2023內地售樓排名

劉智恒

    

內房

    

去年內地銷售三甲:保萬中

根據中指研究院發布的《2023年中國房地產銷售額百億企業排行榜》,去年內地房企的銷售冠軍是保利發展(600048.SH),全年銷售金額4,207億元人民幣(下同),萬科(000002.SZ)緊隨其後,銷售3,755.4億元,第三位是中海地產(0688.HK),銷售額3,098億元。至於連續六年冠軍的碧桂園(2007.HK),去年跌至第七位,只有2,200億元,中國恒大(3333.HK)排名27位,銷售金額589.4億元。以首100位房企的銷售金額計算,合共62,791億元,按年下跌17.3%。

至於銷售額逾1,000億元的房企,按年減少4家至16家,達到100億元但未夠1,000億元的有100家,按年減少10家。中指研究院指出,重點房企去年銷售呈前高後低走勢,展望今年有望築底企穩。 然而,我們不能只看百大房企銷售金額情況,相信許多細規模的開發商應在水深火熱之中,估計今年會有更多開發商倒閉,房企問題能否紓緩,仍是今年中國經濟能否走出陰霾的一大關鍵。

金茂分拆Reit上市套現

內房企業負債纍纍,需要透過出售資產套現,金地集團(600383.SH)出售位於深圳的金地環灣城股權及所欠的股東借款,總作價72.8億元。出售項目有助金地減輕債務壓力,集團今年1至4月,將有3筆公司債及3筆中期票據到期。另外,中國金茂(0817.HK)透過分拆旗下資產,打包成地產投資信託基金(Reit)上市,藉此可套回資金。基金定名為華夏金茂商業,每基金單位2.67元,預計出售所得約10.7億元。

我們相信,今年將有更多大型項目出售的消息,畢竟開發商要紓減債務壓力,要各施各法賣家當,除賣樓外,就是將整個發展中項目或投資物業轉手,又或效法金茂,將投資物業以Reit模式上市。不過,在賣家不斷增加,供應多於需求下,擔心內地房產市場將進一步下調。

香港

    

怕流標不推住宅地

香港政府本財年最後一季度賣地計劃,只會推出一幅位於元朗的工業地,可建總樓面約172萬方呎。發展局局長甯漢豪表示,考慮到近期市況,加上投地氣氛較冷淡,決定暫不推售住宅及商業地。她補充,今年首三季度,土地供應可建住宅7,960伙,若計入第四季度的供應,將可達11,530伙,接近全年目標的12,900伙。

本財政年度政府推出的多幅地皮均以流標告終,我們估計政府被迫要放緩推住宅及商業地。然而,當住宅用地推出量減少,教人擔憂是未來的住宅供應量或會受一定影響。另一方面,過往政府的收入有頗大部分來自賣地及補地價,按目前情況看,賣地收益勢難達標,財政收入也受拖累。

花旗勁劈地產股目標價

外資銀行對本港樓市較悲觀,花旗預測今年樓價將下跌超過一成,加上內地及香港經濟經疲弱,美國利息持續高企等,將15隻地產股的目標價大幅調底,平均降幅達21%。更將九龍倉(0004.HK)、新世界發展(0017.HK)及港鐵(0066.HK)評級調低至「沽售」,其中港鐵的目標價由47港元大降至26.5港元,九倉則由24.5港元調低至19.8港元,港鐵當天股價即時大跌近6%。

我們相信香港樓市正在受壓,唯現時情況遠遠不如97年的嚴峻,因此樓價會調整,但不會出現大跌。然而,股票是看前景,若今年樓價難有起色,上市公司的估值將會收縮,實際上這個情況已經發生,而投資銀行將地產股評級及目標價調低亦屬無可厚非。

今天港樓是平還是貴

過去一年我們經常聽到地產發展商及中介高聲疾呼,要全面撤辣,並要引入救市措施,講到香港樓市好像要末日一般。我們認同樓價是較高峰期有所回落,但若有注意本港新樓價格及銷售情況,又不如他們口中所說那樣嚴重。中國海外(0688.HK)位於九龍啟德的維港1號,於本月6日推12伙發售,入場費最低的一個單位在20樓,實用面積只有459方呎,折實售價近961萬港元,呎價20,934港元。

一個只有400多方呎的單位,總樓價竟然接近1,000萬,呎價近21,000元,基層市民一個月工資也買不了一方呎樓,你叫小市民如何上車?打工仔如何負擔?而發展商及中介還說地產行業很差勁,經常在媒體上呼天搶地求救,現實卻是樓價與市民負擔能力仍然大脫節,出現調整根本是好合理事情。

咏竹坊文章

    

中東資金能頂半邊天

本周《咏竹坊》報道富豪酒店(0078.HK)夥四海國際(0120.HK),與沙特阿拉伯投資部(MISA)簽定備忘錄,合作酒店開發及項目管理,初步涉及投資總額約50億美元(357億元),預計在中東新增50間酒店。富豪酒店主要提供品牌、營運及管理等服務,MISA會尋找及介紹投資者、企業或基金等,為項目提供發展資金,四海或會成為一個籌集資金的投資平台。

近年中東致力打破倚賴石油為主要收入的來源,並推出「2030願景」計劃,具體是實現經濟多元化發展,加快發展新投資機會。適逢中國在歐美的打壓下,有部分海外資金撤離中港,於是有意另覓投資方,雙方一拍即合,中東資金大舉投資中國,如入股蔚來(9866.HK)及金蝶(0268.HK),及夥同海昌海洋公園(2255.HK)在中東建新項目。香港的企業亦把握機會,與中東資金合作拓展業務,我們預計今年將會有更多中東資金在中港投資。

復星旅文迎來最好時光?

一直有傳復星旅文 (1992.HK)計劃出售旗下的地中海俱樂部(Club Med),近日執董德斯坦辭去公司董事會的多個職務,但仍續執掌Club Med,加上在疫後業務增長強勁,似乎出售這隻現金牛的機會暫時不會太高。集團亦計劃,未來3年新增17家度假村,並預計中國人將成Club Med未來最大客戶。

復星旅文董事長徐曉亮表示,公司正在加快「重資產」項目出售,早前接受訪問時,強調在經歷旅遊業的冬天後,將迎來最好的時光。不過,我們認為去年旅遊業出現爆發性增長,主要是疫後的報復式反彈;經過一年後,情況或許會放緩下來,內地人未必再心急一窩蜂搶著去遊山玩水,始終經濟有放緩趨向,加上房價的大幅下滑,或許會影響旅遊消費,因此暫時還是保持觀望會穩妥一點。

新聞

簡訊:字節跳動為獅騰提供AI設施

電商企業獅騰控股有限公司(Synagistics)(2562.HK)周二宣布,將使用字節跳動提供的人工智能基礎設施,開發為商戶提升效率的工具。 根據公告,總部位於新加坡的獅騰將與BytePlus合作,後者將提供Skylark大語言模型及數據分析工具,助獅騰開發為亞洲市場量身定制的下一代企業應用,雙方未披露合作財務條款。 週二下午交易時段,獅騰股價下跌5.3%。公司於去年9月通過特殊目的收購公司(SPAC)方式在香港上市,成為港交所2022年推出SPAC後,首家以此方式上市的企業。當前股價較SPAC上市首日收盤價累計上漲約7%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:螞蟻擬分拆海外業務赴港上市

財新引述消息人士報道,阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)旗下金融科技公司螞蟻集團,計劃將其海外業務部門「螞蟻國際」在港交所上市。螞蟻目前正在就潛在上市事宜與監管機構進行溝通。 在新加坡註冊的螞蟻國際,業務規模約佔集團總收入的20%。該公司擁有四大核心產品線:跨境支付平台Alipay+、國際收單業務安通環球(Antom)、跨境匯款服務萬里匯(World First)以及創新支付解決方案Bettr,涵蓋消費者端支付、商戶端收單及企業間跨境結算等全方位金融科技服務。 螞蟻國際董事長由螞蟻集團董事長井賢棟兼任。 2020年,螞蟻原本計劃在上海與香港兩地同時進行總額達370億美元的首次公開募股(IPO),但最終遭中國監管部門叫停,其後被迫重組並遭罰款近10億美元。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Janbon makes silver powder for solar cells

太陽能行業困境持續 建邦高科上不逢時

即便業內很多下游企業陷入虧損,這家太陽能電池材料生產商去年仍保持了盈利 重點: 建邦高科申請赴港上市,去年收入增長了42% 這家用於生產太陽能電池銀漿的銀粉供應商利潤微薄,在太陽能行業仍處於危機之中,公司可能也會陷入虧損 陽歌 香港IPO市場目前可能很火爆,各行各業的公司在經歷了三年的疲軟後紛紛開始融資。但太陽能公司卻明顯缺席了本輪熱潮,因這個曾經炙手可熱的行業,正在經歷供應嚴重過剩引發的痛苦回調。 儘管面臨如此巨大阻力,建邦高科有限公司仍申請赴香港上市,試圖憑借其領先的銀粉生產商的地位吸引投資者。銀粉可用於生產銀漿,而銀漿是所有太陽能電池的關鍵材料。即使在鼎盛時期,建邦高科看上去也有點懸,因為產品高度商品化,導致利潤率極低。在行業如此動蕩的時期,公司可能難以激起投資者的太大興趣。 雖然面臨諸多動蕩,建邦高科在過去三年仍保持盈利,至少以年為單位是如此。但上周五提交的上市文件並未按季度拆分數據,我們懷疑公司可能也和很多太陽能同行一樣,在去年底和2025年第一季度陷入了虧損。 領先的太陽能電池板製造商晶科能源(JKS.US;688223.SH),以及多晶硅的龍頭生產商大全能源(DQ.US;688303.SH),都印證這個行業的困境。兩家公司在不久前的報告稱,第一季度不僅淨利潤出現虧損,毛利潤也陷入虧損——這意味它們的產品售價低於成本。 晶科能源和大全能源的股價今年迄今已下跌逾30%,目前接近五年來的最低點,行業困境可見一斑。週一,花旗將晶科能源的股票評級從「買入」下調兩級至「賣出」,稱該行業的困境看不到盡頭,導致晶科能源的股價進一步下跌。 在如此艱難的環境下,很難相信晶科能源和大全能源等下游企業不會向建邦高科這樣的上游供應商施壓,要求降價。 雪上加霜的是,近期銀價持續攀升,抬高建邦高科自己的生產成本,侵蝕公司利潤率。建邦高科披露,幾乎佔其全部生產成本的硝酸銀價格,已從2020年的每公斤3,100元,漲至去年的每公斤4,000元,預計還將持續上漲,到2029年達到每公斤5,400元。 利潤率下滑 建邦高科的優勢之一是歷史相對悠久,這幫助它佔據了中國光伏銀粉市場近10%的份額,成為國內最大的供應商。建邦高科的歷史可以追溯到2010年,當時建邦膠體材料有限公司在山東濟南成立,專門生產彼時尚處於初期的新能源和先進材料。 該公司早在2012年就開始進行銀粉研發了。2014年,它建成了中國最早的銀粉生產線之一,但直到五年後的2019年才開始工業規模生產。2023年底,公司成為國內首批能夠生產新一代太陽能產品(如PERC、TOPCon、HJT和xBC電池)所需高級銀粉的公司之一。 隨著行業一派繁榮,建邦高科的業務也蓬勃發展。上市文件顯示,公司2023年收入增長58%,至27.8億元,去年又增長42%,達到39.5億元。正如前文所說,公司主要的材料成本硝酸銀去年佔收入的96.7%,略高於2023年的96.1%。 幸運的是,建邦高科不需要大量其他支出來運營業務,主要是因它的產品高度專業,客戶數量有限,競爭相對較少。過去三年,公司的銷售、營銷和研發支出相對穩定,不過去年行政成本幾乎翻了一番。 但即便翻了一番,行政成本規模也相當小,去年僅相當於收入的0.4%。能印證這一點的是,公司去年底的員工總數僅為93人,與上年持平,相比於2022年的84人沒有增長多少。 硝酸銀成本高昂,導致公司毛利率相當低,去年僅為3.4%,低於2023年的3.9%。過去三年,該公司每年都保持盈利,儘管利潤規模微乎其微,去年僅為7,900萬元。或許唯一比盈利規模更小的是建邦高科的現金,截至2024年底,其持有的現金總額僅為2,940萬元,但這其實已經是前一年1,080萬元的近兩倍了。 說建邦高科是在冒險太過輕描淡寫了,在行業持續承壓的背景下,IPO籌集到的資金或許能為其帶來一些急需的喘息空間。但我們還是認為,投資者不會對一家受困於行業重大變革的公司有太大的興趣。 建邦高科的全球競爭對手之一同和控股(5714.T),目前的市盈率僅為10倍。建邦高科最大的客戶之一聚和材料(688503.SH)的市盈率略高一些,為18倍。若估值介於兩者之間,按去年的利潤計算,建邦高科的估值將在1.5億美元左右。 這意味公司可通過上市籌集約3,000萬美元,這將為其提供部分急需的現金。說實話,我們認為投資者不會對這種上市太感興趣,不過它可能會吸引一些著眼於長遠的買家,他們不在意當前的低迷,看中的是這個行業未來重現光芒的一天。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:美的上月斥5.5億回購A股

家電品牌美的集團股份有限公司(0300.HK, 000333.SZ)周二公布,集團截至4月底止,已斥資近5.54億元人民幣(下同)回購774萬股A股,佔公司目前總股本的0.1%,每股成交價由69.5元至75.02元。 美的於今年4月9日公布回購A股方案,回購金額介乎15億元至30億元,每股回購價不超過100元,實施期限為一年。集團表示,回購是用於股權激勵計劃及員工持股計劃。 美的周二港開市跌2.5%報73港元,公司過去半年股價基本持平。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏