6060.HK
ZhongAn buys two office towers

這家互聯網保險公司已同意購買上海外灘的兩棟寫字樓,有跡象顯示中國商業地產市場可能已經觸底

重點:

  • 眾安在線已同意從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中購買上海的兩棟寫字樓
  • 中國房地產市場長期低迷,但商業地產已初顯復蘇跡象

梁武仁

眾安在線財產保險股份有限公司(6060.HK)正向中國房地產市場投下信任票,至少在某種程度說是這樣。

上周二,這家互聯網保險公司宣布已簽署協議,以14.4億元從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中,購買位於上海外灘的兩棟寫字樓。對該公司來說這是一筆巨額支出,幾乎相當於它去年底持有的所有現金。

眾安在線表示將由內部資源撥付此次收購所需資金,但考慮到其現金持有量僅能勉強覆蓋,有關資金籌集計劃的更多細節會有助我們瞭解整體情況。公司表示,將在下週三前支付約5.9億元,獲得其中一棟樓的全部所有權,並在明年5月15日之前支付8.45億元,獲得另一棟樓的全部所有權。

除了耗資巨大之外,此舉的時機也很有趣。中國房地產市場長期低迷,從住宅地產開始,蔓延至商業地產。幾十年來,為了給新一代提供住房並推動經濟增長,政府一直在政策上提供支持,終導致市場出現供應過剩。

商業地產市場的問題略有不同,之前市場上的大量辦公空間並不是什麼大問題,直到新冠疫情暴發,居家辦公的時代到來。當前中國經濟放緩,導致問題變得愈發嚴重,因為很多企業被迫縮小規模,搬到更便宜的辦公空間,甚至徹底關閉。

從眾安在線的角度看,值得注意的是公司表示購買上海的地產並不是為了投資。它說此次收購旨在降低其租賃成本,表明這兩棟樓至少有部分用作自己的辦公室,而不是純粹用於賺取租金收入。這筆交易還可以幫助眾安在線在當地贏得好感,因為它有助於上海市政府的宏偉規劃,讓上海成為區域金融科技的中心。

截至去年底,眾安在線的上海總部擁有近2000名員工,它在上海確實需要大量辦公空间。

物美價廉?

不管購買動機為何,眾安在線似乎確實認為商業地產市場可能已經接近觸底,現在是鎖定一些便宜貨的好時機。公司表示,截至2月底,獨立評估師對這些房產給出的公允市場價值為14.9億元,高於其支付的總價。換句話說,它認為這次交易時相當於打了折扣,儘管折扣幅度很小。

在目前的中國房地產市場,這樣的折讓並不令人意外,相對較小的降價幅度可能表明,隨著商業地產的供需逐漸趨於平衡,這類折扣的幅度會變得越來越小。據彭博新聞社報道,就在今年1月,資產管理巨頭貝萊德還計劃出售上海的兩座辦公樓,售價擬在2018年12億元購買價的基礎上折價30%。

同樣是在2022年,中國各地還受疫情限制,友邦保險在上海的北外灘購得一個寫字樓項目90%的股份,按平米計算,價格遠低於新加坡房地產公司——凱德集團2018年在附近購入的一個項目。

現在,又有跡象表明,商業地產可能正在復蘇。例如,今年前三個月,北京黃金零售地段的租金增長速度是2019年以來最快的。1月和2月,北京商用物業的銷售量同比增幅達到兩位數,而住宅物業的交易量卻繼續下降。

這意味著,眾安在線此舉在一定程度上可謂先發制人,目的是避免在商業地產市場走出低迷後,不用支付更多的租金。當然,如果這些項目的價值上漲,公司肯定樂見其成,儘管它當初購買這些樓並非為了投資。

風險在於,如果剛剛出現的復蘇被證明並不屬實的話,公司可能會被迫減記這兩座大樓的價值。這樣的發展可能會對公司的資產負債表造成相當嚴重的打擊,因為根據公司簽署這筆房地產交易披露的最新關鍵償付能力相關指標,公司支付的金額相當於其截至3月底核心資本的80%以上。

根據最新的一季度償付能力報告,公司今年前三個月出現虧損。它沒有提供財務業績的更多細節,但未能在此期間實現盈利,凸顯了它面臨的挑戰,尤其是在去年盈利約41億元之後。

在收購物業的消息公布後,眾安在線的股價連續三天上漲,表明投資者或許對這項收購持歡迎態度。但過去一年,該股已跌去逾45%,遠高於恆生指數9%的跌幅,目前的市盈率只有4.7倍,只有中國平安(2318.HK; 601318.SH)香港上市股票9倍市盈率的一半。

考慮到在當前環境,購買寫字樓在多個方面看起來都相對明智——假設商業地產市場確實很快開始企穩。

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新聞

Alphamab AI deal

康寧傑瑞22億美元授權落地 牽手AI藥企實現雙抗ADC出海

康寧傑瑞通過1.25億美元首付款快速補充現金流的同時,亦鎖定大中華區的長遠商業化收益 重點: 在直接授權傳統跨國藥企(MNC)的主流路徑之外,康寧傑瑞選擇將重磅ADC管線授權給缺乏晚期臨床經驗但具備AI算法優勢的新興Biotech 2025年,在核心管線加速推進的背景下,康寧傑瑞研發開支同比大增41.57%,公司由盈轉虧,年內虧損1.14億元    莫莉 8月4日,康寧傑瑞生物製藥(9966.HK)宣布與美國AI驅動腫瘤新藥研發企業Pathos AI簽署了一項潛在總額最高達22.18億美元的全球獨家許可協議。受此重磅出海利好提振,康寧傑瑞股價迎來強勢反彈,當日盤中一度大漲近13%,亦帶動低迷已久的雙抗ADC賽道重新獲得市場關注。 根據協議,此次合作的核心資產是康寧傑瑞自主研發的全球首創TROP2/HER3雙特異性抗體偶聯藥物(ADC)JSKN016。康寧傑瑞將完整保留該管線在大中華區全部權益,而全球其餘地區的相關獨家許可授予Pathos AI,合作方將全額承擔海外臨床推進與商業化落地的成本開支。 在這筆交易中,康寧傑瑞可以獲得1.25億美元不可退還首付款、最高20.93億美元里程碑付款,以及按年度淨銷售額收取的高個位數至低雙位數分級特許權使用費。除了常規的現金流交易,Pathos AI還向康寧傑瑞出具了總額6,250萬美元的優先股認購權證,公司可自主決定是否行權以分享對方的發展紅利。 與傳統的外部授權(License-out)給默沙東、GSK等大牌MNC的模式不同,此次合作最特別的是買方特殊的AI背景。Pathos AI並非傳統意義上的藥企,而是一家專注於用AI重塑腫瘤藥物研發的科技類Biotech,其在2025年5月剛完成3.65億美元D輪融資,投後估值約16億美元。Pathos AI的核心商業邏輯是通過Foundry平台海量的臨床數據分析,識別出被低估的高潛力資產,並利用AI算法優化試驗設計與患者分層。JSKN016正是被其系統篩選出的第四個重點管線。 從機制來看,JSKN016能夠獲得海外買方青睞,在於其解決了當前單靶點ADC的耐藥問題。JSKN016通過雙特異性結構同時結合TROP2與HER3,可阻斷致癌信號通路並通過增強內吞釋放拓撲異構酶Ⅰ抑制劑。目前,JSKN016單藥及聯合療法在治療三陰性乳腺癌的III期關鍵臨床研究正在進行中,同時已在肺癌、乳腺癌中開展多項臨床研究;此外,其皮下制劑的中國Ib期及澳大利亞I期臨床研究也在同步推進,覆蓋實體瘤適應證廣泛。 有助提振業績 據康寧傑瑞此前發佈的2025年財報,公司期內錄得營業收入5.66億元,同比下降11.54%;歸母淨利潤虧損1.14億元,而上年同期為盈利1.66億元,公司由盈轉虧。從收入結構來看,公司的核心收入來源恩沃利單抗由於同類競品增多,正面臨增長瓶頸。與此同時,公司研發投入持續加大,2025年研發費用5.72億元,同比增長41.57%,主要用於推進6款雙抗ADC的臨床開發。 從管線進展來看,公司短期內仍難以擺脫對恩沃利單抗的依賴。2026年5月,由康寧傑瑞研發的安尼妥單抗注射液獲批上市,成為中國首個自主研發獲批上市的HER2雙特異性抗體藥物,並且於2026年6月完成全國首批商業發貨。但是,該藥內地商業化權益已授權給石藥集團津曼特生物,康寧傑瑞只能從中獲得里程碑付款與銷售分成,該產品對公司的收入貢獻有限。 此次與Pathos AI達成的BD交易,將為康寧傑瑞的財務報錶帶來實質性改善。其中1.25億美元的不可退還首付款,已接近公司2025年全年研發開支5.72億元的1.6倍,到賬後將使公司截至2025年末13.50億元的現金儲備增至約22.5億元,按當前研發投入節奏估算,可額外支撐約1.5至2年的研發支出。 在此次出海前,康寧傑瑞曾經歷過較長的"至暗時刻"。被公司寄予厚望的核心產品PD-L1/CTLA-4雙抗KN046,在2023年至2024年間多項關鍵III期臨床試驗中接連遭遇重挫,公司股價也一度較歷史高點縮水超過九成。隨著管理層調整管線布局,當前康寧傑瑞的股價已有所回升,公司市值約為83億港元,同樣佈局ADC的邁威生物(2493.HK)市值約107億港元。 康寧傑瑞未來的市值重估空間,與JSKN016能否兌現22.18億美元的潛在價值直接掛鈎,而這又取決於Pathos AI的臨床執行力、TROP2賽道競爭的演變,以及康寧傑瑞自身商業化能力的建設。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Tax crackdown erodes edge for Hong Kong insurers

追稅風波震動保險股 香港保單優勢還剩多少

內地加強核查境外保單收益,令香港保險多年來建立的高回報優勢面臨重新定價。稅負未必扭轉赴港投保需求,但分紅及儲蓄型產品的吸引力正受到考驗    李世達 香港保單多年來受到內地客青睞,除了保障功能,較高的長期回報、多幣種選擇和全球資產配置亦是重要賣點。然而,這套跨境保險生意近日突然多了一項需要重新計算的成本——境外保單收益的個人所得稅。 事情始於8月5日,內地媒體報道,北京、杭州等地稅務部門近期開始核查內地居民持有的香港等境外保單,並有保單持有人因取得分紅、預繳保費利息等收益,被要求按20%稅率繳納個人所得稅。其後披露的徵稅範圍還涉及退保、減保及提取分紅等已實現收益。國家稅務總局8月7日回應稱,中國居民境外所得依法申報納稅的規定一直存在,相關做法「並非新政策」,也並非專門針對香港保險市場。 消息一出,港股保險股「先跌為敬」。消息首先衝擊倫敦市場,保誠倫敦(PRU.L)股價8月5日一度急挫13%;翌日港股開市後跌勢蔓延,友邦保險(1299.HK)8月6日盤中一度跌8.5%,保誠(2378.HK)港股亦明顯受壓,反映市場迅速把追稅消息視為內地客赴港投保的潛在風險。 這種憂慮並非沒有根據。2024年內地訪客為香港帶來628億港元新造保單保費,按年增長6.5%,佔個人業務新造保費約29%。保監局其後因檢討非本地保單持有人的統計口徑,暫停單獨公布2025年內地訪客投保數據;不過香港整體長期保險市場仍高速增長,2025年新造保費大增50.6%至3,309億港元,其中分紅業務達2,828億港元,增長55.1%。 跨境財富管理優勢 香港保單過去吸引內地客,很大一部分優勢來自分紅及儲蓄型產品。除了美元、港元等多幣種選擇,保險公司可以在全球市場配置資產,回報率亦明顯高於內地同類產品。瑞銀估算,香港分紅保單的演示回報率約6%至6.5%,內地同類產品約3%,再加上外幣配置、全球投資及財富傳承等功能,形成一套相當完整的跨境財富管理工具。 20%稅負首先削弱的,正是這部分收益優勢。 按照目前北京、杭州已披露的徵稅案例及業內人士、稅務律師的解讀,除保單分紅及預繳保費利息外,持有人退保、減保或提取現金分紅時產生的收益,亦可能被納入應稅所得。換言之,目前已披露案例顯示,20%稅率主要針對被認定為應稅所得的收益部分,而非簡單把整張保單的保費或現金價值直接乘以20%;惟不同保單的收益如何界定及計算,目前仍缺乏全國統一的詳細指引。 這項規定其實有其稅制邏輯。中國對稅收居民採全球所得課稅,境外利息、股息及部分投資收益本來就有申報義務。隨著CRS提高跨境金融資產透明度,過去較難執行的境外所得稅規定,也更具徵管條件。今年首五個月,取得境外收入的納稅人累計補繳稅款約130億元。 這也令不同保單受到的影響相差很大。沒有儲蓄成分的純保障型產品,例如主要提供身故、醫療或危疾保障的保單,受到的影響較小;分紅、儲蓄型保單則更敏感,尤其當持有人退保、減保或提取分紅,把帳面收益真正變現時。至於收益仍累積在保單內、尚未提取的情況,目前公開資訊仍未顯示已有全國統一的計稅方法,不能簡單把香港保單的預期回報直接打八折估算。 回報差距還剩多少 高盛因此認為,市場下一步最值得觀察的是香港保單繳納相關稅款後,與內地同類產品還剩多少回報差距。只要這個差距仍然存在,內地訪客業務的長期增長動力未必受到根本破壞。瑞銀的看法亦相近。該行指出,現行個人所得稅法對保單收益如何徵稅仍缺乏詳細指引,內地本土保單收益目前實際亦未普遍徵稅;即使稅務因素令香港產品的相對吸引力下降,其較高回報、多幣種及更廣投資範圍仍具競爭力。 更值得留意的是,個別城市核查會否走向更廣泛徵管。若執行逐步常態化,境外保單的稅務成本將正式納入內地客的購買決策。 短期內,稅務因素未必足以扭轉內地客赴港投保趨勢,但若境外保單徵稅由個別城市逐步走向常態化,以較高回報為主要賣點的分紅及儲蓄型產品,新增需求的增長壓力將隨之上升。真正的考驗,是香港產品扣除稅務成本後,能否繼續維持相對內地產品足夠的回報差距。 不過,香港保單的競爭力並不只建立在收益之上,多幣種、全球資產配置、保障及財富傳承等功能,仍能支撐部分跨境需求。因此,這次追稅風波未必立即改變內地客赴港投保的大方向,但若徵管範圍持續擴大,市場面對的考驗也將由短期股價震盪,逐步轉向新單增長、產品結構及客戶需求的真正調整。 李世達,詠竹坊編輯。他的聯絡方式:shihtalee@thebambooworks.com 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

國際業務增長強勁 微創醫療中期收入升14%

醫療器械製造商微創醫療科學有限公司(0853.HK)周三表示,受惠國際業務三位數字增長,今年上半年收入上升12%至14%。但由於融資成本高企,虧損與去年同期大致持平。 微創醫療去年上半年收入為5.48億美元,這次預告的增幅,意味2026年上半年收入約為6.14億美元至6.25億美元。此外,今年海外業務尤其強勁,六個月的收入增長140%。 持續經營業務的毛利率同比提升了3至4個百分點,同時從一年前1,300萬美元的經營虧損轉為2,400萬美元或以上的經營利潤。公司預計最近六個月持續經營業務的虧損最高達5,000萬美元,與去年同期虧損4,900萬美元相近。公司表示,4,300萬美元的融資成本,加上若干一次性因素,導致了虧損。 微創醫療科學股價今年下跌37%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
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市場需求改善 創新奇智料上半年扭虧

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