衆安智慧再衝港股三胎夢能圓嗎？

2022年02月09日

這家私營物業管理公司第二次申請在港股上市，以它去年的盈利表現，足以通過港交所的最新盈利要求

重點︰

衆安智慧生活1月30日再次向港交所遞交上市申請文件，但公司收入高度倚賴母公司
在官方政策影響下，物管板塊過去一年的股價低迷，公司不易取得高估值上市

葉天娜

這位中國最著名房地産企業家之一，因其兩個不同的名字而聞名，一個是其公司年度財務報告上的官方名字，另一個是他在接受媒體採訪時使用的名字。雖然媒體通常稱他爲施忠安，但他在財務報告中通常被稱爲施侃成。

這位從稅務局公務員做到房企老闆的神秘男人，是中國房地産開發商衆安集團(0672.HK)的創始人，其物業管理公司上月底第二次申請在香港上市。

施侃成2007年將衆安集團在港股上市，2014年再把中國新城市(1321.HK)分拆在港交所掛牌，去年6月，旗下的物業管理企業衆安智慧生活服務有限公司，也向港交所遞交了上市申請，“七年一胎” 的夢看似圓滿。

可是施老闆的第三胎不太順利，去年中央“房住不炒”和“三條紅綫”的政策持續，中國房地産無論在動工量或銷售都大不如前，作爲長期倚賴母公司輸血的物業管理公司，自然也受到牽連。去年共有34家物業管理公司向港交所遞交上市申請，最終僅有13家成功上市，衆安智慧生活的上市申請則在12月24日失效。

更麻煩的是，港交所今年1月1日開始提高主板上市企業盈利門檻60%，即最近一個財年盈利不低於3,500萬港元(2,860萬元)，前兩個財年加起來不低於4,500萬港元。

正當市場認爲施老闆“第三胎”上市夢碎時，公司2021年交出了不錯的成績。在農曆年二十八，大家正忙於大掃除之時，衆安智慧生活捲土重來，第二次衝刺到港交所上市。

根據申請文件，公司2021年賺了3,899萬元，連同之前兩年的盈利約5,706萬元，已經超越了港交所的盈利新規定。

與其他物業管理公司一樣，衆安智慧生活的業務包括物業管理、向房地産開發商提供增值服務等。截至去年底，公司一共管理74個項目，在管總建築面積約1,180萬平方米，位於中國6個城市和兩個省份，當中以二綫城市爲主。

拆開公司的業績，可以發現收入來源非常倚賴母公司。去年收入同比增加了28.2%至2.96億元，物業管理服務貢獻最多，達2.05億元，同比增長約12%，佔總收入69.4%，然而有七成多的物業管理服務收入，都是來自母公司旗下物業。

至於向房地産開發商提供增值服務，去年相關收入同比增長77.8%至5,919.3萬元，但當中有89%收入是來自母公司或母公司的合營企業及聯營公司；社區增值服務的增長速度也相當快，去年收入達3,131.1萬元，同比增加1.2倍，但相關增長也是來自母公司旗下物業，其中母公司車輛停車位銷售代理服務的收入，就同比大增加4.4倍至1,721.2萬元。

在中央“房住不炒”的大國策下，中國物業管理行業競爭已經進入汰弱留强階段。根據國家統計局的數據，去年1至11月全國房地産開發投資同比僅增長6%，商品房銷售面積同比只增加了4.8%，可想而知在中國房地産開發商在“缺水”的大環境下，物管公司要靠母公司輸血確保增長已走不下去，未來只能自行開源和節流。

施侃成這次分拆衆安智慧生活上市，籌資所得也是爲了策略性收購及投資其他物管公司，以開源來保持增長；另一方面，公司透過投資升級硬件和軟件來節流，未來還會購買更多智能機器人，在2024年部署在34個物業中使用，估計每個項目每年可節省60萬元勞工成本。

物管板塊估值兩極

兩三年前，物業管理被投資者視爲黃金賽道，由於資金流强勁，加上輕資産與增長能見度高，成爲資金追捧對象。

可是花無百日紅，目前在港股上市的物業管理及代理有63家公司，截至2月1日，最近半年股價上升的只有10只，一隻沒有升跌，其餘全軍盡墨，連恒生指數成份股碧桂園服務(6098.HK)也要大跌27%，其他二、三綫的物管公司如世茂服務(0873.HK)、佳兆業美好(2168.HK)、融創服務(1516.HK)和恒大物業(6666.HK)等，跌幅更達54%至66%。

再看最近半年上市的物業管理公司，除了朗詩綠色生活(1965.HK)首日掛牌升了41.5%之外，其餘不是破發就是只能力守招股價，例如京城佳業(2210.HK)比招股價跌了35.6%、中駿商管(0606)也下跌36.2%。

物業管理股份的估值已大幅下跌，目前更非常分化，有國企背景的公司如華潤萬象(1209.HK)、中海物業(2669.HK)及保利物業(6049.HK)，市盈率(P/E ratio)大概在40至78倍；母公司未能達到中央“三條紅綫”的，不少市盈率僅低於10倍，看來施侃成這次分拆衆安智慧生活上市，會在定價上遇上一定困難。

如果以去年11月上市的京城佳業目前約10倍的市盈率比較，衆安智慧生活去年賺3,899萬元(4,777萬港元)，上市市值約4.8億港元；但如果公司希望以更高的估值上市，由於市場有更多便宜的選擇，可能很難吸引投資者。

中國房地産市場經歷了兩年寒冬，最近終於看到了一點曙光，政策放鬆的消息陸續傳出，一些風險較低的民企短期出現强勁反彈，施侃成能否趁這次政策放鬆的時機，順利將衆安智慧生活上市，市場將拭目以待。

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簡訊：豪威集成電路招股集資47億港元

圖像傳感器製造商豪威集成電路（集團）股份有限公司（0501.HK）周四在港公開招股，發行4,580萬股，每股104.80港元，集資約47億港元。根據公告，1月7日截止認購，於1月12日正式掛牌。公司計劃將約70%的集資金用於未來五至十年的產品研發，余下資金將投入銷售與營銷推廣、戰略性投資和並購，以一般營運資金。豪威主要業務是設計傳感器與銷售，應用於智能手機、汽車、醫療設備等電子產品，生產則由第三方代工完成。2025年上半年，公司收入同比上升15%至139億元，去年同期為121億元；同期淨利潤從13.7億元增至20.3億元。陽歌欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年12月31日

簡訊：湖南最大冷凍食品倉儲服務商紅星冷鏈招股集資2.85億港元

冷凍食品倉儲服務商紅星冷鏈（湖南）股份有限公司（1641.HK）周三啟動公開招股，公司是次全球發售合共2,326.3萬股，每股發售價定12.26港元，集資總額約2.85億港元（3,700萬美元），該股預計2026年1月13日在港交所掛牌上市。紅星冷鏈成立於2006年，總部位於湖南省長沙市，從事冷凍食品倉儲服務及冷凍食品門店租賃服務，業務模式是將食品凍庫與冷凍食品門店租賃相結合，從而連結冷凍食品供應鏈中的批發商及零售商。公司引用第三方報告稱，按2024年收入計，該公司是中國中部地區和湖南省最大的冷凍食品倉儲服務提供商，全國的市佔率約0.7%。就冷凍食品門店租賃服務市場而言，公司分別為中國中部地區第二大提供商及湖南省最大提供商，全國市佔率約1.9%。過去三年，公司分別盈利7,910萬元、7,530萬元及8,290萬元，今年上半年盈利3,970萬元，按年下滑約3.8%。公司稱，集資所得將用於建設一座新加工廠及新冷凍食品倉儲倉庫，升級現有設備、信息技術基礎設施及軟件，包括投資人工智能技術等，同時用於尋求戰略收購及合作夥關係，以完善產業鏈一體化。李世達欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年12月31日

1641.HK

Losing its turtles: Can Playmates Toy navigate the valley of darkness?

失龜者失天下彩星能走過黑暗的幽谷嗎？

忍者龜即將終止對彩星玩具長達37年的獨家授權。這對老搭檔的拆夥，揭示了老牌玩具商在新產業周期下的結構性考驗重點：特許權產品在2023年一度佔彩星玩具收入約77%，2025年上半年仍達36% 公司2025年上半年收入按年大減58%至1.86億港元，並由盈轉虧　李世達「忍者龜」是全球許多孩子們的童年回憶，陪伴一代又一代人長大，而對彩星玩具有限公司Playmates Toys Ltd.（0869.HK）來說，又具有更特別的意義。自1988年起，彩星玩具開始生產「忍者龜」系列玩具，隨後30多年，這個IP陪伴彩星穿越香港製造業的黃金年代，不但將公司推上全球玩具市場高峰，也讓香港一度享有「世界玩具工廠」的美譽。然而，彩星與四隻忍者烏龜的故事，卻即將劃下句號。每段故事都有結局。彩星玩具近日公布，與「忍者龜」相關的特許權協議將於2026年12月31日屆滿後不獲續期，這段橫跨近37年的授權關係，正式進入倒數。公司稱，在協議屆滿後，彩星玩具會在適當情況下，繼續尋找及評估符合其策略考量的潛在特許權機會，並持續致力於開發及管理現有的產品系列，包括「Power Rangers」、「MonsterVerse」及「Winx」等。忍者龜之父把視角拉長，上世紀六、七十年代，廣東潮汕商人陳大河，於1966年在香港屯門創辦彩星公司，一款椰菜娃娃讓彩星聲名起。到1987年，彩星購得忍者龜全球獨家玩具總特許權，獲准創作並推廣忍者龜系列玩具。兩年後，香港嘉禾電影製作真人版英語電影《忍者龜》(Teenage Mutant Ninja Turtles)，令彩星玩具更受歡迎，帶動翌年彩星利潤飆逾10倍至12.1億港元，陳大河被外界稱為「忍者龜之父」，彩星亦被美國《福布斯》雜誌評為「1990年全球盈利最高的玩具商」，亦是史上首間年獲利逾一億美元的玩具商。 2014年，荷里活電影《忍者龜》上映，令彩星的玩具銷售收入再創新高，達至21.6億元，其中忍者龜產品佔總收入高達95%。忍者龜對彩星玩具的重要性不言可喻，消息公布後首個交易日，彩星玩具股價即大跌14.71%，收報0.435港元，年初至今累跌約30%。真正刺痛市場的，是「忍者龜」對彩星收入的份量。彩星玩具在公告中稱，特許權產品銷售收入佔其綜合收入比重，在2021至2024年分別約為8%、13%、77%、47%，而在2025年上半年仍達36%。今年上半年，彩星玩具收入同比大減約58%至約1.86億港元，並由去年盈利9,145.8萬港元轉為虧2,561萬港元。公司稱，主要因核心授權品牌缺乏大型娛樂內容帶動，產品需求明顯轉弱。其中「忍者龜」在期內未有新電影或動畫推出，銷售動力不足。同時，輸美產品受關稅影響，疊加模具與開發成本上升，以及停產產品清貨拖累毛利表現，令公司收入與盈利同步受壓。這反映其長期依賴內容驅動型授權產品的盈利模式，在缺乏外部節點支撐下較為脆弱，某方面也預示了與忍者龜分手的結局。早有預兆？對忍者龜來說，作為IP授權方，發展策略正在持續轉變。隨著內容平台、串流媒體與全球行銷方式演進，授權方對玩具合作夥伴的要求，已不止於製造能力，還包括渠道規模、數位營銷與跨品類整合能力，這使得長期、單一授權關係面臨重整。同時，成本與關稅壓力亦改變了談判空間。彩星玩具2025年上半年毛利率由56%降至43%，在利潤池被壓縮的情況下，授權條款更難達成雙方滿意的平衡。放眼當前市場，彩星玩具所面對的競爭環境已與當年大不相同。內地玩具與潮玩產業近年快速擴張，布魯可（0325.HK）主打積木與拼搭IP，以高頻更新與國產IP切入；名創優品（9896.HK）旗下的Top Toy，憑藉強勢零售網絡與價格帶優勢迅速鋪點；泡泡瑪特（9992.HK）則透過自有IP與盲盒模式，建立更高毛利與用戶黏性。相比之下，彩星仍以傳統授權玩具為核心，產品節奏與IP主導權相對受制於合作方，結構性差異愈發明顯。若未來忍者龜宣布轉與上述內地公司合作，將不令人感到意外。對彩星玩具而言，「後忍者龜時代」的關鍵不在於能否迅速找到下一個等量齊觀的IP，而在於能否重塑業務結構，降低對單一授權的依賴。公司仍擁有成熟的製造、模具與海外分銷能力，未來股價走向，終究取決於彩星能否在轉型期內，證明自身仍具持續創造IP價值的能力。欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年12月31日

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簡訊：金價大升產量急增紫金國際預告今年多賺兩倍

紫金礦業（2899.HK；601899.SH）今年中分拆上市的紫金黃金國際有限公司（2259.HK）周二發盈喜，預計公司今年全年度盈利約在15至16 億美元，與去年同期約 4.81 億美元相比，將增加約10.2至11.2 億美元，同比增長212%至233%。公司表示，盈利大幅增長主要是期內礦產金的產量同比增加至約 46.5 噸，去年約約 38.9噸。其次是礦產金的銷售價格同比上漲，以及本年度完成併購兩個在產金礦項目，能於年內實現盈利。另外，公司預期，截至2026年底，礦產金產量計劃約為 57 噸，較今年產量上升22.6%。紫金黃金國際專注海外黃金業務，紫金礦業將其分拆，是希望可以加強其國際化進程，並增強離岸融資能力，為未來項目開發及並購活動提供資金保障。周三紫金黄金國際開市升2%報146.9港元，公司今年7月分拆以來股價升逾倍。劉智恒欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年12月31日

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