HK Old Buildings

劉智恒

    

香港

    

千幢大樓已屆70高齡

香港舊樓林立,截至2020年,樓齡達70年的舊樓約1,000幢,達50年的更達12,500座,重建問題迫在眉睫。香港政府除透過市區重建局去進行都市更新外,亦倚賴私人發展商的收購重建。然而,由於許多舊樓業權分散,要成功統一十分困難,政府最近向立法會提交修例草案,建議降低舊樓「強拍」申請的門檻,由現時收購八至九成,按不同物業及樓齡而放寬到六成半,即只要收購舊樓業權至65%,就可以向政府申請在公開市場強制拍賣。

對發展商來說,放寬收購成數要求可以大大增加成功機會。我們認為,市區舊樓問題嚴峻,若有方法加快重建步伐,對社會及民生也有好處。不過,現時樓市疲弱,發展商對收購舊樓重建的意欲大減,即使新例通過,發展商也不願貿然冒進,因看不透未來樓市前景,發展商擔心樓價持續下跌,重建項目隨時要損手,即使樓價持平,他們花幾年時間去重建發展,在高息環境下亦不化算。

信置投長沙地博撈底

本財政年度政府招標的土地經過六次流拍後,大嶼山長沙東涌道的低密度住宅地,終成功由信和置業(0083.HK)投得,作價近2.04億港元,每方呎樓面地價2,492港元,屬市場估值2,370至5,000港元的下限,而且信置是唯一入標者,反映發展商仍對未來樓市相當審慎。

根據資料,是次的成交呎價,是七年半以來最低的住宅土地成交價。不過,這幅土地位置較偏遠,發展規模有限,可建總樓面面積約8.2萬方呎,預計建110個單位,實際的代表性未必全面。姑勿論如何,以信置的規模,只花兩億元買入作土儲及試市場水溫,亦屬便宜,即使樓價再下跌,對集團影響有限。

新世界大執位有玄機

新世界集團近期就繼任人問題引起市場話題,主席鄭家純表示仍在物色接班人,近日旗下公司又有變動,鄭家純長子鄭志剛原任新創建(0659.HK)執董,現調任為非執董,新創建的行政總裁馬紹祥亦辭任,轉而擔任新世界發展(0017.HK)首席營運總裁。至於鄭家二公子鄭志明,亦是現任新創建執董,將出任新創建的聯席行政總裁。

由於鄭志剛續任新世界發展執行副主席兼行政總裁,市場估計,鄭氏家族將旗下兩家上市公司,各分予一位兒子管理,將兩人的權責劃清,大兒子續掌舵新世界發展,二兒子就專職掌管新創建,各主理一家公司,可以減少爭拗,又可看看不同公司在兩人管治下,那間做得更出色,到時或許會決定繼任人誰屬。

內地

    

碧服盈警股價急插水

內房債務揮之不去,房企的負債更連累旗下公司,碧桂園服務(6098.HK)發盈警,指因要為關聯方(外界估計是碧桂園)的應收款減值撥備,以及為商譽與無形資產進行減值,料今年淨利潤將減少約32億至41億元。受到消息影響,碧服股價翌日一度跌近13%至6.05港元。

我們估計,碧服受關聯方所拖累的事件只屬冰山一角,市場有多家房企旗下的物管公司也在港上市,當母公司債務纒身自顧不暇時,隨時會拖累物管公司的收益,甚至要為之前雙方的生意往還作出減值或撥備。極端例子是之前中國恒大(3333.HK),動用旗下的恒大物業(6666.HK)逾百億資金,以解燃眉之急,結果被揭發而受港交所譴責。

海口放寬規管救樓市

內地房產市場經過一輪政策刺激後,銷售又再歸於平淡,多個省市政府因應當地情況,都酌量調整規限,希望可以盤活市場。據悉海南省海口市住建部,近日向當地房企口頭轉達政策變化,調整核心區限購、取消離異限購及企業購買住宅限制等。

海南省於2018年時實施全城限購,當時被視為最嚴厲的限購政策,現時將規限放寬,反映樓市情況確實十分不濟。不過,我們認為現時樓市疲不能興,即使放寬部分措施,實際效力有限。畢竟市場供應實在太多,樓價正陷入下行螺旋,加上市民擔心房企能否交樓,影響購買意欲。人們買樓的心態就如是,「愈升愈要去搶,愈跌愈沒有人買」,除非跌至一個極度便宜水平。情況一如香港97年後,至2003年樓價累跌七成,才陸續吸引買家入市。

咏竹坊文章

Klook

    

港產獨角獸成功故事

《咏竹坊》報道港產獨角獸Klook的成功故事,公司由三位年輕人於2014年成立,主要經營網上旅遊及體驗平台,期間獲多輪融資,投資者星光熠熠,包括有紅杉、高盛,軟銀願景等大型基金。Klook今年的銷售額高達30億美元,並首次獲得盈利,預計會在美國或香港上市,市場估計集資3至5億美元。

Klook受港人注目,皆因香港近年甚少有創意而做得成功的企業,而且是港人一手一腳成立,具有一定代表性。不過,我們看見旅遊平台強手環伺,內地有攜程(9961.HK, TCOM.US)、途牛、飛豬,外地亦有Expedia及Tripadvisor,還有台灣的KKDay,Klook要突圍而出並不容易。公司在最新一輪融資後,亦提到會加強產品、拓展KOL社群,以及會開拓人工智能服務。Klook能否應對競爭日烈的挑戰,尚待時間證明。

房企拖累海銀陷危機

內房債務影響陸續蔓延,與房企有業務往來或相關的公司,受拖累的情況日益嚴峻,海銀控股(HYW.US)就是其中一家受害者。公司主要從事財富管理產品中介銷售,當中房企發行的產品佔比較高。由於房企債務纒身,無力支付理財產品的款項,透過海銀買入產品的客戶,將矛頭直指海銀

現時看,海銀的壓力十分大,即使產品並非由其發行,但經其銷售,投資者在收不到回報或不能贖回下,會對公司大興問罪之師,對海銀的聲譽、客戶關係及業務有重大影響。我們認為,類似的事件在2024年會不斷出現,與房企有業務往來的企業,因房企資金匱乏,企業未能收到賬款,將陷入極大困境。事實上,問題現已出現,估計來年的情況將更白熱化,對內地經濟有相當影響。

新聞

簡訊:字節跳動為獅騰提供AI設施

電商企業獅騰控股有限公司(Synagistics)(2562.HK)周二宣布,將使用字節跳動提供的人工智能基礎設施,開發為商戶提升效率的工具。 根據公告,總部位於新加坡的獅騰將與BytePlus合作,後者將提供Skylark大語言模型及數據分析工具,助獅騰開發為亞洲市場量身定制的下一代企業應用,雙方未披露合作財務條款。 週二下午交易時段,獅騰股價下跌5.3%。公司於去年9月通過特殊目的收購公司(SPAC)方式在香港上市,成為港交所2022年推出SPAC後,首家以此方式上市的企業。當前股價較SPAC上市首日收盤價累計上漲約7%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:螞蟻擬分拆海外業務赴港上市

財新引述消息人士報道,阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)旗下金融科技公司螞蟻集團,計劃將其海外業務部門「螞蟻國際」在港交所上市。螞蟻目前正在就潛在上市事宜與監管機構進行溝通。 在新加坡註冊的螞蟻國際,業務規模約佔集團總收入的20%。該公司擁有四大核心產品線:跨境支付平台Alipay+、國際收單業務安通環球(Antom)、跨境匯款服務萬里匯(World First)以及創新支付解決方案Bettr,涵蓋消費者端支付、商戶端收單及企業間跨境結算等全方位金融科技服務。 螞蟻國際董事長由螞蟻集團董事長井賢棟兼任。 2020年,螞蟻原本計劃在上海與香港兩地同時進行總額達370億美元的首次公開募股(IPO),但最終遭中國監管部門叫停,其後被迫重組並遭罰款近10億美元。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Janbon makes silver powder for solar cells

太陽能行業困境持續 建邦高科上不逢時

即便業內很多下游企業陷入虧損,這家太陽能電池材料生產商去年仍保持了盈利 重點: 建邦高科申請赴港上市,去年收入增長了42% 這家用於生產太陽能電池銀漿的銀粉供應商利潤微薄,在太陽能行業仍處於危機之中,公司可能也會陷入虧損 陽歌 香港IPO市場目前可能很火爆,各行各業的公司在經歷了三年的疲軟後紛紛開始融資。但太陽能公司卻明顯缺席了本輪熱潮,因這個曾經炙手可熱的行業,正在經歷供應嚴重過剩引發的痛苦回調。 儘管面臨如此巨大阻力,建邦高科有限公司仍申請赴香港上市,試圖憑借其領先的銀粉生產商的地位吸引投資者。銀粉可用於生產銀漿,而銀漿是所有太陽能電池的關鍵材料。即使在鼎盛時期,建邦高科看上去也有點懸,因為產品高度商品化,導致利潤率極低。在行業如此動蕩的時期,公司可能難以激起投資者的太大興趣。 雖然面臨諸多動蕩,建邦高科在過去三年仍保持盈利,至少以年為單位是如此。但上周五提交的上市文件並未按季度拆分數據,我們懷疑公司可能也和很多太陽能同行一樣,在去年底和2025年第一季度陷入了虧損。 領先的太陽能電池板製造商晶科能源(JKS.US;688223.SH),以及多晶硅的龍頭生產商大全能源(DQ.US;688303.SH),都印證這個行業的困境。兩家公司在不久前的報告稱,第一季度不僅淨利潤出現虧損,毛利潤也陷入虧損——這意味它們的產品售價低於成本。 晶科能源和大全能源的股價今年迄今已下跌逾30%,目前接近五年來的最低點,行業困境可見一斑。週一,花旗將晶科能源的股票評級從「買入」下調兩級至「賣出」,稱該行業的困境看不到盡頭,導致晶科能源的股價進一步下跌。 在如此艱難的環境下,很難相信晶科能源和大全能源等下游企業不會向建邦高科這樣的上游供應商施壓,要求降價。 雪上加霜的是,近期銀價持續攀升,抬高建邦高科自己的生產成本,侵蝕公司利潤率。建邦高科披露,幾乎佔其全部生產成本的硝酸銀價格,已從2020年的每公斤3,100元,漲至去年的每公斤4,000元,預計還將持續上漲,到2029年達到每公斤5,400元。 利潤率下滑 建邦高科的優勢之一是歷史相對悠久,這幫助它佔據了中國光伏銀粉市場近10%的份額,成為國內最大的供應商。建邦高科的歷史可以追溯到2010年,當時建邦膠體材料有限公司在山東濟南成立,專門生產彼時尚處於初期的新能源和先進材料。 該公司早在2012年就開始進行銀粉研發了。2014年,它建成了中國最早的銀粉生產線之一,但直到五年後的2019年才開始工業規模生產。2023年底,公司成為國內首批能夠生產新一代太陽能產品(如PERC、TOPCon、HJT和xBC電池)所需高級銀粉的公司之一。 隨著行業一派繁榮,建邦高科的業務也蓬勃發展。上市文件顯示,公司2023年收入增長58%,至27.8億元,去年又增長42%,達到39.5億元。正如前文所說,公司主要的材料成本硝酸銀去年佔收入的96.7%,略高於2023年的96.1%。 幸運的是,建邦高科不需要大量其他支出來運營業務,主要是因它的產品高度專業,客戶數量有限,競爭相對較少。過去三年,公司的銷售、營銷和研發支出相對穩定,不過去年行政成本幾乎翻了一番。 但即便翻了一番,行政成本規模也相當小,去年僅相當於收入的0.4%。能印證這一點的是,公司去年底的員工總數僅為93人,與上年持平,相比於2022年的84人沒有增長多少。 硝酸銀成本高昂,導致公司毛利率相當低,去年僅為3.4%,低於2023年的3.9%。過去三年,該公司每年都保持盈利,儘管利潤規模微乎其微,去年僅為7,900萬元。或許唯一比盈利規模更小的是建邦高科的現金,截至2024年底,其持有的現金總額僅為2,940萬元,但這其實已經是前一年1,080萬元的近兩倍了。 說建邦高科是在冒險太過輕描淡寫了,在行業持續承壓的背景下,IPO籌集到的資金或許能為其帶來一些急需的喘息空間。但我們還是認為,投資者不會對一家受困於行業重大變革的公司有太大的興趣。 建邦高科的全球競爭對手之一同和控股(5714.T),目前的市盈率僅為10倍。建邦高科最大的客戶之一聚和材料(688503.SH)的市盈率略高一些,為18倍。若估值介於兩者之間,按去年的利潤計算,建邦高科的估值將在1.5億美元左右。 這意味公司可通過上市籌集約3,000萬美元,這將為其提供部分急需的現金。說實話,我們認為投資者不會對這種上市太感興趣,不過它可能會吸引一些著眼於長遠的買家,他們不在意當前的低迷,看中的是這個行業未來重現光芒的一天。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:美的上月斥5.5億回購A股

家電品牌美的集團股份有限公司(0300.HK, 000333.SZ)周二公布,集團截至4月底止,已斥資近5.54億元人民幣(下同)回購774萬股A股,佔公司目前總股本的0.1%,每股成交價由69.5元至75.02元。 美的於今年4月9日公布回購A股方案,回購金額介乎15億元至30億元,每股回購價不超過100元,實施期限為一年。集團表示,回購是用於股權激勵計劃及員工持股計劃。 美的周二港開市跌2.5%報73港元,公司過去半年股價基本持平。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏