中國房地產龍頭企業萬科將分拆旗下物管公司萬物雲到港股上市,據報計劃集資至少20億美元

重點:

  • 萬物雲希望利用科技元素吸引投資者,力爭成為今年最大集資額新股
  • 物管股近年表現低迷,萬物雲此時上市,未必能爭取到理想估值

陳嘉儀

中國房地產市場深陷低谷之際,萬科企業股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)將分拆旗下經營物業和空間管理服務的萬物雲空間科技服務股份有限公司來港集資,並成功通過港交所上市聆訊。據報該公司計劃集資至少20億美元(約139億元),有機會成為繼中國中免(1880.HK; 601888.SH)於8月中籌資約21億美元後,今年集資額最高的新股。

根據初步招股文件,萬物雲三大主要業務分別為:社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務和「人工智慧物聯網(AIoT)」及「流程即服務(BPaaS)」解決方案服務。前兩者覆蓋傳統社區物業服務、商業物業服務以及城市空間整合服務,為公司重要收入來源,歷年對營業收入貢獻合計均超過90%;近年新開發的AIoT以及BPaaS解決方案,主要提供遠端空間科技營運服務。

去年萬物雲營收達237億元,同比增長30.6%,對收入貢獻最大的住宅物業服務,在管建築面積達6.6億平方米,但上述兩個業務指標,都低於行業龍頭碧桂園服務(6098.HK)的288.4億元和7.66億平方米。

錯過上市最佳時機

萬科企業作為中國房地產龍頭之一,早於1990年推出物業管理服務,但在過去幾年內房企業分拆物管潮中,表現不太積極。直至2020年10月,公司把「萬科物業」改名為「萬物雲」,才踏出了第一步;到去年11月公司通過拆分獨立上市,再到4月遞交上市申請、9月獲批,前後花了快兩年時間,但由於其後股市氣氛由盛轉衰,蹉跎間錯過了上市最好時機。

內房分拆物管業務熱潮始於2014年彩生活(1778.HK)上市,其穩定的現金流和盈利能力,被母公司花樣年(1777.HK)發掘出來,其後各大房企相繼仿傚,均得到投資者青睞。碧桂園服務2018年6月以介紹形式上市,開市價每股10港元;至去年6月底,曾創下85.2港元歷史高位,市值超過2,800億港元(2,450億元),假如萬物雲能趕及在當時上市,相信有力挑戰其估值。

然而,隨著官方遏抑樓價、去槓桿力度不減,「房住不炒」和「三條紅綫」等政策持續,去年下半年內房爆發企業債務危機,資本市場對物管股的狂熱也降溫。截至9月13日,恒生物業服務及管理指數一年累跌約六成;碧桂園服務當天收盤已回落至15.72港元,市值降至550億港元,不及顛峰時五分一。

以2021年業績比較,萬物雲的在管建築面積、營收規模均不及碧桂園服務,如非母公司有國企背景,碧桂園目前估值水平恐怕就是其天花板高度。逆風當前還硬推上市,說白了就是要提振母公司,因為自去年下半年以來,內房動工量或銷售都大不如前,甚至出現爛尾樓、房貸拒付潮,令房企壓力日增。萬科企業3月底發佈2021年業績,營收4,528億元,同比僅升8%;淨利潤更大幅下滑45.8%至225億元。翌日,萬物雲就遞交了上市申請。

面對官方重手整頓內房企業,萬物雲過去兩年營收仍然增長逾三成,但淨利潤增幅由2020年的44.2%,縮減到去年的12.9%,主要因為員工及分包成本增加,令銷售成本持續上升。值得留意的是,該公司在上市前突然巨額分紅,2021年度豪派35億元股息,為年內利潤兩倍。

目前萬科企業持萬物雲57.12%,同系企業持股5.77%;其他股東還包括博裕資本、58同城、琳珠集團等。萬物雲突然派高息,連同過去兩年分別派息2.47億元與3.18億元,三年共派了逾41億元,接近同期利潤總和42.7億元;持股62.89%的萬科企業和同系公司,合共分得逾25.78億元,因此被認為是向母企輸血。

科技元素引人注目

面對大市及行業低迷,加上物管股向來被視為技術含量低、勞動密集型的行業,因此萬物雲需講出動聽故事才能爭取較高估值上市,它的方法便是加入科技和互聯網元素。據初步招股文件顯示,萬物雲上市募集到的資金,將主要用於業務擴張、開發AIoT及BPaaS解決方案,以至收購或投資上下游供應鏈服務商等。

然而,其AIoT及BPaaS解決方案目前能夠實現的場景,主要為監控汽車違規、垃圾識別、垃圾桶滿瀉等社區管理問題,並沒有涉及雲計算層面,科技成份含金量不足。再看今年第一季,該業務營收僅約5億元,佔總營收7.3%,此收入比例與2019年的5.8%比較僅屬小幅上升,可見其「轉型故事」仍然需要長時間發展。

要估計萬物雲的上市市值,或許可參考同業碧桂園服務、華潤萬象(1209.HK)及中海物業(2669.HK)約9.5倍至40倍的預測市盈率,如果取其平均25.8倍,以萬物雲今年首三個月盈利3.19億元引伸到全年預計約12.76億元計算,估計其市值僅約330億港元。尤其是考慮當前不少物業開發商銷售下滑或遭遇財務困境,在市場氣氣不佳的背景下,該公司恐怕難以達到籌資20億美元的市場預期。

欲訂閱詠竹坊每週免費通訊,請點擊這裏

新聞

簡訊:白酒消費減弱 珍酒李渡預告上半年少賺24%

中國白酒生產商珍酒李渡集團有限公司(6979.HK)周二公布,預計6月止六個月淨利潤較去年同期下降23%至24%;收入介乎24億至25.5億元,預計按年下降38.3%至41.9%。 公司表示,業績下滑是由於經濟的不確定性及若干近期政策,致使白酒消費減少,尤其是在商務及社交宴請及送禮場合。公司於6月推出全新戰略性旗艦產品,並著力提升核心市場滲透率、加快渠道周轉,同時積極擴展中端及次高端市場,期望於下半年帶來銷售回暖。 珍酒李渡旗下擁有「珍酒」、「李渡」、「湘窖」和「開口笑」等白酒品牌,產品涵蓋醬香型、兼香型和濃香型白酒。核心產品「珍酒」去年銷量為12,284噸,為連四年下跌。 公司股價周三低開但隨後回升,至中午休市報7.09港元,升3.65%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:子不語中期盈利增逾三成

跨境電商企業子不語集團有限公司(2420.HK)周二稱,受惠於品牌影響力擴大及運營效率提升,今年上半年公司營收增長逾30%。 公司預計今年上半年實現營收19億元至20.5億元,較上年同期的14.6億元增長30%至40%。預計期內淨利潤達1億元至1.1億元,較去年同期的9,140萬元上升10%至20%。 公司將強勁營收增長歸因於「深耕品牌和渠道建設」,並稱運營效率的持續優化也推動了利潤提升。 子不語集團股價周三平開報3.51港元,股價年內累計跌幅約30%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:博雅盈警料中期盈利最多跌3成半

網上遊戲商博雅互動國際有限公司(0434.HK)周二發盈警,料截至6月底止的中期業績下跌,盈利較去年同期跌25%至35%。若根據去年經重列盈利3.13億元計算,今年中期盈利介乎2億元至2.35億元。 公司表示,盈利倒退是收入較預期減少,以及因購買加密貨幣,令銀行存款減少,使期內的利息收入較預期為低。 博雅周三開市跌4.1%報7.5元,公司年初以來股價跌逾65%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Huishang is a bank

徽商銀行盈利背後的隱憂:競爭熾烈息差收窄

這家區域性銀行今年上半年淨利潤增長3.8%,遠低於資產擴張速度,凸顯強烈的息差壓力 重點: 截至今年6月末,徽商銀行資產總額同比增長約17%,但營業收入僅微增2.2%,淨利潤上漲3.8% 中國央行為刺激經濟持續降息,銀行業面臨嚴峻息差壓力 梁武仁 在超長經濟放緩周期衝擊下,中國銀行業多重承壓。縱然使盡渾身解數,如今也難以交出亮眼成績單。以華東地區重要城商行徽商銀行股份有限公司(3698.HK)為例,該行上周五試圖通過盈利預告「解釋」最新利潤增長,但困擾全行業的沈痾痼疾依然待解。 這份公告讓投資者提前一睹今年上半年徽商銀行的財務表現,用「積極」字眼製造利好氛圍,似以巨額利潤增長相誘。 細讀公告,恐難掩失望。雖然截至6月末,該行資產總額較年初勁增約12%,較上年同期增約17%,主體貸款業務擴張迅猛,但上半年以貸款利息為主的營業收入,僅同比上升2.2%至210億元,淨利潤微升至93億元,漲幅僅3.8%。 徽商銀行以華麗辭藻「解釋」中報業績,將「向好業績」歸因於「始終堅守金融本源,全力服務實體經濟」,還羅列諸多成績。 資產擴張與利潤增速的巨大鴻溝昭然若揭:在央行連續降息刺激經濟的背景下,該行信貸業務息差承壓明顯。 淨息差壓力並非徽商銀行獨有。中國銀行業衡量利差的淨息差(NIM)指標已整體承壓多時。理論上來說,利率下行可降低存款成本以維穩息差,但同業白熱化競爭等因素正影響這種動態平衡。 經濟不振時,貸款需求趨弱,銀行間競相殺價爭奪優質客源。為吸引更多借款人,尤其是財務狀況良好的客戶,銀行會下調貸款利率,但這會侵蝕其利潤空間。自2019年(疫情前的最後一年)以來,競爭因素對中國銀行業的影響日益加大。當年,監管機構引入了一套機制,使貸款利率與市場需求更加緊密地掛鈎。 去年,徽商銀行淨息差較2023年縮窄17個基點至1.71%,而2019年該指標高達2.51%,顯示已苦戰息差下行多年。 息差並非當下唯一痛點。經濟困境使貸款違約風險攀升,銀行風控承壓。這一方面,作為華中地區最大城商行的徽商銀行,資產質量指標優於中小同業。 截至6月末,該行不良貸款率僅0.98%,較去年末基本持平。相較之下,總資產規模為其一半的宜賓市商業銀行(2596.HK)不良率儘管逐年下降,去年末仍達1.68%。瀘州銀行(1983.HK)的不良率則為1.19%。 徽商銀行由十幾家銀行和信用合作社合併組建而成,其規模優勢或有助於在吸引大型、財務穩健企業的過程中,維持較低的不良率。該行主要面向企業客戶,而非個人借款人,後者本身風險更高。中國的國有銀行主要向其他國有企業放貸來維持較低的不良率,後者在還款出現困難時,通常可獲得地方政府或其他國有企業馳援。 借款方承壓 然而,財報暗藏隱憂。去年,對困境企業的貸款重組量同比增9%;且潛在劣變貸款,即關注類貸款大增62%,佔比升至1.13%,顯示客戶群經營壓力正持續累積。 2020年,該行曾因接管包商銀行四家分行引發關注。這家內蒙古銀行前年破產,成為二十年來首例被接管的商業銀行。這意味著,徽商銀行在疫情動蕩期既要化解自身風險,又需處置四家包商分行的遺留問題。遲至去年,該行仍向第三方轉讓約7.01億元包商系不良資產。 儘管盈利預告成色不足,公告後兩個交易日,徽商銀行股價仍漲超5%。眼下投資者對任何利潤增長都持「飢渴」心態,此輪上漲存在內在邏輯。 不過,徽商銀行的估值仍處窪地:市盈率(P/E)僅3倍,市銷率(P/S)1.3倍,市淨率(P/B)更低至0.3倍。該估值水平甚至不及宜賓市商業銀行——後者市盈率達21倍,市銷率5.2倍。 市場對徽商銀行前景的冷淡態度不難理解:只要經濟下行週期延續,任何利潤增長,尤其是疲軟增長引發的樂觀情緒,終將快速消退。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏