碧桂園海外霸業折㦸沉沙

2024年01月29日

2007.HK

Country Garden is peeling off its overseas projects

曾經雄心壯志要在海外大展拳腳的碧桂園，因經濟問題及外地國家政策左搖右攞影響，集團陸續退出海外項目

重點：

碧桂園洽商出售澳州餘下項目權益，將全線退出當地市場
馬來西亞森林城市項目進展停滯難前

劉智恒

早在十年前，當碧桂園控股有限公司(2007.HK)在內地南征北討，逐漸晉身內地開發龍頭之列時，前主席楊國強不甘心只在一地為王，他的眼光開始望向世界，亞太市場是第一步。想到就做，楊國強迅即在海外開疆拓土，先後投資馬來西亞、泰國、印尼及澳大利亞，截至2017年，集團在亞太區已拿下17個項目。

十年過去，海外拓展雄圖偉略非但未為集團帶來盈利，反倒碰得灰頭土臉，更被海外項目拖後腿，為原已資金緊絀的碧桂園，添加不少煩惱。

近日有消息，碧桂園正以2.4億澳元(11.3億元)，向中資開發商Avantaus洽售澳洲悉尼Wilton Greens項目餘下權益，及後碧桂園亦承認有機於上半年完成出售。其實去年10月，碧桂園已將澳洲墨爾本的住宅項目Windermere的剩餘地塊，以2.5億澳元售予新加坡的星獅地產。是次若成功將悉尼地皮脫手，意味集團全面退出澳洲市場。

另外，由於負債沉重，碧桂園將位於泰國的土地及房產，用作兩筆約7.74億泰銖(1.55億元)債券的抵押品，以取代集團作為擔保人。

森林城市變「鬼城」

澳洲及泰國的事情只是小菜一碟，真正令集團深陷泥濘的，肯定是馬來西亞的超級項目森林城市，至今仍不知怎樣去埋尾，令碧桂園處於進退兩難的困境。

這個曾經是碧桂園進軍海外的代表作，位於馬來西亞柔佛州伊斯干達的經濟特區，距新加坡只是一海峽之遙，總規劃佔地30平方公里，將發展住宅、商業、酒店及渡假等項目，發展時間25-30年，可容數十萬人口，目標是建成一座智慧綠色城市，總投資額達到1,000億美元。

2016年，當時的馬來西亞首相納吉布更揚言，新經濟區未來20年將創造20萬個就業機會。豈料2018馬哈蒂爾上場，竟表示禁止外國人購買森林城市房產，後雖改口，但亦強調會對簽證有所限制。事件令海外投資者嘩然，紛紛對森林城市卻步。

雪上加霜是疫情爆發，銷售及建設不是停頓就是放緩，銷情一落千丈，項目資金鏈繃緊。加上碧桂園在內地又陷入財困，無力支持馬來西亞的發展。另一方面，房子的買家收樓時發覺森林城市仍然冷冷清清，人煙罕至，與當初售樓時發展商所說的美好景像落差太大，於是不斷投訴抗議，負面消息令項目更加無人問津，市場戲稱森林城市是一座「鬼城」。

雖然現任首相安華去年表示將森林城市設為金融特區，令項目重燃希望，但市場仍認為馬來西亞政策陰晴不定，在當地置業還是少沾手為妙，因此森林城市的困局暫仍未能逆轉。

說回碧桂園，截至2023年6月底止，集團現金1,011億元，另外受限制現金約294.5億元。債務方面，有息負債包括銀行借款、優先票據，可換股債券及公司債券，合共高達2,579億元。事實上，到今天情況更糟糕，境外債務接連違約，去年下半年的銷售又大幅下滑，資金回籠緩慢。在此情況下，實在沒有資金去推動森林城市的發展。

碧桂園海外拓展敗走麥城，主要是擴展過急，以及錯判形勢，看不透部分東南亞國家的政治局勢變化，另外是疫情影響全球經濟，當然最致命是內地房地產下滑，政府嚴控開發商借貸，令房企面對資金鏈問題，在內地已自顧不瑕，又那有能力支持海外業務。

野蠻生長

市場不少批評聲音，認為包括碧桂園等房企，最大問題是過去多年盲目擴張，沒做好風險管理，以高槓桿去發展，因此負債纍纍，才會有今天結果。

對於這類「馬後炮」的指摘或分析，根本是人云亦云，流於表面。你看看，今天不是十家八家開發商負債沉重，而幾乎是每一家民營房企都無一倖免，差別只在於你是欠債數百億或是數千億，甚至是上萬億。

既然家家民營房企都以相同模式營運，你就明白是中國房企經營常態，在那個時代，若不是以這個高槓桿模式去發展，根本沒可能競爭，要麼就大落後，甚至是被淘汰。

坦白說，中國房地產邁入自由市場的時間只不過二十多年，初期基本上許多規範未成形，規則及模式是一步一步摸索，可以說房地產行業是處於一個野蠻生長的環境。

試想一條賽道未有限速，市場上百駕競走，先是100公里，再而200及300公里，問題也沒發生，既沒管制，又怕不提速會落後於對手，於是加到500公里。這時裁判開始發覺問題出現，若再不降速，不但參賽者有危險，賽道也不堪負荷，後果堪輿，於是突然狠下規定要減速煞車，一輛高速中行駛的汽車，急踩油煞停，情況肯定十分狼狽及混亂。

面對現實，內地房地產經過多年超高速發展，問題陸續浮現，要進行復修，去調整改變過去的缺點，令未來的發展可以更健康。無可否認，過程將是痛苦，當中必然有企業捱不住倒下去，重新整合是少不免，而且需要相當時間去過渡。

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房地產

馬來西亞, 碧桂園, 森林城市, 澳洲, 安華

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新聞

簡訊：中國罕王出售澳洲金礦業務交易告吹

從事鐵精礦業務的中國罕王控股有限公司（3788.HK）周三公布，原計劃向內蒙古匯能煤電集團出售旗下澳洲全資附屬公司Primary Gold的交易正式告吹。Primary Gold主要資產包括位於澳洲北領地的Mount Bundy金礦項目。根據雙方於2024年初簽署的股份出售協議，交易對價為3億澳元（1.97億美元），並以若干先決條件為完成前提，包括買方須於2025年7月1日下午5時前，獲得澳洲外國投資審查委員會（FIRB）出具的無異議通知。然而，中國罕王表示，買方未能如期取得該批准，故公司當日正式向買方及其擔保人發出終止通知，立即終止股份出售協議。交易告吹意味公司須重新評估澳洲資產的發展方向。中國罕王指出，集團目前正全面檢視金礦業務發展路線，未來將專注優化資源配置，並計劃於短期內對外公布新規劃，以提升資產價值與股東回報。中國罕王股價周三高開，一度升逾4%，其後轉跌，至中午收市報2.28港元，跌0.44%。年初至今仍累升近200%。李世達欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年07月02日

3788.HK

大舉押注數字資產華興資本望重振業績

這家投行擬斥1億美元配置數字資產，以期在中國疲弱的經濟下突破業務困局重點：華興資本計劃斥資1億美元投資數字資產，距離其創始人包凡涉嫌行賄被拘已超過兩年目前，公司的投行業務受中國經濟放緩影響，加密貨幣市場則延續牛市行情　梁武仁對尋求高潛力快速大額投資的企業而言，加密貨幣的吸引力如今已勢不可擋。華興資本控股有限公司（1911.HK）上周成為最新入局者。曾因創始人包凡涉嫌行賄被拘而深陷輿論漩渦的投行，如今已在爭議中走過兩年有餘。上周四，華興資本公告稱，董事會已批准1億美元自有資金，用於投資Web 3.0領域，後者是建基於區塊鏈和加密資產的去中心化互聯網。公司同時宣布，任命加密技術專家Fu Frank Kan為獨立非執行董事。Fu Frank Kan系開發數字貨幣錢包及軟件Math Global Foundation的聯合創始人。華興資本此次進軍狂熱的加密貨幣領域，適逢其投行業務遭遇逆風。受中國經濟增速放緩影響，並購交易顯著降溫。去年，公司剔除投資收益的核心業務收入下滑約23%至7.77億元（約合1,080萬美元）。今年雖受益於香港數年來的最強IPO募資季，公司業務有望恢復增長，但尚未就近期業務給出指引。儘管香港投資市場近年表現起伏，加密貨幣卻已延續牛市行情一年多，比特幣價格更屢破10萬美元紀錄，過去一年累計漲超70%。如此高回報的資產實屬罕見，巨額資金湧入數字代幣領域，自是情理之中。當前，加密貨幣總市值已突破3萬億美元。據加密貨幣數聚合平台CoinGecko的數據顯示，本週二，單是前五大幣種24小時總成交量就接近900億美元，相當於上周五納斯達克日成交量約16%。在數字資產投資計劃的公告中，華興資本表示：「Web3.0及加密貨幣資產未來具有巨大的發展潛力，符合全球金融和商業發展的趨勢。」加密貨幣素以價格劇烈波動著稱，此前已歷經漫長低迷期，直至去年初才啓動本輪上漲。這意味著當前市場狂歡或會迅速消散，再度陷入長期下行通道。樂觀派則認為，形勢已不可同日而語，加密貨幣正加速建立全球公信力，日益成為重要的新興資產類別。核心推動力在於虛擬貨幣實際用戶規模正快速擴大，且獲摩根大通、高盛等金融機構巨頭背書。監管容忍度也不斷提升，尤其是美國總統特朗普誓言打造“全球加密資產之都”後，數字資產領域再添新動能。此外，香港正全力競逐加密貨幣樞紐地位，儘管該資產類別在中國內地非法。繼此前多項舉措後，特區政府上周四發布《香港數字資產發展政策宣言 2.0》，通過完善監管框架展開產業發展藍圖。香港的加密貨幣雄心香港的政策佈局或是華興資本拓展加密業務的關鍵動因，公司聲明稱，其加密投資計劃，旨在響應特區政府近年推出的一系列支持Web3.0及加密貨幣產業發展的「積極政策」。作為加密領域第二波入局者，華興資本正追隨五年前行業爆發期的首批探索者，如從彩票銷售商轉型的比特礦業(BTCM.US)。不過，華興資本此舉也並非無跡可尋；這家投行本就專注科技賽道，現在涉足該領域最熱風口，實屬必然。事實上，其早有加密貨幣行業的試水經驗。 2018年，公司曾通過華興新經濟基金投資美國企業Circle Internet Group（CRCL.US），後者發行的USDC是錨定美元的穩定幣。該項投資回報頗豐，Circle上月以180億美元估值登陸紐交所後，首日股價暴漲逾倍。乘此東風，Circle正申請美國信託銀行牌照，若成功將助其加速擴張，為華興資本帶來更可觀的長線收益。在去年的年報中，華興資本的數字資產雄心也表露無遺，顯示公司並非僅是追逐市場熱潮。這1億美元資金的具體投向尚未完全明晰，比如將用於投資類似Circle的加密貨幣企業，還是直接交易數字資產，博取短期收益。公告暗示，二者皆有可能。公司聲稱，將加大對加密貨幣資產（含USDC等穩定幣）的“投入及發展力度”，同時提及可能開展數字資產買賣，並警示此類交易風險。…

2025年07月02日

1911.HK

行業簡訊：6月澳門賭收大升近兩成半年收入1,188億澳門元

澳門博監局周二公布，6月的博彩毛收入為210.64億澳門元（下同）（204.4億港元），按年升19%。不過，按月則微跌0.6%。今年上半年，澳門賭收已達1,187.7億元，同比上升4.4%。今年初澳門賭收有放緩趨勢，1月賭收更按年下跌5.6%，之後幾個月的賭收增速也是個位數字。直至在5月及6月有回勇態勢，兩個月均錄得超過2,000億元收入。澳門2024年賭收達2,280億元，今年初政府估計全年賭收是2,400億元，但5月時修訂為2,280億元，現時上半年賭收已達修訂目標的52%，相信今年要達標並沒困難。劉智恒欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年07月02日

China plays catch-up to U.S. in stablecoin rivalry

中美穩定幣競逐浮上水面

在美國正為鏈上金融制定規則之際，焦慮的中國正透過香港試圖在虛擬貨幣世界中尋求突圍李世達近年來，穩定幣憑藉其鏈上支付與清算能力，在虛擬資產市場中扮演越來越關鍵的角色。美國在特朗普總統上任後積極推進穩定幣立法尋求規則主導，中國則透過香港制度改革與中資券商的布局，試圖在這場數位貨幣清算權爭奪戰中打開缺口，令全球貨幣清算的戰場正式延伸至虛擬貨幣世界。今年4月，美國《STABLE Act》在眾議院金融服務委員會獲得通過，要求穩定幣發行商須持有銀行牌照並接受聯邦監管，而另一部更為嚴格的《GENIUS Act》近日也在參議院通過。美國的戰略意圖明確——將USDC、USDT等美元掛鉤穩定幣納入官方體系，鞏固其在鏈上金融中的主導地位。受此推動，Circle（CRCL.US）作為USDC的發行商，其股票在6月初上市至今已漲了3.8倍，進一步強化了市場對美元鏈上清算優勢的預期。所謂穩定幣（Stablecoin），是一種與特定法定貨幣掛鉤的加密資產，常見如與美元1:1掛鉤的USDT、USDC。其價值穩定性使其成為DeFi、跨境支付、代幣化資產（Tokenized Assets）等場景中的首選清算工具。與比特幣、以太坊等波動性極高的虛擬貨幣不同，穩定幣強調的是可預期、可兌換、可用於支付結算的貨幣功能。美國穩定幣立法的意義，不僅在於對消費者的保障與反洗錢的監管，更在於將穩定幣納入官方金融清算體系，使其具備跨境支付與資產清算的合規身份。這一步一旦完成，就意味著美元（或其他貨幣）透過穩定幣「駐紮」在全球各個區塊鏈與虛擬資產生態中，無需經由傳統SWIFT或商業銀行網絡。九成穩定幣掛鈎美元根據數據提供商CoinMetrics，截至2024年底，全球流通中的穩定幣市值超過1,400億美元，其中逾九成掛鉤美元。這一事實意味著，即使在去中心化的Web3與虛擬資產生態中，美元依然透過穩定幣維持其主導地位。這對急欲提昇人民幣國際影響力的中國而言，顯然是一場不容忽視的挑戰。由於中國明令禁止加密貨幣交易與挖礦活動，雖然積極發展數位人民幣（e-CNY），但主要由央行主導，其封閉式設計難以在全球自由流通。在此背景下，中國對美元穩定幣滲透亞洲、非洲等區域市場感到警惕。今年以來，中國官媒多次點名批評美國推進穩定幣立法，稱其本質是構建「數字美元霸權」。不只是嘴上説說，中國也在展開具體行動。同樣是6月，香港正式通過穩定幣發牌制度立法，並於8月1日起實施，中國透過香港正式邁出參與數字資產國際清算體系的第一步與此同時，中資券商國泰君安國際（1788.HK）獲准成為首家可於香港提供虛擬資產交易與託管服務的內地背景金融機構，象徵著中國資本開始謹慎試水區塊鏈金融。雖尚未直接涉及穩定幣發行，但結合金管局提供的制度框架與監管路徑，未來推動錨定人民幣的穩定幣並非不可能。除國泰君安外，包括中信建投、海通國際等其他大型中資券商亦被傳出正在積極研究入局可能性，甚至著手建立虛擬資產平台與風控模型。這種制度與商業的雙向積極，顯示香港可能成為人民幣推動鏈上國際清算的試驗場。儘管與美國立法方式不同，香港採用的是行政指引與牌照制度，但其針對資產儲備比例、資訊披露、清算透明度的規範已具備完整體系。更重要的是，它容許掛鉤港幣與人民幣的穩定幣發行，為未來更多中資金融機構參與創造制度空間。目前來看，中國內地放寬虛擬貨幣管制的可能性仍然很低。由於缺乏較為開放的虛擬資產生態與參與空間，中國要追趕美元穩定幣勢必面對不少困難，但在香港或透過特定跨境用途上進一步的放鬆是可能的。透過香港作為特殊金融樞紐，以「受控實驗場」方式發展人民幣穩定幣或其他清算方案，終究不會讓中國在新一波貨幣競爭中缺席。李世達，詠竹坊編輯。他的聯絡方式：shihtalee@thebambooworks.com 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年07月02日

重點：