中國金茂控股分拆旗下物管業務上市,籌資最多6.8億元

重點:

  • 金茂物業服務已啓動公開募股程序,計劃在香港上市後,積極收購物管公司或提供社區産品及服務的公司
  • 物管行業受惠城鎮化水平提升,爲公司加速發展提供誘因

羅小芹

中國房地産商正源源不絕分拆物業管理業務,培養這些物管子公司“自給自足”的求生技能,這次作出相關舉動的,輪到中國金茂控股集團有限公司(0817.HK)。

中國金茂控股上周五宣布,把旗下物管業務金茂物業服務發展股份有限公司(0816.HK)分拆到港交所主板上市,並於當天開始招股;公司於全球發售1.01億股,每股定價7.52港元至8.14港元,集資最多8.25億港元(6.8億元), 本周三截止申購,預計3月10日上市。

金茂物業服務是中國高端物業管理及城市運營服務提供商,截至去年底止,在管總建築面積約3,640萬平方米;其中,住宅物業及非住宅物業分別各佔64.4%及35.6%。

金茂物業服務的最大股東爲中國金茂,持有約67.5%股權,而中國金茂則是中化集團旗下房地産開發業務平台企業,後者間接持有中國金茂約35.3%股權。

根據招股書顯示,金茂物業服務去年前三季度收入10.49億元,同比增長57.6%。期內,淨利潤爲1.09億元,同比大增105%,淨利潤率也從8%提升至10.4%,主要是公司新諮詢和其他增值服務産品,例如前期規劃及設計服務和交付後服務等,具有較高的利潤率。

自從2020年中央政府明確內地房企融資管理規則的“三道紅綫”,改變以往內房倚重債務融資來推動的急速發展模式,加上2021年內地出台利好物管行業政策,令內房分拆旗下物管業務上市的活動,如雨後春笋般頻密。另一方面,出於爭取市佔率及提升規模效益的考慮,行業內的收購合併等資本操作,也同時比過來來得頻密。

“三道紅綫”是代表資産負債率(不含預收款項)不得大於70%、淨資産負債率不得大於100%,以及現金短債比率不少於1倍。按照中國金茂2021年6月底止的中期業績顯示,公司的相關指標分別爲69%、52%和126%,全部都滿足“三道紅綫”的官方規定。

估值比同業高

既然財政狀况健康,它爲甚麽要分拆物管業務上市呢?正如金茂物業服務在招股書披露,公司希望藉著這次籌資,加快併購同業的步伐,並提升經濟規模效益,同時减低對母公司項目過度倚賴的風險。這些理由,與過去上市的多家物管企業一樣,有點陳腔濫調,但卻是現實考慮。

事實上,金茂物業服務在2021年前三季的物管服務分部總收入中,有92.5%是來自兩家母企,或是其合營企業與聯營公司所開發的項目。截至去年9月底,公司在管建築面積的86.6%也是來自兩家母企;由獨立第三方所開發物業的在管合約建築面積,僅佔同期在管總面積的13.4%。公司在招股書坦言,自2020年起已積極拓展獨立第三方的物管業務,减低對單一最大客戶、主要股東中化集團的依賴。

公司籌資金額不多,當中約55%會用於物色與物業管理、城市運營服務或社區運營相關的戰略投資及收購機會;約22%用於升級智慧管理服務系統、智慧社區及智慧城市解决方案的發展:約13%用於進一步開發社區增值服務。

金茂物業服務稱,將考慮按市盈率約10倍至25倍收購或投資其他物管公司的大多數股權,目標是在2024年底前,可能收購或投資約3到8家物管公司及城市運營服務商,以及約3到5家提供社區産品及服務的公司。

爲甚麽金茂物業服務銳意擴充發展呢?事實上,中國城鎮化進程加快,帶動人均可支配收入持續增長,是利好中國物管行業發展的重要因素,因此公司看准這個商機,期望抓緊市場機遇,透過籌資上市增强收購資本,也屬無可厚非。

根據中國指數研究院的資料顯示,城鎮人口的人均可支配收入從2016年起,以6.9%的年複合增長率,穩步增加至2020年的43,834元。期間,中國物業服務百强企業的平均在管建築面積,從2016年起以15.7%的年複合增長率,增加至2020年的4,880萬平方米,物管服務平均收入也增至2020年的9.14億元,年複合增長率爲15.2%。

以2020年爲例,一二綫城市住宅物業及商業物業的平均物業管理費,明顯比三四綫城市爲高,這對於管理高端物業爲主的金茂物業服務有利。如果按高端物管服務項目的在管建築面積計算,金茂物業服務2020年在北京物業服務百强企業中,排名更高達第二位。

金茂物業服務去年前三季淨利潤爲1.09億元,引伸至全年約1.46億元,按招股價計算的市值約67.8億港元至73.4億港元(55億元至60億元),相當於市盈率37.6倍至40.7倍。

在港股上市的同業中,碧桂園服務(6098.HK)與越秀服務(6626.HK)在管物業包括住宅和商業項目,而且體量也比較接近。如果以相同方式計算,兩者的預測市盈率爲29.3倍與10.3倍,可見金茂物業服務的估值明顯比同業高,反映招股價定位進取。因此,該股招股反應平平,其“借錢打新”部分僅接到約2,300萬港元申購額,佔公開發售部分籌資金額不足三成,反映投資者對其並不熱衷。

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新聞

Jinxin does reproductive services

錦欣生殖推出中國首款面向醫生的試管嬰兒臨床AI智能體

這家輔助生殖服務提供商正在四川的一家醫院試點這款新的智能體,以在整個試管嬰兒工作流程中為醫生提供支持   余特莉 領先的輔助生殖服務提供商錦欣生殖(1951.HK)表示,其在四川的一家醫院內推出了一款被稱為中國首個面向醫生的輔助生殖AI智能體。這家總部位於成都的公司計劃通過該系統,將人工智能融入日常的試管嬰兒(IVF)工作流程中。 公司在一份聲明中表示,「IVF Co-pilot」系統已在四川錦欣西囡婦女兒童醫院進入試用階段。該系統旨在整個輔助生殖過程中為臨床醫生提供支持,初期主要側重於試管嬰兒週期的促排卵方案以及起始用藥劑量的評估。 錦欣生殖表示,該系統將醫院的臨床經驗、IVF專業知識、專有算法和本地部署的大語言模型融入電子病歷工作流程中。它為醫生提供了可比較、可追溯和可復核的決策支持信息。 公司研發負責人王偉鵬表示,該工具為醫生提供能夠進行比較、追溯和驗證的輔助意見,而非模仿或取代醫生。這些支持性意見隨後會被系統性地整合到醫生的工作流程中。 錦欣生殖將IVF Co-pilot描述為輔助生殖領域首款面向醫生的臨床AI智能體,使其有別於面向患者的聊天機器人和行政管理工具。公司表示,輔助生殖治療是一個連續、動態且高度個體化的臨床過程,需要能夠適應每位患者既往病史和臨床反應的決策支持。 公司表示,大量的治療週期數據和成功案例構成了該智能系統的基礎。在符合法律、監管和數據安全要求的前提下,該系統能從專業數據庫中篩選具有可比性的治療方案和數據,然後利用內部部署的大模型對信息進行總結、比較和分析,以供醫生參考。 據咨詢公司弗若斯特沙利文的數據,按取卵周期數計算,錦欣生殖是中國最大的輔助生殖一體化平台。公司在中國各地運營著由生殖診所和婦女兒童醫院組成的網絡,並在美國設有醫療機構。公司提供試管嬰兒及相關的輔助生殖治療、醫院管理和輔助醫療服務,並運營著門診手術中心。 公司在7月下旬表示,2026年上半年初診量(NPV)同比增長9.1%,達24,169人次;取卵(OPU)周期總數增加6.1%,達14,653個。廣東大灣區是主要的增長來源,其初診量增長30.1%,達4,837人次。海外業務同樣展現出強勁勢頭,初診量增長29.4%,達4,553人次,取卵週期激增42.4%,達2,990個,雙雙創下歷史新高。 同時,錦欣生殖表示,預計2026年上半年將扭虧為盈,實現淨利潤9,000萬元,而上年同期為淨虧損10.4億元。公司將這一業績改善歸因於美國業務的復蘇、個性化服務的拓展以及輔助生殖服務在中國的更廣泛普及。公司還預計,EBITDA(息稅折舊攤銷前利潤)將改善至至少2.9億元。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道,包括贊助內容。欲瞭解更多信息,包括對個別文章的疑問,請點擊這裏聯繫我們 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

AI直播提升營運效率 交個朋友料中期多賺最多65%

直播電商與新媒體行銷公司交個朋友控股有限公司(1450.HK)周三發盈喜,預期截至今年6月底止六個月錄得淨利潤8,600萬元(1,274.5萬美元)至9,300萬元,較去年同期的5,640萬元增長52.6%至65%。 公司表示,上半年直播電商業務持續升級,多平台矩陣直播間進一步完善,垂直品類直播能力不斷提升。同時,人工智能(AI)直播全流程賦能體系持續落地,帶動內容製作及營運效率穩步提高,成為期內淨利潤增長的主要原因。 公司股價周四高開低走,至中午休市報0.93港元,跌2.11%,該股過去一個月累升約32.9%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

生豬肉價下跌 牧原7月銷售收入大跌24%

內地生豬養企業牧原食品集團股份有限公司(2714.HK;002714.SZ)周三公布7月銷售數據,共售出666萬頭商品豬,同比上升4.8%,但收入反下降23.6%至88.97億元人民幣(下同)。 公司表示,銷售收入下跌主要是受生豬市場行情波動影響,7月商品豬銷售均價同比下跌25.6%至10.64元。 今年以來,商品豬價並不穩定,年初時每公斤均價一度高達12.57元,到3至6月跌至9元多水平,直到上月又重上10元。 牧原周四開市升0.06%報31.42港元,公司股價自今年初上市以來已下跌20%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
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集採時代下 時代天使重展笑顏

儘管在政府集採計劃下承受降價壓力,這家領先的隱形矯治企業在2026年上半年仍錄得強勁的收入及利潤增長 重點: 時代天使今年上半年收入增長逾40%,淨利潤則大增逾69% 這家隱形矯治企業出海僅三年,全球市場案例數已超越中國內地市場 譚英 時代天使科技有限公司(6699.HK)主席馮岱曾在哈佛大學求學,他經常講述自己初次接觸這家公司的故事。2012年,他走進一間「狹小侷促、擺著老舊辦公隔間、地毯滿是污漬」的辦公室。當時,馮岱擔任私募股權巨頭華平投資亞洲醫療科技業務主管,而眼前這家中國最大的隱形矯治器製造商,很快便引起他的興趣。隱形矯治器又稱「隱形牙套」,用於矯正牙齒。 三年後,他收購了這家公司。 時代天使上周公布亮眼盈喜,再次證明馮岱當年的決定是正確的。公司預期,2026年上半年收入按年大增41.9%至43.1%,達2.29億美元至2.31億美元;淨利潤增幅更達69%至78.9%,介乎2,400萬美元至2,540萬美元。 公司將業績大幅增長歸因於消費者及牙科專業人士對品質的重視程度日益提高,以及公司過去在專業品牌建設、直銷網絡和客戶服務體系方面作出的龐大投入。投資者同樣對業績喜出望外,時代天使股價在公告發布後首兩個交易日累升近21%。 時代天使還有其他值得高興的理由。公司正逐步走出法律糾紛,並適應中國全國集採政策帶來的沉重衝擊。該政策透過集中採購,要求醫療供應商以極低價格供貨。 稍後我們會再談這些問題,但首先看看時代天使強勁的收入及利潤增長,這反映公司在中國內地及海外市場均取得成功。期內,中國內地市場的隱形矯治案例數增長36.8%至148,600例,「案例」是公司核心產品採用的銷量計算單位。全球市場(中國內地除外)案例數則增長43.3%至168,000例。時代天使出海僅三年,全球市場案例數便已超越中國內地市場。 按照這一增長軌跡,時代天使可能很快具備挑戰規模大得多的愛齊科技(ALGN.US)的實力,與這家競爭對手旗下隱適美(Invisalign)爭奪全球隱形矯治市場的領導地位。 全球擴張 時代天使於2022年收購巴西領先的正畸品牌Aditek,並於同年在美國、歐洲及澳洲設立子公司。2023年,公司海外收入達1.453億元(2,150萬美元),約佔當年14.8億元總收入的一成。 此後,時代天使的全球市場迅速增長。去年全球市場案例數大增82.1%至256,200例,相比之下,中國內地市場案例數增長26.3%至276,200例。受全球收入倍增至1.63億美元帶動,公司2026年收入增長37.8%至3.703億美元。正如前文所述,今年上半年,全球市場案例數已超越中國內地市場。 時代天使於2003年由多名牙科專業人士創立,其中包括前行政總裁李華敏,他曾參與研發中國首套隱形矯治方案。李華敏於2023年卸任,由胡杰章接任。胡杰章此前曾任馮岱旗下CareCapital Group董事總經理,該公司是一家專注於牙科產業的私募股權及創業投資機構。 時代天使於2021年上市,掛牌首日股價升逾一倍。當時,公司在中國內地市場的佔有率達41%,僅略低於隱適美的41.4%。根據時代天使上市時的招股書,中國於2019年成為全球第二大隱形矯治市場;2020年中國市場銷售額達15億美元,而全球市場銷售額為122億美元。 回到目前的情況,時代天使今年5月在法律戰中取得勝利,歐洲專利法院杜塞爾多夫分庭駁回愛齊科技及隱適美提出的專利侵權指控。7月,中國鄭州市中級人民法院亦駁回相同指控。 另一方面,中國全國集採計劃對口腔醫療服務產業造成沉重衝擊,情況與2018年開始在醫藥產業推行的類似政策相若。該政策令仿製藥及成熟藥品價格平均下降50%。2023年,集採範圍擴大至牙科領域,時代天使等企業亦受到類似影響。 企業被納入集採,是以價格換取銷量。時代天使旗下三條產品線入選中國首輪集中帶量採購計劃。該計劃以三年為一個周期,目前第二輪採購剛剛啟動。 價格壓力 集採計劃實施之初,隱形矯治產品價格下跌23.3%至55%。公立醫院及診所的採購價格降低,也連帶壓低私營市場的價格,較有利於具備足夠規模、能以銷量增長抵銷降價影響的品牌。相較海外品牌,業務更依賴中國內地市場的本土製造商受到較大衝擊,部分牙科服務供應商甚至被迫結業,包括私營連鎖機構美立刻。 時代天使同樣面對價格壓力,但在與隱適美的競爭中明顯勝出。愛齊科技將旗下7款隱適美產品提交參與集採,惟最終全部未能入選。首輪全國集採實施後,按銷量計算,隱適美的中國市場佔有率由略高於40%降至25%,時代天使的市場佔有率則升至逾41%。 在疫情及口腔醫療產品全國集採實施前,時代天使與隱適美在中國內地市場的份額大致相若,規模較小的正雅齒科則排名第三。 據估計,中國牙科護理產品市場在2020年至2030年間的年均增長率將達23.1%,反映隨著中國中產階層不斷壯大,消費者對口腔健康及牙齒美觀的重視程度日益提高。 那麼,時代天使下一步將走向何方?在2012年那場改變公司命運的會面中,時代天使的首席正畸醫生曾對馮岱表示:「其他隱形矯治品牌以技術為重點,總能用令人眼前一亮的新事物吸引目光。但我們的創辦人要求治療效果在臨床上必須可預測且穩定,同時還要容易使用。這令我們的工作困難得多,對投資者而言也顯得有些沉悶。」 公司最新公布的業績顯示,收入及淨利潤均錄得強勁雙位數增長,似乎證明這種發展方向行之有效。時代天使表示:「在嘗試過不同品牌後,牙科醫生和患者逐漸認識到,儘管隱形牙套外觀都很相似,但是治療效果存在差異。」不過,公司亦承認,這種發展模式需要在專業品牌、直銷網絡及本地服務體系方面投入大量資源,並強調將繼續堅持直接服務終端牙科醫生的發展模式。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏