0017.HK
Impairment loss on property does not affect a property company

分析房地產公司除了要看物業銷售或租金收入外,每年物業重估的價值變化,亦對業績起跌息息相關

 

劉智恒

備受財務困擾的老牌發展商新世界發展有限公司(0017.HK)早前發出盈警,預告截至今年6月底止的年度業績將有190億至200億港元虧損。消息公布後市場嘩然,雖然大家對新世界的業績沒寄厚望,但沒想到會出現如此驚人的虧損,亦創下公司上市以來的虧損紀錄。

虧損嚴重的原因,除了是物業的收入下跌外,最致命是來自物業重估出現大幅調整,減值高達85億至95億港元。

說到這裡,先解釋一下物業估值的概念。上市的房地產企業,主要業務在兩方面,一是開發物業,然後在市場出售。另外就是將物業持作出租,以收取長線租金入。

重估影響損益表

現行的會計制度下,公司的投資物業需要每年按市場價格進行估值,若較去年升值,當中差額變相成為公司的一筆盈利,若然估值下跌,則成為一筆虧損,兩者也在公司的損益賬中顯示。

不過,若仍繼續持有物業,是不會帶來現金的增損,要真正將物業出售,才有實際的盈或虧。

亦因如此,新世界在公告中不忘拋出一句:「上述資產公平值變動及耗蝕虧損屬於非現金性質,並不會對集團的核心經營溢利或經營現金流量產生任何影響。」

減值怎會沒影響

表面看好像只是會計上的記賬,不涉及現金流,理應對集團沒甚影響。但筆者可以說,千萬別掉以輕心,問題並不如那些發展商說得輕鬆平常。

很簡單,所謂物業估值,普遍使用的是比較法,主要以現時物業成交價及租金作基準去計算。投資物業估值下跌,意味是市場租金下降所得出的結果,換言之新世界的租金收入已經或在未來重續租約時,將達不到現時水平,那你說有沒有影響,相信大家也心裡有數。

至於物業發展,若發展或待發展的土地價值下跌,很明顯是市場樓價下降,到發展商要推售物業,樓價一定受到影響,公司的收入肯定減少,最終的業績難道可以獨善其身。

再講,今年估值跌了,若要將物業出售,肯定是較去年賣少了錢。想想如新發界在財政上有壓力,過去長綫持有的物業,今天要減持籌錢還債,而售價又較以往來得要低,你說是否沒影響?

最後是投資市場,當他們知道發展商出現重大估值虧損,對公司的前景將會大打折扣。投資者會想到,是公司本身營運問題,還是大環境使然?許多時他們會先行沽售持有股份,結果對股價構成一定壓力。

看完以上幾點,若你還相信物業大幅減值對集團沒影響,那你看看新世界的股價自盈警公布後累計跌了三成,答案就明白不已吧。

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新聞

行業簡訊:外賣戰升溫引監管關注 五部門約談京東 美團 餓了麼

在外賣市場競爭日趨激烈之際,中國監管部門出手介入。5月13日晚,市場監管總局聯同中央社會工作部、中央網信辦、人社部及商務部,針對當前外賣行業存在的突出問題,約談京東(JD.US; 9618.HK)、美團(3690.HK)及阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)旗下餓了麼等平台企業。 據財新報道,五部門要求企業嚴格遵守《電子商務法》《反不正當競爭法》《食品安全法》等法律,強調須履行主體責任與社會責任,規範經營、保障消費者、商戶與外賣騎手權益,促進平台經濟健康有序發展。 京東今年強勢進軍外賣市場,劉強東親自領軍,提出佣金不超過5%、為全職騎手繳納五險一金等政策;美團則回應推出養老保險補貼,雙方並因「騎手二選一」問題互相指責。阿里也在4月底加入戰局,饿了麼宣布百億補貼計畫,並聯合淘寶閃購發放上億份免費茶飲券。 監管層自去年底多次強調平台經濟要規範發展,並整治算法濫用、保護新型就業者權益。未來外賣平台競爭將不僅拼補貼與速度,更須接受更高標準的法律與社會責任檢視。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Kintor makes Koshine, a hair loss product

開拓藥業資金告急 謀轉身攻化妝品市場

這家資金緊絀的生物科技公司,正從原來的腫瘤藥物業務轉型,非處方化妝品已開始產生收入 重點: 曾專注於抗癌藥的開拓藥業正在轉型,最新推出的兩款產品分別用於祛斑和治療脫髮 公司首次取得來自非處方化妝品的收入,但脫發藥物仍在進行臨床試驗 譚英 聊聊改頭換面的「美容轉型」吧! 2020年5月在香港首次公開招股(IPO)時,總部位於蘇州的的生物科技企業開拓藥業有限公司(9939.HK),在研發管線中有兩款潛在的「重磅產品」,其抗癌藥物和脫髮治療藥物均處於臨床試驗階段。 公司當時正研發用於治療晚期前列腺癌的普克魯胺,並預測到2025年,該藥物在中國的市場規模可達到約213億元(29.5億美元)。招股書顯示,公司對一款正在研發的脫髮藥物也寄予了厚望,希望進入一個由強生(JNJ.US)的米諾地爾和默沙東(MRK.US)的非那雄胺主導的市場,開拓中國價值31億元的脫髮市場。 時移勢易,公司的策略正發生重大轉變,已放棄普克魯胺的研發。不僅如此,4月發布的2024年報顯示,公司腫瘤研發部門已基本關閉。 當前的發展方向在公司上周的公告中披露已開始將KT-939商業化,這是一種具有美白祛斑功能的「功效性化妝品原料」。開拓藥業引用中國香料香精化妝品工業協會的數據稱,2023年全球化妝品原料市場規模為500億美元,預計到2030年將增至600億美元。 開拓藥業引用前述機構的數據稱,2023年中國化妝品原料市場規模為619億元。公司表示:「在化妝品原料的多層級市場格局中,功效性原料是其核心組成板塊。」 上周公告發布次日,開拓藥業股價一度上漲8%,但隨後回吐大部分漲幅,收盤時漲幅不足1%。該公告似乎也印證,開拓藥業正退出需長期臨床試驗獲監管批准的藥品研發賽道。 除KT-939外,開拓藥業研發管線中還有防脫藥物KX-826。後者已應用於非處方產品Koshiné。同時,該公司仍在推進相關臨床試驗。若成功,將有助於其作為處方藥獲市場認可。 2024年,公司錄得Koshiné帶來的首筆500萬元收入,Koshiné的網站上將其描述為「化妝品牌」。KX-826目前也正在進行治療雄激素性脫髮(AGA)的臨床試驗。 5月2日,公司宣布,一項針對KX-826與米諾地爾聯合用於治療AGA的臨床觀察性研究,已達到「主要終點」,為設計新試驗鋪平了道路。研究結果是積極的,但並非值得大肆慶祝,因為研究顯示,相比於單用米諾地爾組,米諾地爾和KX-826聯合用藥組僅略有優勢。 日益枯竭的現金   公司計劃開展的米諾地爾與KX-826聯合療法三期試驗(可能涉及數千名志願者),如何融資是另一個問題。開拓藥業多年來一直處於燒錢狀態,如果發行新股籌集資金,可能難以吸引投資者。截至去年底,公司現金儲備只剩下1.47億元,較2023年底的4.56億元大幅減少。   若KX-826獲批成為處方藥,開拓藥業將與全球僅有的兩大競爭對手比肩,但獲批絕非板上釘釘。根據年報,公司目前正聚焦資本密集度較低的化妝品業務。自2025年初以來,已推出6款此類產品,包括Koshiné品牌,以及基於KX-826的痤瘡乳膏和基於KT-939的美白精華及乳液。   公司正通過中國的天貓、京東、抖音、小紅書等社交媒體渠道,國際電商平台亞馬遜以及自有在線銷售平台,推廣非處方化妝護理產品。毋庸置疑,無論是脫髮產品還是美白產品,在監管寬鬆的非處方市場中,國內外均存在眾多競爭對手,尚不清楚開拓藥業的產品具備何種競爭優勢。   雖然其來自非處方產品的收入規模仍很小,但更有說服力的數字是,開拓藥業的研發成本從2023年的9.39億元降至去年的7,810萬元,降幅達91.7%,反映公司在向低成本化妝品業務轉型。這一調整幫助公司的年虧損從2023年的10億元,收窄85.4%至去年的1.55億元。公司將研發投入大幅下降歸因於「更加聚焦核心皮科管線(KX-826和GT20029)投入,而該等投入較腫瘤管線大幅減少。」GT20029是一種用於治療AGA的外用化合物。  在進入脫髮市場後,開拓藥業加入了一個越來越擁擠的領域,業內成員包括科笛(2487.HK)和雍禾醫療(2279.HK)。銷售一款AGA治療噴霧劑的科笛股價較2023年6月上市時已下跌72%,而提供毛髮移植修復的雍禾醫療股價較2021年底上市時已暴跌近93%。 開拓藥業的處境類似,公司股價較發行價已下跌超90%。該股還逆勢於整體醫藥股市場,過去一年下跌2.7%,而同期恒生醫療保健指數上漲16.5%。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊: 較A股折讓逾兩成 恒瑞醫藥集資近百億

中國藥業龍頭江蘇恒瑞醫藥股份有限公司(1276.HK; 600276.SH)於周四招股,發售約2.25億股,5.5%作公開發售,每股售價介乎41.45至44.05港元,較A股周三的收市價折讓約23%至27.6%,集資近99億港元,下周二截止認購,周五正式掛牌。 恒瑞醫藥專注的藥物領域包括腫瘤、代謝和心血管疾病、免疫和呼吸系統疾病,以及神經科學。公司擁有110多款商業化藥物,包括19款新分子實體創新藥和4款其他創新藥。 去年公司盈利達63.4億元人民幣(下同),按年增長48%。今年首季收入72.06億,同比增長20.1%,純利上升36.9%至18.74億元。 是次共有七名基石投資者,認購金額達5.3億美元,包括新加坡政府的GIC、Invesco Advisers、UBS AM Singapore、Cordial Solar、Hillhouse、Millennium及Oaktree。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
BeiGene celebrates profit milestone

澤布替尼海外市場大賣 百濟神州首次實現季度盈利

第一季度,百濟神州GAAP淨利潤為127萬美元(919萬元),2024年同期淨虧損2.51億美元 重點: 第一季度澤布替尼全球銷售額達7.92億美元,同比增長62%,單單在美國市場的銷售額就達到5.63億美元 百濟神州啓用新的英文名稱BeOne Medicines Ltd.,並將註冊地遷至瑞士    莫莉 作為中國最有發展前景的創新藥企業,百濟神州有限公司( 688235.SH; 6160.HK; ONC.US)何時能為股東帶來盈利回報一直備受市場關注。在最新公布的2025年第一季度財報中,百濟神州終於展現出年度盈利的曙光,在美國通用會計準則(GAAP)下,公司首次實現季度盈利。 5月7日晚間,百濟神州港股、美股、A股三地同時發布的2025年第一季度財報。其中美股的業績快報顯示,第一季度,百濟神州GAAP淨利潤為127萬美元(919萬元),2024年同期淨虧損2.51億美元。再看A股的財務數據,百濟神州的營業利潤也已扭虧為盈,歸母淨虧損0.95億元,較去年同期的淨虧損19.08億元,同比大幅減虧。 快速扭虧為盈的背後是產品銷售收入的大幅上漲,2025年第一季度,公司的產品收入高達11億美元,同比增長47%。百濟神州解釋,這主要得益於公司自研產品澤布替尼、替雷利珠單抗以及安進授權產品的銷售增長,尤其是核心產品BTK(布魯頓酪氨酸激酶)抑制劑澤布替尼,貢獻了逾七成的收入。 自從2023年獲FDA批准用於慢性淋巴細胞白血病(CLL)後,作為適應症最廣泛的BTK抑制劑,澤布替尼成為同類最優(Best-in-class)藥物,是一線和復發/難治性CLL以及所有其他已獲批的B細胞惡性腫瘤新增患者的主要選擇。在2023年總收入突破10億美元後,澤布替尼的銷售額仍處於快速上升期。 財報顯示,第一季度澤布替尼全球銷售額達7.92億美元,同比增長62%,單單在美國市場的銷售額就達到5.63億美元,超過60%的季度環比增長來自於在CLL適應症中的擴大使用,其季度銷售額首次超過由強生和艾伯維合作開發的伊布替尼,成為美國BTK抑制劑領域市場份額最大的領導者。另一方面,得益於在德國、意大利、西班牙、法國等歐洲主要市場的份額提升,澤布替尼在歐洲的銷售額也同比增長73%至1.16億美元。 另一款重點產品PD-1替雷利珠單抗銷售額1.71億美元,同比增長18%,遠超過其他中國創新藥企的同類產品,主要得益於海外市場的快速拓展。替雷利珠單抗目前已在全球46個市場獲批,本季度在11個市場新增納入報銷範圍,包括美國、歐洲和中國。 強化全球化身份 海外市場對於百濟神州的重要性不言而喻,面對日益激烈的中美地緣政治摩擦,百濟神州正加速全球化戰略佈局。最初,百濟神州的品牌標識是充滿中國元素的「百濟神州」四個篆體漢字,2021年上市時改為以英文名稱BeiGene為主體。2024年11月,百濟神州啓用新的英文名稱BeOne Medicines Ltd.,在最新的季度報中,百濟神州宣布將註冊地遷至瑞士。 藥品作為豁免商品,暫時還不受美國對中國加徵關稅的影響,但美國總統特朗普也曾表示美國將對藥品徵收關稅。如今,澤布替尼和替雷利珠單抗在美國地區的藥品銷售均由美國本土的CDMO企業生產,僅有供應鏈中有部分涉及中國供應商,即使關稅政策改變,對百濟神州的影響也很有限。2024年7月,百濟神州位於美國新澤西州霍普韋爾普林斯頓西部創新園區的全新旗艦基地正式啓用,該基地建有世界一流的生物制劑生產能力和臨床研發中心。 在歐美市場,百濟神州憑借本土商業化團隊,不僅有效提升了海外銷售收入,其銷售費用佔產品收入的比例也從2024年一季度的57%降至41%,在產品收入高速增長的同時,銷售及管理費用僅同比增加7%至8.88億美元,顯示其運營效率顯著提升。 百濟神州下一個寄予厚望的重磅產品是BCL2抑制劑索托克拉,該產品主攻血液腫瘤,在中國已經提交上市申請,並納入優先評審,美國FDA也授予該產品快速通道資格,用於治療套細胞淋巴瘤(MCL)和華氏巨球蛋白血症(WM)患者。如今,百濟神州在港股的市銷率約為5.6倍,同樣手握出海PD-1藥物的君實生物( 688180.SH;1877.HK )在港股的市銷率為6.6倍。隨著百濟神州開始實現盈利,經營性現金流持續改善,公司有望為股東帶來更大回報。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏