萬科

內地物業管理公司萬物雲空間科技服務有限公司(2602.HK)周一公布，公司大股東萬科企業(2202.HK)已將約2.1億股萬物雲股份，質押予深圳市地鐵集團(下稱深鐵)。 萬科向其大股東深鐵借款28億元人民幣(下同)，但要向深鐵提供40億元的資產抵押，萬物雲股份將作為這次借貸的抵押品。萬科現控有萬物雲6.6億股，佔總發行股本的57.12%。 內地樓市疲弱，龍頭萬科也不能獨善其身，公司早前發盈警，預計2024年股東應佔虧損達450億元，創下上市以來最大虧損。期間公司也宣布，主席郁亮辭任，首席執行官祝九勝則因「身體原因」辭去所有職務，萬科董事會主席由深鐵黨委書記及董事長辛傑接任。 萬物雲周二開市報22.5港元，跌2.4%，過去半年股價由高位下跌近22%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

萬科前三季大虧179億元，但情況似乎正在好轉 重點： 萬科前三季度虧損179.4億元，去年同期為賺136.2億元 「十一」假期實現認購金額102.2億元    李世達 中國房地產市場雖然收穫了久違的「銀10」，但剛出爐的三季度財報，再度提醒行業的復蘇還有很長的路要走。 據中指研究院數據，去年銷售金額排名第二的萬科企業股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)近日公布，今年首三季度，累計實現營收為2,198.9億元(309億美元)，按年大減24.5%，股東應佔虧損179.4億元，去年同期則賺136.2億元。 據稱這是萬科成立以來，首次錄得三季報虧損，也是公司有史以來最大的業績虧損。 根據公司三季報，今年第三季度公司收入771.2億元。其中，房地產開發業務結算面積為504.7 萬平方米，貢獻615.5億元，合同銷售金額年跌29.7%至538.7億元，合同銷售面積按年跌24.9%至391.3萬平方米。歸母虧損達80.9億元。 另據萬科在深交所公布，公司9月合同銷售金額174.2億元，按年大跌45.6%。 公司表示，三季度虧損主要原因是開發業務結算規模和毛利率下滑、計提減值、財務投資出現虧損，以及部分資產交易和股權處置的交易價格低於賬面值等。 今年前三季度，萬科房地產開發業務的結算面積為1,384.2萬平方米，結算收入為1,732.3億元，分別按年跌24.4%和29.1%；同期，房地產開發業務扣除稅金後的毛利率為2.7%，同比下降11.9個百分點。 銷售層面，前三季度萬科累計實現合同銷售面積1,330.8萬平方米，合同銷售金額1,812億元，同比分別下降26.8%和35.4%。 有息負債超3,200億元 市場形勢的惡化，除了經營層面的大幅虧損，也為萬科帶來龐大的資金壓力。截至2024年9月末，萬科持有資金約797.5億元，較2024年6月末淨流出126.5億元。截至9月末，公司有息負債合計3,276.1億元，其中一年以上有息負債佔比為64.4%，資金「缺口」仍然龐大。 公司表示，今年1至9月償還有息負債近700億元，已完成年內全部公開債的兌付。但萬科在2025年有16筆到期或行使權利的境內公開債，存續本金規模合計326.4億元，且僅在明年一季度，就有98.9億元的境內公開債需要兌付。償債壓力不小。 萬科指，第三季實現經營性淨現金流3.3億元。但首三季計，經營活動的現金流量淨額為負48.5億元，去年同期為正2.4億元。 為解決資金問題，萬科頻頻折價出售資產。根據三季報，今年前九個月，包括資產出售與資產證券化在內，萬科的大宗資產交易累計簽約額超過232.6億元。其中包括以約22.4億元七折出售深圳灣超級總部基地項目。 此外，萬科也採取多種舉措促進回款，保障公開債務順利兌付，包括堅持積極銷售，首三季回款率100%，同時開展存量資源盤活，即透過租賃或減價方式出售換取一些收入。2023年至今，累計盤活和置換新項目36個，合計優化及新增產能474億元。 萬科今年也進行了多次組織架構調整。10月最新一輪調整涉及華東區域、南方區域、北京區域、西南區域、華中區域本部精簡職能，只設置與項目直接相關的業務職能。 前三季度通過打通「由售改租」模式，萬科盤活內外部存量房源超8,000間，其中完成集團旗下超5,500間房源的盤活。1至9月，萬科租賃住宅業務實現營業收入26.3億元，同比增長3.7% 前三季新增融資774億元 同時，萬科融資動作頻頻。今年1至9月，公司已新增融資與再融資774億元。今年10底與11月初，公司公布分別從工商銀行深圳羅湖支行與交通銀行深圳分行貸款10億元與150億元，由旗下子公司提供資產抵押進行擔保。 自9月下旬以來，中國房地產利多政策頻出，市場吹起暖風。三季報特別提到，「十一」期間市場整體活躍度提升，公司取得良好銷售表現，實現認購金額102.2億元，日均認購較中秋假期增長113%。 自10月2日以來，內房股迎來一波追捧，萬科股價逆轉年內跌幅，今年至今錄得2.6%漲幅，不過市銷率(P/S)方面仍是低迷的0.2倍。低於華潤置地(1109.HK)的0.7倍與龍湖集團(0960.HK)的0.5倍，但高於融創中國(1918.HK)的0.1倍，並與0.2倍的保利置業(0119.HK; 600048.SH)相若。 屢屢被傳即將爆雷的萬科，透過不斷融資與拋售資產以撐待變，守住不違約的底線，並透過組織調整、降價、「由售改租」等措施精簡架構、盤活存量，為景氣回升做好準備。如今政策的暖風吹來，「不願躺平」的萬科或許已走出一條活路。…

劉智恒      ▷ 香港      陳茂波稱短期不推增值稅 香港股樓稅收大減，政府財政收入面臨大壓力，財政司司長陳茂波早前曾表示，開徵資本增值稅是政府一個研究範圍。消息一出後，引起市場一片爭議聲，特別是地產發展商，更是大力反對；投資銀行即時配合，摩根大通發表報告，指以部分國家實施50%資本增值稅率為例子，港樓有可能在實施前出現一波恐慌性拋售。 摩通的報告似有點危言聳聽，世界上多個地方如中國及美國也有實施相類稅種，香港即使推行，未必如摩通說般嚴重。香港稅基十分狹窄，資本增值稅無疑是其中一個稅源，但在經濟疲弱，股市每況愈下，樓市亦在調整的時候推出，確實對經濟不利。不過，及後陳茂波在瑞士達沃斯的世界經濟論壇期間回應，表示須顧及本港競爭力，短期內無意開徵資本增值稅。一場茶杯裏的風波，終在財爺一句說話而消弭下來。 打擊濫用公屋嚴查內地資產 為要有效運用房屋資源，房屋署近年致力打擊濫用公屋單位，今財年首8個半月，房署已回收2,100個濫用或違約的單位，是上一個財年的總量。與此同時，房署正研究，嚴查公屋住戶在內地及海外的資產申報，署長羅淑佩強調是「有的放矢」。 現時港人申請公屋時，為免超越資產規限，許多時未必將內地或海外的資產申報，過去房署在此方面的審查沒那麼嚴謹，加上香港政府向內地機構查核需要一定程序及時間，令到部分違規者得以瞞天過海。但現時署長已開腔，會在此加大力度，以打擊濫用公屋資源，相信會有一批沒上報或虛報者受到懲處。 港發展商納入支持名單 早前內地政府指示銀行要在融資上支持部分房企，據市場消息，平安銀行已列出一份白名單，總共有41家房企被納入其中，當中除了內地耳熟能詳的龍湖(0960.HK)、萬科(000002.SE)，金地(600383.SH)及綠城(3900.HK)外，香港的開發商新鴻基地產(0016.HK)及新世界發展(0017.HK)也在名單之中。 香港發展商的財務狀況並沒太大問題，負債比率相對要低，財政穩健，對資金需求沒急切性。當然，這次在白名單榜上有名，對本港發展商來說，屬好事一椿，反正就是多了一個融資窗口。相反，內地政府對情況較差的房企，暫未有任何方法施以援手，目前大方向仍是以支持具實力房企為先，避免不利消息會令優質企業受牽連。 ▷ 內地      內地新盤樓價六連跌 內地樓價仍然持續下調，路透根據國家統計局公布的數據推算，70大中城市新建商品住宅價格指數，去年12月按年下跌0.4%，跌幅是過去九個月最大，亦是連續第六個月下跌。70大城市中，下跌的有62個，上升的只有7個，只有一個是持平。四大城市中，按月比較只有上海升0.2%，北京持平，廣州和深圳分別下跌1%及0.9%。 我們認為，房價一形成下行趨勢，跌勢將會持續，雖然中間或會有所反彈，但整體方向是跌多於升。事實上，歐美國家針及西方資金外流下，內地經濟受到相當壓力，世界銀行也估計內地今年經濟增長4.5%；至於房地產，房屋供應沒減少，但需求正在減弱，房企去年第四季的按月銷情走弱，趨勢很大機會延續，今年也未許樂觀。 融創文旅項目乏人問津 內房企業急需現金還債，又或將發展中項目脫手，以減輕資金負擔，《每日經濟新聞》報道，融創中國(1918.HK)在近一個月，先後放售4個文旅項目，包括武漢甘露山文創城、成都融創施柏閣酒店、成都融創堇悅酒店，以及昆明城，但反應十分冷淡，有項目甚至無人問津。 其實又很易理解，內地大部份民企負債纍纍，大家似乎也要趕賣資產，那有能力去買新項目。資金仍然較充裕的，主要是幾家大型國企，但目前樓市每況愈下，他們手上也不是沒有存貨，那為何還要入貨。而且融創出售的是文旅項目，主要以收租為主，資金回籠更慢，對開發商來說吸引力低，即使賣家願意大幅劈價，也不容易找到買家。 ▷ 咏竹坊文章      百果園出師未捷先插水 剛迎來上市一周年的百果園(2411.HK)，股價突然閃崩，一天下跌30%，市場推測是部分股份鎖定期過去，即被大手拋售，公司只回應業務一切正常。此前，《咏竹坊》報道百果園的十年發展大計，在2034年前自建平台的商品交易總額要超過1,000億元，門店數量逾1萬家，最終成為全球果王。 咏竹坊報道指出，百果園的經營模式最大問題是如何管理好旗下加盟商，過去市場有垢病，加盟商在水果質素、送貨時間及服務態度都未到位。另外，公司的毛利率較低，純利率更只有低單位數，但市盈率則偏高，股價未跳水前高達21倍，相較同行洪九果品(6689.HK)的4倍，就顯得較高。至於企業管治亦需要進一步加強，公司曾未按規定期限公示2022年報告，被深圳官方機構列入經營異常名單，去年中大股東按股，予外界感覺也不太好。這次股價突崩盤，市場對百果園的投資價值肯定大打折扣。 中免前景佳具值博率…

劉智恒       ▷ 香港 寬待中原嚴懲美聯 中原及美聯(1200.HK)等兩大香港地產代理集團，涉嫌協助發展商出售新盤時操控佣金，將協議實收佣金限定2%，涉及合謀定價，違反《競爭條例》。但兩家代理的命運迥異，中原及旗下利嘉閣得以全身而退。相反美聯及旗下的香港置業，五名高層均被檢控。 整件事最弔詭的地方在於兩大集團都違規，為何只有美聯受控？關鍵全在於現行條例下的《寬待政策》，若多位涉事人或機構中，第一個先向競委會申請寬待，主動提供資料協助調查，可獲保障不被提告。 一直以來，市場都說中原在代理行業領先美聯，想不到這次事件上，中原都跑在美聯之前，在競委會進行調查時，率先申請寬待，與競委會簽訂寬待協議，並提供高度合作，大幅減少競委會的搜證工作。美聯則要被罰，包括支付罰金及五名涉案高層或要被取消董事資格。 郭老太擊敗楊惠妍登女首富 內地房地產市場疲弱，上市房企市值大縮水，中國女首富出現大執位。胡潤研究院的《2023紅顏會·胡潤女企業家榜》中，香港新鴻基地產(0016.HK)的大股東郭鄺肖卿，以720億元首次登上中國女首富的寶座，排第二位的是龍湖集團(0960.HK)創始人吳亞軍，財富達665億元，而富華國際主席陳麗華，則以580億元位列第三。 過去多次當上女首富的碧桂園(2007.HK)主席楊惠妍，竟然都以480億元財富而名列第五位。看到這裡，不知大家有沒有疑問，碧桂園有多筆境外債已違約，集團總負債超過兩千億元，負債纍纍，而主席還這樣富有。當然，上市公司負債是公司問題，主席或大股東沒責任要為公司掏腰包，不過小股東看了這個富豪排名，肯定滿不是味兒。    明年商廈租金或跌5% 香港經濟持續不振，加上部份外資流走，本地寫字樓的租務情況並不樂觀。第一太平戴維斯最新發表的2023年第三季寫字樓租賃報告指出，本港甲級商廈第三季租金按年下跌2%。不過。空置率不升反跌0.4%，主因是位於九龍灣的國際展貿中心將重建，租戶開始要覓新辦公地點，導致出現一定需求。 甲級商廈的租金持續受壓，全球經濟不景，中美爭拗等，令到少有新企業到港設公司；與此同時，多家投資銀行裁員，部份基金及企業又遷離香港，兩方面夾擊下，相信商廈租金要持續往下行。第一太平預計，明年香港的寫字樓租金將持平，甚至下跌5%。     ▷ 內地       新樓價格連跌四月 國家統計局剛公布內地十月份70大中城市新建住宅價格指數，住宅價格按月跌0.3%，按年跌0.1%，均是連續四個月下跌。在70大中城市，有56個城市下跌，較九月增加兩個；上漲的只有11個，較九月時少3個。 北上廣深四大城市中，只有上海按月上漲2%，北京、廣州及深圳，分別按月下跌0.4%、0.7%及0.5%。二手住宅情況也不樂觀，按月下跌0.8%，但九月時是上升0.2%。四大城市二手價格同步下降，北京跌1.1%、上海及廣州均跌0.8%，深圳跌幅較細，下降0.5%。從最新數據顯示，似乎九月份推出的樓市寬鬆措施，效果只屬曇花一現，十月已有點後勁不繼，未來情況或許仍需時間觀察。   內房走勢「前高、中低、後穩」 內地樓市暫時仍未見起色，但住房和城鄉建設部長倪虹在接受新華社訪問時透露，自從今年8月推出「認房不認貸」措施、降低首付比例及調低利率後，對樓市起到積極作用。他認為今年整體樓市走勢是「前高、中低、後穩」，意味樓市在靠近年底時，將會逐漸平穩。 倪虹也透露，中央所提的三大工程已啟動，包括規劃建設保障性住房、改造城中村，以及「平急兩用」公共基礎設施。不過，我們看內房企業公布的十月份數據，按月銷量雖然有所回穩，但按年比較就出現較大跌幅，部份房企如合景泰富(1813.HK)、遠洋(3377.HK)等，跌幅都超過七成。因此，即使樓市穩定下來，按目前銷售進度，房企要靠賣樓套垷還債就較困難，若情況續不理想，問題將會惡化。 ▷ 咏竹坊       蜜雪冰城登陸香港 香港疫後復常進展並不太理想，內地到港自由行的數量未如預期，商鋪的租務情況也難復舊觀，即使傳統旺區的旺角也受影響。上周咏竹坊的文章報道，旺角銀行中心有鋪位租出，裝修工作進展如火如荼，原來租用的是內地經營茶飲的龍頭蜜雪冰城。 市場有消息，蜜雪冰城已委任高盛等投資銀行為保薦人，準備在香港上市，集資金額約10億美元。內地茶飲業近年發展迅猛，茶飲店五步一門，十步一閣，當中以蜜雪冰城規模最龐大，集團以平價為賣點，配合特許經營模式，成立廿多年，分店超過25,000間，分布內地，越南、馬來西亞、泰國及印尼等。…