0017.HK
Impairment loss on property does not affect a property company

分析房地產公司除了要看物業銷售或租金收入外,每年物業重估的價值變化,亦對業績起跌息息相關

 

劉智恒

備受財務困擾的老牌發展商新世界發展有限公司(0017.HK)早前發出盈警,預告截至今年6月底止的年度業績將有190億至200億港元虧損。消息公布後市場嘩然,雖然大家對新世界的業績沒寄厚望,但沒想到會出現如此驚人的虧損,亦創下公司上市以來的虧損紀錄。

虧損嚴重的原因,除了是物業的收入下跌外,最致命是來自物業重估出現大幅調整,減值高達85億至95億港元。

說到這裡,先解釋一下物業估值的概念。上市的房地產企業,主要業務在兩方面,一是開發物業,然後在市場出售。另外就是將物業持作出租,以收取長線租金入。

重估影響損益表

現行的會計制度下,公司的投資物業需要每年按市場價格進行估值,若較去年升值,當中差額變相成為公司的一筆盈利,若然估值下跌,則成為一筆虧損,兩者也在公司的損益賬中顯示。

不過,若仍繼續持有物業,是不會帶來現金的增損,要真正將物業出售,才有實際的盈或虧。

亦因如此,新世界在公告中不忘拋出一句:「上述資產公平值變動及耗蝕虧損屬於非現金性質,並不會對集團的核心經營溢利或經營現金流量產生任何影響。」

減值怎會沒影響

表面看好像只是會計上的記賬,不涉及現金流,理應對集團沒甚影響。但筆者可以說,千萬別掉以輕心,問題並不如那些發展商說得輕鬆平常。

很簡單,所謂物業估值,普遍使用的是比較法,主要以現時物業成交價及租金作基準去計算。投資物業估值下跌,意味是市場租金下降所得出的結果,換言之新世界的租金收入已經或在未來重續租約時,將達不到現時水平,那你說有沒有影響,相信大家也心裡有數。

至於物業發展,若發展或待發展的土地價值下跌,很明顯是市場樓價下降,到發展商要推售物業,樓價一定受到影響,公司的收入肯定減少,最終的業績難道可以獨善其身。

再講,今年估值跌了,若要將物業出售,肯定是較去年賣少了錢。想想如新發界在財政上有壓力,過去長綫持有的物業,今天要減持籌錢還債,而售價又較以往來得要低,你說是否沒影響?

最後是投資市場,當他們知道發展商出現重大估值虧損,對公司的前景將會大打折扣。投資者會想到,是公司本身營運問題,還是大環境使然?許多時他們會先行沽售持有股份,結果對股價構成一定壓力。

看完以上幾點,若你還相信物業大幅減值對集團沒影響,那你看看新世界的股價自盈警公布後累計跌了三成,答案就明白不已吧。

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新聞

博雅續購比特幣 累計持有逾4千枚

網上遊戲商博雅互動國際有限公司(0434.HK)又再購入比特幣,周一公布在過去的一周內,以9,063萬港元購入152枚比特幣,平均每枚成本為75,899萬美元。 現時博雅手上累計持有4,468枚比特幣,每枚平均成本約68,543美元。近期比特幣的市場成交價持續上升,每枚價值已達85,000美元。 博雅表示,公司於2024年開始積極佈局Web3遊戲生態,除大力投入Web3遊戲及基礎設施的研發外,並進行相關戰略資產配置,當中以投資比特幣為主。現時公司已形成「遊戲應用+生態構建+價值存儲」的業務體系。 周二博雅開市升4%報3.245港元,公司股價較過去一年高位跌近六成。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
GAC brings FAW into the picture to jointly combat the industry's harsh winter

廣汽引一汽入局 聯手對抗產業寒冬

廣汽擬通過發行A股方式,買入一汽股份持有的某整車合資公司部分股權,惟未有公布詳細交易細節 重點: 廣汽以發A股方式,收購一汽旗下合資公司部分股權 工信部預先預告,鼓勵車企兼併重組    白芯蕊 過去十年中國汽車產業經歷新能源轉型、內捲式價格戰與全球供應鏈重塑後,目前正面對史無前例深層次整合潮。廣州汽車集團股份有限公司(2238.HK;601238.SH)在9月14日收市後宣布,與中國第一汽車股份有限公司簽署《意向協議》,廣汽擬通過發行A股方式,買入一汽股份持有的某整車合資公司部分股權,令一汽變身成為廣汽第二大股東。 受消息沖喜,廣汽股價在消息公布後翌日一度炒高16%,最終當日升幅大縮至2.6%收市。 品牌陣容強勁 在廣汽宣布計劃收購一汽合資公司部分股權前,工信部早在9月11日舉行新聞發布會,表示將支持大型汽車企業開展改革,以市場化、法治化方式推進企業間兼併重組,支持骨干企業有效整合研發、生產等資源,避免在產品設計、技術研發等方面開展同質化競爭,似已提早暗示廣汽與一汽的資產重組計劃。 回顧廣汽的歷史,集團於1997年成立,為廣州最大車企,隸屬廣州國資委,旗下品牌包括廣汽傳祺、廣汽埃安、廣汽豐田、廣汽本田等品牌。 至於一汽集團成立得更早,目前為北方最大車企,其總部設於吉林長春,與東風集團、中國長安同屬國務院國資委直接監管一級央企,一汽旗下自主品牌包括紅旗、解放,及合資品牌一汽豐田、一汽大眾等。最初市場估計,廣汽豐田或與一汽豐田合併,但據內地媒體《財經》報道,交易雖涉及一汽豐田,但廣汽集團不會全額收購一汽所持有的一汽豐田,意味一汽豐田和廣汽豐田不會在此交易中完全合併。廣汽與一汽的交易,仍有待公布,但無可否認的是內地汽車業競爭激烈,令到廣汽業績慘不忍賭。從2026年廣汽中期業績看到,集團淨虧損擴大至44.67億元,按年大增76%,毛損率為4.25%,即賣一輛蝕一輛。集團解釋主要受到國內市場競爭加劇,同時面對上游原材料成本上漲,導致自主品牌利潤下滑,同時合資品牌經營承壓,同時銷量下降、銷售投入持續加大及原材料成本上漲等因素影響,成為集團錄得巨大虧損的主因。 利潤率創十年新低 另一方面,雖然中央過往兩年不斷推出汽車反內捲政策,但汽車業基本未有改善。據乘聯會數據顯示,汽車行業利潤率已經從2021年的6.1%,下降到2025年只得4.1%。更不幸踏入今年有進一步惡化跡象。據中國汽車工業協會副秘書長陳士華稱,2026上半年,中國整車製造平均利潤率進一步下滑至1.5%,創近10年新低。 為免汽車業進一步內捲,行業併購是出路之一,而投行對廣汽與一汽資產重組的反應偏向正面。花旗認為,一汽將成為廣汽第二大股東兼具戰略影響力,此舉被視為中國推動國有車企整合的首個具體行動,與近期「十五五」汽車業政策呼籲跨區整合,以遏制重複競爭相符。另一間投行大和則估計,一汽通過資產轉讓安排合併,形成交叉持股結構,相信會促進兩家車企更廣泛戰略合作,但認為汽車業當前疲弱,預期較顯著的財務改善,可能需要數年後才顯現。大和又指,若合併導致部分國內品牌整合,將對內地汽車業紀律及競爭有利,因此潛在合併對中國汽車行業稍為偏向正面。面對利潤率跌至1.5%的近十年新低,廣汽與一汽跨區域的股權重組,無疑吹響了內地車企「十五五」兼併重組潮的號角。在央企與地方國企破局打破藩籬的背後,本質上是消除同質化惡性競爭、遏制產能過剩的強烈警示。市場普遍將是次交叉持股視為整合產業資源、重塑市場紀律的正面信號,惟在內捲式價格戰持續吞噬毛利下,單靠股權層面搬磚加瓦,恐難以即時扭轉「賣一輛蝕一輛」的經營困局。長遠而言,兩大車企能否在技術研發與供應鏈上產生實質協同效應,將是這場史無前例重組潮能否幫助車企闖過嚴冬的致勝關鍵。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

轉而拓展國際業務 吳海生辭任奇富CEO

線上助貸平台奇富科技(QFIN.US)周日宣布,吳海生將辭去公司CEO一職,轉而專注拓展國際業務。同時,公司任命首席風險官鄭彥接任。 鄭彥自2017年起擔任奇富科技副總裁,並於2020年出任首席風險官。此前,他的履歷包括在招商銀行風險管理部任職。 吳海生將業務重心轉向海外之際,奇富科技等民營金融科技借貸及助貸機構,在中國本土市場正面臨日益嚴峻的環境。除監管收緊外,隨著中國經濟增速放緩,所有此類公司在維持貸款質量方面均面臨挑戰。 在此背景下,奇富科技第二季度促成及發放貸款總額,同比下滑25%至634億元;其未償貸款總餘額也下降23%至1,080億元。 宣布更換CEO後,周一奇富科技股價在紐約市場的盤前交易持平。今年以來,該股已累計下跌近60%,目前股價在歷史低位徘徊。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

超額73倍 星環科技午收微跌2%

AI基礎設施軟件提供商星環信息科技(上海)股份有限公司(6727.HK)周一首日在港掛牌,開市沒升跌,之後股價微跌,中午收報47.82港元,較上市定價低2.4% 公司發售1,401萬股,每股售價49港元,集資淨額近6.3億港元,公開發售錄得超額認購近73倍,國際配售超額僅0.42倍。共有兩名基石投資者,認購150.7萬股,佔全球發售股份的10.75%。 2025年星環信息收入同比上升20.6%至4.47億元人民幣(下同),虧損則收窄28.6%至2.45億元。今年上半年的收入為1.74億元,同比上升14.1%,虧損則由去年同期的1.43億元收窄至1.13億元。 集資所得的30%將用於研發及創新,20%用於升級及擴展產品及解決方案,15%用於加強銷售渠道及建設團隊,5%用於提升商業化能力及品牌影響力,20%用於戰略投資,餘下一成作營運資金。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏