2423.HK
BEKE.US
From good to great, can Shell do it?

線上線下一體化的房地產中介貝殻,在內地疲弱的樓市下,派出一張亮麗的成績單

重點:

  • 貝殻去年扭虧為盈,賺58.9億元
  • 公司豪派股息每股0.117美元

    

劉智恒

當行業好景時,從事相關業務的企業大多可受惠,但到市況不景時,能穿越寒冬,跨過高山低谷仍屹立不倒,甚至可以邁步向前的,才有機會成為偉大企業。

近兩年內地樓市極度疲弱,民營房企十家有九家瀕臨破產,影響所及,房地產中介亦受牽連,強如易居(2048.HK)也因開發商拖佣而要重組債務。然而,面對樓市價量齊跌的環境,貝殻控股有限公司(2423.HK; BEKE.US)仍能逆市做好,公司展現出強大的能力。

貝殻剛公布2023年業績扭虧為盈,收入778億元(108億美元),按年增長28.2%,賺58.9億元,2022年虧損13.97億元。集團繼中期派特別現金股息每股0.057美元後,末期再派股息每股0.117美元,反映集團的現金仍然充裕。

過去一年貝殻推行的「一體三翼」策略取得成功,一體即指存量房和新房交易业务,三翼包括家居装修、房屋租賃管理,以及仍在摸索中的「貝家好」業務。

市佔率擴大

貝殻最主要的業務是房地產中介,2023年內地樓市價量齊跌,但貝殻在存量房的總交易額為20,280億元,新房為10,030億元,按年分別上升28.6%及16.7%。淨收入方面,存量房是279.5億元,新房是305.8億元,分別上升15.9%及6.7%。

能逆市取得更高收入,明顯是貝殻成功擊敗對手,搶佔了別人的市場,提升了市佔率,才能在樓市收縮的環境下仍創佳續。

事實貝殻在樓市不景氣下,去年底門店數量仍按年增長8.1%至43,817家,經紀人數亦按年增8.5%至427,656名。門店及經紀數量不跌反升,足見集團在逆市仍能愈做愈大。

另一方面,地產中介最擔心的事情就是生意做成了,佣金卻遲遲未到口袋,特別是開發商的佣金,易居就是被開發商拖佣而被拖垮。貝殻在新房銷售方面,將應收賬款周轉天數,由2022年的105天減少至2023年第三季的55天。去年第四季更縮短至43天。貝殻在新房上採用「快佣」模式收取,而「快佣」佔新房的淨收入比例,亦由2022年的44%提升至去年的53%。

收數時間快了,但並沒有影響新房的生意額,去年新房淨收入還有上升,那就代表貝殻與開發商在洽商時,有強勁的議價能力,沒有因要加快收佣而生意做少了。佣金能提早收取,就減低壞賬出現的風險。

兩翼業務起飛

至於中介以外的業務,雖然佔比較低,但去年的表現也相當理想。家居裝修方面,將其納入房產交易服務的流程,為該業務增加了客源,同時透過豐富的套餐產品,及提升交付能力,令收入按年增長146%至133億元。

租賃住房管理的規模也不斷擴大,其主打租務托管的「省心租」業務,由2022年管理規模70,000套,提升至去年底的200,000套,入住率亦提升6個百分點至95.1%。

業務以外,貝殻在資金運用上亦作出配合,截至去年底止資產負債率為40%,現金及現金等價物達196.3億元,由於一直現金充裕,去年集團斥資約7.19億美元,回購4,670萬股美國存託股份,佔回購啟動前的總股數3.7%。另一方面,集團亦將閒置資金,投放在低風險的理財產品,以收取一定回報,如去年9月斥資20億元認購光大理財產品,年化回報率由2.9至3.1厘。

貝殻董事會主席兼首席執行官彭永東在業績中自豪地說:「現在有非常好的基礎,有一起打過仗的團隊,我們相互信任及團結,越來越像一支攻無不破的隊伍。」

憂樓市愈走愈弱

貝殻是否真的能攻無不克我們暫時不敢說,但投資市場似乎暫不賣賬,業績發布後在美國市場下跌2.5%,翌日港股續下跌,收報36.9港元,下跌近3%。

市場有聲音指貝殻全年業務雖做好,但第四季度似有放緩趨勢,特別是在新房的交易總額為2,380億元,按年下跌9.7%,收入則按年跌8.5%至76億元。投資者擔心,即使貝殻在行業中能成功突圍,遠遠超前對手,但整體房地產市場似正每況愈下,內房去庫存並非一年半載可解決,若房市續不理想,在下行趨勢中,你縱有天大能耐,也難持續在逆市做出亮麗成績。

史丹福大學教授Jim Collins的著作《From Good to Great》響譽全球,眾多企業家推崇備至。貝殻今天也算是一家優秀企業,但能否如Jim Collins所說,最終成為偉大企業,就看在這次房地產的超級危機中,可否穿越周期,並推上一個更高的台階。

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新聞

簡訊:摯文料2025年營收將延續下滑趨勢

有「中國版Tinder」之稱的在線交友應用運營商摯文集團(MOMO.US)周三公布,在海外業務的強勁增長,很大程度被中國本土市場的疲軟所抵消,其第三季度營收輕微下滑。 以陌陌應用聞名摯文,上季度實現營收26.5億元,較去年同期的26.7億元下降0.9%。海外業務季度營收同比激增近70%至5.35億元,佔總營收比重從上年同期的12%升至20%;本土市場營收則同比下降10%,由上年同期的23.6億元降至21.2億元。 自2021年以來,摯文集團營收持續承壓。今年該趨勢或將延續,公司預計第四季度營收同比降幅在0.6%至4.4%間,延續今年首三季累計1.7%的下滑態勢。第三季度公司盈利同比下降22%,由上年的4.49億元降至3.5億元。 財報發布前,摯文集團美股周二盤中下跌1.1%,盤後交易時段反彈1.4%。該股年內累計跌幅達4.3%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:寶濟藥業首掛開市勁升逾倍

生物技術公司上海寶濟藥業股份有限公司(2659.HK)周三首日在香港掛牌,開市即大升128%報60.5元,之升幅略收窄,中午收市仍升125%報59.5元。 公司發售3,791萬股,每股售價26.38元。公開發售錄得超額認購3,525倍,國際配售則錄得超額5.6倍。 寶濟藥業主要針對四大治療領域,分別是大容量皮下給藥、抗體介導的自身免疫性疾病、輔助生殖,以及重組生物製藥。 是次集資淨額9.2億元,53.5%將用於核心產品的研發及商業化,17.7%用於推進現有管線產品及籌備相關登記備案,8.4%用於持續優化專有合成生物學技術平台,10.4%用於提升及擴大生產能力,餘下一成用作一般營運資金。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:英矽智能港股IPO獲中證監備案

AI製藥平台英矽智能已獲中國證券監管機構批准在香港上市,此舉為該公司在香港上市鋪平道路。中國證券監督管理委員會(CSRC)於周二在網站上公布的訊息顯示,英矽智能計劃在上市中出售最多1.08億股。 英矽智能曾在2023年6月、2024年3月、2025年5月遞交上市申請,均告失效。今年11月,該公司再度地表港交所申請上市。根據申請文件,英矽智能今年上半年由盈轉虧,錄得虧損1,921.5萬美元,去年同期為盈利803萬美元;收入按年大跌54%至2,745.6萬美元。 英矽智能以AI與大數據推動新藥開發,業務涵蓋管線藥物開發、藥物發現服務及軟件解決方案。公司稱,其自研生成式AI平台Pharma.AI已產生逾20項臨床或IND階段資產,10項獲批臨床,3項已授權,交易額逾20億美元,應用領域擴展至先進材料、農業、營養品與獸醫藥物。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Yixin does car loans

中國車市放緩 易鑫卻駛入增長快車道

線上汽車貸款服務平台易鑫於第三季度處理的交易筆數按年增長近四分之一,在中國汽車市場整體疲弱的背景下逆勢上揚 重點: 易鑫第三季度處理汽車交易約23.5萬筆,按年增長約23%,增速明顯快於同期中國汽車銷量的整體增幅 隨著新能源汽車加速普及,市場預期二手電動車融資需求將快速增長,易鑫正逐步將業務重心轉向二手新能源汽車貸款市場   梁武仁 無論市場環境多麼嚴峻,精明的企業總能在波動中,找到最具盈利潛力的切入點;即便中國汽車市場持續放緩,同業普遍面臨收入下滑與利潤收縮,易鑫集團有限公司(2858.HK)似乎仍成功切中有利賽道。 該線上汽車貸款服務平台在上周二的業務報告中表示,第三季度處理汽車交易約23.5萬筆,按年增長約23%。按金額計,易鑫於期內促成的貸款總額約為212億元(約30億美元),較去年同期增長約15%。 儘管易鑫並未披露第三季度具體收入數字,但在中國汽車市場疲弱、宏觀經濟持續降溫的大背景下,公司的整體經營表現仍顯得相對亮眼。 在於經濟長放緩,消費者對購買汽車等高價品趨於審慎下,中國汽車銷量在過去數年增長乏力。由激烈競爭與供過於求引發的價格戰,讓情況雪上加霜,促使潛在買家延後購車決定,等待價格進一步下調。 今年第三季度,中國汽車(包括二手車)總銷量按年增長約11%。這一增幅放在任何成熟經濟體中或許尚算可觀,但與2000年代初期迅猛的擴張相比仍相去甚遠。更重要的是,表面亮麗的增長數字掩蓋了一個事實:車企與經銷商正透過大幅折扣促銷來清理高企庫存,這很難被視為市場健康的表現。 這並不代表易鑫沒有成長機會,最新業務報告顯示,公司正持續受惠於二手電動車(EV)需求的快速上升。中央政府依然大力支持新能源汽車發展,持續推出政策刺激銷售,如今新能源車已佔中國新車銷量的一半。 隨著大量新款新能源車湧入市場,車況良好的二手電動車價格迅速回落,為追求性價比的消費者帶來更具吸引力的選擇,亦進一步推動相關融資需求增加。 二手車融資成增長引擎 易鑫第三季度二手車融資額按年增長逾五成,佔期內促成融資總額的比重已超過五成。當中,二手電動車貸款佔二手車融資業務的比重,由2024年第三季度約13%,提升至今年第三季度約23%。公司表示,這一快速轉向屬於有意為之的策略布局。 易鑫在公告中表示:「這一增長反映我們透過更精準的風險定價,並引入具盈利能力的二手車產品,所推行的積極策略正在持續奏效。」 然而,能否把交易量的增長有效轉化為與之相若的收入或利潤增幅,對易鑫而言仍取決於其他多項因素。 首先,二手車售價普遍低於新車,相應的貸款金額通常亦較小,這正解釋了為何易鑫第三季度融資金額的增幅,低於交易筆數的增長幅度。換言之,相較新車貸款,每宗二手車貸款為易鑫帶來的收入可能更低,導致公司收入增長節奏落後於交易量的增長。 這意味著,易鑫第三季度實際收入增長,很可能顯著慢於期內交易量逾20%的升幅。 較為正面的情況是,易鑫在二手車貸款業務中,為客戶所提供的付款擔保服務比例較新車業務更高,相關業務擴張有助帶來更多擔保服務費收入。然而,該板塊的成長亦伴隨一定風險,因公司需就最終出現壞帳的擔保貸款作出減值或損失撥備,相關費用將直接侵蝕其盈利表現。 易鑫於8月發布的中期業績報告顯示,公司上半年收入按年增長22%至54億元。然而,其信貸減值損失大幅飆升59%,侵蝕毛利表現。儘管如此,公司仍成功將期內淨利潤按年提升34%至5.49億元。在汽車行業多數企業普遍面臨收入與利潤雙雙下滑的情況下,這一成績尤為亮眼。 多元化布局 鑑於貸款撮合業務本身涉及風險,易鑫正積極推動業務多元化發展。其中重點布局之一為其金融科技(SaaS)平台,該平台連接汽車製造商、金融機構與消費者三方。隨著期內引入兩家新的金融機構合作夥伴,第三季度透過該平台促成的融資金額按年已實現倍增以上的增長。人工智能(AI)的應用對易鑫而言至關重要,這亦是當前眾多數字化企業的共同趨勢。對易鑫來說,相關技術有助簡化貸款審批流程,提升作業效率,同時降低營運成本。 事實上,SaaS服務已於上半年成為易鑫最大單一收入來源,相關收入按年飆升124%,佔公司總收入比重超過三分之一。 然而,整體中國經濟走弱與汽車市場疲軟,在可預見的未來仍將對易鑫構成拖累。中國11月新車銷量已連續第二個月下滑,不過業界人士指出,部分原因在於去年同期的數據受到政府補貼政策刺激而偏高,而相關補貼目前正逐步退場。 投資者似乎已暫時忽視汽車產業整體的不利因素,轉而因易鑫在逆境中的亮眼表現而給予回報。自最新業務報告公布以來,公司股價持續上揚,目前市盈率(P/E)約為16倍,顯著高於同為零售貸款撮合平台、但並未專注汽車融資的兩家同業——信也科技(FFINV.US)的約3.6倍,以及奇富科技(QFIN.US;3660.HK)香港上市股份的約2.8倍。 易鑫目前的估值,反映市場仍肯定其在景氣承壓下,仍能維持盈利與收入同步成長的實力。無論是布局二手電動車融資,還是積極發展SaaS服務,這些都被視為公司在艱難市況中持續推進增長的關鍵一步,也讓市場對其給予更高評價。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏