HK Old Buildings

劉智恒

    

香港

    

千幢大樓已屆70高齡

香港舊樓林立,截至2020年,樓齡達70年的舊樓約1,000幢,達50年的更達12,500座,重建問題迫在眉睫。香港政府除透過市區重建局去進行都市更新外,亦倚賴私人發展商的收購重建。然而,由於許多舊樓業權分散,要成功統一十分困難,政府最近向立法會提交修例草案,建議降低舊樓「強拍」申請的門檻,由現時收購八至九成,按不同物業及樓齡而放寬到六成半,即只要收購舊樓業權至65%,就可以向政府申請在公開市場強制拍賣。

對發展商來說,放寬收購成數要求可以大大增加成功機會。我們認為,市區舊樓問題嚴峻,若有方法加快重建步伐,對社會及民生也有好處。不過,現時樓市疲弱,發展商對收購舊樓重建的意欲大減,即使新例通過,發展商也不願貿然冒進,因看不透未來樓市前景,發展商擔心樓價持續下跌,重建項目隨時要損手,即使樓價持平,他們花幾年時間去重建發展,在高息環境下亦不化算。

信置投長沙地博撈底

本財政年度政府招標的土地經過六次流拍後,大嶼山長沙東涌道的低密度住宅地,終成功由信和置業(0083.HK)投得,作價近2.04億港元,每方呎樓面地價2,492港元,屬市場估值2,370至5,000港元的下限,而且信置是唯一入標者,反映發展商仍對未來樓市相當審慎。

根據資料,是次的成交呎價,是七年半以來最低的住宅土地成交價。不過,這幅土地位置較偏遠,發展規模有限,可建總樓面面積約8.2萬方呎,預計建110個單位,實際的代表性未必全面。姑勿論如何,以信置的規模,只花兩億元買入作土儲及試市場水溫,亦屬便宜,即使樓價再下跌,對集團影響有限。

新世界大執位有玄機

新世界集團近期就繼任人問題引起市場話題,主席鄭家純表示仍在物色接班人,近日旗下公司又有變動,鄭家純長子鄭志剛原任新創建(0659.HK)執董,現調任為非執董,新創建的行政總裁馬紹祥亦辭任,轉而擔任新世界發展(0017.HK)首席營運總裁。至於鄭家二公子鄭志明,亦是現任新創建執董,將出任新創建的聯席行政總裁。

由於鄭志剛續任新世界發展執行副主席兼行政總裁,市場估計,鄭氏家族將旗下兩家上市公司,各分予一位兒子管理,將兩人的權責劃清,大兒子續掌舵新世界發展,二兒子就專職掌管新創建,各主理一家公司,可以減少爭拗,又可看看不同公司在兩人管治下,那間做得更出色,到時或許會決定繼任人誰屬。

內地

    

碧服盈警股價急插水

內房債務揮之不去,房企的負債更連累旗下公司,碧桂園服務(6098.HK)發盈警,指因要為關聯方(外界估計是碧桂園)的應收款減值撥備,以及為商譽與無形資產進行減值,料今年淨利潤將減少約32億至41億元。受到消息影響,碧服股價翌日一度跌近13%至6.05港元。

我們估計,碧服受關聯方所拖累的事件只屬冰山一角,市場有多家房企旗下的物管公司也在港上市,當母公司債務纒身自顧不暇時,隨時會拖累物管公司的收益,甚至要為之前雙方的生意往還作出減值或撥備。極端例子是之前中國恒大(3333.HK),動用旗下的恒大物業(6666.HK)逾百億資金,以解燃眉之急,結果被揭發而受港交所譴責。

海口放寬規管救樓市

內地房產市場經過一輪政策刺激後,銷售又再歸於平淡,多個省市政府因應當地情況,都酌量調整規限,希望可以盤活市場。據悉海南省海口市住建部,近日向當地房企口頭轉達政策變化,調整核心區限購、取消離異限購及企業購買住宅限制等。

海南省於2018年時實施全城限購,當時被視為最嚴厲的限購政策,現時將規限放寬,反映樓市情況確實十分不濟。不過,我們認為現時樓市疲不能興,即使放寬部分措施,實際效力有限。畢竟市場供應實在太多,樓價正陷入下行螺旋,加上市民擔心房企能否交樓,影響購買意欲。人們買樓的心態就如是,「愈升愈要去搶,愈跌愈沒有人買」,除非跌至一個極度便宜水平。情況一如香港97年後,至2003年樓價累跌七成,才陸續吸引買家入市。

咏竹坊文章

Klook

    

港產獨角獸成功故事

《咏竹坊》報道港產獨角獸Klook的成功故事,公司由三位年輕人於2014年成立,主要經營網上旅遊及體驗平台,期間獲多輪融資,投資者星光熠熠,包括有紅杉、高盛,軟銀願景等大型基金。Klook今年的銷售額高達30億美元,並首次獲得盈利,預計會在美國或香港上市,市場估計集資3至5億美元。

Klook受港人注目,皆因香港近年甚少有創意而做得成功的企業,而且是港人一手一腳成立,具有一定代表性。不過,我們看見旅遊平台強手環伺,內地有攜程(9961.HK, TCOM.US)、途牛、飛豬,外地亦有Expedia及Tripadvisor,還有台灣的KKDay,Klook要突圍而出並不容易。公司在最新一輪融資後,亦提到會加強產品、拓展KOL社群,以及會開拓人工智能服務。Klook能否應對競爭日烈的挑戰,尚待時間證明。

房企拖累海銀陷危機

內房債務影響陸續蔓延,與房企有業務往來或相關的公司,受拖累的情況日益嚴峻,海銀控股(HYW.US)就是其中一家受害者。公司主要從事財富管理產品中介銷售,當中房企發行的產品佔比較高。由於房企債務纒身,無力支付理財產品的款項,透過海銀買入產品的客戶,將矛頭直指海銀

現時看,海銀的壓力十分大,即使產品並非由其發行,但經其銷售,投資者在收不到回報或不能贖回下,會對公司大興問罪之師,對海銀的聲譽、客戶關係及業務有重大影響。我們認為,類似的事件在2024年會不斷出現,與房企有業務往來的企業,因房企資金匱乏,企業未能收到賬款,將陷入極大困境。事實上,問題現已出現,估計來年的情況將更白熱化,對內地經濟有相當影響。

新聞

簡訊:阿里伙螞蚊斥72億元 購銅鑼灣壹號13層樓面

電商巨頭阿里巴巴集團控股有限公司(BABA.US; 9988.HK)及旗下的螞蟻科技集團股份有限公司宣布,以72億港元收購香港銅鑼灣壹號中心13層樓面,涉及面積30萬方呎。公司在周五的公告中表示,交易創下香港自2021年以來,最大宗商廈成交金額紀錄。 阿里巴巴與螞蟻集團表示,此次從文華東方國際集團購入的甲級商廈,將用作兩家企業的香港總部。據媒體報道,壹號中心共有24層樓面,是次收購屬大廈的高層。 阿里巴巴港股周一上升近5%,該股年內累計漲幅已接近倍翻。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:滴普科技招股集資最多7.1億港元

中國企業級大模型人工智能應用提供商滴普科技股份有限公司Deepexi Technology Co. Ltd.(1384.HK)周一起在港交所主板招股,計劃發行2,663.2萬股,每股招股價26.66港元,集資最多7.1億港元,預計10月28日掛牌買賣。 公司表示,所得款項將用於未來5年提升研發能力;擴大在中國的銷售網絡及客戶群,從而加強商業化能力;海外業務擴張;以及用於潛在投資、併購機會,並用於營運資金及一般公司用途。 滴普科技主要為企業提供人工智能解決方案,助力企業高效整合企業數據、決策運營及生產製造等,主要向中國消費零售、製造、醫療及交通等領域的客戶銷售解決方案。 2022年至2024年,公司收入從1.00億元增至2.43億元,三年複合增長率達55.5%。2025年上半年收入達1.32億元,同比增長118.4%,同期虧損收窄至3.1億元,去年同期為虧損6.2億元。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Xinte builds solar farms

大建電場負債沉重 新特能源發ABS減壓

這家多晶硅製造商兼綠色發電運營商,計劃以兩個風電項目,發行資產擔保證券,並將在上海證券交易所掛牌 重點: 新特能源計劃以兩個風電場作為基礎資產,發行30億元的資產擔保證券(ABS) 這家太陽能及風電場建設商目前擁有210億元的抵押資產,大多是中國近年綠色能源建設中的發電廠   陽歌 經歷中國佔全球太陽能及風電裝機量半壁江山的狂潮後,政府似開始要分散這些項目帶來的財務負擔。換言之,投入這場建設熱潮的數百億美元資金,或將通過國有投資者與企業組成的龐大體系進行分攤。 這種將巨額支出分攤給廣泛投資者的模式,恰恰是中國獨具優勢的領域,因其國民經濟的重要領域仍屬國有,常作為政策工具參與此類投資。不過,這也使最終接盤的有關方面臨風險,此類資產的建設動機,往往兼顧政府政策與商業可行性。 這一分攤新能源建設財務負擔的最新信號,來自正經歷轉型的新特能源股份有限公司(1799.HK),公司近年從光伏材料製造商,蛻變為太陽能及風電場建設與運營商。此轉型在業內並非罕見,因眾多光伏設備企業轉向電站建設運營以撬動產品需求。但新特能源案例尤為典型,其光伏材料業務收入佔比已從三年前的70%,驟降至今年上半年的13%。 據上周四港交所公告披露,轉型使新特能源背負與太陽能及風電場建設相關的遞增債務,公司現擬通過發行資產擔保證券(Asset Back Securities,簡稱ABS)實現部分減負。 此類證券使企業得以將資產證券化,並通過二級市場轉讓給投資者。需警惕的是,2008年全球金融危機,便肇始於美國按揭機構以可疑住房貸款為底層資產發行ABS,隨後全球投資者接手這些產品,最終因大規模貸款違約導致巨額損失。 公告顯示,新特能源計劃從其眾多太陽能及風電場項目中,選取兩項啓動ABS計劃。相關證券將在上交所掛牌,供所有證券市場投資者認購。儘管普通散戶與私營機構可能參與,但實際買方主力,或將為助力實現國家政策目標的國有機構。 在這案例中,目標包括大規模建設,這是國家主席習近平上個月在聯合國氣候變化峰會上宣佈的碳減排計劃的一部分。計劃要求中國在2035年前,將全經濟範圍溫室氣體淨排放量比峰值下降7%-10%,並確保未來十年﹐非化石能源消費佔能源消費總量比重達30%以上。 序幕初啓? 新特能源的計劃,屬首例通過ABS等金融工具吸引多元投資者,以支持太陽能及風電場建設的方案。在持續至今的擴張後,中國光伏裝機容量已突破1,000吉瓦,相當於全球該清潔能源裝機總量的半壁江山。 根據首期資產支持專項計劃,新特能源將發行規模不超過人民幣15億元的ABS,以兩座現役綠電站為底層資產。規模較大的新園項目,位於內蒙古錫林郭勒盟正鑲白旗,是200兆瓦高壓輸電風電場,估值達13.7億元;規模較小的榮晟項目位於遼寧,裝機100兆瓦,估值約5.32億元。 新特能源稱其現存額度下,最終或可發行30億元ABS,並可在額度內發行多期產品。最新財報顯示,截至6月底,公司資產負債表上存在價值216億元的抵押資產承諾,部分雖涉製造業務,但多數是其建設運營中的太陽能及風電場。 三年前,新特能源主業尚為光伏電池核心材料多晶硅的生產。然而,去年中國產能嚴重過剩,致多晶硅價格大跌,多數生產商陷入虧損,相關營收驟降。今年上半年新特能源該業務的收入上,同比暴跌83%,從上年同期的58.7億元銳減至9.79億元。 同期,太陽能及風電場建設運營收入同比微增5%至46.5億元,佔上半年總收入73億元的64%,反觀2022年,該業務佔比僅四分之一。 市場對此次ABS計劃反應平淡,公告次日的上周五,新特能源股價下挫7.1%。投資者或擔憂此舉暴露債務壓力,亦恐公司將融資所得繼續投入太陽能及風電場建設。 當前,公司股價對應市淨率(P/B)僅0.36倍,市銷率(P/S)0.70倍。但低估值在當前多晶硅行業較普遍,全行業深陷虧損。新特能源上半年雖錄得2.56億元淨虧損,但較上年同期8.87億虧損已大幅收窄。 長遠來看,ABS計劃對新特能源等太陽能及風電場企業具有積極意義,可緩解債務壓力。但此紓困或屬短期效應,因相關企業已成為政府實施太陽能及風電場建設計劃的重要載體。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:盈收下滑的八馬茶業 招股最高集資4.5億元

茶葉生產商八馬茶業股份有限公司(6980.HK)周一公開招股,發售900萬股H股,一成公開發售,每股發售價介乎45至50元,最高集資4.5億元,每手100股,一手入場費5,050.43港元。公司於本周四截止認購,下周二在港掛牌。 按2024年高端茶葉銷售計,八馬茶業位居全中國第一。按去年銷售收入計,公司在中國烏龍茶和紅茶市場亦排名第一。截至今年6月底止,公司共有3,585家門店,其中加盟店佔93%。 今年首6個月,公司中期收入10.63億元,同比下跌4.2%,盈利亦跌近18%至1.2億元。公司解釋是線下渠道銷售減少影響收入,以及行政費用的增加所致。期內的淨利潤率,由去年同期的13.2%跌至11.3%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏