中國房地產龍頭企業萬科將分拆旗下物管公司萬物雲到港股上市,據報計劃集資至少20億美元

重點:

  • 萬物雲希望利用科技元素吸引投資者,力爭成為今年最大集資額新股
  • 物管股近年表現低迷,萬物雲此時上市,未必能爭取到理想估值

陳嘉儀

中國房地產市場深陷低谷之際,萬科企業股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)將分拆旗下經營物業和空間管理服務的萬物雲空間科技服務股份有限公司來港集資,並成功通過港交所上市聆訊。據報該公司計劃集資至少20億美元(約139億元),有機會成為繼中國中免(1880.HK; 601888.SH)於8月中籌資約21億美元後,今年集資額最高的新股。

根據初步招股文件,萬物雲三大主要業務分別為:社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務和「人工智慧物聯網(AIoT)」及「流程即服務(BPaaS)」解決方案服務。前兩者覆蓋傳統社區物業服務、商業物業服務以及城市空間整合服務,為公司重要收入來源,歷年對營業收入貢獻合計均超過90%;近年新開發的AIoT以及BPaaS解決方案,主要提供遠端空間科技營運服務。

去年萬物雲營收達237億元,同比增長30.6%,對收入貢獻最大的住宅物業服務,在管建築面積達6.6億平方米,但上述兩個業務指標,都低於行業龍頭碧桂園服務(6098.HK)的288.4億元和7.66億平方米。

錯過上市最佳時機

萬科企業作為中國房地產龍頭之一,早於1990年推出物業管理服務,但在過去幾年內房企業分拆物管潮中,表現不太積極。直至2020年10月,公司把「萬科物業」改名為「萬物雲」,才踏出了第一步;到去年11月公司通過拆分獨立上市,再到4月遞交上市申請、9月獲批,前後花了快兩年時間,但由於其後股市氣氛由盛轉衰,蹉跎間錯過了上市最好時機。

內房分拆物管業務熱潮始於2014年彩生活(1778.HK)上市,其穩定的現金流和盈利能力,被母公司花樣年(1777.HK)發掘出來,其後各大房企相繼仿傚,均得到投資者青睞。碧桂園服務2018年6月以介紹形式上市,開市價每股10港元;至去年6月底,曾創下85.2港元歷史高位,市值超過2,800億港元(2,450億元),假如萬物雲能趕及在當時上市,相信有力挑戰其估值。

然而,隨著官方遏抑樓價、去槓桿力度不減,「房住不炒」和「三條紅綫」等政策持續,去年下半年內房爆發企業債務危機,資本市場對物管股的狂熱也降溫。截至9月13日,恒生物業服務及管理指數一年累跌約六成;碧桂園服務當天收盤已回落至15.72港元,市值降至550億港元,不及顛峰時五分一。

以2021年業績比較,萬物雲的在管建築面積、營收規模均不及碧桂園服務,如非母公司有國企背景,碧桂園目前估值水平恐怕就是其天花板高度。逆風當前還硬推上市,說白了就是要提振母公司,因為自去年下半年以來,內房動工量或銷售都大不如前,甚至出現爛尾樓、房貸拒付潮,令房企壓力日增。萬科企業3月底發佈2021年業績,營收4,528億元,同比僅升8%;淨利潤更大幅下滑45.8%至225億元。翌日,萬物雲就遞交了上市申請。

面對官方重手整頓內房企業,萬物雲過去兩年營收仍然增長逾三成,但淨利潤增幅由2020年的44.2%,縮減到去年的12.9%,主要因為員工及分包成本增加,令銷售成本持續上升。值得留意的是,該公司在上市前突然巨額分紅,2021年度豪派35億元股息,為年內利潤兩倍。

目前萬科企業持萬物雲57.12%,同系企業持股5.77%;其他股東還包括博裕資本、58同城、琳珠集團等。萬物雲突然派高息,連同過去兩年分別派息2.47億元與3.18億元,三年共派了逾41億元,接近同期利潤總和42.7億元;持股62.89%的萬科企業和同系公司,合共分得逾25.78億元,因此被認為是向母企輸血。

科技元素引人注目

面對大市及行業低迷,加上物管股向來被視為技術含量低、勞動密集型的行業,因此萬物雲需講出動聽故事才能爭取較高估值上市,它的方法便是加入科技和互聯網元素。據初步招股文件顯示,萬物雲上市募集到的資金,將主要用於業務擴張、開發AIoT及BPaaS解決方案,以至收購或投資上下游供應鏈服務商等。

然而,其AIoT及BPaaS解決方案目前能夠實現的場景,主要為監控汽車違規、垃圾識別、垃圾桶滿瀉等社區管理問題,並沒有涉及雲計算層面,科技成份含金量不足。再看今年第一季,該業務營收僅約5億元,佔總營收7.3%,此收入比例與2019年的5.8%比較僅屬小幅上升,可見其「轉型故事」仍然需要長時間發展。

要估計萬物雲的上市市值,或許可參考同業碧桂園服務、華潤萬象(1209.HK)及中海物業(2669.HK)約9.5倍至40倍的預測市盈率,如果取其平均25.8倍,以萬物雲今年首三個月盈利3.19億元引伸到全年預計約12.76億元計算,估計其市值僅約330億港元。尤其是考慮當前不少物業開發商銷售下滑或遭遇財務困境,在市場氣氣不佳的背景下,該公司恐怕難以達到籌資20億美元的市場預期。

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新聞

廣和通首三季少賺44% 第三季扣非盈利跌七成

無線模組製造商深圳市廣和通無線股份有限公司(0638.HK; 300638.SZ)周四公布,今年首三季收入按年增長10.72%至59.41億元(8.92億美元),歸屬股東淨利潤下跌44.21%至1.76億元,扣除非經常性損益後淨利潤減少78.69%至6,328萬元。 單計第三季,收入增長30.39%至21.63億元,歸屬股東淨利潤增長16.57%至1.15億元,但扣非淨利潤下跌74.48%至2,416萬元。當季處置業務產生投資收益6,255萬元。 首三季匯兌損失增加,推高財務費用269.14%至3,146萬元;存貨增加亦令資產減值損失升至4,168萬元。同期經營現金淨流出24.96億元,去年同期淨流入2.98億元,公司解釋主要因原材料採購付款增加。9月底存貨較去年底增加182.24%至38.03億元。 公司股價周五高開低走,至中午休市報5.8港元,跌2.44%,年初至今累跌約63%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Haitian does condiments and soy sauce

中國餐飲業放緩 海天嚐苦味

中國醬油龍頭海天味業第三季度收入增長停滯,核心產品銷售按年下滑 重點: 海天第三季度收入持平,主要產品醬油及蠔油的銷售均下滑 這家醬油龍頭逾半銷售來自餐飲業,中國餐飲業放緩令其業績受壓   陽歌 理論上,中國經濟放緩,應有利於佛山市海天調味食品股份有限公司(3288.HK;603288.SH)這類民生必需品製造商。這家中國最大醬油製造商的歷史可追溯至清朝,至今已有300多年。畢竟,人人都要吃飯,經濟前景愈見不明朗,愈多人選擇在家用餐以節省開支。醬油又是中國最主要的調味品,銷售理應隨之增長。 然而,海天的銷售增長已接近停滯。公司周四公布的最新季度報告顯示,第三季度收入基本持平,僅由去年同期的64億元人民幣(下同)增長0.1%至64.1億元。這延續了今年以來增長逐季放緩的趨勢,公司收入增速已由第一季度的8.6%,降至第二季度的約3%。 與此同時,中國食品銷售仍保持穩健增長。官方數據顯示,第三季度各月的糧油、食品類零售額增幅均介乎4%至7%,部分反映更多人選擇在家用餐的趨勢。 拖累海天業務的因素,看來是中國餐飲業,更多人在家吃飯,令餐飲業受到衝擊。海天並未在財報中分別披露面向消費者及餐飲業的銷售,但東莞證券2025年2月的一份報告估計,公司約60%的銷售來自餐飲業。 餐飲業近期的表現,遠不及食品零售。官方統計顯示,中國餐飲收入在7月、8月及9月的增幅均僅介乎1%至2%,較今年第一季度的4.2%明顯放緩。更不利的是,近期趨勢顯示,可能包括海天部分最大客戶在內的大型連鎖餐飲企業,表現遜於行業平均水平。愈來愈多消費者轉向獨立餐廳,這些店家透過採購較便宜的食材,以及大幅減少營銷開支,提供更低價格。 這些情況均不利於海天未來的表現。雅虎財經調查的18名分析師,目前預期公司今年收入增長6.8%。但考慮到公司首九個月收入僅增長4.3%,我們預計,不少分析師可能很快會下調預測。 分析師整體仍看好海天,雅虎財經調查的10名分析師中,有8名給予「買入」或「強力買入」評級。不過,如果公司第四季度收入轉為下跌,部分分析師也可能重新考慮評級;若目前趨勢持續,這種情況很有可能發生。 儘管消息不振,海天港股在最新季度報告公布後的周五表現相對平穩,接近中午時股價大致持平。不過,自2025年6月在香港上市以來,該股已累跌約30%,與同期多隻餐飲股走弱的趨勢一致。 估值偏低 海天上市後股價表現欠佳,令其港股市盈率僅為7.7倍,遠低於速凍調製食品製造商安井食品(2648.HK;603345.SH)的12倍,但略高於居家火鍋調味料製造商鍋圈(2517.HK)的6.4倍。 這些偏低的估值,反映這類食品企業的增長前景疲弱。經濟較好、民眾更常外出用餐時,來自餐飲業的銷售或許曾是這些企業的亮點。但在目前環境下,這樣的好日子正逐漸消退,相關股份可能承受更多壓力。過去半年,安井食品股價下跌約30%,鍋圈跌幅更達65%。 從海天的主要產品類別來看,核心醬油業務表現尤其疲弱。醬油佔公司收入約54%,今年首九個月銷售按年僅增長2.8%,較上半年的4.6%明顯放緩。根據這兩組數據推算,第三季度醬油銷售實際上已開始下滑,由去年同期的32.3億元降至31.7億元,按年減少1.7%。 蠔油是公司第二大產品類別,佔收入約18%,首九個月銷售僅增長0.2%,較上半年的2.6%放緩。同樣根據這兩組數據推算,第三季度蠔油收入亦按年下跌5.1%。 調味醬是公司第三大收入來源,佔收入11%,首九個月銷售亦僅增長1.4%,但較上半年的1.2%略有改善。唯一亮點是特色調味品及其他產品,首三季銷售增長10.7%,惟仍較上半年的13.5%放緩。 與不少同業一樣,海天正迎合年輕一代對複合調味料等便利產品,以及較健康調味品的需求,藉此推動銷售。公司在中期報告中指出,正透過減鹽醬油、有機醬油,以及無糖和無麩質產品,迎合注重健康的年輕消費者。 這方面的投入反映在研發費用上,今年首三季研發費用增加16%,但佔收入的比例仍偏低,僅為3.3%。 與此同時,公司的資產負債表亦出現一些令人擔憂的趨勢。最明顯的是,9月底應收賬款由去年底的2.95億元增至4.39億元,增長接近50%,顯示愈來愈多客戶可能難以支付貨款,其中不少或為餐飲企業。這些跡象均不利於公司前景,其整體收入到年底似乎很可能轉為下滑。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

市場波動影響三季度 中國銀河盈利跌三成

證券中介中國銀河證券股份有限公司(6881.HK; 601881.SH)周四發布第三季度報告,收入跌36.5%至57.16億元人民幣(下同),盈利亦大跌28%至32.3億元。 年初至今的三個季度收入微跌0.81%至225.7億元,盈利微升0.52%至110億元。 公司表示,第三季度業績同比大跌,主要是受期內市場波動影響,令投資業務等營業收入下降所致。第三季度的應收款項亦大增,同比勁升76%至159億元。 周五中國銀河開市升0.15%報6.615港元,公司股價較過去一年高位跌逾四成。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Ping An is an insurance company

在波動市場環境下 中國平安前9個月營業利潤仍增長8.3%

財報顯示核心盈利增長後,平安H股首個交易日上漲2.6%。公司的金融服務以及不斷增長的醫療健康和養老業務,為長期增長奠定了基礎 重點: 儘管市場波動影響了淨利潤,2026年前9個月,平安營運利潤仍增長8.3%,達到1,260億元 多元化的金融服務、不斷擴張的醫療健康和養老業務以及持續的技術投資,正推動這家保險公司創造長期價值   梁武仁 審視企業成績單時,單看利潤數字往往無法反映業績全貌。 對於中國平安保險(集團)股份有限公司(2318.HK)這樣的企業來說尤其如此。由於長期保險負債與龐大的投資組合併存,短期的市場波動可能會導致其財報盈利出現起伏。 2026年前9個月,平安淨利潤同比下降27.3%至966億元(145億美元)。這在一定程度上反映了其持有股票公允價值的變動,以及去年同期的較高基數。 這些波動固然重要,但並非平安本季業績的全貌。投資資產價值的變化會導致財報淨利潤在不同時期出現大幅波動,但這未必能真實反映主營業務的發展方向。因此,長期投資者更應該關注的是:平安的核心業務是否仍在正軌。 從今年前9個月的情況來看,答案總體上是肯定的。 今年前9個月,得益於核心壽險及健康險板塊穩健的承保業績、綜合金融業務的韌性,以及醫療健康和養老生態圈的穩步擴張,平安的稅後營運利潤(OPAT,在全球保險同業中亦稱核心盈利)同比增長8.3%,達到1,260億元。營運利潤的增長使其得以連續10多年提高股息;在市場波動的背景下,這也是投資者關注的重點。 分析師密切關注的另一項指標是新業務價值(NBV),它衡量的是新簽保單在未來所產生利潤的現值。 前9個月,其壽險及健康險板塊的新業務價值同比下降13.3%,這主要歸因於暫時性因素,而非公司自身的問題。首先,在定價利率被強制下調前,2025年9月全行業出現過一波保單銷售熱潮,從而較去年同期拉高了同比基數。 此外,平安一直在推動戰略轉型,更加側重繳費期更長、利潤率更高的保單。由於銷售團隊需要時間調整策略,這對其新業務價值規模造成了一定壓力,但代理人渠道新業務價值率的提升,則表明其業務質量得到了改善。 上述這些因素共同導致了平安新業務價值的下降。但這似乎更多反映出的是行業整體經營環境的轉變,並非是因為消費需求走弱。 公司管理層在財報電話會議上表示,由於需求仍在,整個行業依然有望邁入高速增長期。他們強調,憑借強大的產品組合、分銷渠道和服務能力,平安已做好充分準備來把握市場機遇。 公司補充道,目前正在深化代理人、銀行以及社區網格和社區金融等各個分銷渠道的改革,以確保增長勢頭得以延續。此外,鑒於家庭財富重新配置的持續趨勢,以及公眾對醫療健康和養老服務的需求,公司有信心在中長期內實現增長。 老齡化帶來的機遇 中國的人口老齡化給許多行業帶來結構性挑戰,但對平安等險企而言,情況卻恰恰相反。在充滿變數的經濟環境中,隨著越來越多家庭尋求分散財富配置,對醫療健康、養老和長期儲蓄產品的需求也在持續增長。 平安通過金融與醫療健康、養老相結合的戰略,來把握人口結構轉變所帶來的紅利。除了年度續保,這還為其創造了更頻繁接觸保單持有人的機會。與此同時,相較於依賴收費的第三方渠道,在其近2.56億零售客戶群中進行內部交叉銷售,大大降低了獲客成本。使用這些綜合服務的客戶,通常會從平安購買更多產品,並表現出更高的忠誠度。根據公司第三季度財報,使用醫療健康服務的客戶,其新購保單的件均保費是未使用者的2.6倍;而持有三條或以上業務線產品的客戶,留存率更高達99%。 這一生態系統的大規模運轉,離不開平安的企業級技術及日益普及的AI應用。公司利用專有AI工具進行承保、理賠處理和風險管理,從而提高整個零售網絡的效率並降低單位交付成本。例如,其財產險部門利用AI進行欺詐檢測,在今年前9個月已節省超過100億元成本。 儘管如此,考慮到當前中國的宏觀環境,平安及其同行也正面臨切實的運營壓力和宏觀挑戰。 首當其衝的挑戰便是中國長期的低利率環境。隨著中國基準債券收益率徘徊在歷史低位,險企面臨著持續的再投資風險:早期的高收益固收資產到期後,必須替換為收益率較低的投資工具。這無疑對所有險企的資產負債管理能力提出了更高的要求。此外,從保險行業前9個月的業績來看,資本市場波動始終是不容忽視的風險。 這並非是一個全新的問題。為提前應對未來的長期低利率環境,平安多年來一直在投資長久期資產及高股息藍籌股。此外,相比於僅專注壽險的同業公司,平安多元化的收入來源也能為其帶來更強的韌性。 業績公佈後,平安H股在週四收市時上漲了2.6%,將其今年的跌幅收窄至24%。目前,該股市淨率(P/B)僅為0.74倍。更廣泛的中國金融板塊市淨率也低於1倍。 鑒於平安相對穩健的基本面及其在中國龐大市場中的強勢地位,那些不受短期市場波動干擾且傾向長期持有的投資者,很可能會在這家當前估值仍明顯折讓的金融巨頭身上看到潛在的買入機會。按當前價格計算,該股的股息收益率為6.5%。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道,包括贊助內容。欲瞭解更多信息,包括對個別文章的疑問,請點擊這裏聯繫我們 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏