2023內地售樓排名

劉智恒

    

內房

    

去年內地銷售三甲:保萬中

根據中指研究院發布的《2023年中國房地產銷售額百億企業排行榜》,去年內地房企的銷售冠軍是保利發展(600048.SH),全年銷售金額4,207億元人民幣(下同),萬科(000002.SZ)緊隨其後,銷售3,755.4億元,第三位是中海地產(0688.HK),銷售額3,098億元。至於連續六年冠軍的碧桂園(2007.HK),去年跌至第七位,只有2,200億元,中國恒大(3333.HK)排名27位,銷售金額589.4億元。以首100位房企的銷售金額計算,合共62,791億元,按年下跌17.3%。

至於銷售額逾1,000億元的房企,按年減少4家至16家,達到100億元但未夠1,000億元的有100家,按年減少10家。中指研究院指出,重點房企去年銷售呈前高後低走勢,展望今年有望築底企穩。 然而,我們不能只看百大房企銷售金額情況,相信許多細規模的開發商應在水深火熱之中,估計今年會有更多開發商倒閉,房企問題能否紓緩,仍是今年中國經濟能否走出陰霾的一大關鍵。

金茂分拆Reit上市套現

內房企業負債纍纍,需要透過出售資產套現,金地集團(600383.SH)出售位於深圳的金地環灣城股權及所欠的股東借款,總作價72.8億元。出售項目有助金地減輕債務壓力,集團今年1至4月,將有3筆公司債及3筆中期票據到期。另外,中國金茂(0817.HK)透過分拆旗下資產,打包成地產投資信託基金(Reit)上市,藉此可套回資金。基金定名為華夏金茂商業,每基金單位2.67元,預計出售所得約10.7億元。

我們相信,今年將有更多大型項目出售的消息,畢竟開發商要紓減債務壓力,要各施各法賣家當,除賣樓外,就是將整個發展中項目或投資物業轉手,又或效法金茂,將投資物業以Reit模式上市。不過,在賣家不斷增加,供應多於需求下,擔心內地房產市場將進一步下調。

香港

    

怕流標不推住宅地

香港政府本財年最後一季度賣地計劃,只會推出一幅位於元朗的工業地,可建總樓面約172萬方呎。發展局局長甯漢豪表示,考慮到近期市況,加上投地氣氛較冷淡,決定暫不推售住宅及商業地。她補充,今年首三季度,土地供應可建住宅7,960伙,若計入第四季度的供應,將可達11,530伙,接近全年目標的12,900伙。

本財政年度政府推出的多幅地皮均以流標告終,我們估計政府被迫要放緩推住宅及商業地。然而,當住宅用地推出量減少,教人擔憂是未來的住宅供應量或會受一定影響。另一方面,過往政府的收入有頗大部分來自賣地及補地價,按目前情況看,賣地收益勢難達標,財政收入也受拖累。

花旗勁劈地產股目標價

外資銀行對本港樓市較悲觀,花旗預測今年樓價將下跌超過一成,加上內地及香港經濟經疲弱,美國利息持續高企等,將15隻地產股的目標價大幅調底,平均降幅達21%。更將九龍倉(0004.HK)、新世界發展(0017.HK)及港鐵(0066.HK)評級調低至「沽售」,其中港鐵的目標價由47港元大降至26.5港元,九倉則由24.5港元調低至19.8港元,港鐵當天股價即時大跌近6%。

我們相信香港樓市正在受壓,唯現時情況遠遠不如97年的嚴峻,因此樓價會調整,但不會出現大跌。然而,股票是看前景,若今年樓價難有起色,上市公司的估值將會收縮,實際上這個情況已經發生,而投資銀行將地產股評級及目標價調低亦屬無可厚非。

今天港樓是平還是貴

過去一年我們經常聽到地產發展商及中介高聲疾呼,要全面撤辣,並要引入救市措施,講到香港樓市好像要末日一般。我們認同樓價是較高峰期有所回落,但若有注意本港新樓價格及銷售情況,又不如他們口中所說那樣嚴重。中國海外(0688.HK)位於九龍啟德的維港1號,於本月6日推12伙發售,入場費最低的一個單位在20樓,實用面積只有459方呎,折實售價近961萬港元,呎價20,934港元。

一個只有400多方呎的單位,總樓價竟然接近1,000萬,呎價近21,000元,基層市民一個月工資也買不了一方呎樓,你叫小市民如何上車?打工仔如何負擔?而發展商及中介還說地產行業很差勁,經常在媒體上呼天搶地求救,現實卻是樓價與市民負擔能力仍然大脫節,出現調整根本是好合理事情。

咏竹坊文章

    

中東資金能頂半邊天

本周《咏竹坊》報道富豪酒店(0078.HK)夥四海國際(0120.HK),與沙特阿拉伯投資部(MISA)簽定備忘錄,合作酒店開發及項目管理,初步涉及投資總額約50億美元(357億元),預計在中東新增50間酒店。富豪酒店主要提供品牌、營運及管理等服務,MISA會尋找及介紹投資者、企業或基金等,為項目提供發展資金,四海或會成為一個籌集資金的投資平台。

近年中東致力打破倚賴石油為主要收入的來源,並推出「2030願景」計劃,具體是實現經濟多元化發展,加快發展新投資機會。適逢中國在歐美的打壓下,有部分海外資金撤離中港,於是有意另覓投資方,雙方一拍即合,中東資金大舉投資中國,如入股蔚來(9866.HK)及金蝶(0268.HK),及夥同海昌海洋公園(2255.HK)在中東建新項目。香港的企業亦把握機會,與中東資金合作拓展業務,我們預計今年將會有更多中東資金在中港投資。

復星旅文迎來最好時光?

一直有傳復星旅文 (1992.HK)計劃出售旗下的地中海俱樂部(Club Med),近日執董德斯坦辭去公司董事會的多個職務,但仍續執掌Club Med,加上在疫後業務增長強勁,似乎出售這隻現金牛的機會暫時不會太高。集團亦計劃,未來3年新增17家度假村,並預計中國人將成Club Med未來最大客戶。

復星旅文董事長徐曉亮表示,公司正在加快「重資產」項目出售,早前接受訪問時,強調在經歷旅遊業的冬天後,將迎來最好的時光。不過,我們認為去年旅遊業出現爆發性增長,主要是疫後的報復式反彈;經過一年後,情況或許會放緩下來,內地人未必再心急一窩蜂搶著去遊山玩水,始終經濟有放緩趨向,加上房價的大幅下滑,或許會影響旅遊消費,因此暫時還是保持觀望會穩妥一點。

新聞

簡訊:中興通訊擬發行H股可轉債 淨籌逾35億元

電信設備製造商中興通訊股份有限公司(0763.HK; 000063.SZ)周二公布,擬發行35.84億元(4.99億美元)零息美元結算的H股可轉換債券,擬將發行所得款項淨額用於加強公司算力產品研發投入。 可轉換債券於2030年8月5日到期,初始轉股價為每股H股30.25港元,較H股上日收市價溢價約15.9%,可悉數轉換為約1.3億股H股,相當於擴大後已發行總股本約2.64%。 今年首季,中興通訊收入按年升7.8%至329.68億元,純利則跌10.5%至24.53億元。 中興通訊港股周二低開2.8%,至中午收市報25港元,跌4.21%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:生力啤上半年盈收雙升

香港生力啤酒廠有限公司(0236.HK)周一公布,2025年上半年營收同比上升3.2%至3.9億美元,淨利潤勁增31.9%達4,960萬美元,因中國大陸及菲律賓市場的增長有效對衝了香港地區的業績下滑。 展望後市,公司表示對核心市場持續增長前景保持「審慎樂觀」態度。公司聲明稱:「儘管香港及華南地區的經濟指標顯示持續復蘇的跡象,我們仍需關注現存的挑戰,包括緊縮的金融狀況、消費者行為的轉變,以及地緣政治不確定性對本地需求與出口表現的影響。」 公司股票周二開盤走高,早盤漲幅達25%,報價1.25港元。年內迄今該股累計上漲約50%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:雍禾醫療發盈喜 扭虧為盈賺2,500萬

醫療機機雍禾醫療集團有限公司(2279.HK)周二發盈喜,截至今年6月底止的中期業績扭虧為盈,純利不少於2,500萬元人民幣(下同),去年同期則虧損1.39億元。 集團表示,期內通過優化門店網絡,將資源聚焦核心門店,提升醫院運營效率。此外,持續提升自研的連鎖醫療管理系統「禾帆」,並融入企業AI知識庫引擎。同時,集團通過管理模型重構及營鎖投放精細管理,顯著提升獲客轉化率及投入產出比。 周二雍禾医疗平开报3.54港元,后股价急跌逾5%,今年以来公司股价升近三倍。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Yan Palace makes bird's nest products

燕之屋營跌利增 王石代言銷售慘淡

中國最大燕窩品牌在營收承壓背景下實現盈利復蘇,預期今年上半年利潤同比增長20%至35% 重點: 燕之屋預計今年前六個月利潤將增長20%至35%,同期營收增長近乎停滯或呈負增長態勢 銷售費用下降、廈門新工廠智能製造升級和工藝改進,共同推高這家燕窩製造商的利潤空間   譚英 在經濟波動期,中國消費者發現,傳統燕窩製品的親民化轉型正降低消費門檻。 廈門燕之屋燕窩產業股份有限公司(1497.HK)上周發布的盈利預告傳遞出關鍵信息:繼去年利潤下滑後,今年上半年盈利強勁反彈。儘管平價產品策略導致營收增長乏力,投資者仍湧入購買公司股票,公告後數日,股價大漲逾7%。 燕之屋預計上半年營收區間為10億(約合1.398億美元)至10.6億元,同比小幅下滑。但利潤表現更為亮眼,預計錄得7,200萬至8,100萬元,同比增幅達20%至35%。 盈利改善並非無跡可尋,公司去年年報顯示,儘管當年下半年營收開始萎縮,利潤在經歷上半年斷崖式下跌後,於下半年企穩。 新品系列為燕之屋去年注入增長動能。以燕窩為基底、2023年推出的平價食用燕窩粥產品需求旺盛,帶動全年新品收入激增63.3%。其他的平價新品包括燕窩肽天然蘇打水、整根人參燕窩飲,單價均低於200元(約合30美元)。 傳統「純燕窩」產品線雖仍佔去年總營收的87.6%,但較2023年91.3%的佔比有所下滑。新品營收佔比從2023年的7.2%升至去年的11.3%,其中新拓展的護膚品類貢獻1.1%的營收。 燕之屋在洞燕唾液製品領域佔據重要地位,後者原料取自東南亞洞穴金絲燕,以唾液粘合樹枝築成的燕巢。 自明朝起,燕窩製品即為中國奢侈滋補品。目前,燕之屋佔據14%的國內燕窩市場份額,資產包括位於中國西北甘肅省的全球最大燕窩加工廠,並在220個城市設有700家實體門店。 即便佈局新品線與新加坡海外渠道,燕之屋盈利增長仍存變數。去年淨利潤提升部分得益於管理費用縮減12.4%,這更多源於成本管控而非業務擴張。此外,2023年拖累盈利的IPO相關費用消除,亦推高去年利潤。 新晉品牌代言人 除受益於新品矩陣外,燕之屋將盈利回升歸因於廈門總部工廠智能製造的升級和工藝改進,帶來運營效率提升,並計劃在甘肅、上海工廠推行類似改造。 銷售費用佔營收比重下降也被視為利潤改善動因。這一趨勢去年已初顯成效,去年下半年銷售及分銷費用增速,從上半年的同比38.5%驟降至2.3%。 為拓展男性及年輕客群,公司持續依賴品牌代言人策略。今年新聘地產巨頭萬科創始人、前董事會主席王石,後者以攀登珠峰等登山壯舉及航海探險聞名。此前,公司簽約演員鞏俐及中韓偶像團體明星王一博。 新代言人成效尚待檢驗。當前消費環境承壓,消費者正削減此類可選消費支出,燕之屋的高定價策略面臨挑戰。公司近年啓用王石、王一博等男性代言人拓展跨性別、跨代際客群的嘗試,同樣存在試錯風險。 74歲的王石代言首款產品引發市場質疑。燕之屋「總裁碗燕」含六碗燕窩,單盒售價高達3,168元(折合每158克碗裝產品528元,約75美元)。儘管有王石背書,銷售仍顯慘淡。 據媒體報道,該禮盒在天貓旗艦店上市前六日僅售出六盒。與此同時,伴隨行業價格承壓,燕之屋整體庫存風險可能加劇。在經濟前景不明朗的背景下,消費者日益縮減非必要開支,中國13,000多家燕窩企業正競相降價,即食燕窩單價已低至每45克碗裝產品20元。 因燕窩屬自然資源,企業多通過價格競爭與產品創新實現差異化。未上市競爭對手小仙燉,憑借鮮燉燕窩品類取得成功,連續八年蟬聯銷冠。但據中國媒體近期報道,即便小仙燉也面臨經營壓力,被迫取消獎金福利、裁員並下調業績目標。 儘管23倍市盈率表現強勁且分紅優厚,燕之屋看似優勢顯著,但鑒於產品賽道局限、溢價策略及白熱化競爭,公司需付出更多努力維繫投資者信心。其疲軟的營收增速引發擔憂,或是當前股價較2023年發行價折價約10%的一大誘因。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里