綠城中國

受有利政策推動，中國房地產市場數據連續兩個月出現顯著改善 　 建銀國際 根據國家統計局的最新數據，2024年6月，中國房地產市場出現顯著改善，連續第二個月受到「430政治局會議」和「517新政」兩組有利政策的推動，房地產銷售從5月的環比增長13.2%，跳升至6月的50.9%。 在「430政治局會議」中，官方延續了以往的政策方針，而且對房地產發展新模式有了更多的解釋，如「優質住房」瞄準改善住房需求，另外還對目前房地產市場存量房過多的問題進行部署，即「統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施」，房地產領域以舊換新政策或加速推進。而「517新政」則包括明確取消全國層面房貸利率政策下限、下調房貸首付款比例和公積金貸款利率，以及設立保障性住房再貸款等內容。以上都是對房地產市場正面的官方措施。 因此，儘管受季節性影響，今年6月的50.9%房地產按月銷售增幅，仍遠高於去年6月的29.6%按月升幅。若按年計算，房地產銷售下降的速度，則從5月的26.4%減慢至6月的14.3%，與房地產發展商報告的簽約銷售一致，而這一降幅是銷售建築面積下降14.5%，以及單價上漲0.2%的結果。回顧2024年上半年，房地產銷售則按年下降了25%，其中建築面積銷售減少19%，單價則下跌7.4%。 至於其他房地產數據也有所改善。今年首6個月，全國房地產投資按年下降了10.3%，較5月的11.1%按年降幅有所收窄。根據政府的說法，扎實推進保障性住房建設、城中村改造和公共基礎設施建設這「三大工程」，貢獻了房地產投資總額的1個百分點。另外，6月新開工項目按年下降21.7%，較5月的22.7%降幅也略有減少。開發商的資金來源由5月的按年減少21.8%，改善至6月的按年下降15.2%。 隨著樓市新政策已施行，預期市場將出現微妙變化。我們預期由「430政治局會議」和「517新政」驅動下，房地產市場的基本面逐步改善。已公佈的政策實施進展順利，從包括金融機構釋放的250億元，以及中國人民銀行授予的120億元廉租房再貸款基金進展，到在超過70個城市擴大實施的「置換住房」計畫，以及包括北京等一線城市在內的歷史性低首付要求普遍實施，以及降低貸款利率。以廣州為例，房貸利率最新已降至3%至3.2%的範圍，將減輕居民負擔，有利置業氣氛。 調整可能結束 除了政策外，最近有更多的評論和猜測認為房地產市場已觸底。儘管恢復的時間和幅度仍有爭議，但我們從媒體和管道檢查中，注意到的微妙變化均表明調整可能即將結束。 自從5月中開始的調整以來，我們觀察到開發商的股價自7月以來表現穩定。隨著整合後出現的潛在上行，我們更青睞高品質的國有企業，例如中國海外(0688.HK)、華潤置地(1109.HK)、保利發展(600048.SH)、越秀地產(0123.HK)和綠城中國(3900.HK)，因為我們認為這些企業在其強大的基本面支持下，是逐步重新評級的最佳候選者。 其中本行對中國海外、華潤置地及綠城中國，分別給予20.4港元、36港元及11港元的目標價，對比上週五的收市價，將有57%、42%與72%的潛在升幅。 本文內容純屬作者個人意見，不代表詠竹坊立場 欲訂閱詠竹坊每週免費通訊，請點擊這裏

綠城中國首四月的銷售成績雖有下跌，但銷售金額仍遠遠拋離多家開發商，成為僅有幾家單月銷售仍能過百億的房企 重點： 綠城今年首四個月銷售達525億元，超越龍湖成為民營房企銷售一哥 集團能避開內房市場下沉的一劫，全因痛改昔日瘋狂借貸發展的作風       劉智恒 禍兮福所倚，福兮禍所伏？ 正當民營房企負債纍纍，在疲弱樓市叫苦連天的時候，綠城中國控股有限公司(3900.HK)近年表現一枝獨秀，這家曾兩度頻臨破產邊緣的房地產開發商，早年吃盡高負債的苦頭後，痛定思痛一改高槓桿策略，今天非但能成為倖存者，更跑贏一眾民營房企，教人始料不及。 綠城剛公布的四月份銷售金額達145億元(20.1億美元)，按年下跌26%，今年1至4月累計銷售525億元，按年亦下跌24.5%。雖然銷售較去年跌逾兩成，但跌幅相對其它民營房企要低，累計或單月銷售亦遠高於行業對手。 首季銷售民企稱王 今年內地房產市場能單月銷售過百億元的開發商寥寥可數，碧桂園(2007.HK)4月銷售僅得有38.5億元，保利置業(0119.HK)亦只有56億元，即使強如龍湖集團(0960.HK)，首四個月的銷售也是324億元。單計銷售金額，綠城暫居民營房企之冠。 近年民企開發商的業績每況愈下，綠城收入卻節節上升， 2021至2023年分別是1,002億元、1,272億元及1,314億元，去年股東應佔溢利31.2億元，按年升13%。 財務情況也遠較同業健康，截至去年底止，包括抵押銀行存款，集團銀行存款及現金達734.5億元，總借貸1,461.4億元，淨資產負債率只是63.8%，一年內到期的淨借貸餘額為325.5億元。 是甚麼原因，當內地民企開發商都被債務壓得抖不過氣來，綠城的財務仍然游刃有餘，還能在疲弱的樓市獲取利潤？ 兩次僥倖逃出生天 箇中原因其實是早歷風險，反能及早調整策略，最終避過大難。今天能夠傲視同儕的綠城，曾兩次走在破產邊緣，集團2006年在香港上市後，借助這個金融平台，不斷融資瘋狂買地擴展，豈料2008年金融海嘯，中國經濟放緩，綠城面臨資金鏈斷裂，那時有傳只差一步就將控股權售予中國海外(0688.HK)，卻幸運之神眷顧，政府為刺激經濟進行4萬億救市方案，銀行借貸立時鬆動，綠城得以逃過一劫。 危機過去後綠城並未汲取教訓，續以高槓桿發展，期間公司確能急速壯大，但亦站在風口浪尖，銷售稍不如意，隨時有翻車之危。到2011年時，內地樓市放緩，綠城問題漸漸浮現，公司負債360億元，負債比率高達163%。當時市場不時傳出綠城破產的聲音，時任董事長宋衛平頻頻在網上解話，問題不斷發酵。 直至2012年，宋衛平無奈接受香港藍籌企業九龍倉(0004.HK)的策略性入股，九倉共注資51億港元，綠城才得以渡過難關。2014年中交建集團購入宋衛平手上24%股權，翌年再增持4.6%權益，至此宋衛平將大股東地位拱手相讓。 經一事未必長一智，但經二事就真的不能不引以為戒，綠城不斷出售項目，除減省開發資金，亦可套現償還債項。引入投資者後，過往的急進發展受到制約，特別九倉起了一個監控作用，根據雙方協議，綠城的淨負債比率超過100%時，當有重大投資，若九倉認為對整個財務有影響，可否決掉這一決定。 汲取教訓審慎而行 綠城一改勇進作風下，集團的負債急速減低，亦不再以高槓桿發展，因而能在今次內房危機中，有充裕能力去應對。 除了審慎理財外，集團近年亦將發展策略改變，由在全國遍地開花式發展改為集中於優質城市。集團董事長張亞東表示，過去五年，他們只聚焦一二線城市，包括長三角區及北京、上海、杭州等。由於只專注於優質區而放棄三四線城市，代價是在樓市興旺時未能受惠，影響集團收入。同時，優質地區的拿地成本也相對高，令集團物業銷售毛利率由2022年的16.3%，跌至去年的11.3%。 不過亦因為集中一二線優質區，供應量遠較小城市來得緊絀，於是樓價得以企得較穩；同時大城市的居民收入相對高，物業銷售所受的影響也較低。在目前樓市不景氣下，對集團的銷售提供了一定保障。 另外，綠城財務穩健，毋需政府協助保交樓或提供借貸，市場對其興建的項目信心就較大，有意置業的人，會傾向選擇綠城的樓盤，因爛尾風險低，不怕最終收不到樓，於是有助其項目的銷售。 綠城雖能成為逆市奇葩，但要注意內地樓市供應量仍然龐大，去庫存需要一定時間。在大環境不濟下，開發商縱有天大本領也難獨善其身，但只要能在逆境中生存下來，未來就有機會做大做強。 正如綠城首席運營官李駿早前所言：「最重要是活下去。」 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏