中國房地產龍頭企業萬科將分拆旗下物管公司萬物雲到港股上市,據報計劃集資至少20億美元

重點:

  • 萬物雲希望利用科技元素吸引投資者,力爭成為今年最大集資額新股
  • 物管股近年表現低迷,萬物雲此時上市,未必能爭取到理想估值

陳嘉儀

中國房地產市場深陷低谷之際,萬科企業股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)將分拆旗下經營物業和空間管理服務的萬物雲空間科技服務股份有限公司來港集資,並成功通過港交所上市聆訊。據報該公司計劃集資至少20億美元(約139億元),有機會成為繼中國中免(1880.HK; 601888.SH)於8月中籌資約21億美元後,今年集資額最高的新股。

根據初步招股文件,萬物雲三大主要業務分別為:社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務和「人工智慧物聯網(AIoT)」及「流程即服務(BPaaS)」解決方案服務。前兩者覆蓋傳統社區物業服務、商業物業服務以及城市空間整合服務,為公司重要收入來源,歷年對營業收入貢獻合計均超過90%;近年新開發的AIoT以及BPaaS解決方案,主要提供遠端空間科技營運服務。

去年萬物雲營收達237億元,同比增長30.6%,對收入貢獻最大的住宅物業服務,在管建築面積達6.6億平方米,但上述兩個業務指標,都低於行業龍頭碧桂園服務(6098.HK)的288.4億元和7.66億平方米。

錯過上市最佳時機

萬科企業作為中國房地產龍頭之一,早於1990年推出物業管理服務,但在過去幾年內房企業分拆物管潮中,表現不太積極。直至2020年10月,公司把「萬科物業」改名為「萬物雲」,才踏出了第一步;到去年11月公司通過拆分獨立上市,再到4月遞交上市申請、9月獲批,前後花了快兩年時間,但由於其後股市氣氛由盛轉衰,蹉跎間錯過了上市最好時機。

內房分拆物管業務熱潮始於2014年彩生活(1778.HK)上市,其穩定的現金流和盈利能力,被母公司花樣年(1777.HK)發掘出來,其後各大房企相繼仿傚,均得到投資者青睞。碧桂園服務2018年6月以介紹形式上市,開市價每股10港元;至去年6月底,曾創下85.2港元歷史高位,市值超過2,800億港元(2,450億元),假如萬物雲能趕及在當時上市,相信有力挑戰其估值。

然而,隨著官方遏抑樓價、去槓桿力度不減,「房住不炒」和「三條紅綫」等政策持續,去年下半年內房爆發企業債務危機,資本市場對物管股的狂熱也降溫。截至9月13日,恒生物業服務及管理指數一年累跌約六成;碧桂園服務當天收盤已回落至15.72港元,市值降至550億港元,不及顛峰時五分一。

以2021年業績比較,萬物雲的在管建築面積、營收規模均不及碧桂園服務,如非母公司有國企背景,碧桂園目前估值水平恐怕就是其天花板高度。逆風當前還硬推上市,說白了就是要提振母公司,因為自去年下半年以來,內房動工量或銷售都大不如前,甚至出現爛尾樓、房貸拒付潮,令房企壓力日增。萬科企業3月底發佈2021年業績,營收4,528億元,同比僅升8%;淨利潤更大幅下滑45.8%至225億元。翌日,萬物雲就遞交了上市申請。

面對官方重手整頓內房企業,萬物雲過去兩年營收仍然增長逾三成,但淨利潤增幅由2020年的44.2%,縮減到去年的12.9%,主要因為員工及分包成本增加,令銷售成本持續上升。值得留意的是,該公司在上市前突然巨額分紅,2021年度豪派35億元股息,為年內利潤兩倍。

目前萬科企業持萬物雲57.12%,同系企業持股5.77%;其他股東還包括博裕資本、58同城、琳珠集團等。萬物雲突然派高息,連同過去兩年分別派息2.47億元與3.18億元,三年共派了逾41億元,接近同期利潤總和42.7億元;持股62.89%的萬科企業和同系公司,合共分得逾25.78億元,因此被認為是向母企輸血。

科技元素引人注目

面對大市及行業低迷,加上物管股向來被視為技術含量低、勞動密集型的行業,因此萬物雲需講出動聽故事才能爭取較高估值上市,它的方法便是加入科技和互聯網元素。據初步招股文件顯示,萬物雲上市募集到的資金,將主要用於業務擴張、開發AIoT及BPaaS解決方案,以至收購或投資上下游供應鏈服務商等。

然而,其AIoT及BPaaS解決方案目前能夠實現的場景,主要為監控汽車違規、垃圾識別、垃圾桶滿瀉等社區管理問題,並沒有涉及雲計算層面,科技成份含金量不足。再看今年第一季,該業務營收僅約5億元,佔總營收7.3%,此收入比例與2019年的5.8%比較僅屬小幅上升,可見其「轉型故事」仍然需要長時間發展。

要估計萬物雲的上市市值,或許可參考同業碧桂園服務、華潤萬象(1209.HK)及中海物業(2669.HK)約9.5倍至40倍的預測市盈率,如果取其平均25.8倍,以萬物雲今年首三個月盈利3.19億元引伸到全年預計約12.76億元計算,估計其市值僅約330億港元。尤其是考慮當前不少物業開發商銷售下滑或遭遇財務困境,在市場氣氣不佳的背景下,該公司恐怕難以達到籌資20億美元的市場預期。

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信也科技的全球平衡:國內審慎運營與海外業務增長

這家信貸科技平台在二季度通過改善風險指標鞏固了中國業務,同時,其海外業務成為更重要的利潤來源 重點: 信也科技通過60次系統升級提升反詐能力,在二季度的行業變化中,風險指標表現平穩 隨著該信貸科技平台向更多地區擴張並拓寬產品線,海外市場為其貢獻的利潤不斷增加   余特莉 信也科技(FINV.US)二季度的表現證明其常規運營策略依然奏效——保持國內貸款平台穩定,對信用風險進行審慎把控,並繼續將海外業務打造為第二增長引擎。 根據其周四發布的最新季報,這家總部位於上海的金融科技公司第二季度營收為34億元,環比增長6%,但同比下降4.9%。其淨利潤為4.268億元,促成貸款規模達448億元,截至6月底的在管貸款餘額為679億元。 作為整個行業的核心市場,中國貸款業務目前正經歷重大調整,主要表現為監管審查趨嚴、資金合作夥伴趨於保守以及貸款規模承壓。6月下旬,一家同業公司的突發事件引發了更廣泛的流動性緊縮,促使機構投資者和資金方重新評估其在貸款促成平台上的風險敞口。 信也科技的貸款交易量、淨營收和淨利潤均實現環比增長,且同比降幅小於包括奇富科技(QFIN.US)(其淨利潤環比下降54%)在內的幾家上市同業。信也科技表示,在中國信貸科技行業的艱難時期,富有韌性的運營基礎和嚴格的風險管理也能幫助公司穩定前行。 在充滿不確定性的時期,信也科技的現金餘額較為健康、國內業務保持穩健,經過多年發展的海外業務也初見成效。公司相信,憑借近20年的技術、風險管理和運營經驗,其能夠在中國趨緊的信貸市場中保持競爭力,同時建立更廣泛的國際業務版圖。 信也科技報告稱,截至8月底,其現金及短期投資約為75億元。截至第二季度末,其資產總額約為260.7億元,淨資產約為167.4億元。公司的槓桿率保持在2.1倍的適度水平,在資金環境不可預測性增加的情況下,這為其提供了財務緩衝。 信也科技已連續八年派發股息,其派息政策通常設定為淨利潤的20%至30%。2026年上半年,公司回購了價值6,680萬美元的股票。公司表示,過去三年中,通過回購和派息相結合的方式,每年將大約50%的利潤回饋給股東。 「在第二季度,我們的國內和國際業務均繼續取得扎實進展,」CEO李鐵錚表示,「隨著我們進一步優化客群質量並加強風險控制,我們的中國業務保持了韌性,同時海外業務也繼續展現出增長潛力。我們相信,雙引擎戰略、技術能力和審慎的財務管理為我們應對市場變化和創造長期價值奠定了堅實的基礎。」 聚焦國內業務質量 中國業務依然是信也科技的基本盤。雖然國內市場競爭激烈,且監管機構日益強調透明度、消費者權益保護和資金穩健運作,截至第二季度末,公司的國內業務已累計服務3,010萬用戶,如此龐大的用戶基礎也是公司的底氣之一。 第二季度,公司在國內取得的主要成就是資產質量的提升。截至6月底,其C-M2逾期率從0.68%改善至0.56%,30天回收率從87%提升至89%。公司表示,新增貸款的信貸成本穩定在2.7%左右,90天以上逾期率為2.1%。此外,公司在第二季度通過60次系統升級提升了反詐能力。 中國消費金融市場仍在適應經濟放緩的趨勢,家庭消費態度更加謹慎。在不確定性增加的環境下,穩定的借款人質量變得至關重要。為了適應這一環境,信也科技傾向於有選擇性地獲客,並謹慎平衡規模與風險。隨著公司轉型為更加透明、以合規為導向的信貸科技與貸款促成平台,這種自律性也吸引了機構貸款合作夥伴。 海外業務發力 如果說國內業務側重於自律,那麼信也科技認為,其國際業務則展現出更多機遇。 公司表示,第二季度海外業務營收為9.303億元,同比增長18%,約佔總營收的27%。其海外營業利潤達5,360萬元,環比增長17%,同比增幅超過一倍。 信也科技在多個市場進行了廣泛佈局,並未依賴單一市場。在印度尼西亞,公司不斷將線下「先買後付」(BNPL)服務擴展至更多零售和消費場景。截至第二季度末,線下「先買後付」業務約佔公司印尼交易量的25%。 巴基斯坦業務的發展路徑也類似。線下「先買後付」佔其當地交易量近30%,有超過1,000家合作商戶加入了該網絡。公司表示該業務在當地處於領先地位,不過隨著基於商戶的融資業務不斷擴張,嚴格的授信紀律也變得愈發重要。 信也科技表示,在菲律賓,公司優先考慮提升資產質量並採取更為謹慎的運營方式。此外,公司近期通過收購一家當地平台進入澳大利亞市場,目前正在擴大該國的產品線與用戶群。第二季度,其澳大利亞用戶數量環比增長22%。 展望未來,信也科技在國內信貸科技市場可能繼續面臨挑戰。監管要求不斷提高,流動性趨緊,資金方可能會變得更加謹慎保守。 信也科技擁有約125億元的資金儲備、適度的槓桿率、穩定的國內風險指標以及盈利的海外業務,使公司在充滿不確定性的時期擁有有效緩衝。其持續的派息和股票回購也進一步證明,在市場趨於謹慎的情況下,公司的現金流創造能力依然保持健康。 信也科技面臨的下一個考驗是,能否在實現國際化增長的同時維持這種平衡,並繼續保持謹慎、以合規為導向的策略。正是這一策略,幫助其在中國金融科技行業的動蕩時期平穩發展至今。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道,包括贊助內容。欲瞭解更多信息,包括對個別文章的疑問,請點擊這裏聯繫我們 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

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