0017.HK
Impairment loss on property does not affect a property company

分析房地產公司除了要看物業銷售或租金收入外,每年物業重估的價值變化,亦對業績起跌息息相關

 

劉智恒

備受財務困擾的老牌發展商新世界發展有限公司(0017.HK)早前發出盈警,預告截至今年6月底止的年度業績將有190億至200億港元虧損。消息公布後市場嘩然,雖然大家對新世界的業績沒寄厚望,但沒想到會出現如此驚人的虧損,亦創下公司上市以來的虧損紀錄。

虧損嚴重的原因,除了是物業的收入下跌外,最致命是來自物業重估出現大幅調整,減值高達85億至95億港元。

說到這裡,先解釋一下物業估值的概念。上市的房地產企業,主要業務在兩方面,一是開發物業,然後在市場出售。另外就是將物業持作出租,以收取長線租金入。

重估影響損益表

現行的會計制度下,公司的投資物業需要每年按市場價格進行估值,若較去年升值,當中差額變相成為公司的一筆盈利,若然估值下跌,則成為一筆虧損,兩者也在公司的損益賬中顯示。

不過,若仍繼續持有物業,是不會帶來現金的增損,要真正將物業出售,才有實際的盈或虧。

亦因如此,新世界在公告中不忘拋出一句:「上述資產公平值變動及耗蝕虧損屬於非現金性質,並不會對集團的核心經營溢利或經營現金流量產生任何影響。」

減值怎會沒影響

表面看好像只是會計上的記賬,不涉及現金流,理應對集團沒甚影響。但筆者可以說,千萬別掉以輕心,問題並不如那些發展商說得輕鬆平常。

很簡單,所謂物業估值,普遍使用的是比較法,主要以現時物業成交價及租金作基準去計算。投資物業估值下跌,意味是市場租金下降所得出的結果,換言之新世界的租金收入已經或在未來重續租約時,將達不到現時水平,那你說有沒有影響,相信大家也心裡有數。

至於物業發展,若發展或待發展的土地價值下跌,很明顯是市場樓價下降,到發展商要推售物業,樓價一定受到影響,公司的收入肯定減少,最終的業績難道可以獨善其身。

再講,今年估值跌了,若要將物業出售,肯定是較去年賣少了錢。想想如新發界在財政上有壓力,過去長綫持有的物業,今天要減持籌錢還債,而售價又較以往來得要低,你說是否沒影響?

最後是投資市場,當他們知道發展商出現重大估值虧損,對公司的前景將會大打折扣。投資者會想到,是公司本身營運問題,還是大環境使然?許多時他們會先行沽售持有股份,結果對股價構成一定壓力。

看完以上幾點,若你還相信物業大幅減值對集團沒影響,那你看看新世界的股價自盈警公布後累計跌了三成,答案就明白不已吧。

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新聞

From construction to environmental protection, and now AI: Can Envision Greenwise conjure a future?

從建築到環保再攻AI 晉景新能可否變出個未來?

前稱金侖控股的晉景新能近年頻頻變身,仿如史前人類大進化,從地盤工一躍成為環保先鋒,再而晉身為AI才俊 重點: 公司先後斥資近17億元購入伺服器 目標是短期內將算力增至16兆瓦   劉智恒 近日晉景新能控股有限公司(1783.HK)公布,斥資3.8億元人民幣(下同),購入逾100台伺服器,用於支援集團雲計算及智能計算服務能力。 對於晉景新能你或許會十分陌生,但若你知道大模型龍頭之一的MiniMax(0100.HK)都是她的投資者,那這家公司就並非吳下阿蒙。 「變幻原是永恒」,用這句話來形容晉景新能最適合不過,公司一直從事建築工程,三年多前才踏入環保回收行業,今年突又進軍炙手可熱的AI領域,其對市場觸覺的敏銳及轉身之迅捷,實讓人嘆為觀止。 前世今生 故事的開端來自金侖控股的陳金棠及其堂弟陳金明,兩人於1985年收購承建商禧輝而開展上層建築工程,經過三十年辛勤打拼,終於2018年成功將金侖上市。 建築這個行業並非資本市場寵兒,毫無性感故事可言,估值又長期偏低,加上疫情及香港物業市場回軟,金侖經營相當困難;2022年時引入郭晋昇,他在福建農業大學畢業,於環保科技及新能源有廿多年經驗,2015年創立香港再生資源總商會,2021年擔任深圳華潤環保應用的董事。 郭晋昇加入不久反收購陳氏兄弟權益,成為大股東,隨即著手將公司轉型為綠色能源及循環經濟平台。他看準當時新能源汽車發展得如火如荼,於是瞄準動力電池業務,開始經營電池回收、電池儲能系統及電動車充電設施等業務。 由做地盤變為環保戰士,郭晋昇最讓人眼前一亮的是其人脈關係,總是能與頭部企業拉扯一起。今年初才公布,與鋰業巨頭天齊鋰業共同開發鋰離子電池回收技術。 他的努力沒白費,在逆向供應鏈管理及環保相關服務的收入帶動下,去年度公司的收入同比大升183%至24.62億港元,並實現扭虧爲盈,錄得盈利6,103萬港元。雖然如此,但環保項目的利潤有限,去年整體毛利率下跌了3.8個百分點至8%。 又轉賽道 這個微薄的毛利率讓郭晋昇心有不甘,他看準近兩年的AI熱潮,背後最受惠是基礎建設,於是在今年6月底時忽然宣布,斥資22億港元購入從事雲計算、數據中心及人工智能運算服務的上海有孚雲計算,一腳踏進AI算力基礎設施的領域。 上海有孚雲計算最有價值的,是持有雲計算服務的相關許可證,並具備購置高效能GPU資格。 晉景新能目前向客戶提供的算力約1.5兆瓦,初步的如意算盤是短期內將算力增至16兆瓦,好讓智能計算的收入在明年3月底時,佔集團總收入的四成。為達目標,公司於8月6日以12.88億元人民幣,購入約400台伺服器 連串收購要資金支持, 8月11日公司以先舊後新配售1.18億新股,每股作價4.66港元,集資近5.5億港元。完成後,佔公司總發行股份的3.92%。同時又發行總值近7,000萬美元的可換股債券。即這次集資行動,為公司籌集近11億港元。 前景未明 對於晉景新能的跨界別轉型,我們始終有保留,畢竟公司並不是長於AI業務,郭晋昇的專業非在AI科技,收購後他是否有能力去管理及帶領公司發展,仍屬未知數。 而且,公司的變化實在太頻繁,真正開展環保行業只是三年,又將重心轉往算力,這次的熱情又會維持多久?是否只是趕風口而作出的投機式收購?著實教市場疑慮。 事實上,在AI算力市場上,晉景新能只是處於初期階段,即使如公司預計短期提升算力至16兆瓦,要挑戰市場的對手,仍要加一大把勁。 再者要加力發展,投資肯定少不了,晉景新能的財務規模有限,今年3月底手頭現金只有2.3億港元,早前連串收購已進行了配股及發可轉債集資,未來如何籌措資金,仍是一大問題。 今年五月晉景的股價突然從3港元水平一路狂奔,一個月後升至6.42港元,但公布收購後股價急跌,之後波動起伏,近日在4港元多水平。可見面對「變變變公司」,投資者較宜在轉型消息刺激帶動下作短期炒賣,若要長線持有,還是謀定而後動。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

上市八年仍陷虧損 111集團創辦人出手私有化

醫藥零售商111集團(YI.US)周四宣布,隨著公司轉向新的輕資產業務模式,第二季收入下滑,虧損亦進一步擴大。同日,公司另行披露,收到由管理層牽頭的私有化要約。 111集團第二季收入為23億元(3.43億美元),較去年同期的32億元下降28.3%。其中,公司核心B2B業務的商品銷售收入按年下降28.9%至22.2億元;規模較小的B2C業務商品銷售收入則下降7.3%至5,520萬元。 公司第二季錄得淨虧損3,910萬元,較去年同期的1,950萬元虧損進一步擴大。 在另一份公告中,公司表示,已收到一個包括兩名創辦人兼聯席董事長于剛及劉峻嶺在內的買方團提出私有化建議。買方提出以每股美國存託股(ADS)4.52美元收購公司,較前一交易日3.38美元的收市價溢價33.7%。 111集團股價周四上漲7.3%,收報3.54美元,但仍較私有化出價低21.7%。 111集團.於2018年以每股ADS 14美元的發行價上市,當時希望以中國龐大醫藥市場的增長潛力吸引投資者。不過,公司作為藥品中間銷售商的業務定位令利潤率長期偏低,上市以來每年均錄得虧損,其股份亦始終未能獲得投資者青睞。 陽歌欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
World Road does logistics

沃德通闖關納斯達克 挑戰重重

跨境物流公司沃德通為因應旨在遏止可疑中國新股上市的新規,將IPO規模擴大至原來四倍,擬集資3,300萬美元 重點: 沃德通更新後的納斯達克上市申請顯示,受美國政策變化影響,公司業務在最近一個財政年度開始惡化 這家跨境電商物流公司尋求的估值倍數,較順豐控股和UPS等大型同業高出數倍    陽歌 有時候,物流運送最重要的就是時機。對中國跨境電商物流服務商武漢沃德通供應鏈科技有限公司來說尤其如此。公司本周提交更新版上市申請文件,尋求在納斯達克上市。沃德通去年5月首次遞交上市申請,當時中國電商商品銷往全球正如火如荼。但此後形勢已大不相同,從公司最新財務數據便可明顯看出。 沃德通此次闖關IPO,面對的是一個充滿障礙與不確定性的環境。最大的阻力來自貿易層面,美國及歐洲正採取措施,遏制大量湧入當地市場的中國商品。此外還有政治層面的阻力,美中兩國都在打擊華爾街上涉嫌「拉高出貨」的可疑中國企業IPO。 這波監管收緊,也反映在沃德通最新上市申請大幅提高集資目標上。公司目前計劃在納斯達克上市,以每股5至6美元出售600萬股,集資約3,300萬美元。相比之下,去年最初提交申請時的目標低得多,當時擬以每股4至6美元出售150萬股,集資約750萬美元。 集資額大增看來與納斯達克今年生效的一項新規直接相關。新規要求所有赴該交易所新上市的中國企業,至少集資2,500萬美元。沃德通新的集資目標已達到這項門檻,但此次上市最終能否成行,仍遠未明朗。 公司仍需取得中國證券監管機構批准,目前有關程序仍在等待中。中國證券監督管理委員會如今亦已成為一道重要關卡,試圖篩走可能涉及「拉高出貨」的IPO,以免這類上市案繼續損害中國企業在華爾街的形象。 一個典型案例是石榴雲醫(POM.US)。該公司去年10月以每股4美元招股上市,股價最初一度升破5美元,但到去年12月某一天,卻由前一交易日收市的5.42美元突然暴跌至0.50美元。此後股價一直未能收復失地,周四最新收報約0.83美元。 這類股價暴跌的一大原因,是企業上市時估值過高,沃德通也可能存在同樣問題。若按招股價區間中位數定價,公司估值約1.9億美元,以其最近一個財政年度收入計算,市銷率(P/S)約為3.3倍。這一水平雖談不上極高,卻明顯高於中國主要物流企業之一順豐控股(6936.HK;002352.SZ)的0.39倍,以及全球物流巨頭UPS(UPS.US)的0.93倍。 這意味著一旦沃德通最終完成IPO,其股價便可能面臨大跌風險,因為目前看不出公司有何明顯理由,足以支撐其估值遠高於這些行業龍頭。 財務狀況惡化 更糟的是,沃德通最新財務數據也難言樂觀。去年5月,這家總部位於中國中部城市武漢的公司首次提交IPO招股書時,情況還大不相同。當時公司收入快速增長,截至2025年3月止財政年度收入由上一年度的1.3億元,大增逾兩倍至4.64億元(6,900萬美元)。 當時,中國商品銷往全球的跨境電商蓬勃發展,其中很大一部分交易透過Shein、Temu、TikTok及AliExpress等大型平台完成。另一項推動因素,是Anker、Aukey及Ugreen等中國品牌崛起,並逐步在西方市場打開局面。 但美國在去年2月取消了一項政策漏洞,此前來自中國、價值低於800美元的包裹可免稅進入美國。歐洲也採取類似措施,自今年2月起,對進入歐盟、內含價值150歐元(174美元)或以下商品的包裹,臨時徵收3歐元關稅;這類商品此前同樣可免稅進口。 隨著這些政策生效,截至2026年3月止財政年度,沃德通收入按年下跌18%至3.81億元。公司預計,情況在好轉之前還會進一步惡化。 公司在申請文件中表示:「由於競爭壓力及經濟環境存在不確定性,我們預計未來12個月收入將進一步下降。2025年4月開始實施、針對中國進口商品而不斷變動的關稅,預計將擾亂跨境貿易。」 物流本來就不是一門利潤豐厚的生意,這點也反映在沃德通偏低的毛利率上。更何況,在跨境貿易摩擦持續之下,公司毛利率一直下滑,由前兩個財政年度的7.1%及6.4%,進一步降至最近一個財政年度的6.2%。 盈利方面,沃德通最近一個財政年度利潤由前一年的893萬元下跌3.7%至860萬元。利潤跌幅遠小於收入降幅,主要得益於公司大力削減成本。這種做法固然值得肯定,但還不足以成為看好公司的理由。 另一個值得留意之處,是沃德通最新申請文件隱去了IPO承銷商名稱,與早期版本列明Craft Capital Management及R.F. Lafferty不同。這一點頗具意味,因為今年3月,美國國會一個委員會曾致函另外三家小型投資銀行,調查它們在承銷中國小型企業可疑IPO過程中可能扮演的角色。因此,這些小型承銷商希望盡可能保持低調並不令人意外,一旦中國企業上市案出現任何麻煩跡象,它們也很可能迅速抽身。 現在要說沃德通是否也將遭遇類似麻煩,顯然還為時過早。但公司尋求的高估值,加上持續惡化的財務表現,對其IPO前景而言顯然不是好兆頭。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

環球新材國際擬發可換股債 淨籌12.81億元

珠光顏料製造商環球新材國際控股有限公司(6616.HK)周五公布,擬發行本金總額13億元人民幣、以港元結算的3.25%可換股債券,2027年9月到期,初始換股價每股10.93港元,較9月17日收市價9.50港元溢價約15.05%。 若全數換股,將涉及約1.39億股,相當於擴大後股本約10.02%。公司預計發債淨籌約12.81億元(1.91億美元),其中95%用於現有債務再融資,包括為同步購回舊可換股債券提供資金,其餘5%用於補充營運資金及一般企業用途。 公司同時擬購回今年1月發行的4.25%可換股債券,購回價為本金的103%加應計利息。截至公告日,已有合資格持有人承諾出售本金約9.9億港元債券,剩餘未償本金約1,000萬港元;購回後相關債券將被註銷。 公司股價周五高開,至中午休市報9.565港元,升0.68%。該股過去六個月升17.6%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏