中國房地產龍頭企業萬科將分拆旗下物管公司萬物雲到港股上市,據報計劃集資至少20億美元

重點:

  • 萬物雲希望利用科技元素吸引投資者,力爭成為今年最大集資額新股
  • 物管股近年表現低迷,萬物雲此時上市,未必能爭取到理想估值

陳嘉儀

中國房地產市場深陷低谷之際,萬科企業股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)將分拆旗下經營物業和空間管理服務的萬物雲空間科技服務股份有限公司來港集資,並成功通過港交所上市聆訊。據報該公司計劃集資至少20億美元(約139億元),有機會成為繼中國中免(1880.HK; 601888.SH)於8月中籌資約21億美元後,今年集資額最高的新股。

根據初步招股文件,萬物雲三大主要業務分別為:社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務和「人工智慧物聯網(AIoT)」及「流程即服務(BPaaS)」解決方案服務。前兩者覆蓋傳統社區物業服務、商業物業服務以及城市空間整合服務,為公司重要收入來源,歷年對營業收入貢獻合計均超過90%;近年新開發的AIoT以及BPaaS解決方案,主要提供遠端空間科技營運服務。

去年萬物雲營收達237億元,同比增長30.6%,對收入貢獻最大的住宅物業服務,在管建築面積達6.6億平方米,但上述兩個業務指標,都低於行業龍頭碧桂園服務(6098.HK)的288.4億元和7.66億平方米。

錯過上市最佳時機

萬科企業作為中國房地產龍頭之一,早於1990年推出物業管理服務,但在過去幾年內房企業分拆物管潮中,表現不太積極。直至2020年10月,公司把「萬科物業」改名為「萬物雲」,才踏出了第一步;到去年11月公司通過拆分獨立上市,再到4月遞交上市申請、9月獲批,前後花了快兩年時間,但由於其後股市氣氛由盛轉衰,蹉跎間錯過了上市最好時機。

內房分拆物管業務熱潮始於2014年彩生活(1778.HK)上市,其穩定的現金流和盈利能力,被母公司花樣年(1777.HK)發掘出來,其後各大房企相繼仿傚,均得到投資者青睞。碧桂園服務2018年6月以介紹形式上市,開市價每股10港元;至去年6月底,曾創下85.2港元歷史高位,市值超過2,800億港元(2,450億元),假如萬物雲能趕及在當時上市,相信有力挑戰其估值。

然而,隨著官方遏抑樓價、去槓桿力度不減,「房住不炒」和「三條紅綫」等政策持續,去年下半年內房爆發企業債務危機,資本市場對物管股的狂熱也降溫。截至9月13日,恒生物業服務及管理指數一年累跌約六成;碧桂園服務當天收盤已回落至15.72港元,市值降至550億港元,不及顛峰時五分一。

以2021年業績比較,萬物雲的在管建築面積、營收規模均不及碧桂園服務,如非母公司有國企背景,碧桂園目前估值水平恐怕就是其天花板高度。逆風當前還硬推上市,說白了就是要提振母公司,因為自去年下半年以來,內房動工量或銷售都大不如前,甚至出現爛尾樓、房貸拒付潮,令房企壓力日增。萬科企業3月底發佈2021年業績,營收4,528億元,同比僅升8%;淨利潤更大幅下滑45.8%至225億元。翌日,萬物雲就遞交了上市申請。

面對官方重手整頓內房企業,萬物雲過去兩年營收仍然增長逾三成,但淨利潤增幅由2020年的44.2%,縮減到去年的12.9%,主要因為員工及分包成本增加,令銷售成本持續上升。值得留意的是,該公司在上市前突然巨額分紅,2021年度豪派35億元股息,為年內利潤兩倍。

目前萬科企業持萬物雲57.12%,同系企業持股5.77%;其他股東還包括博裕資本、58同城、琳珠集團等。萬物雲突然派高息,連同過去兩年分別派息2.47億元與3.18億元,三年共派了逾41億元,接近同期利潤總和42.7億元;持股62.89%的萬科企業和同系公司,合共分得逾25.78億元,因此被認為是向母企輸血。

科技元素引人注目

面對大市及行業低迷,加上物管股向來被視為技術含量低、勞動密集型的行業,因此萬物雲需講出動聽故事才能爭取較高估值上市,它的方法便是加入科技和互聯網元素。據初步招股文件顯示,萬物雲上市募集到的資金,將主要用於業務擴張、開發AIoT及BPaaS解決方案,以至收購或投資上下游供應鏈服務商等。

然而,其AIoT及BPaaS解決方案目前能夠實現的場景,主要為監控汽車違規、垃圾識別、垃圾桶滿瀉等社區管理問題,並沒有涉及雲計算層面,科技成份含金量不足。再看今年第一季,該業務營收僅約5億元,佔總營收7.3%,此收入比例與2019年的5.8%比較僅屬小幅上升,可見其「轉型故事」仍然需要長時間發展。

要估計萬物雲的上市市值,或許可參考同業碧桂園服務、華潤萬象(1209.HK)及中海物業(2669.HK)約9.5倍至40倍的預測市盈率,如果取其平均25.8倍,以萬物雲今年首三個月盈利3.19億元引伸到全年預計約12.76億元計算,估計其市值僅約330億港元。尤其是考慮當前不少物業開發商銷售下滑或遭遇財務困境,在市場氣氣不佳的背景下,該公司恐怕難以達到籌資20億美元的市場預期。

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新聞

Since ceasing its K-12 online tutoring business last year following a government crackdown, East Buy has transformed into a livestream e-commerce platform.

快訊:東方甄選獲新東方四度增持

最新:據港交所網頁顯示,東方甄選控股有限公司(1797.HK)獲母公司新東方教育科技(集團)有限公司(EDU.US; 9901.HK)在4月24日增持約100萬股,每股平均價約17.39港元。 利好:在2024年,新東方已累計四度增持東方甄選,持股量由54.98%增至57.04%。 值得關注:以新東方買入的每股平均價,與今日的中午收市股價比較,這宗交易已暫時錄得2.1%帳面虧損。 深度:由於中國官方對義務教育階段課外培訓實施嚴格監管,東方甄選已於2021年底終止K-12的學科網上培訓業務,轉攻直播帶貨業務。為了更明確地劃分其業務線,該公司去年底向母公司新東方出售餘下的教育業務,成為一家專門的自營產品及直播業務營運商。由於該公司去年的日均總銷售額(GMV)及日均總觀看人數呈下滑迹象,因此試圖擺脫對抖音的依賴,轉攻淘寶及自營平台直播。 市場反應:東方甄選的股價周五上升,中午收市漲6.6%至17.02港元,貼近過去52周的低位。 記者:歐美美 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Hillhouse fined for selling down Longi stake without disclosure

高瓴資本正將重心轉向全球市場 公司被調查後需再增持隆基股份

這家私募股權公司在沒有披露下出售了隆基的股份,應中國證券監管機構要求,高瓴資本需要回購這些股份。 重點 高瓴因信息披露違規被證監會調查後,已將隆基綠能股份的持股比例恢復至5% 儘管高瓴力圖轉型全球並刻意擺脫與中國的關聯,但它向中國監管機構承諾,將繼續在中國投資並增加在當地的資產配置 余特莉 陽歌 在中國龐大的私募股權界這個複雜的行業中,即使是最熟練的操盤手也偶爾百密一疏。高瓴資本就是這種情況。高瓴是一家中國私募股權公司,目前正將自己重新定位為一家更加全球化的基金,但公司近期因違規減持太陽能公司隆基而受到監管部門的嚴厲批評。 根據隆基上週五提交給上海證券交易所的文件,高瓴最近回購了隆基綠能科技股份有限公司 (601012.SH) 的股份,將其持股比例從之前的 4.85% 提高至 5%。高瓴此舉是回應中國證監會去年 11 月對其“間接減持”隆基股份但未進行適當披露的立案調查。 像高瓴這樣經驗豐富的投資者,犯下這樣的錯誤並不常見,或許可以解釋監管機構為何展開調查。尤其是在當前中國股市疲軟的情況下,任何此類可疑的操作都可能被視為對一家公司缺乏信心的表現。 一家植根中國的基金在當前環境下向全球轉型 高瓴由張磊於2005年創立,因投資了一批消費、醫療保健和科技領域的中國公司而知名,例如已成為中國頂級遊戲公司的騰訊控股 (0700.HK) 和與阿里巴巴 (BABA.US; 9988.HK) 競爭的中國電子商務公司拼多多 (PDD.US)。已申請在香港上市的百麗時尚以及抗癌藥物製造商百濟神州 (BGNE.US; 6160.HK; 688235.SH) 也在其投資組合中。 高瓴的失誤引起了市場的關注,尤其是該基金正謀求從中國本土轉向成為立足亞洲區域的基金管理公司,並向全球其它市場擴張,以此對衝地緣政治緊張局勢帶來的不確定性。這種轉型對高瓴而言尤其重要,特別是其擁有龐大的美國LP基礎,其中大部分是養老基金、捐贈基金和其他機構投資者,他們對中國投資環境的擔憂正日益增加。 高瓴的網站目前幾乎沒有提及其在中國的成功投資案例,而只是強調其在美國、新加坡、韓國、加拿大、日本和歐洲等地已有佈局。…
Founded in 1999 and headquartered in Beijing, New Higher Education is a leading provider of higher education services in Southwest China.

快訊:中國新高教盈利 受惠業務多元化

最新:民辦高等職業教育企業中國新高教集團有限公司(2001.HK)周三公布截至2月底的中期業績,期內淨利潤按年增長10.6%至4.32億元。 利好:受惠於學費收入及住宿費收入穩步增長,該公司期內總收入增加13.8%至13.1億元。 值得關注:由於持續進行校園環境升級改造,加上優化師資成本結構,以及加強高質量師資隊伍建設,其主營成本增加12.9%至7.9億元。 深度:中國新高教創立於1999年,總部位於北京,是大陸西南地區領先的高等教育服務提供商。受惠於官方持續支持職業教育,該公司於2021年開設了八大新專業,其中智能製造工程、大數據技術、網絡與新媒體等,正好迎合科技發展趨勢;同時,它也加强了民生緊缺的專業培訓,新增社區康復、嬰幼兒托育服務和早期教育等新專業,培育專業人才以填補行業空缺。因此即使面對新冠疫情,其收入及盈利自2021年持續上升。 市場反應:中國新高教周四股價下跌,中午收市軟1.3%至2.26港元,處於過去52周的中間水平。 記者:歐美美 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Baozun announces executive moves

寶尊能否彎道超前仍待時間驗證

這家電子商務服務提供商表示,“轉型旅程”正迎來轉機 重點: 收購Gap中國後,寶尊電商去年營收增長5%,Gap中國佔其全年總銷售額的14% 去年公司原來的電商業務產品銷售額下降21%,電商服務收入也下滑5% 譚英 作為中國最大的電子商務服務提供商之一,寶尊電商有限公司(BZUN.US, 9991.HK)在過去一年一直在進行重大轉型,收購品牌並投資新的離岸業務,以便實現多元化發展。但這家大股東包括電商巨頭阿里巴巴(BABA.US;9988.HK)的公司,究竟發生了什麼? 上周寶尊電商發佈2023年年報,並宣布兩項高管變動,給出了一些新的暗示。祝燕潔被任命為公司新任首席財務官,接替前任於鈞瑞,於鈞瑞則將專注於寶尊電商總裁的職責。兩人都是四年前加入公司,最新變動似是為了讓於鈞瑞有更多時間,專注重振寶尊核心的電子商務服務業務。 消息公佈後的第二天,寶尊電商在香港掛牌的股價下跌了4%,這是投資者對該公司正在進行的轉型不感興趣的最新證據。公司此前在3月公佈了2023年的財務業績,意味最新的下滑可能是對高管變動和年報中新細節的回應。公司在納斯達克掛牌的股票,在過去52周已下跌40%以上。 年報揭示了寶尊電商的最新想法。在國內,已推出一年的品牌管理業務正在轉向兩個新方向,而在國外,它也正在向南,即東南亞擴張。去年,公司收購了Gap(GPS.US)中國業務,並在幾個月後與私營品牌管理公司Authentic Brands Group成立了持股51%的合資企業,這已成為公司兩項全新的品牌相關業務,即寶尊品牌管理(BBM)和寶尊國際(BZI)。 寶尊電商仍然是公司在國內的品牌管理業務的核心,為各品牌提供後端電商供應鏈管理服務。寶尊國際也在國際上做同樣的事情,最初是在東南亞。首席執行官仇文彬在公司3月份的最新財報電話會議上表示,Gap中國處於寶尊品牌管理的核心位置,隨著公司致力於將該連鎖重塑為更高端的品牌,Gap中國經營虧損大幅收窄。 “品牌管理轉型第一年即顯現積極成果,為未來的增長和成功奠定堅實基礎,”仇文彬說。“寶尊品牌管理是寶尊第二增長曲線的關鍵組成部分。寶尊國際是公司的長期發展機遇,我們將持續構建業務基礎設施。” 不起眼的數字 雖然這個願景在理論上聽起來不錯,但實際數據並不太起眼。寶尊電商2023年的年收入僅增長5%至88億元,其中包括來自Gap中國的13億元。公司為其他品牌提供電商服務的核心業務下降了5%,至55億元,而通過電商銷售產品的收入下降了21%,至20億元。 在產品銷售類別方面,家電銷售收入下降了29%,電子產品銷售收入下降了56%,從中可以看到中國消費者避免購買大件商品的疲軟情緒。 公司全年虧損2.78億元,較2022年的6.53億元虧損有所收窄。公司的品牌管理部門(主要包括Gap中國業務)全年調整後營業虧損1.88億元。該連鎖店在被收購前關閉了86家門店,寶尊電商繼承了連鎖店的經營虧損。 寶尊電商轉型正值中國電子商務領域發生痛苦變化之際,經過多年的強勁增長,行業正顯示出成熟的跡象。國內,從阿里巴巴的天貓到騰訊的微信視頻號等主要平台,都在努力應對疲軟的消費者信心。曾經是寶尊電商主要客戶群之一的國外奢侈品牌,也面臨著來自本土奢侈品牌的新競爭。 2007年,寶尊電商始於一個聰明的想法,為希望利用當時中國日漸興起的電商浪潮的知名外國品牌提供後台服務。公司核心的電商服務業務的主要合作夥伴是阿里巴巴,它擁有寶尊電商14.4%的股份。對阿里巴巴的依賴最終成為了一種負擔,限制了寶尊電商的增長機會,它後來開始通過為品牌合作夥伴提供跨平台的電商服務來實現多元化發展。 那麼,目前情況如何?從年報看,寶尊電商通過推出“創業內容商業中心”,以及收購抖音的頭部合作夥伴洛氪迅,來應對抖音在國內電商生態系統中的顛覆性影響。 寶尊品牌管理已從70余個歷史運營系統整合為單一綜合運營平台,將是該部門未來發展的基礎。寶尊努力擺脫與Gap門店相關的折扣品牌形象,實施“扎根中國、服務中國”的全新品牌策略。 寶尊國際最初的主打品牌是Authentic Brands旗下的Hunter品牌,寶尊擁有該品牌在大中華區和東南亞市場的知識產權。寶尊國際已在新加坡、馬來西亞、泰國、韓國、菲律賓、香港和台灣有150 名員工。公司計劃今年將以戶外服裝和橡膠靴聞名的Hunter品牌引入新加坡和馬來西亞。 仇文彬表示,寶尊國際與日本的本田汽車建立了類似的合作關係,將於今年晚些時候在新馬市場推出,並補充說雙方將同時在線上和線下開展合作。 寶尊目前的市銷率(P/S)為0.13倍,與國內競爭對手微盟集團(2013.HK)相比顯得相當低迷,後者的市銷率有1.38倍。全球同行Salesforce(CRM.US)和Shopify(SHOP.US)的市銷率都要高得多,分別為7.81倍和13.58倍。寶尊電商低迷的估值可能解釋了為什麼雅虎財經調查的七家分析機構中,有六家對其給出了“強烈買入”或“買入”的評級。至少一家券商,即大和資本最近將該股評級調高為“買入”。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道,包括贊助內容。欲瞭解更多信息,包括對個別文章的疑問,請點擊這裏聯繫我們 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏