這家私營物業管理公司第二次申請在港股上市,以它去年的盈利表現,足以通過港交所的最新盈利要求

重點︰

  • 衆安智慧生活1月30日再次向港交所遞交上市申請文件,但公司收入高度倚賴母公司
  • 在官方政策影響下,物管板塊過去一年的股價低迷,公司不易取得高估值上市

葉天娜

這位中國最著名房地産企業家之一,因其兩個不同的名字而聞名,一個是其公司年度財務報告上的官方名字,另一個是他在接受媒體採訪時使用的名字。雖然媒體通常稱他爲施忠安,但他在財務報告中通常被稱爲施侃成。

這位從稅務局公務員做到房企老闆的神秘男人,是中國房地産開發商衆安集團(0672.HK)的創始人,其物業管理公司上月底第二次申請在香港上市。

施侃成2007年將衆安集團在港股上市,2014年再把中國新城市(1321.HK)分拆在港交所掛牌,去年6月,旗下的物業管理企業衆安智慧生活服務有限公司,也向港交所遞交了上市申請,“七年一胎” 的夢看似圓滿。

可是施老闆的第三胎不太順利,去年中央“房住不炒”和“三條紅綫”的政策持續,中國房地産無論在動工量或銷售都大不如前,作爲長期倚賴母公司輸血的物業管理公司,自然也受到牽連。去年共有34家物業管理公司向港交所遞交上市申請,最終僅有13家成功上市,衆安智慧生活的上市申請則在12月24日失效。

更麻煩的是,港交所今年1月1日開始提高主板上市企業盈利門檻60%,即最近一個財年盈利不低於3,500萬港元(2,860萬元),前兩個財年加起來不低於4,500萬港元。

正當市場認爲施老闆“第三胎”上市夢碎時,公司2021年交出了不錯的成績。在農曆年二十八,大家正忙於大掃除之時,衆安智慧生活捲土重來,第二次衝刺到港交所上市。

根據申請文件,公司2021年賺了3,899萬元,連同之前兩年的盈利約5,706萬元,已經超越了港交所的盈利新規定。

與其他物業管理公司一樣,衆安智慧生活的業務包括物業管理、向房地産開發商提供增值服務等。截至去年底,公司一共管理74個項目,在管總建築面積約1,180萬平方米,位於中國6個城市和兩個省份,當中以二綫城市爲主。

拆開公司的業績,可以發現收入來源非常倚賴母公司。去年收入同比增加了28.2%至2.96億元,物業管理服務貢獻最多,達2.05億元,同比增長約12%,佔總收入69.4%,然而有七成多的物業管理服務收入,都是來自母公司旗下物業。

至於向房地産開發商提供增值服務,去年相關收入同比增長77.8%至5,919.3萬元,但當中有89%收入是來自母公司或母公司的合營企業及聯營公司;社區增值服務的增長速度也相當快,去年收入達3,131.1萬元,同比增加1.2倍,但相關增長也是來自母公司旗下物業,其中母公司車輛停車位銷售代理服務的收入,就同比大增加4.4倍至1,721.2萬元。

在中央“房住不炒”的大國策下,中國物業管理行業競爭已經進入汰弱留强階段。根據國家統計局的數據,去年1至11月全國房地産開發投資同比僅增長6%,商品房銷售面積同比只增加了4.8%,可想而知在中國房地産開發商在“缺水”的大環境下,物管公司要靠母公司輸血確保增長已走不下去,未來只能自行開源和節流。

施侃成這次分拆衆安智慧生活上市,籌資所得也是爲了策略性收購及投資其他物管公司,以開源來保持增長;另一方面,公司透過投資升級硬件和軟件來節流,未來還會購買更多智能機器人,在2024年部署在34個物業中使用,估計每個項目每年可節省60萬元勞工成本。

物管板塊估值兩極

兩三年前,物業管理被投資者視爲黃金賽道,由於資金流强勁,加上輕資産與增長能見度高,成爲資金追捧對象。

可是花無百日紅,目前在港股上市的物業管理及代理有63家公司,截至2月1日,最近半年股價上升的只有10只,一隻沒有升跌,其餘全軍盡墨,連恒生指數成份股碧桂園服務(6098.HK)也要大跌27%,其他二、三綫的物管公司如世茂服務(0873.HK)、佳兆業美好(2168.HK)、融創服務(1516.HK)和恒大物業(6666.HK)等,跌幅更達54%至66%。

再看最近半年上市的物業管理公司,除了朗詩綠色生活(1965.HK)首日掛牌升了41.5%之外,其餘不是破發就是只能力守招股價,例如京城佳業(2210.HK)比招股價跌了35.6%、中駿商管(0606)也下跌36.2%。

物業管理股份的估值已大幅下跌,目前更非常分化,有國企背景的公司如華潤萬象(1209.HK)、中海物業(2669.HK)及保利物業(6049.HK),市盈率(P/E ratio)大概在40至78倍;母公司未能達到中央“三條紅綫”的,不少市盈率僅低於10倍,看來施侃成這次分拆衆安智慧生活上市,會在定價上遇上一定困難。

如果以去年11月上市的京城佳業目前約10倍的市盈率比較,衆安智慧生活去年賺3,899萬元(4,777萬港元),上市市值約4.8億港元;但如果公司希望以更高的估值上市,由於市場有更多便宜的選擇,可能很難吸引投資者。

中國房地産市場經歷了兩年寒冬,最近終於看到了一點曙光,政策放鬆的消息陸續傳出,一些風險較低的民企短期出現强勁反彈,施侃成能否趁這次政策放鬆的時機,順利將衆安智慧生活上市,市場將拭目以待。

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新聞

簡訊:大金重工港股首掛收平

海上風電裝備供應商大金重工股份有限公司(1081.HK; 002487.SZ)周五在港股掛牌上市,早盤走低,其後收復失地,平盤收市,報66.4港元。 公司公布,此次全球發售1億股,每股發售價66.40港元,淨籌約64.65億港元。其中,香港公開發售獲133.39倍超購,國際發售獲9.68倍超購。 大金重工成立於2003年,主力提供風電基礎裝備「建造+運輸+交付」一站式解決方案,於2010年在深交所上市,成為中國A股首家風電塔樁上市公司。 據弗若斯特沙利文資料,以2025年上半年單樁銷售金額計,大金重工是歐洲市場排名第一的海上風電基礎裝備供應商,市場份額29.1%。集團是亞太地區唯一向歐洲批量交付單樁的供應商。 公司稱,集資所得款項中,55%將用於深遠海綜合解決方案升級;20%用於歐洲總裝基地投資及建設;10%用於全資擁有的全球研發中心,其餘資金用於海外市場拓展與一般營運用途。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:富途旗下Moomoo與Kalshi達成合作協議

在線股票經紀商富途控股有限公司(FUTU.US)旗下英文品牌Moomoo Financial Inc.周四宣布,與全球最大預測市場運營商Kalshi達成合作,為Moomoo用戶接入Kalshi渠道。 根據協議,Moomoo用戶將可通過受美國商品期貨交易委員會(CTFC)監管的交易所,就重大經濟、政治和文化事件進行合約交易。Moomoo表示:“此次上線進一步強化了Moomoo不斷演進的產品生態體系,也體現了公司更宏大願景——為新興金融產品和資產類別提供現代化的市場准入渠道。” 公告發布兩周之前,富途因未持經紀牌照而向中國大陸用戶提供股票交易服務,被中國證監會罰款。根據當時公告,富途必須逐步退出其餘下的中國內地業務,截至今年3月底,該部分業務佔其資金賬戶總數約13%。 富途股價周四下跌0.5%,收報95.78美元。自5月21日,公司公布中國證監會的規限後,該股已累計下跌約23%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Daqo gets into power equipment

多晶硅寒冬未散 大全新能源押注AI電力基建

多晶硅生產商大全新能源將與昆山市政府合作,投資60億元興建生產基地,製造供AI數據中心使用的電力設備 重點: 大全新能源將與昆山經濟技術開發區合作,投資60億元建設生產基地,生產AI數據中心所需的電力設備 此舉距離徐翔從父親手中接掌公司僅三年,也意味著公司重新回到以電力設備製造起家的業務根基   陽歌 中國歷史上從不缺乏子承父業的故事,不少企業家二代都試圖超越父輩打造的商業帝國,但結果往往喜憂參半。如今,這樣的故事似乎正在大全新能源股份有限公司(DQ.US;688303.SH)上演。該公司是全球主要多晶硅生產商之一,而多晶硅正是製造太陽能板的核心原材料,太陽能發電也正迅速成為全球最重要的清潔能源來源之一。 這是我們對大全新能源最新動向的判斷。公司周四宣布一項重大且頗為特殊的戰略轉型,將進軍未來AI數據中心所需的電力基礎設施製造領域。近年來,AI數據中心突然成為開發商與投資人追逐的熱門賽道,市場普遍押注,隨著人工智能應用快速普及,對龐大算力與電力的需求將同步激增。 這項重大轉型的推手,是現年50多歲的徐翔。2023年8月,他接任大全新能源董事長兼首席執行官,從現年80多歲的創辦人徐廣福手中接過董事長職位,而徐廣福正是他的父親。在此之前,CEO一職由職業經理人張龍根擔任長達五年。 與徐翔一同進入公司權力核心的,還有其妹妹徐曉宇。她於2023年5月加入大全新能源擔任投資者關係主管。毫不意外地,徐曉宇在公司內迅速晉升,加入半年後便獲委任為董事,並於2024年10月升任副首席執行官。 這對兄妹檔的高層組合看來頗具互補性。徐翔顯然是在中國教育體系下成長,且至少自2000年起便已在大全新能源任職,意味著他很可能早已被培養為接班人。相比之下,徐曉宇加入公司時間較短,但擁有更鮮明的國際背景,持有賓夕法尼亞大學華頓商學院金融MBA學位,以及加州大學柏克萊分校學士學位。 了解這段家族背景後,再來看這對兄妹主導的戰略轉型。根據規劃,大全新能源將在昆山經濟技術開發區設立新的製造基地。從地理位置來看,昆山與大全新能源過去主要位於新疆和內蒙古等中國內陸地區的多晶硅生產基地形成鮮明對比。相較於較偏遠、發展程度較低的西部地區,昆山緊鄰中國金融中心上海,也是全國最富裕的城市群之一。 根據公告,雙方合作將聚焦AI數據中心的新一代能源解決方案及相關設備,包括儲能系統、固態變壓器、固態斷路器以及固態電池等產品。整個項目將分兩期建設,總投資約60億元(約8.86億美元),首期投資額約21億元。 徐翔表示:「憑藉我們及關聯企業在變壓器和斷路器技術領域深厚的專業積累與成熟的技術能力,我們有充分優勢把握這一龐大的成長機遇。」他續稱:「此次投資協議是公司推動產品組合多元化戰略的重要基石,也將有助於把握全球能源轉型帶來的巨大市場機會。」 死貓彈? 乍看之下,投資人對這項看似重大的消息反應相當正面。消息公布後,大全新能源股價周四上漲5.1%。然而,這波反彈也頗有死貓反彈的味道,因為該股今年以來仍累計下跌43%。過去兩至三年間,大全新能源及同業大舉擴產,導致全球多晶硅市場供應嚴重過剩,公司也因此持續承受壓力。 大全新能源正是這波擴產潮的典型代表,過去三年間,公司斥資177億元在內蒙古建設新生產基地,將年產能由7.5萬公噸大幅提升四倍至目前的30萬公噸。隨著整個行業產能急劇膨脹,多晶硅價格崩跌,大全新能源及大部分同業相繼陷入虧損。今年第一季度,大全新能源錄得8,840萬美元淨虧損。 去年不少市場人士原本期待行業復蘇,當時北京方面鼓勵企業淘汰老舊且效率較低的產能,並推動大型企業整合部分中小廠商,組建新的產業平台。然而,相關進展遠較市場預期緩慢,目前大多數企業生產多晶硅的成本仍高於產品售價。 這也讓我們回到大全新能源最新的轉型計劃。對許多人而言,這項決定或許令人摸不著頭緒,尤其是那些只熟悉其多晶硅業務的人。畢竟,多晶硅一直是這家紐約上市公司的核心資產。但事實上,大全新能源的歷史根源其實來自電力設備產業。其未上市母公司大全集團目前業務涵蓋中低壓電氣設備、變壓器及開關設備等領域。相關業務主要由南京大全變壓器有限公司及鎮江大全電力變壓器有限公司等附屬公司經營,而這些資產並不屬於紐約上市的大全新能源。 這顯示大全確實具備生產相關電力設備所需的技術與經驗。更重要的是,雖然新項目總投資額達60億元,金額並不算小,但相比此前177億元的多晶硅擴產計劃,仍屬相對溫和。 根據公司最新季度報告,截至今年3月底,大全新能源擁有約20億美元可輕易轉換為現金的資產,因此具備充足財力推動這項新投資。此外,大全並不需要獨自承擔全部資金支出。財力雄厚的昆山市政府幾乎可以確定將承擔其中相當大的一部分成本。 總體而言,徐翔這項決策,很可能也吸納了父親徐廣福及妹妹徐曉宇的意見,看來是一項相對審慎的多元化布局,希望降低大全新能源對多晶硅產業的依賴。畢竟,即使在景氣最好的時候,多晶硅行業本身仍具有高度周期性。然而,瞄準這些新商機的企業並不只有大全一家,尤其是在儲能領域。最終的結果或許是,大全成功擺脫了一個供應過剩的產業,卻又踏入另一個同樣可能供過於求的市場。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:溜溜梅招股集資5億元

生產及銷售梅子產品的溜溜梅股份有限公司(6658.HK)周五公開招股,發售1,146.41萬股,每股43.58元,集資約5億元,每手100股,入場費4,401.96元,於6月10日截止及15日掛牌。 過去三年,公司收入為13.2億元人民幣(下同)、16.16億元及17.1億元;期內盈利分別為9,920萬元、1.477億元及1.82億元。 集資所得約61%將用於未來三年擴大產能,約21%用於提升品牌知名度,約8%用於研發,餘下10%作一般營運資金。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏