6060.HK
ZhongAn buys two office towers

這家互聯網保險公司已同意購買上海外灘的兩棟寫字樓,有跡象顯示中國商業地產市場可能已經觸底

重點:

  • 眾安在線已同意從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中購買上海的兩棟寫字樓
  • 中國房地產市場長期低迷,但商業地產已初顯復蘇跡象

梁武仁

眾安在線財產保險股份有限公司(6060.HK)正向中國房地產市場投下信任票,至少在某種程度說是這樣。

上周二,這家互聯網保險公司宣布已簽署協議,以14.4億元從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中,購買位於上海外灘的兩棟寫字樓。對該公司來說這是一筆巨額支出,幾乎相當於它去年底持有的所有現金。

眾安在線表示將由內部資源撥付此次收購所需資金,但考慮到其現金持有量僅能勉強覆蓋,有關資金籌集計劃的更多細節會有助我們瞭解整體情況。公司表示,將在下週三前支付約5.9億元,獲得其中一棟樓的全部所有權,並在明年5月15日之前支付8.45億元,獲得另一棟樓的全部所有權。

除了耗資巨大之外,此舉的時機也很有趣。中國房地產市場長期低迷,從住宅地產開始,蔓延至商業地產。幾十年來,為了給新一代提供住房並推動經濟增長,政府一直在政策上提供支持,終導致市場出現供應過剩。

商業地產市場的問題略有不同,之前市場上的大量辦公空間並不是什麼大問題,直到新冠疫情暴發,居家辦公的時代到來。當前中國經濟放緩,導致問題變得愈發嚴重,因為很多企業被迫縮小規模,搬到更便宜的辦公空間,甚至徹底關閉。

從眾安在線的角度看,值得注意的是公司表示購買上海的地產並不是為了投資。它說此次收購旨在降低其租賃成本,表明這兩棟樓至少有部分用作自己的辦公室,而不是純粹用於賺取租金收入。這筆交易還可以幫助眾安在線在當地贏得好感,因為它有助於上海市政府的宏偉規劃,讓上海成為區域金融科技的中心。

截至去年底,眾安在線的上海總部擁有近2000名員工,它在上海確實需要大量辦公空间。

物美價廉?

不管購買動機為何,眾安在線似乎確實認為商業地產市場可能已經接近觸底,現在是鎖定一些便宜貨的好時機。公司表示,截至2月底,獨立評估師對這些房產給出的公允市場價值為14.9億元,高於其支付的總價。換句話說,它認為這次交易時相當於打了折扣,儘管折扣幅度很小。

在目前的中國房地產市場,這樣的折讓並不令人意外,相對較小的降價幅度可能表明,隨著商業地產的供需逐漸趨於平衡,這類折扣的幅度會變得越來越小。據彭博新聞社報道,就在今年1月,資產管理巨頭貝萊德還計劃出售上海的兩座辦公樓,售價擬在2018年12億元購買價的基礎上折價30%。

同樣是在2022年,中國各地還受疫情限制,友邦保險在上海的北外灘購得一個寫字樓項目90%的股份,按平米計算,價格遠低於新加坡房地產公司——凱德集團2018年在附近購入的一個項目。

現在,又有跡象表明,商業地產可能正在復蘇。例如,今年前三個月,北京黃金零售地段的租金增長速度是2019年以來最快的。1月和2月,北京商用物業的銷售量同比增幅達到兩位數,而住宅物業的交易量卻繼續下降。

這意味著,眾安在線此舉在一定程度上可謂先發制人,目的是避免在商業地產市場走出低迷後,不用支付更多的租金。當然,如果這些項目的價值上漲,公司肯定樂見其成,儘管它當初購買這些樓並非為了投資。

風險在於,如果剛剛出現的復蘇被證明並不屬實的話,公司可能會被迫減記這兩座大樓的價值。這樣的發展可能會對公司的資產負債表造成相當嚴重的打擊,因為根據公司簽署這筆房地產交易披露的最新關鍵償付能力相關指標,公司支付的金額相當於其截至3月底核心資本的80%以上。

根據最新的一季度償付能力報告,公司今年前三個月出現虧損。它沒有提供財務業績的更多細節,但未能在此期間實現盈利,凸顯了它面臨的挑戰,尤其是在去年盈利約41億元之後。

在收購物業的消息公布後,眾安在線的股價連續三天上漲,表明投資者或許對這項收購持歡迎態度。但過去一年,該股已跌去逾45%,遠高於恆生指數9%的跌幅,目前的市盈率只有4.7倍,只有中國平安(2318.HK; 601318.SH)香港上市股票9倍市盈率的一半。

考慮到在當前環境,購買寫字樓在多個方面看起來都相對明智——假設商業地產市場確實很快開始企穩。

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新聞

J&T is a delivery company

新聞概要:極兔速遞東南亞業務強勁增長 營收利潤雙升

這家物流公司上半年處理包裹約140億件,在東南亞及南美、非洲、中東等新興市場實現強勁增長   余特莉 全球物流服務商極兔速遞環球有限公司(1519.HK)上周五披露,得益於新市場拓展成效顯著,上半年經調整淨利潤同比增長147.1%,由去年同期的3,100萬美元躍升至1.56億美元。 近年來極兔全球佈局提速,業務版圖從最初的東南亞和中國,擴展至沙特、阿聯酋、墨西哥、巴西及埃及等新區域。 今年上半年,在東南亞、中國以及拉美、中東等新市場的包裹量大幅增長的推動下,公司總營收同比增長13.1%至55億美元,其中快遞業務收入佔比為97.1%。公司盈利能力顯著改善,主要受東南亞業務擴張驅動,經調整EBITDA(稅息折舊及攤銷前利潤)同比上升24.2%至4.36億美元。 極兔速遞副總裁後軍儀表示:「我們在東南亞的領先地位更加穩固,中國市場競爭激烈但仍保持增長韌性,新興市場業務迎來盈利拐點。」 上半年公司處理包裹量達139.9億件,較去年同期110億件增長27%。優勢市場東南亞增速領跑,在電商業務日趨繁榮,以及依託價格優勢在非電商領域取得的拓展下,該區域包裹量增至32.3億件,同比增長57.9%。據弗若斯特沙利文(Frost & Sullivan)數據,該增長使極兔在東南亞的市佔率同比提升5.4個百分點至32.8%,連續六年鞏固行業龍頭地位。公司稱該區域單件成本同比下降16.7%,競爭力持續增強。 公司最大業務區域為中國市場,上半年包裹處理量達106億件,同比增長20%,市佔率11.1%。儘管價格戰激烈,通過運營提效,單件成本仍降低10.3%。 新興市場包裹量增至1.7億件,同比增長21.7%,南美表現尤佳。隨著拓展成效顯現,該區域收入貢獻增至3.6億美元,並首次實現經調整EBITDA盈利157萬美元,去年同期則為虧損784萬美元。 截至6月30日,公司擁有6,900家網絡合作夥伴,較2024年末減少100家;服務網點增加100個至19,200個;分揀中心數量維持239個。 極兔速遞在2015年創始於印度尼西亞,現已成為東南亞頭部快遞企業;2020年進軍中國市場後,業務已覆蓋13個國家,目前持續向拉丁美洲及中東拓展。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道,包括贊助內容。欲瞭解更多信息,包括對個別文章的疑問,請點擊這裏聯繫我們 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:國富氫能折讓17%配股 集資9,099萬港元

氫能儲運設備製造商江蘇國富氫能技術裝備股份有限公司(2582.HK)周日公布,以每股配售價54港元,配售合共最多173萬股新H股,集資總額9,347萬元,所得淨額9,099萬元(1,167萬美元)。 配售股份佔經擴大之已發行H股總數及已發行股份總數約2.13%及1.62%。每股配售價較上周五收市價65.1元折讓約17%。 公司擬將配售所得款項用於為中國及海外氫能項目,包括但不限於製氫工廠、加氫站及氫氣液化工廠的投資與合作撥付資金。 國富氫能上半年錄得收入1.09億元,按年下降19.2%。虧損由上年同期1.12億元,收窄至8,925萬元。 公司股價週一低開,至中午休市報64.4港元,跌1.08%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Mininglamp makes marketing software

投資者星光熠熠的明略 獲中證監放行擬集資1億美元

這家領先營銷軟件製造商的香港上市計劃,獲中國證監會備案通知書,此次上市可能籌集超過1億美元 重點: 明略科技赴港上市獲中國證監會放行,為公司籌集逾1億美元的上市計劃鋪平道路 投資者包括騰訊、WPP及淡馬鍚的明略,正積極削減成本,向實現盈利邁進   陽歌 明略科技上市申請最令人印象深刻之處在於頂級投資者陣容,幾乎同樣引人注目的是,公司財務狀況的穩步改善;上週五,公司的上市申請獲中國證監會備案通知書,意味香港上市的進程取得重大監管進展。 明略科技潛在的一個棘手問題是去年收入有所下滑,公司的服務旨在幫助企業通過更好地理解客戶,進而提升營銷能力。公司也在相當積極地削減成本,這體現出良好的內控紀律,但如果力度過大,可能導致未來的業內領導地位動搖。值得注意的是,在人工智能領域快速發展的潛力下,公司過去三年將其研發支出削減過半,在行業中這做法可能過於激進。 繼前一次申請過期後,明略科技今年6月再次提交香港上市申請。根據上周中國證監會網站發布的公告,明略科技的上市計劃已獲中國證監會備案通知書,新申請可繼續推進。公告還顯示,明略科技擬發行不超過830萬股境外上市普通股。 在2024年1月一輪融資後,公司估值降至16.7億美元,較2020年11月融資後高峰期的30億美元估值大幅縮水。此次上市計劃由國內投行龍頭中金公司承銷。最新估值加上中金公司的行業地位,上市可能籌集相對可觀的1億美元或更多資金。 儘管如此,我們將深入剖析該公司的運作細節,其基本面雖存少量問題但仍較為樂觀。在多年跟蹤中國科技領域的經歷中,鮮有見到像明略科技這樣具備眾多明星投資者的公司。這一名單以互聯網巨頭騰訊為核心支柱,後者持有明略科技約30%的股份。 騰訊的投資背景可能是幫助明略科技吸引其他知名機構的關鍵因素,包括紅杉中國、新加坡主權財富基金淡馬錫,以及全球風投巨頭凱鵬華盈。其他投資者還涵蓋兩大媒體行業巨頭,英國的WPP和中國領先短視頻平台快手。這些投資者持股比例各異,從1.8%到紅杉中國的7.5%不等。 根據上市文件,公司核心產品「秒針系統」去年佔其總收入的90%,該系統「整合媒介預算優化、社交媒體管理及客戶增長軟件」。明略科技提供工具,幫助企業客戶,如消費品製造商、零售商和餐飲企業,更好地理解消費者行為,並優化主要通過在線媒體平台投放的營銷內容。 例如,上市文件指出,客戶可利用明略科技的分析服務發現,北方地區的產品消費者在冬季更喜歡觀看以雪景為背景的視頻,且喜愛視頻中的小提琴音樂。「可推斷廣告素材中文字、圖片與視頻之間的因果關係及其影響,協助企業識別出可能生成最佳營銷效果的廣告內容。」 收入下滑 接下來,我們將審視財務數據。公司收入去年短暫受阻,但盈利指標正穩步改善,儘管仍處於虧損狀態。 2023年,公司收入同比增長15%至14.6億元(約合2.05億美元),但去年下降5.5%至13.8億元。未提供今年的財務數據,但我們推測降幅在今年上半年可能延續。公司三大主營業務板塊中,運營智能和營銷智能去年雙雙下滑,兩者佔總收入九成以上;僅有行業解決方案板塊實現11.3%增長,但該板塊僅佔收入的9%。 相較而言,據上市文件中第三方數據,明略科技處於龍頭地位的中國數據智能應用軟件市場,預計2023至2028年的年均增長18.7%,到2028年銷售額可達713億元。因此,明略科技增長已滯後行業均值;去年收入收縮又顯著喪失市場份額,作為自居市場領軍者的公司而言,這不是好兆頭。 然而,下滑的主因看似合理,即公司正嘗試從低毛利的定制產品轉向更盈利的標準化產品。伴隨這一轉型,毛利率從2023年的50.1%改善至去年的51.6%,不過兩者均低於2022年53.2%的水平。 過去三年,明略科技也在大幅削減開支,進而顯著提升運營效率。如先前所述,研發支出從2022年的7.51億元降至去年的3.53億元,降幅逾半;同期行政開支下降38%,銷售及營銷支出減少55%。 所有這些開支削減,幫助公司去年實現首次調整後經營利潤58萬元,2023年同期則虧損1.18億元。公司調整後淨虧損,不包括金融工具公允價值變動及股票薪酬,也從2023年的1.74億元大幅收窄至去年的4,500萬元。 現金流也穩步改善,明略科技預計今年這一趨勢將「顯著向好」。淨現金量增長的同時,負債比率從2023年末的47.9%銳降至去年的13.8%。 所有這些向好趨勢意味著,此次上市一旦落地,可能吸引相對較強的投資者關注。雄厚投資者陣容構成重大信心信號,成本自律及盈利指標的改善也是積極因素。這家公司很可能成為人工智能快速發展的重要受益者,但需謹慎維持下滑的研發支出,以免被更激進對手趕超。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:大行科工招股集資近4億元

折疊自行車製造商大行科工(深圳)股份有限公司(2543.HK)周一公開招股,發售792萬股H股,一成於香港公開發售,每股售價49.5港元,集資3.92億元,本月4日截止認購,8日正式掛牌。 公司的自行車銷量由2022年的148,956輛,上升至2024年的229,525輛,複合年增長率24.1%。今年首四個月,銷量93,398輛,同比上升46.5%。 公司的收入由2022年的2.54億元增至去年的4.5億元,複合年增長率為33%,期內盈利則由3,140萬元,增至5,230萬元,複合年增長率為29.1%。今年首四個月收入及盈利分別為1.85億元及2150萬元,同比上升46.8%及69.3%。 集資所得三成用於生產系統現代化及擴大運營規模、三成用於強化經銷網絡及策略性品牌發展、另外三成用於研發,餘下一成作一般營運資金。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏