HK Old Buildings

劉智恒

    

香港

    

千幢大樓已屆70高齡

香港舊樓林立,截至2020年,樓齡達70年的舊樓約1,000幢,達50年的更達12,500座,重建問題迫在眉睫。香港政府除透過市區重建局去進行都市更新外,亦倚賴私人發展商的收購重建。然而,由於許多舊樓業權分散,要成功統一十分困難,政府最近向立法會提交修例草案,建議降低舊樓「強拍」申請的門檻,由現時收購八至九成,按不同物業及樓齡而放寬到六成半,即只要收購舊樓業權至65%,就可以向政府申請在公開市場強制拍賣。

對發展商來說,放寬收購成數要求可以大大增加成功機會。我們認為,市區舊樓問題嚴峻,若有方法加快重建步伐,對社會及民生也有好處。不過,現時樓市疲弱,發展商對收購舊樓重建的意欲大減,即使新例通過,發展商也不願貿然冒進,因看不透未來樓市前景,發展商擔心樓價持續下跌,重建項目隨時要損手,即使樓價持平,他們花幾年時間去重建發展,在高息環境下亦不化算。

信置投長沙地博撈底

本財政年度政府招標的土地經過六次流拍後,大嶼山長沙東涌道的低密度住宅地,終成功由信和置業(0083.HK)投得,作價近2.04億港元,每方呎樓面地價2,492港元,屬市場估值2,370至5,000港元的下限,而且信置是唯一入標者,反映發展商仍對未來樓市相當審慎。

根據資料,是次的成交呎價,是七年半以來最低的住宅土地成交價。不過,這幅土地位置較偏遠,發展規模有限,可建總樓面面積約8.2萬方呎,預計建110個單位,實際的代表性未必全面。姑勿論如何,以信置的規模,只花兩億元買入作土儲及試市場水溫,亦屬便宜,即使樓價再下跌,對集團影響有限。

新世界大執位有玄機

新世界集團近期就繼任人問題引起市場話題,主席鄭家純表示仍在物色接班人,近日旗下公司又有變動,鄭家純長子鄭志剛原任新創建(0659.HK)執董,現調任為非執董,新創建的行政總裁馬紹祥亦辭任,轉而擔任新世界發展(0017.HK)首席營運總裁。至於鄭家二公子鄭志明,亦是現任新創建執董,將出任新創建的聯席行政總裁。

由於鄭志剛續任新世界發展執行副主席兼行政總裁,市場估計,鄭氏家族將旗下兩家上市公司,各分予一位兒子管理,將兩人的權責劃清,大兒子續掌舵新世界發展,二兒子就專職掌管新創建,各主理一家公司,可以減少爭拗,又可看看不同公司在兩人管治下,那間做得更出色,到時或許會決定繼任人誰屬。

內地

    

碧服盈警股價急插水

內房債務揮之不去,房企的負債更連累旗下公司,碧桂園服務(6098.HK)發盈警,指因要為關聯方(外界估計是碧桂園)的應收款減值撥備,以及為商譽與無形資產進行減值,料今年淨利潤將減少約32億至41億元。受到消息影響,碧服股價翌日一度跌近13%至6.05港元。

我們估計,碧服受關聯方所拖累的事件只屬冰山一角,市場有多家房企旗下的物管公司也在港上市,當母公司債務纒身自顧不暇時,隨時會拖累物管公司的收益,甚至要為之前雙方的生意往還作出減值或撥備。極端例子是之前中國恒大(3333.HK),動用旗下的恒大物業(6666.HK)逾百億資金,以解燃眉之急,結果被揭發而受港交所譴責。

海口放寬規管救樓市

內地房產市場經過一輪政策刺激後,銷售又再歸於平淡,多個省市政府因應當地情況,都酌量調整規限,希望可以盤活市場。據悉海南省海口市住建部,近日向當地房企口頭轉達政策變化,調整核心區限購、取消離異限購及企業購買住宅限制等。

海南省於2018年時實施全城限購,當時被視為最嚴厲的限購政策,現時將規限放寬,反映樓市情況確實十分不濟。不過,我們認為現時樓市疲不能興,即使放寬部分措施,實際效力有限。畢竟市場供應實在太多,樓價正陷入下行螺旋,加上市民擔心房企能否交樓,影響購買意欲。人們買樓的心態就如是,「愈升愈要去搶,愈跌愈沒有人買」,除非跌至一個極度便宜水平。情況一如香港97年後,至2003年樓價累跌七成,才陸續吸引買家入市。

咏竹坊文章

Klook

    

港產獨角獸成功故事

《咏竹坊》報道港產獨角獸Klook的成功故事,公司由三位年輕人於2014年成立,主要經營網上旅遊及體驗平台,期間獲多輪融資,投資者星光熠熠,包括有紅杉、高盛,軟銀願景等大型基金。Klook今年的銷售額高達30億美元,並首次獲得盈利,預計會在美國或香港上市,市場估計集資3至5億美元。

Klook受港人注目,皆因香港近年甚少有創意而做得成功的企業,而且是港人一手一腳成立,具有一定代表性。不過,我們看見旅遊平台強手環伺,內地有攜程(9961.HK, TCOM.US)、途牛、飛豬,外地亦有Expedia及Tripadvisor,還有台灣的KKDay,Klook要突圍而出並不容易。公司在最新一輪融資後,亦提到會加強產品、拓展KOL社群,以及會開拓人工智能服務。Klook能否應對競爭日烈的挑戰,尚待時間證明。

房企拖累海銀陷危機

內房債務影響陸續蔓延,與房企有業務往來或相關的公司,受拖累的情況日益嚴峻,海銀控股(HYW.US)就是其中一家受害者。公司主要從事財富管理產品中介銷售,當中房企發行的產品佔比較高。由於房企債務纒身,無力支付理財產品的款項,透過海銀買入產品的客戶,將矛頭直指海銀

現時看,海銀的壓力十分大,即使產品並非由其發行,但經其銷售,投資者在收不到回報或不能贖回下,會對公司大興問罪之師,對海銀的聲譽、客戶關係及業務有重大影響。我們認為,類似的事件在2024年會不斷出現,與房企有業務往來的企業,因房企資金匱乏,企業未能收到賬款,將陷入極大困境。事實上,問題現已出現,估計來年的情況將更白熱化,對內地經濟有相當影響。

新聞

MediTrust Health

新聞概要:鎂信健康稱人工智能將賦能保險機構優化決策

該醫藥支付平台的創始人兼CEO表示,人工智能可助力保險公司提升效率,但實現持續精准決策仍是關鍵挑戰   陽歌 創新型醫藥支付平台上海鎂信健康科技集團股份有限公司上周在上海大型行業展會上推出商業健康險決策輔助大模型mind42.ins。公司創始人兼CEO張小棟在香港舉行的另一場活動中探討了保險領域人工智能機遇與挑戰。。 張小棟指出,AI發展歷程中長期存在兩種典型觀點:一方過度樂觀,認為AI足以取代人力並徹底顛覆行業;另一方則因對高精度場景中的風險顧慮而保留態度。他強調,推動保險公司從傳統IT系統轉向人工智能驅動的工作流程仍是普及人工智能的主要障礙;加之現有系統數據高度碎片化且缺乏標準化,更增加了轉型難度。 張小棟同時表示,為破解數據碎片化問題,鎂信健康正部署可充當「行業專家」的人工智能Agent(AI Agent),即使在非理想數據環境下也能強化專業決策流程。 「人工智能企業未來的核心競爭力,將取決於其在‘效率提升-成本優化-生態共贏’價值鏈中的不可替代性,」他於上周三在2025香港金融科技周健康科技論壇上表示。同時強調該戰略是構建更優醫藥支付生態的核心,也是驅動鎂信健康為藥企與險企提供雙軌解決方案的基石。 張小棟此次赴港正值公司謀求港交所上市之際,其IPO聯席保薦人包括高盛、中金公司和匯豐銀行等知名機構。 公司投資者還涵蓋螞蟻集團、新加坡政府投資公司(GIC)及匯豐銀行等重量級機構。公司平台為制藥企業提供覆蓋藥品准入、患者管理與創新藥多元支付路徑優化的一體化服務;同時為健康保險行業企業提供涵蓋產品設計、精准定價、風險管理和理賠服務的閉環解決方案。 鎂信健康的mind42.ins由公司自研的「mind42.ai」智能中樞平台驅動,融合了公司創立八年來積累的近4億條真實保險與醫療理賠數據。 客戶可借助該平台優化產品設計、營銷推廣及理賠運營等環節的決策流程。依託於海量真實保險醫療理賠數據庫,該系統實現人工智能驅動的醫療理賠審核覆蓋超60%案件,將平均處理時間壓縮至10分鐘內。 平台名稱「mind42.ai」中的數字42源自經典科幻小說《銀河系漫遊指南》,書中將其設定為「生命、宇宙及萬物的終極答案」。鎂信健康表示,公司正在探索運用人工智能與數據力量,將複雜和碎片化的信息轉化為幫助保險公司發現商業健康保險的「終極答案」。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道,包括贊助內容。欲瞭解更多信息,包括對個別文章的疑問,請點擊這裏聯繫我們 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:中國私募基金注資3.5億美元 持股漢堡王中國83%

繼星巴克後,又一家外資餐飲品牌出售中國業務股權。中國私募基金CPE源峰與漢堡王母公司Restaurant Brands International(QSR.US)周一宣布,將成立合資企業「漢堡王中國」,CPE將注資3.5億美元,持股「漢堡王中國」83%,RBI保留約17%,合資公司估值約4.21億美元。 根據公告,雙方已簽署20年主開發協議,授予漢堡王中國在內地的獨家經營權。資金將用於門店擴張、行銷與產品創新,計劃到2035年將門店數量由現有約1,250家增至4,000家以上。 CPE源峰是北京的私募股權公司,投資涵蓋科技、工業和消費等領域,是泡泡瑪特的早期投資者。其投資組合包括蜜雪冰城、愛爾眼科、老鋪黃金等上市企業。 漢堡王於2005年進入中國,2012年,土耳其快餐運營商TFI Asia Holdings BV和笛卡爾資本(Cartesian Capital Group)接手漢堡王在中國的特許經營權,利用加盟模式快速擴張,使中國市場成為漢堡王門市數量最多的國際市場,但平均單店營收卻在所有國際市場中墊底,2024年僅為40萬美元,遠低於法國的380萬美元。 RBI於今年初自前合資方手中回收股權,重組管理團隊後,2025年二季度實現同店銷售轉正,三季度可比銷售增長10.5%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Vobile does video protection

阜博借AI轉型突圍 重塑內容生態新格局

阜博第三季度收入增長27%,正從AI生成影片帶動的交易需求中探索新商機 重點: 公司第三季度業績表現強勁,收入增長27%,每月經常性收入(MRR)增長28% 公司已將重心從影片內容保護,轉向協助客戶提升產品變現能力,而中國市場收入佔比已增至一半 陳竹 隨著OpenAI的Sora等人工智能工具問世,任何人都能輕鬆製作高水平影片,令專業創作者主導的影片產業受到前所未有的顛覆。這股潮流雖推動了內容創作的民主化,但同時也帶來重大挑戰——如何在各類數字平台上追蹤版權侵權行為,並加強知識產權(IP)保護,成為迫切課題。 這場AI浪潮同樣為專注於內容保護與管理的企業帶來新機遇,例如阜博集團有限公司(3738.HK)。上周阜博公布第三季度業績,核心業務表現強勁,同時正積極探索AI時代的新機遇,為未來增長尋找新引擎。 阜博成立於2005年,最初專注於為影片平台提供「數字指紋」與「數字水印」技術。今年,公司開始聚焦AI內容機遇,推出一個數字平台,讓內容創作者能將作品轉化為可交易的數位資產。 儘管這一新模式仍處於初期階段,尚未帶來可觀收益,但在AI生成內容成主流趨勢時,讓阜博有望搶佔先機。當前,公司主要依賴核心內容保護服務作為營收支柱,並持續擴大業務範圍,從長影片延伸至短影音、音樂及其他音訊格式。 公司第三季度營運數據顯示,收入按年增長27%,每月經常性收入亦同比增長28%,顯示其訂閱業務的穩健表現。這一增長延續了上半年良好勢頭,當時收入增長23%,淨利潤更大增119%。 公告指出,公司第三季度在中國市場的收入同比增長約22%,中國業務佔比持續上升,而過去集團的收入幾乎全部來自海外市場。 儘管業績表現強勁,投資者反應仍較為冷淡,股價在公告翌日僅微升1.2%,收報5.07港元。從長期來看,公司股價曾於2021年中達至約9港元高位,隨後在2023至2024年間港股低迷時跌至約1港元低點,並於今年隨市場反彈而回升。對阜博而言,這波回升反映投資者信心回暖,特別是在公司強化中國市場銷售、並從長影片領域拓展至更多內容業務之後。 收入結構轉變 阜博最初於美國市場起家,為影片內容創作者與平台提供內容保護技術軟體服務,例如「數字指紋」與「數字水印」等技術,用以識別潛在侵權內容並減少盜版所造成的收入損失。早在2016年,美國市場佔阜博總收入超過95%,主要客戶包括迪士尼、華納兄弟、網飛及YouTube等大型企業。 然而,近年公司逐步將重心轉向本土中國市場,特別瞄準那些正積極拓展海外市場的中國影音平台。公司的主要增長亮點之一是「微短劇」業務——這類每集僅數分鐘的短劇正在全球爆紅,並透過ReelShorts等平台從中國傳播至海外。 今年上半年,中國市場佔阜博總收入14.6億港元(1.88億美元)的49.9%,已成為公司主要市場之一。若中國平台內容的國際影響力持續上升,預料中國業務有望進一步增長,成為公司最大的單一收入來源。 除了地域擴張之外,阜博的收入結構也發生了顯著轉變。公司已從傳統的內容保護服務,轉向幫助客戶透過廣告變現其內容。過去,當其技術識別出使用客戶版權素材的影片時,主要做法是將其移除;而現在,公司則提供能夠從這些影片中產生廣告收益的服務,並將收益在版權持有人與阜博之間分成。 阜博能迅速切入這一新業務,主要得益於其2019年收購的ZEFR公司。該公司旗下兩項核心產品——RightsID與ChannelID——為品牌提供內容情境識別服務。RightsID平台可協助版權內容進行商業化變現,而ChannelID則為YouTube與TikTok等平台客戶,提供完整的頻道管理服務,包括內容上傳、數據分析與粉絲互動等。 阜博將這兩項服務歸類為「增值服務」。截至今年上半年,該類業務收入達8.46億港元,佔公司總收入的58%,仍是主要營收來源;相比之下,傳統內容保護訂閱服務收入僅佔42%。 阜博顯然認為,其內容變現業務的潛力遠大於舊有的內容保護服務,而這也將話題帶回前文提到的「AI生成內容」。公司認為,隨著AI創作工具推動,基於影視IP的新一波「二創內容」(如劇情改編、混剪影片等),將為其帶來更多潛在的商業變現機會。 阜博表示,目前公司在社交媒體平台上共管理429萬個活躍資產,這些指的是於2025年上半年為客戶創造收入的授權影片。公司指出,AI生成內容的資產數量已開始增加,但並未披露具體數據。 在AI領域,阜博的目標相當宏大,計劃打造自有平台。公司於今年5月推出兩項新服務——VobileMAX與DreamMaker。 VobileMAX被公司定位為一個讓創作者能夠買賣數字內容的交易平台。它幫助創作者註冊作品、證明所有權,並可跨平台分發內容、追蹤收益。該平台運用區塊鏈技術驗證內容所有權,並支援內容權利的交易。 DreamMaker則是一款可生成影片與音樂的AI工具。用戶只需輸入想要創作的內容,AI便能自動生成成品,並會自動加上創作者標記,以確保作品來源清晰可辨。 不過,目前這兩個AI平台的具體目標與發展方向仍不明朗,公司仍在探索如何在AI時代中定位自身。現階段對阜博而言更務實的做法,是持續擴展其既有的版權內容業務。 目前公司業務已從影片延伸至音樂領域,尤其是在今年初收購音頻內容識別技術公司PEX的技術與團隊後,擴充了內容版權資料庫。這項收購讓阜博新增了1.2億份音樂資產指紋與230億份網絡音頻指紋,進一步強化其系統能力。 同時,中國市場正快速崛起,已與美國並列成為公司重要收入來源,這對希望看到業務全球化、多元化的投資者而言是利好信號。隨著地域布局更趨平衡、內容類型從影片拓展至音樂,阜博具備多元的增長路徑,若能成功將AI應用落地,將有望進一步帶來長期收益。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:華潤置地獲批發39億美元票據

內地開發商華潤置地有限公司(1109.HK)周一公布,已獲香港聯交所批准,可於十二個月內,發行總值39億美元的中期票據。公司表示,票據只向專業投資者發行。 華潤置地已委託六家銀行作為安排行及交易商,主要有中國銀行、星展銀行及匯豐等。 今年首三季度,公司的累計合同銷售金額約1,544億元人民幣,按年減少10.4%;涉及的建築面積約572.9萬平方米,同比減少24.1%。 周二華潤置地開市跌0.14%報29.04港元,過去一年股價由高位下跌14%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏