HK Old Buildings

劉智恒

    

香港

    

千幢大樓已屆70高齡

香港舊樓林立,截至2020年,樓齡達70年的舊樓約1,000幢,達50年的更達12,500座,重建問題迫在眉睫。香港政府除透過市區重建局去進行都市更新外,亦倚賴私人發展商的收購重建。然而,由於許多舊樓業權分散,要成功統一十分困難,政府最近向立法會提交修例草案,建議降低舊樓「強拍」申請的門檻,由現時收購八至九成,按不同物業及樓齡而放寬到六成半,即只要收購舊樓業權至65%,就可以向政府申請在公開市場強制拍賣。

對發展商來說,放寬收購成數要求可以大大增加成功機會。我們認為,市區舊樓問題嚴峻,若有方法加快重建步伐,對社會及民生也有好處。不過,現時樓市疲弱,發展商對收購舊樓重建的意欲大減,即使新例通過,發展商也不願貿然冒進,因看不透未來樓市前景,發展商擔心樓價持續下跌,重建項目隨時要損手,即使樓價持平,他們花幾年時間去重建發展,在高息環境下亦不化算。

信置投長沙地博撈底

本財政年度政府招標的土地經過六次流拍後,大嶼山長沙東涌道的低密度住宅地,終成功由信和置業(0083.HK)投得,作價近2.04億港元,每方呎樓面地價2,492港元,屬市場估值2,370至5,000港元的下限,而且信置是唯一入標者,反映發展商仍對未來樓市相當審慎。

根據資料,是次的成交呎價,是七年半以來最低的住宅土地成交價。不過,這幅土地位置較偏遠,發展規模有限,可建總樓面面積約8.2萬方呎,預計建110個單位,實際的代表性未必全面。姑勿論如何,以信置的規模,只花兩億元買入作土儲及試市場水溫,亦屬便宜,即使樓價再下跌,對集團影響有限。

新世界大執位有玄機

新世界集團近期就繼任人問題引起市場話題,主席鄭家純表示仍在物色接班人,近日旗下公司又有變動,鄭家純長子鄭志剛原任新創建(0659.HK)執董,現調任為非執董,新創建的行政總裁馬紹祥亦辭任,轉而擔任新世界發展(0017.HK)首席營運總裁。至於鄭家二公子鄭志明,亦是現任新創建執董,將出任新創建的聯席行政總裁。

由於鄭志剛續任新世界發展執行副主席兼行政總裁,市場估計,鄭氏家族將旗下兩家上市公司,各分予一位兒子管理,將兩人的權責劃清,大兒子續掌舵新世界發展,二兒子就專職掌管新創建,各主理一家公司,可以減少爭拗,又可看看不同公司在兩人管治下,那間做得更出色,到時或許會決定繼任人誰屬。

內地

    

碧服盈警股價急插水

內房債務揮之不去,房企的負債更連累旗下公司,碧桂園服務(6098.HK)發盈警,指因要為關聯方(外界估計是碧桂園)的應收款減值撥備,以及為商譽與無形資產進行減值,料今年淨利潤將減少約32億至41億元。受到消息影響,碧服股價翌日一度跌近13%至6.05港元。

我們估計,碧服受關聯方所拖累的事件只屬冰山一角,市場有多家房企旗下的物管公司也在港上市,當母公司債務纒身自顧不暇時,隨時會拖累物管公司的收益,甚至要為之前雙方的生意往還作出減值或撥備。極端例子是之前中國恒大(3333.HK),動用旗下的恒大物業(6666.HK)逾百億資金,以解燃眉之急,結果被揭發而受港交所譴責。

海口放寬規管救樓市

內地房產市場經過一輪政策刺激後,銷售又再歸於平淡,多個省市政府因應當地情況,都酌量調整規限,希望可以盤活市場。據悉海南省海口市住建部,近日向當地房企口頭轉達政策變化,調整核心區限購、取消離異限購及企業購買住宅限制等。

海南省於2018年時實施全城限購,當時被視為最嚴厲的限購政策,現時將規限放寬,反映樓市情況確實十分不濟。不過,我們認為現時樓市疲不能興,即使放寬部分措施,實際效力有限。畢竟市場供應實在太多,樓價正陷入下行螺旋,加上市民擔心房企能否交樓,影響購買意欲。人們買樓的心態就如是,「愈升愈要去搶,愈跌愈沒有人買」,除非跌至一個極度便宜水平。情況一如香港97年後,至2003年樓價累跌七成,才陸續吸引買家入市。

咏竹坊文章

Klook

    

港產獨角獸成功故事

《咏竹坊》報道港產獨角獸Klook的成功故事,公司由三位年輕人於2014年成立,主要經營網上旅遊及體驗平台,期間獲多輪融資,投資者星光熠熠,包括有紅杉、高盛,軟銀願景等大型基金。Klook今年的銷售額高達30億美元,並首次獲得盈利,預計會在美國或香港上市,市場估計集資3至5億美元。

Klook受港人注目,皆因香港近年甚少有創意而做得成功的企業,而且是港人一手一腳成立,具有一定代表性。不過,我們看見旅遊平台強手環伺,內地有攜程(9961.HK, TCOM.US)、途牛、飛豬,外地亦有Expedia及Tripadvisor,還有台灣的KKDay,Klook要突圍而出並不容易。公司在最新一輪融資後,亦提到會加強產品、拓展KOL社群,以及會開拓人工智能服務。Klook能否應對競爭日烈的挑戰,尚待時間證明。

房企拖累海銀陷危機

內房債務影響陸續蔓延,與房企有業務往來或相關的公司,受拖累的情況日益嚴峻,海銀控股(HYW.US)就是其中一家受害者。公司主要從事財富管理產品中介銷售,當中房企發行的產品佔比較高。由於房企債務纒身,無力支付理財產品的款項,透過海銀買入產品的客戶,將矛頭直指海銀

現時看,海銀的壓力十分大,即使產品並非由其發行,但經其銷售,投資者在收不到回報或不能贖回下,會對公司大興問罪之師,對海銀的聲譽、客戶關係及業務有重大影響。我們認為,類似的事件在2024年會不斷出現,與房企有業務往來的企業,因房企資金匱乏,企業未能收到賬款,將陷入極大困境。事實上,問題現已出現,估計來年的情況將更白熱化,對內地經濟有相當影響。

新聞

簡訊:果鏈巨頭藍思科技 上市首日午收升5%

手機玻璃供應商藍思科技股份有限公司(6613.HK; 300433.SZ)周三在港掛牌,開市升近4%報18.88元,之後股價窄幅上落,中午收市報19.06元,升4.8%。 公司發售2.62億股,每股以上限18.18元定價,錄得超額認購近462倍,國際配售超額16倍,集資淨額46    .9億元。 公司引入十名基石投資者,合共認購1.9億美元,當中包括有小米旗下的Green Better、Oaktree、UBS資產、Redwood Elite及世運線路版等。 藍思科技是蘋果的主要供應商,去年收入約699億元人民幣(下同),按年升28.3%,盈利升近20%至36.2億元。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:廣汽與Stellantis合資車企廣汽菲克正式宣告破產

廣州汽車集團股份有限公司(02238.HK;601238.SH)與全球第四大汽車製造商Stellantis(STLA.US)合資成立的廣汽菲亞特克萊斯勒汽車有限公司(簡稱廣汽菲克),周二宣布已由破產管理人申請法院裁定破產。管理人表示,公司已無重整及和解可能,資產不足以償還全部債務,無力清償到期負債。 廣汽菲克透過管理人微信公眾號披露破產清算最新進展。該公司曾憑藉Jeep車型本土化生產,在中國市場取得高峰,但隨後市場競爭加劇,產品吸引力下滑,最終陷入長期停產。 2022年10月,廣汽菲克因經營不善,且實際資產無法償還全部債務,正式進入破產程序。隨後近3年裡,廣汽菲克拍賣了超過3,000件標的物,包括模具、試驗車等。至於土地、建築物及生產設備等核心資產已五次公開拍賣,但因無人出價而全部流拍。雖然該公司曾招募投資者重整,但一直無人問津。 廣汽集團表示,此為法院及破產管理人依程序推進的正常安排,集團將尊重並支持相關工作。Jeep品牌雖已停止中國本土化生產,但牧馬人、大切諾基等高端車型仍透過進口方式銷售。 廣汽股價周三低開,至中午休市報2.96港元,轉升1.02%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Xinzi makes thin-film packaging

營收下滑疊加行業陣痛 新子光電逆勢赴美上市

儘管去年錄得淨虧損且收入下滑,這家薄膜太陽能封裝企業仍將其納斯達克的集資規模擴大了一倍 重點: 新子光電已遞交納斯達克上市申請,中國太陽能產業產能嚴重過剩之際,公司去年收入下滑 這家公司押注強勁需求,稱預測數據顯示,其核心薄膜太陽能產品銷售額2019至2029年將翻倍有餘   譚英 杭州新子光電科技有限公司(XZ.US)擴大納斯達克上市規模的舉措或許令人側目,尤其考慮到其疲弱的財務狀況,以及美國投資者對中國企業日益增強的戒心。 當眾多中國企業蜂擁赴港上市,這家規模較小的太陽能薄膜製造商卻選擇納斯達克。公司今年3月首次遞交赴美上市申請,最新披露顯示,新子光電擬將發行量提高150%,從原定的150萬股增至380萬股,潛在市值上限達1.16億美元。 新子光電是薄膜產品市場的利基企業,專攻標準太陽能組件保護封裝材料。此類薄膜亦可安裝在窗戶,及其他透明物質表面發電,但其光電轉化率通常低於傳統太陽能板。 招股書援引第三方研究稱,去年其薄膜產品全球銷售額達99億元人民幣,預計2029年將增至155億元人民幣,這一增長趨勢或是新子光電擴募的信心來源。目前,公司聚焦江蘇宿遷經濟開發區的客戶,涵蓋行業龍頭天合光能(688599.SS)。 新子光電披露,上述開發區的企業年產太陽能板可達40吉瓦,即年產4億平方米太陽能板,對應需耗8億平方米共擠膜作封裝材料。需要指出的是,中國太陽能行業產能嚴重過剩,目前產能或大量閒置,但過剩局面將隨時間而緩解。 鑒於產品需求增長預期,新子光電計劃新建8條共擠膜封裝生產線。自2022年啓動出口業務,公司重點開拓越南市場,該國已成為中國太陽能製造商規避西方針對的熱門地。 若成功上市,新子光電將成為繼斯凱蒙太陽能3月掛牌後,第二家登陸納斯達克的中國光伏企業。斯凱蒙太陽能上市以來股價已下跌35%,這對新子光電不是好兆頭。 過去三年,新子光電業務表現也乏善足陳,收入從2022年的3,800萬美元持續下滑至2023年的3,280萬美元,去年更跌至2,500萬美元。期內,利潤從2022年的180萬美元,到去年虧損340,050美元。 與業內同行相似,新子光電正承受產能過剩引發的價格下行壓力,目前多數企業處於虧本生產狀態。公司兩大核心產品——透明、白色EVA(聚乙烯醋酸乙烯酯薄膜)薄膜及POE(聚烯烴彈性體),去年平均售價分別下跌26%和21%。 業務漸趨穩定 積極信號是,新子光電銷售成本從2023年的2,900萬美元降至去年的2,250萬美元,降幅達23%。去年上下半年營收也保持穩定,上半年銷售額1,260萬美元,下半年微降至1,250萬美元。同期業績明顯好轉,上半年虧損70萬美元後,下半年實現36萬美元盈利。 新子光電稱,2023年公司是全球第九大透明光伏封裝薄膜製造商。當前,行業龍頭福斯特(603806.SH)市值為367億元人民幣,市銷率(P/S)維持在2.07的較高水平。若採用同等估值,新子光電市值僅5,000萬美元,遠低於其7,500萬至1.12億美元的估值區間。 中國掌控全球超80%的光伏供應鏈,因而易受美國等國保護性關稅衝擊。但當前產業最大癥結在於產能過剩,源於前幾年廠商為應對預期需求而大肆擴產。近期在上海舉行的行業論壇上,天合光能董事長高紀凡表示,去年全行業虧損總額達400億美元,多數製造商現仍處於虧損狀態。 今年2月,發改委召開線上會議,呼籲禁止新增產能。禁令雖未落地,高紀凡倡議通過兼並重組與減產推動行業整合。 儘管近年行業陣痛,太陽能無疑代表未來潮流趨勢。能源智庫Ember數據顯示,太陽能裝機量每三年倍翻,2024年貢獻全球電力需求增量的40%。行業協會SolarPowerEurope稱,2024年全球裝機量增長33%,突破2太瓦,但今年增速預計放緩至10%。 增速放緩部分歸因於美國市場波動,其約佔全球光伏市場8%的份額。去年,美國新增裝機量50吉瓦,創歷史紀錄,較2023年增長21%。隨著美國總統特朗普逐步取消新增光伏裝機補貼,未來數年恐難複製此增長態勢。 新子光電計劃以每股4至6美元定價,按中位數計算可集資約1,900萬美元。部分資金將用於擴產及培育出口業務。公司客戶結構持續優化,最大客戶收入佔比從2023年的55%降至去年的32%。 歸根結底,新子光電在中國龐大的光伏生態中體量有限,近三年營收盈利持續波動。不過,當前其經營漸趨穩定,增發目標的實現或表明有投資者看好公司前景。最終,需由華爾街主流投資者判定,他們是否認同前述樂觀預期。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
In ‘Warring States Era’ for smart cockpits, Megatronix bets on modular approach

智能座艙戰國時代 鎂佳盼藉模塊化突圍

正申請在港上市的鎂佳股份,試圖以「模塊化+多域融合」為核心策略,證明他們有更好的盈利能力 重點: 公司收入在2023年大幅增長,去年小幅回落至14.2億元 過去三年虧損持續收窄,但去年應收票據激增336%   李世達 在中國汽車產業智能化轉型的驅動下,「智能座艙」成為最炙手可熱的創新焦點之一。從過去僅止於語音控制與大屏幕顯示,到如今結合AI語義理解、視覺識別、情境交互與遠端OTA升級,智能座艙已逐漸從附加功能變為主機廠差異化競爭的核心場域。 這場由軟件定義主導的新技術浪潮,不僅改變了汽車產業的供應鏈格局,也催生出一批介於博世、大陸等傳統Tier 1巨頭與模塊零件廠之間的「Tier 1.5」供應商,它們以模塊化架構、AI算法與可重復部署為賣點,快速搶佔主機廠的下一代車型平台。 這股趨勢促使了包括博泰車聯網、四維智聯(已通過上市聆訊)及佑駕創新(2431.HK)等智能座艙領域公司紛紛選擇赴港上市,而2018年創立的鎂佳股份有限公司近日亦向港交所遞交上市申請。去年底上市的佑駕創新,其股價至今已上漲39%。 根據申請文件,鎂佳股份的核心競爭力在於整合式的智能座艙+X產品理念。簡單來說,該方案通過整合多種智能汽車功能,包括智能座艙、ADAS泊車、ADAS駕駛、車聯網、OTA升級等,嵌入統一的實體域控制器,以用於置入車輛中。 鎂佳稱,其採用模塊化、可重復的軟件架構,使不同廠商可以快速集成至各自車型中,這種「預開發模塊庫」邏輯不需要在每次得到定點後重新開發,可以有效縮短開發交付時間至「以月為單位」,適合中國汽車市場當下「快週期、低成本」的需求環境。 主動放棄最大客戶 截至目前,鎂佳的客戶包括奇瑞、長安、東風、長安馬自達、日產和福特等頭部車廠的多款車型。而自2022年首款搭載鎂佳方案的車型量產以來,公司業績也經歷了強勁增長。 自2022年起,公司收入從3.88億元(5,400萬美元)躍升2.9倍至2023年的15.13億元,2024年小幅回落至14.2億元。同期公司來自最大客戶的收入分別2.05億元、8.02億元和3.24億元,佔其收入約52.8%、53.0%和22.8%。 值得一提的是,公司在2024年初決定與過去兩年的最大客戶終止合作關係,該客戶即中國智能座艙龍頭德賽西威(002920.SZ)。退出合作之後,雖然當年收入有所下降,但毛利率卻由2023年的12.1%大幅增長至21.8%。 當同行都在犧牲利潤換規模時,鎂佳選擇反其道而行,雖失去最大客戶,但提升了毛利率,降低了客戶集中度,令其業務結構朝向更可盈利的方向優化。 截至2024年底,該公司已與12家車廠建立合作關係,累計獲得48個車型定點,年交付量超過63萬套,申請文件中稱:「中國約每十輛搭載智能座艙域控系統的新車中,就有一輛使用鎂佳股份的解決方案」。 不過,就如同中國汽車供應鏈上的其他產業,鎂佳也處在虧損階段。2022年至2024年,公司年度虧損分別為4.23億元、3.57億元及2.91億元,呈持續收窄的趨勢。公司稱,虧損的收窄歸功於零組件實現國產替代與供應鏈優化,以及更多高毛利的模塊進入產品組合,同時模塊化平台的導入,有效降低新項目開發的邊際成本。 去年應收票據暴增 截至去年底,公司持有的現金及現金等價物約1.87億元,另有2億元受限制現金,但去年公司應收票據從2023年的5,719萬元暴增336%至2.49億元,另外還有約6.49億元的應收帳款。這意味著愈來愈多貨款結算轉向票據支付形式。票據支付延長了實際回款周期,往往達三至六個月甚至更長,這無疑大大增加了公司的運營壓力。 在資本支持方面,鎂佳自2018年以來累計完成多輪融資,至今年5月完成3,069萬美元的D+輪融資後,估值達9.3億美元,與博泰車聯網傳出的估值逾10億美元相若。不過,鎂佳盈利狀況好過博泰車聯網,前者虧損持續收窄,後者同期則擴大至5.4億元。從毛利率看,鎂佳的21.8%也好過博泰的11.8%、佑駕創新的16%。 當前智能座艙行業正從「燒錢創新」進入到「落地量產」階段,鎂佳股份憑借模塊化平台與預開發策略,在技術交付與成本控制上展現出較強的系統集成能力。雖尚處虧損,但其毛利率改善及與頭部車廠的合作基礎,已使其具備進一步放量成長與平衡盈虧的潛力。 而隨著佑駕創新等同業在港股市場獲得積極定價,智能座艙的估值參照正在上升,為鎂佳創造了有利的上市窗口。若未來能在客戶結構、現金流與產品出海等方面實現突破,資本市場對其預期也有望隨之抬升。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏