「長租公寓第一股」魔方生活二度向港交所遞交上市申請,以填補資金繼續擴充業務

重點:

  • 受疫情及封控措施影響,魔方生活去年由盈轉虧
  • 中國房地產市場深度調整,不少商品房庫存「轉賣為租」,長租公寓的市場競爭或會更趨激烈

 

羅小芹

去年新冠疫情在中國反覆爆發,包括金融重鎮上海等主要城市,更在去年第二季實施嚴厲封控措施,衝擊了長租公寓營運商魔方生活服務集團有限公司的業績表現,以致去年未能打響在港股上市的如意算盤。

上月底,魔方生活捲土重來,上市聯席保薦人仍然是摩根士丹利及建銀國際。該公司屬於創業類企業,沒有大企業作為骨幹股東,未完成招股前,私募基金華平投資持有其42.56%股份,加拿大魁北克儲蓄投資集團(CDPQ)及中航產融,則分別持股16.93%及12.59%,三家都是被動型的基金投資公司。

初步招股文件引述研究機構弗若斯特沙利文的資料,去年中國集中式長租公寓市場的規模達到511億元,預計至2027年的規模可達1,366億元,複合年增長率21.7%。按在營公寓數量計,至去年底止,魔方生活於獨立集中式長租公寓營運商的排名居首。至去年底止,該公司擁有76,245套在營公寓,分佈全國25座城市388個地點,其中在上海營運的公寓達30,053套,佔比接近四成。

該公司過去三年收入穩步上升,從2020年的9.5億元增至去年的17.1億元,顯示在官方為樓市設下關於債務的「三條紅線」與新冠疫情夾擊下,即使內地樓市疲軟,卻衍生了長期租賃的需求。

依賴直營模式

但值得留意的是,該公司近年盈利表現飄忽,其中2021年錄得約3億元淨利潤,扭轉之前一年的2.3億元虧損局面;但到了2022年,隨著新一輪新冠疫情大流行,加上官方防控措施造成的壓力,其營運所在的中國主要城市、特別是上海的業務受到負面影響,最終再度轉虧2.46億元。

以魔方生活的最新投後估值約76億港元(66.9億元)計算,其市銷率約3.9倍,作為港股的「長租公寓第一股」,市場上可比較的公司不多,與其業務最接近是經營長租酒店及長租公寓的首旅酒店(600258.SH),市銷率約5.4倍,其較高的估值也許與其業務更為多元化有關。

魔方生活近年絕大部分營收來自直營模式的貢獻,在該模式下,魔方生活整租或租賃整棟樓宇的一部分,租約期一般為10至15年,並負責管理和營運,並向住戶收取租金及向其提供配套服務的管理費。過去三年,來自直營模式的收入貢獻分別佔同期收入96.2%、94.5%及94.9%。

另一種為加盟管理和第三方托管模式,在該模式下,魔方生活只以自有品牌或相關委托方的品牌管理和營運加盟公寓,並不擁有租賃公寓所在的任何公寓物業。

行業面臨整合

房價高居不下,租樓成為打工一族或流動人口的無奈選擇。在市場剛性需求推動下,2016年長租公寓行業率先迎來爆發期,然而,自2018年開始出現長租公寓企業資金鏈斷裂的現象,隨着2020年疫情大爆發,進一步暴露了「租金貸」、「高收低租」、「長收短付」等高金融槓桿的行業弊端,甚至連龍頭企業青客去年也走上了破產清算之路,意味行業已步入「大洗牌」階段。

此外,由於樓市內部需求疲弱,市場景氣不再,地產發展商也需要為商品房庫存尋找出路。今年1月,萬科集團(2202.HK; 000002.SZ)與建設銀行(0939.HK; 601939.SH)成立百億住房租賃子基金,擬通過投資收購房企存量資產,提供市場化長租房或保障性租賃住房服務;此外,全球最大房地產投資機構之一的博楓資產,也宣布收購楊浦嘉譽雲景租賃住宅項目,計劃提供560間房源,此舉雖意味蟄伏已久的長租公寓行業似乎再受資本市場青睞,但壞處是市場競爭將會愈來愈激烈。

為擴大公寓網絡規模,魔方生活自從2020年便積極投資,例如2021年旗下經營的公寓總數便按年大增94.4%至75,887套,因此在擴張速度最快的這一年,該公司因投資活動錄得7.77億元現金淨流出,抵消了同年大部分因經營活動錄得的現金浄流入,加上去年因償還銀行貸款錄得12.77億元融資活動現金淨流出,導致公司截至去年底的現金水平僅餘3.46億元,可能因此衍生該公司上市籌資的計劃。

更令人擔心的是,在中國整體需求疲弱下,該公司旗下公寓的租金受壓。據招股文件所示,白領公寓去年月均租金為2,922元,按年減少3.4%,甚至低於2020年的2,964元,拖累整體月均租金按年微跌0.9%至3,137元,在相關成本持續上升的處境下,卻未能相應調升租金,恐繼續蠶食該公司的盈利表現。

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新聞

簡訊:極氪私有化獲股東大比數通過

電動車(EV)製造商極氪智能科技控股有限公司(ZK.US)周一表示,大多數股東投票通過私有化要約,有96.8%支持該交易。 極氪於5月首次宣布私有化計劃,由在港上市的吉利汽車(0175.HK)牽頭的集團,對該公司每股美國存托憑證(ADS)出價25.66美元。但部分股東抗議價格過低後,吉利在7月將收購價上調至每美國存托憑證26.87美元。 此次私有化發生在極氪於2023年5月在紐約IPO籌集4.4億美元之後不到兩年,極氪及吉利汽車均隸屬於吉利集團,旗下其他上市公司包括汽車製造商沃爾沃(VOLCAR-B.ST)和路特斯(Lotus Technology)(LOT.US),以及汽車技術公司億咖通科技(ECX.US)。 公告發布後,極氪股價於周一上漲2%,周二又上漲0.7%,收於29.88美元。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Shengjing Bank is a lender

瀋陽國資委終極提價 盛京股東賣還是不賣?

這家地方金融機構正承受前控股股東恒大集團的危機餘波,地方政府擬將其私有化 重點: 瀋陽市政府的投資公司擬將私有化盛京銀行的收購報價提高約20% 這家銀行長期承受中國經濟疲軟與前控股股東恒大集團崩盤的雙重打擊   梁武仁 為維護金融體系的信心,中國當局維持銀行業穩定的舉措正付出高昂代價。 上周五,總部位於東北瀋陽市的盛京銀行股份有限公司(2066.HK)宣布,政府支持的控股股東瀋陽盛京金控投資已將私有化報價提高,擬將盛京銀行從港交所退市。 目前,瀋陽盛京金控提價至每股1.6港元和1.45元人民幣,以收購H股和境內股。銀行大股東瀋陽市國資委掌控當地多家最大國企,本次報價較8月26日初始方案溢價逾20%,並明確表示不再提價。 「要約人將不會再增加最終要約價,且不保留如此行事的權利」,該行聲明,「股東及潛在投資者務須注意,在作出本聲明後,要約人將不上調最終H股要約價及最終內資股要約價。」 最新報價較8月私有化方案提出前的股價高逾40%,總金額達到2024年淨利潤的逾20倍。瀋陽盛京金控已實際持有盛京銀行約37%股權,現願斥資逾10億美元實現全資控股。 若交易完成,盛京銀行將轉為國有獨資運營,繼續要扭轉前大股東恒大集團衰敗的經營頹勢。2022年,瀋陽市政府的接管,實為對這家區域性銀行的紓困,最新私有化方案的昂貴代價顯示,在維護龐大金融體系穩定方面,政府不願冒險。決策層顯然要防範銀行業「害群之馬」引發多米諾效應,波及散戶及機構投資者。 過去幾年,盛京銀行效益滑坡致淨利潤大幅萎縮,股價同步跳水。即便私有化要約觸發大漲,市值較2014年上市時仍低近80%。地方當局顯然認為,脫離公眾投資者審視,實施全盤掌控更利於該行發展。 這家區域性銀行因恒大集團關聯交易引發關注,恒大2016年入股盛京銀行時,正值中國樓市繁榮期,至2019年持股比例達36%。合作之初就存隱患,外界擔憂該行可能放寬授信標準,市場質疑其忽視信貸風險,對恒大實施差別化借貸政策。 隱患最終爆發,作為恒大主要融資方,盛京銀行遭流動性危機反噬。2022年末,恒大子公司拖欠該行數十億美元債務,致後者啓動司法追償。此前數月,恒大通過拍賣將剩餘股權售予瀋陽國資,完成2021年啓動的減持計劃,後者是其債務重組籌資舉措之一。 舉步維艱 無論是否涉及恒大風波,盛京銀行生存本就艱難。如諸多同業般,該行深受2020年代初拖垮恒大的地產寒冬衝擊。房企是盛京銀行等區域性銀行的核心借貸群體,2020年該行貸款損失激增,吞噬近三分之二營業利潤,不良貸款率從2019年不足2%升至逾3%。 2023年,盛京銀行再獲政府援手,以非傳統的方式重整受創資產負債表,向遼寧省政府旗下資產管理公司(AMC)出售約240億美元不良債權及投資。中國政府成立AMC來接管並管理銀行的不良貸款(NPL),這種交易並不罕見。 不過,遼寧的AMC為籌資向盛京銀行發行債券,形成國資機構「借該行資金購其壞賬」的財務騰挪。此舉賬面化解不良貸款,卻使該行持有債券資產。無論如何,資產處置後,盛京銀行表面指標好轉,助力中國銀行體系穩定。 操作後不良率雖降,但受國內經濟疲軟拖累,該行營收盈利仍難提振,去年淨利息收入下滑逾20%,淨利潤跌15%至6.21億元(約8,700萬美元),不足鼎盛期的零頭。 周二,收盤價1.55港元較最新收購價1.60港元小幅折價3%,對應23倍市盈率遠高於同業普遍不足5倍的水平。 鑒於收購價無上浮空間且財務表現黯淡,盛京銀行估值上行空間受限。短期中國銀行業難現好轉,現時接受私有化或是明智選擇。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:小鵬通過麥格納代工 實現歐洲量產

電動車製造商小鵬汽車有限公司(XPEV.US; 9868.HK)周一宣布,將透過麥格納(Magna Steyr)奧地利工廠實現在歐洲的本地化生產,首批小鵬G6與G9已於該廠順利下線,相關專案預計於2025年第三季全面啟動。 據財新報道,麥格納是全球汽車零部件巨頭,亦為多家整車企業提供代工服務,累計生產逾400萬輛汽車。小鵬表示,看重麥格納在零部件、系統及整車領域的綜合能力與供應鏈網路,能快速推動本地化落地,未來將在奧地利投產更多純電轎車與SUV車型。 代工並非小鵬首次嘗試。2017年,小鵬曾與海馬汽車合作,代工生產首款G3車型。董事長何小鵬亦坦言,公司在中國市場起步即採代工模式,在歐洲延續此策略並不意外。 對中國新能源車企而言,歐洲是全球第三大汽車市場,2024年新車註冊量達1063萬輛,其中純電動車註冊量同比大增22%。然而,隨歐盟自2024年10月底對中製電動車加徵最高35.3%反補貼關稅,本地化生產的重要性愈發凸顯。比亞迪(1211.HK; 002594.SZ)、零跑(9863.HK)、廣汽(02238.HK;601238.SH)等亦相繼公布歐洲建廠或代工計畫,與小鵬一樣積極搶佔市場先機。 小鵬港股週二收升1.8%,報84.8港元。年初至今累升81.43%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏 --

簡訊:食髓知味 博雅斥2.2億續購比特幣

網絡遊戲開發商博雅互動國際有限公司(0434.HK)周二公布,在本月15及16日間,斥資2.19億元購入245枚比特幣。 收購比特幣的資金,主要來自今年公司多次配股所得。截至公告日,博雅持有3,925枚比特幣,平均每枚購入價為66,094美元。 公司表示進一步購入比特幣,是持續對Web3遊戲及Web3基礎設施研發進行投入,並擴大Web3核心戰略資產儲備,以及繼續在該領域進行項目投資和戰略合作。 博雅周三開市升1.2%報7.4元,公司過去半年股價上升90%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏