中國房地產龍頭企業萬科將分拆旗下物管公司萬物雲到港股上市,據報計劃集資至少20億美元

重點:

  • 萬物雲希望利用科技元素吸引投資者,力爭成為今年最大集資額新股
  • 物管股近年表現低迷,萬物雲此時上市,未必能爭取到理想估值

陳嘉儀

中國房地產市場深陷低谷之際,萬科企業股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)將分拆旗下經營物業和空間管理服務的萬物雲空間科技服務股份有限公司來港集資,並成功通過港交所上市聆訊。據報該公司計劃集資至少20億美元(約139億元),有機會成為繼中國中免(1880.HK; 601888.SH)於8月中籌資約21億美元後,今年集資額最高的新股。

根據初步招股文件,萬物雲三大主要業務分別為:社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務和「人工智慧物聯網(AIoT)」及「流程即服務(BPaaS)」解決方案服務。前兩者覆蓋傳統社區物業服務、商業物業服務以及城市空間整合服務,為公司重要收入來源,歷年對營業收入貢獻合計均超過90%;近年新開發的AIoT以及BPaaS解決方案,主要提供遠端空間科技營運服務。

去年萬物雲營收達237億元,同比增長30.6%,對收入貢獻最大的住宅物業服務,在管建築面積達6.6億平方米,但上述兩個業務指標,都低於行業龍頭碧桂園服務(6098.HK)的288.4億元和7.66億平方米。

錯過上市最佳時機

萬科企業作為中國房地產龍頭之一,早於1990年推出物業管理服務,但在過去幾年內房企業分拆物管潮中,表現不太積極。直至2020年10月,公司把「萬科物業」改名為「萬物雲」,才踏出了第一步;到去年11月公司通過拆分獨立上市,再到4月遞交上市申請、9月獲批,前後花了快兩年時間,但由於其後股市氣氛由盛轉衰,蹉跎間錯過了上市最好時機。

內房分拆物管業務熱潮始於2014年彩生活(1778.HK)上市,其穩定的現金流和盈利能力,被母公司花樣年(1777.HK)發掘出來,其後各大房企相繼仿傚,均得到投資者青睞。碧桂園服務2018年6月以介紹形式上市,開市價每股10港元;至去年6月底,曾創下85.2港元歷史高位,市值超過2,800億港元(2,450億元),假如萬物雲能趕及在當時上市,相信有力挑戰其估值。

然而,隨著官方遏抑樓價、去槓桿力度不減,「房住不炒」和「三條紅綫」等政策持續,去年下半年內房爆發企業債務危機,資本市場對物管股的狂熱也降溫。截至9月13日,恒生物業服務及管理指數一年累跌約六成;碧桂園服務當天收盤已回落至15.72港元,市值降至550億港元,不及顛峰時五分一。

以2021年業績比較,萬物雲的在管建築面積、營收規模均不及碧桂園服務,如非母公司有國企背景,碧桂園目前估值水平恐怕就是其天花板高度。逆風當前還硬推上市,說白了就是要提振母公司,因為自去年下半年以來,內房動工量或銷售都大不如前,甚至出現爛尾樓、房貸拒付潮,令房企壓力日增。萬科企業3月底發佈2021年業績,營收4,528億元,同比僅升8%;淨利潤更大幅下滑45.8%至225億元。翌日,萬物雲就遞交了上市申請。

面對官方重手整頓內房企業,萬物雲過去兩年營收仍然增長逾三成,但淨利潤增幅由2020年的44.2%,縮減到去年的12.9%,主要因為員工及分包成本增加,令銷售成本持續上升。值得留意的是,該公司在上市前突然巨額分紅,2021年度豪派35億元股息,為年內利潤兩倍。

目前萬科企業持萬物雲57.12%,同系企業持股5.77%;其他股東還包括博裕資本、58同城、琳珠集團等。萬物雲突然派高息,連同過去兩年分別派息2.47億元與3.18億元,三年共派了逾41億元,接近同期利潤總和42.7億元;持股62.89%的萬科企業和同系公司,合共分得逾25.78億元,因此被認為是向母企輸血。

科技元素引人注目

面對大市及行業低迷,加上物管股向來被視為技術含量低、勞動密集型的行業,因此萬物雲需講出動聽故事才能爭取較高估值上市,它的方法便是加入科技和互聯網元素。據初步招股文件顯示,萬物雲上市募集到的資金,將主要用於業務擴張、開發AIoT及BPaaS解決方案,以至收購或投資上下游供應鏈服務商等。

然而,其AIoT及BPaaS解決方案目前能夠實現的場景,主要為監控汽車違規、垃圾識別、垃圾桶滿瀉等社區管理問題,並沒有涉及雲計算層面,科技成份含金量不足。再看今年第一季,該業務營收僅約5億元,佔總營收7.3%,此收入比例與2019年的5.8%比較僅屬小幅上升,可見其「轉型故事」仍然需要長時間發展。

要估計萬物雲的上市市值,或許可參考同業碧桂園服務、華潤萬象(1209.HK)及中海物業(2669.HK)約9.5倍至40倍的預測市盈率,如果取其平均25.8倍,以萬物雲今年首三個月盈利3.19億元引伸到全年預計約12.76億元計算,估計其市值僅約330億港元。尤其是考慮當前不少物業開發商銷售下滑或遭遇財務困境,在市場氣氣不佳的背景下,該公司恐怕難以達到籌資20億美元的市場預期。

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新聞

簡訊:金利來私有化計劃未獲股東批准

服裝品牌金利來集團有限公司(0533.HK)上周五公布,大股東兼主席曾智明建議將公司私有化之計劃,在法院會議上未獲股東批准,其中,贊成及反對分別佔出席投票的股東股數55.332%及44.668%。因此,建議及計劃已告失效。 曾智明於去年12月提出私有化計劃,理由是公司估值偏低,且20年來並未在市場上集資,上市地位「無關緊要」。其出價每股1.5232港元雖較當時市價溢價約24.85%,但較截至去年6月底止股東應佔每股資產淨值(NAV)4.4741港元,折讓約65.95%。 根據年報,金利來去年收入12.2億港元(1.57億美元),同比下滑8.4%,淨利潤則下滑19.9%至9,310萬港元。截至去年底,公司銀行存款、現金及現金等價物約10.5億港元。公司投資物業及發展中物業資產賬面總價值逾33億港元。 公司股價周一大幅低開39.6%,報0.9港元,至中午收市報1.05港元,跌29.53%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:招股集資310億元 寧德時代勢成今年新股王

動力電池生產商寧德時代新能源科技股份有限公司(3750.HK, 300750.SZ)周一公開招股,發售近1.18億股,7.5%在港公開發售,每股價不超過263元,集資總額達310億元。 據彭博消息,寧德時代的發售將採取「Reg S」方式,即不會向美國境內投資者售股,目的是減低美國的風險。 公司過去三年的盈利持續增長,2022年至2024年分別為335億元人民幣(下同)、473億元及553億元。 寧德時代的基石投資者包括有科威特投資局(KIA)及中石化,各投資5億美元,另外內地私募之王高瓴亦投資2億美元。集資所得約90%用於推進匈牙利項目第一及二期建設,約10%用於一般營運資金。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
MGM China loses momentum as Macau gaming revenue shows fatigue

澳門賭收疲態畢現 美高梅中國成強弩之末?

曾被投資銀行看好的美高梅中國,業績經過疫後一輪急升,今年首季度已出現回軟 重點: 首季收入同比下跌逾3% 貴賓廳業績跌幅達五成   劉智恒 澳門賭收經過疫後兩年一路狂奔後,已開始放緩下來,受到大環境的影響,去年被證劵界看好的美高梅中國控股有限公司(2282.HK)也難獨善其身,今年首季度業績按年出現下滑。 集團的首季總收入接近80億港元(下同),按年下跌3.2%,經調整EBITDA(息、稅折舊及攤銷前盈利)為23.68億元,同比下跌5.5%。集團解釋,主要由於主場地賭枱投注額同比減少,導致娛樂場收益下跌所致。 美高梅中國在澳門有兩個賭場,位於澳門半島的澳門美高梅,主場賭枱投投注額按年跌7.4%至133.7億元;位於路氹的美獅美高梅,主場地投注額為148.5億元,同比下跌近4%。 貴賓廳業務挫五成 更教人吃驚的是貴賓廳賭枱轉碼數出現頗大跌幅,澳門美高梅由2024年首季的121.5億元,下挫近49%至62.37億元。美獅美高梅則由去年首季度的530億元,急跌至262.7億元,跌幅高達50%。 美高梅中國沒解釋貴賓廳收入勁跌的原因,但早前公布首季業績的金沙(1928.HK),貴賓廳的收入跌幅相對輕微,按年只跌一成多,因此相信美高梅中國貴賓廳業務部份被競爭對手搶走,部份是因中國內地經濟疲弱,大客戶數量減少,以及他們的博彩注碼下跌所致。 博彩以外,酒店的業務表現也出現倒退,首季入住率雖然能與去年同期持平,平均達93%以上水平,但每間可供入住客房收益(REPAR)就出現較大跌幅,美獅美高梅由去年首季的2,631元,跌21%至2,066元;澳門美高梅跌幅更大,由去年首季的3,061元,跌23%至2,346元。 澳月賭收不足200億 美高梅中國除自身貴賓廳業務大幅下滑外,最大挑戰是澳門賭收已有見頂迹像。主要原因在新的博彩法例下,賭場的運營模式改變,賭廳不能再外包,中介人只能收取佣金卻不能攤分盈利,令賭廳中介人的積極性大大減低;加上現時內地禁止賭場北上拉客,亦影響澳門博彩收入。相信澳門的賭收要重回高峰時全年3,000億元的水平,可能性微乎其微。 澳門博監局公布上月澳門賭收,博彩毛收入按年只微升1.7%至188.6億澳門元,但按月下跌4.1%,而且已是連續兩月的下跌,博彩收入疲態畢現。 澳門政府去年底估計2025年賭收達2,400億澳門元,按年增長11%。按此推算,當地每月平均賭收要有200億澳門元才可達全年目標;但今年首四個月,每月的賭收均低於此數,似乎今年賭收未必可以達標。在整體博彩業收益已達到或接近天花板的環境下,美高梅業務要進一步增長,毫無疑問受到限制。 貿易戰下沒贏家 貿易戰亦令澳門博彩業蒙上陰霾,雖然澳門以博彩為主,經濟收益八成來自賭收,美國的貿易佔比微不足道,然而貿易戰影響全球經濟,當海外及中國內地經濟走下坡時,人們的旅遊與消費自然大打折構,澳門的遊客量很大機會減少,手緊下博彩意欲亦會下跌。 早前澳門特首岑浩輝在施政報告發表時也公開表示,中美貿易戰升級對澳構成的直接影響較小,但承認會間接影響當地的旅遊及博彩業。 美國大加關稅後,短期未必見到影響,相信半年或一年後,各地政府公布的經濟數據有機下滑,上市企業的收益會受壓,業績下跌或調整無可避免,影響將陸續浮現。 六大博企重續賭牌時,美高梅中國因所獲賭枱分配大增36%至750張,一度成為最大贏家,證劵界紛紛看好前景。然而在博彩大環境放緩、未來經濟充滿隱憂,加上美高梅中國在貴賓廳業務的受壓,業績不容易有突破,股價的上升空間已受到局限。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:盈收下滑 汽車之家大裁員

汽車交易服務平台汽車之家(ATHM.US;2518.HK)周四披露,受中國車市持續低迷影響,首季度收入同比下滑10%。在面臨市場持續疲軟,公司過去一年間已裁減約五分之一崗位。 截至3月底的首季度,汽車之家實現營收14.5億元,低於上年同期的16.1億元。其中媒體服務收入同比下跌26%至2.42億元,線索服務收入下降11%至6.45億元。公司淨利潤同比下滑10%,從3.8億元跌至3.41億元。 業務承壓之際,汽車之家持續通過人員優化控製成本。截至3月底員工總數為4,345人,較上年同期的5,420人減少20%。公司美股周四收跌0.8%,年內累計跌幅約3%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏