一體三翼

線上線下一體化的房地產中介貝殻，在內地疲弱的樓市下，派出一張亮麗的成績單 重點： 貝殻去年扭虧為盈，賺58.9億元 公司豪派股息每股0.117美元      劉智恒 當行業好景時，從事相關業務的企業大多可受惠，但到市況不景時，能穿越寒冬，跨過高山低谷仍屹立不倒，甚至可以邁步向前的，才有機會成為偉大企業。 近兩年內地樓市極度疲弱，民營房企十家有九家瀕臨破產，影響所及，房地產中介亦受牽連，強如易居(2048.HK)也因開發商拖佣而要重組債務。然而，面對樓市價量齊跌的環境，貝殻控股有限公司(2423.HK; BEKE.US)仍能逆市做好，公司展現出強大的能力。 貝殻剛公布2023年業績扭虧為盈，收入778億元(108億美元)，按年增長28.2%，賺58.9億元，2022年虧損13.97億元。集團繼中期派特別現金股息每股0.057美元後，末期再派股息每股0.117美元，反映集團的現金仍然充裕。 過去一年貝殻推行的「一體三翼」策略取得成功，一體即指存量房和新房交易业务，三翼包括家居装修、房屋租賃管理，以及仍在摸索中的「貝家好」業務。 市佔率擴大 貝殻最主要的業務是房地產中介，2023年內地樓市價量齊跌，但貝殻在存量房的總交易額為20,280億元，新房為10,030億元，按年分別上升28.6%及16.7%。淨收入方面，存量房是279.5億元，新房是305.8億元，分別上升15.9%及6.7%。 能逆市取得更高收入，明顯是貝殻成功擊敗對手，搶佔了別人的市場，提升了市佔率，才能在樓市收縮的環境下仍創佳續。 事實貝殻在樓市不景氣下，去年底門店數量仍按年增長8.1%至43,817家，經紀人數亦按年增8.5%至427,656名。門店及經紀數量不跌反升，足見集團在逆市仍能愈做愈大。 另一方面，地產中介最擔心的事情就是生意做成了，佣金卻遲遲未到口袋，特別是開發商的佣金，易居就是被開發商拖佣而被拖垮。貝殻在新房銷售方面，將應收賬款周轉天數，由2022年的105天減少至2023年第三季的55天。去年第四季更縮短至43天。貝殻在新房上採用「快佣」模式收取，而「快佣」佔新房的淨收入比例，亦由2022年的44%提升至去年的53%。 收數時間快了，但並沒有影響新房的生意額，去年新房淨收入還有上升，那就代表貝殻與開發商在洽商時，有強勁的議價能力，沒有因要加快收佣而生意做少了。佣金能提早收取，就減低壞賬出現的風險。 兩翼業務起飛 至於中介以外的業務，雖然佔比較低，但去年的表現也相當理想。家居裝修方面，將其納入房產交易服務的流程，為該業務增加了客源，同時透過豐富的套餐產品，及提升交付能力，令收入按年增長146%至133億元。 租賃住房管理的規模也不斷擴大，其主打租務托管的「省心租」業務，由2022年管理規模70,000套，提升至去年底的200,000套，入住率亦提升6個百分點至95.1%。 業務以外，貝殻在資金運用上亦作出配合，截至去年底止資產負債率為40%，現金及現金等價物達196.3億元，由於一直現金充裕，去年集團斥資約7.19億美元，回購4,670萬股美國存託股份，佔回購啟動前的總股數3.7%。另一方面，集團亦將閒置資金，投放在低風險的理財產品，以收取一定回報，如去年9月斥資20億元認購光大理財產品，年化回報率由2.9至3.1厘。 貝殻董事會主席兼首席執行官彭永東在業績中自豪地說：「現在有非常好的基礎，有一起打過仗的團隊，我們相互信任及團結，越來越像一支攻無不破的隊伍。」 憂樓市愈走愈弱 貝殻是否真的能攻無不克我們暫時不敢說，但投資市場似乎暫不賣賬，業績發布後在美國市場下跌2.5%，翌日港股續下跌，收報36.9港元，下跌近3%。 市場有聲音指貝殻全年業務雖做好，但第四季度似有放緩趨勢，特別是在新房的交易總額為2,380億元，按年下跌9.7%，收入則按年跌8.5%至76億元。投資者擔心，即使貝殻在行業中能成功突圍，遠遠超前對手，但整體房地產市場似正每況愈下，內房去庫存並非一年半載可解決，若房市續不理想，在下行趨勢中，你縱有天大能耐，也難持續在逆市做出亮麗成績。 史丹福大學教授Jim Collins的著作《From Good to Great》響譽全球，眾多企業家推崇備至。貝殻今天也算是一家優秀企業，但能否如Jim Collins所說，最終成為偉大企業，就看在這次房地產的超級危機中，可否穿越周期，並推上一個更高的台階。…

這家房地產交易平台第二季交易額大增逾22%，加上新興業務營收翻兩番，協助連續三個季度錄得淨利潤 重點： 在「一體兩翼」佈局戰略帶動下，貝殼控股第二季四大主要業務收入均錄得升幅，管理層更提出「一體三翼」的最新策略 該公司擴大回購計劃，並宣布派發特別股息，刺激股價顯著上升 　 歐美美 中國房地產市場經歷漫長冬季，針對房地產開發商債務風險的「三條紅線」實施後，不少無法融資的高負債房企再難以利用高槓桿運作，導致資金鏈斷裂，即使連巨企中國恆大(3333.HK)及碧桂園(2007.HK)也債務纏身，遭投資者拋售而股價大挫。但在這個不利背景下，有一家房地產中介商卻能維持高速收入增長，自去年第四季扭虧後，已連續三個季度錄得淨利潤，到底它是如何做到？ 經營房地產網上交易平台「貝殼找房」及中國知名「鏈家地產」中介店鋪網絡的貝殼控股有限公司(BEKE.US; 2423.HK)於上周四港股收市後公布，今年第二季淨收入按年增加41.4%至195億元，並錄得13億元淨利潤，表現遠勝去年同期的虧損18.7億元。自該公司去年第四季逆市扭虧，錄得3.72億元淨利潤後，已連續三季獲利。 若扣除公允值變動、商譽、收購業務攤銷等非營運項目，該公司非國際財務準則的經調整淨利潤更達23.64億元，扭轉去年同期的6.19億元經調整虧損，反映業務表現穩健。 貝殼管理層表示，由於中國官方放鬆新冠疫情管控政策，令壓抑的住房需求得到釋放，該公司第二季房地產總交易額按年增加22.1%至7,806億元，刺激其存量房及新房淨收入分別按年增加15.9%及30.4%。不過與第一季的總交易額9,715億元比較，卻錄得20.9%按季跌幅，也許正好說明中國房地產市場於疫情管控放鬆後的熱鬧局面，可能經歷短短一個季度便無以為繼。由於中國多家房地產企業於第三季接連爆出債務危機，影響購房人士信心，加上中國經濟表現有下滑迹象，貝殼的總交易額會否持續回軟，市場將密切關注。 要總括貝殼近年的華麗轉身，可以用四個字概括：分散風險。作為房地產中介商，如果業務過份集中於促成住宅買賣交易，一旦房地產市道不景氣，甚至遇上財困而開發商客戶拖欠服務費用，便很容易陷入財務風險。因此，貝殼董事長兼首席執行官彭永東於2021年12月提出「一體兩翼」佈局戰略，「一體」是指房產交易，「兩翼」是家裝家居和租房業務，意味除了把原來有的中介業務「橫向」拓展到租賃服務，也「縱向」發展大部分人購房後必須的裝修服務，通過跨越整條業務縺以取得協同效應。 一年過去，隨着上述兩項業務收入飆升，協助該公司去年第四季扭虧為盈。到了今年首兩個季度，表現仍然相當勇銳。其家居家裝業務於第一季和第二季分別錄得14億元和26億元淨收入；同期反映租賃服務表現的新興業務及其他收入，也逐步攀升至13億元和17億元，若單計第二季，新興業務淨收入更錄得213.9%高速增長，反映城鎮居民住屋剛性需求強勁的背景下，不少無力承擔高昂樓價的居民「轉買為租」，造就該公司租賃業務蓬勃發展。 回顧第二季，上述兩項業務已佔公司整體收入的22.1%，遠高於去年同期的僅約6%，可算是成功抵銷部分與住宅買賣交易相關的收入風險。 派特別息 擴大回購 展望將來，彭永東更把「一體兩翼」的策略提升到「一體三翼」，新增作為第三翼的「貝好家」業務，期望推動新房供給側升級，滿足中國消費者由「買到房」轉變為「住得好」的龐大需求。貝殼已於7月宣布，由副董事長徐萬剛親自擔任貝好家事業線的首席執行官，以顯示對該項新業務的重視。 在增長的同時，該公司也落力回饋股東，宣布派發每股特別現金股息0.057美元、或每股美國存託股份0.171美元，總金額約2億美元(14.5億元)，由集團資產負債表盈餘現金撥付。 另一個好消息是宣布擴大及延長回購股份計劃。自去年8月起，貝殼在一年間已回購約4,100萬股美國存託股份，作價約6.05億美元；董事局於業績報告中宣布，將把原有的10億美元回購規模倍增至20億美元，並延長有效期至2024年8月31日，或有助其後續股價表現。截至今年6月底止，貝殼的現金、現金等價物、受限資金及短期投資的合併結餘達為608億元，手頭充裕下，相信足以應付派息特別股息及回購股份所需。 消息公布後，其紐約上市股份上周四大漲9.8%，翌日再上升7.6%至18.5美元，創近5個月新高。不過，由於港股市場上周五因颱風停市，其香港上市股份未有交易，周一復市則高開14.9%至46.7港元，或反映投資者對該公司的提議感到滿意，紛紛買入其股份。 經歷周一大漲後，貝殼市值再度超越1,800億港元關口，比去年11月初的低位翻了接近一倍，業務與其接近的房多多(DUO.US)及易居(2048.HK)均處於虧損，兩者的市銷率僅約0.06倍及0.08倍，遠低於貝殼的1.98倍，除了反映貝殼的盈利能力換來較大溢價外，也說明該公司在投資者心目中的龍頭地位難以動搖。 有超讚的投資理念，但不知道如何讓更多人知曉？我們可以幫忙！請聯繫我們瞭解更多詳情 詠竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道，包括贊助內容。欲瞭解更多信息，包括對個別文章的疑問，請點擊這裏聯繫我們 欲訂閱詠竹坊每周免費通訊，請點擊這裏