金茂服務集資併購减依賴母企拓機遇

2022年03月02日

中國金茂控股分拆旗下物管業務上市，籌資最多6.8億元

重點：

金茂物業服務已啓動公開募股程序，計劃在香港上市後，積極收購物管公司或提供社區産品及服務的公司
物管行業受惠城鎮化水平提升，爲公司加速發展提供誘因

羅小芹

中國房地産商正源源不絕分拆物業管理業務，培養這些物管子公司“自給自足”的求生技能，這次作出相關舉動的，輪到中國金茂控股集團有限公司(0817.HK)。

中國金茂控股上周五宣布，把旗下物管業務金茂物業服務發展股份有限公司(0816.HK)分拆到港交所主板上市，並於當天開始招股；公司於全球發售1.01億股，每股定價7.52港元至8.14港元，集資最多8.25億港元(6.8億元)，本周三截止申購，預計3月10日上市。

金茂物業服務是中國高端物業管理及城市運營服務提供商，截至去年底止，在管總建築面積約3,640萬平方米；其中，住宅物業及非住宅物業分別各佔64.4%及35.6%。

金茂物業服務的最大股東爲中國金茂，持有約67.5%股權，而中國金茂則是中化集團旗下房地産開發業務平台企業，後者間接持有中國金茂約35.3%股權。

根據招股書顯示，金茂物業服務去年前三季度收入10.49億元，同比增長57.6%。期內，淨利潤爲1.09億元，同比大增105%，淨利潤率也從8%提升至10.4%，主要是公司新諮詢和其他增值服務産品，例如前期規劃及設計服務和交付後服務等，具有較高的利潤率。

自從2020年中央政府明確內地房企融資管理規則的“三道紅綫”，改變以往內房倚重債務融資來推動的急速發展模式，加上2021年內地出台利好物管行業政策，令內房分拆旗下物管業務上市的活動，如雨後春笋般頻密。另一方面，出於爭取市佔率及提升規模效益的考慮，行業內的收購合併等資本操作，也同時比過來來得頻密。

“三道紅綫”是代表資産負債率(不含預收款項)不得大於70%、淨資産負債率不得大於100%，以及現金短債比率不少於1倍。按照中國金茂2021年6月底止的中期業績顯示，公司的相關指標分別爲69%、52%和126%，全部都滿足“三道紅綫”的官方規定。

估值比同業高

既然財政狀况健康，它爲甚麽要分拆物管業務上市呢？正如金茂物業服務在招股書披露，公司希望藉著這次籌資，加快併購同業的步伐，並提升經濟規模效益，同時减低對母公司項目過度倚賴的風險。這些理由，與過去上市的多家物管企業一樣，有點陳腔濫調，但卻是現實考慮。

事實上，金茂物業服務在2021年前三季的物管服務分部總收入中，有92.5%是來自兩家母企，或是其合營企業與聯營公司所開發的項目。截至去年9月底，公司在管建築面積的86.6%也是來自兩家母企；由獨立第三方所開發物業的在管合約建築面積，僅佔同期在管總面積的13.4%。公司在招股書坦言，自2020年起已積極拓展獨立第三方的物管業務，减低對單一最大客戶、主要股東中化集團的依賴。

公司籌資金額不多，當中約55%會用於物色與物業管理、城市運營服務或社區運營相關的戰略投資及收購機會；約22%用於升級智慧管理服務系統、智慧社區及智慧城市解决方案的發展：約13%用於進一步開發社區增值服務。

金茂物業服務稱，將考慮按市盈率約10倍至25倍收購或投資其他物管公司的大多數股權，目標是在2024年底前，可能收購或投資約3到8家物管公司及城市運營服務商，以及約3到5家提供社區産品及服務的公司。

爲甚麽金茂物業服務銳意擴充發展呢？事實上，中國城鎮化進程加快，帶動人均可支配收入持續增長，是利好中國物管行業發展的重要因素，因此公司看准這個商機，期望抓緊市場機遇，透過籌資上市增强收購資本，也屬無可厚非。

根據中國指數研究院的資料顯示，城鎮人口的人均可支配收入從2016年起，以6.9%的年複合增長率，穩步增加至2020年的43,834元。期間，中國物業服務百强企業的平均在管建築面積，從2016年起以15.7%的年複合增長率，增加至2020年的4,880萬平方米，物管服務平均收入也增至2020年的9.14億元，年複合增長率爲15.2%。

以2020年爲例，一二綫城市住宅物業及商業物業的平均物業管理費，明顯比三四綫城市爲高，這對於管理高端物業爲主的金茂物業服務有利。如果按高端物管服務項目的在管建築面積計算，金茂物業服務2020年在北京物業服務百强企業中，排名更高達第二位。

金茂物業服務去年前三季淨利潤爲1.09億元，引伸至全年約1.46億元，按招股價計算的市值約67.8億港元至73.4億港元(55億元至60億元)，相當於市盈率37.6倍至40.7倍。

在港股上市的同業中，碧桂園服務(6098.HK)與越秀服務(6626.HK)在管物業包括住宅和商業項目，而且體量也比較接近。如果以相同方式計算，兩者的預測市盈率爲29.3倍與10.3倍，可見金茂物業服務的估值明顯比同業高，反映招股價定位進取。因此，該股招股反應平平，其“借錢打新”部分僅接到約2,300萬港元申購額，佔公開發售部分籌資金額不足三成，反映投資者對其並不熱衷。

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新聞

匯損及投資浮虧拖累三花智控首三季少賺5.4%

製冷元件製造商浙江三花智能控制股份有限公司（2050.HK; 002050.SZ）周三公布，今年首三季收入按年增長5.18%至252.74億元（37.91億美元），歸屬股東淨利潤下跌5.4%至30.67億元，扣除非經常性損益後淨利潤則增長2.68%至31.66億元。單計第三季，收入增長7.82%至83.74億元，歸屬股東淨利潤下跌9.64%至10.23億元，扣非淨利潤亦減少5.09%至10.18億元。首三季匯兌損失由去年同期的6,885萬元增至3.83億元，推高財務費用至2.87億元，按年增加2.67億元。公司同期錄得投資浮虧2.15億元，公允價值變動由去年同期收益1.12億元，轉為虧損2.12億元。期內經營現金淨流入增長22.58%至37.49億元，公司表示，主要由銷售商品及提供勞務收到的現金增加帶動。三花智控港股周四低開，至中午休市報22.2港元，跌4.23%，該股年初至今累跌42.1%。李世達欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2026年10月29日

2050.HK

002050.SHE

亞洲美妝走向全球　喆麗控股做大出海生意

總部位於香港的美妝電商網站喆麗控股，最初以海外華人為服務對象，如今已成為全球主要的韓國化妝品及時尚產品網上零售商之一重點：隨著B2B業務持續發展，喆麗控股第三季度訂單金額增長24.9%，經營溢利上升56.3% 這家總部位於香港的電商公司早於2006年便轉向經營韓國時尚產品及化妝品，較競爭對手領先多年譚英 2022年，中國化妝品品牌在規模達1.1萬億元人民幣（下同）的本土市場首次超越國際對手後，開始放眼海外，希望複製韓國美妝品牌在全球的成功。韓國美妝令人羨慕的原因顯而易見。目前，韓國美妝產品的年銷售額估計達1,292億美元，在規模達3,550億美元的全球化妝品市場中佔近三分之一。敢闖敢拼的電商企業喆麗控股有限公司（2209.HK）是最早看出韓國美妝全球潛力的商家之一，如今已躋身全球三大韓國美妝網上零售及批發商之列。喆麗控股市值約1.5億美元，規模雖然不大，卻一直積極推動亞洲美妝品牌走向全球。公司上周發布的業務更新展現了它在這個細分市場的成績：第三季度經營溢利按年大增56.3%至1,000萬美元，訂單總金額增長24.9%至1.58億美元。其中，線上B2C業務的訂單金額增長27.9%至1.072億美元，B2B批發業務則增長19%至5,030萬美元。公司披露的第三季度數據雖然有限，但延續了上半年的強勁表現。今年上半年，公司收入及利潤分別增長23.2%和30%，至3.02億美元及1,820萬美元。喆麗控股已成為全球三大韓國美妝分銷商之一，僅次於Silicon2旗下的StyleKorean及香港的Stylevana。對喆麗控股及其他韓國美妝同業而言，一個明顯的風險是：當韓國美妝不再流行，它們將何去何從？這一天似乎遲早會來。從過往經驗看，喆麗控股屆時將再次轉型，可能轉向中國美妝。它也可能成為中國本土化妝品巨頭的收購目標。亞洲人的鄉愁喆麗控股近年靠韓國美妝賺得盆滿缽滿，但公司最初的生意源於思鄉之情。兩名旅居美國的香港人在三藩市灣區相識，苦於當地買不到自己喜愛的亞洲音樂，於是看到了商機，決定向有相同需求的人提供亞洲娛樂產品。行政總裁劉國柱於1996年畢業於史丹福大學，取得經濟學學位後，加入投行巨頭高盛。他的妻子、喆麗控股主席朱麗琼則取得了電腦應用學士學位，以及加州州立大學工商管理碩士學位。 1997年12月，夫婦二人在加州註冊成立首家公司Asia CD，不久後推出首個網站。隨著業務擴大，他們於1998年將業務遷回香港，在貨櫃碼頭所在的葵涌落腳。 Asia CD是一個B2C網站，銷售來自中國、日本、台灣、泰國及韓國的音樂CD，以及藍光、DVD和VCD電影，最初以旅居美國的亞洲人為目標客群。公司於2000年更名為沿用至今的YesAsia，並先後於2006年及2017年推出YesStyle平台和AsianBeauty Wholesale。YesStyle以B2C電商模式，進軍韓國及其他亞洲地區的小眾時尚與化妝品品牌市場。Asian Beauty Wholesale則經營B2B業務，透過線上及線下渠道，向中型連鎖零售商供貨。 YesAsia的英文網站至今仍銷售亞洲音樂及娛樂產品，包括相關周邊商品和遊戲；YesStyle的商品則涵蓋護膚品、穿戴甲、時裝及浴室用品。其主打的韓國產品，大致隨著首波韓流音樂熱潮興起。這股熱潮始於2000年代，並在韓國歌手Psy的《江南Style》於2012年風靡全球時達到高峰。對於想購買亞馬遜或大型零售商未有出售的韓國小眾品牌的消費者，YesStyle成為了首選網站。據公司介紹，去年它是超過475個韓國美妝品牌的授權分銷商。其批發業務與26個市場的56家零售商建立了分銷合作關係，包括北美的Burlington、Ulta、Target及Costco，歐洲的Primark及Superdrug，以及拉丁美洲和中東的其他零售商。香港上市乘著全球對韓國產品的熱潮，喆麗控股於2021年7月在香港首次公開招股，集資規模不大，為1.297億港元。疫情期間，其B2C業務受到重創，公司於2022年開始再次轉型，拓展B2B批發業務，尤其着重提升物流能力。公司與投資者之一嘉泓物流合作，建立垂直整合的物流網絡，並在香港設立配備先進自主移動機械人（AMR）的倉庫，與其位於韓國、美國、德國及英國的傳統倉庫互相配合。轉型後，批發業務的平均訂單金額增長35%，由2024年的2,064.20美元增至2025年的2,786.60美元。同期，B2B業務去年收入增長近一倍至1.488億美元，佔總收入的比例由2024年的22.5%升至29.7%。YesStyle及YesAsia平台旗下的B2C業務也持續增長，但收入佔比由2024年的77.4%降至去年的69.7%。與此同時，倘若公司最終決定與尋求出海的中國化妝品品牌合作，或可吸引一批樂於借助其渠道的新商家，尤其是在中國本土市場放緩之際。根據傑富瑞的中國線上美妝追蹤數據，9月中國本土化妝品市場按年萎縮6%。歐萊雅及雅詩蘭黛等國際品牌在中國受到的衝擊最大，但珀萊雅及完美日記等本土品牌的日子也好不了多少。這在相關公司的股價上亦有所反映：珀萊雅今年股價下跌約20%，完美日記母公司逸仙電商的跌幅更達40%。儘管喆麗控股主攻國際市場，收入亦強勁增長，其股價表現同樣欠佳，今年以來累跌25.7%。公司市盈率僅5.8倍，亦遠低於全球時尚電商同業，例如美國Revolve（RVLV.US）的22倍，以及德國Zalando（ZAL.DE）的13倍預測市盈率。…

2026年10月29日

2209.HK

新東方首季盈收雙升料全年收入最高增近兩成

教育企業新東方教育科技（集團）有限公司（9901.HK; EDU.US）周三公布2027年財年首季度業績，截至今年8月底止收入18.74億美元（146.2億港元），同比升23.1%，盈利升13.5%至2.73億美元。董事會執行主席俞敏洪表示，出國考試準備和出國諮詢業務的收入增長7.7%，面向成人和大學生的國內考試準備業務同比增長22.3%，新教育業務則增長約24.7%。俞敏洪續稱，非學科類輔導業務課程已覆蓋60個城市，有47.6萬名學生報名；智慧學習系統及設備則在約60個城市獲採用，付費活躍用戶約51.5萬名。新東方預計本財年的收入將為64.5億美元至66.8億美元之間，同比上升介乎14%到18%水平。周四新東方開市跌8%報39.2港元，公司股價較過去一年高位跌逾20%。劉智恒欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2026年10月29日

9901.HK

EDU.US

Akeso’s overseas drug promise fails to slow share decline

康方生物股價跌破配售價海外合作利好為何難阻回調？

儘管核心產品依沃西持續取得臨床進展，海外合作夥伴Summit亦獲得阿斯利康20億美元戰略投資，但這些利好尚未扭轉康方生物近期股價下跌的趨勢重點：康方生物近期股價大幅回落，10月完成近20億港元配股融資後，股價已經跌破配售價上半年創新藥銷售收入增長近三成，但公司仍處於虧損階段，海外商業化收益尚待兌現莫莉在創新藥研發及海外合作不斷取得進展之際，港股創新藥企業康方生物科技（開曼）有限公司（9926.HK）的股價卻持續承壓。10月22日，康方生物股價單日下跌9.59%，收報83.90港元，在隨後的兩個交易日內股價仍然波動反復，10月26日收報84.1港元/股，較兩周之前即10月12日的收盤價107.2港元下跌約21.5%。值得注意的是，康方生物不久前剛完成一輪近20億港元的配股融資。10月14日，公司宣布以每股97.76港元配售2,000萬股新股，較前一交易日收盤價折讓6.9%，預計募集資金淨額約19.41億港元。消息公布當天，康方生物股價已經應聲下跌9.62%。對於此次融資，康方生物解釋稱，隨著臨床研發進度加快及商業化活動擴展，公司產生了額外資金需求。根據配股安排，約85%的募集資金將用於創新藥研發及平台建設，5%用於現有產品商業化，其餘用於一般企業用途。截至今年上半年末，康方生物持有的現金及現金等價物、其他短期金融資產合計仍達約91.6億元，而且2025年9月配股所得資金尚有部分未動用。公司在資金儲備較為充裕的情況下再次融資，或令投資者進一步關注其持續研發投入帶來的資金需求，以及未來再次融資的可能性。另一方面，康方生物的股價走低也恰逢港股市場的整體調整。10月20日至22日，恒生指數連續三個交易日下行，而22日當天更是下跌717.19點，跌幅高達3.03%，失守23,000點關口。恒生醫療保健指數在10月22日亦下跌5.65%，再鼎醫藥（09688.HK）、信達生物（01801.HK）及康諾亞（02162.HK）等多家創新藥企業股價跌幅均超過8%。不過，康方生物核心產品的研發仍在持續推進。10月26日，公司披露依沃西單抗在歐洲腫瘤內科學會（ESMO）年會上公佈的最新研究結果。依沃西聯合化療用於一線治療晚期膽道癌的Ⅲ期臨床試驗達到主要終點，患者中位總生存期為14.9個月，高於阿斯利康旗下度伐利尤單抗聯合化療對照組的12.1個月。這也是依沃西繼肺癌領域之後，首次在消化道腫瘤領域取得Ⅲ期臨床陽性結果，有望進一步拓展其適應證範圍。海外合作持續推進康方生物是國內較早布局雙特異性抗體研發的創新藥企業，其核心產品依沃西是一款同時針對PD-1和VEGF兩個靶點的抗癌藥物，通過結合免疫治療與抑制腫瘤血管生成兩種作用機制發揮抗腫瘤作用。2022年，康方生物已經將依沃西在美國、歐洲、日本及加拿大等主要海外市場的開發和商業化權益授權給美國生物技術公司Summit Therapeutics。今年9月28日，阿斯利康（AZN.US）宣布向Summit戰略投資20億美元，雙方同時達成臨床合作協議，計劃研究依沃西與阿斯利康旗下多款抗癌藥物聯合使用的效果。消息公佈後，康方生物股價於9月29日大漲15.54%，隨後在10月6日升至110.60港元，較消息公佈前累計上漲約20.2%。這筆投資有助於Summit推進依沃西的海外臨床開發，也意味著依沃西獲得了跨國藥企研發資源的支持。根據原有授權安排，康方未來能夠從依沃西海外市場獲得多少收入，取決於後續研發、監管審批及商業化進度，而依沃西針對EGFR突變非小細胞肺癌的美國上市申請仍處於FDA審評階段。與尚未在歐美實現商業化的依沃西海外業務相比，康方生物的國內創新藥銷售已進入增長階段。2026年上半年康方生物實現總收入18.06億元，同比增長27.92%；其中創新藥商業銷售收入18.03億元，同比增長28.65%，創歷史新高。不過，康方生物仍未實現盈利，期內錄得虧損4.47億元，較去年同期的5.88億元有所收窄。估值方面，康方生物目前的市銷率約為17倍，明顯高於已實現盈利的創新藥企業信達生物的約7倍，反映出市場對康方未來增長仍抱有較高預期。隨著依沃西等創新藥在國內逐步實現規模化銷售，康方能否將收入增長轉化為持續盈利，以及海外授權業務能否帶來穩定回報，正成為支撐其估值的關鍵。欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2026年10月29日

9926.HK

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