「長租公寓第一股」魔方生活二度向港交所遞交上市申請,以填補資金繼續擴充業務

重點:

  • 受疫情及封控措施影響,魔方生活去年由盈轉虧
  • 中國房地產市場深度調整,不少商品房庫存「轉賣為租」,長租公寓的市場競爭或會更趨激烈

 

羅小芹

去年新冠疫情在中國反覆爆發,包括金融重鎮上海等主要城市,更在去年第二季實施嚴厲封控措施,衝擊了長租公寓營運商魔方生活服務集團有限公司的業績表現,以致去年未能打響在港股上市的如意算盤。

上月底,魔方生活捲土重來,上市聯席保薦人仍然是摩根士丹利及建銀國際。該公司屬於創業類企業,沒有大企業作為骨幹股東,未完成招股前,私募基金華平投資持有其42.56%股份,加拿大魁北克儲蓄投資集團(CDPQ)及中航產融,則分別持股16.93%及12.59%,三家都是被動型的基金投資公司。

初步招股文件引述研究機構弗若斯特沙利文的資料,去年中國集中式長租公寓市場的規模達到511億元,預計至2027年的規模可達1,366億元,複合年增長率21.7%。按在營公寓數量計,至去年底止,魔方生活於獨立集中式長租公寓營運商的排名居首。至去年底止,該公司擁有76,245套在營公寓,分佈全國25座城市388個地點,其中在上海營運的公寓達30,053套,佔比接近四成。

該公司過去三年收入穩步上升,從2020年的9.5億元增至去年的17.1億元,顯示在官方為樓市設下關於債務的「三條紅線」與新冠疫情夾擊下,即使內地樓市疲軟,卻衍生了長期租賃的需求。

依賴直營模式

但值得留意的是,該公司近年盈利表現飄忽,其中2021年錄得約3億元淨利潤,扭轉之前一年的2.3億元虧損局面;但到了2022年,隨著新一輪新冠疫情大流行,加上官方防控措施造成的壓力,其營運所在的中國主要城市、特別是上海的業務受到負面影響,最終再度轉虧2.46億元。

以魔方生活的最新投後估值約76億港元(66.9億元)計算,其市銷率約3.9倍,作為港股的「長租公寓第一股」,市場上可比較的公司不多,與其業務最接近是經營長租酒店及長租公寓的首旅酒店(600258.SH),市銷率約5.4倍,其較高的估值也許與其業務更為多元化有關。

魔方生活近年絕大部分營收來自直營模式的貢獻,在該模式下,魔方生活整租或租賃整棟樓宇的一部分,租約期一般為10至15年,並負責管理和營運,並向住戶收取租金及向其提供配套服務的管理費。過去三年,來自直營模式的收入貢獻分別佔同期收入96.2%、94.5%及94.9%。

另一種為加盟管理和第三方托管模式,在該模式下,魔方生活只以自有品牌或相關委托方的品牌管理和營運加盟公寓,並不擁有租賃公寓所在的任何公寓物業。

行業面臨整合

房價高居不下,租樓成為打工一族或流動人口的無奈選擇。在市場剛性需求推動下,2016年長租公寓行業率先迎來爆發期,然而,自2018年開始出現長租公寓企業資金鏈斷裂的現象,隨着2020年疫情大爆發,進一步暴露了「租金貸」、「高收低租」、「長收短付」等高金融槓桿的行業弊端,甚至連龍頭企業青客去年也走上了破產清算之路,意味行業已步入「大洗牌」階段。

此外,由於樓市內部需求疲弱,市場景氣不再,地產發展商也需要為商品房庫存尋找出路。今年1月,萬科集團(2202.HK; 000002.SZ)與建設銀行(0939.HK; 601939.SH)成立百億住房租賃子基金,擬通過投資收購房企存量資產,提供市場化長租房或保障性租賃住房服務;此外,全球最大房地產投資機構之一的博楓資產,也宣布收購楊浦嘉譽雲景租賃住宅項目,計劃提供560間房源,此舉雖意味蟄伏已久的長租公寓行業似乎再受資本市場青睞,但壞處是市場競爭將會愈來愈激烈。

為擴大公寓網絡規模,魔方生活自從2020年便積極投資,例如2021年旗下經營的公寓總數便按年大增94.4%至75,887套,因此在擴張速度最快的這一年,該公司因投資活動錄得7.77億元現金淨流出,抵消了同年大部分因經營活動錄得的現金浄流入,加上去年因償還銀行貸款錄得12.77億元融資活動現金淨流出,導致公司截至去年底的現金水平僅餘3.46億元,可能因此衍生該公司上市籌資的計劃。

更令人擔心的是,在中國整體需求疲弱下,該公司旗下公寓的租金受壓。據招股文件所示,白領公寓去年月均租金為2,922元,按年減少3.4%,甚至低於2020年的2,964元,拖累整體月均租金按年微跌0.9%至3,137元,在相關成本持續上升的處境下,卻未能相應調升租金,恐繼續蠶食該公司的盈利表現。

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新聞

簡訊:卓越睿新港股首掛大漲

數字教學解決方案提供商卓越睿新數碼科技股份有限公司(2687.HK)在港周一掛牌股價急升。公司公布以每股67.5港元發行667萬股,募集資金4.5億港元。 該股高開,周一下午交易時段漲幅達26.2%報85.2港元。其面向本地投資者的香港公開發售部分,獲得超額認購4,000倍,國際配售部分超額1.3倍。 卓越睿新將把IPO募資總額的36.7%用於研發,另有31.8%將用於提升客戶服務能力。2025年上半年,公司營收同比增長14%至2.75億元,虧損則從上年同期的8,890萬元擴大至9,900萬元。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:模擬晶片製造商納芯微 港股首掛半日跌逾6%

模擬晶片製造商蘇州納芯微電子股份有限公司(688052.SH; 2676.HK)周一在港交所掛牌上市,首掛平開,至中午休市報108.3港元,跌6.64%。 納芯微公布,發行1,906.8萬股H股,香港公開發售接獲24.33倍超購,國際發售錄得1.65倍超購,發售價116元為上限定價,集資淨額20.96億港元。 納芯微專注於高性能、高可靠性模擬及混合信號集成電路研發與銷售,主要研發領域包括傳感器、信號鏈和電源管理三大產品方向。集團採用fabless經營模式,即專注設計研發及銷售,本身不從事晶圓製造,而是把生產工序及大部分封裝測試都外判予晶圓代工廠。 今年上半年,公司收入15.2億元,按年升79.4%,期內虧損收窄至7801萬元,去年同期為虧損2.56億元。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
InnoScience makes microchips

各自揚言勝算在握 「雙英戰」鹿死誰手?

美國國際貿易委員會(ITC)上周就英諾賽科與英飛凌之間的專利糾紛作出有利於英諾賽科的裁決,惟最終裁定仍未出爐 重點: 英諾賽科上周在與英飛凌的337調查專利訴訟中取得對其有利的裁決,但仍面臨行業競爭加劇與利潤率受壓的挑戰 作為一家氮化鎵半導體供應商,英諾賽科今年上半年收入按年大增43%,並首次錄得毛利,但仍未實現盈利   陳竹 兩年前遭業界巨頭控告專利侵權後,籠罩在英諾賽科(蘇州)科技股份有限公司(2577.HK)頭上的烏雲似乎正逐步消散,有望為公司及其投資者消除一大隱憂。 英諾賽科與英飛凌(IFX.DE)之間自2024年3月開始的法律糾紛,一直為英諾賽科帶來重大風險,甚至在公司於一年前來港上市之際亦然。英諾賽科目前主要業務仍集中在中國,一旦裁決結果不利,未來可能被禁止向美國市場銷售部分產品。 上周此一情勢似乎略見緩和,公司公告指,美國國際貿易委員會(ITC)在本案涉及的兩項專利中,就其中一項作出了部分有利於英諾賽科的裁決。英諾賽科表示,其另一項專利相關的產品也被認定並未構成侵權。公司稱,該項裁決「進一步明確了英諾賽科相關知識產權的狀態,並將為公司未來的全球化發展掃清障礙」。 不過,英飛凌的說法則略有不同。公司在聲明中指出,ITC在訴訟涉及的其中一項專利上裁定有利於英飛凌,並補充表示,最終裁決預計將於明年4月2日作出,若初步裁決獲得確認,英諾賽科的相關產品未來可能被禁止輸往美國。 儘管如此,投資者似乎認定ITC的裁決對英諾賽科有利。公司股價在上周三公告當日雖一度下跌1.5%,但其後強勁反彈,目前較公告前水平高出近10%。 自2017年成立以來,英諾賽科一直深耕氮化鎵(GaN)技術,成為功率半導體領域的重要推動者。相比傳統硅基半導體,氮化鎵具有效率更高、開關速度更快等優勢,而英諾賽科一直是氮化鎵應用與商業化的主要推動力量。 公司在這一技術領域具備領先優勢,包括率先實現8吋氮化鎵晶圓的量產,使其有望在這個體量不大、但增長快速的市場中佔得先機。不過,隨著越來越多對手湧入賽道,競爭迅速升溫,已對公司構成重大挑戰,投資者仍應保持審慎。 大市場 大競爭 氮化鎵功率半導體市場正持續快速升溫。根據美銀(Bank of America)上月發布的研究報告,市場規模預計將由2024年的27億元(約3.82億美元),增長至2028年的192億元,年複合增長率高達63%。同樣來自美銀數據,目前英諾賽科在氮化鎵功率半導體市場居於領先地位,去年市佔率達30%,幾乎較排名第二、市佔約17%的Navitas Semiconductor(NVTS.US)多出一倍。 不過,多項因素仍使英諾賽科在未來的競爭中處於有利位置,其中最關鍵的是其採用的整合元件製造商(IDM)模式,即由公司自行負責產品從設計、製造到銷售推廣的全流程。 與將生產外包予第三方代工廠的「無晶圓廠(fabless)模式」相比,IDM模式使英諾賽科能夠對供應鏈與產品品質,掌握更高的控制權。但最大的劣勢在於成本大幅攀升,企業必須投入巨額資本興建昂貴的生產線。惟在目前情況下,垂直整合所帶來的優勢正日益顯現。以Navitas為例,其採用fabless模式,但在主要代工夥伴台積電(TSMC)宣布將於2027年退出氮化鎵製造業務後,正急於尋覓新的生產合作夥伴。 英諾賽科的商業模式亦為其帶來更為多元化的收入來源,公司不僅生產氮化鎵晶片與模組等終端產品,同時亦供應作為晶片製造基礎原料的晶圓,令其能覆蓋更完整的產業鏈收益。 近期兩項供應協議進一步突顯這一優勢,最新一項為上周英諾賽科與美國安森美半導體(ON Semiconductor)達成的合作,早前公司亦曾與歐洲意法半導體(STMicroelectronics)簽署類似協議,未來英諾賽科將向兩家企業供應氮化鎵晶圓。相關合作有助於分散英諾賽科的收入地域結構,目前公司收入仍高度集中於中國市場。 摩根士丹利在10月份的研究報告中預計,英諾賽科的收入增速將快於整體氮化鎵市場,至2027年止年複合成長率可達66%。該行將此一前景主要歸因於公司在技術上的領先地位,以及其IDM模式所帶來的競爭優勢。 這一成長趨勢已在公司近期業績中開始顯現,2025年上半年,英諾賽科收入按年大增43.4%至5.53億元(約7,110萬美元),更重要的是,公司首次錄得6.8%的毛利率。 不過,期內公司仍錄得4.29億元的淨虧損,但較去年同期虧損4.88億元有所收窄,經營狀況逐漸改善。 英諾賽科在7月亦迎來另一項重大利好,全球AI晶片龍頭英偉達(Nvidia)宣布,已選定英諾賽科為其Rubin Ultra GPU提供800V直流電源解決方案。該產品預計於2027年進入商業化階段。這標誌著英諾賽科成功打入數據中心市場,該板塊正是氮化鎵功率半導體需求增長最快的領域之一。 受一連串利好消息帶動,英諾賽科股價表現強勁。自去年12月在香港上市後,股價一路攀升,從每股30.86港元的IPO發行價上漲逾兩倍,於9月初一度逼近100港元,其後有所回落,上周五收報80.85港元。…

簡訊:上半年收入勁增十倍 果下科技招股集資6.8億元

儲能系統方案提供商果下科技股份有限公司(2655.HK)周一公開招股,公司出售3,385.3萬股,每股發售價20.1港元,一手3,000股,入場費2,030.26港元。 今年上半年公司業績扭虧為盈,收入大增近十倍至6.91億元人民幣(下同),盈利557.5萬元,去年同期則虧損2,559萬元。 集資所得約6.8億港元,其中2.67億港元,將用於提升公司的研發能力,1.15億港元用於建設海外運營及服務網絡,1.64億港元用於擴展大型儲能系統產品,餘下的6,060萬港元則作一般營運資金。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏