0813.HK
Shimao Group was put into liquidation by CCB

中國房地產開發商世茂遭國有銀行入稟清盤。國有銀行對本國房企採取法律行動,或許意味著這波房地產調整期已進入新階段

重點:

  • 截至去年底,世茂淨負債率高達473.2%
  • 建行亞洲今年已對三家香港上市的中國地產商採取法律行動

    

李世達

中國房地產市場已進入深度調整階段,自今年1月中國恒大(3333.HK)遭香港法院頒布強制清盤令後,陸續有中國房企債權人拿起法律武器,向法院提出清盤呈請。其中,中國國有銀行也加入這個行列。國有銀行一方面透過白名單給予項目融資支持,一方面似乎也正以法律手段收回資金。

曾在中國房地產企業名列前茅的世茂集團控股有限公司(0813.HK)近日公布,債權人中國建設銀行(亞洲)股份有限公司(下稱建行亞洲,中國建設銀行全資附屬公司)已向法院提交清盤呈請,涉及債務金額達15.8億港元(14.6億元)。公告一出,世茂股價當天即時狂瀉18.7%,寫下歷史最低的0.37港元。

世茂表示,公司將在稍後階段結合其境外重組的進度,考慮是否需要向高等法院申請「認可令」。

對於遭國有銀行興訟,世茂表示將「極力反對這項呈請,並持續推進境外債務重組」,為其利益相關方創造最大價值。世茂認為,這項清盤呈請「並不代表公司境外債權人及其他相關方的共同利益」。

在北京、上海、香港等城市擁有寫字樓、住宅樓、酒店、商場的世茂,是自2021年中國監管機構收緊房企監管後,眾多出現境外債務違約的公司之一。2022年7月,世茂未能支付10億美元的境外債券利息和本金,至今累計已有高達117億美元債務違約。

建行續起訴房企

經歷18個月的談判,世茂於2023年12月向債權人提交了離岸債務重組條款。世茂今年3月在其擬議的境外債務重組條款中,為債權人提供了多種選擇,包括將債務轉換爲六年或九年期的票據或貸款,或零息強制可轉換債券等。

其中可轉債方案年期為一年,按每股8.5港元的轉股價格將其持有債券轉換為公司股份。不過,該轉股價格是目前世茂股價的20多倍,債權人認為條件較差。持有該公司25%以上未償海外債券的主要債權人團體表示,這些條款「損害了債權人的利益」。

漫長的協商過程,難以令人滿意的條件,都讓債權人漸漸失去耐心。債權人之一的德意志銀行,就曾表示方案不可接受,預告準備在香港採取法律行動,沒想到被建行亞洲搶先。

事實上,這不是近期建行亞洲第一次對中國房企採取法律行動。今年2月26日,建行亞洲對大發地產(6111.HK)就3.6億美元未償還債務向法院提出清盤呈請;不到一個月的3月20日,建行亞洲又對德信中國(2019.HK)提出清盤呈請,涉及2022年12月到期的9.95%優先票據及應計利息共3.5億美元。加上4月的世茂,建行亞洲三個月內已將三間本國房企告上法院。

世茂16項目入白名單

中國監管機構今年1月推出專案融資「房地產融資協調機制」(俗稱「白名單」)措施,國有銀行:中國工商銀行(1398.HK;601398.SH)、中國農業銀行(1288.HK;601288.SH)、中國銀行(3988.HK;601988.SH)、中國建設銀行(0939.HK;601939.SH)與中國交通銀行

(3328.HK;601328.SH)。預計將承接逾8,200個住宅項目,貸款總額將高達3.2萬億元。

值得注意的是,「白名單」措施關注的是「保交樓」,而非「救房企」。即使國有銀行對房企旗下項目發放貸款,也不代表放棄對其債務採取法律行動。例如世茂在「白名單」試點城市就申報了40個房地產項目,有16個獲得入圍,其中對接的銀行團中就包括了建設銀行。

一手借錢給你保交樓,另一手入稟法院,即使是國有銀行也沒得商量。

隨著近年房地產下行嚴重不景氣,房地產行業的不良貸款快速增加。根據日經新聞統計27家在香港上市的中大型銀行財報發現,去年中國房地產行業的不良貸款總額按年上升了27%。而在四大國有銀行中,房地產不良貸款增幅最大的,就是建設銀行。

根據建設銀行3月底公布的年報,2023房地產相關不良貸款為482億元,較2022年的336億元大增43%,增幅在四大國有銀行中居冠。房地產不良貸款率也從4.4%增加到5.6%。

核數師無法表示意見

所謂天助自助者,陷入債務危機的房企,唯有積極自救才能抓住一線生機。世茂除進行債務重組外,也在甩賣優質資產、提升銷售以盡快回籠資金,但這條路並不順遂。

據世茂去年財報,2023年實現營業收入594.6億元,同比下降5.7%;股東應佔虧損約為210.3億元,與2022年相若。截至2023年末,世茂總資產5,432.5億元,總負債4,919.9億元,資產負債率約為88.7%,淨負債率則從2022年的302.2%升至473.2%。

值得一提的是,核數師審核業績公告披露,對於財報「無法表示意見」,原因是公司「可能無法在正常經營過程中變現資產和償債」。

隨著政策逐漸明朗,各個房企的命運似乎也一一揭曉,各家銀行也開始維護自身權益,相信未來可能會有更多房企遭入稟清盤。中國房地產市場的結構性調整也進入了新的階段。

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新聞

首程入股兩隻地產投資信託基金

基礎設施投資商首程控股有限公司(0697.HK)周四表示,已投資兩隻房地產投資信託基金(REIT),公司表示,此舉將有助於推動中國經濟高質量發展。 其中一項投資為國泰海通砂之船商業REIT,其底層資產為西安的砂之船(西安)奧特萊斯項目。另一項投資為中信建投首農商業REIT,底層資產為北京市昌平區的龍德廣場。首程控股未披露這兩筆REIT投資的具體規模。 此次投資正值中國鼓勵更多企業將房地產剝離至REITs,從而在開發項目中回收資金,同時為投資者提供一種新的金融產品。 首程控股周四在公告發布後下跌2.3%,該股今年迄今已下跌約19% 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

味精龍頭阜豐預計上半年錄得虧損

中國味精龍頭阜豐集團有限公司(0546.HK)周三發布盈利警告,預計截至6月30日止六個月將錄得虧損,或稅後利潤大幅減少,遠遜於去年同期錄得的17.9億元盈利。 公司表示,截至今年5月底止五個月,已錄得稅後虧損約5,300萬元(784萬美元),主要由於美元兌人民幣貶值,導致持有的美元資產產生約5.4億元人民幣匯兌損失;同時味精、黃原膠、蘇氨酸及賴氨酸等主要產品售價自去年以來持續疲弱,拖累盈利表現。 根據公司官網所述,阜豐集團為全球最大的穀氨酸和味精製造商之一,其產品暢銷全球逾100個國家與地區。全集團每年銷項物流超過500萬噸,其中出口貿易量約達90萬噸,氨基酸與黃原膠為其出口主力。 阜豐集團股價周四低開,至中午休市報4.52港元,跌16.76%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Miduoduo does e-commerce with TikTok

連年虧損的米多多 搭上TikTok 冀一洗頽風

中國第五大跨境電商服務供應商米多多,正透過加碼社交媒體平台合作及發展自營銷售業務,尋求新的增長動能 重點: 米多多在申請香港IPO前已連續三年錄得虧損,但公司表示,虧損主要源於近年業務轉型所產生的相關成本 這家跨境電商營銷服務供應商表示,去年收入大幅增長,反映其與TikTok深化合作,以及聚焦東南亞市場的策略開始見效   譚英 對於帶著虧損紀錄闖關資本市場的新創企業而言,這樣的故事並不陌生。跨境電商企業米多多集團股份有限公司上周遞交香港上市申請,便是最新一例。 公司2023年、2024年及2025年分別錄得虧損1,640萬美元、16.3萬美元及2,450萬美元;同期收入則分別為7,090萬美元、7,110萬美元及1.38億美元。若按照香港交易所2018年修訂上市規則前的標準,米多多的上市申請很可能因未能滿足IPO前連續兩年盈利的要求而遭拒絕。 若剔除部分非現金項目影響,公司盈利表現則較為理想。經調整後,米多多2023年錄得淨利潤5.9萬美元,2024年虧損8.7萬美元,2025年則轉為盈利230萬美元。 儘管盈利表現起伏不定,米多多仍有不少值得投資者關注之處。首先,公司最新一輪投資者包括主權背景基金中央匯金投資,該機構去年參與增資後,米多多估值達50億港元。 這家公司正試圖將自己塑造成一家炙手可熱的科技新創企業,而非一家成立14年、身處成熟廣告服務產業的老牌業者。其押注的正是近年快速崛起的跨境電商市場,協助中國商家將商品銷售給海外消費者。 公司希望投資者不僅將其視為營銷服務供應商,更將其視為一家經營自有跨境電商平台、聚焦東南亞市場的電商運營商。公司表示,IPO募集資金將用於推動本地化布局,以及在東南亞四個重點市場泰國、印尼、越南及馬來西亞建設電商倉儲設施。近期與短影音平台TikTok的合作,也是公司成長故事的重要組成部分。TikTok同時營運電商平台TikTok Shop。米多多將近年的高速增長部分歸功於與TikTok合作關係持續深化。在2024年收入幾乎持平後,公司2025年收入接近翻倍成長。 轉型之路 米多多從一家專注中國市場的廣告服務商,迅速轉型為跨境電商綜合服務供應商,在某種程度上反映出中國龐大電商產業中一個正在快速崛起的新領域。 2024年中國網路零售銷售額達15.52萬億元(2.3萬億美元),約佔全球網路零售市場的一半。根據申請文件,中國跨境電商市場2024年規模達4,617億美元,預計至2029年期間年均增長率為15.1%。這也為跨境電商服務市場提供廣闊成長空間。該市場規模預計將由2024年的363億美元增至2029年的737億美元,增長超過一倍。 目前跨境電商營銷服務市場前五大業者合計佔有36.5%的市場份額。其中米多多規模最小,2024年排名第五,市場份額僅0.5%。廣東省廣告集團股份有限公司(002400.SZ)以17.2%的市佔率居首;未上市的鈦動科技、東信時代及星谷雲分列其後,合計佔有18.8%的市場份額。 近來,中國跨境電商產業在美國市場面臨壓力。美國去年堵住了一項長期存在的制度漏洞,取消價值低於800美元包裹免關稅入境的待遇,而美國正是中國跨境電商賣家的主要市場之一。類似情況也正在歐洲發生。歐盟計劃自下月起取消價值150歐元(173美元)以下包裹的免稅優惠。 面對上述及其他挑戰,米多多的應對方式堪稱企業靈活調整與把握機遇的典型案例。 公司前身為滙源信息,是一家位於中國福建省的跨境貿易中介服務商,最初與Google合作,協助其拓展中國客戶的廣告業務。2021年,公司聯合創辦人、董事長阮衛星與行政總裁鄧海開始推動業務轉型,由原本提供海外企業進入中國市場的營銷服務,轉向為中國廣告代理商提供出海營銷服務。 自營電商業務 2023年之後,公司除了原有服務廣告代理商的業務外,也開始直接拓展品牌客戶。到了2025年5月,公司進一步與TikTok Shop合作,正式開展自有海外電商運營業務。 自2021年以來,米多多的核心業務一直是海外營銷服務,該業務去年仍佔公司總收入的93.1%。相比之下,公司自營海外電商運營業務在開展首年僅貢獻3.1%的收入。米多多得以突破傳統營銷服務業務、開啟新一輪擴張,關鍵在於其與TikTok自2024年建立的合作關係。如今,這項合作已從單純的廣告代理業務,逐步發展成支撐公司自營電商及電商廣告服務的重要平台。 隨著合作深化,TikTok貢獻的收入佔比由2023年的0.2%大幅提升至2025年的30.3%;其餘大部分收入則仍來自Google。在營銷服務模式下,米多多向Google及TikTok等平台採購廣告資源,再轉售給廣告代理商客戶,並透過平台返點獲取部分收益。然而,自這家美國搜尋巨頭於2023年調整返點政策後,Google提供的返點金額已由2023年的149萬美元降至2025年的83.8萬美元。相比之下,TikTok在雙方合作後的首個完整年度便帶來438萬美元返點收入。 米多多將毛利由2023年的290萬美元增至2025年的1,180萬美元,幾乎完全歸功於與TikTok的合作,儘管公司與Google的合作關係仍持續存在。透過TikTok提供服務所產生的收入,由2024年的970萬美元增至2025年的3,890萬美元;同期活躍客戶數亦由706家增至1,209家。公司的毛利率仍然偏低,反映其作為營銷服務中介商的商業模式特性。不過,隨著TikTok業務規模擴大,以及毛利率較高的自營電商業務逐步成長,公司毛利率已由2023年的4.1%提升至去年的8.6%。 除了廣告服務業務外,公司依託TikTok Shop經營的自營電商業務去年實現420萬美元收入,毛利率更高達72.1%。該業務去年主要向美國、馬來西亞、泰國及越南消費者銷售商品,但目前似乎仍僅與單一品牌合作夥伴合作。不過,公司表示,2026年前四個月已有另外三家品牌合作夥伴加入,顯示這項業務未來具備相當可觀的成長潛力。 現在或許仍言之過早,尚難判斷米多多與TikTok的新合作關係,是否能在更長時間內持續帶來強勁的收入增長及利潤改善。不過,在中國與西方關係日趨緊張,以及Google因AI侵蝕其核心搜尋業務而收緊資源分配的背景下,米多多轉向跨境電商模式,並將重心放在東南亞市場,看來是一項相當明智的策略布局。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

美暫緩制裁 DeepSeek免被納入黑名單

路透報道,因特朗普避免與中國緊張關係升級,美國將暫緩把人工智能與大型語言模型公司DeepSeek列入貿易黑名單。 據報道,除了DeepSeek以外,長鑫存儲及百多家被列為國家安全風險的中國企業,也暫緩納入黑名單中。 美國商務部工業與安全局(BIS)沒有直接作出回應,只表示時刻都會使用包括實體清單在內的政策和執法工具,以打擊不良行為者。 DeepSeek近期剛完成首輪融資,投資者除創辦人梁文鋒外,騰訊、寧德時代分別投資100億及50億元人民幣,京東、網易及IDG亦分別投資30億元,目前DeepSeek估值已超過500億美元。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏