2023內地售樓排名

劉智恒

    

內房

    

去年內地銷售三甲:保萬中

根據中指研究院發布的《2023年中國房地產銷售額百億企業排行榜》,去年內地房企的銷售冠軍是保利發展(600048.SH),全年銷售金額4,207億元人民幣(下同),萬科(000002.SZ)緊隨其後,銷售3,755.4億元,第三位是中海地產(0688.HK),銷售額3,098億元。至於連續六年冠軍的碧桂園(2007.HK),去年跌至第七位,只有2,200億元,中國恒大(3333.HK)排名27位,銷售金額589.4億元。以首100位房企的銷售金額計算,合共62,791億元,按年下跌17.3%。

至於銷售額逾1,000億元的房企,按年減少4家至16家,達到100億元但未夠1,000億元的有100家,按年減少10家。中指研究院指出,重點房企去年銷售呈前高後低走勢,展望今年有望築底企穩。 然而,我們不能只看百大房企銷售金額情況,相信許多細規模的開發商應在水深火熱之中,估計今年會有更多開發商倒閉,房企問題能否紓緩,仍是今年中國經濟能否走出陰霾的一大關鍵。

金茂分拆Reit上市套現

內房企業負債纍纍,需要透過出售資產套現,金地集團(600383.SH)出售位於深圳的金地環灣城股權及所欠的股東借款,總作價72.8億元。出售項目有助金地減輕債務壓力,集團今年1至4月,將有3筆公司債及3筆中期票據到期。另外,中國金茂(0817.HK)透過分拆旗下資產,打包成地產投資信託基金(Reit)上市,藉此可套回資金。基金定名為華夏金茂商業,每基金單位2.67元,預計出售所得約10.7億元。

我們相信,今年將有更多大型項目出售的消息,畢竟開發商要紓減債務壓力,要各施各法賣家當,除賣樓外,就是將整個發展中項目或投資物業轉手,又或效法金茂,將投資物業以Reit模式上市。不過,在賣家不斷增加,供應多於需求下,擔心內地房產市場將進一步下調。

香港

    

怕流標不推住宅地

香港政府本財年最後一季度賣地計劃,只會推出一幅位於元朗的工業地,可建總樓面約172萬方呎。發展局局長甯漢豪表示,考慮到近期市況,加上投地氣氛較冷淡,決定暫不推售住宅及商業地。她補充,今年首三季度,土地供應可建住宅7,960伙,若計入第四季度的供應,將可達11,530伙,接近全年目標的12,900伙。

本財政年度政府推出的多幅地皮均以流標告終,我們估計政府被迫要放緩推住宅及商業地。然而,當住宅用地推出量減少,教人擔憂是未來的住宅供應量或會受一定影響。另一方面,過往政府的收入有頗大部分來自賣地及補地價,按目前情況看,賣地收益勢難達標,財政收入也受拖累。

花旗勁劈地產股目標價

外資銀行對本港樓市較悲觀,花旗預測今年樓價將下跌超過一成,加上內地及香港經濟經疲弱,美國利息持續高企等,將15隻地產股的目標價大幅調底,平均降幅達21%。更將九龍倉(0004.HK)、新世界發展(0017.HK)及港鐵(0066.HK)評級調低至「沽售」,其中港鐵的目標價由47港元大降至26.5港元,九倉則由24.5港元調低至19.8港元,港鐵當天股價即時大跌近6%。

我們相信香港樓市正在受壓,唯現時情況遠遠不如97年的嚴峻,因此樓價會調整,但不會出現大跌。然而,股票是看前景,若今年樓價難有起色,上市公司的估值將會收縮,實際上這個情況已經發生,而投資銀行將地產股評級及目標價調低亦屬無可厚非。

今天港樓是平還是貴

過去一年我們經常聽到地產發展商及中介高聲疾呼,要全面撤辣,並要引入救市措施,講到香港樓市好像要末日一般。我們認同樓價是較高峰期有所回落,但若有注意本港新樓價格及銷售情況,又不如他們口中所說那樣嚴重。中國海外(0688.HK)位於九龍啟德的維港1號,於本月6日推12伙發售,入場費最低的一個單位在20樓,實用面積只有459方呎,折實售價近961萬港元,呎價20,934港元。

一個只有400多方呎的單位,總樓價竟然接近1,000萬,呎價近21,000元,基層市民一個月工資也買不了一方呎樓,你叫小市民如何上車?打工仔如何負擔?而發展商及中介還說地產行業很差勁,經常在媒體上呼天搶地求救,現實卻是樓價與市民負擔能力仍然大脫節,出現調整根本是好合理事情。

咏竹坊文章

    

中東資金能頂半邊天

本周《咏竹坊》報道富豪酒店(0078.HK)夥四海國際(0120.HK),與沙特阿拉伯投資部(MISA)簽定備忘錄,合作酒店開發及項目管理,初步涉及投資總額約50億美元(357億元),預計在中東新增50間酒店。富豪酒店主要提供品牌、營運及管理等服務,MISA會尋找及介紹投資者、企業或基金等,為項目提供發展資金,四海或會成為一個籌集資金的投資平台。

近年中東致力打破倚賴石油為主要收入的來源,並推出「2030願景」計劃,具體是實現經濟多元化發展,加快發展新投資機會。適逢中國在歐美的打壓下,有部分海外資金撤離中港,於是有意另覓投資方,雙方一拍即合,中東資金大舉投資中國,如入股蔚來(9866.HK)及金蝶(0268.HK),及夥同海昌海洋公園(2255.HK)在中東建新項目。香港的企業亦把握機會,與中東資金合作拓展業務,我們預計今年將會有更多中東資金在中港投資。

復星旅文迎來最好時光?

一直有傳復星旅文 (1992.HK)計劃出售旗下的地中海俱樂部(Club Med),近日執董德斯坦辭去公司董事會的多個職務,但仍續執掌Club Med,加上在疫後業務增長強勁,似乎出售這隻現金牛的機會暫時不會太高。集團亦計劃,未來3年新增17家度假村,並預計中國人將成Club Med未來最大客戶。

復星旅文董事長徐曉亮表示,公司正在加快「重資產」項目出售,早前接受訪問時,強調在經歷旅遊業的冬天後,將迎來最好的時光。不過,我們認為去年旅遊業出現爆發性增長,主要是疫後的報復式反彈;經過一年後,情況或許會放緩下來,內地人未必再心急一窩蜂搶著去遊山玩水,始終經濟有放緩趨向,加上房價的大幅下滑,或許會影響旅遊消費,因此暫時還是保持觀望會穩妥一點。

新聞

簡訊:果鏈巨頭藍思科技 上市首日午收升5%

手機玻璃供應商藍思科技股份有限公司(6613.HK; 300433.SZ)周三在港掛牌,開市升近4%報18.88元,之後股價窄幅上落,中午收市報19.06元,升4.8%。 公司發售2.62億股,每股以上限18.18元定價,錄得超額認購近462倍,國際配售超額16倍,集資淨額46    .9億元。 公司引入十名基石投資者,合共認購1.9億美元,當中包括有小米旗下的Green Better、Oaktree、UBS資產、Redwood Elite及世運線路版等。 藍思科技是蘋果的主要供應商,去年收入約699億元人民幣(下同),按年升28.3%,盈利升近20%至36.2億元。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:廣汽與Stellantis合資車企廣汽菲克正式宣告破產

廣州汽車集團股份有限公司(02238.HK;601238.SH)與全球第四大汽車製造商Stellantis(STLA.US)合資成立的廣汽菲亞特克萊斯勒汽車有限公司(簡稱廣汽菲克),周二宣布已由破產管理人申請法院裁定破產。管理人表示,公司已無重整及和解可能,資產不足以償還全部債務,無力清償到期負債。 廣汽菲克透過管理人微信公眾號披露破產清算最新進展。該公司曾憑藉Jeep車型本土化生產,在中國市場取得高峰,但隨後市場競爭加劇,產品吸引力下滑,最終陷入長期停產。 2022年10月,廣汽菲克因經營不善,且實際資產無法償還全部債務,正式進入破產程序。隨後近3年裡,廣汽菲克拍賣了超過3,000件標的物,包括模具、試驗車等。至於土地、建築物及生產設備等核心資產已五次公開拍賣,但因無人出價而全部流拍。雖然該公司曾招募投資者重整,但一直無人問津。 廣汽集團表示,此為法院及破產管理人依程序推進的正常安排,集團將尊重並支持相關工作。Jeep品牌雖已停止中國本土化生產,但牧馬人、大切諾基等高端車型仍透過進口方式銷售。 廣汽股價周三低開,至中午休市報2.96港元,轉升1.02%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Xinzi makes thin-film packaging

營收下滑疊加行業陣痛 新子光電逆勢赴美上市

儘管去年錄得淨虧損且收入下滑,這家薄膜太陽能封裝企業仍將其納斯達克的集資規模擴大了一倍 重點: 新子光電已遞交納斯達克上市申請,中國太陽能產業產能嚴重過剩之際,公司去年收入下滑 這家公司押注強勁需求,稱預測數據顯示,其核心薄膜太陽能產品銷售額2019至2029年將翻倍有餘   譚英 杭州新子光電科技有限公司(XZ.US)擴大納斯達克上市規模的舉措或許令人側目,尤其考慮到其疲弱的財務狀況,以及美國投資者對中國企業日益增強的戒心。 當眾多中國企業蜂擁赴港上市,這家規模較小的太陽能薄膜製造商卻選擇納斯達克。公司今年3月首次遞交赴美上市申請,最新披露顯示,新子光電擬將發行量提高150%,從原定的150萬股增至380萬股,潛在市值上限達1.16億美元。 新子光電是薄膜產品市場的利基企業,專攻標準太陽能組件保護封裝材料。此類薄膜亦可安裝在窗戶,及其他透明物質表面發電,但其光電轉化率通常低於傳統太陽能板。 招股書援引第三方研究稱,去年其薄膜產品全球銷售額達99億元人民幣,預計2029年將增至155億元人民幣,這一增長趨勢或是新子光電擴募的信心來源。目前,公司聚焦江蘇宿遷經濟開發區的客戶,涵蓋行業龍頭天合光能(688599.SS)。 新子光電披露,上述開發區的企業年產太陽能板可達40吉瓦,即年產4億平方米太陽能板,對應需耗8億平方米共擠膜作封裝材料。需要指出的是,中國太陽能行業產能嚴重過剩,目前產能或大量閒置,但過剩局面將隨時間而緩解。 鑒於產品需求增長預期,新子光電計劃新建8條共擠膜封裝生產線。自2022年啓動出口業務,公司重點開拓越南市場,該國已成為中國太陽能製造商規避西方針對的熱門地。 若成功上市,新子光電將成為繼斯凱蒙太陽能3月掛牌後,第二家登陸納斯達克的中國光伏企業。斯凱蒙太陽能上市以來股價已下跌35%,這對新子光電不是好兆頭。 過去三年,新子光電業務表現也乏善足陳,收入從2022年的3,800萬美元持續下滑至2023年的3,280萬美元,去年更跌至2,500萬美元。期內,利潤從2022年的180萬美元,到去年虧損340,050美元。 與業內同行相似,新子光電正承受產能過剩引發的價格下行壓力,目前多數企業處於虧本生產狀態。公司兩大核心產品——透明、白色EVA(聚乙烯醋酸乙烯酯薄膜)薄膜及POE(聚烯烴彈性體),去年平均售價分別下跌26%和21%。 業務漸趨穩定 積極信號是,新子光電銷售成本從2023年的2,900萬美元降至去年的2,250萬美元,降幅達23%。去年上下半年營收也保持穩定,上半年銷售額1,260萬美元,下半年微降至1,250萬美元。同期業績明顯好轉,上半年虧損70萬美元後,下半年實現36萬美元盈利。 新子光電稱,2023年公司是全球第九大透明光伏封裝薄膜製造商。當前,行業龍頭福斯特(603806.SH)市值為367億元人民幣,市銷率(P/S)維持在2.07的較高水平。若採用同等估值,新子光電市值僅5,000萬美元,遠低於其7,500萬至1.12億美元的估值區間。 中國掌控全球超80%的光伏供應鏈,因而易受美國等國保護性關稅衝擊。但當前產業最大癥結在於產能過剩,源於前幾年廠商為應對預期需求而大肆擴產。近期在上海舉行的行業論壇上,天合光能董事長高紀凡表示,去年全行業虧損總額達400億美元,多數製造商現仍處於虧損狀態。 今年2月,發改委召開線上會議,呼籲禁止新增產能。禁令雖未落地,高紀凡倡議通過兼並重組與減產推動行業整合。 儘管近年行業陣痛,太陽能無疑代表未來潮流趨勢。能源智庫Ember數據顯示,太陽能裝機量每三年倍翻,2024年貢獻全球電力需求增量的40%。行業協會SolarPowerEurope稱,2024年全球裝機量增長33%,突破2太瓦,但今年增速預計放緩至10%。 增速放緩部分歸因於美國市場波動,其約佔全球光伏市場8%的份額。去年,美國新增裝機量50吉瓦,創歷史紀錄,較2023年增長21%。隨著美國總統特朗普逐步取消新增光伏裝機補貼,未來數年恐難複製此增長態勢。 新子光電計劃以每股4至6美元定價,按中位數計算可集資約1,900萬美元。部分資金將用於擴產及培育出口業務。公司客戶結構持續優化,最大客戶收入佔比從2023年的55%降至去年的32%。 歸根結底,新子光電在中國龐大的光伏生態中體量有限,近三年營收盈利持續波動。不過,當前其經營漸趨穩定,增發目標的實現或表明有投資者看好公司前景。最終,需由華爾街主流投資者判定,他們是否認同前述樂觀預期。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
In ‘Warring States Era’ for smart cockpits, Megatronix bets on modular approach

智能座艙戰國時代 鎂佳盼藉模塊化突圍

正申請在港上市的鎂佳股份,試圖以「模塊化+多域融合」為核心策略,證明他們有更好的盈利能力 重點: 公司收入在2023年大幅增長,去年小幅回落至14.2億元 過去三年虧損持續收窄,但去年應收票據激增336%   李世達 在中國汽車產業智能化轉型的驅動下,「智能座艙」成為最炙手可熱的創新焦點之一。從過去僅止於語音控制與大屏幕顯示,到如今結合AI語義理解、視覺識別、情境交互與遠端OTA升級,智能座艙已逐漸從附加功能變為主機廠差異化競爭的核心場域。 這場由軟件定義主導的新技術浪潮,不僅改變了汽車產業的供應鏈格局,也催生出一批介於博世、大陸等傳統Tier 1巨頭與模塊零件廠之間的「Tier 1.5」供應商,它們以模塊化架構、AI算法與可重復部署為賣點,快速搶佔主機廠的下一代車型平台。 這股趨勢促使了包括博泰車聯網、四維智聯(已通過上市聆訊)及佑駕創新(2431.HK)等智能座艙領域公司紛紛選擇赴港上市,而2018年創立的鎂佳股份有限公司近日亦向港交所遞交上市申請。去年底上市的佑駕創新,其股價至今已上漲39%。 根據申請文件,鎂佳股份的核心競爭力在於整合式的智能座艙+X產品理念。簡單來說,該方案通過整合多種智能汽車功能,包括智能座艙、ADAS泊車、ADAS駕駛、車聯網、OTA升級等,嵌入統一的實體域控制器,以用於置入車輛中。 鎂佳稱,其採用模塊化、可重復的軟件架構,使不同廠商可以快速集成至各自車型中,這種「預開發模塊庫」邏輯不需要在每次得到定點後重新開發,可以有效縮短開發交付時間至「以月為單位」,適合中國汽車市場當下「快週期、低成本」的需求環境。 主動放棄最大客戶 截至目前,鎂佳的客戶包括奇瑞、長安、東風、長安馬自達、日產和福特等頭部車廠的多款車型。而自2022年首款搭載鎂佳方案的車型量產以來,公司業績也經歷了強勁增長。 自2022年起,公司收入從3.88億元(5,400萬美元)躍升2.9倍至2023年的15.13億元,2024年小幅回落至14.2億元。同期公司來自最大客戶的收入分別2.05億元、8.02億元和3.24億元,佔其收入約52.8%、53.0%和22.8%。 值得一提的是,公司在2024年初決定與過去兩年的最大客戶終止合作關係,該客戶即中國智能座艙龍頭德賽西威(002920.SZ)。退出合作之後,雖然當年收入有所下降,但毛利率卻由2023年的12.1%大幅增長至21.8%。 當同行都在犧牲利潤換規模時,鎂佳選擇反其道而行,雖失去最大客戶,但提升了毛利率,降低了客戶集中度,令其業務結構朝向更可盈利的方向優化。 截至2024年底,該公司已與12家車廠建立合作關係,累計獲得48個車型定點,年交付量超過63萬套,申請文件中稱:「中國約每十輛搭載智能座艙域控系統的新車中,就有一輛使用鎂佳股份的解決方案」。 不過,就如同中國汽車供應鏈上的其他產業,鎂佳也處在虧損階段。2022年至2024年,公司年度虧損分別為4.23億元、3.57億元及2.91億元,呈持續收窄的趨勢。公司稱,虧損的收窄歸功於零組件實現國產替代與供應鏈優化,以及更多高毛利的模塊進入產品組合,同時模塊化平台的導入,有效降低新項目開發的邊際成本。 去年應收票據暴增 截至去年底,公司持有的現金及現金等價物約1.87億元,另有2億元受限制現金,但去年公司應收票據從2023年的5,719萬元暴增336%至2.49億元,另外還有約6.49億元的應收帳款。這意味著愈來愈多貨款結算轉向票據支付形式。票據支付延長了實際回款周期,往往達三至六個月甚至更長,這無疑大大增加了公司的運營壓力。 在資本支持方面,鎂佳自2018年以來累計完成多輪融資,至今年5月完成3,069萬美元的D+輪融資後,估值達9.3億美元,與博泰車聯網傳出的估值逾10億美元相若。不過,鎂佳盈利狀況好過博泰車聯網,前者虧損持續收窄,後者同期則擴大至5.4億元。從毛利率看,鎂佳的21.8%也好過博泰的11.8%、佑駕創新的16%。 當前智能座艙行業正從「燒錢創新」進入到「落地量產」階段,鎂佳股份憑借模塊化平台與預開發策略,在技術交付與成本控制上展現出較強的系統集成能力。雖尚處虧損,但其毛利率改善及與頭部車廠的合作基礎,已使其具備進一步放量成長與平衡盈虧的潛力。 而隨著佑駕創新等同業在港股市場獲得積極定價,智能座艙的估值參照正在上升,為鎂佳創造了有利的上市窗口。若未來能在客戶結構、現金流與產品出海等方面實現突破,資本市場對其預期也有望隨之抬升。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏