HK Old Buildings

劉智恒

    

香港

    

千幢大樓已屆70高齡

香港舊樓林立,截至2020年,樓齡達70年的舊樓約1,000幢,達50年的更達12,500座,重建問題迫在眉睫。香港政府除透過市區重建局去進行都市更新外,亦倚賴私人發展商的收購重建。然而,由於許多舊樓業權分散,要成功統一十分困難,政府最近向立法會提交修例草案,建議降低舊樓「強拍」申請的門檻,由現時收購八至九成,按不同物業及樓齡而放寬到六成半,即只要收購舊樓業權至65%,就可以向政府申請在公開市場強制拍賣。

對發展商來說,放寬收購成數要求可以大大增加成功機會。我們認為,市區舊樓問題嚴峻,若有方法加快重建步伐,對社會及民生也有好處。不過,現時樓市疲弱,發展商對收購舊樓重建的意欲大減,即使新例通過,發展商也不願貿然冒進,因看不透未來樓市前景,發展商擔心樓價持續下跌,重建項目隨時要損手,即使樓價持平,他們花幾年時間去重建發展,在高息環境下亦不化算。

信置投長沙地博撈底

本財政年度政府招標的土地經過六次流拍後,大嶼山長沙東涌道的低密度住宅地,終成功由信和置業(0083.HK)投得,作價近2.04億港元,每方呎樓面地價2,492港元,屬市場估值2,370至5,000港元的下限,而且信置是唯一入標者,反映發展商仍對未來樓市相當審慎。

根據資料,是次的成交呎價,是七年半以來最低的住宅土地成交價。不過,這幅土地位置較偏遠,發展規模有限,可建總樓面面積約8.2萬方呎,預計建110個單位,實際的代表性未必全面。姑勿論如何,以信置的規模,只花兩億元買入作土儲及試市場水溫,亦屬便宜,即使樓價再下跌,對集團影響有限。

新世界大執位有玄機

新世界集團近期就繼任人問題引起市場話題,主席鄭家純表示仍在物色接班人,近日旗下公司又有變動,鄭家純長子鄭志剛原任新創建(0659.HK)執董,現調任為非執董,新創建的行政總裁馬紹祥亦辭任,轉而擔任新世界發展(0017.HK)首席營運總裁。至於鄭家二公子鄭志明,亦是現任新創建執董,將出任新創建的聯席行政總裁。

由於鄭志剛續任新世界發展執行副主席兼行政總裁,市場估計,鄭氏家族將旗下兩家上市公司,各分予一位兒子管理,將兩人的權責劃清,大兒子續掌舵新世界發展,二兒子就專職掌管新創建,各主理一家公司,可以減少爭拗,又可看看不同公司在兩人管治下,那間做得更出色,到時或許會決定繼任人誰屬。

內地

    

碧服盈警股價急插水

內房債務揮之不去,房企的負債更連累旗下公司,碧桂園服務(6098.HK)發盈警,指因要為關聯方(外界估計是碧桂園)的應收款減值撥備,以及為商譽與無形資產進行減值,料今年淨利潤將減少約32億至41億元。受到消息影響,碧服股價翌日一度跌近13%至6.05港元。

我們估計,碧服受關聯方所拖累的事件只屬冰山一角,市場有多家房企旗下的物管公司也在港上市,當母公司債務纒身自顧不暇時,隨時會拖累物管公司的收益,甚至要為之前雙方的生意往還作出減值或撥備。極端例子是之前中國恒大(3333.HK),動用旗下的恒大物業(6666.HK)逾百億資金,以解燃眉之急,結果被揭發而受港交所譴責。

海口放寬規管救樓市

內地房產市場經過一輪政策刺激後,銷售又再歸於平淡,多個省市政府因應當地情況,都酌量調整規限,希望可以盤活市場。據悉海南省海口市住建部,近日向當地房企口頭轉達政策變化,調整核心區限購、取消離異限購及企業購買住宅限制等。

海南省於2018年時實施全城限購,當時被視為最嚴厲的限購政策,現時將規限放寬,反映樓市情況確實十分不濟。不過,我們認為現時樓市疲不能興,即使放寬部分措施,實際效力有限。畢竟市場供應實在太多,樓價正陷入下行螺旋,加上市民擔心房企能否交樓,影響購買意欲。人們買樓的心態就如是,「愈升愈要去搶,愈跌愈沒有人買」,除非跌至一個極度便宜水平。情況一如香港97年後,至2003年樓價累跌七成,才陸續吸引買家入市。

咏竹坊文章

Klook

    

港產獨角獸成功故事

《咏竹坊》報道港產獨角獸Klook的成功故事,公司由三位年輕人於2014年成立,主要經營網上旅遊及體驗平台,期間獲多輪融資,投資者星光熠熠,包括有紅杉、高盛,軟銀願景等大型基金。Klook今年的銷售額高達30億美元,並首次獲得盈利,預計會在美國或香港上市,市場估計集資3至5億美元。

Klook受港人注目,皆因香港近年甚少有創意而做得成功的企業,而且是港人一手一腳成立,具有一定代表性。不過,我們看見旅遊平台強手環伺,內地有攜程(9961.HK, TCOM.US)、途牛、飛豬,外地亦有Expedia及Tripadvisor,還有台灣的KKDay,Klook要突圍而出並不容易。公司在最新一輪融資後,亦提到會加強產品、拓展KOL社群,以及會開拓人工智能服務。Klook能否應對競爭日烈的挑戰,尚待時間證明。

房企拖累海銀陷危機

內房債務影響陸續蔓延,與房企有業務往來或相關的公司,受拖累的情況日益嚴峻,海銀控股(HYW.US)就是其中一家受害者。公司主要從事財富管理產品中介銷售,當中房企發行的產品佔比較高。由於房企債務纒身,無力支付理財產品的款項,透過海銀買入產品的客戶,將矛頭直指海銀

現時看,海銀的壓力十分大,即使產品並非由其發行,但經其銷售,投資者在收不到回報或不能贖回下,會對公司大興問罪之師,對海銀的聲譽、客戶關係及業務有重大影響。我們認為,類似的事件在2024年會不斷出現,與房企有業務往來的企業,因房企資金匱乏,企業未能收到賬款,將陷入極大困境。事實上,問題現已出現,估計來年的情況將更白熱化,對內地經濟有相當影響。

新聞

簡訊:中證監批准國民技術在港上市

芯片設計公司國民技術股份有限公司(300077.SZ)已獲中國證券監管機構批准在香港上市,此舉為該公司在香港上市鋪平道路。中國證券監督管理委員會(CSRC)於周二在網站上公布該上市計劃的官方註冊信息,並表示國民技術計劃在上市中出售最多1.46億股。 該公司已在深圳上市,過去六個月內未向香港證券交易所提交任何上市申請。 根據深圳證券交易所的申報文件,國民技術的收入從2023年的10.4億元增長13%至去年的11.7億元。公司去年虧損2.35億元,較2023年的5.72億元虧損有所收窄。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
WUS makes PCBs

滬士電子攜高端PCB遞表 為港股科技板塊注入新動能

這家領先的印刷電路板(PCB)製造商已申請在香港第二上市,公司聚焦人工智能伺服器及智能汽車等高端應用市場,帶動收入保持強勁增長 重點: 滬士電子已向港交所提交上市申請,計劃繼深圳後第二上市。僅一周前,同業東山精密亦遞交了上市申請 受惠於業務集中於高端PCB市場,滬士電子今年上半年收入按年增長57%,利潤上升49%,並保持了具競爭力的高毛利率   陽歌 關於香港「印刷電路板第一股」的競逐正浮上水面。PCB廣泛應用於消費電子、智能汽車以及人工智能運算所使用的高端伺服器,是各類核心電子設備不可或缺的關鍵元件。 就在一名主要競爭對手向香港遞交IPO申請一周後,滬士電子股份有限公司(002463.SZ)亦提交了赴港上市申請。滬士電子與該競爭對手東山精密(002384.SZ)同屬印刷電路板行業,且均已於深圳A股上市。兩家公司此番赴港,亦追隨近年中國內地A股上市企業的腳步,透過引入更具國際化屬性的香港資本市場以擴充融資來源。 然而,兩者之間的相似之處僅止於此。滬士電子的發展方向明確指向未來,重點聚焦應用於智能汽車與人工智能相關場景的高端PCB產品。相比之下,東山精密則主要扎根於發展相對成熟的消費電子市場,為智能手機及個人電腦提供PCB產品。此外,滬士電子自1992年成立以來,一直依靠內生增長穩步擴張;而東山精密最初從事鈑金業務,其規模擴張則主要依賴併購整合。 基於上述差異,滬士電子的核心PCB業務增速顯著快於東山精密。上周我們已就東山精密的上市申請作出詳細分析,因此本周將重點聚焦剛剛遞交上市申請的滬士電子。 公司最初立足於距離上海約一小時車程的昆山市,該地以台資電子及電子零組件製造企業高度集中而聞名。滬士電子最早於昆山設立兩座生產基地,並於2014年在湖北黃石市新建第三座工廠。 公司目前共擁有五個生產基地,其中最受關注的是兩個新基地——位於江蘇省金壇市的生產項目,以及公司最新投產的泰國生產基地。金壇項目於2017年由滬士電子與德國Schweizer Electronic(SCE.DE)以合資方式成立,專注生產用於智能汽車的PCB產品,其後相關股權已逐步由滬士電子收購完成,不過Schweizer Electronic可能仍保留少量持股。 位於泰國的生產基地是滬士電子最新設立的生產據點,於2022年成立,並在 2024年正式投產,目前註冊資本為64.9億泰銖(約2.03億美元)。該基地專注於公司最先進的產品,主要生產用於高速網絡交換機與路由器、人工智能(AI)伺服器的印刷電路板(PCB),以及用於智能汽車的PCB產品。該設施亦屬於中國製造企業近年推動全球產能多元化布局的一部分,旨在對沖美國及其他國家日益加強、針對中國製造產品的貿易保護與限制措施帶來的風險。 滬士電子表示,公司早於2007年便已開始逐步退出消費電子PCB市場,同期將戰略重心轉向競爭較低、增長潛力更高的領域,包括智能汽車及數據通信。公司在上市文件中引述第三方市場數據披露,截至今年6月底止的18個月內,滬士電子已成為全球最大的數據中心用PCB供應商,市佔率達10.3%。此外,公司亦為用於L2級及以上自動駕駛「行車域控控制器」的高端HDI PCB市場龍頭,市佔率為15.2%。 飛速增長 上述高增長領域為滬士電子帶來亮眼的業績增速,與東山精密及其他主要涉足成熟消費電子市場的同業相比,形成鮮明對比。2025年上半年,滬士電子收入按年大增57%,由去年同期的54.2億元升至84.9億元(約12億美元);這一強勁表現亦延續了公司2024年全年49%的高速增長趨勢。 從收入結構來看,數據通信PCB無疑為公司最大的增長引擎。該分部於2025 年上半年收入按年增長71%,達65.3億元,佔公司總收入逾四分之三。此外,智能汽車PCB業務於期內收入增長相對放緩,但仍保持穩健增長23%,升至14.2億元,佔總收入約16.7%。 公司指出,層數達22層或以上的高端PCB產品銷售目前已佔其總收入超過一半,於今年上半年佔比達54%,反映公司產品結構持續向高技術、高附加值方向升級。 專注高端市場,使滬士電子在同業中得以保持令人稱羨的毛利率水準。公司毛利率過去三年持續攀升,由2022年的27.9% 提高至今年上半年的32.3%。作為對比,美國製造商偉創力(FLEX.US)過去 12 個月的毛利率僅為8.9%;東山精密為14.3%;另一家內地同業深南電路(002916.SZ)為25%;僅有勝宏科技(300476.SZ)以31.6%的毛利率,略高於滬士電子。 從估值角度看,幾家主要同行的預測市盈率(forward P/E)其實非常接近。滬士電子深圳上市股份今年以來股價累升約80%,目前對應的預測市盈率約為18 倍,略高於東山精密及勝宏科技約17倍,亦稍高於偉創力的16倍;而深南電路則顯著偏高,達28倍。 滬士電子的盈利表現同樣亮眼。公司2025年上半年 淨利潤按年增長49%,由去年同期的11.4億元升至16.8億元。同時,公司亦具備強勁的造現能力,期內現金結餘由15.4億元增至27.4億元。因此,從財務狀況來看,公司短期內並不急切需要透過香港 IPO 融資補充現金;但所募資金仍可作為擴充泰國產能,以及布局其他中國以外的生產基地。 若從投資取向作選擇,實在難以理解投資者為何會偏好東山精密,而非產品定位更集中、更具前沿技術優勢、同時增長速度更快的滬士電子。不過,無論最終市場如何取捨,這兩宗最新的IPO,仍為國際投資者通過香港交易所參與中國科技製造題材,提供了兩個具代表性的全新投資選項。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:上半年扭虧為盈 果下科技通過港交所上市聆訊

儲能系統方案提供商果下科技股份有限公司已於周三通過港交所上市聆訊,為其今年內啓動IPO鋪平道路,公司已更新聆訊後資料集,獨家保薦人為光大證券國際。 果下科技為內地一家儲能行業的可再生能源解決方案及產品提供商,專注於研究及開發並向客戶及終端用戶提供儲能系統解決方案及產品。 截至6月底止的上半年,公司收入6.91億元,實現淨利潤557.5萬元,而去年同期則虧損了2,559萬元,但毛利率由2022年的25.1%腰斬至今年上半年的12.5%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:通過港交所審批 諾比侃趕上新股熱

港交所周三公布,AI技術公司諾比侃人工智能科技(成都)股份有限公司上市申請獲批准。公司專注於AI和數字孿生等技術,業務包括三方面,分別是交通解決方案、能源解決方案,以及城市治理解決方案。 去年公司收入4億元人民幣(下同),按年上升10%,盈利同比上升30%至1.15億元。今年首六個月,收入2.3億元,按年上升24.7%,但盈利同比下跌21%至4,008萬元。 諾比侃解釋,上半年度盈利下跌,主要是技術服務定制化開發項目增加,導致配套服務採購成本上升,令相關業務的毛利率下降所致。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏