減辣插画

劉智恒

香港政府施政報告中大減樓市辣招,將針對炒賣的「額外印花稅」,由三年減至兩年。「買家印花稅」及「新住宅印花稅」,均由15%降至至7.5%,即是對擁有住宅物業而又再增購者,以及非香港永久居民在港置業,稅費都得以減半。而外來人才置業印花稅,則採取「先免後徵」,即是在購入物業時,先暫免徵收稅項,若他們未能成為香港永久居民,才補付相關稅款

地產商及中介等認為減辣未夠徹底,實施力度不夠,擔憂樓價續向下走,特別樓價從2021年至今年9月,已跌了16.7%。從這個數據看,兩年不到跌逾成半,似乎十分嚴重,但他們只見樓價跌,卻沒提到過去十年樓價升幅是何等驚人。根據差餉物業估價署統計,由2010年到2021年,住宅樓價足足升了1.6倍,即使是從2016年到2021年間計算,短短五年,已升了4成。

國際調查機構Demographia今年發表報告,香港已連續13年,蟬聯全球最難負擔樓價的首位。調查指出,按香港樓價中位數對比家庭入息中位數,一個家庭即使完全不支出,光靠收入去買樓,也要超過18年的時間。香港金管局年初的調查亦顯示,港人平均供樓年期是28年,可見小市民為一層樓,幾乎耗盡半生精力。因此,樓價自2021年高峰至今回落一成多,實在不至於好像世界末日,呼天搶地要政府大救亡,樓價只是逐漸回歸理性。

海灣賣大包益買家?

「不計成本,明益買家」,想不到動輒數百萬元至逾千萬港元的樓盤單位,竟用地攤式叫賣方法作口號。嘉華國際(0173.HK)牽頭的啟德海灣第1期將推售208,折實每方呎均價19,798港元,最低入場費是一樓的308方呎單位,折實575萬港元。

2019年時發展商以樓面呎價近12,000港元投得地皮,縱使加上建築及財務費等,以今天首批呎價賣兩萬港元,肯定不是不計算成本。別忘記,項目可建單位1,017個單位,是次推售只屬首批單位,以發展商售樓手法,後期大多會按情況調升價格。

至於是否明益買家?近期港鐵啟德站一帶屋苑,例如尚.珒溋及啟德1號,二手平均成交呎價約1.88萬至2.29萬港元,所以海灣是否益買家,真的見仁見智。而且所謂折實不足2萬港元呎價推售,實際要符合許多條件,包括要在建築期付款,及需提前付清樓價等。

新世界高層未能共渡時艱

剛發表2023年報新世界發展(0017.HK),主席鄭家純及行政總裁鄭志剛的總薪酬大幅上升,分別增加23.8%及12.8%,達到6,030萬及5,280萬港元,遠高於市場平均薪酬升幅。然而,公司去年純利下跌近三成,末期息減八成,若計及永續債,負債比率亦達80%。

雖說公司高層對一家企業舉足輕重,但在盈利倒退、債務高企、經濟前景不理想,地產市場疲弱下,高層對於薪酬一事理應審慎處理,不減反大加薪酬,給予市場的印象,是未能與股東共渡時艱,對一家歷史悠久的藍籌企業來說,聲譽會受影響。

中海內地斥巨資投地

中國海外(0688.HK)與上海龍華建設,聯手投得六幅土地,涉及金額240.2億元,是近期難得的大項目成交。中海佔合營企業85%權益,地皮位於上海市徐滙區龍華街道,總面積13.5萬平方米,屬住宅及商業用途。

內地樓市未見起色,地皮成交更加是大幅減少,私人開發商忙著減債務,首要是大幅減庫存,套回現金應急,根本沒有餘力去投地,目前主要是靠國企開發商支撐。可以預見,未來土地成交仍然會處於低位,暫時許多發展商也不願或沒能力開發新項目。

碧桂園債務正式違約

早前未能償付1,540萬美元利息的碧桂園(2007.HK),受託人花旗國際已向債權人正式發通知,碧桂園已構成違約,若佔本金額至少25%的票據持有人提出償還要求,花旗國際要宣布,碧桂園的債務本金及利息立時到期。

內房債問題已日趨白熱化,特別是外債方面,多家房企已無力償還,要進入重組債務,例如將債務展期、發新債換舊債,又或以股換債等。我們也擔憂,除外債,內債方面的壓力也陸續浮現。另一方面,相對去年,今年內房銷售日漸萎縮,靠賣樓還債都存在一定難度。如何去處理房產企業債務問題,政府暫時似乎未有妥善方案。

咏竹坊文章

內房債影響蔓延

本周咏竹坊報道,建滔集團被碧桂園拖數,後者遲遲未償還16億元借貸,建滔或要在今年進行減值,對建滔的業績來說,肯定構成一定打擊。我們估計,內房債務的影響性陸續擴大,除內房企業本身,以及持有債券的機構投資者外,相信其它企業都要受牽連。

借貸予內房的企業故然受影響,而與處於樓房產業鏈的公司,相信也無一幸免,包括銀行、建築商、物業中介及相關專業機構等。幾家中介已表示受發展商拖佣以十億計,易居集團(2048.HK)更因此要為公司進行重組。市場擔心情況蔓延下去,對整個社會民生消費也構成影響,明年內地經濟面對的壓力將更大。

聯易融受樓市疲弱拖累

聯易融科技(9959.HK)就是典型受房地產不振而影響的企業,公司主要是供應鏈金融科技解決方案供應商,雖然沒有購入內房債,也沒向房企提供貸款,但因為業務與房企息息相關,結果受到頗大影響。2021年底,房地產企業在其平台的佔比高達42%,至今年中,比例已跌至15%。

面對房地產的困局,公司也嘗試改變,並發展中小企市場,將他們的應收賬款轉換為數字憑證,但暫時的成效有限。可以見到,地產市場不振,牽連甚廣,雖說企業願意作出改變,但成功與否未知,即使能成功,也非短時間可一蹴而就。

新聞

Pagoda taps investors with stock placement to repay high debt after weak results

業績下滑債務高企 百果園配股集資還債

經營水果零售的百果園,公布中期業績不久,即以大折讓配股集資 重點: 公司今年上半年業績轉盈為虧蝕逾3億元 分店量大減近三成至4,386家   白芯蕊中國水果零售市場規模已超過1萬億元,行業有三大龍頭,以「南百果、北鮮豐、西洪九」之稱,當中「南百果」便是在香港上市的深圳百果園實業(集團)股份有限公司(2411.HK),但近年業績滑落,2025上半年業績更進一步惡化,最新更宣布大折讓逾19%配股。 主打水果銷售的百果園,完成公布中期業績後,上周宣布按每股1.17港元,配售2.795億股新H股,佔擴大後H股總數約16.1%,較前一日收市價1.45港元大幅折讓19.31%,集資3.27億港元,當中2億港元用作支付貿易應付款項,1億港元用作償還銀行貸款。 2023年1月在港交所掛牌上市的百果園,於2001年在深圳成立,據當時招股文件指,集團是中國最大水果零售商,但市佔率只有1%,大股東是董事長兼執行董事余惠勇。經過是次配股後,股權亦從19.5%攤薄16.5%,但仍是最大單一大股東。 業績盈轉虧 回顧百果園表現,上市後首年業績硬淨,2023年盈利錄得增長11.9%至3.62億元,但踏入2024年業績開始走樣,單是上半年純利就大幅倒退66.1%至8,851萬元,整個2024年業績更由盈轉虧蝕3.86億元。至於股價,在2024年便累積大跌76.9%。 集團在2024年業績公布後解釋,因競爭加劇加上消費者需求變化,以及自身經營周期調整帶來挑戰,導致業績走樣;但奇怪是2024上半年業績開始倒退,到2024下半年業績轉差,管理層忽然變得積極,頻頻在市場回購,2024年全年回購約4,920萬股,金額達6,837萬港元。同時在2024業績大虧下,也派末期息每股0.0065元。 不過,從年初迄今起,回購的手影又未再出現,繼2024年大幅虧損3.86億元後,2025上半年亦虧損3.42億元。再者,百果園的短期銀行借款接近23億元,非即期銀行借款亦達2.67億元,資本負債比率由去年底的89.3%,增至上半年的103.5%,反映情況不大樂觀。 由於業績進一步惡化,集團也大刀闊斧搬遷或關閉租金費用率高、人工費用高或經營業績較差的劣勢門市,更加專注於優勢門店,因此零售門店總數按年淨減少1,639家至4,386家。 另一方面,百果園2024下半年採取措施優化毛利率較低產品,以滿足消費者在消費疲弱下,對高品質與高性價比產品需求,包括豐富產品種類及優化產品組合。從毛利率角度業務已見喘穩,由2024年底的3.1%,升至2025上半年的4.9%。 生鮮產業鏈損耗高 無可否應,內地水果零售市場規模大,但前五大企業市場佔有率只得3.6%,理論上業務發展及合併空間巨大,但百果園問題除了內地消費降級影響外,行業供應鏈問題才是關鍵所在。 據內地券商開源證券指出,中國水果種類繁多,亦是易腐食品,每種水果質量標準、保存要求都不同,故新鮮度和品質要求較高。另一方面,水果產地多,涉及不同農場、種植者和批發商,還有供應鏈亦複雜,對多數小型水果經銷商庫存管理難度大,因此要統一整條供應鏈較困難,形成水果產業鏈經常出現存放效率低、高損耗率等問題,單是中國生鮮產業鏈整體損耗率達25%,變相亦阻礙產品附加值提升。 為減少損耗,實現經營效率全面提升,加上現代種植技術和農業科技發展,業內企業引入數字科技,優化果品品質、減少損耗,以實現經營效率的全面提升。 為針對痛點,百果園已在內地建立七個總倉及428個城市倉,提升供應鏈效率,以滿足中小型水果供應商和夫妻老婆店的採購需求。 整體來說,百果園目前市賬率只有0.2倍,市銷率亦不足1倍,理論上估值處於偏低水平,配合毛利率有止跌回升的跡象,令股價在低位有支持,奈何集團整體收入下滑,加上內地樓市疲弱情況未改,令「財富效應」帶動的樂觀消費模式變得保守,消費者變得更為謹慎,直接打擊各零售行業。同時公司未來仍需為物流設備作大量投資,因此百果園業務前景挑戰大,中短期故事仍欠吸引力。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:華潤建材華潤飲料計劃遷冊香港

國企華潤集團旗下兩家香港上市公司周五宣布,計劃將公司註冊地從開曼群島遷至香港。華潤建材科技控股有限公司(1313.HK)和華潤飲料(控股)有限公司(2460.HK)均發公告,披露公司援引今年5月23日在香港生效的政策,將公司遷回香港。 華潤飲料在公告中表示:「公司已在聯交所主板上市並在香港設立主要營業地點,遷冊後可減少跨國合規的複雜性,精簡法律實體架構,有效減少多司法管轄區帶來的成本。」 許多海外上市的中國企業常以開曼群島為註冊地,部分原因是中國對其外國所有權的限制。 華潤建材開市持平,中午收報1.78港元;華潤飲料開盤後漲0.36%,中午收報11.09港元。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:美團Keeta進軍迪拜 40天拓展第三個中東市場

外送服務巨頭美團(3690.HK)周六透過官方微信宣布,其國際外賣品牌Keeta於當地時間上午11時正式在阿聯酋迪拜啟動營運。這是Keeta繼8月進入卡塔爾、9月登陸科威特後,40天內開拓的第三個中東國家外賣市場。阿聯酋亦成為美團在中東海灣地區的第四個戰略落點。 公司表示,Keeta在迪拜的啟動,是美團「零售+科技」戰略的又一實踐。迪拜同時成為美團無人機配送品牌Keeta Drone的首個海外站點。未來,Keeta將依托美團積累的高效履約能力,打造「地面+低空」雙履約網絡,推動即時零售服務的規模化落地。 2023年5月,美團在香港推出KeeTa國際外賣品牌,並於去年9月在沙特阿拉伯營運。根據公司中期報告,KeeTa在沙特的營運已拓展至20個城市。KeeTa所屬的「新業務」板塊,第二季度收入265億元(37.14億美元),同比增長22.8%,經營虧損19億元,同比擴大43.1%。 美團股價周一高開,至中午休市報102.4港元,升1.79%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:白雲山斥7.5億 購南京醫藥1成股權

藥企廣州白雲山醫藥集團股份有限公司(0874.HK, 600332.SH)周日公布,透過旗下的廣藥二期基金,購入南京醫藥(600713.SH)11.04%股權,作價7.49億元人民幣。 南京醫藥以醫藥批發、醫藥零售,醫藥「互聯網+」及醫藥第三方物流為主營業務,網絡覆蓋江蘇、安徽、湖北、福建及昆明市,公司早於1996 年已在上海證券交易所上市。 白雲山指出,通過雙方在資本層面、分銷管道建設及中醫藥領域等合作,優化公司在華東區域佈局,增強公司醫藥業務競爭優勢,並帶動醫藥製造業務增長,持續推動發展。 周一白雲山開市微升0.4%報18.05港元,公司今年以來股價在15至19港元間上落。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏