中國房地產龍頭企業萬科將分拆旗下物管公司萬物雲到港股上市,據報計劃集資至少20億美元

重點:

  • 萬物雲希望利用科技元素吸引投資者,力爭成為今年最大集資額新股
  • 物管股近年表現低迷,萬物雲此時上市,未必能爭取到理想估值

陳嘉儀

中國房地產市場深陷低谷之際,萬科企業股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)將分拆旗下經營物業和空間管理服務的萬物雲空間科技服務股份有限公司來港集資,並成功通過港交所上市聆訊。據報該公司計劃集資至少20億美元(約139億元),有機會成為繼中國中免(1880.HK; 601888.SH)於8月中籌資約21億美元後,今年集資額最高的新股。

根據初步招股文件,萬物雲三大主要業務分別為:社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務和「人工智慧物聯網(AIoT)」及「流程即服務(BPaaS)」解決方案服務。前兩者覆蓋傳統社區物業服務、商業物業服務以及城市空間整合服務,為公司重要收入來源,歷年對營業收入貢獻合計均超過90%;近年新開發的AIoT以及BPaaS解決方案,主要提供遠端空間科技營運服務。

去年萬物雲營收達237億元,同比增長30.6%,對收入貢獻最大的住宅物業服務,在管建築面積達6.6億平方米,但上述兩個業務指標,都低於行業龍頭碧桂園服務(6098.HK)的288.4億元和7.66億平方米。

錯過上市最佳時機

萬科企業作為中國房地產龍頭之一,早於1990年推出物業管理服務,但在過去幾年內房企業分拆物管潮中,表現不太積極。直至2020年10月,公司把「萬科物業」改名為「萬物雲」,才踏出了第一步;到去年11月公司通過拆分獨立上市,再到4月遞交上市申請、9月獲批,前後花了快兩年時間,但由於其後股市氣氛由盛轉衰,蹉跎間錯過了上市最好時機。

內房分拆物管業務熱潮始於2014年彩生活(1778.HK)上市,其穩定的現金流和盈利能力,被母公司花樣年(1777.HK)發掘出來,其後各大房企相繼仿傚,均得到投資者青睞。碧桂園服務2018年6月以介紹形式上市,開市價每股10港元;至去年6月底,曾創下85.2港元歷史高位,市值超過2,800億港元(2,450億元),假如萬物雲能趕及在當時上市,相信有力挑戰其估值。

然而,隨著官方遏抑樓價、去槓桿力度不減,「房住不炒」和「三條紅綫」等政策持續,去年下半年內房爆發企業債務危機,資本市場對物管股的狂熱也降溫。截至9月13日,恒生物業服務及管理指數一年累跌約六成;碧桂園服務當天收盤已回落至15.72港元,市值降至550億港元,不及顛峰時五分一。

以2021年業績比較,萬物雲的在管建築面積、營收規模均不及碧桂園服務,如非母公司有國企背景,碧桂園目前估值水平恐怕就是其天花板高度。逆風當前還硬推上市,說白了就是要提振母公司,因為自去年下半年以來,內房動工量或銷售都大不如前,甚至出現爛尾樓、房貸拒付潮,令房企壓力日增。萬科企業3月底發佈2021年業績,營收4,528億元,同比僅升8%;淨利潤更大幅下滑45.8%至225億元。翌日,萬物雲就遞交了上市申請。

面對官方重手整頓內房企業,萬物雲過去兩年營收仍然增長逾三成,但淨利潤增幅由2020年的44.2%,縮減到去年的12.9%,主要因為員工及分包成本增加,令銷售成本持續上升。值得留意的是,該公司在上市前突然巨額分紅,2021年度豪派35億元股息,為年內利潤兩倍。

目前萬科企業持萬物雲57.12%,同系企業持股5.77%;其他股東還包括博裕資本、58同城、琳珠集團等。萬物雲突然派高息,連同過去兩年分別派息2.47億元與3.18億元,三年共派了逾41億元,接近同期利潤總和42.7億元;持股62.89%的萬科企業和同系公司,合共分得逾25.78億元,因此被認為是向母企輸血。

科技元素引人注目

面對大市及行業低迷,加上物管股向來被視為技術含量低、勞動密集型的行業,因此萬物雲需講出動聽故事才能爭取較高估值上市,它的方法便是加入科技和互聯網元素。據初步招股文件顯示,萬物雲上市募集到的資金,將主要用於業務擴張、開發AIoT及BPaaS解決方案,以至收購或投資上下游供應鏈服務商等。

然而,其AIoT及BPaaS解決方案目前能夠實現的場景,主要為監控汽車違規、垃圾識別、垃圾桶滿瀉等社區管理問題,並沒有涉及雲計算層面,科技成份含金量不足。再看今年第一季,該業務營收僅約5億元,佔總營收7.3%,此收入比例與2019年的5.8%比較僅屬小幅上升,可見其「轉型故事」仍然需要長時間發展。

要估計萬物雲的上市市值,或許可參考同業碧桂園服務、華潤萬象(1209.HK)及中海物業(2669.HK)約9.5倍至40倍的預測市盈率,如果取其平均25.8倍,以萬物雲今年首三個月盈利3.19億元引伸到全年預計約12.76億元計算,估計其市值僅約330億港元。尤其是考慮當前不少物業開發商銷售下滑或遭遇財務困境,在市場氣氣不佳的背景下,該公司恐怕難以達到籌資20億美元的市場預期。

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新聞

藍月亮上半年歸損收窄不少於55%

洗滌用品製造商藍月亮集團控股有限公司(6993.HK)周三公布,預計截至今年6月底止上半年,股東應佔綜合虧損將較去年同期的4.35億港元收窄不少於55%,即虧損降至約1.96億港元或以下。 公司表示,業績改善主要受惠於營運效率、行銷投放及渠道布局三方面優化。期內集團簡化業務流程及資源配置,削減低效開支,並把行銷資源集中於盈利能力較高及增長潛力較大的核心渠道,帶動銷售及分銷費用率下降。 同時,集團透過「至尊潔淨之旅」及「溜達節」等活動,推廣至尊濃縮洗衣液及淨享泡沫沐浴露等新品,提升行銷投入回報。公司亦持續拓展線下分銷、新興電商及多元推廣渠道,吸納年輕消費者及增加新客戶。 藍月亮表示,未來將繼續推進差異化產品布局、拓寬渠道及加強研發,並預計於8月底前公布中期業績。 公司股價周四平開,至中午休市報3.11港元,升4.36%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

永達汽車售股集資 夥弘信電子佈局具身智能 

汽車銷售集團中國永達汽車服務控股公司(3669.HK)周三公布,弘信國際海運將認購永達7,316萬股新股,每股認購價0.825元,涉資6,035.7萬元,將全用於具身智能商業佈局。 售價較永達周三每股1.03元折讓19.9%,但較最近五個連續交易日每股均價0.808元溢價2.1%,配售股份將佔已擴大後的發行總股本約3.85%。 永達亦與弘信國際海運旗下的弘信電子訂立戰略合作協議,永達將依託弘信電子的專業能力及產業資源,全面佈局具身智能商業化應用服務。 周四永達開市跌10.7%報0.92港元,公司股價較過去一年高位跌逾六成。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
East Roc is an energy beverage

AI假影片風波揭品牌短板 東鵬飲料難甩藍領標籤

儘管這家能量飲料製造商錄得強勁增長,東鵬飲料自2月在香港上市以來,投資情緒一直低迷 重點: 一段涉及公司董事長的AI生成影片發布後,東鵬飲料的滬港兩地上市股份重挫,五日內市值蒸發逾10億美元 即使在本輪拋售前,市場對該股的情緒已相當低迷,可能反映公司一直難以擺脫旗下招牌能量飲料的藍領形象   譚英 這原本應該只是一場很容易處理的風波,只要有一支稱職的法律或公關團隊,理應很快便能平息。6月22日,一段影片在網上瘋傳,片中東鵬飲料(集團)股份有限公司(9980.HK;605499.SH)創辦人兼董事長林木勤,與摩托車企業家張雪互相敬酒。真正引發爭議的,是有人遞上東鵬飲料自家產品時,林木勤卻婉拒了這款常被稱為中國紅牛的能量飲料。 「我平時不喝這個。」林木勤在影片中說。 儘管外界很快便發現影片經過AI篡改,東鵬飲料的滬港兩地上市股份仍在隨後四個交易日大幅下挫,合計蒸發70億元(10億美元)市值。直到張雪公開原始影片,警方亦查明AI版本的製作者後,拋售潮才逐漸平息,股價也隨之企穩。 在中國消費品牌中,造假與詐騙事件屢見不鮮,幕後往往是競爭對手或其他意圖打擊熱門產品的人士。但如此多人相信這段影片,也凸顯了東鵬飲料更深層的問題,也就是其根深蒂固的藍領形象。這種形象正令公司產品難以打入收入較高、消費力更強的Z世代消費者市場。 上海市消費者權益保護委員會及其他行業機構的資料顯示,通常指1995年至2012年間出生的Z世代消費者,往往會查看產品標籤上的含糖量,以及相關宣傳是否有據可查。這對東鵬飲料並非好消息,其核心能量飲料每罐500毫升的含糖量高達驚人的66.5%,高出紅牛逾倍。 同一罐東鵬飲料售價為4元至5元,相比之下,一罐250毫升紅牛的售價為6元。這樣的價差或許足以吸引收入較低的藍領勞工,卻未必能說服更注重營養與健康的Z世代白領消費者。 本土飲料巨頭 東鵬飲料今年2月在香港首次公開招股,募資100億港元(12.8億美元),在原有的上海上市地位之外,再添香港上市平台,成為中國首家兩地上市的飲料企業。公司自2021年起在上海上市,但其港股自掛牌以來一路穩步下滑,截至周三收市報112.40港元,較招股價累計下跌約40%。 東鵬飲料並非唯一遭遇這種情況的公司。申萬宏源證券食品飲料行業指數在2026年首六個月亦下跌20.42%,反映投資者對整個板塊情緒低迷。不過,至少從強勁的財務表現來看,東鵬飲料理應有能力逆勢而行。 公司去年收入增長31.8%至209億元,淨利潤亦錄得相若的32.7%增幅,達44.2億元。旗下各類飲料全年銷量超過100億瓶,並為2026年收入訂下20%的增長目標,雖較去年有所放緩,但仍屬穩健。今年第一季度收入增長21.46%至58億元,顯示公司有望實現全年目標。此外,東鵬飲料亦頗受分析師青睞,目前已有逾30家機構主動追蹤覆蓋。 東鵬飲料早年曾在中國市場與紅牛正面交鋒,最終成為明顯的勝方。根據尼爾森IQ的數據,去年東鵬飲料按銷量計佔中國能量飲料市場51.6%,按銷售額計則佔38.3%。相比之下,紅牛系企業按銷量計的市場份額為35%。 草根出身 與許多中國知名企業家一樣,創辦人林木勤確實出身藍領階層,而在那段AI偽造影片中,他看來似乎急於擺脫這種背景。他出生於廣東汕尾一個靠捕魚維生的家庭,1984年移居深圳,當時這座城市的規模仍相對不大。他其後在當地一家公司任職,該公司於1995年透過合資方式開始生產紅牛能量飲料。 林木勤於1997年轉投一家國有豆奶生產商,並在公司瀕臨破產之際,於2003年將其收購。到2009年,他開始進軍能量飲料市場,運用自身經驗打造一款專為中國勞工量身設計的產品,包括加上可防止工地灰塵沾污飲料的防塵蓋,定價則約為紅牛的一半。 林木勤一直設法提振公司股價,並於今年4月批准一項計劃,回購最多20億元上海上市股份。他亦於5月下旬增持49,800股港股,涉資650萬港元,並表示會考慮動用最多2億港元個人資金進一步增持。 東鵬飲料的核心產品是其原有能量飲料,但公司一直積極拓展更廣泛的運動飲料產品線。去年,能量飲料佔公司收入74.8%,運動飲料則佔15.7%。 根據東鵬飲料香港招股章程所引述的第三方研究,這兩類產品均屬於中國功能飲料市場的一部分。該市場2024年規模達1,665億元,年均增長率為8.3%。能量飲料是當中最大的細分市場,2024年零售額達1,114億元;運動飲料的零售額則為547億元。 不過,這個市場正變得日益擁擠。全球飲料巨頭可口可樂(KO.US)持股19%的Monster Beverage(MNST.US),在2024年推出以藍領勞工為目標客群的Predator品牌後,今年第一季度在中國的淨銷售額同比增長95%。中國紅牛品牌背後的企業之一TCP Group(天絲集團),亦於2024年宣布計劃在廣西興建其在中國的第三座生產設施。 隨著這些及其他競爭對手紛紛湧入市場,東鵬飲料旗艦產品的增長速度一直放緩。其核心能量飲料收入在2025年僅增長17.25%,到2026年第一季度進一步放緩至13.11%,遠低於2021年的41.6%。旗下主力運動飲料的增幅亦由2025年的119%,降至今年第一季度的13%。 隨著這些主要產品的增長放緩,花旗近期分別將東鵬飲料2026年及2027年的盈利預測下調10%和15%,並將同期收入預測下調7%和12%,理由是天氣狀況不利及市場競爭加劇。花旗亦大幅下調東鵬飲料港股目標價,由310.80港元降至161.70港元。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Insilico revenue soars

英矽智能上半年扭虧為盈 依靠BD半年營收破億美元

英矽智能發布2026年上半年盈喜預告,預計營收超1億美元,同比大增逾270%,不僅實現淨利潤扭虧為盈,且收入規模已達到2025年全年近2倍 重點: 強大的BD能力成為核心現金引擎,上半年接連拿下禮來、武田、SK生物製藥等巨頭大單 核心管線Rentosertib正式邁入Ⅲ期臨床,但最快要2027年底才能讀出關鍵數據    莫莉 長期以來,「資金消耗快、商業化落地難、效率驗證存疑」是AI製藥賽道的三大痛點,如今,隨著頭部企業財務數據的反轉,行業的估值邏輯正在被重新定義。7月9日,上市僅半年的英矽智能(3696.HK)交出了一份令市場矚目的成績單,其發布的正面盈利預告顯示,2026年上半年公司將扭虧為盈。 期內,英矽智能的收入預計達到1.025億至1.065億美元,同比暴增272.7%至287.3%,同時淨利潤將達到3,350萬至3,950萬美元,而2025年上半年曾錄得淨虧損1,920萬美元,調整後非IFRS淨利潤4550萬-5150萬美元。 從收入規模來看,英矽智能2026年上半年的收入甚至是2025年全年接近2倍。這份亮眼的財報中,收入增加的核心動力來自對外授權、聯合開發及研究合作協議的顯著增加。丁香園Insight數據庫顯示,英矽智能2026年已累計達成14起交易,累計簽約總金額超過70億美元,其中包括4筆大額跨國藥企的合作:1月與施維雅達成最高8.88億美元合作;3月與跨國巨頭禮來簽訂27.5億美元全球研發協議;6月與SK生物製藥簽署25億美元項目;7月2日又與武田製藥達成6億美元全球戰略合作協議。 值得注意的是,上述簽約總金額中包含了後續的大額里程碑付款及銷售分成,能否足額兌現存在不確定性。此外,由BD首付款驅動的業績增長本身帶有偶發性,雖能迅速美化當期報表,但收入的可持續性歸根結底取決於合作管線的臨床進展與後續里程碑的順利達成。 事實上,英矽智能在此前就曾因BD收入減少導致業績波動。2025年,由於缺乏新增大額授權落地,公司營收從2024年的8,583.40萬美元下滑至5,623.90萬美元,淨虧損更是從1,709.60萬美元大幅擴大至3.52億美元。 首個AI研發管線進入三期 目前,全球AI製藥行業的主要收入來源可歸納為三大類:售賣軟件平台、提供研發外包服務,以及將自研管線進行授權合作。然而,英矽智能並不滿足於只是提供技術的「賣水人」角色,公司正致力於依託其核心AI平台,穩步推進自有核心管線,以期最終實現自研藥物的自主商業化落地。 截至2026年6月30日,英矽智能已篩選確定31款臨床前候選化合物,深度覆蓋腫瘤、免疫、代謝、中樞神經系統等高壁壘、大潛力的核心疾病領域。其中,已有13款藥物獲得新藥臨床試驗批准,共有10個項目處於臨床試驗階段,包括4個由公司自主推進臨床開發,6個在合作藥企支持下開展研究。 7月8日,英矽智能核心管線Rentosertib(ISM001-055)正式邁入Ⅲ期臨床,用於治療特發性肺纖維化(IPF)。作為全球首個從靶點發現、分子生成再到臨床推進均由AI全鏈路驅動的候選藥物,Rentosertib頭頂諸多光環:不僅於2023年2月獲FDA孤兒藥資格認定,更在2025年5月被CDE納入突破性治療品種。然而,光環背後亦有隱憂,該項目的IIa期研究樣本量僅為71例,且其在美國的IIa期試驗曾被FDA短暫下達過臨床擱置(Clinical Hold)。儘管禁令隨後得以解除,但也顯示出監管機構對AI篩選分子的安全性驗證與數據審視依然極其嚴格。 按照52周的給藥週期測算,Rentosertib的Ⅲ期臨床給藥預計將在2027年6月底結束,疊加後續的數據清理與統計分析流程,最快需到2027年底才能公布關鍵結果。這意味著,該管線從2019年立項到最終獲批上市,整體周期仍長達10年。如果AI的作用僅僅只是加速研發早期的靶點篩選過程,卻無法在支出高昂、失敗率更高的臨床階段提升成功率,那麼AI對製藥產業的價值恐大打折扣。 在港股AI製藥板塊中,英矽智能的市值約為265億港元,而另一家頭部企業晶泰科技(2228.HK)的市值約310億港元,後者在營收結構上對BD收入的依賴度相對較低。對於重倉自研管線的英矽智能而言,當前的高估值能否獲得投資者的支持將取決於兩方面考驗,核心管線Rentosertib最終披露的Ⅲ期臨床數據能否驗證AI的有效性,以及後續的BD訂單能否持續接力,持續為公司帶來現金流。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏