2023內地售樓排名

劉智恒

    

內房

    

去年內地銷售三甲:保萬中

根據中指研究院發布的《2023年中國房地產銷售額百億企業排行榜》,去年內地房企的銷售冠軍是保利發展(600048.SH),全年銷售金額4,207億元人民幣(下同),萬科(000002.SZ)緊隨其後,銷售3,755.4億元,第三位是中海地產(0688.HK),銷售額3,098億元。至於連續六年冠軍的碧桂園(2007.HK),去年跌至第七位,只有2,200億元,中國恒大(3333.HK)排名27位,銷售金額589.4億元。以首100位房企的銷售金額計算,合共62,791億元,按年下跌17.3%。

至於銷售額逾1,000億元的房企,按年減少4家至16家,達到100億元但未夠1,000億元的有100家,按年減少10家。中指研究院指出,重點房企去年銷售呈前高後低走勢,展望今年有望築底企穩。 然而,我們不能只看百大房企銷售金額情況,相信許多細規模的開發商應在水深火熱之中,估計今年會有更多開發商倒閉,房企問題能否紓緩,仍是今年中國經濟能否走出陰霾的一大關鍵。

金茂分拆Reit上市套現

內房企業負債纍纍,需要透過出售資產套現,金地集團(600383.SH)出售位於深圳的金地環灣城股權及所欠的股東借款,總作價72.8億元。出售項目有助金地減輕債務壓力,集團今年1至4月,將有3筆公司債及3筆中期票據到期。另外,中國金茂(0817.HK)透過分拆旗下資產,打包成地產投資信託基金(Reit)上市,藉此可套回資金。基金定名為華夏金茂商業,每基金單位2.67元,預計出售所得約10.7億元。

我們相信,今年將有更多大型項目出售的消息,畢竟開發商要紓減債務壓力,要各施各法賣家當,除賣樓外,就是將整個發展中項目或投資物業轉手,又或效法金茂,將投資物業以Reit模式上市。不過,在賣家不斷增加,供應多於需求下,擔心內地房產市場將進一步下調。

香港

    

怕流標不推住宅地

香港政府本財年最後一季度賣地計劃,只會推出一幅位於元朗的工業地,可建總樓面約172萬方呎。發展局局長甯漢豪表示,考慮到近期市況,加上投地氣氛較冷淡,決定暫不推售住宅及商業地。她補充,今年首三季度,土地供應可建住宅7,960伙,若計入第四季度的供應,將可達11,530伙,接近全年目標的12,900伙。

本財政年度政府推出的多幅地皮均以流標告終,我們估計政府被迫要放緩推住宅及商業地。然而,當住宅用地推出量減少,教人擔憂是未來的住宅供應量或會受一定影響。另一方面,過往政府的收入有頗大部分來自賣地及補地價,按目前情況看,賣地收益勢難達標,財政收入也受拖累。

花旗勁劈地產股目標價

外資銀行對本港樓市較悲觀,花旗預測今年樓價將下跌超過一成,加上內地及香港經濟經疲弱,美國利息持續高企等,將15隻地產股的目標價大幅調底,平均降幅達21%。更將九龍倉(0004.HK)、新世界發展(0017.HK)及港鐵(0066.HK)評級調低至「沽售」,其中港鐵的目標價由47港元大降至26.5港元,九倉則由24.5港元調低至19.8港元,港鐵當天股價即時大跌近6%。

我們相信香港樓市正在受壓,唯現時情況遠遠不如97年的嚴峻,因此樓價會調整,但不會出現大跌。然而,股票是看前景,若今年樓價難有起色,上市公司的估值將會收縮,實際上這個情況已經發生,而投資銀行將地產股評級及目標價調低亦屬無可厚非。

今天港樓是平還是貴

過去一年我們經常聽到地產發展商及中介高聲疾呼,要全面撤辣,並要引入救市措施,講到香港樓市好像要末日一般。我們認同樓價是較高峰期有所回落,但若有注意本港新樓價格及銷售情況,又不如他們口中所說那樣嚴重。中國海外(0688.HK)位於九龍啟德的維港1號,於本月6日推12伙發售,入場費最低的一個單位在20樓,實用面積只有459方呎,折實售價近961萬港元,呎價20,934港元。

一個只有400多方呎的單位,總樓價竟然接近1,000萬,呎價近21,000元,基層市民一個月工資也買不了一方呎樓,你叫小市民如何上車?打工仔如何負擔?而發展商及中介還說地產行業很差勁,經常在媒體上呼天搶地求救,現實卻是樓價與市民負擔能力仍然大脫節,出現調整根本是好合理事情。

咏竹坊文章

    

中東資金能頂半邊天

本周《咏竹坊》報道富豪酒店(0078.HK)夥四海國際(0120.HK),與沙特阿拉伯投資部(MISA)簽定備忘錄,合作酒店開發及項目管理,初步涉及投資總額約50億美元(357億元),預計在中東新增50間酒店。富豪酒店主要提供品牌、營運及管理等服務,MISA會尋找及介紹投資者、企業或基金等,為項目提供發展資金,四海或會成為一個籌集資金的投資平台。

近年中東致力打破倚賴石油為主要收入的來源,並推出「2030願景」計劃,具體是實現經濟多元化發展,加快發展新投資機會。適逢中國在歐美的打壓下,有部分海外資金撤離中港,於是有意另覓投資方,雙方一拍即合,中東資金大舉投資中國,如入股蔚來(9866.HK)及金蝶(0268.HK),及夥同海昌海洋公園(2255.HK)在中東建新項目。香港的企業亦把握機會,與中東資金合作拓展業務,我們預計今年將會有更多中東資金在中港投資。

復星旅文迎來最好時光?

一直有傳復星旅文 (1992.HK)計劃出售旗下的地中海俱樂部(Club Med),近日執董德斯坦辭去公司董事會的多個職務,但仍續執掌Club Med,加上在疫後業務增長強勁,似乎出售這隻現金牛的機會暫時不會太高。集團亦計劃,未來3年新增17家度假村,並預計中國人將成Club Med未來最大客戶。

復星旅文董事長徐曉亮表示,公司正在加快「重資產」項目出售,早前接受訪問時,強調在經歷旅遊業的冬天後,將迎來最好的時光。不過,我們認為去年旅遊業出現爆發性增長,主要是疫後的報復式反彈;經過一年後,情況或許會放緩下來,內地人未必再心急一窩蜂搶著去遊山玩水,始終經濟有放緩趨向,加上房價的大幅下滑,或許會影響旅遊消費,因此暫時還是保持觀望會穩妥一點。

新聞

YuHua runs educational campuses

宇華教育售泰業務 壯士斷臂利潤翻倍

這家總部位於鄭州的民辦教育機構,自上月以來股價飆升,投資者看好其轉向職業教育和清償債務的舉措 重點: 宇華教育通過出售泰國的學校充實了資產負債表,以償還2019年發行的可轉債 這家民辦教育機構的最新財務業績表現亮眼,在截至2月底的六個月里收入增長7%,調整後利潤更是翻了一番多   譚英 自2021年中國政府禁止面向小學生的課後補習,並整頓K-12民辦學校,宇華教育集團有限公司(6169.HK)和多數中國教育企業一樣陷入了低迷。 自彼時以來,行業尚未全面復蘇,宇華教育亦未能例外。但上周發布的2025財年中期報告顯示,這家從K12學校轉向職業教育的企業,正在重新站穩腳跟。 2017年宇華教育赴港上市時,正是線上線下教育公司IPO熱潮。得益於中國消費者願意為自己,尤其是子女的教育投入巨資,公司增長強勁。這類教育股大多走勢相似:在2020年見頂後,隨著2021年行業整頓而暴跌。宇華教育從發行價每股2.05港元,最高漲至2020年的7.80港元,如今卻已跌至0.50港元左右。 在將IPO及增發收益投入泰國和山東項目,併發行20億港元可轉債後,公司一度看似將因債務沈重和利潤微博而倒下。一年前公司中期業績慘淡,調整後淨利潤暴跌52.5%至2.295億元(約合3,180萬美元),收入僅微增5.4%至12.5億元。 如今情況大有改觀,截至2月底的2025財年上半年,公司收入增長7.2%至12.8億元,調整後淨利潤同比增長一倍多,至4.345億元。 經過大幅緊縮開支,上半財年調整後淨利潤率達31.7%,幾乎是去年同期16.2%的一倍。自4月底發佈中期業績預告以來,宇華教育的股價已飆升63%,投資者紛紛看好其持續好轉的勢頭。 那麼,發生了什麼?2021年後,宇華教育將旗下原有的大量K-12學校轉型為不受政策影響的職業學校。它徹底放棄了K-9義務教育階段的業務,轉而聚焦10-12年級乃至更高年齡段,提供允許開展的業務,包括高考輔導服務,以及運營職業高中和職業學院,以滿足日益增長的職業技能學習需求。 向職業教育轉型,使宇華教育從「問題學生」蛻變為「優等生」,因為其轉型順應了中國政府政策,這是在華經商成功的核心要素。中國政府一直鼓勵發展職業教育,以引導學生從傳統大學轉向職業路徑,緩解就業壓力。 民辦教育巨頭 2017年首次公開募股時,宇華教育是中國最大的K-12民辦教育提供商,在位於華中地區的河南省擁有16個校區,共計48,220名學生,並運營著一所大學。據官網顯示,如今學生總數已翻倍有餘,達到14萬人,分布在4所職業學院、1所專科學校和20所中小學。不過,公司最新年報中顯示的學生人數略低,2024/2025學年招生人數為108,964人。 這家公司歷經風雨。其2024財年營收為25億元,較2020年增長24%,但2024年調整後淨利潤為5.007億元,僅為2020年10億元的一半。 2019年,宇華教育憑借IPO和後續2017年11月的9.37億港元(約合1.2億美元)股票增發獲得充裕資金。2019年11月至12月,公司發行9.4億港元可轉換債券,隨後回購並新發行了20億港元可轉債(2024年12月到期)。資金部分用於收購泰國和山東的資產,金額分別為6,370萬元和14.9億元。 包括獲得泰國斯坦福國際大學(Stamford International University)許可權與運營權的收購案,加上可轉債發行的戰略佈局,很快開始反噬公司發展。泰國民辦教育市場競爭激烈程度,至少和中國不相上下。泰國業務更像是「門面資產」而非盈利引擎,2020年以來它對宇華教育調整後毛利的年貢獻始終停留在430萬元。而據宇華教育2024年年報披露,山東資產在2022至2024年間產生了巨額升級改造費用,進而導致2023至2024年計提約1.68億元商譽減值。 星展集團研究部早在2019年4月就指出可轉債和泰國業務的風險,不過當時認為公司基本面增長依然強勁。2024年12月,宇華教育通過回購債券和以2.4億港元出售泰國資產安撫投資者。 這些舉措似乎讓公司財務狀況重回穩定軌道,憑借較高的利潤率和相對穩定的營收,加之聚焦職業教育的戰略轉型,宇華教育看似熬過來了。公司市值20億港元,遠高於光正教育(6068.HK)的2.53億港元,但兩家公司的市盈率均處於2.7倍與2.56倍的低位。 公司估值水平明顯落後於採用輕資產模式(通過在線教育和小型城市課堂提供服務,而非自建校區)的行業龍頭。新東方(EDU.US;9901.HK)在經歷2021年股價暴跌後已重振旗鼓,延伸市盈率達20倍;而好未來(TAL.US)的預期市盈率更是高達26倍。 雅虎財經調查顯示,僅一家分析機構跟蹤宇華教育,不過給予該股「買入」評級。對於這批自2021年教育行業整頓後,已淡出投資者視線的昔日明星股而言,即便如此有限的關注也顯得彌足珍貴。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:世紀互聯首季虧損擴大

數據中心運營商世紀互聯集團(VNET.US)周三公布,首季度收入按年增長18.3%至22.5億元(3.095億美元),錄得淨虧損2.376億元,較去年同期虧損擴大27%。公司稱,虧損增加主要由於金融工具公允價值變動所致。 批發IDC業務收入按年大增86.5%至6.732億元;零售IDC業務收入增長4.8%至9.683億元,得益於批發收入的增長,公司IDC業務收入按年增長27.8%至16.4億元。非IDC業務小幅下降1.4%至6.048億元。 首季度,經調整後EBITDA同比增長26.4%至6.824億元人民幣,調整後EBITDA利潤率為30.4%,同比上升1.9個百分點。 世紀互聯周三下跌10.76%報5.39美元。過去六個月仍上漲39.64%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:賽目聯手高德 發展智能平台生態系統

智能網聯汽車(「ICV」)仿真測試技術的科技公司北京賽目科技股份有限公司(2571.HK)周三公布,與高德軟件簽訂戰略合作協議,構建智能裝備、智慧交通、智慧城市的平台生態系統,合作期限為三年。 高德是中國專業數字地圖、導航及實時交通信息服務商,向終端用戶提供包括導航、打車、酒店預定、景點門票等一站式出行服務。 賽目科技表示,合作是可以充分發揮各自資源及專業優勢,聯手共同發展實現互補互利而達致共贏。 公司周四開市升3%報14.06港元,股價較今年初上市高約8%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
3SBio hits the big time with $6 billion cancer drug deal

三生製藥60億美元出海創紀錄 同類靶點海外授權大單頻現

輝瑞還將於協議生效日認購三生製藥價值1億美元的普通股股份,進一步實現價值長期綁定 重點: 資本市場對這一里程碑式交易反應十分熱烈,三生製藥股價一度觸及7年來的新高 PD-1/VEGF雙抗備受關注,默沙東去年也曾與另一家中國藥企合作獲得同靶點產品授權    莫莉 上周二,中國創新藥行業迎來歷史性時刻。三生製藥(1530.HK)宣布與跨國藥企輝瑞(PFE.US)達成一項授權協議,將其自主研發的PD-1/VEGF雙抗藥物SSGJ-707的除中國內地之外的全球開發、生產和商業化權益獨家授予輝瑞。 這一交易以12.5億美元(90 億元)的「不可退還且不可抵扣」首付款以及最高可達48億美元的開發、監管批准和銷售里程碑付款,創下中國創新藥出海首付款和總金額的「雙料紀錄」,三生還將根據授權地區的產品銷售額收取兩位數百分比的梯度銷售分成。除此之外,輝瑞還將於協議生效日認購三生製藥價值1億美元的普通股股份,進一步實現價值長期綁定。 資本市場對這一里程碑式交易反應十分熱烈,在交易正式披露之前的5月19日,三生製藥股價已經先上漲13.81%,5月20日更是跳升32.28%,股價一度觸及7年來的新高22港元/股。 在本次交易中,三生製藥的控股子公司三生國健(688336.SH)可以獲得輝瑞所有支付款項中的30%。在5月19日至5月22日,三生國健的股價連續4天漲停,累計漲幅超過100%,公司甚至緊急發布風險提示稱,「本次交易尚需提交本公司股東大會審議,尚需取得美國和其他境外司法管轄區適用的反壟斷監管批准,《許可協議》是否能夠發生效力存在一定不確定性。」 三生製藥是成立於1993年的中國老牌醫藥企業,擁有全球獨家上市的重組人血小板生成素特比澳、重組人促紅素品牌產品益比奧及賽博爾、中國內地首款非處方脫發治療藥物蔓迪等多款核心產品,分別在其細分治療領域佔據主導地位。2024年三生製藥的營收高達91.08億元,同比增長16.5%;歸母淨利潤為20.9億元,同比大增34.9%。 此次被輝瑞收入囊中的SSGJ-707,是三生製藥獨立研發的靶向PD-1/VEGF雙特異性抗體,通過同時靶向免疫檢查點PD-1及 VEGF 信號通路,可以在抑制腫瘤血管生成時激活免疫系統,實現「雙重抗腫瘤」效應。SSGJ-707的II期臨床階段性分析數據顯示,該候選管線在非小細胞肺癌(NSCLC)患者的治療上獲得了優異的客觀緩解率(ORR)和疾病控制率(DCR),無論單藥還是與化療聯用,均展示出顯著的抗腫瘤活性和良好的安全性,具有best-in-class(同類最優)的潛力。除了非小細胞肺癌外,SSGJ-707用於治療結直腸癌、婦科腫瘤等領域的臨床研究也在推進中。 明星靶點產品接連出海 提到PD-1/VEGF雙抗,就不得不提及全球首創以及唯一一款獲批上市的同靶點產品依沃西單抗,這是康方生物(9926.HK)的王牌產品。依沃西單抗與默沙東(MRK.US)的全球「藥王」帕博利珠單抗(Keytruda)的PD-L1陽性NSCLC的「頭對頭」三期臨床研究中獲得顯著陽性結果,讓更多跨國藥企看到PD-1/VEGF雙抗的巨大潛力。早在2022年12月,康方生物就將依沃西單抗在美國、加拿大、歐洲和日本的開發和商業化的獨家許可權授予Summit Therapeutics。 2024年11月,默沙東拿下另一家中國創新藥企禮新醫藥的在研PD-1/VEGF雙特異性抗體LM-299的全球開發、生產和商業化獨家許可,禮新醫藥將獲得5.88億美元的首付款和最高27億美元的里程碑付款。 輝瑞也早已瞄准該靶點,2025年2月,Summit宣佈已與輝瑞達成臨床試驗合作,共同推進依沃西與輝瑞多款抗體偶聯藥物(ADCs)在多種實體瘤中的聯合治療應用。今年 2 月,三生製藥也與百利天恆(688506.SH)達成了SSGJ-707 與 EGFR/HER3 ADC聯用的臨床研究合作,顯現SSGJ-707與ADC藥物聯用的治療潛力。如今,輝瑞直接拿下SSGJ-707在海外地區的權益,或許能更快推進該產品與自家ADC聯用的臨床試驗。 萬聯證券在研報中指出,輝瑞的重磅藥物專利保護即將到期,急需優質管線填補缺口,中國藥企擁有「工程師紅利」和快速提升的研發能力,其技術與產品被跨國藥企巨頭認可的確定性持續增強,未來有望通過聯合研發、利潤分成等合作方式深度綁定。 三生製藥當前的市盈率約為21倍,同樣手握重磅創新藥產品的藥企巨頭恒瑞醫藥(1276.HK;600276.SH)的市盈率高達49倍,顯示前者的估值仍有提升空間。三生製藥與輝瑞的合作不僅能三生帶來大筆投入,加快其他管線推進,輝瑞的研發和銷售實力更有助於三生快速突破海外商業化瓶頸。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏