減辣插画

劉智恒

香港政府施政報告中大減樓市辣招,將針對炒賣的「額外印花稅」,由三年減至兩年。「買家印花稅」及「新住宅印花稅」,均由15%降至至7.5%,即是對擁有住宅物業而又再增購者,以及非香港永久居民在港置業,稅費都得以減半。而外來人才置業印花稅,則採取「先免後徵」,即是在購入物業時,先暫免徵收稅項,若他們未能成為香港永久居民,才補付相關稅款

地產商及中介等認為減辣未夠徹底,實施力度不夠,擔憂樓價續向下走,特別樓價從2021年至今年9月,已跌了16.7%。從這個數據看,兩年不到跌逾成半,似乎十分嚴重,但他們只見樓價跌,卻沒提到過去十年樓價升幅是何等驚人。根據差餉物業估價署統計,由2010年到2021年,住宅樓價足足升了1.6倍,即使是從2016年到2021年間計算,短短五年,已升了4成。

國際調查機構Demographia今年發表報告,香港已連續13年,蟬聯全球最難負擔樓價的首位。調查指出,按香港樓價中位數對比家庭入息中位數,一個家庭即使完全不支出,光靠收入去買樓,也要超過18年的時間。香港金管局年初的調查亦顯示,港人平均供樓年期是28年,可見小市民為一層樓,幾乎耗盡半生精力。因此,樓價自2021年高峰至今回落一成多,實在不至於好像世界末日,呼天搶地要政府大救亡,樓價只是逐漸回歸理性。

海灣賣大包益買家?

「不計成本,明益買家」,想不到動輒數百萬元至逾千萬港元的樓盤單位,竟用地攤式叫賣方法作口號。嘉華國際(0173.HK)牽頭的啟德海灣第1期將推售208,折實每方呎均價19,798港元,最低入場費是一樓的308方呎單位,折實575萬港元。

2019年時發展商以樓面呎價近12,000港元投得地皮,縱使加上建築及財務費等,以今天首批呎價賣兩萬港元,肯定不是不計算成本。別忘記,項目可建單位1,017個單位,是次推售只屬首批單位,以發展商售樓手法,後期大多會按情況調升價格。

至於是否明益買家?近期港鐵啟德站一帶屋苑,例如尚.珒溋及啟德1號,二手平均成交呎價約1.88萬至2.29萬港元,所以海灣是否益買家,真的見仁見智。而且所謂折實不足2萬港元呎價推售,實際要符合許多條件,包括要在建築期付款,及需提前付清樓價等。

新世界高層未能共渡時艱

剛發表2023年報新世界發展(0017.HK),主席鄭家純及行政總裁鄭志剛的總薪酬大幅上升,分別增加23.8%及12.8%,達到6,030萬及5,280萬港元,遠高於市場平均薪酬升幅。然而,公司去年純利下跌近三成,末期息減八成,若計及永續債,負債比率亦達80%。

雖說公司高層對一家企業舉足輕重,但在盈利倒退、債務高企、經濟前景不理想,地產市場疲弱下,高層對於薪酬一事理應審慎處理,不減反大加薪酬,給予市場的印象,是未能與股東共渡時艱,對一家歷史悠久的藍籌企業來說,聲譽會受影響。

中海內地斥巨資投地

中國海外(0688.HK)與上海龍華建設,聯手投得六幅土地,涉及金額240.2億元,是近期難得的大項目成交。中海佔合營企業85%權益,地皮位於上海市徐滙區龍華街道,總面積13.5萬平方米,屬住宅及商業用途。

內地樓市未見起色,地皮成交更加是大幅減少,私人開發商忙著減債務,首要是大幅減庫存,套回現金應急,根本沒有餘力去投地,目前主要是靠國企開發商支撐。可以預見,未來土地成交仍然會處於低位,暫時許多發展商也不願或沒能力開發新項目。

碧桂園債務正式違約

早前未能償付1,540萬美元利息的碧桂園(2007.HK),受託人花旗國際已向債權人正式發通知,碧桂園已構成違約,若佔本金額至少25%的票據持有人提出償還要求,花旗國際要宣布,碧桂園的債務本金及利息立時到期。

內房債問題已日趨白熱化,特別是外債方面,多家房企已無力償還,要進入重組債務,例如將債務展期、發新債換舊債,又或以股換債等。我們也擔憂,除外債,內債方面的壓力也陸續浮現。另一方面,相對去年,今年內房銷售日漸萎縮,靠賣樓還債都存在一定難度。如何去處理房產企業債務問題,政府暫時似乎未有妥善方案。

咏竹坊文章

內房債影響蔓延

本周咏竹坊報道,建滔集團被碧桂園拖數,後者遲遲未償還16億元借貸,建滔或要在今年進行減值,對建滔的業績來說,肯定構成一定打擊。我們估計,內房債務的影響性陸續擴大,除內房企業本身,以及持有債券的機構投資者外,相信其它企業都要受牽連。

借貸予內房的企業故然受影響,而與處於樓房產業鏈的公司,相信也無一幸免,包括銀行、建築商、物業中介及相關專業機構等。幾家中介已表示受發展商拖佣以十億計,易居集團(2048.HK)更因此要為公司進行重組。市場擔心情況蔓延下去,對整個社會民生消費也構成影響,明年內地經濟面對的壓力將更大。

聯易融受樓市疲弱拖累

聯易融科技(9959.HK)就是典型受房地產不振而影響的企業,公司主要是供應鏈金融科技解決方案供應商,雖然沒有購入內房債,也沒向房企提供貸款,但因為業務與房企息息相關,結果受到頗大影響。2021年底,房地產企業在其平台的佔比高達42%,至今年中,比例已跌至15%。

面對房地產的困局,公司也嘗試改變,並發展中小企市場,將他們的應收賬款轉換為數字憑證,但暫時的成效有限。可以見到,地產市場不振,牽連甚廣,雖說企業願意作出改變,但成功與否未知,即使能成功,也非短時間可一蹴而就。

新聞

簡訊:中興通訊擬發行H股可轉債 淨籌逾35億元

電信設備製造商中興通訊股份有限公司(0763.HK; 000063.SZ)周二公布,擬發行35.84億元(4.99億美元)零息美元結算的H股可轉換債券,擬將發行所得款項淨額用於加強公司算力產品研發投入。 可轉換債券於2030年8月5日到期,初始轉股價為每股H股30.25港元,較H股上日收市價溢價約15.9%,可悉數轉換為約1.3億股H股,相當於擴大後已發行總股本約2.64%。 今年首季,中興通訊收入按年升7.8%至329.68億元,純利則跌10.5%至24.53億元。 中興通訊港股周二低開2.8%,至中午收市報25港元,跌4.21%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:生力啤上半年盈收雙升

香港生力啤酒廠有限公司(0236.HK)周一公布,2025年上半年營收同比上升3.2%至3.9億美元,淨利潤勁增31.9%達4,960萬美元,因中國大陸及菲律賓市場的增長有效對衝了香港地區的業績下滑。 展望後市,公司表示對核心市場持續增長前景保持「審慎樂觀」態度。公司聲明稱:「儘管香港及華南地區的經濟指標顯示持續復蘇的跡象,我們仍需關注現存的挑戰,包括緊縮的金融狀況、消費者行為的轉變,以及地緣政治不確定性對本地需求與出口表現的影響。」 公司股票周二開盤走高,早盤漲幅達25%,報價1.25港元。年內迄今該股累計上漲約50%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:雍禾醫療發盈喜 扭虧為盈賺2,500萬

醫療機機雍禾醫療集團有限公司(2279.HK)周二發盈喜,截至今年6月底止的中期業績扭虧為盈,純利不少於2,500萬元人民幣(下同),去年同期則虧損1.39億元。 集團表示,期內通過優化門店網絡,將資源聚焦核心門店,提升醫院運營效率。此外,持續提升自研的連鎖醫療管理系統「禾帆」,並融入企業AI知識庫引擎。同時,集團通過管理模型重構及營鎖投放精細管理,顯著提升獲客轉化率及投入產出比。 周二雍禾医疗平开报3.54港元,后股价急跌逾5%,今年以来公司股价升近三倍。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Shiyue Daotian serves up tasty dividends as profits surge

盈喜刺激股價曇花一現 十月稻田關鍵維持高派息

十月稻田主打大米產品,主要經網上渠道如京東及天貓銷售,近日為中期業績發盈喜 重點: 公司料中期經調整淨利潤不少於90% 京東劉強東4月曾多次減持,估值較其他食品股稍高    白芯蕊 食品股一向以來較少投資者注意,因整體都是低成長及低利潤行業,但主打預包裝大米的十月稻田集團股份有限公司(9676.HK)最近發盈喜,料中期經調整淨利潤不少於90%,受消息沖喜,股價在宣布盈喜後翌日(7月18日)一度大升17.6%,當日收仍急升8.5%。 據盈喜公告,集團上半年利潤大增主要是受惠優化產品結構,加上與優質銷售渠道加深合作,令盈利持續提升,配合品牌影響力日增,帶動多渠道銷量增加。 十月稻田是由董事長王兵及配偶執行董事趙文君創辦,最初在2005年進軍廚房食品行業,並在2011年創立「十月稻田」及「柴火大院」品牌,主力在電商平台銷售產品。 大米產品佔收入近七成 據十月稻田2024年業績,集團收入達57.45億元,按年升18%,當中大米產品佔總收入69.9%至40.1億元,其次是雜糧、豆類及其他產品,收入則有4.7億元,但佔比只是8.2%。至於銷售渠道仍是以電商平台為主,佔比達41.6%。 在主食品市場中,大米是最大板塊,單在2022年便佔總廚房主食品市場規模的38.8%,金額為7,234億元,但農產食品明顯是一個低增長行業,市場估計2027年規模只會增至7,918億元,即2022年至2027年年複合增長率只得1.8%。 幸好十月稻田主攻預包裝大米。所謂預包裝大米,意思是指在銷售之前已經包裝好的產品,預包裝大米產品重量一般不超過25千克,由於預包裝大米易於運送,亦能保持產品包括新鮮度和口感等品質,因此獲市場歡迎,帶動預包裝大米市場增長速度快,預期2027年將達到1,641億元,相當於2022年至2027年年複合增長率達4.9%,遠比同期大米產品複合增長快。 優質大米售價高12% 預包裝大米市場也分級數,整體可分為預包裝優質大米及預包裝普通大米,預包裝優質大米通常碎米率不高於15%。碎米率是指稻米在加工過程中,米粒破碎比例,碎米率越低,表示米粒完整度越高品質越好,平均零售價便越高。 據十月稻田2023年9月招股書表示,預包裝優質大米2022年平均零售價超過每千克7.4元,普通大米的平均零售價約為6.6元,意味包裝優質大米零售價較普通大米最少多12.2%,也是一盤不俗的大生意。 其實,十月稻田為預包裝優質大米龍頭,在2022年市場佔有率已達4%,但行業首五大龍頭市佔率只是11.1%,意味行業收購合併空間大,配合中國居民生活水平提升,對優質食品的需求亦殷切,十月稻田大米業務便佔總收入近七成,絶對有望食正此大浪。 去年派息率高 十月稻田對股東不薄,在招股書時已表明向股東支付不低於20%的淨利潤作為股息,但去年業績便宣布派息合共1.75億元,相當於調整淨利潤的50.1%。 不過,十月稻田股價表現卻不濟,該股上市價為15.36港元,雖然一度炒高,但之後大幅回落,就算是近期盈喜一度刺激股價回升,以7月18日收市價7.91港元計算,股價較上市價大幅潛水48.5%。 值得留意是據香港聯交所股權披露,京東創辦人兼主席劉強東,曾在今年4月9日、4月10日及4月14日,分別減持十月稻田1,326萬股、1,228萬股及110萬股,合共減持6.48%十月稻田股權,套現2.17億港元,持股由19.27%降至12.79%,未來會否進一步減持,將對十月稻田股價有重大影響。 另一方面,十月稻田估值偏高,即使2025年較2024年淨利潤多賺100%,預期市盈率高達18倍,對比其他食品股如萬洲國際(00288)的8.2倍、康師傅(0322.HK)的13.3倍、以及旺旺(0151.HK)的13.3倍,十月稻田明顯偏高,股價要維持在現水平,視乎今年派息率能否維持去年一樣慷慨。 整體來講,十月稻田雖然主打預包裝優質大米,未來有望得益內地居民對食品質素需求上升,但畢竟過去一年股價大上大落,加上主要股東之一的劉強東在4月曾多次減持,同時估值比同業稍高,一旦高派息未能維持,股價受壓機會較大,因此只宜小注怡情。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏