衆安智慧再衝港股 三胎夢能圓嗎？

這家私營物業管理公司第二次申請在港股上市，以它去年的盈利表現，足以通過港交所的最新盈利要求

重點︰

• 衆安智慧生活1月30日再次向港交所遞交上市申請文件，但公司收入高度倚賴母公司
• 在官方政策影響下，物管板塊過去一年的股價低迷，公司不易取得高估值上市

葉天娜

這位中國最著名房地産企業家之一，因其兩個不同的名字而聞名，一個是其公司年度財務報告上的官方名字，另一個是他在接受媒體採訪時使用的名字。雖然媒體通常稱他爲施忠安，但他在財務報告中通常被稱爲施侃成。

這位從稅務局公務員做到房企老闆的神秘男人，是中國房地産開發商衆安集團(0672.HK)的創始人，其物業管理公司上月底第二次申請在香港上市。

施侃成2007年將衆安集團在港股上市，2014年再把中國新城市(1321.HK)分拆在港交所掛牌，去年6月，旗下的物業管理企業衆安智慧生活服務有限公司，也向港交所遞交了上市申請，“七年一胎” 的夢看似圓滿。

可是施老闆的第三胎不太順利，去年中央“房住不炒”和“三條紅綫”的政策持續，中國房地産無論在動工量或銷售都大不如前，作爲長期倚賴母公司輸血的物業管理公司，自然也受到牽連。去年共有34家物業管理公司向港交所遞交上市申請，最終僅有13家成功上市，衆安智慧生活的上市申請則在12月24日失效。

更麻煩的是，港交所今年1月1日開始提高主板上市企業盈利門檻60%，即最近一個財年盈利不低於3,500萬港元(2,860萬元)，前兩個財年加起來不低於4,500萬港元。

正當市場認爲施老闆“第三胎”上市夢碎時，公司2021年交出了不錯的成績。在農曆年二十八，大家正忙於大掃除之時，衆安智慧生活捲土重來，第二次衝刺到港交所上市。

根據申請文件，公司2021年賺了3,899萬元，連同之前兩年的盈利約5,706萬元，已經超越了港交所的盈利新規定。

與其他物業管理公司一樣，衆安智慧生活的業務包括物業管理、向房地産開發商提供增值服務等。截至去年底，公司一共管理74個項目，在管總建築面積約1,180萬平方米，位於中國6個城市和兩個省份，當中以二綫城市爲主。

拆開公司的業績，可以發現收入來源非常倚賴母公司。去年收入同比增加了28.2%至2.96億元，物業管理服務貢獻最多，達2.05億元，同比增長約12%，佔總收入69.4%，然而有七成多的物業管理服務收入，都是來自母公司旗下物業。

至於向房地産開發商提供增值服務，去年相關收入同比增長77.8%至5,919.3萬元，但當中有89%收入是來自母公司或母公司的合營企業及聯營公司；社區增值服務的增長速度也相當快，去年收入達3,131.1萬元，同比增加1.2倍，但相關增長也是來自母公司旗下物業，其中母公司車輛停車位銷售代理服務的收入，就同比大增加4.4倍至1,721.2萬元。

在中央“房住不炒”的大國策下，中國物業管理行業競爭已經進入汰弱留强階段。根據國家統計局的數據，去年1至11月全國房地産開發投資同比僅增長6%，商品房銷售面積同比只增加了4.8%，可想而知在中國房地産開發商在“缺水”的大環境下，物管公司要靠母公司輸血確保增長已走不下去，未來只能自行開源和節流。

施侃成這次分拆衆安智慧生活上市，籌資所得也是爲了策略性收購及投資其他物管公司，以開源來保持增長；另一方面，公司透過投資升級硬件和軟件來節流，未來還會購買更多智能機器人，在2024年部署在34個物業中使用，估計每個項目每年可節省60萬元勞工成本。

物管板塊估值兩極

兩三年前，物業管理被投資者視爲黃金賽道，由於資金流强勁，加上輕資産與增長能見度高，成爲資金追捧對象。

可是花無百日紅，目前在港股上市的物業管理及代理有63家公司，截至2月1日，最近半年股價上升的只有10只，一隻沒有升跌，其餘全軍盡墨，連恒生指數成份股碧桂園服務(6098.HK)也要大跌27%，其他二、三綫的物管公司如世茂服務(0873.HK)、佳兆業美好(2168.HK)、融創服務(1516.HK)和恒大物業(6666.HK)等，跌幅更達54%至66%。

再看最近半年上市的物業管理公司，除了朗詩綠色生活(1965.HK)首日掛牌升了41.5%之外，其餘不是破發就是只能力守招股價，例如京城佳業(2210.HK)比招股價跌了35.6%、中駿商管(0606)也下跌36.2%。

物業管理股份的估值已大幅下跌，目前更非常分化，有國企背景的公司如華潤萬象(1209.HK)、中海物業(2669.HK)及保利物業(6049.HK)，市盈率(P/E ratio)大概在40至78倍；母公司未能達到中央“三條紅綫”的，不少市盈率僅低於10倍，看來施侃成這次分拆衆安智慧生活上市，會在定價上遇上一定困難。

如果以去年11月上市的京城佳業目前約10倍的市盈率比較，衆安智慧生活去年賺3,899萬元(4,777萬港元)，上市市值約4.8億港元；但如果公司希望以更高的估值上市，由於市場有更多便宜的選擇，可能很難吸引投資者。

中國房地産市場經歷了兩年寒冬，最近終於看到了一點曙光，政策放鬆的消息陸續傳出，一些風險較低的民企短期出現强勁反彈，施侃成能否趁這次政策放鬆的時機，順利將衆安智慧生活上市，市場將拭目以待。

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