HK Old Buildings

劉智恒

    

香港

    

千幢大樓已屆70高齡

香港舊樓林立,截至2020年,樓齡達70年的舊樓約1,000幢,達50年的更達12,500座,重建問題迫在眉睫。香港政府除透過市區重建局去進行都市更新外,亦倚賴私人發展商的收購重建。然而,由於許多舊樓業權分散,要成功統一十分困難,政府最近向立法會提交修例草案,建議降低舊樓「強拍」申請的門檻,由現時收購八至九成,按不同物業及樓齡而放寬到六成半,即只要收購舊樓業權至65%,就可以向政府申請在公開市場強制拍賣。

對發展商來說,放寬收購成數要求可以大大增加成功機會。我們認為,市區舊樓問題嚴峻,若有方法加快重建步伐,對社會及民生也有好處。不過,現時樓市疲弱,發展商對收購舊樓重建的意欲大減,即使新例通過,發展商也不願貿然冒進,因看不透未來樓市前景,發展商擔心樓價持續下跌,重建項目隨時要損手,即使樓價持平,他們花幾年時間去重建發展,在高息環境下亦不化算。

信置投長沙地博撈底

本財政年度政府招標的土地經過六次流拍後,大嶼山長沙東涌道的低密度住宅地,終成功由信和置業(0083.HK)投得,作價近2.04億港元,每方呎樓面地價2,492港元,屬市場估值2,370至5,000港元的下限,而且信置是唯一入標者,反映發展商仍對未來樓市相當審慎。

根據資料,是次的成交呎價,是七年半以來最低的住宅土地成交價。不過,這幅土地位置較偏遠,發展規模有限,可建總樓面面積約8.2萬方呎,預計建110個單位,實際的代表性未必全面。姑勿論如何,以信置的規模,只花兩億元買入作土儲及試市場水溫,亦屬便宜,即使樓價再下跌,對集團影響有限。

新世界大執位有玄機

新世界集團近期就繼任人問題引起市場話題,主席鄭家純表示仍在物色接班人,近日旗下公司又有變動,鄭家純長子鄭志剛原任新創建(0659.HK)執董,現調任為非執董,新創建的行政總裁馬紹祥亦辭任,轉而擔任新世界發展(0017.HK)首席營運總裁。至於鄭家二公子鄭志明,亦是現任新創建執董,將出任新創建的聯席行政總裁。

由於鄭志剛續任新世界發展執行副主席兼行政總裁,市場估計,鄭氏家族將旗下兩家上市公司,各分予一位兒子管理,將兩人的權責劃清,大兒子續掌舵新世界發展,二兒子就專職掌管新創建,各主理一家公司,可以減少爭拗,又可看看不同公司在兩人管治下,那間做得更出色,到時或許會決定繼任人誰屬。

內地

    

碧服盈警股價急插水

內房債務揮之不去,房企的負債更連累旗下公司,碧桂園服務(6098.HK)發盈警,指因要為關聯方(外界估計是碧桂園)的應收款減值撥備,以及為商譽與無形資產進行減值,料今年淨利潤將減少約32億至41億元。受到消息影響,碧服股價翌日一度跌近13%至6.05港元。

我們估計,碧服受關聯方所拖累的事件只屬冰山一角,市場有多家房企旗下的物管公司也在港上市,當母公司債務纒身自顧不暇時,隨時會拖累物管公司的收益,甚至要為之前雙方的生意往還作出減值或撥備。極端例子是之前中國恒大(3333.HK),動用旗下的恒大物業(6666.HK)逾百億資金,以解燃眉之急,結果被揭發而受港交所譴責。

海口放寬規管救樓市

內地房產市場經過一輪政策刺激後,銷售又再歸於平淡,多個省市政府因應當地情況,都酌量調整規限,希望可以盤活市場。據悉海南省海口市住建部,近日向當地房企口頭轉達政策變化,調整核心區限購、取消離異限購及企業購買住宅限制等。

海南省於2018年時實施全城限購,當時被視為最嚴厲的限購政策,現時將規限放寬,反映樓市情況確實十分不濟。不過,我們認為現時樓市疲不能興,即使放寬部分措施,實際效力有限。畢竟市場供應實在太多,樓價正陷入下行螺旋,加上市民擔心房企能否交樓,影響購買意欲。人們買樓的心態就如是,「愈升愈要去搶,愈跌愈沒有人買」,除非跌至一個極度便宜水平。情況一如香港97年後,至2003年樓價累跌七成,才陸續吸引買家入市。

咏竹坊文章

Klook

    

港產獨角獸成功故事

《咏竹坊》報道港產獨角獸Klook的成功故事,公司由三位年輕人於2014年成立,主要經營網上旅遊及體驗平台,期間獲多輪融資,投資者星光熠熠,包括有紅杉、高盛,軟銀願景等大型基金。Klook今年的銷售額高達30億美元,並首次獲得盈利,預計會在美國或香港上市,市場估計集資3至5億美元。

Klook受港人注目,皆因香港近年甚少有創意而做得成功的企業,而且是港人一手一腳成立,具有一定代表性。不過,我們看見旅遊平台強手環伺,內地有攜程(9961.HK, TCOM.US)、途牛、飛豬,外地亦有Expedia及Tripadvisor,還有台灣的KKDay,Klook要突圍而出並不容易。公司在最新一輪融資後,亦提到會加強產品、拓展KOL社群,以及會開拓人工智能服務。Klook能否應對競爭日烈的挑戰,尚待時間證明。

房企拖累海銀陷危機

內房債務影響陸續蔓延,與房企有業務往來或相關的公司,受拖累的情況日益嚴峻,海銀控股(HYW.US)就是其中一家受害者。公司主要從事財富管理產品中介銷售,當中房企發行的產品佔比較高。由於房企債務纒身,無力支付理財產品的款項,透過海銀買入產品的客戶,將矛頭直指海銀

現時看,海銀的壓力十分大,即使產品並非由其發行,但經其銷售,投資者在收不到回報或不能贖回下,會對公司大興問罪之師,對海銀的聲譽、客戶關係及業務有重大影響。我們認為,類似的事件在2024年會不斷出現,與房企有業務往來的企業,因房企資金匱乏,企業未能收到賬款,將陷入極大困境。事實上,問題現已出現,估計來年的情況將更白熱化,對內地經濟有相當影響。

新聞

簡訊:中證監未放行 Shein上市棄英轉港

路透社周三援引知情人士消息稱,在線快時尚零售商Shein因未獲中國證監會批准,已放棄倫敦上市計劃。報道另外稱,公司現擬轉戰港股市場,計劃在後數周內向香港交易所提交上市申請文件。 Shein最初計劃在紐約上市,但遭美國政界阻撓而放棄。隨後轉戰倫敦市場,在突破類似阻力後獲得進展,英國金融行為監管局已於上月批准。 中國證監會審批被認為是公司最後一道重要監管,據路透社報道,證監會最終未予放行,報道未說明具體原因。Shein創立於中國,後將其總部遷至新加坡,但其主要運營仍在中國境內,且大部分服裝產品採購自中國製造商,這可能是其需要證監會審批的原因所在。 公司在2023年完成一輪融資後估值達660億美元,由於市場競爭加劇及主要西方市場業務壁壘高築,其估值此後可能有所縮水。即便如此,其上市計劃仍有望籌集數十億美元資金。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
YuHua runs educational campuses

宇華教育售泰業務 壯士斷臂利潤翻倍

這家總部位於鄭州的民辦教育機構,自上月以來股價飆升,投資者看好其轉向職業教育和清償債務的舉措 重點: 宇華教育通過出售泰國的學校充實了資產負債表,以償還2019年發行的可轉債 這家民辦教育機構的最新財務業績表現亮眼,在截至2月底的六個月里收入增長7%,調整後利潤更是翻了一番多   譚英 自2021年中國政府禁止面向小學生的課後補習,並整頓K-12民辦學校,宇華教育集團有限公司(6169.HK)和多數中國教育企業一樣陷入了低迷。 自彼時以來,行業尚未全面復蘇,宇華教育亦未能例外。但上周發布的2025財年中期報告顯示,這家從K12學校轉向職業教育的企業,正在重新站穩腳跟。 2017年宇華教育赴港上市時,正是線上線下教育公司IPO熱潮。得益於中國消費者願意為自己,尤其是子女的教育投入巨資,公司增長強勁。這類教育股大多走勢相似:在2020年見頂後,隨著2021年行業整頓而暴跌。宇華教育從發行價每股2.05港元,最高漲至2020年的7.80港元,如今卻已跌至0.50港元左右。 在將IPO及增發收益投入泰國和山東項目,併發行20億港元可轉債後,公司一度看似將因債務沈重和利潤微博而倒下。一年前公司中期業績慘淡,調整後淨利潤暴跌52.5%至2.295億元(約合3,180萬美元),收入僅微增5.4%至12.5億元。 如今情況大有改觀,截至2月底的2025財年上半年,公司收入增長7.2%至12.8億元,調整後淨利潤同比增長一倍多,至4.345億元。 經過大幅緊縮開支,上半財年調整後淨利潤率達31.7%,幾乎是去年同期16.2%的一倍。自4月底發佈中期業績預告以來,宇華教育的股價已飆升63%,投資者紛紛看好其持續好轉的勢頭。 那麼,發生了什麼?2021年後,宇華教育將旗下原有的大量K-12學校轉型為不受政策影響的職業學校。它徹底放棄了K-9義務教育階段的業務,轉而聚焦10-12年級乃至更高年齡段,提供允許開展的業務,包括高考輔導服務,以及運營職業高中和職業學院,以滿足日益增長的職業技能學習需求。 向職業教育轉型,使宇華教育從「問題學生」蛻變為「優等生」,因為其轉型順應了中國政府政策,這是在華經商成功的核心要素。中國政府一直鼓勵發展職業教育,以引導學生從傳統大學轉向職業路徑,緩解就業壓力。 民辦教育巨頭 2017年首次公開募股時,宇華教育是中國最大的K-12民辦教育提供商,在位於華中地區的河南省擁有16個校區,共計48,220名學生,並運營著一所大學。據官網顯示,如今學生總數已翻倍有餘,達到14萬人,分布在4所職業學院、1所專科學校和20所中小學。不過,公司最新年報中顯示的學生人數略低,2024/2025學年招生人數為108,964人。 這家公司歷經風雨。其2024財年營收為25億元,較2020年增長24%,但2024年調整後淨利潤為5.007億元,僅為2020年10億元的一半。 2019年,宇華教育憑借IPO和後續2017年11月的9.37億港元(約合1.2億美元)股票增發獲得充裕資金。2019年11月至12月,公司發行9.4億港元可轉換債券,隨後回購並新發行了20億港元可轉債(2024年12月到期)。資金部分用於收購泰國和山東的資產,金額分別為6,370萬元和14.9億元。 包括獲得泰國斯坦福國際大學(Stamford International University)許可權與運營權的收購案,加上可轉債發行的戰略佈局,很快開始反噬公司發展。泰國民辦教育市場競爭激烈程度,至少和中國不相上下。泰國業務更像是「門面資產」而非盈利引擎,2020年以來它對宇華教育調整後毛利的年貢獻始終停留在430萬元。而據宇華教育2024年年報披露,山東資產在2022至2024年間產生了巨額升級改造費用,進而導致2023至2024年計提約1.68億元商譽減值。 星展集團研究部早在2019年4月就指出可轉債和泰國業務的風險,不過當時認為公司基本面增長依然強勁。2024年12月,宇華教育通過回購債券和以2.4億港元出售泰國資產安撫投資者。 這些舉措似乎讓公司財務狀況重回穩定軌道,憑借較高的利潤率和相對穩定的營收,加之聚焦職業教育的戰略轉型,宇華教育看似熬過來了。公司市值20億港元,遠高於光正教育(6068.HK)的2.53億港元,但兩家公司的市盈率均處於2.7倍與2.56倍的低位。 公司估值水平明顯落後於採用輕資產模式(通過在線教育和小型城市課堂提供服務,而非自建校區)的行業龍頭。新東方(EDU.US;9901.HK)在經歷2021年股價暴跌後已重振旗鼓,延伸市盈率達20倍;而好未來(TAL.US)的預期市盈率更是高達26倍。 雅虎財經調查顯示,僅一家分析機構跟蹤宇華教育,不過給予該股「買入」評級。對於這批自2021年教育行業整頓後,已淡出投資者視線的昔日明星股而言,即便如此有限的關注也顯得彌足珍貴。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:世紀互聯首季虧損擴大

數據中心運營商世紀互聯集團(VNET.US)周三公布,首季度收入按年增長18.3%至22.5億元(3.095億美元),錄得淨虧損2.376億元,較去年同期虧損擴大27%。公司稱,虧損增加主要由於金融工具公允價值變動所致。 批發IDC業務收入按年大增86.5%至6.732億元;零售IDC業務收入增長4.8%至9.683億元,得益於批發收入的增長,公司IDC業務收入按年增長27.8%至16.4億元。非IDC業務小幅下降1.4%至6.048億元。 首季度,經調整後EBITDA同比增長26.4%至6.824億元人民幣,調整後EBITDA利潤率為30.4%,同比上升1.9個百分點。 世紀互聯周三下跌10.76%報5.39美元。過去六個月仍上漲39.64%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:賽目聯手高德 發展智能平台生態系統

智能網聯汽車(「ICV」)仿真測試技術的科技公司北京賽目科技股份有限公司(2571.HK)周三公布,與高德軟件簽訂戰略合作協議,構建智能裝備、智慧交通、智慧城市的平台生態系統,合作期限為三年。 高德是中國專業數字地圖、導航及實時交通信息服務商,向終端用戶提供包括導航、打車、酒店預定、景點門票等一站式出行服務。 賽目科技表示,合作是可以充分發揮各自資源及專業優勢,聯手共同發展實現互補互利而達致共贏。 公司周四開市升3%報14.06港元,股價較今年初上市高約8%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏