受累新冠疫情及房地產行業不景氣,這家房地產交易平台上半年收入大降逾四成,而且轉盈為虧

重點︰

  • 貝殼控股上半年由盈轉虧,但公司宣佈10億美元回購計劃,加上新業務增長迅速及控制成本見效,刺激股價大漲
  • 董事長兼CEO彭永東提出的「一體兩翼」戰略漸見成效,但新業務佔收入的比重仍然有限

葉天娜

中國房地產市場過去一年陷入冰河時期,在官方「房住不炒」政策下,樓市成交量大幅下跌,加上針對房地產企業債務風險的「三條紅線」實施後,不少無法融資的高負債房企資金鏈斷裂,引致爛尾樓多不勝數。

二手房表現也同病相憐,根據中國指數研究院的數據,今年上半年15個代表城市二手房累計成交面積按年大降49.6%。作為房地產交易平台、並經營中國知名「鏈家地產」中介店鋪網絡的貝殼控股有限公司(BEKE.US; 2423.HK)首當其衝,公司上周公布的中期業績顯示,上半年收入按年大減41.3%至263億元,期內更轉盈為虧,錄得24.85億元淨虧損,表現遠差於去年上半年的淨賺21.7億元;其中單是第二季,已錄得近18.7億元淨虧損,主要受累於新冠疫情復發,多個主要城市實施封控措施,導致交易量大減。

貝殼董事長兼CEO彭永東去年12月提出「一體兩翼」佈局戰略,「一體」是指房產交易,「兩翼」是家裝家居和普惠租房業務。半年過去,三項業務的表現卻迥然不同。

截至6月底,貝殼總交易額(GTV)按年跌46.5%至1.23萬億元,作為「一體」的核心房產交易業務受挫,無論是存量房或新房交易額,均分別大跌42.1%及50.6%。公司歸咎於新冠疫情、以及開發商面對資金流動性和交付壓力,由於部分開發商無法按時交房,甚至爛尾導致斷供,貝殼為涉及爛尾的開發商進行高達22.1億元的壞帳計提,成為影響業績的一大因素。

宣布回購刺激股價

公布業績後,貝殼股價不跌反升,在之後的兩個交易日,其港股累計大漲15.2%。有此反應,一來是貝殼宣佈了10億美元(69億元)的回購計劃,二是作為「兩翼」之一的家居家裝業務被寄予厚望,三是公司的節約成本取得成效。

今年4月,貝殼宣布完成收購聖都家裝,發展裝修業務,在全國24個城市開設了136家門店,引領上半年家居家裝收入按年增長9.4倍至11億元,總交易額更從1億元大增至15億元,管理層甚至豪言其規模要超過100億元。

至於另外一翼、即包括租房業務在內的新興業務表現不俗,雖然上半年相關收入減少17.1%至10億元,但主要因為金融服務淨收入減少,反觀輕託管租賃服務淨收入仍然增加。市場估計雖然國民減少買房,但仍需轉投租賃市場以解決住屋需要,因此該項業務仍值得期待。

但兩翼要起飛,瘦身必不可少,貝殼在去年已開始裁員關店,今年上半年整體營業成本按年大降38.4%至214億元,主要因為門店數量減少19%至42,831家,以及經紀人數量大減24.4%至41.49萬名所致。

凱基證券亞洲投資策略部主管溫傑認為,雖然貝殼的家裝業務快速增長,但對收入貢獻不大,投資者始終較關心其核心業務,「中國經濟不佳,房地產市場低迷,可能要等到明年下半年才真正復甦,貝殼的生意將直接受影響。」

與國企開發商合作

去年5月,年僅50歲的貝殼創辦人左暉不敵肺癌去世,由2010年獲左暉力邀加盟的彭永東接掌帥印,面對官方監管、市場競爭及房地產交投萎縮等問題,彭永東希望以「一體兩翼」戰略協助公司渡過難關。另一方面,貝殼加強風險管理,選擇與較穩健的國企及優質開發商合作,以降低出現壞帳的機會。

投行高盛的研究報告稱,受惠這項新措施,貝殼上半年應收帳日數從100天降至72天,為第二季帶來30億元經營現金流;預計當市場調整後,貝殼的市佔率回升,業務可望持續增長,因此維持「買入」評級,目標價從60港元上調5%至63港元。

2020年,左暉帶領貝殼到美國上市,市值一度超越6,000億元,其後在中美政治博奕及中國官方對科技相關行業實施「強監管」下,股價曾經比高位蒸發逾75%;為避免被美國除牌,貝殼今年5月登陸港交所,成為首只以「介紹形式+雙重主要上市」掛牌的股份。

所謂介紹形式上市,並不涉及發售新股和集資,股份源於舊股,所以審核過程較快;雙重主要上市則代表兩個市場都是主要上市地,就算公司在美國摘牌,對港股也沒有影響,更能保護股東利益。

由於介紹形式上市並沒有增發股份,控股股東有6個月禁售期,上市後股價表現較穩定。貝殼在港首日掛牌開報30港元,一個多月後升至53港元,雖然在7月至8月出現調整,以上周五收盤價45.9港元計算,仍比首日掛牌價高53%。

隨着中國官方陸續公布挽救房地產市場的措施,貝殼預計第三季收入按年減少6.1%至8.8%,表現較第二季明顯改善。在接下來的幾個月,投資者將注視彭永東如何帶領這只貝殼潛出水底。

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新聞

簡訊:從玉智農發盈警料去年盈轉虧

從事農業種植及銷售的從玉智農集團有限公司(0875.HK)周一發盈警,截至去年底止料由淨利潤轉為淨虧損,預計蝕1.3億元人民幣(下同),而2023年則有盈利5,140萬元。 公司表示,期內子公司所獲得的收益減少,同時又確認貿易應收款減值損失,相反2023年則有貿易應收款減值損失的回撥。 從玉智農周二開市沒起跌,報0.58港元,公司股價在過去一年從高位下跌超過75% 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Coconut water giant if abandoning Singapore for Hong Kong, while coming up against the IPO deadline in a VAM agreement

椰水一哥if棄星選港 對賭協議要衝死線

椰子水品牌if創立12年,已成中港兩地銷量一哥,近期要向資本市場進軍 重點: 公司去年盈利按年增長近一倍 對賭協議下,要趕在2026年底前上市   劉智恒 中國飲料市場龐大,賣水的龍頭有農夫山泉(9633.HK)及華潤飲料(2460.HK)的怡寶,涼茶有加多寶及王老吉、功能飲品以東鵬及紅牛為領頭羊,至於近幾年流行的椰子水,泰國的if已手執牛耳之位。 2013年泰國人Pongsakorn Pongsak創立if品牌,主力生產即飲天然椰子水,並將其引入中國市場。經過12年發展,if母企IFBH Pte.Ltd.計劃進軍香港資本市場,近日已遞交上市申請。 根據申請文件,公司2024年的收入為1.58億美元,較2023年大升80%。 去年盈利3,332萬美元,按年勁升98%。公司的收入中,椰子水佔比達95.6%;集團去年毛利率,由2023年的35.5上升1.7個百分點至37.2%,。 IFBH以輕資產模式運營,委託代工廠負責製造,代工廠要向IFBH認可的椰農及採集商採購椰子水。IFBH通過與各地分銷商合作,藉後者的渠道將產品流向市場。至於倉配流程等,則通過與第三方物流供應商合作。 贏在一個塑料瓶 If能在市場打出一條光明大道,當然有許多成功要素,但主要一步棋,竟是以塑料瓶裝載椰子水。驟眼看你會以為沒甚大不了,但當你想明白椰子水的特質,就會發覺這確是一大妙著。 椰子水的賣點是天然健康,清甜解渴,其汁液就像水,以塑料瓶裝載,可讓消費者直接察看清澈的椰子水,心裡就認為從椰子中取出沒兩樣,感覺是天然產品,無添加,更健康。 正如農夫山泉為突顯其水的天然,經常掛在嘴邊說自己的工作不就是天然水搬運工;以百分百椰子水為賣點的if,標榜的其實就是把椰子裏的水汁裝起來賣給你,其營銷方法跟農夫山泉強調的賣點如出一徹。 消費者對if的天然賣點極受落,到2020年if已成內地椰子水的一哥,銷量更連續五年位居榜首,市場佔有率達34%,大幅拋離第二位的競爭對手。在香港市場更是一騎絕塵,自2016年開始,已連續九年銷量第一,市佔率達到60%。 2026:對賭死線 公司原計劃在新加坡上市,最終卻急轉彎,選擇香港作為資本賽道。公司解釋,在港上市可提升公司的品牌知名度及企業形象;而且公司的主要市場在中港兩地,港交所與內地的連繫緊密,選擇香港更為恰當。 去年3月15日,公司與Aquaviva訂立股份認購協議,後者同意認購125,000股新股,佔擴大股份約11.1%,涉資1,750萬美元。同時,Aquaviva亦獲IFBH大股東Pongsakorn Pongsak授出一項認沽期權,若IFBH未能於2026年12月31日上市,投資者有權按每年12%的回報率計算,向Pongsakorn Pongsak行使認沽權利。 目前Aquaviva 已解散清盤,並將股份分配予三名股東,分別是淡馬鍚旗下的Fullerton、Oasis Partners及10BIF Ltd。 強勁品牌護城河 雖然明年底是上市最後期限,但相信要在死線前完成上市,對IFBH問題不大。首先,其所處的椰子水為飲料中增長最快的市場,根據灼識諮詢,在大中華區的銷售預計從2024年的10.93億美元,以19.4%的複合年增長率升至2029年的26.5億美元。在全球市場上,椰子水亦從2024年的50億美元,增長至2029年的85億美元,複合年增長率為11.1%。 另外,市場方興未艾,競爭者雖不斷湧現,然而if已成功建立飲品的形象,打造了自家的品牌,市場認受性十分強,後來者要分一小杯羹不難,要搶奪if的江山及衝破其護城河,殊實不易。 一隻產品有多成功,只要看看市場的模仿者有多少,心裡就有一個大概。電商平台上,曾先後出現了TF、LF 及1F的椰子水,與if只屬一字之差,不就是想混淆市場消費者,讓人們以為質量與if等同,或是if的同系產品。從一眾山寨版if,就知其品牌的市場地位如何超然。 全球椰子水市場上,龍頭企業Vita…

簡訊:六福集團3月季度營收下滑 同店銷售額跌幅擴大

珠寶零售商六福集團(國際)有限公司(0590.HK)上周四披露,截至3月底的三個月期間,其零售收入同比下降1%,同店銷售額則下降10%。 公司在港澳市場表現最差,三月當季零售收入同比驟降11%,同店銷售額大幅下挫14%。相較之下,中國內地業務表現較好,當季零售收入增長20%,同店銷售額亦錄得2%升幅。 報告期內,集團淨減少56間門店,總門店數從去年9月底的3,343間縮減至今年3月末的3,287間。 由於復活節假期,香港交易所上周五與本周一休市。六福集團股價今年以來已上升6.6%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
CaoCao operates a ride hailing service

證監會開綠燈 曹操出行IPO接近衝線

上周,在首次向港交所提交上市申請一年後,這家由吉利投資的網約車應用程序終於獲得中國證監會的境外上市許可 重點: 獲得中國證券監管機構的批准後,曹操出行耗時一年的港股上市計劃或即將完成 該公司去年上半年收入增長25%,超越競爭對手,在此期間它進軍32個新城市,業務版圖擴大逾60%    陽歌 汽車巨頭吉利一向在最新的駕駛科技與服務領域起步稍晚,但往往能憑借更雄厚的資源與執行力迅速迎頭趕上。這點在吉利對標Uber(UBER.US)打造的出行平台曹操出行有限公司身上或許會再次應驗。如今,其一度停滯的IPO計劃終於接近終點線。 曹操出行一年前首次向香港交易所提交上市申請但未能成功,後於去年10月重新提交申請。上週五,中國證監會終於批准了此次上市,清除了主要的監管障礙之一。現在,曹操出行須通過港交所的上市聆訊,此事可能在未來一兩個月內完成,這將為其最終上市鋪平道路。 屆時,曹操出行將加入一個日漸擁擠的賽道,與中國的上市同行一較高下,其中包括規模較小的嘀嗒出行(2559.HK)和如祺出行(9680.HK)。許多人認為,行業巨頭滴滴也可能會在不久的未來在香港上市,在2021年因未能通過必要的數據安全審查而在紐約短暫上市後,再次成為一家上市公司。 中等規模的中國投資銀行華泰國際、農銀國際和廣發證券(香港)為此次上市的保薦人,這表明其規模應該相對較大。彭博新聞社此前報道稱,此次上市或將籌集數億美元。 在中國擁擠的網約車行業,2015年成立的曹操出行相對而言是個新手。吉利創始人李書福持有84%的股份,這是其最大的競爭優勢之一。吉利是中國最成功的民營車企,旗下目前擁有一系列上市資產,從吉利汽車(0175.HK),到瑞典的沃爾沃(VOLCAR.US)、電動汽車製造商極氪(ZKR.US)、跑車製造商路特斯(LOT.US)和智能汽車技術開發商億咖通(ECX.US)。 曹操出行有別於競爭對手的地方在於越來越多地使用自己開發的定制車輛,由吉利旗下公司生產,再由曹操出行將其出售或租賃給司機。這種模式與出租車的方式類似,與多數平台讓司機自備車輛的做法不同。 「我們利用吉利體系內龐大的換電站及汽車維修店網絡,為司機造就巨大的成本優勢,從而提高他們的淨收入,」曹操出行在去年10月提交的最新版申請書中表示。「我們的定制車亦為司機優化了經濟性及駕駛體驗。」 雖然這一策略自2022年才啓動,但公司迅速加大投入。2023年,專用車輛佔其平台總交易金額(GTV)約五分之一,並於去年上半年進一步提升至26.4%。公司表示,該比例將持續上升,目標是最終為所有司機提供定制車輛。 聚合應用程序 曹操出行的另一個顯著特點是,它越來越多地使用聚合應用程序,這些應用程序整合了許多不同網約車服務平台的服務。這種應用程序在中國越來越常見,它降低了一些資源較少、無力自己開發應用程序的小公司的准入門檻。但這也導致許多小公司進入了市場,從而加劇了競爭。使用聚合應用程序還能降低營銷成本,因為大多數此類平台都由知名企業運營,如高德地圖和外賣餐飲巨頭美團。 曹操出行起初依賴自己的應用程序,但首次接入聚合應用程序不久後,業務便迅速向它們轉移。從那以後,通過聚合應用程序完成的網約車訂單比例,已從2018年的3.5%上升到2023年的30%。公司表示這一比例將繼續增長,預計到2028年達到訂單總量的一半左右。 公司指出,聚合應用程序的使用大幅降低了獲客成本,在GTV中的佔比從2021年的23.6%降至2023年的18.1%。 隨著基本商業模式的確定,曹操出行開始了積極的擴張。僅去年上半年,它就進入了32個新城市,截至去年6月,其業務覆蓋範圍擴大了60%以上,達到83個城市。這使得它在去年上半年實現了25%的營收增長,從一年前的49.4億元攀升至61.6億元(8.44億美元)。相比之下,滴滴去年全年的營收增長要慢得多,僅為7.5%,而如祺出行的營收增長了14%,嘀嗒出行的營收實際上還下降了3.4%。 快速增長也使得曹操出行的營銷費用佔營收的比例從2021年的7.1%上升到去年上半年的8.4%。在此期間,公司通過降低一般及行政費用和研發費用在營收中所佔的比例,部分抵消了這一增長。 這些努力幫助公司在2023年創下有史以來的首次毛利潤,去年上半年,其毛利潤從上年同期的1.65億元增至4.29億元,增長了一倍多。在此期間,公司毛利率從5.8%提高到7.0%,而隨著作為僅次於滴滴的第二大參與者地位更加鞏固,這個數字似乎還會繼續改善。然而,我們也應該注意到,曹操出行還有很多工作要做,因為上市文件顯示,該行業的頂級參與者(應該是指滴滴)在2023年控制了約75%的市場份額,而它的份額僅佔4.8%。 在估值方面,業內其他公司的估值倍數差異很大。像優步(Uber)和Grab(GRAB.US)這樣的頭部企業目前的市銷率(P/S)分別為3.7倍和5.9倍,而如祺出行和嘀嗒出行的市銷率則低得多,前者只有0.79倍和1.25倍。我們預計曹操出行應該能夠獲得更接近頭部企業的估值,市銷率或許在3倍左右,這將使其估值達到非常可觀的400億元。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏