「長租公寓第一股」魔方生活二度向港交所遞交上市申請,以填補資金繼續擴充業務

重點:

  • 受疫情及封控措施影響,魔方生活去年由盈轉虧
  • 中國房地產市場深度調整,不少商品房庫存「轉賣為租」,長租公寓的市場競爭或會更趨激烈

 

羅小芹

去年新冠疫情在中國反覆爆發,包括金融重鎮上海等主要城市,更在去年第二季實施嚴厲封控措施,衝擊了長租公寓營運商魔方生活服務集團有限公司的業績表現,以致去年未能打響在港股上市的如意算盤。

上月底,魔方生活捲土重來,上市聯席保薦人仍然是摩根士丹利及建銀國際。該公司屬於創業類企業,沒有大企業作為骨幹股東,未完成招股前,私募基金華平投資持有其42.56%股份,加拿大魁北克儲蓄投資集團(CDPQ)及中航產融,則分別持股16.93%及12.59%,三家都是被動型的基金投資公司。

初步招股文件引述研究機構弗若斯特沙利文的資料,去年中國集中式長租公寓市場的規模達到511億元,預計至2027年的規模可達1,366億元,複合年增長率21.7%。按在營公寓數量計,至去年底止,魔方生活於獨立集中式長租公寓營運商的排名居首。至去年底止,該公司擁有76,245套在營公寓,分佈全國25座城市388個地點,其中在上海營運的公寓達30,053套,佔比接近四成。

該公司過去三年收入穩步上升,從2020年的9.5億元增至去年的17.1億元,顯示在官方為樓市設下關於債務的「三條紅線」與新冠疫情夾擊下,即使內地樓市疲軟,卻衍生了長期租賃的需求。

依賴直營模式

但值得留意的是,該公司近年盈利表現飄忽,其中2021年錄得約3億元淨利潤,扭轉之前一年的2.3億元虧損局面;但到了2022年,隨著新一輪新冠疫情大流行,加上官方防控措施造成的壓力,其營運所在的中國主要城市、特別是上海的業務受到負面影響,最終再度轉虧2.46億元。

以魔方生活的最新投後估值約76億港元(66.9億元)計算,其市銷率約3.9倍,作為港股的「長租公寓第一股」,市場上可比較的公司不多,與其業務最接近是經營長租酒店及長租公寓的首旅酒店(600258.SH),市銷率約5.4倍,其較高的估值也許與其業務更為多元化有關。

魔方生活近年絕大部分營收來自直營模式的貢獻,在該模式下,魔方生活整租或租賃整棟樓宇的一部分,租約期一般為10至15年,並負責管理和營運,並向住戶收取租金及向其提供配套服務的管理費。過去三年,來自直營模式的收入貢獻分別佔同期收入96.2%、94.5%及94.9%。

另一種為加盟管理和第三方托管模式,在該模式下,魔方生活只以自有品牌或相關委托方的品牌管理和營運加盟公寓,並不擁有租賃公寓所在的任何公寓物業。

行業面臨整合

房價高居不下,租樓成為打工一族或流動人口的無奈選擇。在市場剛性需求推動下,2016年長租公寓行業率先迎來爆發期,然而,自2018年開始出現長租公寓企業資金鏈斷裂的現象,隨着2020年疫情大爆發,進一步暴露了「租金貸」、「高收低租」、「長收短付」等高金融槓桿的行業弊端,甚至連龍頭企業青客去年也走上了破產清算之路,意味行業已步入「大洗牌」階段。

此外,由於樓市內部需求疲弱,市場景氣不再,地產發展商也需要為商品房庫存尋找出路。今年1月,萬科集團(2202.HK; 000002.SZ)與建設銀行(0939.HK; 601939.SH)成立百億住房租賃子基金,擬通過投資收購房企存量資產,提供市場化長租房或保障性租賃住房服務;此外,全球最大房地產投資機構之一的博楓資產,也宣布收購楊浦嘉譽雲景租賃住宅項目,計劃提供560間房源,此舉雖意味蟄伏已久的長租公寓行業似乎再受資本市場青睞,但壞處是市場競爭將會愈來愈激烈。

為擴大公寓網絡規模,魔方生活自從2020年便積極投資,例如2021年旗下經營的公寓總數便按年大增94.4%至75,887套,因此在擴張速度最快的這一年,該公司因投資活動錄得7.77億元現金淨流出,抵消了同年大部分因經營活動錄得的現金浄流入,加上去年因償還銀行貸款錄得12.77億元融資活動現金淨流出,導致公司截至去年底的現金水平僅餘3.46億元,可能因此衍生該公司上市籌資的計劃。

更令人擔心的是,在中國整體需求疲弱下,該公司旗下公寓的租金受壓。據招股文件所示,白領公寓去年月均租金為2,922元,按年減少3.4%,甚至低於2020年的2,964元,拖累整體月均租金按年微跌0.9%至3,137元,在相關成本持續上升的處境下,卻未能相應調升租金,恐繼續蠶食該公司的盈利表現。

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新聞

簡訊:新琪安啓動香港IPO 集資最高2.2億港元

甜味劑生產商新琪安科技股份有限公司(2573.HK)周五正式啓動香港招股,計劃發售1,060萬股、每股發行價最高20.9港元,最高集資2.2億港元。 最終定價將於6月6日敲定,股票預計於6月10日正式掛牌。 作為中國最大的甘氨酸、三氯蔗糖等代糖產品生產商之一,新琪安主要依託泰國和印尼生產基地向歐美客戶供貨。公司2022年收入達7.62億元,後因甘氨酸與三氯蔗糖價格受供給過剩衝擊下跌,2023年銷售額驟降逾40%至4.47億元。去年收入有所回升,達到5.689億元。 公司淨利潤從2022年的1.22億元大幅下滑後,2023年錄得4,500萬元,去年進一步微跌至4,300萬元。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Agora makes real time engagement technology

靠AI打翻身戰  聲網首季盈收雙升

這家實時互動技術開發商,因實時線上虛擬導師和對話玩具產品需求上升而獲益 重點: 聲網第一季度收入略有增長,在經歷三年下滑後終於重拾增長 這家實時互動技術開發商表示,正積極投資「有前景的領域」,如可支持虛擬導師和呼叫中心的對話式人工智能 陽歌 人工智能(AI)時代能否讓長期被忽視的實時互動技術公司聲網(API.US)重現昔日輝煌?這個問題目前尚無定論,但公司最新業績和管理層在財報電話會議上的發言,無疑釋放出了一些積極信號。 公司實際業績值得關注,包括實現淨利潤,這是自2021年以來第二個盈利季度。報告還顯示,季度內公司收入同比增長0.8%,增幅非常微弱。但對一家過去四年收入持續收縮的公司而言,這已是重大成就,因此前它的一個主要中國客戶群體遭遇行業整頓。 在去年淘汰一項與教育行業相關的低利潤業務後,聲網的看利率是近年其中一次表現最強勁。 頗具諷刺意味,讓聲網在過去三年歷經艱辛的教育領域,如今似乎成了推動其復蘇的引擎之一。2021年初,聲網因成為語音聊天室運營商Clubhouse的核心技術供應者,股價飆升至100美元以上,是20美元IPO價格的四倍,一度成為投資者的寵兒。但自那之後股價暴跌,目前大多在3至6美元區間波動。 在Clubhouse效應消退後,聲網遭遇更沈重的打擊:2021年中國禁止民營企業向K-12學生提供課外輔導服務,而這類輔導機構當時是聲網最大的客戶群體,公司在中國本土的聲網服務自此持續萎縮。 但如今,教育業務東山再起,這得益於新一代語音虛擬輔導老師。這些導師可以使用聲網開發的人工智能工具,實時提供建議和指導。教育只是聲網開發的語音工具多個應用場景之一,其他應用還包括購物和可與兒童實時互動的玩具,以及呼叫中心。 聲網創始人兼董事長趙斌在財報電話會議上說:「持續盈利和穩健的現金流,讓我們能夠主動投資有前景的領域,尤其是對話式AI。」 他續稱:「自3月推出對話式AI引擎以來,我們看到應用場景從陪伴玩具到語言輔導,開發者和客戶對構建語音助手均表現出濃厚興趣。」 趙斌還表示,隨著聲網的發展勢頭持續,有信心公司在今年剩餘時間保持盈利。 雖然這一切聽上去不錯,但投資者對最新財報及AI可讓收入恢復強勁增長並不買賬。財報發布後的兩個交易日,該股幾乎紋絲不動,今年以來已累計下跌約10%。不過,該股自去年9月以來已近乎翻倍,與在美國和香港上市中概股的反彈勢頭步調一致。聲網總部雖位於美國,但與中國聯繫緊密,中國貢獻了其大約一半的收入。 收入重拾增長 接下來,我們將深入分析部分財務數據,這些數據揭示公司在經歷三年困境後,如何最終實現轉機。聲網最新季度收入,從上年同期的3,300萬美元微增至3,330萬美元,是自2021年以來的第二次季度增長,當年市場對其技術興趣濃厚,公司實現了兩位數的強勁增長。若剔除去年部分已關停的低毛利產品帶來的收入,今年公司第一季度收入增幅更高達12%。 公司預測第二季度收入為3,300萬至3,500萬美元,若達到區間上限,將延續近期的增長勢頭(上年同期為3,420萬美元)。 聲網將收入分為兩大來源:面向中國市場的聲網服務,以及面向全球市場的Agora服務。過去三年,後者持續增長,儘管增速並不驚人,大多處於個位數至低兩位數區間;而受教育行業整頓影響,過去三年聲網服務收入持續收縮。 這些趨勢在第一季度仍在延續,儘管Agora服務的收入略有回升,同比增長18%至1,860萬美元。聲網業務繼續收縮,同比下降14%至1.055億元(1,470萬美元)。但若剔除去年已停產的薄利產品帶來的收入,聲網業務在最新季度實現了6.7%的增長。 聲網當季活躍客戶數同比增長5.2%,扭轉過去幾年下滑趨勢。過去12個月的客戶留存率提升至85%,較近期報告中70%-80%的區間有所改善。而Agora服務的客戶忠誠度向來更高,留存率一直保持在90%以上。 隨著淘汰低利潤率業務,並開始從新一代AI產品中創收,公司毛利率從去年同期的61.2%提升至68.0%,顯著高於近年來60%-65%的常規水平。 所有這些改善,加上運營成本下降20%,幫助公司本季度實現40萬美元的小幅淨利潤,扭轉了去年同期950萬美元的虧損,也較去年第四季度的20萬美元利潤有所提升。 經歷了去年9月以來的股價反彈後,聲網目前的市銷率(P/S)為2.66倍,約為美國競爭對手Twilio(TWLO.US)4.14倍的一半,但仍遠高於中國同行歌爾股份(002241.SZ)的0.76倍。一般而言,我們對那些炒作AI提振業務的公司持謹慎態度。但聲網確實看起來有望從這一趨勢中顯著受益,只要市場接受其能生成AI虛擬導師和對話玩具的新一代產品。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:手回出師不利 首掛午收跌逾14%

保險中介服務提供商手回集團有限公司(2621.HK)周五在港掛牌,開市較招股定價跌7%報,之後股價持續偏弱,中午收市報6.92港元,跌逾14%。 手回发售近2,436万股,一成公开发售,招股价每股介乎6.48港元至8.08港元,超額989倍,最終以高位定價,國際配售超額僅0.13倍。 是次集資淨額1.34億港元,集資所得主要用於加強及優化銷售及營銷網絡、改善服務、提升研發能力及改善技術基礎設施,以及作併購與戰略投資等。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:股市交易回暖 富途首季多賺98%

在線券商富途控股有限公司(FUTU.US)周四公布,首季營收按年增81%至46.95億港元(6.03億美元),非通用會計準則下經調整淨利潤增長98%至22.17億元。 首季交易佣金及手續費收入23.1億港元,按年增長113.5%;利息收入按年升52.9%至20.71億港元;包括財富管理、企業服務業務等的其他收入錄3.14億港元,按年增長101%。 富途在本季度的總交易量達到3.22萬億港元,同比激增140.1%。其中,美國股票交易量為2.25萬億港元,香港股票則為9,160億港元。截至3月底,富途的資金帳戶數量同比增長41.6%,達到2,673,119個,客戶資產也實現了60.2%的增長,達到8,298億港元。 富途周四股價微跌0.32%,收報107.36美元。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏