香港舊樓林立 重建問題迫在眉睫

劉智恒

▷ 香港

千幢大樓已屆70高齡

香港舊樓林立，截至2020年，樓齡達70年的舊樓約1,000幢，達50年的更達12,500座，重建問題迫在眉睫。香港政府除透過市區重建局去進行都市更新外，亦倚賴私人發展商的收購重建。然而，由於許多舊樓業權分散，要成功統一十分困難，政府最近向立法會提交修例草案，建議降低舊樓「強拍」申請的門檻，由現時收購八至九成，按不同物業及樓齡而放寬到六成半，即只要收購舊樓業權至65%，就可以向政府申請在公開市場強制拍賣。

對發展商來說，放寬收購成數要求可以大大增加成功機會。我們認為，市區舊樓問題嚴峻，若有方法加快重建步伐，對社會及民生也有好處。不過，現時樓市疲弱，發展商對收購舊樓重建的意欲大減，即使新例通過，發展商也不願貿然冒進，因看不透未來樓市前景，發展商擔心樓價持續下跌，重建項目隨時要損手，即使樓價持平，他們花幾年時間去重建發展，在高息環境下亦不化算。

信置投長沙地博撈底

本財政年度政府招標的土地經過六次流拍後，大嶼山長沙東涌道的低密度住宅地，終成功由信和置業(0083.HK)投得，作價近2.04億港元，每方呎樓面地價2,492港元，屬市場估值2,370至5,000港元的下限，而且信置是唯一入標者，反映發展商仍對未來樓市相當審慎。

根據資料，是次的成交呎價，是七年半以來最低的住宅土地成交價。不過，這幅土地位置較偏遠，發展規模有限，可建總樓面面積約8.2萬方呎，預計建110個單位，實際的代表性未必全面。姑勿論如何，以信置的規模，只花兩億元買入作土儲及試市場水溫，亦屬便宜，即使樓價再下跌，對集團影響有限。

新世界大執位有玄機

新世界集團近期就繼任人問題引起市場話題，主席鄭家純表示仍在物色接班人，近日旗下公司又有變動，鄭家純長子鄭志剛原任新創建(0659.HK)執董，現調任為非執董，新創建的行政總裁馬紹祥亦辭任，轉而擔任新世界發展(0017.HK)首席營運總裁。至於鄭家二公子鄭志明，亦是現任新創建執董，將出任新創建的聯席行政總裁。

由於鄭志剛續任新世界發展執行副主席兼行政總裁，市場估計，鄭氏家族將旗下兩家上市公司，各分予一位兒子管理，將兩人的權責劃清，大兒子續掌舵新世界發展，二兒子就專職掌管新創建，各主理一家公司，可以減少爭拗，又可看看不同公司在兩人管治下，那間做得更出色，到時或許會決定繼任人誰屬。

▷ 內地

碧服盈警股價急插水

內房債務揮之不去，房企的負債更連累旗下公司，碧桂園服務(6098.HK)發盈警，指因要為關聯方(外界估計是碧桂園)的應收款減值撥備，以及為商譽與無形資產進行減值，料今年淨利潤將減少約32億至41億元。受到消息影響，碧服股價翌日一度跌近13%至6.05港元。

我們估計，碧服受關聯方所拖累的事件只屬冰山一角，市場有多家房企旗下的物管公司也在港上市，當母公司債務纒身自顧不暇時，隨時會拖累物管公司的收益，甚至要為之前雙方的生意往還作出減值或撥備。極端例子是之前中國恒大(3333.HK)，動用旗下的恒大物業(6666.HK)逾百億資金，以解燃眉之急，結果被揭發而受港交所譴責。

海口放寬規管救樓市

內地房產市場經過一輪政策刺激後，銷售又再歸於平淡，多個省市政府因應當地情況，都酌量調整規限，希望可以盤活市場。據悉海南省海口市住建部，近日向當地房企口頭轉達政策變化，調整核心區限購、取消離異限購及企業購買住宅限制等。

海南省於2018年時實施全城限購，當時被視為最嚴厲的限購政策，現時將規限放寬，反映樓市情況確實十分不濟。不過，我們認為現時樓市疲不能興，即使放寬部分措施，實際效力有限。畢竟市場供應實在太多，樓價正陷入下行螺旋，加上市民擔心房企能否交樓，影響購買意欲。人們買樓的心態就如是，「愈升愈要去搶，愈跌愈沒有人買」，除非跌至一個極度便宜水平。情況一如香港97年後，至2003年樓價累跌七成，才陸續吸引買家入市。

▷ 咏竹坊文章

港產獨角獸成功故事

《咏竹坊》報道港產獨角獸Klook的成功故事，公司由三位年輕人於2014年成立，主要經營網上旅遊及體驗平台，期間獲多輪融資，投資者星光熠熠，包括有紅杉、高盛，軟銀願景等大型基金。Klook今年的銷售額高達30億美元，並首次獲得盈利，預計會在美國或香港上市，市場估計集資3至5億美元。

Klook受港人注目，皆因香港近年甚少有創意而做得成功的企業，而且是港人一手一腳成立，具有一定代表性。不過，我們看見旅遊平台強手環伺，內地有攜程(9961.HK, TCOM.US)、途牛、飛豬，外地亦有Expedia及Tripadvisor，還有台灣的KKDay，Klook要突圍而出並不容易。公司在最新一輪融資後，亦提到會加強產品、拓展KOL社群，以及會開拓人工智能服務。Klook能否應對競爭日烈的挑戰，尚待時間證明。

房企拖累海銀陷危機

內房債務影響陸續蔓延，與房企有業務往來或相關的公司，受拖累的情況日益嚴峻，海銀控股(HYW.US)就是其中一家受害者。公司主要從事財富管理產品中介銷售，當中房企發行的產品佔比較高。由於房企債務纒身，無力支付理財產品的款項，透過海銀買入產品的客戶，將矛頭直指海銀。

現時看，海銀的壓力十分大，即使產品並非由其發行，但經其銷售，投資者在收不到回報或不能贖回下，會對公司大興問罪之師，對海銀的聲譽、客戶關係及業務有重大影響。我們認為，類似的事件在2024年會不斷出現，與房企有業務往來的企業，因房企資金匱乏，企業未能收到賬款，將陷入極大困境。事實上，問題現已出現，估計來年的情況將更白熱化，對內地經濟有相當影響。