。與多數同業相同,隨著中國疫情後短暫的復蘇逐漸退潮,巴奴在2024年同店銷售下跌9.9%,到今年才重拾增長。 其他同樣反映巴奴成功提升門店客流的指標,還包括今年首九個月翻枱率由上年同期的3.1次提升至每日3.6次;接待顧客總數按年增長30%;以及單店每日平均接待顧客數增加5.9%。 巴奴在火鍋行業可說是「老字號」,由創辦人杜中兵於2001年在河南省安陽市創立。公司目前仍高度聚焦於其大本營河南省,現有52家門店位於當地,約佔整體門店數量的三分之一。巴奴定位於高端市場,主打毛肚火鍋、菌湯火鍋等招牌產品,其人均消費亦明顯高於主流火鍋品牌海底撈(6862.HK),約高出 40%。 巴奴的最新報告從側面反映出經濟放緩,對中國不同消費市場層級的影響,其中顯示,大型城市的表現普遍優於中小城市。 佔公司收入80%的一線與二線城市,在今年首九個月的收入增幅均達23%或以上,表現強勁。相比之下,三線及以下城市的收入增幅僅為13%。在同店銷售表現方面,一線城市同樣最為突出,今年首九個月錄得15.9%的增長,而二線及更低線城市的增幅則僅為2%或以下。 巴奴策略成效亦反映在餐廳利潤率的改善上,今年首九個月餐廳利潤率由2024 年全年的21%提升至24.3%。在最終盈利層面,公司於最新九個月期間的利潤按年大增58%,由上年同期的9,850萬元,升至1.56億元。 在目前火熱的香港IPO市場中,不少餐飲連鎖企業相繼遞交上市申請,但真正成功上市的仍屬少數。其中定位較低端的遇見小麵(2408.HK)表現並不理想。該公司於本月初上市時的發售價為每股7.04港元,其後股價持續下滑,最新收報4.88港元,較上市價累計下跌約30%。 這一表現對巴奴而言並非好兆頭。若其能獲得與海底撈相若的估值倍數,市值或介乎33億至47億元之間。整體而言,我們對巴奴在艱難經濟環境下,採取審慎的開店策略、同時積極推動業務增長的做法仍予以肯定。然而,若投資者持續偏好更具科技屬性的投資目標,巴奴的上市進程仍可能面臨一定阻力。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Delton Tech apply for a Hong Kong listing

AI算力熱推動PCB上市潮 廣州廣合遞表港交所

AI算力熱潮正把一批低調的 PCB 製造商推向資本市場。繼滬士電子、東山精密後,專注算力伺服器的廣州廣合,成為最新一家叩關港交所的PCB企業 重點: 廣州廣合已正式向港交所遞交上市申請,今年前九個月收入達38.4億元,按年增長43% 算力相關PCB收入佔比從2022年的67.8%提升至今年首九個月的73.9%    李世達 如果翻開近期港交所上市申請文件,會發現一個反覆出現的關鍵字——印刷電路板(PCB)。從滬士電子、東山精密,到最新遞表的廣州廣合科技股份有限公司,這些原本多半活躍於製造業腹地的企業,幾乎在同一時間選擇叩門港交所。它們的產品沒有AI晶片那樣受到關注,卻是算力系統裡不可或缺的「底層結構」。 隨著AI大模型訓練與推理加速商用,雲服務商與大型科技企業持續加碼數據中心與AI伺服器建設。研究機構普遍預期,未來數年全球AI伺服器出貨量仍將維持雙位數增長,而單台AI伺服器對PCB的需求,不僅數量更多,單板價值亦明顯高於傳統通用伺服器。 與此同時,AI伺服器對PCB的拉動並非單純「用量增加」,而是「規格升級」;特別高層數、多層與低損耗PCB比重顯著提升,也同步抬高技術門檻與資本投入,使供應鏈企業面臨的核心問題,轉為產能、技術與資金能否跟上算力擴張節奏。 聚焦算力市場 在這波上市潮中,廣州廣合的定位相對清晰。與仍有相當比例消費電子或傳統通訊業務的PCB廠不同,廣合在申請文件中直接將自身界定為「算力服務器關鍵部件供應商」。 2022至2024年,公司收入由24.1億元增至37.3億元,其中來自算力場景的PCB收入佔比由67.8%提升至72.5%。今年首九個月,公司收入按年增約43%至38.4億元,超越去年全年,算力PCB收入佔比進一步升至接近74%,相關增長帶動整體收入相當明顯。 這種業務結構,也反映在盈利能力上。隨著高層數、高附加值產品佔比提升,廣合毛利率自2022年的26.1%快速躍升至2023年的33.3%,2024年維持在 33.4%,2025年首九個月進一步提高至34.8%。同期,淨利潤率由11.6%升至 18.9%以上,在重資產製造業中屬於相對突出的水平。這顯示公司並非僅受惠於需求回暖,而是在產品結構與製程能力上完成了一次向高端轉換。 具備造血能力 在財務結構方面,廣合的表現亦相對穩健。隨著盈利累積與經營效率提升,公司資產負債率已由2022年的56.6%降至今年前九個月的46.3%,顯示財務槓桿正在下降。經營活動現金流方面,今年首九個月錄得7.6億元正現金流,按年增長22.5%,反映核心業務具備一定「自我造血」能力,並非完全依賴外部融資支撐擴張。 公司發展策略亦圍繞「算力」展開,申請文件顯示,廣合計劃將募集資金主要投向擴充高端PCB產能,特別是服務於AI伺服器的高層數、多層產品;二是提升製程與研發能力,以因應高速互連與低損耗材料需求;三是推進海外產能布局。公司位於泰國的生產基地已於2025年投產,後續仍有擴建計畫,目的不僅在於增加產能,更在於為國際客戶提供多元交付選項,提升其在全球供應鏈重構背景下的彈性與競爭力。 若與近期同樣在資本市場受到關注的PCB企業相比,廣州廣合的業務定位亦呈現出一定差異。 若與滬士電子、東山精密等同業相比,廣州廣合在收入規模上確實屬於體量較小的一方,但其業務結構亦因此顯得更為集中,算力相關PCB佔比顯著偏高,且在規模尚未大幅擴張之前,已先行展現出相對穩定的毛利率與現金流表現,其策略更偏向在高端算力應用上「做深」,而非橫向鋪開產品線。 對港股投資者而言,廣州廣合的關鍵不在於規模能否快速做大,而在於其是否能以「小而精」的姿態,成為算力增長周期中更具辨識度的標的。這種集中押注算力伺服器高端PCB的策略,使其對AI投資周期的敏感度更高,也更容易被市場歸類為「算力概念」而非傳統製造股。若算力需求持續擴張,且公司能維持高端產品毛利與海外產能推進節奏,廣州廣合或有機會在一眾PCB概念股中,成為盈利品質與敘事辨識度同時獲得市場青睞的一家。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏