這家私營物業管理公司第二次申請在港股上市,以它去年的盈利表現,足以通過港交所的最新盈利要求

重點︰

  • 衆安智慧生活1月30日再次向港交所遞交上市申請文件,但公司收入高度倚賴母公司
  • 在官方政策影響下,物管板塊過去一年的股價低迷,公司不易取得高估值上市

葉天娜

這位中國最著名房地産企業家之一,因其兩個不同的名字而聞名,一個是其公司年度財務報告上的官方名字,另一個是他在接受媒體採訪時使用的名字。雖然媒體通常稱他爲施忠安,但他在財務報告中通常被稱爲施侃成。

這位從稅務局公務員做到房企老闆的神秘男人,是中國房地産開發商衆安集團(0672.HK)的創始人,其物業管理公司上月底第二次申請在香港上市。

施侃成2007年將衆安集團在港股上市,2014年再把中國新城市(1321.HK)分拆在港交所掛牌,去年6月,旗下的物業管理企業衆安智慧生活服務有限公司,也向港交所遞交了上市申請,“七年一胎” 的夢看似圓滿。

可是施老闆的第三胎不太順利,去年中央“房住不炒”和“三條紅綫”的政策持續,中國房地産無論在動工量或銷售都大不如前,作爲長期倚賴母公司輸血的物業管理公司,自然也受到牽連。去年共有34家物業管理公司向港交所遞交上市申請,最終僅有13家成功上市,衆安智慧生活的上市申請則在12月24日失效。

更麻煩的是,港交所今年1月1日開始提高主板上市企業盈利門檻60%,即最近一個財年盈利不低於3,500萬港元(2,860萬元),前兩個財年加起來不低於4,500萬港元。

正當市場認爲施老闆“第三胎”上市夢碎時,公司2021年交出了不錯的成績。在農曆年二十八,大家正忙於大掃除之時,衆安智慧生活捲土重來,第二次衝刺到港交所上市。

根據申請文件,公司2021年賺了3,899萬元,連同之前兩年的盈利約5,706萬元,已經超越了港交所的盈利新規定。

與其他物業管理公司一樣,衆安智慧生活的業務包括物業管理、向房地産開發商提供增值服務等。截至去年底,公司一共管理74個項目,在管總建築面積約1,180萬平方米,位於中國6個城市和兩個省份,當中以二綫城市爲主。

拆開公司的業績,可以發現收入來源非常倚賴母公司。去年收入同比增加了28.2%至2.96億元,物業管理服務貢獻最多,達2.05億元,同比增長約12%,佔總收入69.4%,然而有七成多的物業管理服務收入,都是來自母公司旗下物業。

至於向房地産開發商提供增值服務,去年相關收入同比增長77.8%至5,919.3萬元,但當中有89%收入是來自母公司或母公司的合營企業及聯營公司;社區增值服務的增長速度也相當快,去年收入達3,131.1萬元,同比增加1.2倍,但相關增長也是來自母公司旗下物業,其中母公司車輛停車位銷售代理服務的收入,就同比大增加4.4倍至1,721.2萬元。

在中央“房住不炒”的大國策下,中國物業管理行業競爭已經進入汰弱留强階段。根據國家統計局的數據,去年1至11月全國房地産開發投資同比僅增長6%,商品房銷售面積同比只增加了4.8%,可想而知在中國房地産開發商在“缺水”的大環境下,物管公司要靠母公司輸血確保增長已走不下去,未來只能自行開源和節流。

施侃成這次分拆衆安智慧生活上市,籌資所得也是爲了策略性收購及投資其他物管公司,以開源來保持增長;另一方面,公司透過投資升級硬件和軟件來節流,未來還會購買更多智能機器人,在2024年部署在34個物業中使用,估計每個項目每年可節省60萬元勞工成本。

物管板塊估值兩極

兩三年前,物業管理被投資者視爲黃金賽道,由於資金流强勁,加上輕資産與增長能見度高,成爲資金追捧對象。

可是花無百日紅,目前在港股上市的物業管理及代理有63家公司,截至2月1日,最近半年股價上升的只有10只,一隻沒有升跌,其餘全軍盡墨,連恒生指數成份股碧桂園服務(6098.HK)也要大跌27%,其他二、三綫的物管公司如世茂服務(0873.HK)、佳兆業美好(2168.HK)、融創服務(1516.HK)和恒大物業(6666.HK)等,跌幅更達54%至66%。

再看最近半年上市的物業管理公司,除了朗詩綠色生活(1965.HK)首日掛牌升了41.5%之外,其餘不是破發就是只能力守招股價,例如京城佳業(2210.HK)比招股價跌了35.6%、中駿商管(0606)也下跌36.2%。

物業管理股份的估值已大幅下跌,目前更非常分化,有國企背景的公司如華潤萬象(1209.HK)、中海物業(2669.HK)及保利物業(6049.HK),市盈率(P/E ratio)大概在40至78倍;母公司未能達到中央“三條紅綫”的,不少市盈率僅低於10倍,看來施侃成這次分拆衆安智慧生活上市,會在定價上遇上一定困難。

如果以去年11月上市的京城佳業目前約10倍的市盈率比較,衆安智慧生活去年賺3,899萬元(4,777萬港元),上市市值約4.8億港元;但如果公司希望以更高的估值上市,由於市場有更多便宜的選擇,可能很難吸引投資者。

中國房地産市場經歷了兩年寒冬,最近終於看到了一點曙光,政策放鬆的消息陸續傳出,一些風險較低的民企短期出現强勁反彈,施侃成能否趁這次政策放鬆的時機,順利將衆安智慧生活上市,市場將拭目以待。

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新聞

簡訊:林清軒招股集資十億 拓展品牌強化銷售網

護膚品生產商上海林清軒化妝品集團股份有限公司(2657.HK)於周四在香港公開招股,計劃發售約1,400萬股,每股77.77港元,集資約10億港元。 公司表示,認購將於12月23日截止, 12月30日上市。五名基石投資者認購6,200萬美元的股份,約佔發售總額的44%。公司計劃將集資所得的20%用於品牌推廣,另外20%加強線上線下銷售網絡。 林清軒的營收在今年上半年幾乎翻倍,從上年同期的5.3億元增至10.5億元。淨利潤從8,670萬元增至1.82億元,增長逾倍。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:商湯折讓8.6%配股籌31.5億港元

人工智能企業商湯集團股份有限公司(0020.HK)周四公布,擬以每股1.8港元配售約17.5億股新B類股份,較前一日收市價1.97元折讓8.6%。籌集淨額約為31.5億港元(4.05億美元),相當於經擴大已發行B類股份的4.4%及經擴大已發行股份的4.3%。 公司指出,配股所得款項30%用於支持公司的核心業務發展,包括打造行業領先的AI雲、持續擴大公司人工智能基礎設施商湯大裝置的規模與提高其國產化比例;30%用於支持生成式人工智能的研發,以及基於公司多模態大模型衍生產品的開發與商業落地;20%用於探索人工智能在創新垂直領域的技術融合與實踐,包括但不限於AI在金融、教育等行業的落地;20%用作公司的一般營運資金。 商湯表示,公司已於7月進行前次配售,其所得款項已全部使用。2025年上半年,商湯收入按年增長36%至24億元,其中,生成式AI收入連續第三年高速增長,增幅達73%,經調整虧損淨額按年收窄50%至11.6億元。 商湯股價周四低開,至中午休市報1.90港元,跌3.55%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
CTG operates duty free shops

競投內鬥擊退日上免稅行 中免拿下上海機場免稅店

在經濟放緩、業務承壓之際,中國中免與子公司的經營權爭拗,突顯機場渠道對免稅店營運商的重要性正進一步凸顯 重點: 中國中免擊敗旗下子公司,在上海機場免稅店經營權競標中勝出 作為中國免稅零售龍頭,中國中免的收入與利潤雙雙下滑,顯示即使政府政策支持力度不小,免稅行業仍難敵疲弱的宏觀經濟環境   譚英 一場罕見的「內鬥」正在中國免稅行業上演,主導市場的免稅巨頭與旗下一家子公司爆發地盤爭奪戰,令外界更清楚看到在經濟放緩之下,這個行業正面對的壓力,即使北京近來一再出手扶持亦然。 這個一向低調的行業在本月突然成為焦點,免稅巨頭中國旅遊集團中免股份有限公司(1880.HK,601888.SH)(簡稱中免)員工,阻止日上免稅行(上海)有限公司兩名員工進入上海機場集團總部,該集團是上海兩大機場的營運方。這兩名日上免稅行人員原計劃遞交投標文件,以延續公司已經營26年的機場免稅店。中免控股並佔多數控制的日上董事會,此前已投票反對參與投標,但日上仍決定推進投標,中免選擇出手阻攔。 雖然日上員工最終仍成功遞交標書,不久後卻只能眼看著投標被取消資格,原因是中免以日上免稅行名義提交了正式撤回文件。最終,中免成為獲上海方面發放牌照的兩家公司之一,並把日上免稅行這位老面孔,從上海浦東國際機場和上海虹橋國際機場的長期經營位置上請走。 投資者一度為這種強硬手段按讚,消息傳出後,公司在香港與上海兩地上市的股份應聲上漲3%。中免在12月17日對外公布相關進展,並於當日正式拿下合約。但接下來幾天,股價又把升幅全部吐回。市場逐步消化後認為,這件事雖然重要,卻未必足以扭轉中免銷售與利潤下滑的勢頭。 中免的業務幾乎完全押注中國本土市場,於中國內地以外的門店,僅分布於香港、澳門、東京、新加坡與斯里蘭卡。公司幾乎鎖死國內市場,市佔率接近80%,這一方面源於外資參與的政策限制,另一方面亦與其國資背景密切相關。 即使坐擁巨大的主場優勢,公司自疫情以來仍走得不順,其門店人流自2023年疫情結束後依然復蘇乏力。這次為了把上海機場合約「整盤端走」而強壓字家子公司的做法,反而像是一種症狀,它折射出中免對行業更深層、也更難解的結構性問題,正積累著相當程度的焦躁與挫折。 除了消費需求疲弱,本地消費口味的轉變,亦進一步壓低了對高價外國商品如奢侈品、酒類及化妝品的需求,消費者也愈來愈傾向於本土品牌,走紅的國產品牌正搶佔更大的市場份額。 在這場轉型過程中,中免的表現並不理想。2024年,公司收入按年下跌16%至565億元。淨利潤跌幅更大,按年大挫36%至43.2億元,為近年來最大跌幅。今年首三季,收入下滑趨勢仍未止住,首九個月收入按年下降7.34%至399億元,同期淨利潤亦按年下跌22%至30億元。 這一表現,與全球免稅市場形成鮮明對比,該市場去年規模按年增長3%,達到741億美元。為了安撫憂心忡忡的投資者,中免於10月宣布史上首度派發中期股息,並批准股份回購計劃。 市區免稅店 中免成功取得上海兩大機場免稅店的直接經營權,或可為其收入帶來小幅提振,但與日上免稅行的爭奪戰,卻引發外界對中國免稅購物市場未來承載能力的質疑。該市場去年規模為716億元。隨著機場及鐵路樞紐的免稅資源大致飽和,中免及其同業已把目光轉向一線城市的市區免稅店,透過線上到線下(O2O)等服務,鎖定更廣泛的旅客群體。 中免目前擁有約200間零售門店,是中國規模最大的免稅連鎖營運商。不過,隨著中國近期決定重新向外資營運商開放免稅行業,公司未來勢將面臨更激烈的競爭,此前中國免稅行業自2019年起基本對外資關閉。 日上免稅行的遭遇,正好反映過去30年外資在中國免稅行業走過的顛簸道路。該公司於1999年成為首家獲准進入高度監管免稅行業的外資企業,長期以來被視為中國免稅產業的國際標準制定者,於2018年被中免收購,目前中免持股51%。多年來,日上免稅行一直是唯一一家同時在上海浦東國際機場、上海虹橋國際機場,以及北京首都國際機場等中國三大航空樞紐設有免稅店的營運商。然而,隨著機場管理方今年稍早調整招標規則,以防止同一實體反覆競投經營權,日上免稅行在上海長期壟斷式的地位已顯得岌岌可危。 最終,中免成功中標,取得上海浦東機場及虹橋機場兩個經營場地的免稅店經營權,另一個經營權則由全球旅遊零售商Avolta奪得。 從某些角度看,中免的市場地位依然難以撼動。根據公司自身數據,2024 年中免掌控中國免稅及旅遊零售市場78.7%的市佔率,遠遠領先於市佔率僅7.1%的第二大本土競爭對手海南發展控股。 12月18日,海南正式成為自由貿易區,並採用雙軌制,一方面允許海南與中國以外地區實現自由貿易,另一方面,對於在海南與中國內地之間流動的進口貨物,仍維持海關監管。現有免稅牌照持有人,將在新制度啟動後繼續保留其牌照。 中免的香港上市股份今年以來累升27%,與恒生指數同期漲幅相若,顯示投資者暫時尚未對公司失去信心。分析師的態度亦偏向審慎樂觀,預期公司收入跌幅可於第四季進一步收窄,並有望重回利潤增長軌道。 海南自由貿易港的正式啟動,或可為島內免稅購物注入新動能,進而提振中免在這一核心市場的業務表現。在12月日上免稅行事件後,中信證券維持對中免的「買入」評級;中金公司則維持「跑贏大市」評級,並上調目標價。華西證券認為,中免的經營表現已觸底,並開始出現復蘇跡象。不過,證星機構調研則認為,在盈利未明顯改善之前,該股的上行空間有限,並指出公司目前約39倍的市盈率,已高於行業平均水平。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:五一視界招股集資7億元

從事數字孿生科技的五一視界數字孿生科技股份有限公司(6651.HK)周四招股,公開發售2,397.5萬股,每股發售價30.5元,集資7.3億元,一手200股,入場費6,161.51元。招股於本月23日截止認購, 30日正式掛牌。 數字孿生技術是一種利用3D圖形、模擬仿真及AI來生成實體物件或系統的高精確度虛擬複製品技術。數字孿生應用於各個領域,以模擬及規劃城市發展、交通管理,以及緊急應變策略等影響實際環境的場景。 公司成立至今已完成八輪融資,集資超過8億元人民幣(下同),投資者當中有LS 51World、Sky9 51World及商湯(0020.HK)。 五一視界過去三年持續虧損,今年上半年收入按年增62%至5,382萬元,但虧損同比擴大44.5%至9,409萬元。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏