香港中旅

繼去年剥離地產業務後，香港中旅重整行動停不了，將分拆港澳文旅獨立上市 重點： 未來公司主力拓展主題公園及自然景區 會以實物派發方式分拆港澳文旅 劉智恒 5月15日，股價表現一直暮氣沉沉的香港中旅國際投資有限公司（下稱香港中旅）（0308.HK），股價突然單日升逾7%，接著的交易日更出現大爆發，股價一度急升41%，可高位曇花一現，收市僅升5%。股價急速波動的原因直至5月20日揭曉，當天香港中旅公布，將分拆旗下的中旅港澳文旅控股有限公司（下稱港澳文旅）在港上市。 自1992年於香港上市的香港中旅，主要經營四大業務，分別是旅遊景區、客運業務、酒店經營，以及旅遊證件與相關服務。其後更結合房地產，發展起旅遊地產項目。 連串動作重組公司 分拆港澳文旅後，香港中旅只餘下旅遊景區的業務，以及手上持有的港澳文旅股份。換言之，香港中旅將成為純旅遊的企業，主攻主題公園及自然景區。 事實上，香港中旅的重整早有部署，去年十月時，公司宣布將旅遊地產項目從公司剥離，改由一家私人公司持有，並透過實物分派，將私人公司股份派予股東，股東也可選擇收取每股0.336港元的現金作替代。 撇除旅遊地產外，公司又積極收購旅遊項目，斥資3億元人民幣及承擔項目的7.55億元人民幣銀行借貸，向萬科購入吉林省松花湖滑雪度假區的滑雪場、酒店、公寓及商業街，並購入雪場管理公司。此外，又收購中旅（北京）冰雪體育發展有限公司。 在主題公園業務方面，將通過IP賦能，將世界之窗及錦繡中華升級，前者將圍繞全球經典文化體驗作定位，引入IP並借助科技構建場景；後者將主打中華文化IP，並與深圳市政府及股東方合作，爭取實現項目突破。 下了一盤好棋 是次再將港澳文旅剥離，香港中旅將可全力聚焦於旅遊景點業務，相信對各方也能帶來利益。 對香港中旅來說，分拆後有兩家上市公司，可各自專注本身的專長及業務，有利於提升策略清晰度與營運效率。而且，兩家公司擁有各自的集資平台，能在有資金需要時，直接獨立通過上市平台進行集資。 對投資者而言，分拆後兩家上市公司的業務劃分清晰，香港中旅將專注中國內地的自然人文景區及主題公園，港澳文旅則經營旅遊周邊產業，投資者將更能明確評估公司價值。 對於現有股東方面，公司將已發展成熟的業務板塊獨立分拆上市，讓股東能夠分享其變現價值。 港澳文旅前景未明 重組無疑對香港中旅有利，但分拆出來的港澳文旅，我們就有一點保留，公司的前景似乎未見樂觀。 港澳文旅經營客運、酒店，以及證件辦理業務。客運業務是經營「噴射飛航」及「中旅巴士」，前者擁有22艘往來港澳的飛航船；後者持有221輛旅遊大巴及44輛商務車，覆蓋大灣區城市。 酒店業務有三個品牌，分別是維景、睿景及柏景軒，合共有七間酒店及一家服務式公寓，分布港澳與北京，截至去年底止，共有2,563間客房。 至於證件業務，公司是中旅集團在香港的旅遊證件辦理服務的獨家代理，最為人熟識的是辦理港澳人士到中國內地的回鄉證。 據港澳文旅的上市申請資料， 公司2023至2025年間收入為21.9億港元、22.4億港元及21.97億港元，但期間盈利則持續下跌，分別為4.79億元、1.94億元及1.17億元，即過去兩年各下跌近60%及40%。 業績大跌的一大原因是投資物業公允值出現較大幅虧損，去年10月已將旅遊地產剥離，相信未來影響會減低。不過，即使單看毛利，過去三年也是持續下滑，分別是8.06億港元、7.49億港元及6.24億港元。 三大業務中，只有酒店的收入有所增長，去年達8.9億港元，同比上升8%。但客運則下跌4.4%至10億港元，證件相關服務更跌18.7%。 事實上，來往港澳的噴射飛航，因港珠澳大橋落成，市場不再倚賴航運，未來業績也難復昔日風光。證件服務經過疫後一年的報復性申請反彈後，已陸續回歸正常。至於酒店業務雖有增長，但只有不足3,000間客房，規模局限，暫難看到有突破性發展。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

香港中旅突然公布重大重整計劃，將旅遊地產拆離上市公司，並大幅削減股本 重點： 股東可選擇收取現金每股0.336港元 未來將集中資源發展旅遊景區及相關業務 　 劉智恒 當年在火爆的房地產市場下，香港中旅國際投資有限公司（0308.HK）的旅遊地產曾被公司寄予厚望，認為是一大增長動力；可成也地產，敗也地產，自幾年前房地產泡沫爆破後，反倒成為拖集團後腿的業務，為撇除這個沉重負擔，公司突然公布重大重整計劃。 方案是香港中旅將旅遊地產項目從上市公司剥離，改由一家私人公司持有，並透過實物分派，將私人公司股份派予股東。若股東不願收取股份，也可選擇收取每股0.336港元的現金。按公布前一個交易日每股1.53港元計，佔股價近22%。 據公告資料，旅遊地產的私人公司資產淨值49.06億元，若按香港中旅現時總股份55.37億股計算，即每股資產淨值為0.886港元。 同時，香港中旅建議將股本削減，由92.2億港元大幅削減85億元至7.2億港元。削減的85億港元進賬，將撥至公司的保留溢利。 地產拖業績後腿 所謂旅遊地產，就是在旅遊項目如主題公園或風景區附近的土地，進行房地產發展。香港中旅旗下共有五個項目，分別位於珠海海泉灣的度假酒店及住宅、位於咸陽的海泉灣度假酒店及溫泉、浙江安吉的度假酒店及住宅、深圳的商業綜合體，以及四川成都的金堂項目。 據香港中旅披露，旅遊地產近年的表現一直不濟，2023及2024年的收入為6.29億港元及4.59億港元，卻錄得虧損4.61億港元及2.39億港元。到今年上半年情況持續惡化，收入只有1.47億港元，卻錄得虧損達1.92億港元。 公司也要不斷為投資物業進行減值，2022年至2024年公允價值虧損分別為9,072萬港元、1,913萬港元及2.22億港元。今年上半年的減值虧損則達1.23億元，按年擴大24%。 因為物業發展的影響，導致盈利受拖累，去年全年盈利下跌56%至1.06億元，今年上半年更蝕8,685萬元，去年同期有盈利6,323萬元。 專注旅遊利大於弊 是次重組對香港中旅來說，不失為一項理想部署。在內地房地產市場暫仍疲不能興的時候，暫時看不到有明顯復蘇，要銷售項目並不容易；但物業開發投資不菲，影響集團現金流轉。將其剔除於上市公司，可以減少受物業表現的拖累，起碼不用持續為物業減值。 另外，香港中旅不用投入資金在房地產開發及維護上，可將資源集中在旅遊業務，專注回公司的主營事業，特別在內地旅遊近年表現理想下，把握時機大肆拓展，勝於將資金投放在持續尋底的房地產行業。 事實上，中旅在重整計劃披露的半個月前，已向萬科收購吉林省松花湖滑雪度假區的滑雪場、酒店、公寓及商業街，同時更購入雪場管理公司，涉及資金3億元人民幣，另要負擔項目的銀行借貸7.55億元人民幣。很明顯，香港中旅將資源投入旅遊業務，進一步拓展城市及休閒項目的戰略，把目標放在滑雪產業方面。 市場定位更清晰 目前房地產發展不景氣時，項目發展隨時有虧損，相反旅遊景區業務的利潤率遠高於房地產，若將地產剥離，投資者一方面更容易對公司前景進行估值，另外沒有地產業務的負擔，對公司估值更有利。 近兩年旅遊相關的上市股份為投資市場一大焦點，㩗程集團（9961.HK）及同程旅行（0780.HK）的股票交投相當活躍，亦受到投資者追捧。雖然香港中旅規模與兩者相比有距離，但撇除地產後，一家純旅遊企業，無疑可讓投資者容易對公司的定位理解，在現時旅遊業好景時更易受投資者青睞。 香港中旅公布重整業務翌日，恒生指數跌逾400點，但公司股價不跌反升，更一度升近15%，收市雖回軟報1.66港元，但全日仍升8.5%，反映市場對公司的重組方向是正面。 不過，投資者也要注意，現時地產市場雖不景氣，但經過幾年去庫存及國家政策扶持，未來或有機止跌回升；加上項目減值多次後，價格或許已近見底，倘樓市復蘇，香港中旅就未能受惠於房地產轉勢。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏