衆安智慧再衝港股三胎夢能圓嗎？

2022年02月09日

這家私營物業管理公司第二次申請在港股上市，以它去年的盈利表現，足以通過港交所的最新盈利要求

重點︰

衆安智慧生活1月30日再次向港交所遞交上市申請文件，但公司收入高度倚賴母公司
在官方政策影響下，物管板塊過去一年的股價低迷，公司不易取得高估值上市

葉天娜

這位中國最著名房地産企業家之一，因其兩個不同的名字而聞名，一個是其公司年度財務報告上的官方名字，另一個是他在接受媒體採訪時使用的名字。雖然媒體通常稱他爲施忠安，但他在財務報告中通常被稱爲施侃成。

這位從稅務局公務員做到房企老闆的神秘男人，是中國房地産開發商衆安集團(0672.HK)的創始人，其物業管理公司上月底第二次申請在香港上市。

施侃成2007年將衆安集團在港股上市，2014年再把中國新城市(1321.HK)分拆在港交所掛牌，去年6月，旗下的物業管理企業衆安智慧生活服務有限公司，也向港交所遞交了上市申請，“七年一胎” 的夢看似圓滿。

可是施老闆的第三胎不太順利，去年中央“房住不炒”和“三條紅綫”的政策持續，中國房地産無論在動工量或銷售都大不如前，作爲長期倚賴母公司輸血的物業管理公司，自然也受到牽連。去年共有34家物業管理公司向港交所遞交上市申請，最終僅有13家成功上市，衆安智慧生活的上市申請則在12月24日失效。

更麻煩的是，港交所今年1月1日開始提高主板上市企業盈利門檻60%，即最近一個財年盈利不低於3,500萬港元(2,860萬元)，前兩個財年加起來不低於4,500萬港元。

正當市場認爲施老闆“第三胎”上市夢碎時，公司2021年交出了不錯的成績。在農曆年二十八，大家正忙於大掃除之時，衆安智慧生活捲土重來，第二次衝刺到港交所上市。

根據申請文件，公司2021年賺了3,899萬元，連同之前兩年的盈利約5,706萬元，已經超越了港交所的盈利新規定。

與其他物業管理公司一樣，衆安智慧生活的業務包括物業管理、向房地産開發商提供增值服務等。截至去年底，公司一共管理74個項目，在管總建築面積約1,180萬平方米，位於中國6個城市和兩個省份，當中以二綫城市爲主。

拆開公司的業績，可以發現收入來源非常倚賴母公司。去年收入同比增加了28.2%至2.96億元，物業管理服務貢獻最多，達2.05億元，同比增長約12%，佔總收入69.4%，然而有七成多的物業管理服務收入，都是來自母公司旗下物業。

至於向房地産開發商提供增值服務，去年相關收入同比增長77.8%至5,919.3萬元，但當中有89%收入是來自母公司或母公司的合營企業及聯營公司；社區增值服務的增長速度也相當快，去年收入達3,131.1萬元，同比增加1.2倍，但相關增長也是來自母公司旗下物業，其中母公司車輛停車位銷售代理服務的收入，就同比大增加4.4倍至1,721.2萬元。

在中央“房住不炒”的大國策下，中國物業管理行業競爭已經進入汰弱留强階段。根據國家統計局的數據，去年1至11月全國房地産開發投資同比僅增長6%，商品房銷售面積同比只增加了4.8%，可想而知在中國房地産開發商在“缺水”的大環境下，物管公司要靠母公司輸血確保增長已走不下去，未來只能自行開源和節流。

施侃成這次分拆衆安智慧生活上市，籌資所得也是爲了策略性收購及投資其他物管公司，以開源來保持增長；另一方面，公司透過投資升級硬件和軟件來節流，未來還會購買更多智能機器人，在2024年部署在34個物業中使用，估計每個項目每年可節省60萬元勞工成本。

物管板塊估值兩極

兩三年前，物業管理被投資者視爲黃金賽道，由於資金流强勁，加上輕資産與增長能見度高，成爲資金追捧對象。

可是花無百日紅，目前在港股上市的物業管理及代理有63家公司，截至2月1日，最近半年股價上升的只有10只，一隻沒有升跌，其餘全軍盡墨，連恒生指數成份股碧桂園服務(6098.HK)也要大跌27%，其他二、三綫的物管公司如世茂服務(0873.HK)、佳兆業美好(2168.HK)、融創服務(1516.HK)和恒大物業(6666.HK)等，跌幅更達54%至66%。

再看最近半年上市的物業管理公司，除了朗詩綠色生活(1965.HK)首日掛牌升了41.5%之外，其餘不是破發就是只能力守招股價，例如京城佳業(2210.HK)比招股價跌了35.6%、中駿商管(0606)也下跌36.2%。

物業管理股份的估值已大幅下跌，目前更非常分化，有國企背景的公司如華潤萬象(1209.HK)、中海物業(2669.HK)及保利物業(6049.HK)，市盈率(P/E ratio)大概在40至78倍；母公司未能達到中央“三條紅綫”的，不少市盈率僅低於10倍，看來施侃成這次分拆衆安智慧生活上市，會在定價上遇上一定困難。

如果以去年11月上市的京城佳業目前約10倍的市盈率比較，衆安智慧生活去年賺3,899萬元(4,777萬港元)，上市市值約4.8億港元；但如果公司希望以更高的估值上市，由於市場有更多便宜的選擇，可能很難吸引投資者。

中國房地産市場經歷了兩年寒冬，最近終於看到了一點曙光，政策放鬆的消息陸續傳出，一些風險較低的民企短期出現强勁反彈，施侃成能否趁這次政策放鬆的時機，順利將衆安智慧生活上市，市場將拭目以待。

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財經, 新股

物業管理, 衆安智慧生活, 衆安集團, 中國新城市, IPO

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新聞

Merger drives Luk Fook’s fourth-quarter sales growth

快訊：合併金至尊帶動六福四季度銷售升

最新：六福集團國際有限公司(1361.HK)周四公布本財年第四季零售收入按年增長12%，已超越2019年的同季增長達一成。利好：公司內地季度零售收入同比上升7%，香港及澳門亦升一成，整體零售收入同比已超過2019財年。值得關注：集團表示，金價在3月創新高，地緣政治局勢又緊張，影響消費者購買意欲，加上人民幣持續下跌，導致3月份銷售放緩。深度：六福主要從事黃鉑金首飾及珠寶的設計與銷售，於1991年成立並在97年上市。集團今年初完成收購香港資源(2882.HK)旗下的「金至尊」品牌，因而有助提升第四季度零售收入。另外，上季度淨增加230間分店，有218間是將金至尊的店鋪納入其下。六福指出，內地對鑽石產品需求疲弱，集團計劃積極推廣其它定價首飾產品，以改善業務表現。市場反應：公司週五開市股價微跌，4.2%至17.7港元，股價處於過去52周的低位。記者：劉智恒欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2024年04月19日

0590.HK

對手競相申港上市奈雪的茶四面楚歌

繼去年決定在直營店外開展多元化經營後，截至3月底，這家高端茶飲的店面網絡已有205家加盟店重點：因季節性因素，奈雪的茶一季度新店開張速度有所放緩，公司還調整了加盟模式，希望擴大在小城市的影響力自去年10月以來，至少有五家荼飲申請上市，令這家香港上市的茶飲商，在向投資者爭取資金的時候，增加了許多競爭陽歌茶飲連鎖店奈雪的茶控股有限公司(2150.HK)在最新季度業務更新的數據顯示，其門店數量增長急劇放緩、加盟業務亦起步緩慢；然而，值得關注的一點，並未出現在週四的文件里。這個未公開宣佈的事實，將是奈雪的茶最後一次以唯一在港上市的茶飲公司身份發佈，該行業通常也被稱作奶茶行業，源自它最著名的產品之一。自去年10月以來，至少已有另外五家高端茶飲連鎖店申請在香港上市，包括1月提交IPO申請的行業領軍企業蜜雪冰城。其中，只有茶百道(2555.HK)過審，並於上周正式啓動上市，由本土巨頭中金公司和花旗承銷。茶百道的上市首次提供了與奈雪的茶真實估值的比較，奈雪的茶2021年上市以來，一直是投資者在奶茶行業唯一的選擇。隨著新上市公司（就門店數量而言大部分都比奈雪的茶大）的出現，奈雪的茶在吸引投資者關注這一點上，面臨的競爭將大大增加，不得不加倍努力，才能保持他們對其增長故事的興趣。奈雪的茶和許多同業在疫情期間都遭受了相當大的損失，因為中國嚴格的疫情防控，它們很多門店被迫關閉或面臨其他運營限制。更重要的是，它們售賣的高端茶飲大多是那種讓人“感覺良好”的產品，人們通常在進行社交時購買，而疫情期間社交相當有限。因此，奈雪的茶和許多同行疫情期間都在虧錢，直到去年解除疫情防控後才恢復盈利。所以，在比較投資者喜歡誰時，看市銷率(P/S)比看常見的市盈率(P/E)更有用。奈雪的茶市銷率只有0.72倍，考慮到任何成長型公司的估值普遍都應高於1倍，並且通常要高得多時，這個市銷率就顯得相當低了。茶百道上周提交的IPO啓動文件顯示，按每股17.5港元的IPO價格計算，其市值約為260億港元。以去年169億元的收入計算，該公司的市銷率為1.4倍，約是奈雪的茶的一倍。但與咖啡連鎖運營商相比，茶百道這個市銷率也沒什麼值得興奮。本土咖啡巨頭瑞幸咖啡(LKNCY.US)和視中國為第二大市場的星巴克(SBUX.US)的市銷率都比它高，分別為2.1倍和2.7倍。在這方面，關鍵是投資者對現在新入市的這批高端茶飲製造商非常謹慎，因為激烈的競爭可能會迫使其中一些在未來幾年倒閉。這意味著，我們可能會看到，這些股票在未來一兩年內流入市場時面臨一定的壓力。增長緩慢說了這麼多，我們再看看最新季報。報告顯示，奈雪的茶一季度新店開業速度明顯放緩，這通常是天氣寒冷抑制消費所致。本季度，新開直營門店23家，截至3月底，門店總數達到1,597家。與去年第四季度的214家新店和第三季度的166家新店相比，新開店數量大幅放緩。但我們也應該注意到，最新的門店數量比2023年3月底的923家直營門店增加了70%以上。繼去年決定進軍特許經營業務後，奈雪還於3月底首次透露，店面網絡新增205家加盟店。儘管如此，該公司約1,800家直營和加盟店的總數，仍遠遠落後於茶百道在去年9月底的近8,000家，與蜜雪冰城當時冠絕同行的3.6萬家門店更是沒法比。茶百島和蜜雪冰城幾乎所有門店都是加盟店。奈雪還首次詳細討論了加盟計劃的進展情況，計劃旨在幫助它擴展到中國的三四線城市。此番討論似表明，公司在嘗試更激進的擴張，以趕上規模更大的競爭對手前，仍在試驗這種商業模式。公司表示：“業務方面，2024年2月，我們優化了對加盟商的要求，門店店型更靈活，面積要求有所下降，單店投資金額也下降到人民幣58萬元。這將幫助降低加盟商的資金壓力，助力加盟業務持續增長。” 投資者對新財報並沒有留下太深的印象，港股週五早盤奈雪的茶股價下跌3.8%。以此計算，該股今年迄今為止已經下跌了約30%，較2021年的IPO價格下跌了90%，從中可以看到我們前面提到的投資者的懷疑態度。加盟業務將不可避免地給奈雪的茶帶來新問題，最明顯的是品控和利潤率壓力。該公司目前的毛利率約為40%，相比之下，茶百道為34%，另外兩家已申請在香港上市的大型茶飲連鎖店滬上阿姨和古茗的毛利率約為31%。總言之，由於越來越多的競爭對手登陸港交所，投資者中短期內可能不會對奈雪太感興趣。但從長遠來看，如果公司能夠快速擴大加盟業務而不過多犧牲利潤率，它可能還可證明自己的吸引力。咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道，包括贊助內容。欲瞭解更多信息，包括對個別文章的疑問，請點擊這裏聯繫我們欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2024年04月19日

2150.HK

Chow Tai Fook's first quarter sales rise 12%

金價屢創新高周大福股價能否扭轉劣勢？

上周伊朗的無人機襲擊以色列後金價飆升至歷史新高，這家中國領先的珠寶銷售商能否從中受益重點：周大福今年前三個月的銷售額增長12.4%，高於公司截至2023年9月的中期的6%收入增長作為中國最大的上市珠寶商，周大福可能會從近期金價升至歷史新高中受益譚英在痴迷於黃金的中國，周大福珠寶集團有限公司(1929.HK)位於香港中環的展銷廳，是一個如夢境般的地方，展示了這種貴金屬的許多不同面貌，從沈甸甸的黃金飾品，到小巧的迪士尼主題兒童耳環。公司1929年在廣州成立，並於1956年推出了999.99%的純度標準，這一標準隨後被香港政府採用，從而改變了整個行業。現在，隨著金價上漲，屢創歷史新高，該公司希望能乘上這股東風。從上周發布的最新經營數據來看，公司今年前三個月的增長相對強勁，似乎已經從這一波漲勢中獲益了。公司表示，在截至3月底的三個月里，中國內地零售值增長了12.4%，內地市場佔比88.6%。另外兩個主要市場香港和澳門的銷售額也增長了12.8%。根據國家統計局本週公佈的數據，今年前三個月，中國社會消費品零售總額同比增長了4.7%，達到120,327億元，增長速度遠不及周大福的增速。然而，消息也不全是樂觀。在這三個月里，周大福在中國內地同店銷售同比下跌2.7%，同店銷量同比下降6.9%。在香港和澳門，同店銷售和銷量都增長了4.5%。這次公布的最新數據相對有限，不包括實際銷售數據或其他財務指標。但這些數據確實反映了公司的銷售趨勢，可以作為衡量中國黃金和珠寶市場整體情況的標準。黃金價格在過去四年里上漲了48%，而同期利率也在上升。這讓一些分析機構認為，加息可能會推高金價，就像上世紀70年代一樣。當時，由於美聯儲試圖抑制通脹，美國短期利率上升，黃金價格也隨之大漲，與現在的情況類似。金價上漲可能會讓周大福這樣的黃金銷售商受益，當它公佈截至2024年3月整個財年的詳細業績時，投資者會尋找更多這方面的信號，這份財報很有可能在6月份公佈。周大福從成立之初到現在，已經走過了很長一段路，已成為中國珠寶市場的一種 "金標"，其中黃金珠寶是其主打產品之一。創始人周至元的女婿鄭裕彤將公司發展成為一家現代零售商。鄭裕彤91歲去世後，他的兒子鄭家純接過了公司的領導權。對衝經濟的不確定性過去兩年，由於人們認為黃金可以對衝經濟的不確定性，加上全球利率如果像許多人預期的那樣開始下降，其他投資的回報可能會降低，所以金價不斷上漲。在周大福的最新季報中，更值得關注的數字包括中國內地鑲嵌珠寶、鉑金及K金首飾同店銷售下降19.5%，而在香港和澳門該類別降幅更大，達到27.2%。這可能反映了在疫情後經濟增長放緩的時代，人們對珠寶首飾的需求有所下降。但內地黃金首飾及產品類別的同店銷售表現較好，增加3.4%。在港澳，銷售情況更佳，漲幅達16.6%。在這三個月里，該公司關閉了88家門店，但在截至2024年3月的整個財年中，仍增加了153家門店，門店總數達到7,548家。截至去年9月的前六個月，公司錄得營收同比增幅為6%，總銷售額為495億港元，而最近一個季度，兩位數的銷售額增幅明顯高於這一數字。在截至2023年3月的上一財年，該公司的銷售額實際上下降了4.3%，至947億港元，這在很大程度上是因為中國嚴格的疫情防控措施令全國零售商陷入困境。公司截至9月的六個月，利潤增長了27%達到45.5億港元，毛利率上升1.3個百分點，至24.9%。市場並未從周大福的最新數據中發現太多亮點。自消息公佈以來，該公司在香港上市的股票在一周內下跌10%，自今年年初以來已經下跌了13%。1,000億港元的市值使其成為全球第12大奢侈品公司，排在它前面的是Prada(1913.HK；PRPO.F)，後面是Pandora(PNDORA.CO)。公司的市盈率為16倍，低於Pandora的20倍和Prada的26倍。但它遠遠領先於規模較小的中國同行周生生(0116.HK)的5倍，後者也是源自廣州，成立於1934年，並在1973年成為香港第一家上市的黃金珠寶公司。咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道，包括贊助內容。欲瞭解更多信息，包括對個別文章的疑問，請點擊這裏聯繫我們欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2024年04月18日

1929.HK

快訊：站在黃金風口靈寶集資8千萬

最新：靈寶黃金集團股份有限公司(3330.HK)周三配售近2,692萬股新股，每股配售價3.02港元，較昨天收市價折讓16.11%，集資淨額7,930萬港元。利好：配售後集團有更多資金用於採購金精礦，並用於生產金條之用。值得關注：集團今年2月時才以每股1.34元配售3,254萬股新股，折讓19.76%，集資淨額4,240萬港元，兩個月不到，已第二次配股集資。深度：靈寶黃金成立於2002年，主要業務是黃金開採、冶煉及銷售，2006年在港上市。去年金價逐漸上升，年底更因以巴衝突，每盎斯突破2,000美元，靈寶黃金因而受惠。2023年賺3.18億元，按年升逾三成，毛利率按年升1.5個百分點至9.2%，集團亦表示，將繼續做大做強黃金主業。市場反應：公司周四低開8.3%後收復部分失地，中午收跌2.5%至3.51港元，股價仍處於過去52周的高位。記者：劉智恒欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2024年04月18日

3330.HK

重點︰