2023內地售樓排名

劉智恒

    

內房

    

去年內地銷售三甲:保萬中

根據中指研究院發布的《2023年中國房地產銷售額百億企業排行榜》,去年內地房企的銷售冠軍是保利發展(600048.SH),全年銷售金額4,207億元人民幣(下同),萬科(000002.SZ)緊隨其後,銷售3,755.4億元,第三位是中海地產(0688.HK),銷售額3,098億元。至於連續六年冠軍的碧桂園(2007.HK),去年跌至第七位,只有2,200億元,中國恒大(3333.HK)排名27位,銷售金額589.4億元。以首100位房企的銷售金額計算,合共62,791億元,按年下跌17.3%。

至於銷售額逾1,000億元的房企,按年減少4家至16家,達到100億元但未夠1,000億元的有100家,按年減少10家。中指研究院指出,重點房企去年銷售呈前高後低走勢,展望今年有望築底企穩。 然而,我們不能只看百大房企銷售金額情況,相信許多細規模的開發商應在水深火熱之中,估計今年會有更多開發商倒閉,房企問題能否紓緩,仍是今年中國經濟能否走出陰霾的一大關鍵。

金茂分拆Reit上市套現

內房企業負債纍纍,需要透過出售資產套現,金地集團(600383.SH)出售位於深圳的金地環灣城股權及所欠的股東借款,總作價72.8億元。出售項目有助金地減輕債務壓力,集團今年1至4月,將有3筆公司債及3筆中期票據到期。另外,中國金茂(0817.HK)透過分拆旗下資產,打包成地產投資信託基金(Reit)上市,藉此可套回資金。基金定名為華夏金茂商業,每基金單位2.67元,預計出售所得約10.7億元。

我們相信,今年將有更多大型項目出售的消息,畢竟開發商要紓減債務壓力,要各施各法賣家當,除賣樓外,就是將整個發展中項目或投資物業轉手,又或效法金茂,將投資物業以Reit模式上市。不過,在賣家不斷增加,供應多於需求下,擔心內地房產市場將進一步下調。

香港

    

怕流標不推住宅地

香港政府本財年最後一季度賣地計劃,只會推出一幅位於元朗的工業地,可建總樓面約172萬方呎。發展局局長甯漢豪表示,考慮到近期市況,加上投地氣氛較冷淡,決定暫不推售住宅及商業地。她補充,今年首三季度,土地供應可建住宅7,960伙,若計入第四季度的供應,將可達11,530伙,接近全年目標的12,900伙。

本財政年度政府推出的多幅地皮均以流標告終,我們估計政府被迫要放緩推住宅及商業地。然而,當住宅用地推出量減少,教人擔憂是未來的住宅供應量或會受一定影響。另一方面,過往政府的收入有頗大部分來自賣地及補地價,按目前情況看,賣地收益勢難達標,財政收入也受拖累。

花旗勁劈地產股目標價

外資銀行對本港樓市較悲觀,花旗預測今年樓價將下跌超過一成,加上內地及香港經濟經疲弱,美國利息持續高企等,將15隻地產股的目標價大幅調底,平均降幅達21%。更將九龍倉(0004.HK)、新世界發展(0017.HK)及港鐵(0066.HK)評級調低至「沽售」,其中港鐵的目標價由47港元大降至26.5港元,九倉則由24.5港元調低至19.8港元,港鐵當天股價即時大跌近6%。

我們相信香港樓市正在受壓,唯現時情況遠遠不如97年的嚴峻,因此樓價會調整,但不會出現大跌。然而,股票是看前景,若今年樓價難有起色,上市公司的估值將會收縮,實際上這個情況已經發生,而投資銀行將地產股評級及目標價調低亦屬無可厚非。

今天港樓是平還是貴

過去一年我們經常聽到地產發展商及中介高聲疾呼,要全面撤辣,並要引入救市措施,講到香港樓市好像要末日一般。我們認同樓價是較高峰期有所回落,但若有注意本港新樓價格及銷售情況,又不如他們口中所說那樣嚴重。中國海外(0688.HK)位於九龍啟德的維港1號,於本月6日推12伙發售,入場費最低的一個單位在20樓,實用面積只有459方呎,折實售價近961萬港元,呎價20,934港元。

一個只有400多方呎的單位,總樓價竟然接近1,000萬,呎價近21,000元,基層市民一個月工資也買不了一方呎樓,你叫小市民如何上車?打工仔如何負擔?而發展商及中介還說地產行業很差勁,經常在媒體上呼天搶地求救,現實卻是樓價與市民負擔能力仍然大脫節,出現調整根本是好合理事情。

咏竹坊文章

    

中東資金能頂半邊天

本周《咏竹坊》報道富豪酒店(0078.HK)夥四海國際(0120.HK),與沙特阿拉伯投資部(MISA)簽定備忘錄,合作酒店開發及項目管理,初步涉及投資總額約50億美元(357億元),預計在中東新增50間酒店。富豪酒店主要提供品牌、營運及管理等服務,MISA會尋找及介紹投資者、企業或基金等,為項目提供發展資金,四海或會成為一個籌集資金的投資平台。

近年中東致力打破倚賴石油為主要收入的來源,並推出「2030願景」計劃,具體是實現經濟多元化發展,加快發展新投資機會。適逢中國在歐美的打壓下,有部分海外資金撤離中港,於是有意另覓投資方,雙方一拍即合,中東資金大舉投資中國,如入股蔚來(9866.HK)及金蝶(0268.HK),及夥同海昌海洋公園(2255.HK)在中東建新項目。香港的企業亦把握機會,與中東資金合作拓展業務,我們預計今年將會有更多中東資金在中港投資。

復星旅文迎來最好時光?

一直有傳復星旅文 (1992.HK)計劃出售旗下的地中海俱樂部(Club Med),近日執董德斯坦辭去公司董事會的多個職務,但仍續執掌Club Med,加上在疫後業務增長強勁,似乎出售這隻現金牛的機會暫時不會太高。集團亦計劃,未來3年新增17家度假村,並預計中國人將成Club Med未來最大客戶。

復星旅文董事長徐曉亮表示,公司正在加快「重資產」項目出售,早前接受訪問時,強調在經歷旅遊業的冬天後,將迎來最好的時光。不過,我們認為去年旅遊業出現爆發性增長,主要是疫後的報復式反彈;經過一年後,情況或許會放緩下來,內地人未必再心急一窩蜂搶著去遊山玩水,始終經濟有放緩趨向,加上房價的大幅下滑,或許會影響旅遊消費,因此暫時還是保持觀望會穩妥一點。

新聞

簡訊:滴普科技招股集資最多7.1億港元

中國企業級大模型人工智能應用提供商滴普科技股份有限公司Deepexi Technology Co. Ltd.(1384.HK)周一起在港交所主板招股,計劃發行2,663.2萬股,每股招股價26.66港元,集資最多7.1億港元,預計10月28日掛牌買賣。 公司表示,所得款項將用於未來5年提升研發能力;擴大在中國的銷售網絡及客戶群,從而加強商業化能力;海外業務擴張;以及用於潛在投資、併購機會,並用於營運資金及一般公司用途。 滴普科技主要為企業提供人工智能解決方案,助力企業高效整合企業數據、決策運營及生產製造等,主要向中國消費零售、製造、醫療及交通等領域的客戶銷售解決方案。 2022年至2024年,公司收入從1.00億元增至2.43億元,三年複合增長率達55.5%。2025年上半年收入達1.32億元,同比增長118.4%,同期虧損收窄至3.1億元,去年同期為虧損6.2億元。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:盈收下滑的八馬茶業 招股最高集資4.5億元

茶葉生產商八馬茶業股份有限公司(6980.HK)周一公開招股,發售900萬股H股,一成公開發售,每股發售價介乎45至50元,最高集資4.5億元,每手100股,一手入場費5,050.43港元。公司於本周四截止認購,下周二在港掛牌。 按2024年高端茶葉銷售計,八馬茶業位居全中國第一。按去年銷售收入計,公司在中國烏龍茶和紅茶市場亦排名第一。截至今年6月底止,公司共有3,585家門店,其中加盟店佔93%。 今年首6個月,公司中期收入10.63億元,同比下跌4.2%,盈利亦跌近18%至1.2億元。公司解釋是線下渠道銷售減少影響收入,以及行政費用的增加所致。期內的淨利潤率,由去年同期的13.2%跌至11.3%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
China Travel International sheds property unit to unshackle core business

香港中旅拆離地產 卸下包袱輕裝上路

香港中旅突然公布重大重整計劃,將旅遊地產拆離上市公司,並大幅削減股本 重點: 股東可選擇收取現金每股0.336港元 未來將集中資源發展旅遊景區及相關業務   劉智恒 當年在火爆的房地產市場下,香港中旅國際投資有限公司(0308.HK)的旅遊地產曾被公司寄予厚望,認為是一大增長動力;可成也地產,敗也地產,自幾年前房地產泡沫爆破後,反倒成為拖集團後腿的業務,為撇除這個沉重負擔,公司突然公布重大重整計劃。 方案是香港中旅將旅遊地產項目從上市公司剥離,改由一家私人公司持有,並透過實物分派,將私人公司股份派予股東。若股東不願收取股份,也可選擇收取每股0.336港元的現金。按公布前一個交易日每股1.53港元計,佔股價近22%。 據公告資料,旅遊地產的私人公司資產淨值49.06億元,若按香港中旅現時總股份55.37億股計算,即每股資產淨值為0.886港元。 同時,香港中旅建議將股本削減,由92.2億港元大幅削減85億元至7.2億港元。削減的85億港元進賬,將撥至公司的保留溢利。 地產拖業績後腿 所謂旅遊地產,就是在旅遊項目如主題公園或風景區附近的土地,進行房地產發展。香港中旅旗下共有五個項目,分別位於珠海海泉灣的度假酒店及住宅、位於咸陽的海泉灣度假酒店及溫泉、浙江安吉的度假酒店及住宅、深圳的商業綜合體,以及四川成都的金堂項目。 據香港中旅披露,旅遊地產近年的表現一直不濟,2023及2024年的收入為6.29億港元及4.59億港元,卻錄得虧損4.61億港元及2.39億港元。到今年上半年情況持續惡化,收入只有1.47億港元,卻錄得虧損達1.92億港元。 公司也要不斷為投資物業進行減值,2022年至2024年公允價值虧損分別為9,072萬港元、1,913萬港元及2.22億港元。今年上半年的減值虧損則達1.23億元,按年擴大24%。 因為物業發展的影響,導致盈利受拖累,去年全年盈利下跌56%至1.06億元,今年上半年更蝕8,685萬元,去年同期有盈利6,323萬元。 專注旅遊利大於弊 是次重組對香港中旅來說,不失為一項理想部署。在內地房地產市場暫仍疲不能興的時候,暫時看不到有明顯復蘇,要銷售項目並不容易;但物業開發投資不菲,影響集團現金流轉。將其剔除於上市公司,可以減少受物業表現的拖累,起碼不用持續為物業減值。 另外,香港中旅不用投入資金在房地產開發及維護上,可將資源集中在旅遊業務,專注回公司的主營事業,特別在內地旅遊近年表現理想下,把握時機大肆拓展,勝於將資金投放在持續尋底的房地產行業。 事實上,中旅在重整計劃披露的半個月前,已向萬科收購吉林省松花湖滑雪度假區的滑雪場、酒店、公寓及商業街,同時更購入雪場管理公司,涉及資金3億元人民幣,另要負擔項目的銀行借貸7.55億元人民幣。很明顯,香港中旅將資源投入旅遊業務,進一步拓展城市及休閒項目的戰略,把目標放在滑雪產業方面。 市場定位更清晰 目前房地產發展不景氣時,項目發展隨時有虧損,相反旅遊景區業務的利潤率遠高於房地產,若將地產剥離,投資者一方面更容易對公司前景進行估值,另外沒有地產業務的負擔,對公司估值更有利。 近兩年旅遊相關的上市股份為投資市場一大焦點,㩗程集團(9961.HK)及同程旅行(0780.HK)的股票交投相當活躍,亦受到投資者追捧。雖然香港中旅規模與兩者相比有距離,但撇除地產後,一家純旅遊企業,無疑可讓投資者容易對公司的定位理解,在現時旅遊業好景時更易受投資者青睞。 香港中旅公布重整業務翌日,恒生指數跌逾400點,但公司股價不跌反升,更一度升近15%,收市雖回軟報1.66港元,但全日仍升8.5%,反映市場對公司的重組方向是正面。 不過,投資者也要注意,現時地產市場雖不景氣,但經過幾年去庫存及國家政策扶持,未來或有機止跌回升;加上項目減值多次後,價格或許已近見底,倘樓市復蘇,香港中旅就未能受惠於房地產轉勢。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:星展看好億咖通客戶多元化增長潛力

星展銀行本周首次覆蓋智能座艙製造商億咖通科技控股股份有限公司(ECX.US),給予12個月目標價2.80美元,較現時股價高約24%。報告指出,公司正逐步擺脫對母公司吉利的業務依賴,客戶多元化前景強勁。 星展在10月14日研報中指出,目前吉利及其旗下品牌,包括極氪、沃爾沃、路特斯等,貢獻億咖通約80%收入。但大眾集團的戰略合作有望推動客戶結構多元化,該合作涵蓋大眾、斯柯達品牌。星展表示:「大眾計劃自2027年起,在巴西和印度銷售搭載億咖通產品的車型,協議未來可能擴展至歐洲市場,成為新增增長動能。」 報告強調,基於2026年預估銷售額,億咖通當前企業價值/銷售額比率為0.9,低於行業中位數1.5。「估值折讓部分源於客戶過度集中於吉利集團,疊加2025年第二季度毛利率承壓,”星展分析稱,“但伴隨客戶多元化進程加速及毛利率預期修復,該股有望迎來價值重估。」 億咖通股價過去52周累計上漲約27%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏