0017.HK
Impairment loss on property does not affect a property company

分析房地產公司除了要看物業銷售或租金收入外,每年物業重估的價值變化,亦對業績起跌息息相關

 

劉智恒

備受財務困擾的老牌發展商新世界發展有限公司(0017.HK)早前發出盈警,預告截至今年6月底止的年度業績將有190億至200億港元虧損。消息公布後市場嘩然,雖然大家對新世界的業績沒寄厚望,但沒想到會出現如此驚人的虧損,亦創下公司上市以來的虧損紀錄。

虧損嚴重的原因,除了是物業的收入下跌外,最致命是來自物業重估出現大幅調整,減值高達85億至95億港元。

說到這裡,先解釋一下物業估值的概念。上市的房地產企業,主要業務在兩方面,一是開發物業,然後在市場出售。另外就是將物業持作出租,以收取長線租金入。

重估影響損益表

現行的會計制度下,公司的投資物業需要每年按市場價格進行估值,若較去年升值,當中差額變相成為公司的一筆盈利,若然估值下跌,則成為一筆虧損,兩者也在公司的損益賬中顯示。

不過,若仍繼續持有物業,是不會帶來現金的增損,要真正將物業出售,才有實際的盈或虧。

亦因如此,新世界在公告中不忘拋出一句:「上述資產公平值變動及耗蝕虧損屬於非現金性質,並不會對集團的核心經營溢利或經營現金流量產生任何影響。」

減值怎會沒影響

表面看好像只是會計上的記賬,不涉及現金流,理應對集團沒甚影響。但筆者可以說,千萬別掉以輕心,問題並不如那些發展商說得輕鬆平常。

很簡單,所謂物業估值,普遍使用的是比較法,主要以現時物業成交價及租金作基準去計算。投資物業估值下跌,意味是市場租金下降所得出的結果,換言之新世界的租金收入已經或在未來重續租約時,將達不到現時水平,那你說有沒有影響,相信大家也心裡有數。

至於物業發展,若發展或待發展的土地價值下跌,很明顯是市場樓價下降,到發展商要推售物業,樓價一定受到影響,公司的收入肯定減少,最終的業績難道可以獨善其身。

再講,今年估值跌了,若要將物業出售,肯定是較去年賣少了錢。想想如新發界在財政上有壓力,過去長綫持有的物業,今天要減持籌錢還債,而售價又較以往來得要低,你說是否沒影響?

最後是投資市場,當他們知道發展商出現重大估值虧損,對公司的前景將會大打折扣。投資者會想到,是公司本身營運問題,還是大環境使然?許多時他們會先行沽售持有股份,結果對股價構成一定壓力。

看完以上幾點,若你還相信物業大幅減值對集團沒影響,那你看看新世界的股價自盈警公布後累計跌了三成,答案就明白不已吧。

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新聞

簡訊:大金重工港股首掛收平

海上風電裝備供應商大金重工股份有限公司(1081.HK; 002487.SZ)周五在港股掛牌上市,早盤走低,其後收復失地,平盤收市,報66.4港元。 公司公布,此次全球發售1億股,每股發售價66.40港元,淨籌約64.65億港元。其中,香港公開發售獲133.39倍超購,國際發售獲9.68倍超購。 大金重工成立於2003年,主力提供風電基礎裝備「建造+運輸+交付」一站式解決方案,於2010年在深交所上市,成為中國A股首家風電塔樁上市公司。 據弗若斯特沙利文資料,以2025年上半年單樁銷售金額計,大金重工是歐洲市場排名第一的海上風電基礎裝備供應商,市場份額29.1%。集團是亞太地區唯一向歐洲批量交付單樁的供應商。 公司稱,集資所得款項中,55%將用於深遠海綜合解決方案升級;20%用於歐洲總裝基地投資及建設;10%用於全資擁有的全球研發中心,其餘資金用於海外市場拓展與一般營運用途。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Daqo gets into power equipment

多晶硅寒冬未散 大全新能源押注AI電力基建

多晶硅生產商大全新能源將與昆山市政府合作,投資60億元興建生產基地,製造供AI數據中心使用的電力設備 重點: 大全新能源將與昆山經濟技術開發區合作,投資60億元建設生產基地,生產AI數據中心所需的電力設備 此舉距離徐翔從父親手中接掌公司僅三年,也意味著公司重新回到以電力設備製造起家的業務根基   陽歌 中國歷史上從不缺乏子承父業的故事,不少企業家二代都試圖超越父輩打造的商業帝國,但結果往往喜憂參半。如今,這樣的故事似乎正在大全新能源股份有限公司(DQ.US;688303.SH)上演。該公司是全球主要多晶硅生產商之一,而多晶硅正是製造太陽能板的核心原材料,太陽能發電也正迅速成為全球最重要的清潔能源來源之一。 這是我們對大全新能源最新動向的判斷。公司周四宣布一項重大且頗為特殊的戰略轉型,將進軍未來AI數據中心所需的電力基礎設施製造領域。近年來,AI數據中心突然成為開發商與投資人追逐的熱門賽道,市場普遍押注,隨著人工智能應用快速普及,對龐大算力與電力的需求將同步激增。 這項重大轉型的推手,是現年50多歲的徐翔。2023年8月,他接任大全新能源董事長兼首席執行官,從現年80多歲的創辦人徐廣福手中接過董事長職位,而徐廣福正是他的父親。在此之前,CEO一職由職業經理人張龍根擔任長達五年。 與徐翔一同進入公司權力核心的,還有其妹妹徐曉宇。她於2023年5月加入大全新能源擔任投資者關係主管。毫不意外地,徐曉宇在公司內迅速晉升,加入半年後便獲委任為董事,並於2024年10月升任副首席執行官。 這對兄妹檔的高層組合看來頗具互補性。徐翔顯然是在中國教育體系下成長,且至少自2000年起便已在大全新能源任職,意味著他很可能早已被培養為接班人。相比之下,徐曉宇加入公司時間較短,但擁有更鮮明的國際背景,持有賓夕法尼亞大學華頓商學院金融MBA學位,以及加州大學柏克萊分校學士學位。 了解這段家族背景後,再來看這對兄妹主導的戰略轉型。根據規劃,大全新能源將在昆山經濟技術開發區設立新的製造基地。從地理位置來看,昆山與大全新能源過去主要位於新疆和內蒙古等中國內陸地區的多晶硅生產基地形成鮮明對比。相較於較偏遠、發展程度較低的西部地區,昆山緊鄰中國金融中心上海,也是全國最富裕的城市群之一。 根據公告,雙方合作將聚焦AI數據中心的新一代能源解決方案及相關設備,包括儲能系統、固態變壓器、固態斷路器以及固態電池等產品。整個項目將分兩期建設,總投資約60億元(約8.86億美元),首期投資額約21億元。 徐翔表示:「憑藉我們及關聯企業在變壓器和斷路器技術領域深厚的專業積累與成熟的技術能力,我們有充分優勢把握這一龐大的成長機遇。」他續稱:「此次投資協議是公司推動產品組合多元化戰略的重要基石,也將有助於把握全球能源轉型帶來的巨大市場機會。」 死貓彈? 乍看之下,投資人對這項看似重大的消息反應相當正面。消息公布後,大全新能源股價周四上漲5.1%。然而,這波反彈也頗有死貓反彈的味道,因為該股今年以來仍累計下跌43%。過去兩至三年間,大全新能源及同業大舉擴產,導致全球多晶硅市場供應嚴重過剩,公司也因此持續承受壓力。 大全新能源正是這波擴產潮的典型代表,過去三年間,公司斥資177億元在內蒙古建設新生產基地,將年產能由7.5萬公噸大幅提升四倍至目前的30萬公噸。隨著整個行業產能急劇膨脹,多晶硅價格崩跌,大全新能源及大部分同業相繼陷入虧損。今年第一季度,大全新能源錄得8,840萬美元淨虧損。 去年不少市場人士原本期待行業復蘇,當時北京方面鼓勵企業淘汰老舊且效率較低的產能,並推動大型企業整合部分中小廠商,組建新的產業平台。然而,相關進展遠較市場預期緩慢,目前大多數企業生產多晶硅的成本仍高於產品售價。 這也讓我們回到大全新能源最新的轉型計劃。對許多人而言,這項決定或許令人摸不著頭緒,尤其是那些只熟悉其多晶硅業務的人。畢竟,多晶硅一直是這家紐約上市公司的核心資產。但事實上,大全新能源的歷史根源其實來自電力設備產業。其未上市母公司大全集團目前業務涵蓋中低壓電氣設備、變壓器及開關設備等領域。相關業務主要由南京大全變壓器有限公司及鎮江大全電力變壓器有限公司等附屬公司經營,而這些資產並不屬於紐約上市的大全新能源。 這顯示大全確實具備生產相關電力設備所需的技術與經驗。更重要的是,雖然新項目總投資額達60億元,金額並不算小,但相比此前177億元的多晶硅擴產計劃,仍屬相對溫和。 根據公司最新季度報告,截至今年3月底,大全新能源擁有約20億美元可輕易轉換為現金的資產,因此具備充足財力推動這項新投資。此外,大全並不需要獨自承擔全部資金支出。財力雄厚的昆山市政府幾乎可以確定將承擔其中相當大的一部分成本。 總體而言,徐翔這項決策,很可能也吸納了父親徐廣福及妹妹徐曉宇的意見,看來是一項相對審慎的多元化布局,希望降低大全新能源對多晶硅產業的依賴。畢竟,即使在景氣最好的時候,多晶硅行業本身仍具有高度周期性。然而,瞄準這些新商機的企業並不只有大全一家,尤其是在儲能領域。最終的結果或許是,大全成功擺脫了一個供應過剩的產業,卻又踏入另一個同樣可能供過於求的市場。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:溜溜梅招股集資5億元

生產及銷售梅子產品的溜溜梅股份有限公司(6658.HK)周五公開招股,發售1,146.41萬股,每股43.58元,集資約5億元,每手100股,入場費4,401.96元,於6月10日截止及15日掛牌。 過去三年,公司收入為13.2億元人民幣(下同)、16.16億元及17.1億元;期內盈利分別為9,920萬元、1.477億元及1.82億元。 集資所得約61%將用於未來三年擴大產能,約21%用於提升品牌知名度,約8%用於研發,餘下10%作一般營運資金。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
can True Health become the next robotics champion

年收不到200萬的真健康 能否複製達文西神話?

醫療器材開發商真健康押注腫瘤穿刺與消融機器人賽道,希望搶佔中國醫療機器人下一個藍海市場 重點: 公司2025年上半年收入僅17.3萬元,虧損高達5,673萬元 最大客戶收入佔比長期維持九成以上    李世達 達文西手術機器人改變了外科醫生開刀的方式,而一家來自廣東橫琴的醫療科技企業,正試圖改變醫生下針的方式。 廣東真健康醫療科技開發股份有限公司近日向港交所遞交上市申請。與微創機器人(2252.HK)、康諾思騰等瞄準腔鏡手術市場的企業不同,真健康選擇了一條相對冷門的道路,利用機器人協助醫生完成腫瘤穿刺與消融治療。這個市場規模遠不如手術機器人龐大,卻被視為中國醫療機器人領域下一個有機會誕生龍頭的新興賽道。 真健康由張昊任於2018年創立。公開資料顯示,張昊任長期從事醫療影像導航與精準治療相關研究及產業化工作。在不少創業者將目光投向骨科機器人、腔鏡機器人甚至達文西替代方案時,他卻選擇切入另一個較少人關注的領域——經皮穿刺。 真健康切入的經皮穿刺市場,主要應用於肺癌、肝癌及腎癌等疾病診療。這類手術高度依賴醫生經驗,即使資深醫師也可能因病灶位置複雜而出現誤差。張昊任認為,這正是機器人最有機會創造價值的場景。與其在競爭激烈的腔鏡手術市場挑戰達文西,不如率先搶佔尚未成熟的穿刺機器人市場。 2023年公司將總部由北京遷往橫琴,而其微波消融機器人TH-X MW更成為橫琴首個獲批的第三類創新醫療器械,某種程度上也反映公司與橫琴醫療產業政策的高度契合。 申請文件顯示,真健康核心產品包括TH-S經皮穿刺導航定位系統,以及TH-X MW微波消融機器人。其中,TH-S被國家藥監局認定為中國首個自主研發經皮穿刺手術導航定位系統;TH-X MW則被認定為全球首個影像導航微波消融機器人。 第三方數據顯示,中國經皮穿刺手術機器人市場規模於2024年僅約4,030萬元,但預計2032年將增至23.28億元,年複合增長率高達66.1%。 根據灼識諮詢資料,按銷售收入計算,,公司自2022年至2024年連續三年位居中國經皮穿刺及消融手術機器人市場首位,同時也是目前獲國家藥監局批准產品數量最多的企業。然而,這個市場第一也反映出產業仍處於萌芽階段。整個市場去年規模僅4,000多萬元,即使排名第一,實際收入規模依然十分有限。 2023年公司收入為230萬元,2024年下降至179萬元;同期虧損由9,554萬元略為收窄至9,216萬元。值得注意的是,2025年上半年收入僅17.3萬元,同期虧損仍達5,673萬元,甚至不如一些診所的收入規模。或是因為產品仍處於市場導入初期,收入確認具有明顯項目制特徵,因此短期收入波動較大。 客戶集中度極高 收入不增反減,反映市場仍處於早期階段。醫療機器人從取得註冊證到進入醫院採購體系,再到培養醫生使用習慣及建立穩定手術量,往往需要數年時間,大規模商業化尚未真正展開。 此外,公司客戶集中度極高。2023年、2024年及2025年上半年,前五大客戶收入貢獻均達100%,最大客戶收入佔比最高接近九成。這意味公司目前仍高度依賴少數客戶,市場基礎尚未穩固。 截至2025年中,公司宣稱產品已覆蓋20多個省份、接近100家醫療機構,累計完成超過5,000例臨床手術。對仍處於早期發展階段的穿刺機器人市場而言,這些真實世界數據未來有望成為重要競爭門檻。 20多年前,達文西手術機器人開發商Intuitive Surgical(ISRG.US)上市時同樣處於虧損狀態,但最終憑藉裝機量增長以及耗材收入擴張,成為全球醫療機器人龍頭,目前市值已超過1,500億美元。不過,Intuitive Surgical上市時收入已達數千萬美元規模,遠非真健康可比。 目前,穿刺機器人的市場規模遠小於腔鏡手術機器人,中國集採與醫保控費環境也更加嚴苛。此外,公司目前收入規模極小,商業模式仍有待驗證,距離形成穩定現金流還有很長一段路要走。 但對尋找下一代醫療機器人機會的投資人而言,真健康的吸引力在於其是否有機會成為中國穿刺機器人市場的先行者。若未來能率先建立裝機規模、形成臨床數據壁壘並完成市場教育,這家年收不足200萬元的「市場第一」,或許仍有機會講出屬於自己的成長故事。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏