簡訊：家財萬貫富可敵國 香港地產龍頭李兆基辭世
恒基兆業地產有限公司(0012.HK)創始人李兆基於周一離世，享年97歲。李兆基年輕時從家鄉順德來到香港謀生，六十年代與郭得勝及馮景禧成立新鴻基地產，七十年代三人分家，李兆基創立恒基並於1981年上市。 及後李兆基又收購中華煤氣(0003.HK)及香港小輪(0050.HK)，93年購入美麗華(0071.HK)後，一度讓李兆基登上全球華人首富之位。2000年初他成立私人投資公司兆基財經，主力投資內地企業股份，高峰時兆基財經資產超越2,000億港元，因而又被稱為亞洲股神。 李兆基長於併購舊樓重建，及後物業發展愈做愈大，八十年代參與發展沙田第一城，之後發展的多個大型住宅屋苑，包括有西頁匡湖居、馬鞍山新港城、將軍澳新都城、大埔比華利比別墅等。 二千年後大力拓展甲級商廈，包括中環國際金融中心、金鐘的The Henderson，以及斥資508億港元購入中環添馬艦地皮，建立起中環商業王國。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏
李寧購港廈建國際橋頭堡 市場不接受股價即插水
「國貨之光」李寧宣布斥資22.1億港元收購香港北角商廈，部分作為香港總部之用，在樓市低迷之際出手格外引人注目 重點： 收購消息曝光後，李寧股價大跌14.3%，總市值單日蒸發80億港元 收購香港物業為品牌國際化布局，2024年啟動海外業務拓展 李世達 12月10日晚間，中國運動品牌李寧有限公司（2331.HK）宣布，以22.1億港元收購恒基地產（0012.HK）旗下一家物業投資公司，目標公司的主要資產是一幢位於香港北角的22層樓商廈。公告發布翌日，李寧股價大跌14.3%，總市值一日蒸發80億港元，收報18.3港元，創下2020年3月以來新低。 作為第一家在紐約時裝周亮相的中國運動品牌，李寧今年的表現差強人意。10月時李寧也因為發布第三季度業績簡報，在翌日股價大跌20.7%。今年以來，李寧股價由年初的65.222港元跌至18.3港元，跌幅超過72%，總市值年內已蒸發上千億港元。市盈率11倍已落後於對手安踏體育（2020.HK）的23倍。 業績表現不佳，卻大手筆收購與本業無關的商廈，加上香港樓市正在走下坡路，令許多投資者以拋售股票來表達不滿。李寧隨即宣布動用不超過30億港元的資金購回股份，這才終止跌勢，稍稍穩定股價。 增收不增利 從2022年開始，李寧業績已出現疲軟跡象。2022年在營收同比增長14.3%的基礎上，股東應佔溢利僅同比增長1.32%至40.6億元；2023年上半年營收同比增長12.98%至140.2億元，而股東應佔溢利同比則下降3.1%至21.2億元。2023年第三季度，李寧的銷售額從二季度的10%至20%的中段增長，下降成了中單位數增長。 同樣是國產體育品牌，安踏體育2023上半年股東應佔溢利增長32.3%，達47億元，營收亦增長14.2%，達296億元；特步國際（1368.HK）今年上半年股東應佔溢利亦有13%的增長。 「國潮」（帶有中國特定元素的時尚潮流）的退燒與高端化定位不再被消費者接受，或許是李寧成長乏力的主因。自去年發生「軍綠套裝」事件後，李寧的「國潮」敘事便已開始褪色，特別是疫情過後，一些小眾戶外品牌更加受歡迎。 另一方面，刻意走高端路線的子品牌，卻沒有更多的研發費用做支撐，也很難讓消費者買單，只能一邊漲價一邊打折，以低價策略努力去庫存。2023年上半年，該公司的平均存貨周轉天數為57天，高於去年同期的55天。 啟動海外業務拓展 「國潮」退燒，李寧將更多力氣放在國際市場，而收購香港商廈便是公司寄與厚望的重要一步。 李寧今次收購的物業是北角電氣道「港匯東」，總佔地面積約9,600平方尺及其總建築面積約144,000平方尺。樓宇包含22層商業/辦公空間及兩層零售區域。根據公告，2021年、2022年，相關物業的收入分别為3500萬港元、5000萬港元，除稅後虧損1700萬港元、8000萬港元。根士丹利發表報告指出，據其香港物業分析師預期，該物業的租金收益率約3.2%，低於目前約5%的現金收益率。 李寧表示，此處物業的一部分或將用作李寧的香港總部。公司認為此舉展現了公司對於香港業務前景充滿信心，並標志著落實執行加強國際業務發展的計劃。 李寧在香港設立總部的決策，是該公司國際化進程中的一個重要里程碑。公司表示，從2022年香港門店開業以來，海外拓展已提上集團業務規劃之中，預計2024年會啓動李寧海外業務的拓展，並希望在海外通過品牌運營，建立海外消費者的品牌認知，建立海外品牌經營的模式，為未來更廣闊的海外市場拓展打下基礎，使之成為李寧集團的成長引擎之一。 事實上，進軍國際一直是李寧的願望，但多年來均未見明顯成效。2023年上半年，李寧在中國市場實現了137.3億元的營收，佔營收的比重高達97.9%，國際市場收益微乎其微。 今次斥重金在香港設立總部，相當程度上展現了李寧的決心。這是李寧在北京、上海、深圳之外，第一個內地以外的總部。李寧將能夠利用香港的資源與平台，整合國際市場資源，更好地理解和適應不同市場的需求和變化，相信將為全球業務增長增添新動力。 儘管李寧在國際化道路上過去有許多嘗試，但從香港起步會是一個新的開始。潮流總是短暫，如果李寧能夠重新說好「國潮」的故事，在產品創新上多所著墨，仍然有機會在競爭中脫穎而出。 有超讚的投資理念，但不知道如何讓更多人知曉？我們可以幫忙！請聯繫我們瞭解更多詳情。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道，包括贊助內容。欲瞭解更多信息，包括對個別文章的疑問，請點擊這裏聯繫我們。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏
地產快訊：東涌地「零入標」 明年樓價料跌一成
劉智恒 ▷ 香港 土地接連流標 繼本月初東涌第106B區地皮因標價過低而被政府收回後，港鐵(0066.HK)位於東涌東站一期住宅地的招標情況更慘淡，竟然是無人問津，但10月初截收意向時，共接獲32份意向書，個多月後卻沒有一家公司入標，反映香港樓市疲弱，發展商不願冒險買地發展。 東湧東站土地可建總樓面78.3萬平方呎，可建住宅單位1,200個，具一定規模項目，市場原估計每方呎樓面地價最低2,000港元，最終連出價也沒有。連同是次這幅土地，今年已連續有六幅土地收回，亦是2013年以來，再出現「零入標」，相信短期大市氣氛更差，流拍有機持續。 油塘補價低高位六成 樓價不斷回調，政府及公營機構賣地又流標，影響所及，地產項目補地價金額亦每況愈下。越秀地產(0123.HK)位於油塘東源街及崇耀街項目，剛完成補地價，金額13.5億港元，每方呎補價只是2,040港元。2019年時，長實(1113.HK)同區的親海駅每方呎補價5,283元，即四年間價格下跌了61%。 補地價金額續低走，一方面反映樓價趨向，另外讓人擔心是香港政府的土地收益，原先本年度政府預算賣地收益850億港元，至今只達成一成多，料全年難以達標。賣地收入縮減，勢將影響財政儲備，目前財儲只有6,500多億港元，相等於十個月政府開支，情況並不樂觀。 市場轉軚看淡樓價 土地連環流標，補地價金額又向下走，反映市場普遍仍看淡本港樓市，標普全球報告就將本港今年樓價預測，由原先上升5至8%，調至下跌3%，明年樓價更差，預計跌5至10%。標普解釋，本港經濟增長疲弱，利率又上升，加上供應過剩，樓市面對大壓力。該行預計今年一手住宅成交量只有1.1萬個，大幅低於先前估計的1.5萬至1.7萬個。 瑞銀上月也指出，中小型開發商的高負債風險，以及利率持續居高不下，原預計今年香港住宅樓價上升5%，現調低至持平，並預測明年樓價將下跌超過10%。 預售樓花「零申請」 地政總署新數據披露，上月未接有任何新的預售樓花同意書申請，是今年六月後，再次出現「零申請」。事實上，香港樓市弱勢持續，發展商在看不透前景下，誰都不敢貿然推盤，暫時不急於申請預售樓花同意書。 另外，差餉物業估價署資料顯示，今年首三季，私人住宅落成量共10,090個單位，按年減少三成。差估署原先預計全年落成量19,953伙，但首三季只達目標約50.6%，現要看第四季情況如何，能否追回預計的數量。 ▷ 內地 房企按年銷售勁挫 內地住宅銷售持續不振，房企10月份的銷售按年出現大跌幅，遠洋集團(3377.HK)上月銷售只得27.4億元，按年大跌七成一，合景泰富(1813.HK)銷售更差，按年跌八成二至只有7.6億元，即使保利置業(600048.SH, 0119.HK)亦大跌六成，融創中國(1918.HK)也跌五成一。 房企的銷售收入是公司命脈，關乎到是否有足夠資金支撐企業運作，以及達致項目保交樓，已經沒計算是否可以償還外債了。但目前內地樓市氣氛差勁，大部份房企銷售下跌，按年的跌幅更是驚人，不少具規模的房企都跌四至五成。若然情況持續，房企能否繼續經營亦成問題。 傳救市刺激內房股大升 對於房產問題日益惡化，樓市銷售又疲不能興，人民銀行、住建部、金管總局和中證監，周二(11月7日)與幾家房企舉行座談，與會的包括有萬科(000002.SZ, 2202.HK)、保利、華潤置地(1109.HK)、中國海外(0688.HK)、龍湖(0960.HK)及金地(600383.SH)等，主要是向幾家有實力房企了解融資需要，房企在會中提出，希望可以放鬆預售資金監管、增加經營性物業貸款額度等。 不光如此，有消息指政府要求平安保險集團收購碧桂園(2007.HK)，雖然平保否認，但市場猜測，政府會考慮多個方案去拯救房企，以及打開資金渠道。受消息帶動，內房板塊在周三港股出現大幅反彈，其中國恒大(3333.HK)及融創爆升三成，碧桂園亦勁升12%。不過投資者認為內房問題嚴重，並非三言兩語可解決，相信是股價過份低殘下，借消息反彈，未來壓力持續，股價仍會十分波動。 深圳政府力撐萬科 內房問題愈演愈烈，原以為財務穩健的房企亦接連失陷，近期就連萬科也牽連其中，有部份萬科美元債價急跌，引起市場一陣恐荒，唯恐萬科將是另一家碧桂園。面對市場流言蜚語，深圳國資委及萬科大股東深鐵集團，伙同萬科主席郁亮等，與多家金融機構交流。政府更拍心口表示萬科無財務風險，深鐵大派定心丸，強調有需要可承接萬科在深圳的部分項目，以注入流動性。 自從碧桂園也接近倒下來後，市場愈發不相信房企，一有風吹草動，債券持有人率先沽貨，深恐會血本無歸。萬科在內地有十分強的代表性，政府最擔憂是原先沒問題，但若然因謠言動搖萬科的穩定性，不光在財務上影響公司融資及債務，物業銷售亦會受拖累，特別市場會對萬科物業交付存在懷疑，從而拖慢公司資金回籠，影響所及，屆時整個房地產市場也陷困境，所以政府不得不揚聲力撐。 ▷…
李兆基豪借恒地600億 打造中環商業王國
恒基地產近年銳意在核心商業區大展拳腳，大股東李兆基通過股東貸款，借出600億資金，希望成就集團的雄圖偉願 重點 截至今年6月底，恒地淨借貸779億元，淨負債比率只有24% 李兆基借出的股東貸款，恒地無需扺押亦沒有償還期 劉智恒 近期多家內地開發商資金鍊斷裂，債務臨門，個別公司更要在旗下物管公司上動腦筋，調動資金應急。相對內地，香港發展商雖然未至於陷入絕境，但亦面對頗大壓力，有地產投資信託基金更因利率不斷上升，租金收入被蠶食殆盡，導致上市十多年首次沒有派息。 面對高息壓力，香港四大地產發展商之一的恒基兆業地產有限公司(0012.HK)大股東李兆基家族，就選擇在自己的錢包掏錢，真金白銀拿出高逾600億港元(549億元)，貸款予上市公司。在芸芸本地上市企業中，能獲大股東慷慨借出巨額資金的公司，幾乎絕無僅有。 上月剛公布中期業績的恒基地產，淨利潤接近60億港元，按年上升近兩成半，每股派息維持0.5港元，淨借貸近779億港元，淨負債比率只是24%。在樓市不景及息口高企環境下，能派出這一份成績表，也算是交足功課。 股東貸款沒期限 亮麗成績背後，全因大股東李兆基家族為上市公司作出相當支持，根據中報的财務狀況表內顯示，同母系附屬公司借款達600億港元，該筆股東貸款更屬無抵押及無固定還款期。至於利息方面，雖然恒地沒披露，但據中報顯示的中期融資成本為3.79%看，息率肯定是在偏低水平，否則是須要通過獨立股東會議通過。 對於恒地來說，中期淨負債比率能在24%，毫無疑問是得益於該筆龐大貸款，否則比率將升至近43%，雖然也不是什麼危險水平，但能有較低的比率，就顯得公司財務狀況更健康。 另外，以低息獲大股東借款，面對近年息口不斷上升，就不用擔心，會令上市公司百上加斤，在資金調動上更靈活，也減少向股東派息的影響。 而且，貸款是沒有年限，對上市公司十分有利，省卻上市公司要為借貸作再融資的工作及時間。加上是無須抵押，上市公司的壓力大大減輕。 借款用在那裏 李兆基能借出天價貸款，究竟用意為何？我們再看看中報表述：「墊款是用作集團償還截至2021年12月31日止年度，作為收購土地產生的銀行借款。」翻查資料，恒地當年度作出驚人收購，斥資508億港元，投得中環海濱3號地皮。 事實上，要成為中環地王，是多位發展商心中的宏願。香港是世界金融中心之一，在亞洲的地位更加舉足輕重，中環則是香港商業中心，區內物業吋金呎土，而且供應稀缺，即使有錢也未必能購入優質商廈。 回歸以前，香港作為英國殖民地，英政府對自己國家的企業當然照顧有加，英資的怡和洋行(JAR.LSE, J36.SG)在香港開埠以來，透過旗下的置地控股(HKLD.LSE, H78.SGX)不斷在中環買地建樓，經歷多年發展，中環一幢幢拔地而起的參天巨廈，大部分是置地或同系公司的物業。包括交易廣場一至三期、怡和大廈、遮打大廈、太子大廈及文華酒店等，總樓面面積45萬平方米(484萬平方呎)，更透過行人天橋，將所有物業連結起來，儼然如一個商業王國。 七年之約 其他發展商或企業，縱然有資金，想在中環建立橋頭堡也不容易，因為區內根本沒土地可供發展。但華資大亨又怎甘心屈居老外膝下？上世紀八十年代，李嘉誠、李兆基、鄭裕彤及郭得勝等幾大華資富豪牽頭，在市場不斷收購當年仍在港上市的置地股票，計劃聯手鯨吞置地。原先進展順利，豈料置地命不該絕，87年股災爆發，華資地產商大失預算，最終雙方談判，由置地買回華資地產商手上的股票，華資地產商則承諾，七年內不再狙擊置地，雙方達成協議，地產商鳴金收兵。 經此一役，置地提高警覺，加上香港經濟及政治發展物換星移，怡和系公司悉數遷冊離香港，中環地王之爭暫偃息旗鼓。然而隨著中環填海，個別實力日益擴大的本港地產商，對中環土地虎視眈眈，首先是機場鐵路發展，中環填出一片土地，新鴻基地產(0016.HK)及恒地眼見機不可失，聯手投得地皮，並建成國際金融中心，其中第二期大樓，與對岸的環球貿易廣場互相輝影，構成維港門廊。 亦因填海造地，為其它財團提供落戶中環的機會，原本新鴻基地產實力雄厚，可惜因三兄弟的爭拗，內耗令公司元氣大傷，大量人才離去，公司經此巨變，在發展上也變得審慎。恒地對於中環的發展念念不忘，幾年前以近233億港元投得金鐘美利道2號商業地，將建成The Henderson。3年前政府推中環填海而來的海濱3號地皮，恒地更不惜一擲萬金，斥資508億港元成功中標。 恒地在中環及金鐘的項目面積，加起來約350萬平方呎，雖未足與置地分庭抗禮，但已將距離拉近至只差一百萬平方呎。不過，雖贏得地王歸，但當年出價過於勇進，付出沈重代價，海濱3號的成交較第二高的標價高出37%，加上近兩年全球經濟走弱，中環商廈價值及租金受到影響。然而，在大股東全力支持下，恒地面對壓力大大紓緩，倘若趁市況回落而續吸納土地或收購項目，要成為明日的中環霸主，或許只是時間問題。 有超贊的投資理念，但不知道如何讓更多人知曉？我們可以幫忙！請聯繫我們瞭解更多詳情 詠竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道，包括贊助內容。欲瞭解更多信息，包括對個別文章的疑問，請點擊這裡聯繫我們 欲訂閱詠竹坊每周免費通訊，請點擊這裡
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