地產快訊：東涌地「零入標」 明年樓價料跌一成

劉智恒

▷ 香港

土地接連流標

繼本月初東涌第106B區地皮因標價過低而被政府收回後，港鐵(0066.HK)位於東涌東站一期住宅地的招標情況更慘淡，竟然是無人問津，但10月初截收意向時，共接獲32份意向書，個多月後卻沒有一家公司入標，反映香港樓市疲弱，發展商不願冒險買地發展。

東湧東站土地可建總樓面78.3萬平方呎，可建住宅單位1,200個，具一定規模項目，市場原估計每方呎樓面地價最低2,000港元，最終連出價也沒有。連同是次這幅土地，今年已連續有六幅土地收回，亦是2013年以來，再出現「零入標」，相信短期大市氣氛更差，流拍有機持續。

油塘補價低高位六成

樓價不斷回調，政府及公營機構賣地又流標，影響所及，地產項目補地價金額亦每況愈下。越秀地產(0123.HK)位於油塘東源街及崇耀街項目，剛完成補地價，金額13.5億港元，每方呎補價只是2,040港元。2019年時，長實(1113.HK)同區的親海駅每方呎補價5,283元，即四年間價格下跌了61%。

補地價金額續低走，一方面反映樓價趨向，另外讓人擔心是香港政府的土地收益，原先本年度政府預算賣地收益850億港元，至今只達成一成多，料全年難以達標。賣地收入縮減，勢將影響財政儲備，目前財儲只有6,500多億港元，相等於十個月政府開支，情況並不樂觀。

市場轉軚看淡樓價

土地連環流標，補地價金額又向下走，反映市場普遍仍看淡本港樓市，標普全球報告就將本港今年樓價預測，由原先上升5至8%，調至下跌3%，明年樓價更差，預計跌5至10%。標普解釋，本港經濟增長疲弱，利率又上升，加上供應過剩，樓市面對大壓力。該行預計今年一手住宅成交量只有1.1萬個，大幅低於先前估計的1.5萬至1.7萬個。

瑞銀上月也指出，中小型開發商的高負債風險，以及利率持續居高不下，原預計今年香港住宅樓價上升5%，現調低至持平，並預測明年樓價將下跌超過10%。

預售樓花「零申請」

地政總署新數據披露，上月未接有任何新的預售樓花同意書申請，是今年六月後，再次出現「零申請」。事實上，香港樓市弱勢持續，發展商在看不透前景下，誰都不敢貿然推盤，暫時不急於申請預售樓花同意書。

另外，差餉物業估價署資料顯示，今年首三季，私人住宅落成量共10,090個單位，按年減少三成。差估署原先預計全年落成量19,953伙，但首三季只達目標約50.6%，現要看第四季情況如何，能否追回預計的數量。

▷ 內地

房企按年銷售勁挫

內地住宅銷售持續不振，房企10月份的銷售按年出現大跌幅，遠洋集團(3377.HK)上月銷售只得27.4億元，按年大跌七成一，合景泰富(1813.HK)銷售更差，按年跌八成二至只有7.6億元，即使保利置業(600048.SH, 0119.HK)亦大跌六成，融創中國(1918.HK)也跌五成一。

房企的銷售收入是公司命脈，關乎到是否有足夠資金支撐企業運作，以及達致項目保交樓，已經沒計算是否可以償還外債了。但目前內地樓市氣氛差勁，大部份房企銷售下跌，按年的跌幅更是驚人，不少具規模的房企都跌四至五成。若然情況持續，房企能否繼續經營亦成問題。

傳救市刺激內房股大升

對於房產問題日益惡化，樓市銷售又疲不能興，人民銀行、住建部、金管總局和中證監，周二(11月7日)與幾家房企舉行座談，與會的包括有萬科(000002.SZ, 2202.HK)、保利、華潤置地(1109.HK)、中國海外(0688.HK)、龍湖(0960.HK)及金地(600383.SH)等，主要是向幾家有實力房企了解融資需要，房企在會中提出，希望可以放鬆預售資金監管、增加經營性物業貸款額度等。

不光如此，有消息指政府要求平安保險集團收購碧桂園(2007.HK)，雖然平保否認，但市場猜測，政府會考慮多個方案去拯救房企，以及打開資金渠道。受消息帶動，內房板塊在周三港股出現大幅反彈，其中國恒大(3333.HK)及融創爆升三成，碧桂園亦勁升12%。不過投資者認為內房問題嚴重，並非三言兩語可解決，相信是股價過份低殘下，借消息反彈，未來壓力持續，股價仍會十分波動。

深圳政府力撐萬科

內房問題愈演愈烈，原以為財務穩健的房企亦接連失陷，近期就連萬科也牽連其中，有部份萬科美元債價急跌，引起市場一陣恐荒，唯恐萬科將是另一家碧桂園。面對市場流言蜚語，深圳國資委及萬科大股東深鐵集團，伙同萬科主席郁亮等，與多家金融機構交流。政府更拍心口表示萬科無財務風險，深鐵大派定心丸，強調有需要可承接萬科在深圳的部分項目，以注入流動性。

自從碧桂園也接近倒下來後，市場愈發不相信房企，一有風吹草動，債券持有人率先沽貨，深恐會血本無歸。萬科在內地有十分強的代表性，政府最擔憂是原先沒問題，但若然因謠言動搖萬科的穩定性，不光在財務上影響公司融資及債務，物業銷售亦會受拖累，特別市場會對萬科物業交付存在懷疑，從而拖慢公司資金回籠，影響所及，屆時整個房地產市場也陷困境，所以政府不得不揚聲力撐。

▷ 詠竹坊文章

李兆基600億助恒地開疆拓土

香港四大地產發展商之一的恒基地產(0012.HK)，大股東李兆基家向恒地借出600億港元，此舉可算創下一項本地紀錄，就是在香港上市的地產商中，大老闆借予公司的最大一筆股東貸款。

原來恆地在這幾年先斥資近233億港元在金鐘購入土地，又再以508億港元投得中環海濱3號地皮，兩地加上建築費，投資超過千億港元，李兆基一擲千金豪借巨款給上市公司，方便集團的資金調動及避免負債比率大幅上升。當兩個項目落成後，恆地在中環一帶持有的項目總樓面達350萬方呎，已拉近與主置地的距離，後者持有484萬方呎樓面。若然恆地持續在中環吸納土地，有機可超越置地成為中環大地主，一完八十年代華資地產商欲收購置地的宏願。

易居重組舉步維艱                                                                                                

內地房企的債務問題，影響整條樓房產業鏈，房地產中介及服務公司易居中國(2048.HK)，因被開發商拖欠大筆傭金，未能有現金償債，結果要走向重組。公司最新提出的方案，是包括支付現金及公司股票，現正籌劃供股集資4.83億元。

新方案中，將供股所得先償還少部份債務，餘下的債務將轉換成一家TM Home的股票，該公司控制著易居大部分業務。易居表示，在明年8月底前，將會把債權人手上的TM Home股票售予一位買家。對於易居的方案，大部份債權人同意，但市場擔憂，在內地樓市不斷向下走時，是否可以把該公司股權成功售出，也教人懷疑。

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