房地产不景连累业绩 贝壳控股“三招”振股价

受累新冠疫情及房地产行业不景气，这家房地产交易平台上半年收入大降逾四成，而且转盈为亏

重点︰

• 贝壳控股上半年由盈转亏，但公司宣布10亿美元回购计划，加上新业务增长迅速及控制成本见效，刺激股价大涨
• 董事长兼CEO彭永东提出的“一体两翼”战略渐见成效，但新业务占收入的比重仍然有限

叶天娜

中国房地产市场过去一年陷入冰河时期，在官方“房住不炒”政策下，楼市成交量大幅下跌，加上针对房地产企业债务风险的“三条红线”实施后，不少无法融资的高负债房企资金链断裂，引致烂尾楼多不胜数。

二手房表现也同病相怜，根据中国指数研究院的数据，今年上半年15个代表城市二手房累计成交面积同比大降49.6%。作为房地产交易平台、并经营中国知名“链家地产”中介店铺网络的贝壳控股有限公司2423.HK)首当其冲，公司上周公布的中期业绩显示，上半年收入同比大减41.3%至263亿元，期内更转盈为亏，录得24.85亿元净亏损，表现远差于去年上半年的净赚21.7亿元；其中单是第二季，已录得近18.7亿元净亏损，主要受累于新冠疫情复发，多个主要城市实施封控措施，导致交易量大减。

贝壳董事长兼CEO彭永东去年12月提出“一体两翼”布局战略，“一体”是指房产交易赛道，“两翼”是家装家居和普惠租房业务。半年过去，三项业务的表现却迥然不同。

截至6月底，贝壳总交易额(GTV)同比跌46.5%至1.23万亿元，作为“一体”的核心房产交易业务受挫，无论是存量房或新房交易额，均分别大跌42.1%及50.6%。公司归咎于新冠疫情、以及开发商面对资金流动性和交付压力，由于部分开发商无法按时交房，甚至烂尾导致断供，贝壳为涉及烂尾的开发商进行高达22.1亿元的坏帐计提，成为影响业绩的一大因素。

宣布回购刺激股价

公布业绩后，贝壳股价不跌反升，在之后的两个交易日，其港股累计大涨15.2%。有此反应，一来是贝壳宣布了10亿美元(69亿元)的回购计划，二是作为“两翼”之一的家居家装业务被寄予厚望，三是公司的节约成本取得成效。

今年4月，贝壳宣布完成收购圣都家装，发展装修业务，在全国24个城市开设了136家门店，引领上半年家居家装收入同比增长9.4倍至11亿元，总交易额更从1亿元大增至15亿元，管理层甚至豪言其规模要超过100亿元。

至于另外一翼、即包括租房业务在内的新兴业务表现不俗，虽然上半年相关收入减少17.1%至10亿元，但主要因为金融服务净收入减少，反观轻托管租赁服务净收入仍然增加。市场估计虽然国民减少买房，但仍需转投租赁市场以解决住屋需要，因此该项业务仍值得期待。

但两翼要起飞，减肥必不可少，贝壳在去年已开始裁员关店，今年上半年整体营业成本同比大降38.4%至214亿元，主要因为门店数量减少19%至42,831家，以及经纪人数量大减24.4%至41.49万名所致。

凯基证券亚洲投资策略部主管温杰认为，虽然贝壳的家装业务快速增长，但对收入贡献不大，投资者始终较关心其核心业务，“中国经济不佳，房地产市场低迷，可能要等到明年下半年才真正复苏，贝壳的生意将直接受影响。”

与国企开发商合作

去年5月，年仅50岁的贝壳创办人左晖不敌肺癌去世，由2010年获左晖力邀加盟的彭永东接掌帅印，面对官方监管、市场竞争及房地产交投萎缩等问题，彭永东希望以“一体两翼”战略协助公司渡过难关。另一方面，贝壳加强风险管理，选择与较稳健的国企及优质开发商合作，以降低出现坏帐的机会。

投行高盛的研究报告称，受惠这项新举措，贝壳上半年应收帐日数从100天降至72天，为第二季带来30亿元经营现金流；预计当市场调整后，贝壳的市占率回升，业务可望持续增长，因此维持“买入”评级，目标价从60港元上调5%至63港元。

2020年，左晖带领贝壳到美国上市，市值一度超越6,000亿元，其后在中美政治博奕及中国官方对科技相关行业实施“强监管”下，股价曾经比高位蒸发逾75%；为避免被美国摘牌，贝壳今年5月登陆港交所，成为首只以“介绍形式+双重主要上市”挂牌的股份。

所谓介绍形式上市，并不涉及发售新股和集资，股份源于旧股，所以审核过程较快；双重主要上市则代表两个市场都是主要上市地，就算公司在美国摘牌，对港股也没有影响，更能保护股东利益。

由于介绍形式上市并没有增发股份，控股股东有6个月禁售期，上市后股价表现较稳定。贝壳在港首日挂牌开报30港元，一个多月后升至53港元，虽然在7月至8月出现调整，以上周五收盘价45.9港元计算，仍比首日挂牌价高53%。

随着中国官方陆续公布挽救房地产市场的措施，贝壳预计第三季收入按年减少6.1%至8.8%，表现较第二季明显改善。在接下来的几个月，投资者将注视彭永东如何带领这只贝壳潜出水底。

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