「長租公寓第一股」魔方生活二度向港交所遞交上市申請,以填補資金繼續擴充業務

重點:

  • 受疫情及封控措施影響,魔方生活去年由盈轉虧
  • 中國房地產市場深度調整,不少商品房庫存「轉賣為租」,長租公寓的市場競爭或會更趨激烈

 

羅小芹

去年新冠疫情在中國反覆爆發,包括金融重鎮上海等主要城市,更在去年第二季實施嚴厲封控措施,衝擊了長租公寓營運商魔方生活服務集團有限公司的業績表現,以致去年未能打響在港股上市的如意算盤。

上月底,魔方生活捲土重來,上市聯席保薦人仍然是摩根士丹利及建銀國際。該公司屬於創業類企業,沒有大企業作為骨幹股東,未完成招股前,私募基金華平投資持有其42.56%股份,加拿大魁北克儲蓄投資集團(CDPQ)及中航產融,則分別持股16.93%及12.59%,三家都是被動型的基金投資公司。

初步招股文件引述研究機構弗若斯特沙利文的資料,去年中國集中式長租公寓市場的規模達到511億元,預計至2027年的規模可達1,366億元,複合年增長率21.7%。按在營公寓數量計,至去年底止,魔方生活於獨立集中式長租公寓營運商的排名居首。至去年底止,該公司擁有76,245套在營公寓,分佈全國25座城市388個地點,其中在上海營運的公寓達30,053套,佔比接近四成。

該公司過去三年收入穩步上升,從2020年的9.5億元增至去年的17.1億元,顯示在官方為樓市設下關於債務的「三條紅線」與新冠疫情夾擊下,即使內地樓市疲軟,卻衍生了長期租賃的需求。

依賴直營模式

但值得留意的是,該公司近年盈利表現飄忽,其中2021年錄得約3億元淨利潤,扭轉之前一年的2.3億元虧損局面;但到了2022年,隨著新一輪新冠疫情大流行,加上官方防控措施造成的壓力,其營運所在的中國主要城市、特別是上海的業務受到負面影響,最終再度轉虧2.46億元。

以魔方生活的最新投後估值約76億港元(66.9億元)計算,其市銷率約3.9倍,作為港股的「長租公寓第一股」,市場上可比較的公司不多,與其業務最接近是經營長租酒店及長租公寓的首旅酒店(600258.SH),市銷率約5.4倍,其較高的估值也許與其業務更為多元化有關。

魔方生活近年絕大部分營收來自直營模式的貢獻,在該模式下,魔方生活整租或租賃整棟樓宇的一部分,租約期一般為10至15年,並負責管理和營運,並向住戶收取租金及向其提供配套服務的管理費。過去三年,來自直營模式的收入貢獻分別佔同期收入96.2%、94.5%及94.9%。

另一種為加盟管理和第三方托管模式,在該模式下,魔方生活只以自有品牌或相關委托方的品牌管理和營運加盟公寓,並不擁有租賃公寓所在的任何公寓物業。

行業面臨整合

房價高居不下,租樓成為打工一族或流動人口的無奈選擇。在市場剛性需求推動下,2016年長租公寓行業率先迎來爆發期,然而,自2018年開始出現長租公寓企業資金鏈斷裂的現象,隨着2020年疫情大爆發,進一步暴露了「租金貸」、「高收低租」、「長收短付」等高金融槓桿的行業弊端,甚至連龍頭企業青客去年也走上了破產清算之路,意味行業已步入「大洗牌」階段。

此外,由於樓市內部需求疲弱,市場景氣不再,地產發展商也需要為商品房庫存尋找出路。今年1月,萬科集團(2202.HK; 000002.SZ)與建設銀行(0939.HK; 601939.SH)成立百億住房租賃子基金,擬通過投資收購房企存量資產,提供市場化長租房或保障性租賃住房服務;此外,全球最大房地產投資機構之一的博楓資產,也宣布收購楊浦嘉譽雲景租賃住宅項目,計劃提供560間房源,此舉雖意味蟄伏已久的長租公寓行業似乎再受資本市場青睞,但壞處是市場競爭將會愈來愈激烈。

為擴大公寓網絡規模,魔方生活自從2020年便積極投資,例如2021年旗下經營的公寓總數便按年大增94.4%至75,887套,因此在擴張速度最快的這一年,該公司因投資活動錄得7.77億元現金淨流出,抵消了同年大部分因經營活動錄得的現金浄流入,加上去年因償還銀行貸款錄得12.77億元融資活動現金淨流出,導致公司截至去年底的現金水平僅餘3.46億元,可能因此衍生該公司上市籌資的計劃。

更令人擔心的是,在中國整體需求疲弱下,該公司旗下公寓的租金受壓。據招股文件所示,白領公寓去年月均租金為2,922元,按年減少3.4%,甚至低於2020年的2,964元,拖累整體月均租金按年微跌0.9%至3,137元,在相關成本持續上升的處境下,卻未能相應調升租金,恐繼續蠶食該公司的盈利表現。

欲訂閱詠竹坊每週免費通訊,請點擊這裏

新聞

簡訊:趣致與迪拜家族合作 開發AI生活平台

智能售貨機運營商趣致集團(0917.HK)周四宣布,與統治迪拜的家族成員達成合作,共同開發人工智能娛樂生活平台Holox。平台將率先在迪拜推出,後將拓展至中東其他地區。 趣致將Holox定義為「新一代AI平台,將先進的多模態AI、情境推理及學習技術,與智能硬件相結合,打造出具備沉浸感、交互性且是AI原生的遊戲與娛樂體驗。」 項目本地合作夥伴為Shaikh Thani Saeed Thani Juma Al Maktoum。有關Holox的願景與技術方向,公司表示:「與阿聯酋《2031年國家人工智能戰略》高度一致,其長期目標是阿聯酋在關鍵經濟及文化領域上,全面推進AI應用。」 公告發布後,趣致股價周五上漲8%,該股年內累計跌幅達60%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Waterdrop sells insurance

水滴重返成長軌道 投資人是否埋單?

新成立的技術服務業務收入暴增逾20倍,帶動保險經紀商水滴公司第三季收入按年勁升38.4% 重點: 水滴今年有望重回強勁營收成長,終結連續三年的下滑走勢 公司新設立的技術服務板塊呈現爆發式增長,收入由去年幾乎掛零,躍升至今年第三季貢獻公司23%的收入   陽歌 「若一棵樹在森林倒下卻無人聽聞,哪麼它是否真的發出聲音?」這句英文諺語想表達的是,若一件事從未被人察覺,那麼是否算是發生?這頗能形容保險經紀商水滴公司(WDH.US)最新公布業績後的情況。儘管公司在艱困的經營環境下錄得相當亮眼的增長,但業績公布後的兩個交易日股價幾乎原地踏步,周三僅小幅上漲,翌日不僅回吐全數漲幅,反而倒跌。 用另一句俗語「怕熱就不要進廚房」形容水滴的處境同樣貼切。公司主要收入來源保險經紀業務正面臨愈來愈嚴峻的經營壓力,原因在於中國不斷推出新監管措施,限制相關業務的利潤空間。 作為應對,水滴開始轉向為保險公司提供服務,協助其提升經營效率。此類業務的獲利能力看來遠高於傳統經紀業務,亦有可能獲得國家政策支持,或至少面臨較少監管干預,因為中國多數大型保險公司屬於國有背景。目前,許多保險公司受經濟放緩影響而面臨經營壓力,這或許正是中國當局出手「托底」產業發展、並對保險中介(如水滴)收取費用加以限制的部分原因。 水滴的核心業務集中於健康保險,公司亦正運用其龐大的數據庫,協助藥企篩選臨床試驗所需的合適受試者,這亦是一項較不易受到政府監管影響的業務領域。此外,公司亦積極利用AI技術優化保險核保、風險分析與客戶服務流程。董事長沈鵬表示,相關應用「能夠讓我們在毫秒之內,對用戶形成深刻洞察」。 沈鵬指出:「第三季度,AI成為推動業務品質與效率提升的核心動力,帶動公司收入與盈利雙雙實現雙位數高速增長。」他續稱:「展望未來,我們將把握科技帶來的機遇,持續深化AI與各項業務的融合,並在整體業務生態中推動創新,以支持公司實現可持續成長。」 投資者或許已對企業財報中鋪天蓋地的AI敘事感到疲勞,這或可解釋為何市場對水滴亮眼的業績表現反應平淡。公司季度收入按年增長38.4%,由去年同期的7.04億元增至9.75億元(約1.38億美元)。作為對比,私營保險龍頭眾安在線(6060.HK)今年上半年收入持平;另一家民營保險經紀商手回集團(2621.HK)則於同期錄得收入下滑21%。 水滴本身過去亦曾歷經收入下滑,自2021年以來,公司收入持續回落,由當年的32億元降至2024年的28億元。不過,隨著今年業績回溫,公司幾乎可以確定重回增長軌道。受第三季度強勢表現帶動,公司今年首九個月累計收入達 25.7億元,較去年同期的20.8億元增長24%。 技術服務推動增長 水滴目前有兩大收入來源,分別為核心的保險經紀業務,以及規模較小的醫療眾籌業務,後者主要協助未購買正規保險的人士,分擔高額醫療開支。當季,保險業務仍是公司主要收入支柱,第三季度實現收入8.69億元,按年增長 44.8%,去年同期為6.01億元,約佔公司整體收入近九成。 公司核心保險經紀收入於第三季度按年增長14%,其中新單首年保費收入較上季上升32.3%。公司表示,相關表現主要受惠於數據基礎設施的升級,以及即時客戶評估能力的強化,從而有效提升核保作業效率。 然而,正如前文所述,真正的焦點落在技術服務業務。該業務為保險公司提供一系列提升營運效率的工具,涵蓋風險評估、客戶關係管理與投訴管理等範疇。該板塊收入於第三季度按年暴增近20倍,由去年同期的1,020萬元躍升至1.964億元,現已佔公司總收入的22.6%。 另一個潛在的增長亮點,是公司協助藥企篩選臨床試驗患者的業務,即其所稱的「數字化臨床試驗解決方案」。該板塊於最新季度實現收入3,190萬元,按年增長31%,顯示在中國日益擁擠的藥物研發市場中,該業務有望憑藉為藥企提供患者招募服務而成為新的增長引擎。 從規模而言,水滴的眾籌業務體量相當可觀。但該業務對公司收入貢獻有限,部分原因或在於,若從面向困境人群的業務中獲取高額利潤,社會觀感並不好。第三季度,眾籌業務僅錄得收入6,570萬元,與去年同期的6,580萬元基本持平。 季度內,水滴的營運成本及支出按年上升27.1%,增幅明顯低於收入增長速度,從而推動經營利潤按年大增330%,達1.14億元。同期,公司淨利潤亦錄得約60%的按年增幅,升至1.59億元,並連續第15個季度實現盈利。 儘管市場對最新財報反應平淡,但投資者並未完全忽視水滴前景的改善。今年以來,公司股價累計上漲54%,儘管多數中國科技股同期亦有相近升幅。目前其市銷率(P/S)為1.52倍,明顯高於手回的0.64倍及眾安在線的0.59倍,反映市場更偏好該股,因其受監管政策與經濟放緩影響相對較低。 或許某種程度上仍受制於市場形象問題,不少投資者依然將水滴視為傳統保險經紀商。然而,若公司能逐步轉型為面向保險公司的科技服務供應商,同時持續擴大與藥企的業務合作,其股價仍有望釋放一定上行空間。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:天域半導體首掛半日跌25%

碳化硅外延片製造商廣東天域半導體股份有限公司(2658.HK)周五在港交所掛牌上市,首掛低開34.5%報38港元,其後跌幅收窄,至中午休市報43.52港元,跌24.97%。 公司公布,此次全球發售3,007.05萬股H股,每股發售價58港元,淨籌約16.73億港元。香港公開發售獲約59倍超購,國際發售錄得1.47倍超購。兩名基石投資者廣東原始森林及廣發全球的場外掉期交易以及Glory Ocean合共認購278.48萬股,佔發售總數4.72%。 今年前五個月,公司收入2.57億元,按年下滑13.5%至2.97億元,錄得淨利1,120萬元,去年同期為虧損1.12億元。公司計劃將62.5%的上市集資金額用於未來五年擴大產能,15.1%用於增強研發實力,另有10.8%將投向戰略投資領域。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:遇見小麵首掛插水 午收大跌近三成

連鎖麵店廣州遇見小麵餐飲股份有限公司(2408.HK)周五首日在香港掛牌,開市報5港元,較招股定價大跌29%,之後跌幅略收窄,中午收市報5.12港元,跌27%。 公司發售9,736.5萬股,每股招股價介乎5.64港元至7.04港元,並以最高位定價。公開發售錄得超額認購425倍,國際配售則錄得超額4倍。 公司去年收入11.5億元人民幣(下同),按年升44%,純利升32%至6,070萬元。今年首六個月,收入7億元,按年升33.8%,純利勁升96%至4,183萬元。 集資所得淨額6.17億港元,60%用於拓展餐廳網絡、10%用於品牌建設及提高客戶忠誠度、10%投資上游食品加工行業,餘下10%作一般營運資金。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏