中國海外

劉智恒       ▷ 香港 土地接連流標 繼本月初東涌第106B區地皮因標價過低而被政府收回後，港鐵(0066.HK)位於東涌東站一期住宅地的招標情況更慘淡，竟然是無人問津，但10月初截收意向時，共接獲32份意向書，個多月後卻沒有一家公司入標，反映香港樓市疲弱，發展商不願冒險買地發展。 東湧東站土地可建總樓面78.3萬平方呎，可建住宅單位1,200個，具一定規模項目，市場原估計每方呎樓面地價最低2,000港元，最終連出價也沒有。連同是次這幅土地，今年已連續有六幅土地收回，亦是2013年以來，再出現「零入標」，相信短期大市氣氛更差，流拍有機持續。 油塘補價低高位六成 樓價不斷回調，政府及公營機構賣地又流標，影響所及，地產項目補地價金額亦每況愈下。越秀地產(0123.HK)位於油塘東源街及崇耀街項目，剛完成補地價，金額13.5億港元，每方呎補價只是2,040港元。2019年時，長實(1113.HK)同區的親海駅每方呎補價5,283元，即四年間價格下跌了61%。 補地價金額續低走，一方面反映樓價趨向，另外讓人擔心是香港政府的土地收益，原先本年度政府預算賣地收益850億港元，至今只達成一成多，料全年難以達標。賣地收入縮減，勢將影響財政儲備，目前財儲只有6,500多億港元，相等於十個月政府開支，情況並不樂觀。 市場轉軚看淡樓價 土地連環流標，補地價金額又向下走，反映市場普遍仍看淡本港樓市，標普全球報告就將本港今年樓價預測，由原先上升5至8%，調至下跌3%，明年樓價更差，預計跌5至10%。標普解釋，本港經濟增長疲弱，利率又上升，加上供應過剩，樓市面對大壓力。該行預計今年一手住宅成交量只有1.1萬個，大幅低於先前估計的1.5萬至1.7萬個。 瑞銀上月也指出，中小型開發商的高負債風險，以及利率持續居高不下，原預計今年香港住宅樓價上升5%，現調低至持平，並預測明年樓價將下跌超過10%。 預售樓花「零申請」 地政總署新數據披露，上月未接有任何新的預售樓花同意書申請，是今年六月後，再次出現「零申請」。事實上，香港樓市弱勢持續，發展商在看不透前景下，誰都不敢貿然推盤，暫時不急於申請預售樓花同意書。 另外，差餉物業估價署資料顯示，今年首三季，私人住宅落成量共10,090個單位，按年減少三成。差估署原先預計全年落成量19,953伙，但首三季只達目標約50.6%，現要看第四季情況如何，能否追回預計的數量。 ▷ 內地 房企按年銷售勁挫 內地住宅銷售持續不振，房企10月份的銷售按年出現大跌幅，遠洋集團(3377.HK)上月銷售只得27.4億元，按年大跌七成一，合景泰富(1813.HK)銷售更差，按年跌八成二至只有7.6億元，即使保利置業(600048.SH, 0119.HK)亦大跌六成，融創中國(1918.HK)也跌五成一。 房企的銷售收入是公司命脈，關乎到是否有足夠資金支撐企業運作，以及達致項目保交樓，已經沒計算是否可以償還外債了。但目前內地樓市氣氛差勁，大部份房企銷售下跌，按年的跌幅更是驚人，不少具規模的房企都跌四至五成。若然情況持續，房企能否繼續經營亦成問題。 傳救市刺激內房股大升 對於房產問題日益惡化，樓市銷售又疲不能興，人民銀行、住建部、金管總局和中證監，周二(11月7日)與幾家房企舉行座談，與會的包括有萬科(000002.SZ, 2202.HK)、保利、華潤置地(1109.HK)、中國海外(0688.HK)、龍湖(0960.HK)及金地(600383.SH)等，主要是向幾家有實力房企了解融資需要，房企在會中提出，希望可以放鬆預售資金監管、增加經營性物業貸款額度等。 不光如此，有消息指政府要求平安保險集團收購碧桂園(2007.HK)，雖然平保否認，但市場猜測，政府會考慮多個方案去拯救房企，以及打開資金渠道。受消息帶動，內房板塊在周三港股出現大幅反彈，其中國恒大(3333.HK)及融創爆升三成，碧桂園亦勁升12%。不過投資者認為內房問題嚴重，並非三言兩語可解決，相信是股價過份低殘下，借消息反彈，未來壓力持續，股價仍會十分波動。 深圳政府力撐萬科 內房問題愈演愈烈，原以為財務穩健的房企亦接連失陷，近期就連萬科也牽連其中，有部份萬科美元債價急跌，引起市場一陣恐荒，唯恐萬科將是另一家碧桂園。面對市場流言蜚語，深圳國資委及萬科大股東深鐵集團，伙同萬科主席郁亮等，與多家金融機構交流。政府更拍心口表示萬科無財務風險，深鐵大派定心丸，強調有需要可承接萬科在深圳的部分項目，以注入流動性。 自從碧桂園也接近倒下來後，市場愈發不相信房企，一有風吹草動，債券持有人率先沽貨，深恐會血本無歸。萬科在內地有十分強的代表性，政府最擔憂是原先沒問題，但若然因謠言動搖萬科的穩定性，不光在財務上影響公司融資及債務，物業銷售亦會受拖累，特別市場會對萬科物業交付存在懷疑，從而拖慢公司資金回籠，影響所及，屆時整個房地產市場也陷困境，所以政府不得不揚聲力撐。 ▷…

劉智恒 香港政府施政報告中大減樓市辣招，將針對炒賣的「額外印花稅」，由三年減至兩年。「買家印花稅」及「新住宅印花稅」，均由15%降至至7.5%，即是對擁有住宅物業而又再增購者，以及非香港永久居民在港置業，稅費都得以減半。而外來人才置業印花稅，則採取「先免後徵」，即是在購入物業時，先暫免徵收稅項，若他們未能成為香港永久居民，才補付相關稅款 地產商及中介等認為減辣未夠徹底，實施力度不夠，擔憂樓價續向下走，特別樓價從2021年至今年9月，已跌了16.7%。從這個數據看，兩年不到跌逾成半，似乎十分嚴重，但他們只見樓價跌，卻沒提到過去十年樓價升幅是何等驚人。根據差餉物業估價署統計，由2010年到2021年，住宅樓價足足升了1.6倍，即使是從2016年到2021年間計算，短短五年，已升了4成。 國際調查機構Demographia今年發表報告，香港已連續13年，蟬聯全球最難負擔樓價的首位。調查指出，按香港樓價中位數對比家庭入息中位數，一個家庭即使完全不支出，光靠收入去買樓，也要超過18年的時間。香港金管局年初的調查亦顯示，港人平均供樓年期是28年，可見小市民為一層樓，幾乎耗盡半生精力。因此，樓價自2021年高峰至今回落一成多，實在不至於好像世界末日，呼天搶地要政府大救亡，樓價只是逐漸回歸理性。 海灣賣大包益買家？ 「不計成本，明益買家」，想不到動輒數百萬元至逾千萬港元的樓盤單位，竟用地攤式叫賣方法作口號。嘉華國際(0173.HK)牽頭的啟德海灣第1期將推售208伙，折實每方呎均價19,798港元，最低入場費是一樓的308方呎單位，折實575萬港元。 2019年時發展商以樓面呎價近12,000港元投得地皮，縱使加上建築及財務費等，以今天首批呎價賣兩萬港元，肯定不是不計算成本。別忘記，項目可建單位1,017個單位，是次推售只屬首批單位，以發展商售樓手法，後期大多會按情況調升價格。 至於是否明益買家？近期港鐵啟德站一帶屋苑，例如尚．珒溋及啟德1號，二手平均成交呎價約1.88萬至2.29萬港元，所以海灣是否益買家，真的見仁見智。而且所謂折實不足2萬港元呎價推售，實際要符合許多條件，包括要在建築期付款，及需提前付清樓價等。 新世界高層未能共渡時艱 剛發表2023年報的新世界發展(0017.HK)，主席鄭家純及行政總裁鄭志剛的總薪酬大幅上升，分別增加23.8%及12.8%，達到6,030萬及5,280萬港元，遠高於市場平均薪酬升幅。然而，公司去年純利下跌近三成，末期息減八成，若計及永續債，負債比率亦達80%。 雖說公司高層對一家企業舉足輕重，但在盈利倒退、債務高企、經濟前景不理想，地產市場疲弱下，高層對於薪酬一事理應審慎處理，不減反大加薪酬，給予市場的印象，是未能與股東共渡時艱，對一家歷史悠久的藍籌企業來說，聲譽會受影響。 中海內地斥巨資投地 中國海外(0688.HK)與上海龍華建設，聯手投得六幅土地，涉及金額240.2億元，是近期難得的大項目成交。中海佔合營企業85%權益，地皮位於上海市徐滙區龍華街道，總面積13.5萬平方米，屬住宅及商業用途。 內地樓市未見起色，地皮成交更加是大幅減少，私人開發商忙著減債務，首要是大幅減庫存，套回現金應急，根本沒有餘力去投地，目前主要是靠國企開發商支撐。可以預見，未來土地成交仍然會處於低位，暫時許多發展商也不願或沒能力開發新項目。 碧桂園債務正式違約 早前未能償付1,540萬美元利息的碧桂園(2007.HK)，受託人花旗國際已向債權人正式發通知，碧桂園已構成違約，若佔本金額至少25%的票據持有人提出償還要求，花旗國際要宣布，碧桂園的債務本金及利息立時到期。 內房債問題已日趨白熱化，特別是外債方面，多家房企已無力償還，要進入重組債務，例如將債務展期、發新債換舊債，又或以股換債等。我們也擔憂，除外債，內債方面的壓力也陸續浮現。另一方面，相對去年，今年內房銷售日漸萎縮，靠賣樓還債都存在一定難度。如何去處理房產企業債務問題，政府暫時似乎未有妥善方案。 ▷ 咏竹坊文章 內房債影響蔓延 本周咏竹坊報道，建滔集團被碧桂園拖數，後者遲遲未償還16億元借貸，建滔或要在今年進行減值，對建滔的業績來說，肯定構成一定打擊。我們估計，內房債務的影響性陸續擴大，除內房企業本身，以及持有債券的機構投資者外，相信其它企業都要受牽連。 借貸予內房的企業故然受影響，而與處於樓房產業鏈的公司，相信也無一幸免，包括銀行、建築商、物業中介及相關專業機構等。幾家中介已表示受發展商拖佣以十億計，易居集團(2048.HK)更因此要為公司進行重組。市場擔心情況蔓延下去，對整個社會民生消費也構成影響，明年內地經濟面對的壓力將更大。 聯易融受樓市疲弱拖累 聯易融科技(9959.HK)就是典型受房地產不振而影響的企業，公司主要是供應鏈金融科技解決方案供應商，雖然沒有購入內房債，也沒向房企提供貸款，但因為業務與房企息息相關，結果受到頗大影響。2021年底，房地產企業在其平台的佔比高達42%，至今年中，比例已跌至15%。 面對房地產的困局，公司也嘗試改變，並發展中小企市場，將他們的應收賬款轉換為數字憑證，但暫時的成效有限。可以見到，地產市場不振，牽連甚廣，雖說企業願意作出改變，但成功與否未知，即使能成功，也非短時間可一蹴而就。