建行入稟清盤世茂中資行開展房企追債潮

2024年04月16日

0813.HK

Shimao Group was put into liquidation by CCB

中國房地產開發商世茂遭國有銀行入稟清盤。國有銀行對本國房企採取法律行動，或許意味著這波房地產調整期已進入新階段

重點：

截至去年底，世茂淨負債率高達473.2%
建行亞洲今年已對三家香港上市的中國地產商採取法律行動

李世達

中國房地產市場已進入深度調整階段，自今年1月中國恒大(3333.HK)遭香港法院頒布強制清盤令後，陸續有中國房企債權人拿起法律武器，向法院提出清盤呈請。其中，中國國有銀行也加入這個行列。國有銀行一方面透過白名單給予項目融資支持，一方面似乎也正以法律手段收回資金。

曾在中國房地產企業名列前茅的世茂集團控股有限公司(0813.HK)近日公布，債權人中國建設銀行(亞洲)股份有限公司(下稱建行亞洲，中國建設銀行全資附屬公司)已向法院提交清盤呈請，涉及債務金額達15.8億港元(14.6億元)。公告一出，世茂股價當天即時狂瀉18.7%，寫下歷史最低的0.37港元。

世茂表示，公司將在稍後階段結合其境外重組的進度，考慮是否需要向高等法院申請「認可令」。

對於遭國有銀行興訟，世茂表示將「極力反對這項呈請，並持續推進境外債務重組」，為其利益相關方創造最大價值。世茂認為，這項清盤呈請「並不代表公司境外債權人及其他相關方的共同利益」。

在北京、上海、香港等城市擁有寫字樓、住宅樓、酒店、商場的世茂，是自2021年中國監管機構收緊房企監管後，眾多出現境外債務違約的公司之一。2022年7月，世茂未能支付10億美元的境外債券利息和本金，至今累計已有高達117億美元債務違約。

建行續起訴房企

經歷18個月的談判，世茂於2023年12月向債權人提交了離岸債務重組條款。世茂今年3月在其擬議的境外債務重組條款中，為債權人提供了多種選擇，包括將債務轉換爲六年或九年期的票據或貸款，或零息強制可轉換債券等。

其中可轉債方案年期為一年，按每股8.5港元的轉股價格將其持有債券轉換為公司股份。不過，該轉股價格是目前世茂股價的20多倍，債權人認為條件較差。持有該公司25%以上未償海外債券的主要債權人團體表示，這些條款「損害了債權人的利益」。

漫長的協商過程，難以令人滿意的條件，都讓債權人漸漸失去耐心。債權人之一的德意志銀行，就曾表示方案不可接受，預告準備在香港採取法律行動，沒想到被建行亞洲搶先。

事實上，這不是近期建行亞洲第一次對中國房企採取法律行動。今年2月26日，建行亞洲對大發地產(6111.HK)就3.6億美元未償還債務向法院提出清盤呈請；不到一個月的3月20日，建行亞洲又對德信中國(2019.HK)提出清盤呈請，涉及2022年12月到期的9.95%優先票據及應計利息共3.5億美元。加上4月的世茂，建行亞洲三個月內已將三間本國房企告上法院。

世茂16項目入白名單

中國監管機構今年1月推出專案融資「房地產融資協調機制」（俗稱「白名單」）措施，國有銀行：中國工商銀行(1398.HK;601398.SH)、中國農業銀行(1288.HK;601288.SH)、中國銀行(3988.HK;601988.SH)、中國建設銀行(0939.HK;601939.SH)與中國交通銀行

(3328.HK;601328.SH)。預計將承接逾8,200個住宅項目，貸款總額將高達3.2萬億元。

值得注意的是，「白名單」措施關注的是「保交樓」，而非「救房企」。即使國有銀行對房企旗下項目發放貸款，也不代表放棄對其債務採取法律行動。例如世茂在「白名單」試點城市就申報了40個房地產項目，有16個獲得入圍，其中對接的銀行團中就包括了建設銀行。

一手借錢給你保交樓，另一手入稟法院，即使是國有銀行也沒得商量。

隨著近年房地產下行嚴重不景氣，房地產行業的不良貸款快速增加。根據日經新聞統計27家在香港上市的中大型銀行財報發現，去年中國房地產行業的不良貸款總額按年上升了27%。而在四大國有銀行中，房地產不良貸款增幅最大的，就是建設銀行。

根據建設銀行3月底公布的年報，2023房地產相關不良貸款為482億元，較2022年的336億元大增43%，增幅在四大國有銀行中居冠。房地產不良貸款率也從4.4%增加到5.6%。

核數師無法表示意見

所謂天助自助者，陷入債務危機的房企，唯有積極自救才能抓住一線生機。世茂除進行債務重組外，也在甩賣優質資產、提升銷售以盡快回籠資金，但這條路並不順遂。

據世茂去年財報，2023年實現營業收入594.6億元，同比下降5.7%；股東應佔虧損約為210.3億元，與2022年相若。截至2023年末，世茂總資產5,432.5億元，總負債4,919.9億元，資產負債率約為88.7%，淨負債率則從2022年的302.2%升至473.2%。

值得一提的是，核數師審核業績公告披露，對於財報「無法表示意見」，原因是公司「可能無法在正常經營過程中變現資產和償債」。

隨著政策逐漸明朗，各個房企的命運似乎也一一揭曉，各家銀行也開始維護自身權益，相信未來可能會有更多房企遭入稟清盤。中國房地產市場的結構性調整也進入了新的階段。

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房地產

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新聞

新聞概要：綠茶集團香港首秀遇冷上市首日股價下挫

受中國消費信心疲弱影響，綠茶集團首掛半日跌5.6% 陽歌連鎖餐飲企業綠茶集團有限公司（6831.HK）周五在港交所首日掛牌即下挫，反映大市走弱，以及投資者對中國消費信心疲弱的憂慮。綠茶集團公告顯示，公司以每股7.19港元發行1.68億股，淨籌資7.46億港元。該股周五早盤持續走低，午間休市報6.79港元跌幅5.6%，對應市值約45億港元。本次IPO香港公開發售部分獲超300倍超額認購，國際配售部分獲6.2倍超額認購，顯示市場認購需求強勁。這家從杭州起步的餐飲企業主打融合中式菜系，目前在全國運營493家門店。過去兩年門店數量年均增長30%，並計劃於2025年新開150家、2026年新增200家門店延續擴張。與中國眾多中端餐飲企業相似，在經濟放緩導致消費者趨於謹慎的背景下，綠茶集團同樣面臨需求減弱的挑戰。公司2024年營收從2023年的35.9億元微增7%至38.4億元，同期門店數量大增29%至465家（截至2024年12月末）。去年7%的營收增速較2023年51%的同比增幅顯著放緩。消費謹慎也導致客單價下滑，2024年人均消費56.2元，低於2023年的61.8元和2022年的62.9元。翻台率從2023年的日均3.3次降至3.0次，同店銷售額同比下降10.3%。公司聲明稱：「於2024年，與2023年相比，我們的餐廳表現整體有所倒退，主要由於當前經濟環境下消費者行為改變，外出用餐次數及支出均有所減少。」儘管經營環境艱難，公司2024年淨利潤仍同比增長9.1%至3.5億元。當前綠茶集團市盈率約12倍，落後於海底撈（6862.HK）17倍及新上市小菜園（0999.HK）14倍的估值水平。而運營肯德基和必勝客的百勝中國（YUMC.US；9987.HK）市盈率達19倍，反映在「消費降級」趨勢下廉價餐飲更受市場的歡迎。欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年05月16日

6831.HK

簡訊：文遠知行在廣州推出24小時robotaxi服務

自駕出租車運營商文遠知行（WRD.US）周三宣布，將在廣州市中心啟動中國首個覆蓋一線城市核心區的24小時robotaxi自動駕駛出租車網絡，率先開通八條試點路線，標誌其邁向規模化商業化的新里程碑。新網絡覆蓋廣州塔、機場、高鐵站等地標與交通樞紐，民眾可透過WeRide Go應用程式預約使用，支持24小時全天候接送服務。公司稱，這是國內首個覆蓋一線城市核心城區的24小時robotaxi服務網絡。此前，公司已在中東、歐洲八個城市運營robotaxi服務。據財新報道，百度（BIDU.US; 9888.HK）旗下蘿蔔快跑已在武漢大部分區域實現robotaxi全天運營，但尚未覆蓋到北京、上海、廣州、深圳等一線城市。此外，小馬智行（PONY.US）也於2月開通廣州核心城區至機場、高鐵站的robotaxi往返路線，但運營沒有涵蓋深夜時段。李世達欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年05月16日

WRD.US

Estenova aims to become a big name in medical aesthetics

國產童顏針衝擊高端醫美東方妍美盼上市續命

東方妍美以「童顏針」延續人類青春，現在他們希望透過上市來延續公司發展重點：去年收入不到1,500萬元，期末現金及現金等價物僅約3,300萬元主力童顏針產品XH301最快今年底上市李世達「長生不老」自古以來是人類的永恆追求，從秦始皇追尋「長生不老藥」，到現代人打玻尿酸、膠原蛋白，只不過形式從古代的「煉丹」變成現代的醫美。在顏值經濟的時代，人們對臉上皺紋的恐懼，有時甚至會超過對疾病的恐懼。再生醫療材料及特醫食品開發商東方妍美（成都）生物技術股份有限公司，本周向港交所遞表，以18Ａ規則申請主板上市，由建銀國際獨家保薦。公司最主要的產品，就是現代的「長生不老藥」——童顏針。成立於2016年的東方妍美，總部位於四川成都，其產品線幾乎全面圍繞「再生醫學醫療器械」，尤其是用於面部與皮膚填充的高分子注射劑，試圖對標國際知名品牌如Ellansé和Juvederm，更欲以自主研發的微球技術，搶佔中國下一階段醫美升級潮的主導權。根據申請文件，東方妍美的核心產品線為13款III類醫療器械級再生醫學注射劑，涵蓋了幾乎所有主流醫美項目，如法令紋填充、皮膚提亮與緊緻、鼻根塑形、顳部與下頜輪廓調整，乃至頸紋與妊娠紋改善等。這些產品多以PLLA（聚左旋乳酸）、PCL（聚己內酯）或PMMA（聚甲基丙烯酸甲酯）為微球骨架，搭配透明質酸或膠原等成分，能夠有效延長支撐時間與膠原再生能力，定位為高端填充劑市場。強效童顏針其中專為治療鼻唇溝皺紋（法令紋填充）的核心產品XH301，目前已完成臨床試驗且處於註冊審評階段。而用於治療女性壓力性尿失禁的候選產品XH321則處於臨床前階段。作為公司主力產品，XH301在涵蓋252名受試者的臨床試驗中，其療效優於進口玻尿酸對照產品，且在安全性方面無顯著差異。不同於傳統玻尿酸只能瞬時填充凹陷，XH301與其兄弟產品聚焦於誘導自體膠原生成、延長效果持續時間，具有明顯差異化特徵。若能順利上市，XH301有望與目前市面主流的「童顏針」展開競爭。公司預計於2025年在中國推出XH301及XH305，同時啟動歐盟CE認證，顯示其全球化布局企圖。同時，公司已與醫美平台新氧科技（SY.US）簽署協議，在中國內地、香港、澳門與台灣推廣、銷售及商業化其包括XH301在內的三種主力產品。在平台構建上也已見初步雛形。除了注射劑產品，公司已有七項醫用敷料與補片產品取得第二類醫療器械註冊批准，另有一款用於乳腺癌術後乳房重建的交聯ECM候選產品XH322，處於臨床前階段。在特醫食品方面，公司有兩款獲批准的產品及七款研發中的候選產品，體現其「醫美+功能營養」的雙賽道布局策略。年收入不到1,500萬元由於主力產品尚未商業化，東方妍美仍處於虧損狀態。2023及2024年，公司收入僅有1,288.2萬元（178.6萬美元）與1,452萬元，主要來自銷售再生醫學材料醫用敷料及補片、特醫食品及其他產品，以及提供與醫療器械產品開發相關的研究、咨詢及檢測服務獲得收益。同期，公司分別虧損6,350.1萬元與6,938.3萬元，虧損主要來自研發、銷售及行政開支，期內公司研發開支分別為4,572.6萬元、4,495萬元。隨著持續虧損，公司的負債也在增加，資產負債率從2023年的78%增加到2024年的123%，錄得淨負債3,708.2萬元。截至2024年底，公司現金及現金等價物僅約3,319.7萬元，這或許解釋了為何其選擇在此時赴港上市。自成立以來，東方妍美已完成三輪融資，融後估值為15億元。值得注意的是，A股上市公司陽光諾和（688621.SH）亦為公司股東，其實際控制人利虔在東方妍美擔任非執行董事。從財務角度看，東方妍美的盈利能力非常有限，被寄予厚望的產品也未經市場考驗。不過，東方妍美所處的市場正處快速擴張期，在玻尿酸價格內捲、進口產品價格居高不下的背景下，對長效、安全、可替代進口的國產填充產品的需求正在逐漸增強。若東方妍美能如期推進XH301與其他產品的商業化，並證明其技術優勢，市場或許能夠給予更高的估值與關注。醫美從來不缺市場，也不缺想像力，缺的是能真正落地的產品與品牌。東方妍美能否從「高科技童顏針」的敘事中殺出重圍，既取決於其研發轉化能力，更取決於在資金與時間的賽跑，誰能跑贏誰。欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年05月16日

行業簡訊：外賣戰升溫引監管關注　五部門約談京東美團餓了麼

在外賣市場競爭日趨激烈之際，中國監管部門出手介入。5月13日晚，市場監管總局聯同中央社會工作部、中央網信辦、人社部及商務部，針對當前外賣行業存在的突出問題，約談京東（JD.US; 9618.HK）、美團（3690.HK）及阿里巴巴（BABA.US; 9988.HK）旗下餓了麼等平台企業。據財新報道，五部門要求企業嚴格遵守《電子商務法》《反不正當競爭法》《食品安全法》等法律，強調須履行主體責任與社會責任，規範經營、保障消費者、商戶與外賣騎手權益，促進平台經濟健康有序發展。京東今年強勢進軍外賣市場，劉強東親自領軍，提出佣金不超過5%、為全職騎手繳納五險一金等政策；美團則回應推出養老保險補貼，雙方並因「騎手二選一」問題互相指責。阿里也在4月底加入戰局，饿了麼宣布百億補貼計畫，並聯合淘寶閃購發放上億份免費茶飲券。監管層自去年底多次強調平台經濟要規範發展，並整治算法濫用、保護新型就業者權益。未來外賣平台競爭將不僅拼補貼與速度，更須接受更高標準的法律與社會責任檢視。李世達欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年05月15日

重點：