「長租公寓第一股」魔方生活二度向港交所遞交上市申請,以填補資金繼續擴充業務

重點:

  • 受疫情及封控措施影響,魔方生活去年由盈轉虧
  • 中國房地產市場深度調整,不少商品房庫存「轉賣為租」,長租公寓的市場競爭或會更趨激烈

 

羅小芹

去年新冠疫情在中國反覆爆發,包括金融重鎮上海等主要城市,更在去年第二季實施嚴厲封控措施,衝擊了長租公寓營運商魔方生活服務集團有限公司的業績表現,以致去年未能打響在港股上市的如意算盤。

上月底,魔方生活捲土重來,上市聯席保薦人仍然是摩根士丹利及建銀國際。該公司屬於創業類企業,沒有大企業作為骨幹股東,未完成招股前,私募基金華平投資持有其42.56%股份,加拿大魁北克儲蓄投資集團(CDPQ)及中航產融,則分別持股16.93%及12.59%,三家都是被動型的基金投資公司。

初步招股文件引述研究機構弗若斯特沙利文的資料,去年中國集中式長租公寓市場的規模達到511億元,預計至2027年的規模可達1,366億元,複合年增長率21.7%。按在營公寓數量計,至去年底止,魔方生活於獨立集中式長租公寓營運商的排名居首。至去年底止,該公司擁有76,245套在營公寓,分佈全國25座城市388個地點,其中在上海營運的公寓達30,053套,佔比接近四成。

該公司過去三年收入穩步上升,從2020年的9.5億元增至去年的17.1億元,顯示在官方為樓市設下關於債務的「三條紅線」與新冠疫情夾擊下,即使內地樓市疲軟,卻衍生了長期租賃的需求。

依賴直營模式

但值得留意的是,該公司近年盈利表現飄忽,其中2021年錄得約3億元淨利潤,扭轉之前一年的2.3億元虧損局面;但到了2022年,隨著新一輪新冠疫情大流行,加上官方防控措施造成的壓力,其營運所在的中國主要城市、特別是上海的業務受到負面影響,最終再度轉虧2.46億元。

以魔方生活的最新投後估值約76億港元(66.9億元)計算,其市銷率約3.9倍,作為港股的「長租公寓第一股」,市場上可比較的公司不多,與其業務最接近是經營長租酒店及長租公寓的首旅酒店(600258.SH),市銷率約5.4倍,其較高的估值也許與其業務更為多元化有關。

魔方生活近年絕大部分營收來自直營模式的貢獻,在該模式下,魔方生活整租或租賃整棟樓宇的一部分,租約期一般為10至15年,並負責管理和營運,並向住戶收取租金及向其提供配套服務的管理費。過去三年,來自直營模式的收入貢獻分別佔同期收入96.2%、94.5%及94.9%。

另一種為加盟管理和第三方托管模式,在該模式下,魔方生活只以自有品牌或相關委托方的品牌管理和營運加盟公寓,並不擁有租賃公寓所在的任何公寓物業。

行業面臨整合

房價高居不下,租樓成為打工一族或流動人口的無奈選擇。在市場剛性需求推動下,2016年長租公寓行業率先迎來爆發期,然而,自2018年開始出現長租公寓企業資金鏈斷裂的現象,隨着2020年疫情大爆發,進一步暴露了「租金貸」、「高收低租」、「長收短付」等高金融槓桿的行業弊端,甚至連龍頭企業青客去年也走上了破產清算之路,意味行業已步入「大洗牌」階段。

此外,由於樓市內部需求疲弱,市場景氣不再,地產發展商也需要為商品房庫存尋找出路。今年1月,萬科集團(2202.HK; 000002.SZ)與建設銀行(0939.HK; 601939.SH)成立百億住房租賃子基金,擬通過投資收購房企存量資產,提供市場化長租房或保障性租賃住房服務;此外,全球最大房地產投資機構之一的博楓資產,也宣布收購楊浦嘉譽雲景租賃住宅項目,計劃提供560間房源,此舉雖意味蟄伏已久的長租公寓行業似乎再受資本市場青睞,但壞處是市場競爭將會愈來愈激烈。

為擴大公寓網絡規模,魔方生活自從2020年便積極投資,例如2021年旗下經營的公寓總數便按年大增94.4%至75,887套,因此在擴張速度最快的這一年,該公司因投資活動錄得7.77億元現金淨流出,抵消了同年大部分因經營活動錄得的現金浄流入,加上去年因償還銀行貸款錄得12.77億元融資活動現金淨流出,導致公司截至去年底的現金水平僅餘3.46億元,可能因此衍生該公司上市籌資的計劃。

更令人擔心的是,在中國整體需求疲弱下,該公司旗下公寓的租金受壓。據招股文件所示,白領公寓去年月均租金為2,922元,按年減少3.4%,甚至低於2020年的2,964元,拖累整體月均租金按年微跌0.9%至3,137元,在相關成本持續上升的處境下,卻未能相應調升租金,恐繼續蠶食該公司的盈利表現。

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新聞

邊際利潤改善 理文造紙料中期盈利增逾六成

箱板原紙及紙漿生產商理文造紙有限公司(2314.HK)周一發表正面盈利預告,預計截至今年6月底止六個月,期內盈利介乎13.3億至13.9億港元,較去年同期的8.11億港元增長64%至71%。 公司表示,盈利大幅上升主要由於集團邊際利潤改善。 理文造紙主要從事箱板原紙、紙漿及生活用紙的生產與銷售。公司在中國廣東、江蘇、重慶、江西、廣西等地設有工廠,海外基地則分布於越南及馬來西亞。 公司股價周二高開,至中午休市報3.84港元,升12.6%。該股年初至今累升約37.1%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

中國龍工提質控本 中期純利最高增27%

工程機械製造商中國龍工發展有限公司(3339.HK)周一發盈利預告,料今年6月底止的中期純利介乎7.3億元人民幣(下同)至8億元間,同比上升16%至27%。 純利增加主要是集團大力開發及完善各類產品系列,並持續開拓國內及海外市場,期內產銷規模得以穩步增長;另外集團提質控本取得成效,產品綜合毛利率有所提升。 中國龍工周二開市升1.7%報3港元,公司股價較過去一年高位跌10%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Youyou makes ERP software

用友再闖港股 押注AI改寫軟件業未來

中國企業軟件先驅用友正將AI描繪成下一個增長引擎,儘管這項技術也迫使投資者重新審視全球軟件業的未來 重點: 在AI重塑全球企業軟件業商業模式之際,用友經歷多年收入增長乏力及巨額虧損後,正尋求在香港上市 這家中國企業軟件龍頭認為,AI將提升企業軟件的價值,但也有人押注,AI最終將令傳統軟件供應商失去存在價值 胡鳴鶴 1988年,王文京借來5萬元,這在當時是一筆巨款,在北京創辦會計軟件公司,他的目標很直接:以電腦取代紙本賬簿。 近40年後,用友網絡科技股份有限公司(600588.SH)創辦人王文京面對的挑戰已大得多。他如今不再只是要說服企業採用用友的軟件,而是必須讓投資者相信,在人工智能時代,軟件本身仍將不可或缺。 這項挑戰來得正是時候微妙之際。按收入計為中國最大企業軟件及服務提供商的用友,在經歷數年困境後,上周第三度向港交所遞交上市申請,前兩次申請均已失效。公司2025年收入僅由上年的88.2億元微升至88.6億元(12.4億美元),此前已由2023年的94.4億元下滑;淨虧損則由2024年的20.7億元收窄至去年的13.5億元。與此同時,公司表示,AI相關客戶訂單的合同金額已由兩年前幾乎為零,躍升至今年第一季末的18.8億元。 在邁向AI時代的過程中,用友絕非唯一一家面臨成敗考驗的公司。全球企業軟件公司正遭遇雲計算問世以來最大的一場顛覆。數十年來,軟件供應商一直享有科技業最具吸引力的商業模式之一:持續性的訂閱收入、高昂的轉換成本,以及穩定可預測的客戶留存率。如今,AI正開始動搖這三項基本假設。 企業員工未來可能不再登入企業軟件,而是越來越多地直接要求AI智能體擷取數據、編製預算、核對賬目或審批採購——這些工作過去通常由用友等公司開發的軟件處理。 幾乎所有大型企業軟件公司都在加緊轉型。國內競爭對手金蝶國際(0268.HK)正推出AI賦能的企業資源計劃(ERP)產品;全球競爭對手方面,賽富時(CRM.US)押注Agentforce,SAP(SAP.DE)推出Joule,甲骨文(ORCL.US)則把生成式AI全面整合至旗下企業應用。即使是微軟(MSFT.US),也已在大部分軟件產品組合中嵌入Copilot。這場競賽反映,業界日益相信,下一代企業軟件將以AI智能體為核心,而不再圍繞選單、數據面板和表單。 難消投資者疑慮 投資者的反應相當審慎,今年大部分時間,資金都流向晶片、服務器及記憶體等AI基礎設施供應商,令軟件股表現落後於整體科技板塊。傳統軟件供應商亦持續受壓,投資者正爭論AI會否削弱其訂閱制商業模式,並讓企業更容易自行開發定制化內部應用,從而減少對第三方軟件的需求。 AI浪潮來臨之際,用友尚未完全解決原有問題,因而面臨更多挑戰。與許多目前才開始應對AI衝擊的軟件公司不同,用友的業績早在數年前便已轉差,原因是公司由傳統企業軟件向雲服務轉型的進度較預期緩慢,成本亦高於預期。 管理層表示,大型企業客戶的項目日益複雜,令實施周期延長,收入確認時間亦相應推遲。公司持續投資用友BIP雲平台及AI研發,加上折舊及攤銷成本增加,進一步拖累盈利。這些都是軟件企業過往已經面對的傳統難題,如今AI的出現,只是進一步提高了這場競爭的成敗代價。 這場轉型已開始重塑用友本身。公司員工人數由2023年底的24,949人,減至今年3月底的17,747人,降幅接近30%。中國媒體亦報道,公司今年進行了多輪裁員,涉及實施、銷售及其他業務部門,以精簡營運並加快推進AI戰略。這次重組並非單純削減成本,也反映公司正更全面地降低對勞動密集型模式的依賴,而這種模式長期以來一直是中國企業軟件業的主要特徵。 這次重組突顯AI對企業軟件業最深遠的影響之一。過去,用友等公司很大一部分收入來自人力密集的實施、定制及維護服務。AI輔助編程、自動化測試及客戶支援,可以減少企業對數以千計工程師和顧問的需求,令企業軟件公司的業務更容易規模化。但同一項技術也降低了客戶自行開發軟件的門檻,讓企業可以依靠AI生成的工作流程,而不再購買用友等供應商提供的傳統第三方產品。 站在歷史勝利的一方 用友正試圖說服投資者,公司可以在這場變革中成為贏家。 公司於2023年推出YonGPT大模型,並於去年推出用友BIP企業AI。管理層認為,AI智能體不會取代傳統企業資源計劃(ERP)系統,反而需要可信的企業數據、業務規則及工作流引擎,而這些正是用友BIP等ERP平台已具備的能力。按照這套構想,ERP將成為支撐企業AI運作的操作系統。 客戶是否認同這套構想,仍是最關鍵的問題。 AI正值中國企業軟件業的關鍵轉折點到來。多年來,中國企業軟件業在軟件支出及盈利能力方面均落後於美國同業。中國企業普遍較少投資資訊科技,反而更多依賴成本相對低廉的人力,並偏好高度定制的系統,而非標準化的訂閱制軟件。因此,許多國內軟件供應商的營運模式更像顧問公司,而非真正的軟件企業,依賴規模龐大、按客戶需求定制的實施團隊,難以有效擴大業務規模。 但AI也可能成為這個行業最大的機遇。中國企業軟件市場的成熟程度仍低於發達經濟體,隨著企業採用AI,數智化發展仍有龐大空間。滙豐分析師近日指出,投資者對AI將取代軟件供應商的憂慮可能過度。用友等中國公司反而可能從中受惠,因為它們已深入掌握企業工作流程、監管要求及業務數據,而這些能力並非單靠大語言模型便能提供。 用友正處於這兩種相互競爭的敘事交匯點,其申請文件列出行業長期以來面對的多項挑戰,包括項目定制化程度不斷提高,拖慢產品交付,以及政府和公共部門客戶的資訊科技支出轉弱。但公司同時押注,隨著企業在財務、製造及供應鏈等領域部署AI,這些既有企業客戶關係將轉化為競爭優勢。公司表示,78%的《財富》中國500強企業均使用其產品;在市場高度分散的情況下,用友憑藉3.8%的市場份額,仍是中國最大的企業軟件提供商。 這令投資者必須回答一個不僅關乎中國,而是全球軟件公司共同面對的問題。 近40年來,用友成功跨越了一輪又一輪技術轉型,從紙本記賬走向個人電腦軟件,再由軟件授權轉向雲端訂閱。如今,公司向香港IPO投資者提出的核心投資論點是:面對新一輪技術變革,用友仍能再次成功闖關。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Harbin Electric does infrastructure

受惠新電廠建設 哈爾濱電氣半年利潤急增

發電設備製造商哈爾濱電氣股份有限公司(1133.HK)周一表示,預計今年上半年實現利潤約17億元,較上年同期的10.5億元增長62%。 公司將強勁增長歸因於收入增長,這帶來了效率提升和毛利率提高。 哈爾濱電氣去年營收從2024年的387億元增長19.1%至461億元,同期利潤從16.9億元增長58%至26.7億元。公司受益於新電廠建設,這是中國推動可再生能源發電的一部分。 哈爾濱電氣股價在過去一年中上漲了一倍多,但年初至今已下跌21%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏