雖然龍湖集團多次表示無任何分拆計畫,但旗下物管公司龍湖智創生活遞交港股上市申請

重點:

  • 龍湖智創生活申請在港交所上市,與其他同業相比,算是姍姍來遲
  • 公司申請上市前進行連串收購並購行動,在全國物管行業排名第9

莫莉

房企分拆物業管理板塊上市的浪潮已經持續數年,以尋求籌集現金並更好地區分兩種不同業務。作為中國十大房企之一的龍湖集團(0960.HK)曾是例外,管理層多次重申“沒有分拆計畫”。如今,在絕大多數物管企業已登陸資本市場後,龍湖集團姍姍來遲,成為最後一家申請把相關業務分拆上市的頭部房企。

1月7日,龍湖集團旗下新品牌龍湖智創生活正式發佈,整合龍湖集團原有的智慧服務及商業運營等業務。同日,龍湖智創生活在港交所遞交上市申請,向港股市場踏出第一步。

根據公司招股書引述的資料,截至2021年12月28日,龍湖智創生活的物業管理在管面積約2.5億平方米,擁有1,512個在管項目,超過八成的項目位於一二線城市。房地產資訊綜合服務商克而瑞發佈的2021年中國物管企業管理規模榜顯示,排名前三的碧桂園服務(6098.HK)、萬科雲、雅生活(3319.HK)在管面積均已突破5億平方米,而龍湖智創生活名列行業第九。

對物業管理企業而言,在管規模是營收來源的核心。市場對物管企業的估值往往基於在管規模,因此上市前突擊收購並購以擴充規模,是多家物業公司不謀而合的選擇,而龍湖智創生活也不例外。

上市前擴大規模

2021年,在有關房企債務“三條紅線”等調控政策影響下,房企融資管道受阻,為緩解短期債務壓力,不少房企選擇通過出售物業資產補充資金。此前保持“潛水”的龍湖智創生活一改低調風格,在收購並購戰場上一路挺進。

去年3月,龍湖智創生活以12.73億元(2億美元)收購億達中國(3639.HK)的物業管理板塊億達服務;8月,吞併總部位於河南的物管企業楷林商務服務;9月,收購九龍倉集團(0004.HK)在內地的部分物業管理業務等。招股書顯示,龍湖智創生活來自協力開發商的物業專案,從2020年底的398個,已大幅增長74.9%至696個。

這些交易提升了龍湖智創生活的規模,也降低對龍湖集團的依賴。2021年前9個月,來自龍湖集團及其聯營公司貢獻的收入為23.33億元,佔比僅有30%,另外70%都是來自獨立協力開發商。

但連番大規模收購,卻攤薄了龍湖智創生活的毛利率,從2019年、2020年,到2021年前9個月,其毛利率分別為29.2%、25.8%與及27.6%,與同業比較不算吸引。以最新資料計算,龍湖集團及其聯合營公司開發的住宅物業的平均物業費為每月每平米3.44元,但協力廠商開發商的住宅平均物業費每月僅為每平米2.39元,比母公司的項目低了三成。

值得注意的是,物管企業的收購並購帶來的擴張機遇與風險並存。東北證券認為,四川藍光嘉寶服務、彩生活(1778.HK)等物管企業在大幅擴張下,業績增速卻連年大幅放緩,顯示新專案品質偏低,如果無法有效整合,當遇上被業主解約、維修資金加速上升等問題,會為公司帶來風險。

物管股估值跳水

新冠疫情期間,物管行業對社會的公共安全、基層工作的價值凸顯,也為生活類增值服務帶來機會,物管企業價值得到放大,上市企業估值在2020年中達到峰值,恒生物業服務及管理指數成分股的市盈率均值高達60至70倍。

但自從去年下半年以來,因政府發文要求整治地產市場秩序,物管行業股價大幅下挫,估值一路走低,到2021年12月31日,該板塊市盈率均值僅為17.5倍,降至歷史較低水準,但上市物管企業估值呈現分化,大型物企估值普遍更高,小規模、低發展潛力物企估值相對承壓。

中信證券指出,龍湖智創生活最佳可比公司是華潤萬象生活(1209.HK),兩者都具備以一二線城市業務為主的物業在管組合和運營商場組合,並試圖在物管和商管運營服務方面尋求協同。

龍湖智創生活暫未有招股價等詳情,參考香港上市的同類公司華潤萬象生活的市盈率為57倍,為同業較高水準。其他物管頭部企業中,碧桂園服務的市盈率為32倍、保利物業(6049.HK)為36倍。

招股書顯示,龍湖智創去年首三季淨利潤為11.3億元,按相同比例計算,預測全年盈利約15億元,如果以上述三家同業的平均市盈率約40倍計算,龍湖智創生活上市估值約為732億港元(598億元)。

考慮到母公司龍湖集團財務穩健,“三道紅線”均為綠色,此時推進物業板塊上市,並無紓解資金壓力的顯著需求。作為最近市場上罕見的物管龍頭新股,龍湖智創生活的上市估值,說不定能比預期稍高。

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新聞

簡訊:賽力斯申港上市獲中證監備案

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簡訊:長風藥業招股集資6億港元

藥物生產商長風藥業股份有限公司(2652.HK)周五發售4,119.8萬股,一成作公開發售,每股售價14.75港元,集資總額約6.01億港元。招股於10月2日截止,並於10月8日掛牌。 集資所得的40%用於吸入製劑候選產品的持續研發,及為臨床開發提供資金;約20%用於為多個管線計劃及技術的臨床前研發提供資金;30%用於設備採購及生產管理系統的擴張與升級。 長風藥業去年收入升9%至近6.1億元人民幣,錄得2,109萬元盈利,按年下跌33.5%。今年首季度的收入1.36億元,按年跌2.7%;期內錄得1,281.5萬元盈利,按年升逾倍。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
GEM's IPO application

十年打造城市礦山 格林美能否迎來豐收期?

新能源車快速放量,電池報廢潮也在逼近,站在這波循環經濟浪潮前沿的格林美,正式向港交所提出上市申請 重點: 2026年中國動力電池或將迎來規模化報廢階段 上半年回收退役鋰電池2.24萬噸,同比增長37%    李世達 你淘汰的手機電池,很可能正在一家工廠裡被拆解、提煉,然後以全新的面貌重新回到一台新能源車的動力系統之中。這樣的「重生」正在中國湖北上演,這正是格林美股份有限公司(002340.SZ)的主要業務。對於一個14億人口的市場來說,廢棄物利用無疑是個龐大商機。 一塊電動車的動力電池質保期為八年,以中國新能源車銷量在2018年首次突破百萬輛計算,到了明年,動力電池將會進入規模化報廢階段,未來數年有望迎來爆發式增長。乘著這個龐大商機帶來的潛力,格林美向港交所提交上市申請,為今年港股市場的熱度再添一把柴火。 格林美的業務同時涵蓋「回收」與「再造」的角色。一端是報廢電池、廢舊金屬,另一端則是高端的三元前驅體與正極材料。這種「雙輪驅動」模式使它能夠在原材料價格波動的行業中保持一定的韌性,也迎合了當前ESG與碳中和趨勢的大背景。 申請文件引用弗若斯特沙利文數據指出,格林美在2024年的三元前驅體出貨量全球排名第二,市佔率超過19.7%;在超細鈷粉領域,市佔率則已連續12年穩居全球第一。 產業鏈「金礦」 依照中國新能源車發展趨勢,到2030年,中國動力電池退役量有望達到230 萬噸,屆時全球約三成的電池原料——鎳、鈷、鋰將來自回收。而格林美在 2015年已著手布局廢舊電池回收與利用,實現高於行業平均的拆解良率,並已與寧德時代、比亞迪、小米、吉利等頭部企業建立定向回收合作。這意味著未來報廢潮來臨時,它將坐擁產業鏈的「金礦」。 2024年,格林美的收入體量已經達到332億元,較2017年的107.5億元翻了兩倍。2022至2024年雖持續增長,但增速已放緩至年複合約6%。同期淨利潤分別為12.96億、9.35億與10.2億,略為波動。到了今年上半年,公司收入175.61億元,同比僅增長1.28%,但淨利潤按年增13.9%至7.99億元。 毛利率方面,由2022年的14.5%增至去年的15.3%,但今年上半年放緩至12.5%。其中,新能源材料與鋰電池回收業務毛利率分別約13.1%和10.1%,並不算高。 申請文件顯示,今年上半年公司回收動力電池2.24萬噸,同比增長37.4%%。除了來自回收的「城市礦山」,格林美在印尼青美邦也擁有礦產項目,已形成 15萬噸MHP(氫氧化鎳中間品)年產能,提供穩定原料來源;2024年公司自供鎳26,563金屬噸、鈷10,672金屬噸,並透過內供與外購靈活調配,逐步提高原料自給率。 固態電池的想像 而在技術路線上, 2025年上半年公司研發投入5.1億元,同比增長6.1%,佔淨利潤約64%,持有專利累計超過5,500件。研發成果也在逐步落地,超高鎳 9系核殼三元前驅體已通過認證並實現量產;富鋰錳基前驅體材料也已進入噸級認證、出貨階段,覆蓋3C消費電子、無人機、機器人等下游主流應用場景。 值得注意的是,高鎳、超高鎳三元正極材料和富鋰錳基正極材料均為未來固態電池材料的主流研發方向,同時也是競爭相當激烈的領域。 公司的問題也顯而易見,那就是利潤率不高,2024年淨利率僅約4%,賺得是辛苦錢,無法與高附加值的科技公司相比。不過,在EBITDA margin層面則有12.4%,今年上半年更進一步到升至14%,顯示盈利質量正逐步改善。 格林美在A股的市值約382億元,市盈率約34倍,高於華友鈷業(603799.SH)的17倍和中偉股份(300919.SZ)的31倍,但低於容百科技(688005.SH)的80倍。公司股價今年以來累升19.6%。考慮到港股估值通常較A股低兩到三成,若遵循這一規律,投資者或能以更合理的估值參與。 對市場來說,格林美似乎兼具了故事性與落地性。其研發固態電池用的部分材料已獲得客戶認證,雖然短期內對財務影響有限,但已足夠支撐市場給予它更高的估值與敘事空間,就看未來能否在一眾競爭者中脫穎而出。 有句格言這樣說:「種下一棵樹最好的時間是20年前,其次是現在。」在格林美的故事里,他們在10年前種下了「電池回收」這棵樹,如今正在逐漸進入收穫期,而港股市場或許正是它迎來果實的另一片土壤。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏