李兆基豪借恒地600億打造中環商業王國

2023年11月07日

0012.HK

Lee Shau-kee lent Henderson Land HK$60 billion

恒基地產近年銳意在核心商業區大展拳腳，大股東李兆基通過股東貸款，借出600億資金，希望成就集團的雄圖偉願

重點

截至今年6月底，恒地淨借貸779億元，淨負債比率只有24%
李兆基借出的股東貸款，恒地無需扺押亦沒有償還期

劉智恒

近期多家內地開發商資金鍊斷裂，債務臨門，個別公司更要在旗下物管公司上動腦筋，調動資金應急。相對內地，香港發展商雖然未至於陷入絕境，但亦面對頗大壓力，有地產投資信託基金更因利率不斷上升，租金收入被蠶食殆盡，導致上市十多年首次沒有派息。

面對高息壓力，香港四大地產發展商之一的恒基兆業地產有限公司(0012.HK)大股東李兆基家族，就選擇在自己的錢包掏錢，真金白銀拿出高逾600億港元(549億元)，貸款予上市公司。在芸芸本地上市企業中，能獲大股東慷慨借出巨額資金的公司，幾乎絕無僅有。

上月剛公布中期業績的恒基地產，淨利潤接近60億港元，按年上升近兩成半，每股派息維持0.5港元，淨借貸近779億港元，淨負債比率只是24%。在樓市不景及息口高企環境下，能派出這一份成績表，也算是交足功課。

股東貸款沒期限

亮麗成績背後，全因大股東李兆基家族為上市公司作出相當支持，根據中報的财務狀況表內顯示，同母系附屬公司借款達600億港元，該筆股東貸款更屬無抵押及無固定還款期。至於利息方面，雖然恒地沒披露，但據中報顯示的中期融資成本為3.79%看，息率肯定是在偏低水平，否則是須要通過獨立股東會議通過。

對於恒地來說，中期淨負債比率能在24%，毫無疑問是得益於該筆龐大貸款，否則比率將升至近43%，雖然也不是什麼危險水平，但能有較低的比率，就顯得公司財務狀況更健康。

另外，以低息獲大股東借款，面對近年息口不斷上升，就不用擔心，會令上市公司百上加斤，在資金調動上更靈活，也減少向股東派息的影響。

而且，貸款是沒有年限，對上市公司十分有利，省卻上市公司要為借貸作再融資的工作及時間。加上是無須抵押，上市公司的壓力大大減輕。

借款用在那裏

李兆基能借出天價貸款，究竟用意為何？我們再看看中報表述：「墊款是用作集團償還截至2021年12月31日止年度，作為收購土地產生的銀行借款。」翻查資料，恒地當年度作出驚人收購，斥資508億港元，投得中環海濱3號地皮。

事實上，要成為中環地王，是多位發展商心中的宏願。香港是世界金融中心之一，在亞洲的地位更加舉足輕重，中環則是香港商業中心，區內物業吋金呎土，而且供應稀缺，即使有錢也未必能購入優質商廈。

回歸以前，香港作為英國殖民地，英政府對自己國家的企業當然照顧有加，英資的怡和洋行(JAR.LSE, J36.SG)在香港開埠以來，透過旗下的置地控股(HKLD.LSE, H78.SGX)不斷在中環買地建樓，經歷多年發展，中環一幢幢拔地而起的參天巨廈，大部分是置地或同系公司的物業。包括交易廣場一至三期、怡和大廈、遮打大廈、太子大廈及文華酒店等，總樓面面積45萬平方米(484萬平方呎)，更透過行人天橋，將所有物業連結起來，儼然如一個商業王國。

七年之約

其他發展商或企業，縱然有資金，想在中環建立橋頭堡也不容易，因為區內根本沒土地可供發展。但華資大亨又怎甘心屈居老外膝下？上世紀八十年代，李嘉誠、李兆基、鄭裕彤及郭得勝等幾大華資富豪牽頭，在市場不斷收購當年仍在港上市的置地股票，計劃聯手鯨吞置地。原先進展順利，豈料置地命不該絕，87年股災爆發，華資地產商大失預算，最終雙方談判，由置地買回華資地產商手上的股票，華資地產商則承諾，七年內不再狙擊置地，雙方達成協議，地產商鳴金收兵。

經此一役，置地提高警覺，加上香港經濟及政治發展物換星移，怡和系公司悉數遷冊離香港，中環地王之爭暫偃息旗鼓。然而隨著中環填海，個別實力日益擴大的本港地產商，對中環土地虎視眈眈，首先是機場鐵路發展，中環填出一片土地，新鴻基地產(0016.HK)及恒地眼見機不可失，聯手投得地皮，並建成國際金融中心，其中第二期大樓，與對岸的環球貿易廣場互相輝影，構成維港門廊。

亦因填海造地，為其它財團提供落戶中環的機會，原本新鴻基地產實力雄厚，可惜因三兄弟的爭拗，內耗令公司元氣大傷，大量人才離去，公司經此巨變，在發展上也變得審慎。恒地對於中環的發展念念不忘，幾年前以近233億港元投得金鐘美利道2號商業地，將建成The Henderson。3年前政府推中環填海而來的海濱3號地皮，恒地更不惜一擲萬金，斥資508億港元成功中標。

恒地在中環及金鐘的項目面積，加起來約350萬平方呎，雖未足與置地分庭抗禮，但已將距離拉近至只差一百萬平方呎。不過，雖贏得地王歸，但當年出價過於勇進，付出沈重代價，海濱3號的成交較第二高的標價高出37%，加上近兩年全球經濟走弱，中環商廈價值及租金受到影響。然而，在大股東全力支持下，恒地面對壓力大大紓緩，倘若趁市況回落而續吸納土地或收購項目，要成為明日的中環霸主，或許只是時間問題。

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Fluctuating profits and falling revenues: Topstar's future hinges on a successful transition

盈利飄忽收入續跌拓斯達的未來還看轉型成敗

今年機器人股份表現失色，市場熱度冷卻，即使這樣，工業機器人生產商拓斯達近期再次申請在港交所上市重點：公司過去三年的收入持續下滑正積極發展工業用機器人業務　劉智恒當我們在春晚看見機器人演出時，莫不對其靈巧動作驚嘆不已，然而觀賞表演是一回事，能否在現實生活帶來應用效益才是重點；暫時看，真正能為社會經濟帶來實際幫助的，主要還是工業用機器人。生產注塑行業工業機器人的廣東拓斯達科技股份有限公司（300607.SZ），近日亦再度申請在港交所上市。公司成立於2007年，早年以塑膠注塑生產工藝為主業，後開始佈局直角坐標機器人及研發多關節機器人。2017年在深圳創業板上市，近年推出工業機器人領域的垂直大模型；去年推出智能單臂和雙臂機器人，並發布中國內地首台在注塑場景應用落地的智能人形機器人。三年收入跌4成雖然拓斯達多年來不斷深耕工業機器人領域，但公司有近半收入卻來自智能能源及環境項目，另外是注塑裝備、數控機床，工業機器人只佔整體收入兩成多。據上市文件，2023年至2025年拓斯達的收入分別是45.5億元人民幣（下同）、28.7億元及25.1億元，即是說公司的收入年年下挫，三年間累跌逾四成。盈利表現也不甚理想，2023年有1.06億元，但2024年就虧損2.4億元，到去年又有盈利7,314萬元，而今年首三個月同比扭虧為盈賺4,285萬元，盈利表現十分飄忽。公司解釋，正將智能能源及環境項目逐步收縮，以致整體收入出現大幅下跌。據披露，該項目佔公司總收入由2023年的59%跌至去年的36.5%，到今年首季更只有5.6%。「一加一減」策略拓斯達預期，將於2026年底前完成智能能源及環境的規模縮減，來自該業務收入雖大幅減少，但整體盈利能力反倒上升。主因是過往幾年，該業務不斷出現虧損，毛損率處於雙位數字，拖累整體毛利；現將其剥離，雖收入大不如前，卻能取得盈利。拓斯達將虧損業務剔除，與此同時集中資源拓展工業機器人，經過一輪重整，公司的整體毛利率已由2023年的17.6%，上升至今年首季的32.5%，反映公司的「一加一減」策略奏效。不過，要注意的是盈利雖上升，來自工業機器人及自動化系統業務的收入卻由2023年的9.69億元，跌至去年的6.85億元。公司表示，因要集中資源服務消費電子行業主要客戶，因而策略性減少接納訂單，導致期內自動化系統的銷量，由2,500套跌至1,300套。至今年情況開始改善，自動化系統的銷量在首三個月已達1,000套，同比大升2.3倍，收入亦上升81%至3.2億元。從業務收入看，公司的發展尚處於不穩定階段。現金流出存貨上升財務方面，今年首季的經營活動所產生的現金流更出現負數，流出1.3億元，較去年同期大增119%。整家公司的現金流出達2.95億元，去年同期則有3.8億元流入。存貨周轉天數亦不理想，從2023年的90天增至去年的155天，大幅增加72%，今年首季更增至230天。至於拓斯達的另一增長曲線—海外，公司表示在收入佔比上逐漸提升，過去三年分別是11%、20.9%及26.3%，至今年首季更達26.6%。事實上，過去幾年所謂的海外擴展，不外乎越南及印尼，再深入看，海外業務佔比雖上升，實際收入卻不是如此樂觀，比例的增加，主要是來自中國的收入大幅減低。 2024年來自越南的收入，同比上升22%至5億元，但去年同比下跌27.7%至3.65億元，今年首季同比則大升逾七倍至9,970萬元。印尼方面，今年首季收入1,497萬元，去年同期是零；在其他地區，首季更是跌近10%至2,818萬元。從具體數字顯示，海外業務的收入並不穩定，而總金額仍是有限。從這幾年拓斯達的業績及財務狀況分析，公司正處於一個轉型時刻，一方面要將虧損的業務撇除，另外要大力拓展重點項目，以致收入連年大減，盈利卻變得波動難料。因此，公司能否轉型成功，對未來發展十分關鍵，暫時看尚算對辦，但畢竟是初步階段，市場仍需時間觀察。欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2026年07月28日

CEO辭職傳奇生物股價暴跌

生物制藥公司傳奇生物科技股份有限公司（LEGN.US）周一宣布，黃穎辭去公司CEO及董事職務，自7月24日起生效，但未說明離職原因。公司表示，黃穎將在8月底前繼續擔任公司顧問，以協助平穩過渡。負責公司核心抗癌藥物西達基奧侖賽（Carvykti）業務部門的總裁Alan Bash將臨時接任CEO。與此同時，公司已啓動新任CEO的遴選工作。得益於其與強生（JNJ.US）旗下楊森部門共同商業化的西達基奧侖賽銷售強勁，傳奇生物今年第一季度營收同比增長56%至3.051億美元；但公司仍處於虧損狀態，第一季度淨虧損為5,430萬美元。傳奇生物股價周一在公告發布後下跌13.3%，收於$19.27美元。跌幅抹去公司2026年以來的全部漲幅，導致今年迄今累計下跌10.4%。陽歌欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2026年07月28日

LEGN.US

百利天恒迎來重大里程碑：全球首款雙抗ADC iza-bren不斷收穫里程碑商業化加速

Iza-bren在早前獲批治療鼻咽癌後，此次又獲批用於治療復發性或轉移性食管鱗狀細胞癌重點：百利天恒Iza-bren的新批文，凸顯了中國在開發雙抗ADC領域日益提升的地位，也證明瞭這類藥物治療更多種實體瘤的有效性公司計劃在2029年左右將Iza-bren推向海外市場，並致力於憑借覆蓋大適應症的「超級重磅」產品，成為一家跨國企業　莫莉隨著創新藥股票板塊的回調觸底，重大突破和商業化落地已成為重振投資者對個股信心的最有力催化劑。從6月開始，提振信心的利好消息如期而至：科創板上市的四川百利天恒藥業股份有限公司（688506.SH）7月24日自願公告，倫康依隆妥單抗/宜澤康（BL-B01D1/iza-bren）用於膽道癌和乳腺癌的兩個III 期臨床試驗完成首例受試者入組。而就在最近的一個月內，國家藥品監督管理局先後批准了百利天恆自主研發的這款EGFR×HER3雙特異性抗體藥物偶聯物（ADC）兩個適應症的申報上市，分別用於治療晚期鼻咽癌和復發性或轉移性食管鱗狀細胞癌（ESCC）。這一全球首個項最新批文也是全球首個用於治療ESCC的雙抗ADC，具有重塑治療標準的潛力。這一利好消息引發百利天恒股價的大幅反彈，從首個適應症獲批的公告前夕算起，近一個月其股價飆升了約40%。外國投資者也可以通過滬港通對這只A股進行投資。 ADC常被稱為「生物導彈」，通過抗體-連接子-載荷的設計，能夠精准靶向治療癌症，已成為全球藥物研發的核心焦點。在目前處於研發管線的2,334款ADC中，有75%為傳統ADC。單靶點賽道的擁擠，正推動雙抗ADC成為新一代的研發方向。作為同類首創的EGFR×HER3雙抗ADC，Iza-bren一端鎖定表皮生長因子受體（EGFR），另一端鎖定人表皮生長因子受體3（HER3）。這兩種受體在肺癌和鼻咽癌等癌症中驅動著腫瘤的生長和耐藥性。使用Iza-bren進行EGFR/HER3雙重阻斷可克服耐藥性，且只需每三周給藥一次，能夠減輕患者負擔。在雙抗ADC領域，百利天恆擁有驚人的代際領先優勢。Iza-bren是首款完成三期註冊性臨床研究並獲批的雙抗ADC，而緊隨其後的候選藥物目前僅處於二期臨床階段。這一時間差為百利天恒帶來了明顯的先發優勢。 Iza-bren首個獲批的適應症，是用於治療既往至少經過兩線化療和PD-1/PD-L1治療失敗的復發性或轉移性鼻咽癌（NPC）成人患者，這解決了華南和東南亞地區一個重大的未滿足臨床需求。與標準化療相比，它展現出更好的療效和生存率，並且是《NCCN鼻咽癌臨床實踐指南：中國版（2026）》和《2026年CSCO鼻咽癌診療指南》中的首選方案。更廣闊的商業化潛力作為中國自主研發的同類首創EGFR×HER3雙抗ADC，Iza-bren在不到一個月便獲批第二個適應症用於治療ESCC，這是一個引人注目的里程碑。此次獲批將其應用範圍擴展至主要實體瘤領域，開啓了多瘤種策略，並推動了雙抗ADC療法的發展。百利天恒董事長朱義表示：「此次獲批標誌著將Iza-bren擴展至主要實體瘤治療邁出了關鍵一步，也標誌著雙抗ADC療法在高發癌症治療中的崛起，進一步提升了中國在全球生物制藥創新前沿的地位。」隨著臨床應用的不斷擴大，Iza-bren有望迅速被納入中國及全球的標準治療指南中，有可能成為復發性或轉移性ESCC新的二線標準療法，為晚期實體瘤患者提供改善生存前景的希望。 Iza-bren在治療其他多種實體瘤方面也展現出了全球商業化潛力。截至2026年6月，該藥物已在中美兩大核心市場啓動了40多項泛瘤種臨床試驗，共獲得八項突破性療法認定。在全球範圍內，百利天恒已啓動了三項關鍵的註冊性臨床試驗。其在中國境外的核心聯合開發夥伴百時美施貴寶（BMY.US），已將Iza-bren定位為具有廣泛開發路線圖的關鍵腫瘤治療產品。在談及全球商業化時，朱義表示，公司在研發、臨床和供應鏈方面的優勢已經非常成熟。但商業化仍處於發展階段，海外市場主要由百時美施貴寶根據雙方高達84億美元的Iza-bren合作協議主導。在面臨地緣政治成本壓力的背景下，朱義表示，盈利取決於「超級重磅」藥物、通過多產品協同效應實現規模化，以及通過授權引進來建立全球管線並抵消海外商業化成本。「不過，我們很快將正式啓動自主商業化體系的建設，」朱義補充道，「我們預計到2029年實現Iza-bren的全球商業化，屆時我們也將建成一個全面、完全自主的全球商業化生態系統。」面對地緣政治變化帶來的成本上升壓力，朱義表示，培育針對廣泛適應症的「超級重磅」療法是企業盈利的關鍵。同時，公司必須通過多產品協同效應培育規模經濟，以消化開發海外銷售網絡帶來的高昂成本。為此，公司正考慮從其他制藥商那裡授權引進產品，以擴充其管線。在談及海外監管預期時，朱義在接受Bamboo Works詠竹坊採訪時指出，在國際人用藥品註冊技術協調會（ICH）的數據互認原則下，在中國產生的頂尖臨床數據同樣可以獲得美國FDA的認可。涉及種族差異的監管要求，公司只需進行橋接研究以補充人群數據，並證明不存在顯著的臨床差異即可。此前，公司的第二款ADC藥物BL-M07D1，正是利用國內大量的PD-1聯合用藥數據為在美國開展橋接試驗鋪平了道路，這驗證了該路徑的可行性。核心產品從研發階段邁向商業化階段，對於生物制藥公司的價值重估有著至關重要的價值。對於百利天恒而言，Iza-bren在中國的獲批驗證了這一路徑，並標誌著其向跨國企業模式轉型的開始。投資者現在將重點關注其在國內及全球的商業化能否形成規模，從而轉化為持續的銷售額和利潤。咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道，包括贊助內容。欲瞭解更多信息，包括對個別文章的疑問，請點擊這裏聯繫我們欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2026年07月27日

688506.SHG

德康農牧擬發行一億美元零息可換股債

生豬養殖企業四川德康農牧食品集團股份有限公司（2419.HK）周日公布，擬發行本金1億美元、於2027年8月到期的零息可換股債券，初步換股價為每股54.08港元，較公司7月24日收市價51.50港元溢價5%。債券預計於維也納多邊交易市場上市。若債券按初步換股價悉數轉換，將發行約1,450萬股H股，佔公司現有總股本約3.73%，以及擴大後股本約3.59%。公司預計集資淨額約9,970萬美元，相當於約7.82億港元。所得款項中，40%將用於償還若干未償還銀行借款；30%用於採購飼料；其餘30%則用於購買飼料原料、獸藥、疫苗、消毒劑及其他生產投入品。公司表示，發債有助滿足一年內到期借款的還款需要，並補充畜禽養殖業務的營運資金。德康農牧此前預計，由於中國生豬供應過剩，今年上半年最多虧損14億元，較去年同期盈利12.3億元大幅轉差。公司股價周一低開，其後收復失地，至中午休市報51.5港元，無漲跌。李世達欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2026年07月27日

2419.HK

重點